TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Demandante: Guillermo Antonio Contreras Guerra, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.518.727.
Abogados Asistentes: Carmen María Lamas y Richard José Alvarado Velázquez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nros. 161.170 y 289.305, respectivamente.
Demandado: José Luis Aguilar Azuaje, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.328.440.
Abogado Asistente: Manuel Enrique Román Martínez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 270.006.
Motivo: Desalojo de Inmueble Comercial.
Expediente Nº 003-2025.
Sentencia: Interlocutoria (cuestiones previas)
-II-
RECORRIDO PROCESAL DE LA CAUSA
Revisadas cuidadosamente como han sido las actas procesales que conforman el presente asunto, por motivo de Desalojo de Inmueble Comercial, Guillermo Antonio Contreras Guerra, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.518.727; asistido por la abogada Carmen María Lamas, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro161.170, en contra del ciudadano José Luis Aguilar Azuaje, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.328.440. Éste Tribunal pasa a realizar las siguientes consideraciones:
En fecha veintinueve (29) de enero de 2025, por medio de auto este Tribunal le dio entrada a la presente demanda por motivo de Desalojo de Inmueble Comercial, signándole el número 003-2025 nomenclaturas interna de este Tribunal, y se tiene para proveer por auto aparte.
En fecha diez (10) de febrero de 2025, por medio de auto este Tribunal instó a la parte accionante a indicar la estimación de la demanda de conformidad con lo establecido en la resolución 0001-2023 emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de Justicia.
En fecha catorce (14) de febrero de 2025, se recibió escrito presentado por el ciudadano Guillermo Antonio Contreras Guerra, asistido por el abogado Richard José Alvarado Velázquez, plenamente identificados; mediante el cual subsana estimación de la demanda.
En fecha diecinueve (19) de febrero de 2025, por medio de auto este Tribunal agrego escrito que antecede e instó a la parte accionante a aclarar el petitorio concediéndole un lapso de cinco (05) días a fin de subsanar lo requerido.
En fecha veinticuatro (24) de febrero de 2025, se recibió escrito presentado por el ciudadano Guillermo Antonio Contreras Guerra asistido por el abogado Richard José Alvarado Velázquez, plenamente identificados; mediante el cual aclara el petitorio.
En fecha veintisiete (27) de febrero de 2025, por medio de auto este Tribunal agregó escrito que antecede.
En fecha veinticuatro (24) de marzo de 2025, se recibió diligencia presentado por el ciudadano Guillermo Antonio Contreras Guerra, asistido por la abogada Carmen Lamas, plenamente identificados; mediante la cual solicitó abocamiento.
En fecha veintiséis (26) de marzo de 2025, por medio de auto la Jueza Suplente Nurycers Alejandra González Lozada se aboca al conocimiento de la presente causa y se ordena librar boleta de notificación al ciudadano Guillermo Antonio Contreras Guerra plenamente identificado, a fin de ejercer el derecho de recusación.
En fecha siete (07) de abril de 2025, el alguacil de este Tribunal consignó boleta de notificación librada al ciudadano Guillermo Antonio Contreras Guerra plenamente identificado, la cual fue positiva.
En fecha veintiuno (21) de abril de 2025, por medio de auto este Tribunal declara vencido el lapso establecido en el artículo 90 del código de procedimiento civil, y se ordena reanudar la causa al estado en que se encuentre.
En fecha veintitrés (23) de abril de 2025, por medio de auto este Tribunal admitió la presente causa, ordenando mediante boleta de citación el emplazamiento del ciudadano José Luis Aguilar Azuaje, dándole un lapso de veinte (20) días para que conteste la demanda.
En fecha diez (10) de junio de 2025, se recibió escrito presentado por el ciudadano José Luis Aguilar Azuaje, asistido por el abogado Manuel Enrique Román Martínez, mediante el cual interpusieron la cuestión previa nuemeral11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha doce (12) de junio de 2025, por medio de auto este Tribunal agrego escrito que antecede.
En fecha doce (12) de junio de 2025, por medio de auto este Tribunal declaró vencido el lapso de emplazamiento; dejando constancia que la parte demandada no dio contestación a la demanda.
En fecha trece (13) de junio de 2025, por medio de auto este Tribunal ordenó aperturar lapso de cinco (05) días a fin de que la parte demandante convenga o contradiga la cuestión previa planteada de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha dieciséis (16) de junio de 2025, se recibió escrito presentado por el ciudadano Guillermo Antonio Contreras Guerra, asistido por la abogada Carmen Lamas, plenamente identificados, donde contradice la cuestión previa, consigna cuatro (04) anexos, y ratifica medida cautelar.
En fecha dieciocho (18) de junio de 2025, por medio de auto este Tribunal agregó escrito que antecede y se instó a la parte accionante a consignar las copias conducentes para la apertura del cuaderno separado de medidas.
En fecha veinte (20) de junio de 2025, por medio de auto este Tribunal declaró vencido el lapso para convenir o contradecir las cuestiones previas.
En fecha veintitrés (23) de junio de 2025, por medio de auto este Tribunal acuerda aperturar una articulación probatoria de ocho (08) días a fin de promover y evacuar pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil; así mismo, ordeno realizar computó de despacho desde el día dos (02) de mayo de 2025 al día veintitrés (23) de junio de 2025.
En fecha veintitrés (23) de junio de 2025, por medio de auto este Tribunal ordenó la apertura del cuaderno separado de medidas.
En fecha veinticinco (25) de junio de 2025, la secretaria de este Tribunal María Isabel Cardenas Pulido, realizó computó de despacho ordenado en fecha veintitrés (23) de junio de 2025.
En fecha veinticinco (25) de junio de 2025, por medio de auto motivado este Tribunal deja constancia que en fecha diecinueve (19) de junio de 2025, venció el lapso de los de cinco (05) días, para promoción de pruebas, establecida en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha primero (01) de julio de 2025, se recibió escrito presentado por el ciudadano Guillermo Antonio Contreras Guerra, asistido por la abogada Carmen Lamas, plenamente identificados, donde ratifica las documentales consignadas conjuntamente con el escrito libelar y escrito de fecha dieciséis (16) de junio de 2025.
En fecha tres (03) de julio de 2025, por medio de auto este Tribunal declaró vencido la articulación probatoria de ocho (08) días con el objeto de promover y evacuar pruebas contemplado en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha cuatro (04) de julio de 2025, por medio de auto este Tribunal agrega escrito de fecha primero (01) de julio de 2025.
-III-
CAPITULO
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR ACERCA DE LA CUESTIÓNES PREVIAS
Siendo esta la oportunidad procesal para que el Tribunal se pronuncie acerca de las cuestiones previas contenidas en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, procede hacerlo con fundamento a las siguientes consideraciones:
La parte demandada ciudadano José Luis Aguilar Azuaje, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.328.440, asistido por el abogado Manuel Enrique Román Martínez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 270.006; en su escrito contentivo de Cuestiones Previas de fecha diez (10) de junio de 2025, adujeron lo siguiente:
Omissis..“Quien suscribe, ciudadano: JOSE LUIS AGUILAR AZUAJE, venezolano y extranjero, titular de la cédula de identidad No. V-17.328 440, respectivamente, Asistido por el Abogado en ejercicio MANUEL ENRIQUE ROMAN MARTINEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 25.288.858, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 270.006, con domicilio procesal URBANIZACION CAÑO DE INDIO, CASA N°16, CALLE PRINCIPAL MUNICIPIO TINAQUILLO ESTADO COJEDES, ante usted acudimos a fin de ejercer formalmente A LOS FINES DE INTEPONER CUESTIONES PREVIAS, en el asunto: 003-2025, con fundamento en lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, En virtud de los siguientes fundamentos:
El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, nos establece: “DENTRO DEL LAPSO FIJADO PARA LA CONTESTACION DE LA DEMANDA, PODRA EL DEMANDADO EN VEZ DE COTESTARLA PROMOVER LAS SIGUIENTES CUESTIONES PREVIAS:
NUMERAL 11 INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA:
“LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO
SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA…”
1. EN FECHA 30 DE ABRIL DEL 2025, FUI DEBIDAMENTE NOTIFICADO MI APDERADO DE LA PRESENTE DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR PARTE DE LOS CIUDADANO DEBIDAMENTE NOTIFICADO EN EL PRESENTE EXPEDIENTE, A LOS FINES DE REALIZAR LA CONTESTACION DE LA DEMANDA DENTRO DE LOS SIGUIENTES 20 DIAS HABILES..
Ahora bien mi Honorable Juez, el día de hoy 29 de Mayo del 2025, nos encontramos en el día 18 de despacho, encontrándome dentro del lapso legal establecido para la respectiva Contestación de la Demanda de Local Comercial, es como en Efecto INTERPONGO CUESTIONES PREVIAS
En Fecha 23 de Mayo del 2014, fue Publicado en Gaceta Oficial N” 40.418, CON DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL.
ARTÍCULO 5
“EL MINISTERIO CON COMPETENCIA EN MATERIA DE COMERCIO, CON ASISTENCIA DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOS ECONOMICOS (SUNDDE), EJERCERA LA RECTORIA EN LA APLICACIÓN DE ESTE DECRETO LEY Y, EN CONJUNTO CREARAN INSTANCIA NECESARIAS PARA SU APLICACIÓN, CORRESPONDE AL MINISTERIO CON COMPETENCIA EN MATERIA DE COMERCIO, LA REGULACION SECTORIAL DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DESTINADOS AL COMERCIO, A ‘PARTIR DE LAS DISPOSICIONES DEL PRESENTE DECRETO LEY, Y DE LOS REGLAMENTOS QUE SE DICTAREN EN EJECUCION DEL MISMO, CUANDO ALGUNA NORMA INCIDA EN LA MATERIA COMPETENCIA DE OTRA INSTANCIA O MINISTERIO DEL PODER POPULAR, PODRA SER OBJETO DE REGULACION CONJUNTA EN EJERCICIO DE LA ATRIBUICION OTORGADA EN EL PRESENTE ARTICULO, EL MINISTERIO DE COMERCIO, O BIEN PARA CATEGORIAS DE ARRENDATARIOS O ARRENDADORES CON CARACTERISTICAS PARTICULARES, DICHAS REGULACIONES NO PODRAN CONTRARIAS SER CON LO ESTABLECIDO EN EL PRESENTE DECRETO LEY. Y PROCUARRAN EL DESARROLLO DE ESTE. O DE LOS REGLAMENTOS DICTADOS CON FUNDAMENTO EN EL PRESENTE…”
ARTICULO 41 EJUSDEM, LITERAL L: DICTAR O APLICAR MEDIAS CAUTELARES DE BIENES MUEBLES O INMUBELES CON LA RELACION ARRENDATARIA SIN CONSTANCIA DE HABER AGOSTADO LA INSTANCIA ADMINISTRATIVA CORRESPONDIENTE QUE TENDRA UN LAPSO DE 30 DIAS CONTINUOS PARA PRONUNCIARSE. CONSUMIDO ESTE LAPSO, SE CONSIDERA AGOTADA LA INSTANCIA ADMINISTRATIVA….”
DISPOSICION TRANSITORIAS TERCERA:
“... CON LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PRESENTE DECRETO LEY se SUSPENDE LA EJECUCION DE MEDIDAS CAUTELARES DICTADAS EN LOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES EN CURSO, HASTA TANTO SE AGOTE LA VIA ADMINISTRATIVA DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 41 LITERAL L, DE LA MENCIONADA LEY …”
SENTENCIA VIGENTE Y CON CARÁCTER VINCULANTE DE LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA N°0156, DE FECHA 29 DE OCTUBRE DEL 2020 “SE SUSPENDE LAS EJECUCIONES DE DESALOJO DÉ INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA ASI COMO DE AQUELLOS DESTINADOS A USO COMERCIAL MIENTRAS PERSISTAN LAS CIRCUNSTANCIAS QUE DIERON ORIGEN AL ESTADO DE ALARMA POR EL COVID 19, ESTABLECIDO PRIMIGENIALMENTE MEDIANTE DECRETO PRESIDENCIAL N°4.160, PUBLICADO EN GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA N° 6.519, EXTRAOORDINARIO DEL 13 MARZO DEL 2022 Y SUS PRORROGAS, CUANDO NO SE HUBIERE CUMPLIDO EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO ESTABLECIDO PARA CADA CASO DE ACUERDO A LAS PREVISIONES ESTABLECIDAS EN EL DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DÉ PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS Y EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 41 LITERAL L, Y LA DISPOSICION TRANSITORIA TERCERA DE LA LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL PUBLICADA EN GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA N°113 DE FECHA 7 DE DICIEMBRE DEL, 2020……”
Ahora Bien mi Honorable Juez, se puede evidenciar En el presente expediente nos Costa como se agotó la vía administrativa para, activar la vía judicial en el presente Expediente.
CABE DESTACAR QUE EL ARTICULO 254 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. EN APLICACIÓN DEL PRINCIPIO IN DUBIO PRO REO, SE HA DETERMINADO EN REITERADAS SENTENCIA TANTO LA SALA CONSTITUCIONA Y SALA DE CASACION CIVIL DEL MAXIMO TRIBUNAL DE LA REPUBLICA, QUE SE DEBE AGOTAR LA VIA ADMINISTRATIVA PREVIA A LA PRESENTACION DE LA DEMANDANTE EL ORGANO JURISDICCIONAL Y EN LA SENTENCIUA DE FONDO O MERITO DE LA CAUSA, EL JUEZ DEBERA TOMAR SU DETERMINACION PARA DICHO ARGUMENTO.
Esta representación observa, que el expediente mi Honorable Juez QUE LA EXCLUSION DEL PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS RECOGIDO EN LA LEYDE REGULACION DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, EN SUS ARTICULOS 41 LITERAL L. Y LA DISPOSICION TERCERA, SE ESTA GERENRANDO UNA VIOLACION DE LOS PRINCIPIOS CONSTITUCIONALES COMO LOS DESARROLLADOS EN EL ARTICULO 26 DE LA CONSTITUCION DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, QUE RATIFICAN HASTA AHORA LO EXPUESTO, AL REFERISE AL DERECHO PARA ACCEDER A LA JUSTICIA, LA TUTELA DE LOS DERECHOS A LA JUSTICIA IMPARCIAL, EQUITATIVA, SIN FORMALISMOS, O REPOSICIONES INUTILES Y DEL MISMO MODO AL ARTICULO 49 DE LA REFERIDA CARTA MAGNA QUE GARANTIZA EL DEBIDO PROCESO Y EL DERECHO A LA DEFENSA POR CUANTO SE ESTA DEJANDO EN UN ESTADO DE INDEFENSION A UN GRUPO FAMILIAR FRENTE A UNA ACCION QUE BUSCA EL DESALOJO DEL INMUEBLE QUE SIRVE COMO VIVIENDA PRINCIPAL .
ES POR LO QUE LE SOLICITO A ESTE HONORABLE TRIBUNAL, SEA DECLARA INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA, DE CONFORMIDAD CON LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 346 NUMERAL 11 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, YA QUE EXISTE UN QUEBRANTAMIENTO U OMISION DE FORMAS SUSTANCIALES DE LOS ACTOS QUE MENOSCABEAN EL DERECHO ALA DEFENSA DESGENERAN LA INDEFENSION DE MI APODERADO. POR HABER EXCLUIDO LA APLICACIÓN DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO ALA PRESENTE DEMANDA DE DESALAJO DE LOCAL COMERCIAL. TAL CUAL COMO ESTA ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 41 LITERAL L, Y LA DISPOSICION TERCERA DE LA LEY DE REGULACION DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO DE USO COMERCIAL.
Por los antes expuestos en todos los argumentos esgrimidos, es que amparado en el artículo 26 y 49 de la Constitución de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, y el articulo 346 numeral 11 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, Y LA Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario de uso comercial en su artículo 41 literal L, Y LA DISPOSICION TRASITORIA TERCERA, y el articulo 11 y 96 de la Ley de Regularización de control de arrendamiento de vivienda. Le solícito sea declarada INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA DE DESALOJO, POR SER CONTRARIA A DERECHO, POR EL NO AGOTAMIENTO DE LAS VIAS ADMINISTRATIVAS, PREVIAS A LOS FINES DE PODER ACTIVAR LA VIA JUDICIAL… omissis

Por tanto, en relación a la cuestión previa contenida en el ordinal Nro. 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal en fecha trece (13) de junio de 2025, por medio de auto acordó aperturar un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes para que la parte demandante convenga o contradiga la cuestión previa planteada, de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil. De allí que, estando dentro del lapso legal para convenir o contradecir, por medio de escrito de fecha dieciséis (16) de junio de 2025, la parte demandante ciudadano Guillermo Antonio Contreras Guerra, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.518.727; asistido por la abogada Carmen María Lamas, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro161.170; contradijo la cuestión previa planteada, alegando:
Omissis..“CAPITULO I
DE LOS HECHOS YE DERECHO
Honorable Juez, es necesario para esta defensa hacer un despejado recorrido de los hechos causantes de la presente controversia, Es así, en fecha 12 de mayo 2.006, procedemos el ciudadano aquí demandado y mi persona, uno dar en arrendamiento y el otro a recibir en arrendamiento el Galpón suficientemente identificado en autos, para uso Comercial, ambos de mutuo consentimiento y bajo contrato establecido y firmado por las partes, es como de mutuo consentimiento y de común acuerdo, entre mi persona el ciudadano CONTRERAS GUERRA GUILLERMO ANTONIO y el ciudadano AGUILAR AZUAJE JOSE LUIS, suficientemente identificados en autos, para que en su condición de arrendatario EJERCIERA LA ACTIVIDAD PRODUCTIVA DE LAJAS DE PIEDRAS, DÁNDOLE UN USO A DICHO INMUEBLE DE SOLO COMERCIAL como lo establecimos en la CLAUSURA SEGUNDA del contrato y que sigue ejecutando hasta la actualidad, es de hacer mención que a través de Inspección Judicial signada con el No. De expediente ST-5210-23, realizada por el TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO FALCON a la fecha, la actividad para la cual fue arrendado el GALPON era la misma acordada en el contrato de arrendamiento comercial, pautada y acordada entre las partes. No obstante, la parte demandada, para interponer Cuestiones Previas, fija su posición en el artículo 346 Numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 5, 41 y su disposición transitoria tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, de fecha 23 de mayo del año 2.014, publicado en Gaceta Oficial No. 40,418. Al respecto la Sala Constitucional estableció lo siguiente:
Mediante sentencia N° 290 del 07/07/2022, la Sala Constitucional del TSJ ratificó su criterio, conforme al cual “una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la Cosa arrendada”.
En ese orden de ideas, la Sala Constitucional estableció que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios para el uso Comercial nada dispone sobre el lapso o término con el que cuentan las partes para ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por cuando se vence la prórroga legal, bien puede el arrendador exigir la entrega e incluso el secuestro del inmueble.
En la presente causa, las partes firmaron el primer contrato, y en común acuerdo por un período de duración de un (1) año fijo, comenzando el día 12 de mayo de 2.006 y terminando el 12 de mayo del 2.007, período establecido en la CLAUSURA TERCERA, y que sucesivamente y sin ningún tipo de controversia entre las partes contratantes, al culminarse el primer contrato se ejecuta la renovación de un segundo contrato de arrendamiento, que tiene un periodo de duración de dos (2) años fijos, comenzando el día 12 de mayo de 2.007 y terminando el 12 de mayo del 2.009, período establecido en la CLAUSURA TERCERA de dicho contrato, y en las mismas condiciones establecidas por el contrato anterior, con excepción de la Cláusula Quinta, en la cual acordamos el aumento del Canon de Arrendamiento, el cual paso de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES a SEISCIENTOS MIL BOLIVARES; y siendo que por motivo de trabajo no pudimos asistir a la firma de la renovación del tercer contrato, ello en mayo del 2.009, entendido que para llevar a cabo y desarrollar una actividad industrial y comercial se requiere de una seguridad jurídica y una continuidad en el tiempo acordamos (en términos verbales) continuar con el mismo contrato (Tasita Reconducción) y las mismas obligaciones, como convenio apto para ambas partes. lo continuamos hasta el mes Mayo del año 2.014. Es de interés para esta defensa ratificar a este honorable Tribunal, que, en el presente escrito, a pesar que en la demanda POR DESALOJO DE GALPON COMERCIAL no se están exigiendo los Cánones de arrendamientos, es necesario aclarar para mejor comprensión la fijación de los mismos, según el acuerdo en el Contrato Verbi, que inicia en el año 2009, tal cual como venían acordados por las partes en la CLÁUSULA QUNTA, del Contrato Firmado de común acuerdo; manifestando con todo lo antes expuesto a su digno despacho, que el ciudadano AGUILAR AZUAJE JOSE LUIS supra identificado, a quien ante este digno Tribunal demandado
por DESALOJO DE GALPON COMERCIAL, ocupa el referido GALPON en su condición de Arrendatario desde mayo del año 2.006, y siendo que nuestra relación arrendaticia para el 2.014, cumplió 08 años; Es así que considerando, el tiempo y la puntualidad en el pago de sus obligaciones, resuelvo en su momento, OFERTARLE EN VENTA las bienhechurias allí construidas Oferta que NO aceptó el ciudadano AGUILAR AZUAJE JOSE LUIS, por no contar con los recursos económicos, a quien a su vez, le concedí un plazo de seis (6) meses para desocupar el GALPON, con la intensión que adecuara un local externo de su propiedad que se encuentra fuera de mis instalaciones, para que continuara desarrollando su actividad económica, resaltando que desde el mes de mayo del 2014 NO CANCELA ningún tipo de obligaciones, acumulándose la falta de pago por parte del arrendatario aquí demandado, por un periodo de 11 años continuos, lo cual trate de mediar a los fines de considerar los medios necesarios para llegar a la solvencia de las deudas acumuladas donde dicha situación ha sido infructuosa entre nosotros, todo porque el referido demandado realizo diligencias ilícitas a mis espaldas para hacerse propietario del GALPON dado en arrendamiento comercial, y que a la fecha sigue usando el bien inmueble arrendando y siendo que el ciudadano a quien demando ante su autoridad ha ejercido y ejerce medidas violatorias fragantes al incumplimiento de dicho contrato hasta la actualidad no me ha dado otro medio que acudir ante la justicia para la recuperación de bien inmueble. Ahora bien, el ciudadano AGUILAR AZUAJE JOSE LUIS, al culminar el plazo de los seis (06) meses, le solicite me hiciera entrega del bien arrendado, negándose a la desocupación, afirmando que es propietario de GALPON ARRENDADO, por lo que es que en el mes de enero del año 2.022, solicita se APERTURA un PROCESO ADMINISTRATIVO ante la ALCALDIA y sus respectivas direcciones del Municipio Tinaquillo, a fin de regularizar los Documentos que me acreditan como propietario de las BIENECHURIAS, siendo que aparece un Certificado de Empadronamiento a nombre del aquí demandado JOSE LUIS AGUILAR AZUAJE, en fecha 09 de febrero del mismo año tal como se evidencia en escrito, recibido en la misma fecha de presentación, del cual se anexo una copia simple, marcada con la letra “A”, la cual fue respondida en fecha 05 de abril del mismo año 2022, por el Síndico Procurador del Municipio Tinaquillo, quien remite el caso al Departamento de Catastro de la misma Alcaldía, con el objetivo que se anule Certificado de Empadronamiento, signado con el código catastral No. EDO 09, DTTO, 02, MUNICIPIO 01, AMBITO URBANO, SECTOR 14, MANZANA 03, LOTE 01, del cual anexo, copia simple, marcado con la letra “B”, , así mismo y para mayor abultamiento legal. Anexo el Certificado de Empadronamiento del mismo año 2.022, donde se resuelva la situación del empadronamiento, del cual anexo copias simples, constante de tres folios, marcada con la letra “D”, con el objetivo de proceder a solicitar el DESALOJO una vez realizada la actualización de todos los documentos y demostrados mis DERECHO PREFERENTES por conservar los Documentos Públicos que garantizan mi derecho de Propiedad sobre los del Ocupante, quien se encuentra en condición de Arrendatario; la Dirección de Catastro del Municipio Tinaquillo por medio de la RESOLUCION N* 001-2022, resuelve la ANULACION y REVOCATORIA inmediata de la ficha Catastral (certificado de empadronamiento), de la cual anexo copia simple, marcada con la letra “C”, a nombre de AGUILAR AZUAJE JOSE LUIS; luego de éste acto de mala fe, organizado por el ciudadano arrendador, a quien DEMANDO POR DESALOJO es cuando se revela TITULO SUPLETORIO a favor de Remigio Aguilar (padre de hoy demandado), registrado en el año 2018, es allí donde el director de Catastro y él Síndico Municipal, dan por terminada la vía administrativa y exhortan que se inicie un proceso judicial, para resolver la duda sobre Ja propiedad del galpón: ES Así como doy inicio y consigno libelo de demanda, por ACCION MERODECLATIVA de CERTEZA de PROPIEDAD, ante el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL PEL ESTADO COEDES, El cual admite dicha demanda y apertura el EXPEDIENTE signado con el N” 0827/23 en fecha 2 de Junio del 2023 “ visto Que ya existía el EXPEDIENTE: ST-5210-23, emanado del TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO FALCON, por Inspección Judicial realizada en el referido Galpón donde se constató que el ciudadano JOSÉ LUIS AGUILAR AZUAJE tenía en venta el Galpón de mi propiedad, y al ser interrogado declaró ante la Juez. Que era un ocupante Legal del Galpón por los Contratos de Arrendamiento que firmamos pero en vista que el Sr. Guillermo Contreras, es decir, mi persona se había desaparecido, él junto a su Padre el Sr Remigio Antonio Aguilar habían tramitado el TITULO SUPLETORIO, (incurriendo en Presunto Fraude Procesal) en contra de un par de Septuagenarios, que somos mi estimada esposa y mi persona, Delitos por los que se le apertura una causa ante el Tribunal de Primera Instancia Municipal causa N* 1C-AlIM-00067/2024, por denuncia presentada por el Tribunal Agrario y aperturada por la Fiscalía 3ra. Por lo que dejo ver ante este honorable Tribunal los actos írritos e apócrifos que ha venido realizando el ciudadano ya identificado en contra de mi propiedad; Honorable Juez, en la Sentencia por ACCION MERODECLARATIVA, declarada con lugar a mi favor, puede constatar este Tribunal en casi todas sus actuaciones que deja al descubierto Primero: la intensión del arrendatario en expropiarme de manera ilegal mí Galpón, Segundo: el agotamiento de la instancia requerida por la magnitud del procedimiento, ello por los diferentes fraudes procesales intentados por el aquí demandado, dando todo ello lugar para que prospere la DEMANDA POR DESALOJO DE GALPON COMERCIAL. Por lo que, para esta defensa, tales alegaciones de la parte demandada solo buscan descastar que hubo un procedimiento administrativo previo, no reconociendo que en la referida sentencia, se dejó al manifiesto el acto ilícito que realizó el hoy demandado para adueñarse de mi propiedad, siendo éste público y notorio, Honorable Juez, en la referida demanda presentada ante este honorable Tribunal, no se está discutiendo ningún canon de arrendamiento, mucho menos el ajuste del mismo, ya que los contratos de arrendamiento acordados por las partes aquí en litigios, fueron inequívocamente quebrantados por el aquí demandado, al incumplidos e intentar despojarme del bien inmueble de mi propiedad; violentando no solamente los reiterados contratos de arrendamiento escritos como verbales, sino también los diferentes decretos, sentencias, jurisprudencias y ley de arrendamiento inmobiliario de uso comercial dictadas por el Estado Venezolano a través del órgano competente, existiendo entonces, suficientes elementos probatorios conforme a lo expuesto por esta defensa y que se encuentran anexos en la demanda de DESALOJO DE GALPON COMERCIAL
Donde se puede evidenciar que el arrendatario actual, y demandado, ha violentado todo el marco legal, incumpliendo de manera evidente, reiterada y sostenida con las obligaciones contractuales asumidas, aprovechándose día a día, año tras año de la producción económica que recoge procedente de mi Galpón, sin reconocer mis derechos, y que su intención es quedarse con mi propiedad, pasando por encima de manera total de la norma jurídica y de los contratos firmados por tanto, haciéndole caso omiso a la “CLAUSULA DECIMA PRIMERA el imcumplimiento de cualquiera de las obligaciones que este contrato y la ley imponen a EL ARRENDATARIO, dará lugar a que EL ARRENDADOR demande a su elección el cumplimiento o la resolución del contrato, y la desocupación y devolución del inmueble Arrendado, así como el pago de toda cantidad de dinero y toda Indemnización que conforme a este contrato y a la ley sea imputable o exigible a EL ARRENDATARIO, que además responderá a los honorarios de los abogados, costas, y gastos procesales y en general de todo daño perjuicio que le ocasionare a EL ARRRENDADOR.; Siendo estas acciones motivo de desalojo e incurriendo en la CLÁUSULA PENAL ARRENDATICIA; Que es le sanción prevista y Acordada de mutuo acuerdo por las partes en virtud del incumplimiento de una cuales quiera de las cláusulas del contrato y además establecido en el articulo: 40 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE Ley DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, supra mencionado que establece lo
Siguiente: Artículo 40: Son causales de desalojo:
1.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos 2 cuotas de condominio o gastos comunes
Consecutivos.
2. - que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
Indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
3.- Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
4.Que se cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedidas por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio . (OMISSIS) .......
7.- Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes
8.- Que se aaote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
9.- Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ”comité Paritario de Administración
De Condominio¨ (subrayado nuestro) .
Al respecto y en pronunciamiento de la Sala de Casación Civil, en Recurso de casación, materua Civil. Especial arrendaticia, N* Exp: 19-441 (AA20-C2019-000441 Sent: RC.000314: Ponente: Yván Darío Bastardo Flores, de Fecha 16 de diciembre de 2020, estableció lo siguiente.
En el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial el legislador conviene disponer el atemperamiento de las consecuencias y efectos de la acción resolutoria, en virtud que en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección ‘jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones ‘jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil ‘jurídico de la misma.(..)
Ahora bien en materia de arrendamiento comercial para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos dichas disposiciones son de eminente orden público y por ende, de interpretación restrictiva.
En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, por lo que trae como consecuencia necesaria que solo queda ejercerse la acción de desalojo que quede excluida la acción de resolución de contrato.
En ese mismo orden El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece las diferentes cuestiones previas que puede oponer la parte demandada, específicamente, en este caso el numeral 11 contempla “la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. Ciudadana Juez, la demanda incoada contra el ciudadano JOSÉ LUIS | AGUILAR AZUAJE está basada fundamentalmente en el DESALOJO DEL GALPON COMERCIAL, debido a la mala acción de quererse adueñar de mi propiedad, situación ésta que es un atenuante indubitable para el rompimiento legal habido entre las partes, ello, debido a que el arrendatario violento desde el año 2014, todas las cláusulas de los contratos que acordamos, de hacer los correspondientes pagos de canon de arrendamiento, de lo cual se presentaron suficientes y contundentes pruebas y siendo por el mismo ciudadano aquí demandado admitidas desde el juicio que incoe en contra del precitado ciudadano, llevado por ante el Tribunal Agrario, de la circunscripción judicial del estado Cojedes, ello debido a su mala Fe, cuando dio inicio a las diferentes diligencias fraudulentas ambicionando convertirse en propietario de mi bien inmueble, pasando por encima de tres (3) contratos celebrados por parte del mismo ciudadano y mi persona como arrendador; Para esta defensa es necesario resaltar que el galpón se arrendo con fines comerciales netamente, mediante contrato, los Cuales presenté a este Tribunal, en la consignación de la demanda POR DESALOJO DE GALPON COMERCIAL, siendo entonces irrefutable que mi inmueble es un galpón comercial, evidenciado en registro del inmueble y su Respectiva licencia, anexos también al libelo, por tanto ciudadana Juez, es notoria y público que no se está solicitando la medida de desalojo a capricho nuestro Primero: porque estamos frente a un hecho ilegal a confesión voluntaria de parta del ciudadano aquí demandado, ante un Tribunal de la República, de quererse adueñar de mi propiedad, tramitando un título supletorio de manera fraudulenta, donde involucró a su padre, incurriendo en (fraude procesal), delito que fue llevada a cabo, con el fin de beneficiarse ante la Gobernación del Estado, cobrando la indemnización, por los perjuicios ocasionados por la construcción del elevado en la troncal 005, vía Valencia-San Carlos; Segundo: Cobrar por la venta del Galpón la cual no se materializa porque el comprador no culmino el acuerdo; Tercero: E incumplimiento del pago de las cuotas de arrendamiento desde el año 2 014 y de los daños ocasionados a mi propiedad; en cambio, por parte de aquí demandante, si hubo intención de resolver de manera que las cosas no llegaran al presente termino de demandar por DESALOJO DE GALPON COMERCIAL, cuando de voluntad se le ofreció al arrendatario aquí demandado en venta el bien inmueble, la cual rechazo pretendiendo que se quedaría con mi propiedad; Así mismo. Honorable Juez, al concedérsele el plazo de gracia de seis (6) meses, con el fin de que acondicionara su propia área de trabajo, en terreno de su propiedad, cumplido dicho lapso, se le llevó una notificación por escrito, donde se le informaba mi decisión de prescindir el contrato de arrendamiento y darle la prórroga de ley, la Cual se negó a recibir, por creerse el propietario de mi galpón; Así mismo, es de resaltar que el aquí demandado, al intentar las cuestiones previas en relación a que están suspendidas las medidas de desalojo por el estado de alerta que decretara el Estado Venezolano por la pandemia (COVID 19), está fuera de lugar. Visto que el citado decreto por la parte demandada establece los siguientes
Términos, condiciones y lapsos aplicables; Decreto N” 4169: Suspensión Del Pago De Lo Cánones D Arrendamiento De Inmuebles De Uso Comercial Y Vivienda Principal:
En virtud del Decreto Estado de Alarma para atender la Emergencia Sanitaria del Coronavirus (COVID-19) dictado el 13 de marzo de 2020, el Ejecutivo Nacional publicó en Gaceta Oficial Extraordinaria N* 6.522 del 23 de marzo de 2020, el Decreto N* 4.169 en el cual se establece la suspensión de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal para atender a la emergencia sanitaria del Coronavirus (el “Decreto”), mediante el cual se establecieron las siguientes medidas: *
Suspensión del Pago de Cánones de Arrendamiento
Se suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de vivienda principal hasta el 1 de septiembre de 2020, plazo durante el cual no resultará exigible al arrendatario:
A. Los cánones de arrendamiento correspondientes; b. Los cánones vencidos a la fecha aún no pagados; C.
Otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario. Suspensión de Causales de Desalojo por Un periodo de hasta 6 meses contados a partir de la fecha de publicación de la gaceta, se suspenderá la aplicación de las siguientes causales de desalojo:
a. En el arrendamiento de vivienda, todas las causales para poder ...(omissis) están contenidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece;
b. En el arrendamiento para el uso comercial, la causal de que el arrendatario haya dejado de pagar 2 cánones de arrendamiento (omissis) consecutivos contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Desaplicación de la Suspensión.
La Suspensión establecida será desaplicada en los siguientes casos:
a. Reinicio de la actividad comercial antes del término máximo previsto en el Decreto;
b. Establecimientos comerciales que estén operando o prestando servicio por estar exceptuadas del cese de actividades establecido por el Estado de Alarma, entre las cuales se encuentran (i) las de servicios de salud y farmacias, (ii) traslado y custodia de valores, (iii) actividades relacionadas a la producción, distribución y expendio de alimentos y (iv) transporte de agua Potable... (omissis)
Por tal motivo para esta defensa el Decreto precitado, no se ajusta con la petición realizada en sus cuestiones previas, por el aquí demandado, pues dicho decreto se mantuvo mientras el estado venezolano superaba la pandemia, el mismo Estado en el mismo Decreto ejecuto la efectiva desaplicación, reconociéndolo por . el lapso de seis (6) meses y hasta seís (6) meses más si era necesario, por tal motivo con el debido respeto, solicitamos sea anulado su argumento. En vista que el argumento señalado por la parte demandada, de la prohibición de la ley de los Desalojos a Local Comercial, no aplica al caso de marras, por los atenuantes que a prioris desglosaremos; Así mismo el demandado hace su explosión, en lo señalado en la Disposición Transitoria Tercera; La cual expresa: Con la entrada en vigencia del presente Decreto Ley se suspende la Ejecución de medidas cautelares en los procedimientos judiciales en curso, en tanto se agote la vía administrativa, de conformidad con lo establecido en el artículo 41 literal “L” como hemos señalado a lo largo del presente escrito de CONTESTACION A LAS CUESTIONES PREVIAS presentadas por la parte demandada, en el caso de marras, es un punto crucial para intentar que este honorable Tribunal desvié su atención a lo que suspende y prohíbe la ley, por lo que esta defensa, entra en reflexión “será que el ciudadano aquí demandado, tiene inexperiencia en cuanto a que la ley no admite hechos ilícitos, ni fraudulentos”, tales como los hechos que él de manera pública y notoria por su ambición de arrebatarle a una persona de la tercera edad de su propiedad, realizo, “ciudadana Juez, en este caso, nos encontramos con el violentamiento
Flagrante de diferentes leyes, ya que no solo nos encontramos en un caso de incumplimiento de pagos de cánones de arrendamiento, también nos encontramos con un intento de apropiarse de un bien que no es de él, es un hecho ilícito, es un delito, por el cual requiere urgentemente el demandante el DESALOJO DEL GALPON COMERCIAL, no es justo que su propiedad siga en manos de una persona que ha intentado por medios fraudulentos, despojarlos de lo que por derecho le pertenece; en consecuencia y vistos los alegatos esgrimidos por la parte demandada en sus cuestiones previas, es preciso señalar a este Tribunal, que la parte demandada, solo busca desvirtuar la naturaleza comercial del inmueble para obtener una protección que no le corresponde, en el presente caso, la real naturaleza del bien inmueble es que fue arrendado y de hecho esta registrado como local comercial, por lo tanto la presencia del grupo familiar del arrendatario allí, no lo convierte en una vivienda familiar a los efectos legales del arrendamiento; ya que la legislación de arrendamientos de vivienda y la de locales comerciales tienen regímenes jurídicos distintos y protecciones diferentes al respecto la Sala en ponencia de la Sala Constitucional, a través de la MAGISTRADA PONENTE: TANIA D’ AMELIO CARDIET y MAGISTRADA DOCTORA CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, Expediente Exp. N” 22-0283, de fecha 14 de junio del 2022
A mayor abundamiento, esta Sala en sentencia N” 700 del 2 de junio de 2009 (caso: Feyi Ahimonetti Murgas) conociendo de un conflicto de competencia ocurrido por un incumplimiento de un contrato de arrendamiento de un inmueble en el que habitaban menores de edad, señaló lo siguiente:
*…es evidente que en el presente caso independientemente de que en el inmueble habitaran menores de edad, no era necesaria la presencia de un representante de protección del niño y del adolescente, en virtud de que ellos no eran parte interviniente ni involucrada en la litis principal…”.
El criterio jurisprudencial antes trascrito, resulta perfectamente aplicable al caso de autos, dado que se trata de un conflicto intersubjetivo entre mayores
De edad… (omissis)
reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, Mediante la sentencia Nro. 687 del 9 de junio de 2023, la cual estableció:
“que el interés superior del niño no puede emplearse como una figura jurídica de protección, con el fin de evitar afectaciones en casos en los cuales los menores no tengan intervención directa, bien sea como sujetos activos o pasivos de la
Controversia”. Esta decisión ratifica lo establecido en la sentencia Nro. 173 del 14 de junio de 2022, también dictada por la Sala Constitucional, la cual determinó que, en casos de incumplimiento de un contrato de arrendamiento en el que reciden menores de edad, ¨no es necesaria la presencia de un representante protección del niño y del adolescente, en virtud de que ellos no son parte interviniente ni involucrada en la Litis principal” en ese sentido, el interés superior del niño no puede utilizarse para restituir situaciones jurídicas afectadas en las que los menores no tengan una participación directa, como lo es un contrato de arrendamiento y su incumplimiento Es decir tal figura jurídica no puede utilizarse para evitar un desalojo por falta de incumplimiento del contrato de arrendamiento.
A la luz de lo argumentado, el aquí arrendatario demandado no puede pretender que este digno el Tribunal aplique las leyes de arrendamiento de vivienda, qué suelen ser más protectoras para el inquilino en cuanto a desalojos y plazos es entonces de hacer énfasis que el arrendatario al intentar escudarse en el conglomerado de leyes, argumentando que la acción de desalojo no debe proceder porque el local es su "vivienda familiar”, las cuestiones previas, no deberían prosperar, ya que la ley que regula los desalojos de locales comerciales y la cual rige el contrato en cuestión, no exige que la causal de desalojo contemple la no-existencia de un grupo familiar, en el caso de marras, el contrato es de un local comercial, y las causales aplicables son las de dicho régimen. La ley no prohíbe el desalojo del local comercial solo porque el arrendatario, de mane indebida o no conforme al contrato, haya introducido a su familia; Respetable Juez, es importante resaltar que el hecho de que el arrendatario tenga a su familia en el local no es una causal legal que prohíba la acción de desalojo del local comercial ni que la ley solo permita la acción por causales distintas a la falta de pago en un arrendamiento comercial. Es, más bien, un intento de evasión de sus responsabilidades contractuales y una manipulación de la situación por parte del arrendatario aquí demandado;
Así bien, la SALA DE CASACIÓN CIVIL en Exp. 2023-000207 con ponencia de la Magistrada CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS En el juicio’ por desalojo de local comercial explana lo siguiente:
Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil venezolano, establece la definición del contrato de arrendamiento, el cual es del siguiente tenor:
“Art. 1.579.El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble,
Por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (OMISSIS) …”.
En relación al tema, el autor Luis Alberto Rodríguez, en su obra Comentarios sobre Contratos, en la Pág. 266 y siguientes, indicó:
“Elementos contractuales del arrendamiento
a) Hay la obligación de parte dal arrendador, consistentemente en hacer gozar al arrendatario de la cosa, sea ésta mueble o inmueble
b) Existe el elemento de precio que debe ser pagado por el arrendatario al Arrendador y es convenido entre las partes. El precio puede ser pagado e dinero o en especie
C) Hay un lapso establecido para la duración del contrato, que no puede ser perpetuo, pero que tampoco tiene porque ser determinado.
Asimismo, establece el autor Luis Alberto Rodríguez, en la obra ut supra señalada, Pág 281, que ‘El contrato puede celebrarse por un lapso indeterminado de tiempo, o volverse indeterminado Sin embargo aunque el
Contrato a tiempo determinado haya sufrido prórrogas cada una de esas prórrogas tiene una duración determinada”. (omissis) Asimismo, la Sala Constitucional, con relación a la tacita reconducción, en sentencia número 993, del 1” de agosto de 2014, caso: Hola Modas, S.A., señaló:
“En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que, si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye e día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconduccion cuando a
Continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil”. (…)
Cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la sociedad mercantil Hola Modas, C.A., el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmuebke Inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a as previsiones del artículo 39 eiusdem”..
Corroborado en SENTENCIA dictada por LA SALA CONSTITUCIONAL,
NÚMERO 290 DEL 07 DE JULIO ”DE 2022:
“los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial cuya duración se haya estipulado a tiempo determinado, concluyen el día prefijado, sin necesidad notificación, como lo dispone el artículo 1.599 del Código Civil, y que textualmente se sustrae: ‘La Sala Constitucional estableció que no existe justificación desde el punto jurídico y argumentativo para afirmar que un contrato pasa a ser a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la prorroga estipulada en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado”. Es por lo antes expuesto que conlleva a quien revisa, que se detecta una falsa aplicación de la norma por parte del Juez de Instancia al llevar un procedimiento de desalojo de local comercial a tiempo determinado, siendo que lo que corresponde es por
Incumplimiento de contrato, que corresponde al tiempo del contrato que nos ocupa que es a tiempo ‘determinado’. Asi se establece –
Desde este mismo orden de ideas la Sala Constitucional, indicó que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial “no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega
Del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 del Reglamento…
CAPITULO Il
DEL PETITORIO
Con todo lo explanado en la Demanda consignada el pasado 21 de enero de presente año, a la cual se añadieron todos los elementos de convicción y hoy ratificados en la presente escrito de CONTESTACION A LAS CUESTIONES PREVIAS, presentadas por la parte demandada, y siendo que el ciudadano a quien demando ante este honorable Tribunal, ha pretendido despojarme de mí propiedad de manera ilícita, arbitraria e injusta a través de actos írritos, ejecutando acciones fuera del contexto legal, quien, desde el mismo momento que incumplió pon el pago de los canon de arrendamiento en el año 2.014, violento las clausulas emanadas de los tres (03) los contratos acordados entre las partes, por lo que en el caso de marras, es procedente lo estipulado en el artículo 40 literales “a” y “b” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y siendo que esta defensa ha cumplido de manera íntegra con lo establecido en el artículo 864 del código de Procedimiento Civil Venezolano y a su vez el demandante ha logrado por medios de los diversos documentos públicos consignados ante este Tribunal, demostrar la mala fe con la cual ha venido actuando el demandado, es que se ha procedido a Demandarlo Por DESALOJO DEL GALPON COMERCIAL, Para esta defensa, una vez, realizados los diversos estudios minuciosos de diferentes tratadista, sobre las implicaciones en un desalojo de local comercial, quienes aseveran que existen los siguientes elementos:
1 Principio de Especialidad: La Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial (2014) rige específicamente los arrendamientos comerciales, por lo tanto, esta ley no establece la misma protección a la “familia ‘ que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011), lo cual pretende la parte demandada hacer valer en el caso en litigio, cuando se refiere a que se está dejando en indefensión a un grupo familiar, lo arrendado entre el mencionado demandado y mi persona, tal como lo explican los contratos, es un arrendamiento solo para uso comercial, no familiar.
2. Naturaleza del Contrato: Un local comercial, por su definición, está destinado a actividades mercantiles o de servicio, no a la vivienda familiar. Si en el contrato de arrendamiento se estipuló claramente que es con y para uso comercial y el demandado lo está usando como vivienda, esto es incluso otra causal de cumplimiento del contrato (uso distinto al pactado), caso en concreto en la demanda incoada en contra del arrendatario, cuando a través de la presentación —6 cuestiones previas, expone que se dejara indefenso un grupo familiar.
Excepciones muy limitadas: Podría haber situaciones muy excepcionales donde se intente alegar que el local tiene un uso mixto (comercial y habitacional), en el Caso de marras, los contrato firmados entre el hoy demandado y mi persona. especifica un uso exclusivo “Comercial”. Por lo tanto, es de especular que tal Pretexto señalado por el demandado, por sí mismo, se debe configurar en una
“cuestión prejudicial” en los términos del numeral 11 del Artículo 346 del CPC Para esta defensa la existencia de la familia en el local no suele ser una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto y cuya decisión sea necesaria para la solución del pleito” de desalojo comercial. Honorable Juez e justo objetivo de la presente demanda es comprobar como de hecho lo ha demostrado mi asistido, la naturaleza netamente comercial del contrato y del inmueble, ya que el demandado, lejos de hacerse ver como arrendador, a lo largo de todo este tiempo, ha venido realizando actos fraudulentos, para declararse propietario de mi bien inmueble, razón de peso esta que me lleva a solicitar, como de hecho se está haciendo ante este digno Tribunal, con la demanda incoada el pasado 21 de enero del presente año: EL DESALOJO DEL GALPON, recuperar Mi GALPON COMERCIAL, no desalojar una vivienda, comprobándose a demás, con suficientes elementos en el libelo de demanda, del incumplimiento en los Canon de arrendamiento desde el año 2.014, el uso indebido y los diferentes medios ilícitos que el demandado ha intentado para hacerse propietario de Mismo; Por lo que esta defensa Solicita con el debido respeto, NO SEAN ADMITIDAS LAS CUESTIONES PREVIAS presentadas por el demandado, así mismo RATIFICAR tal como se expresa en el cuerpo de la demanda ya presentada, en su CAPITULO V FUNDAMENTO DEL DERECHO PARA SOLICITAR MEDIDAS CAUTELARES Y MEDIDAS PREVENTIVAS. De conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil vigente en concordancia con el articulo 588 eiusdem que establecen:
“Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medío de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama”. (Cursiva Propio).
Y siendo que, en la presente demanda, se encuentran manifiestos los riesgos
Patrimoniales desarrollados por el Arrendatario, y en razón que tales hechos ilícitos, fueron reconocidos por el arrendatario ante el Tribunal que decreto con lugar y a favor dé mi defendido la demanda de Acción Mero Declarativa, haber tramitado y por ende obtenido título supletorio de mi propiedad, sin ningún temor, lo cual es propicio y contundente y que le “permite al Tribunal decretar medidas preventivas en cualquier estado y grado de la causa, algunas de las siguientes Medidas:
1” El embargo de bienes muebles;
2*El secuestro de bienes determinados,
3*La prohibición de gravar enajenar bienes inmuebles…” (Negrillas subrayado Nuestro)
“Parráfo Primero: permite al Tribunal decretar medidas preventivas en cualquier etapa de un juicio. Entre estas medidas se encuentran el embargo de bienes muebles, el secuestro de bienes y la prohibición de gravar o enajenar bienes inmuebles” … (Cursiva y subrayado Propio).
Es por lo que ratifico en resguardo de mi bien inmueble, por todos los hechos
ilícito cometido por la parte demandada, y siendo que me asiste el derecho como propietario, la aplicación de dicho articulado sobre el bien inmueble Primero: LA MEDIDA DE RESGUARDO IDONIA EN EL PRESENTE CASO; Segundo. El DESALOJO INMEDIATO del inmueble arrendado, dada a la insolvencia en el pago de más de 08 años, sobre los canon de arrendamiento y sobre el deterioro del referido inmueble, reitero mi petición con el debido respeto ante este distinguido Tribunal; SE ME HAGA LA ENTREGA MATERIAL DE MI BIEN INMUEBLE, COMO PROPIETARIO LEGAL, Tal Como Lo Señala La SENTENCIA DEFINITIVAMENTE FIRME De ACCION MERO DECLARATIVA, Dictada Por El JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, de fecha 20 de marzo del año 2.024”, signada con el No de expediente 0827 y Protocolizada en fecha 25 de abril del 2024, por ante el Registro Público del Municipio Tinaquillo, en la cual declara con lugar y a favor de mi asistido, el ciudadano: CONTRERAS GUERRA GUILLERMO ANTONIO, La Demanda Por ACCION MERODECLARATIVA, sobre el GALPON INDUSTRIAL por el cual DEMANDA EL DESALOJO del ciudadano AGUILAR AZUAJE JOSE LUIS, siendo dicha Sentencia prueba transcendental, para proceder ante este Tribunal a RATIFICAR con el debido respeto el petitorio realizado al SUBSANAR la Demanda ya presentada: LA PROHIBICIÓN DE GRAVAR O ENAJENAR EL BIEN INMUEBLE, EL DESALOJO AL CIUDADANO AQUÍ DEMANDADO y LA ENTREGA INMEDIATA A MI PERSONA COMO ÚNICO PROPIETARIO”… omissis

De lo expuesto se colige que el Juez constitucional, cuando examina el libelo de demanda y analiza el caso, debe ser en extremo cuidadoso, limitándose a analizar la procedencia de las causales que de manera taxativa, contiene la ley respectiva, esto es, si en el caso concreto, sometido a su conocimiento, puede ser subsumido en alguna de ellas, sin que, al realizar tal operación, que de algún margen de duda, pues en tales casos debe abstenerse de declarar la inadmisibilidad en atención al principio de interpretación más favorable a la admisión de la acción, garantizando concertada preferencia el derecho fundamental de acceso a la jurisdicción; a que se inicie el proceso en el cual hará valer su pretensión; a acudir a los órganos de administración de justicia, elementos que conforman, entre otros, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.
La invención o creación de causales de inadmisibilidad distintas a las señaladas por la ley, o su interpretación de forma extensiva, producto de la creación del juez frente al conocimiento de un especifico caso, debe ser considerado excepcional y aceptable solo bajo ciertas y seguras interpretaciones, por ser limitativa del derecho de acción.

Cabe observar que el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 11, dispone:
“...Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:...
11) La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.”

Esta juzgadora a los fines de dilucidar sobre la cuestión previa, planteada, hace necesario realizar la siguiente consideración:
Se desprende de las actas procesales que por auto de fecha veintitrés (23) de junio de 2025, este Tribunal acordó abrir un lapso probatorio de ocho (08) días de despacho para promover e instruir las pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil; evidenciándose que en fecha tres (03) de julio de 2025, venció el lapso de ley acordado, dejando constancia que la parte demandada ciudadano José Luis Aguilar Azuaje, plenamente identificado, no presentó escrito de pruebas y la parte actora Guillermo Antonio Contreras Guerra, asistido por la abogada Carmen Maria Lamas, presentó escrito primero (01) de julio de 2025, donde ratifico pruebas consignadas conjuntamente con el escrito libelar y pruebas insertas desde el folio noventa y cinco (95) al folio ciento dos (102) de la pieza principal de la presente causa.
De allí que, la cuestión previa invocada por la parte demandada no fue probada ni demostrada ante este Tribunal, y a los fines de emitir pronunciamiento sobre la presente incidencia, esta juzgadora considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende:
El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida.
Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, incidencias, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso.
Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aún vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados. Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige.
No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente:
Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.
Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso.
Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, la parte accionada al establecer en su contestación la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandante, tal y como no sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda.
De ahí que, el demandado, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandante puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento.
Expuestas las precedentes consideraciones y planteada la incidencia, observa quien suscribe que el razonamiento de la cuestión a dilucidar consiste en determinar si están o no ajustada a derecho en relación a la cuestión previa referida a los ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que estando dentro de la oportunidad para decidir, se observa:
De la excepción contenida en el ordinal 11º del Artículo 346 del Código De Procedimiento Civil.
Planteada la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda. Para resolver este punto quien suscribe considera pertinente traer a colación que el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa, a saber:
a) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta y
b) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Así las cosas, cuando nos referimos al primer supuesto de esta defensa jurídica previa, a saber, la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se habla de que exista una “carencia de acción”, esto es una privación a la jurisdicción y se materializa cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción y en ese sentido la jurisprudencia ha aclarado, que tal prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la Ley que no es posible ejercer el derecho de acción. En el segundo supuesto de esta defensa previa, cuando la ley sólo permite admitir la acción por determinadas causales, sí existe el derecho de acción para el demandante, pero está limitado para su ejercicio.
Por su parte el maestro Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo III, página 71, en relación con la cuestión previa que ocupa la atención de este juzgado apuntó lo siguiente: “(…) en la 11º cuestión previa, concerniente a la prohibición de la ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca.”
Desprendiéndose de dicha posición doctrinaria, la tesis que en efecto acoge esta sentenciadora, según la cual, para la procedencia de la cuestión previa bajo estudio, resulta necesario el establecimiento expreso de una norma que impida que la administración de justicia, tramite la pretensión especifica del accionante, bien de forma general o en atención a la causal en que se sustenta el ejercicio de la acción que se analice.
La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 00353 de fecha 26 de febrero de 2002, expediente n° 15121, ponencia de la magistrada Yolanda Jaime Guerrero interpretó los supuestos de la cuestión previa in examine así:
(...Omissis...)
Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (…).
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, teniendo como consecuencia de ello la imposibilidad de admitir la demanda por el órgano jurisdiccional; claro está, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que imposibilita la interposición de una acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico, que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
En tal sentido, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, en fallo N° 776 de fecha 18 de mayo de 2001, expediente N° 00-2055, con la ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, ha considerado que:
...Omissis...
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada...Omissis...
En derivación se observa que la cuestión previa en análisis comprende no solo los casos en que la Ley expresamente prohíba la acción, sino también cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción, como en el caso que la ley somete a la acción al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad, lo cual aunando a la ausencia de probarlo de demostrarlo en auto, de allí que, considera esta Juzgadora, que lo expresado por el demandado de autos, de agotar la vía administrativa, está determinado para decretar las medidas cautelares propuestas, no en relación a la pretensión de Desalojo de Inmueble Comercial, así pues, la norma expresa que limite la admisión de la demanda propuesta como bien lo ha establecido la jurisprudencia pacífica y reiterada, conminan a este órgano jurisdiccional a considerar la cuestión previa puesta improcedente, debiendo forzosamente declararse sin lugar. Y así deberá establecerse en la parte dispositiva del presente fallo.
En fuerza de las razones de hecho, así como de los argumentos jurídicos anteriores debidamente fundamentados en doctrinar jurisprudenciales es deber de esta juzgadora a todo evento declarar improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, aquí rechazada y contradicha, en consecuencia, declararla SIN LUGAR. Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR las defensas jurídicas previas de inadmisibilidad opuesta con fundamento en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

VII
DECISIÓN
Ante los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, conforme a derecho, Declara: Sin Lugar la cuestión previa de la inadmisibilidad de la demanda, contenida en el ordinal 11º del citado artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por el ciudadano José Luis Aguilar Azuaje, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.328.440, asistido por el abogado Manuel Enrique Román Martínez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 270.006. Así se decide.
No hay condenatoria en costas conforme a lo establecido en el artículo 277 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para que se le deje constancia de la decisión.
Dado firmado y sellado en la sala de Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes a los ocho (08) días del mes de julio de año dos mil veinticinco (2025). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

Nurycers Alejandra González Lozada
La Jueza Provisoria

María Isabel Cárdenas Pulido
La Secretaria

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión en la página web del tsj.gob.ve/tsj_regiones y en la página cojedes.scc.org.ve, siendo las tres horas y quince minutos de la tarde (03:15p.m.).

María Isabel Cárdenas Pulido
La Secretaria