TSJ Regiones - Decisión

-II-
ANTECEDENTES
Recibida por Distribución la presente Demanda por motivo de Desalojo de Local Comercial, en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil veintiséis (2026), intentada por los ciudadanos José Luis Contreras López, Josefina María Contreras de Scarpitta, Julio Rafael Contreras López y José Francisco Contreras López, asistidos por los Abogados asistentes Jorge Luis Albizu y Danny Daniel Peroza Moreno, Dándosele entrada mediante auto de fecha veintiuno (09) de septiembre del año dos mil veintiséis (2026), quedando anotada bajo el Nº. CA-724-2026.

En fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil veintiséis (2026), el Tribunal dictó auto, mediante el cual instó a la parte demandante a indicar en el Capítulo I de LOS HECHOS, indicarlos cánones de arrendamientos vencidos, aclarar el PETITORIO, en cuanto a la Estimación de la demanda de conformidad con la Resolución Nº 2023-0001, de fecha 24 de mayo de 2023, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y las causales del Desalojo en que se fundamenta la demanda, (Folio 40).

En fecha treinta (30) de septiembre del año dos mil veintiséis (2026), se recibió diligencia, presentado por los ciudadanos José Luis Contreras López, Josefina María Contreras de Scarpitta, Julio Rafael Contreras López y José Francisco Contreras López, asistidos por los Abogados asistentes Jorge Luis Albizu y Danny Daniel Peroza Moreno, mediante el cual manifiestan la subsanación solicitada por este tribunal en auto de fecha 24-09-2026, siendo agregado a los autos en esta misma fecha. (Folio 41 al Folio 44).

En fecha seis (06) de octubre del año dos mil veintiséis (2026), se recibió escrito de la demanda subsanado y anexos, presentado por los ciudadanos José Luis Contreras López, Josefina María Contreras de Scarpitta, Julio Rafael Contreras López y José Francisco Contreras López, asistidos por los Abogados asistentes Jorge Luis Albizu y Danny Daniel Peroza Moreno, así como también Poder Apud-Acta realizado por las partes, debidamente certificado por la secretaria de este tribunal, siendo agregado a los autos en esta misma fecha. (Folio 45 al Folio 83).

-III-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR SOBRE LA ADMISIBILIDAD

Siendo la oportunidad procesal para que este Tribunal se pronuncie sobre la admisibilidad de la demanda de Desalojo de Local Comercial, se observa que las partes Demandantes no cumplieron con lo ordenado, en cuanto lo solicitado por el Tribunal mediante auto, mediante el cual,instó a la parte demandante a indicar en el Capítulo I de LOS HECHOS, indicar los canon de arrendamientos vencidos, aclarar el PETITORIO, en cuanto a la Estimación de la demanda de conformidad con la Resolución Nº 2023-0001, de fecha 24 de mayo de 2023, emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y las causales del Desalojo en que se fundamenta la demanda, esto es, aquellos que de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deben producirse con el libelo, todo ello conforme al artículo 340 en su ordinal 4º, 5º del Código De Procedimiento Civil y la estimación de la cuantía de la demanda. Así se evidencia.

En ese sentido, nuestro ordenamiento jurídico civil adjetivo vigente, establece en ordinal 4ºy5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Artículo 340. El libelo de la demanda deberá expresar:

4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.

5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.

Por su parte el artículo 341 eiusdem establece de forma inexorable que:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”. (Negrillas y subrayado de quien aquí se pronuncia).

Ahora bien, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de desalojo de un local comercial establece en suArtículo 40 las causales de desalojo por las cuales se rige la misma que son las siguientes:

a) Falta de pago: Que el arrendatario deje de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio (o gastos comunes) de manera consecutiva.
b) Vencimiento del contrato: El vencimiento del término del contrato de arrendamiento sin que exista una prórroga convencional, sumado al agotamiento total de la prórroga legal correspondiente (según el tiempo que duró la relación arrendaticia).
c) Uso indebido o distinto: Destinar el inmueble a un uso distinto del convenido contractualmente o a usos contrarios a la Ley, la moral o las buenas costumbres.
d) Deterioros graves: Causar o permitir deterioros graves al inmueble que no provengan del desgaste natural por el uso normal.
e) Subarrendamiento o cesión no autorizada: Subarrendar el local o ceder el contrato total o parcialmente sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
f) Incumplimiento de normativas: Infringir gravemente las normas de convivencia ciudadana o los reglamentos internos del centro comercial o condominio.
g) Necesidad del propietario / Demolición o remodelación: En los supuestos en que el propietario requiera el inmueble para su uso propio o vaya a realizar obras de remodelación mayor, demolición o reestructuración, cumpliendo con los requisitos y compensaciones que la ley exige.

Así mismo se observa que en el escrito de la parte demandante que en su escrito de reforma de la demanda lo siguiente:

“De esta manera se confirma que el DEMANDADO, burlo de la buena fe que ha de existir entre arrendador y arrendatario, así como obro y actuó de mala de con los derechos personales de los herederos, como se ha demostrado, disfrutado título gratuito de un bien de nuestra propiedad, como se observa, comete fraude a la ley y lesionado el patrimonio personal de los herederos al negarse a desalojar dicho inmueble. Así lo denuncio y solicito sea declarado.
En efecto, en el criterio sustentado por la actual legislación venezolana, la materia relacionada con los arrendamientos, de locales de uso comercial se rige por normas claras de iteres públicos generales donde se establece que son causales de desalojo: a) que el arrendamiento haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. g) que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación respectiva. i) que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato de arrendamiento de igual forma, esta relación jurídica tiene fuerza entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley, por eso es que la ley brinda toda la protección.
En líneas generales, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable en caso de contravención.
De los hechos narrados en el Acápite anterior y todos los elementos que evidencian que le comunique al demando mi deseo e intención para que se me haga la entrega del inmueble por las razones expuestas.
De allí pues la pretensión de la presente acción es el desalojo intentado contra el DEMANDADO; para que se acuerde su desalojo del local comercial, antes identificado, y en consecuencia que se entregue libre de bienes personales de su propiedad y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación como a él se le entrego”.

Informa a este tribunal los Canon correspondiente al mes de marzo a septiembre del año 2026 para demostrar el incumpliendo del acuerdo entre las partes
1.- abono en fecha 16 de mes marzo del año 2026 realizado en el banco mercantil bajo la referencia N.000010365 por la cantidad de 35.745,00, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares CUATROCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON CERO UN CÉNTIMOS (431,01 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de OCHENTA Y DOS DÓLARES CON NOVENTA Y TRES CENTAVO DE DÓLAR (82,93 $) y la parte restante la cancelo en víveres de acuerdo con el demandante es decir equivalente en divisas CIENTO DIECISIETE DÓLARES CON CERO SIETE CENTAVO DE DÓLAR (117,07$).

2.- abono de forma fraccionada en fecha el primer pago 12 de abril del año 2026, realizado en el banco mercantil bajo la referencia N.000011084 por la cantidad de 47.644,00, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (477,15 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CIEN DÓLARES (100 $) y el otro pago fue realizado en fecha 19 de abril del año 2026 realizado al banco mercantil bajo la referencia N.000011293 por la cantidad de 48.000,00, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares CUATROCIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON VEINTIDOS (481,22 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CIEN DÓLARES (100 $), más para ser un total de DOS CIENTOS DOLARES (200$) mensuales.

3.- abono de forma fraccionada en fecha el primer pago 07 de mayo del año 2026, realizado en el banco mercantil bajo la referencia N.000011854 por la cantidad de 49.683,00, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CENTIMOS (496,83 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CIEN DÓLARES (100 $) y el otro pago fue realizado en fecha 14 de mayo del año 2026 realizado al banco mercantil bajo la referencia N.000012032 por la cantidad de 51.078,00, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO (510,78 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CIEN DÓLARES (100 $), más para ser un total de DOS CIENTOS DOLARES (200$) mensuales.

4.- abono de forma fraccionada en fecha el primer pago 08 de junio del año 2026, realizado en el banco mercantil bajo la referencia N.000012708 por la cantidad de 84.493,00, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares QUINIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CENTAVOS (567,68 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES (150 $) y el otro pago fue realizado en fecha 12 de junio del año 2026 realizado al banco mercantil bajo la referencia N.000012954 por la cantidad de 29.839,00 Bs, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares QUINIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (596,78 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CINCUENTA DÓLARES (50 $), más para ser un total de DOS CIENTOS DOLARES (200$) mensuales.

5.- abono de forma fraccionada en fecha el primer pago 08 de julio del año 2026, realizado en el banco mercantil bajo la referencia N.000013566 por la cantidad de 102.900,00 Bs, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTAVOS (685,94 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CIENTO CINCUENTA DÓLARES (150 $) y el otro pago fue realizado en fecha 14 de julio del año 2026 realizado al banco mercantil bajo la referencia N.000013684 por la cantidad de 50.680,00 Bs, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares SETECIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS (723,99 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CINCUENTA DÓLARES (50 $), más para ser un total de DOS CIENTOS DOLARES (200$) mensuales.

6.- abono de forma fraccionada en fecha el primer pago 04 de agosto del año 2026, realizado en el banco mercantil bajo la referencia N.000014335 por la cantidad de 150.418,00 Bs, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS CON CERO NUEVE CENTAVOS (752,09 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de DOS CIENTOS DOLARES (200$) y el otro pago fue realizado en fecha 11 de agosto del año 2026 realizado al banco mercantil bajo la referencia N.000014550 por la cantidad de 30.458,00 Bs, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares SETECIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTIÚN CENTIMOS (771,21 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CUARENTA DÓLARES (40 $), más para ser un total de DOSCIENTOS CUARENTA DOLARES (240$) mensuales. Es necesario recalcar que para esta fecha el canon de arrendamiento está basado por la cantidad de TRESCIENTOS DOLARES (300$), el restante para ese mes lo cancelo en víveres.

7.- abono de forma fraccionada en fecha el primer pago 06 de septiembre del año 2026, realizado en el banco mercantil bajo la referencia N.000015332 por la cantidad de 161.477,00 Bs, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares OCHOCIENTOS TRECE BOLIVARES CON SETENTA Y CUATRO CENTAVOS (813,74 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de DOS CIENTOS DOLARES (200$) y el otro pago fue realizado en fecha 10 de septiembre del año 2026 realizado al banco mercantil bajo la referencia N.000015438 por la cantidad de 74.496,00 Bs, donde el valor del dólar era para la fecha por la cantidad en bolívares OCHOCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CENTIMOS (827,73 Bs), es decir; que la transacción realizada por el demandado al cambio en divisas fue la cantidad de CINCUENTA DÓLARES (50 $), más para ser un total de DOS CIENTOS DOLARES (200$) mensuales.

IX.- DEL PETITORIO FINAL
Declarar con Lugar la demanda. El valor de esta demanda se estima la acción a los solos efectos de determinar la competencia por la cuantía e inscripción del presente expediente según lo previsto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.1.500.000,00).
PRIMERO: Se cite al ciudadano Luis Alfredo Ortega Alvarado, antes identificado, para que convenga con nosotros: José Luis Contreras López, Josefina María Contreras de Scarpitta, Julio Rafael Contreras López y José Francisco Contreras López, a un acto conciliatorio con el objeto de la entrega material amistosa del inmueble objeto de esta demanda que ha venido ocupando ilegalmente que es de nuestra propiedad y debidamente registrada.
SEGUNDO: Si el ciudadano Luis Alfredo Ortega Alvarado, no conviene amistosamente en la entrega material del mencionado inmueble en reclamación; solicitamos ciudadano Juez dentro de la facultad que le confiere de Ley Decrete Medida Precautelar de Secuestro y Desalojo del inmueble en reclamación y designe al ciudadano Julio Rafael Contreras López antes identificado como depositario. A fin de evitar mayores daños al inmueble en referencia.

De la revisión de las actas que cursan en la presente causa, este
Tribunal observa:

PRIMERO: Que las partes accionantes estimó el valor de la demanda UN MILLON QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.1.500.000,00).

De conformidad con la Resolución Nº 2023-0001 del 24 de mayo de 2023 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, el cálculo de la cuantía se Debe estimar el valor de la demanda utilizando como referencia el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor establecido por el Banco Central de Venezuela (BCV) (usualmente el Euro). Si la estimación de su pretensión no excede de 3.000 veces la moneda de mayor valor, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio.

Artículo 1.-Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela.

Igualmente, no indica claramente la dirección y linderos de inmueble arrendado y objeto de la presente demanda de desalojo, lo cual puede declararse inadmisible la demanda a falta de determinación exacta de los linderos y medidas del local comercial ya que, puede impedir su futura ejecución en el caso que la acción de desalojo prosperé a favor de los accionantes; además en su petitorio no señala expresamente las causales que establece taxativas de la ley especial y por cuál de ellas demanda el desalojo de inmueble arrendado, peticionando así mismo, la entrega material del mismo, en un juicio por motivo de desalojo de local comercial. Así se analiza.

Ahora bien, siendo una carga de la parte demandada fundamentar su demanda por Desalojo de Local Comercial, cumpliendo con los requisitos exigidos por el citado ordinal 4º y 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, yno estando dado a este juzgador suplir las defensas de las partes en el proceso, las cuales deben mantenerse en igualdad de condiciones dentro del proceso, observando de la revisión de las actas procesales, que la parte solicitante no cumplió con lo ordenado, es por lo que, resulta forzoso para quien decide y ajustado a derecho declarar INADMISIBILIDAD de la presente acción en virtud de que no cumple los requisitos establecidos en el artículo 340 ordinal 4º y 5ºdel Código de Procedimiento Civil y el articulo 40la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con fundamento en el artículo 341 ídem, y así quedara establecido en el dispositivo del presente fallo.-