TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

EXPEDIENTE:1209-2025.
PARTE DEMANDANTE:Sociedad Mercantil NEMOSA, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha dos (02) de Diciembre del año 1983, bajo el N° 46, tomo 54 A.
PARTE DEMANDADA:NELIDA DEL CARMEN RÍOS DE NIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.327.974, domiciliada en el municipio de Maracaibo del estado Zulia.
MOTIVO:DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA:DEFINITIVA.
I
SÍNTESIS NARRATIVA.
Se inicia la presente causa mediante el libelo de la demanda introducida por ante la oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo Estado Zulia. Recibida en fecha tres(03) de Febrero del 2025, signada con el número de distribución TMM-140-2025; relativo a la demanda DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)presentada por la abogada ANDREINA CAROLINA BERMUDEZ CUBILLAN, venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° V-12.098.165, inscrita en el IPSA bajo el N° 247.920, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, actuando con el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil NEMOSA, C.A.,inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha dos (02) de Diciembre del año 1983, bajo el N° 46, tomo 54 A, (Rif No. J-07025771-7), en contra de la ciudadana NELIDA DEL CARMEN RIOS DE NIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.327.974, domiciliada en el municipio de Maracaibo del estado Zulia, solicitando a la demandada o que a ello sea obligada por este Tribunal en la entrega de los locales comerciales signados con los N° A-3 y 1-B ubicados en el edificio Tomir, Calle 67 (Cecilio Acosta) N° 9-87, municipio Maracaibo del estado Zulia.
En fecha seis (06) de febrero del 2025, el Tribunal admitió la demanda ordenándose emplazara a la demandada ciudadana NELIDA DEL CARMEN RIOS DE NIETO, anteriormente identificada, y se libró el recibo de citación.
En fecha doce(12) de febrero del 2025, el Alguacil Natural de este Tribunal estampó diligencia exponiendo que practicó la citación de la ciudadana NELIDA DEL CARMEN RÍOS DE NIETO consignando el recibo de citación firmado.
En fecha catorce (14) de marzo del 2025, la parte demandada presenta escrito de contestación de la demanda.
En fecha veinticuatro (24) de marzo del 2025, se llevó a efecto la Audiencia Preliminar.
En fecha treinta y uno (31) de marzo del 2025,este Tribunal mediante auto fijó los límites de la controversia.
En fecha veintiuno (21) de abril del 2025, este Tribunal dictó auto ordenando agregar los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.
En fecha dos (02) de mayo del 2025, el Tribunal dictó auto pronunciándose con relación a las pruebas promovidas por las partes.
En fecha cinco (05) de junio del 2025, se practicó la Inspección Judicial promovida y admitida por este Tribunal en el lapso de evacuación de pruebas en el presente juicio.
En fecha diecinueve (19) de junio del 2025, se celebró la audiencia Oral y Pública en el presente juicio.
II
RELACIÓN DE LOS HECHOS
La parte actora junto con el libelo alegó lo siguiente:
Que su representada es propietaria de un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por dos (02) locales comerciales signados con los N° A-3 y 1-B que forman parte del edificio Tomir, ubicado en la Calle 67 (Cecilio Acosta) signado con el N° 9-87 en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, el día tres (03) del año mil novecientos setenta y tres (1973), anotado bajo el N° 1, Protocolo 1, Tomo 1°.
Que en los meses de noviembre de 2003 y septiembre de 2010, su representado celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana NELIDA DEL CARMEN RÍOS DE NIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.327.974, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia el primero el día siete (07) de noviembre del año 2003, anotado bajo el N° 49,Tomo 20-A, y el segundo el día dos (02) de septiembre de 2010, anotado bajo el N° 56, Tomo 14-A.
Que en la Cláusula Cuarta de los contratos suscritos en fecha siete (07) de noviembre de 2003 y dos (02) de septiembre del año 2010, establecen: “LA ARRENDATARIA podrá ejecutar mejoras adicionales, construcciones o modificaciones al inmueble arrendado siempre previo consentimiento otorgado por escrito por parte del ARRENDADOR en cumplimiento de las disposiciones legales que rigen la materia, pero en el entendido de que todo lo que efectuare quedará en beneficio del inmueble y que en ningún caso podrá hacer reclamación alguna EL ARRENDADOR por estos conceptos. EL ARRENDADOR a su elección se reserva el derecho de pedir la restitución del inmueble al estado original en que lo entrega; reservándose el derecho de inspeccionar el inmueble, en cualquier momento, por sí mismo, o a través de su apoderado, por lo cual, LA ARRENDATARIA se obliga a facilitarles el acceso a sus diversas dependencias”.
Que en fecha veintinueve (29) de julio de 2019 y treinta (30) de septiembre de 2019, fue notificada la ciudadana NELIDA DEL CARMEN RÍOS DE NIETO, plenamente identificada en actas por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, la voluntad de su representada de no renovar los contratos de arrendamiento suscritos en fecha siete (07) de noviembre de 2003 y dos (02) de septiembre de 2010.
Que conforme al ordenamiento jurídico venezolano vigente, y el arrendatario procedió a modificar el inmueble arrendado, tal como puede evidenciarse en la inspección judicial extra-litem, practicada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha siete (07) de agosto de 2024, signado con el N° 4527-2024.
La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda alegó lo siguiente:
Negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte demandante referente al incumplimiento de la cláusula cuarta de los contratos de arrendamiento referente a la ejecución de mejoras adicionales, construcciones o modificaciones al inmueble arrendado sin previo conocimiento otorgado por el arrendador, toda vez que en dicho inmueble no se hizo ninguna remodelación o modificación de los locales comerciales dados en arrendamiento, sin previo conocimiento del propietario, ya que en fecha dos (02) de septiembre del 2010, que se suscribió el segundo contrato de arrendamiento del local signado con el N° A-3, con el fin de adecuar el espacio para la realización de la ampliación del desarrollo de la actividad comercial, el local antes mencionando es colindante con el local 1-A, con el que ya se tenía suscrito desde 07 de Noviembre de 2003, un contrato de arrendamiento, razón por la cual se realiza el arrendamiento de este nuevo local comercial, en consecuencia la arrendataria procedió a la adecuación interna, dicha adecuación se realizó en septiembre del año 2010, para cumplir con el fin para lo cual se arrendo este nuevo local comercial, de cuya finalidad estaba en pleno conocimiento la demandante, tal cual se demostrará mediante la promoción y evacuación del correspondiente acervo probatorio, mediante posiciones juradas testimoniales.
A pesar que el demandante incurre flagrantemente en la violación del numeral 4 y numeral 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no hay la intención de desgastar esfuerzos jurídicos, ni procesales, sino en fundamentar y desvirtuar los pocos hechos alegados sin fundamento jurídico con la sola intención de recrear un incumplimiento de loscontratos suscritos.
Que el alegato principal del demandante no versa sobre incumplimientos de los contratos de requisitos materiales como el pago de arrendamiento: sino que alega una supuesta modificación del inmueble, la cual no se describe ni se especifican los daños estructurales del inmueble, lo cual se demostrará mediante la promoción y evacuación correspondiente acervo probatorio, mediante experticia por un ingeniero Civil a los fines de que indique y describa si las bases y cimientos de las estructuras originarias de cualquiera de los dos locales arrendados ha sufrido modificación en la estructura, hay modificación y éstas afectan la estabilidad del conjunto de una edificación.
Que se desprende de inspección ocular realizada por el demandante en fecha siete (07) de agosto de 2024, que no se observó en dicha inspección ningún indicio de desprendimiento, hundimiento e incluso derrumbamiento en la estructura del inmueble; al contrario, se evidenció que lo ha cuidado como un buen padre de familia, no solo cumpliendo con el pago sino también en buen estado de mantenimiento y conservación.
Que se encontraba habilitado desde el momento de suConocimiento en no convenir en la adecuación que se realizó en el inmueble o de locontrario, si se hubiere faltado a su aceptación, se encontraba habilitado para pedir ladesocupación del inmueble al estado original en que lo entrego, tal como lo establece la Cláusula Cuarta en concordancia con la Cláusula Segunda del contrato que prevé o estableceel compromiso del arrendatario de entregar el inmueble en la mismas condiciones en que lo recibe cuando ocurra la desocupación; el arrendador durante un espacio de tiempo que supera los quince (15) años no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega delinmueble, si consideraba que se habla incumplido con el contrato, y que hasta la fecha no se le ha notificado ninguna inconformidad ni el arrendador ha hecho uso de la reserva del derecho de inspeccionar el inmueble en cualquier momento por más de 15 años, interrumpiendo dicho lapso con la mencionada inspección que arrojó el buen estado de conservación y de mantenimiento de los locales A-3y 1-B, y demostrando que he mantenido de manera pacífica, reiterada, pública, notoria y comunicacional los inmuebles dados en arrendamiento, demostrando por lo tanto, con estos hechos el desinterés del arrendador de observar, monitorear, verificar el estado en que se encontrabansus propiedades.
Negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte demandante referente a las notificaciones efectuadas en fechas 29 de julio del 2019 y 30 de septiembre de 2019, donde alega que la Notaría Tercera de Maracaibo, fue recibida en la dirección de los locales Comerciales, por un supuesto Ciudadano que no fue identificado, y que supuestamente la Notificación versaba sobre su voluntad de no renovar los contratos de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo la vigencia de las notificaciones efectuadas en fechas 29 de julio del 2019 y 30 de septiembre de 2019, por cuanto han transcurrido más de seis años (06) años, sin ningún tipo de perturbación, ni comunicación de algún incumplimiento de los contratos de arrendamiento, con el consentimiento tácito dado hasta la fecha.

III
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte actora en junto con el libelo de demanda promovió las siguientes pruebas:
Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales que conforman la presente pretensión.
Documento de adquisición protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día tres (03) de enero de mil novecientos setenta y tres, quedando registrado bajo el No. 1, Protocolo 1, Tomo 1°.
Documento de arrendamiento suscrito por la SOCIEDAD MERCANTIL NEMOSA, CA, y la ciudadana NELIDA RIOS DE NIETO, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, del Estado Zulia, el día 07 de noviembre de 2003, quedando anotado bajo el No. 49, Tomo 20-A.
Documento de arrendamiento suscrito por la SOCIEDAD MERCANTIL NEMOSA, CA, y la ciudadana NELIDA RIOS DE NIETO, autenticado 02 de septiembre de 2010, quedando anotado bajo el No. 56, Tomo 14-A.
Inspección Judicial extra-litem, practicada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha siete (07) de agosto de 2024, signada con el Nro. 4527-2024.
Notificación evacuada por ante la Notaria Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha treinta (30) de septiembre de 2.019.
Notificación evacuada por ante la Notaria Tercera de Maracaibo del estado Zulia, de fecha treinta (30) de julio de 2.019.
Promovió Inspección Judicial, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a las multas de que sirva trasladarse y constituirse en inmuebles propiedad de mi representado, constituidos por dos (2) locales comerciales signado con los N° A-3 y 1-B, que forma parte del Edificio denominado Tomir, ubicado en la calle 67 (Cecilio Acosta) N° 9-87, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos FABIOLA CRISTINA ROMERO GARCIAY EURO RAMON ARCAYA MONTIEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N°. V-13.939.697 y V-4.535.654 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, para que rindan su declaración en el debate oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil.

Junto con el lapso de promoción de pruebas la parte actora ratificó las pruebas promovidas y presentadas junto con su escrito libelar.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Junto con el escrito de contestación de la demanda la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
Invocó el Principio de la comunidad de la prueba y a través de la aplicación de éste, el mérito favorable que se deduce de todas y cada una de las actas procesales de esta causa.
De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prueba Documental, promovió el valor probatorio que arroja la documental referida a los contratos de arrendamientos consignados por la parte actora, solicitando a este decisor la valore en su justa medida, en cuanto a los hechos demandados.
Ratificó en todo su valor probatorio como hecho vinculatorio y presentó para su valoración respectiva, doce (12) comprobantes de depósitos bancarios, de los últimos seis pagos de cánones de arrendamiento.
Promovió expresamente que, de conformidad con lo establecido en el artículo 483 el Código Procedimiento Civil, se sirva éste Despacho, tomar declaraciones a los ciudadanos CARLO JULIOGUANIPA ROJAS, ROBERTO JESUS AGUIRRE CASTANO y CARLOS JAVIER PRIETO CAMACHO.
De conformidad con lo previsto en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil promovió Posiciones Juradas.
Promovió expresamente de conformidad con lo establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la prueba de experticia.

En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada ratificó las pruebas promovidas junto con el escrito de contestación de la demanda.

Ahora bien, promovidas y evacuadas todas las pruebas en la presente causa este Sentenciador procede a emitir pronunciamiento.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
Los fundamentos legales de la presente pretensión de desalojo tienen su base, en el fundamento especial y adjetivo, contemplado enelliteral C del artículo 40,del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
Por las razones de hecho anteriormente señaladas, se concluye que la arrendataria anteriormente identificada, está en la obligación legal de desalojar el inmueble arrendado, pues la ley así lo establece en los casos en que los inquilinos hayan ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, o que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley o el contrato celebrado entre las partes, tal y como lo establece el artículo ut supra mencionado.
Ahora bien, para que proceda la pretensión de desalojo, inexorablemente en el caso bajo estudio, el demandante tiene la carga de demostrar, que el arrendatario haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
En este caso, si bien es cierto, pudiere entenderse, como es lógico, que si hubo un arrendamiento de dos locales contiguos pero diferentessegún se evidencia de los contratos de arrendamientos que rielan en las actas, y que existe una sola área que conforman los dos locales tal y como se evidencia de la Inspección Ocular Extralitem consignada con el escrito libelar, y como se pudo dejar constancia en la inspección ocular practicada por este Tribunal en el lapso establecido para ello.
Así las cosas, debe concluirse que en el caso de autos, el medio probatorio idóneo para demostrar los hechos alegados por la apoderada judicialdela parte demandante, si éstos fueren ciertos, serian la inspección judicial evacuada extra-litem así como la evacuada en juicio, que si bien no es la única prueba, si es la prueba más idónea para demostrar al Tribunal los hechos alegados, lo cual es necesario a fin de instruir al Juez en sus funciones jurisdiccionales, es decir, aplicar el derecho a los hechos alegados y probados para poder determinar la legalidad de las actuaciones.
Por otra parte,la parte demandada en su caso tendría la obligación de presentardocumento alguno por escrito en el cual se evidencie la autorización o aprobación por parte del arrendador para realizar modificaciones estructurales en ambos locales, a fin de unificar los mismos.
Narrados los hechos controvertidos en la presente causa este Juzgador pasa a valorar las pruebas de la siguiente manera:
La parte actora promovió documento de adquisición protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día tres (03) de enero de mil novecientos setenta y tres, quedando registrado bajo el No. 1, Protocolo 1, Tomo 1°. Este Juzgador por cuanto observa que la presente prueba instrumental privada reconocida no ha sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Promovió contrato de arrendamiento suscrito por la SOCIEDAD MERCANTIL NEMOSA, CA, y la ciudadana NELIDA RIOS DE NIETO, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, del Estado Zulia, el día 07 de Noviembre de 2003, quedando anotado bajo el No. 49, Tomo 20-A. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio por cuanto hace constar la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, y al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1.381 del Código Civil, se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Promovió contrato de arrendamiento suscrito por la SOCIEDAD MERCANTIL NEMOSA, CA, y la ciudadana NELIDA RIOS DE NIETO, autenticado 02 de Septiembre de 2010, quedando anotado bajo el No. 56, Tomo 14-A. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio por cuanto hace constar la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, y al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1.381 del Código Civil, se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
Inspección Judicial extra-litem, practicada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha siete (07) de agosto de 2024, signada con el Nro. 4527-2024, y de la cual se desprende lo siguiente: “…omissis… PRIMER PARTICULAR: El Tribunal deja constancia en relación a este particular pudo observar que en el inmueble objeto de la presente solicitud, estaba ocupado en el momento de constitución del Tribunal. por el notificado GUILLERMO MENDIVILL ZAPARA, arriba identificado. Y una ciudadana que no se identificó. SEGUNDO PARTICULAR: EI Tribunal deja constancia que en el inmueble (Locales Comerciales) objeto de la presente inspección se observó y se pudo evidenciar: Pisos de granito, paredes frizadas y pintadas, en su interior, Puertas de vidrios en la entrada con Santamaria abierta en la parte de exterior del inmueble en cuestión y puertas plegable (tipo acordión) de color blanca, techo de platabanda, igualmente en su interior, todo en buen estado.- Asimismo se observa áreas aseadas, instalaciones eléctricas en buen estado- TERCER PARTICULAR El Tribunal deja constancia que en el inmueble (Locales Comerciales) objeto de la gente inspección ubicado en la dirección arriba señalada, se observó en líneas generales que se encuentra en buen estado de mantenimiento y conservación.- CUARTO PARTICULAR: EI Tribunal deja constancia que en el inmueble (Locales Comerciales) objeto de la presente inspección, se observó las siguientes características y dependencias en el mismo en su parte Exterior un anuncio publicitario que se lee EL Rincón DE LA TORTA, de color blanco, de letra negra y color rosado, dos (2) pilares de color celeste que divide el inmueble en dos (2) locales comerciales, En su parte interior posee un área amplia utilizada para venta o comercio, dividido por una estructura de color celeste con sus muebles tipo estante de varios tamaños color gris y de vidrios, en la parte trasera del inmueble se observa un área que utilizada como depósito Asimismo se observan dos (02) áreas o dependencias las cuales seencuentran cerradas y no se tuvo acceso al interior de las mismas. …omissis…”.Al presente medio de prueba se le imprime valor probatorio de conformidad con la sana crítica de cuyo contenido se aprecia que el inmueble se encuentra en óptimo estado de conservación, y que en el local donde se practicó la presente inspección ocular se observa una división en el piso donde existió una pared que dividía un local del otro y que al momento de practicar dicha inspección no se encontraba.Asíse establece.
Notificación evacuada por ante la Notaria Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha treinta (30) de septiembre de 2.019. La presente prueba fue desconocida por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y por cuantola misma no fue ratificada por el actor, este Tribunal desecha la misma y no le otorga ningúnvalor probatorio. Así se decide.
Notificación evacuada por ante la Notaria Tercera de Maracaibo del estado Zulia, de fecha treinta (30) de julio de 2.019. La presente prueba fue desconocida por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y por cuanto la misma no fue ratificada por el actor, este Tribunal desecha la misma y no le otorga ningún valor probatorio. Así se decide.
Se evacuó prueba de Inspección Judicial, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en la cual este Tribunal se trasladó y constituyó en el Edificio denominado Tomir, ubicado en la calle 67 (Cecilio Acosta) N° 9-87, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia, específicamente en los locales A-3 y 1-B, en la cual se dejó constancia de lo siguiente: “…omissis... Al Primer Particular: Se hace constar el Tribunal quien se encuentra presente en la siguiente dirección según documento, Calle 67 (Cecilio Acosta) entre avenidas 9 y 9B, edificio Tomir locales A-3 y 1-B, el Tribunal con el asesoramiento del practico deja constancia que se constituyó en el inmueble distinguido como edificio Tomir ubicado enla siguiente dirección entre avenidas 9 y 9B, edificio Tomir el cual presenta en su fachada frontal una placa de identificación con nomenclatura 9-61, en el cual en su planta baja presenta tres (03) locales comerciales con sus respetivas puertas de acceso y sus Santa María sin nomenclatura visible, hace constar el Tribunal que el local comercial donde se encuentra existe un aviso donde se lee “El Rincón de la Torta”, de la misma manera, se hace constar que al momento de constituirse el Tribunal se encontraban presente tres (03) personas en el interior del mismo, la ciudadana Nélida Ríos, el ciudadano Guillermo Mendivili y la ciudadana Stella Portillo. Al Segundo Particular: Se deja constancia que en líneas generales el inmueble se encuentra en buenas condiciones de mantenimiento, pintura y operatividad tanto en sus puertas, pisos, paredes, techos y salas sanitarias, no se evidencian filtraciones ni daños a simple vista al Tercer Particular: Deja constancia el Tribunal que en relación a este particular en el anterior fue abordado. Al Cuarto Particular: El inmueble cuenta con una superficie aproximada de cincuenta metros cuadrados con trece centímetros (50,13 mts2), el mismo presenta dos (02) áreas de atención al público, tres (03) áreas destinadas para el depósito de mercancía una sala sanitaria. Al Quinto Particular: Hace constar que el práctico designado tomó impresiones fotográficas del local donde se encuentra constituido el Tribunal. Al Sexto Particular: La apoderada judicial de la parte actora Andreina Bermúdez plenamente identificada en actas solicita al práctico se sirva de tomar impresiones fotográficas de la división de los locales internas a lo cual el práctico designado procedió a tomar las mismas. …omissis…”.Éste medio de prueba se le imprime valor probatorio de conformidad con la sana crítica, de cuyo contenido se aprecia que el inmueble se encuentra en óptimo estado de conservación, y que en el local donde se practicó la presente inspección ocular se observa una división en el piso donde existió una pared que dividía un local del otro y al momento de practicar la inspección no se encontraba. Así se establece.
Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos FABIOLA CRISTINA ROMERO GARCIAY EURO RAMON ARCAYA MONTIEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N°. V-13.939.697 y V-4.535.654 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del estado Zulia, para que rindan su declaración en el debate oral, de conformidad con lo previsto en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Este sentenciador hace constar queal momento de la celebración de la Audiencia Oral y Pública los mismos no asistieron a declarar y se declaró desierto el acto de evacuación de dichos testigos.

La parte demandada promovió contrato de arrendamiento suscrito por la SOCIEDAD MERCANTIL NEMOSA, CA, y la ciudadana NELIDA RIOS DE NIETO, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, del Estado Zulia, el día 07 de Noviembre de 2003, quedando anotado bajo el No. 49, Tomo 20-A. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio por cuanto hace constar la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, y al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1.381 del Código Civil, se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Promovió contrato de arrendamiento suscrito por la SOCIEDAD MERCANTIL NEMOSA, CA, y la ciudadana NELIDA RIOS DE NIETO, autenticado 02 de Septiembre de 2010, quedando anotado bajo el No. 56, Tomo 14-A. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio por cuanto hace constar la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, y al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1.381 del Código Civil, se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos CARLOS GUANIPA, ROBERTO JESUS AGUIRRE CATAÑO Y CARLOS JAVIER PRIETO CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-14.208.457, V-12.406.605 y V-15.163.017, respetivamente, de este mismo domicilio. Con relación a la evacuación de la prueba en la Audiencia Oral y Pública del ciudadano CARLOS GUANIPA anteriormente identificado, la misma se desecha de conformidad con el último aparte del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por haber manifestado el testigo en la juramentación ser amigo personal de la ciudadana NELIDA RÍOS, parte demandada en este proceso; y con relación a los ciudadanos ROBERTO JESUS AGUIRRE CATAÑO Y CARLOS JAVIER PRIETO CAMACHO, se hizo el anuncio legal a las puertas del Despacho y no estando presentes se declaró desierto el acto de evacuación de testimoniales.
Promovió la parte demandada prueba de posiciones juradas del representante legal de la Sociedad Mercantil NEMOSA, S.A, ciudadano NESTOR MORALES ANDOVAL, y por cuanto el mismo no fue citado en la oportunidad procesal correspondiente a fin de que absolviera las mismas, fue imposible evacuar dicha prueba en la celebración de la audiencia oral y publica, oportunidad única para ello.

En tal sentido, quien aquí decide considera imperioso para efectuar tal pronunciamiento mencionar lo establecido en el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, a saber, “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
Ahora bien, el demandante fundamentó su demanda en las disposiciones legales contenidas como causales de desalojo tipificadas en el artículo 40, específicamente literal “C” y artículo 43 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil venezolano vigente.
Es menester señalar lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo, en fecha siete (07) de noviembre del dos mil tres (2003), y el segundo por ante la misma Notaría el día dos (02) de septiembre del año 2010, los cuales señalan: “La Arrendataria podrá ejecutar mejoras adicionales, construcciones o modificaciones al inmueble arrendado siempre previo consentimiento otorgado por escrito por parte de EL ARRENDADOR en cumplimiento de las disposiciones legales que rigen la materia, pero en el entendimiento de todo lo que debe efectuarse quedará en beneficio del inmueble y que en ningún caso podrá hacer reclamación alguna a EL ARRENDADOR”, se obliga a EL ARRENDATARIO mediante esta cláusula a pedir por medio de una carta escrita autorización para realizar mejoras mayores o modificaciones en los inmuebles objeto de los referidos contratos. De lo anterior se desprende que en un principio se arrendaron dos locales contiguos distintos, signados con nomenclaturas diferentes A-3 y 1-B, y que en el año 2010 luego de la firma del segundo contrato hubo una modificación de los mismos y fueron unificados, tal y como se desprende de la inspección ocular extra-litem así como de la inspección judicial realizada en el período de evacuación de pruebas por este Despacho.
Al ser el contrato ley entre las partes, debe cumplirse exactamente como fue pactado, este Tribunal observa que constando en inspección ocular extra-litem realizada por el Tribunal Undécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del estado Zulia en fecha siete (07) de agosto de 2024, y la Inspección Judicial practicada por este Tribunal en fecha cinco (05) de junio del año 2025, en el inmueble objeto de la presente demanda, ubicado en la Calle 67 (Cecilio Acosta) edificio Tomir N° 9-87, Municipio Maracaibo del estado Zulia, locales, cuyo arrendatario es la ciudadana NELIDA DEL CARMEN RÍOS, plenamente identificada en autos, que existe un solo local comercial y que el mismo fue modificado en su interior, en consecuencia es evidente que los locales A-3 y 1-B fueron unificados quitando la pared medianera que los separaba, sumando a ello el compromiso que adquirió la arrendataria al firmar el contrato de arrendamiento.
De manera que, tales modificaciones deben imputarse al detentador del inmueble arrendado, ello en virtud que dicha ciudadana NELIDA DEL CARMEN RÍOS, no cumplió con el deber de solicitar por escrito la autorización para realizar dicha modificación al arrendador, tal y como fue pactado y suscrito por ambas partes contratantes en el contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, ha quedado demostrado con el acta de Inspección Judicial, realizada por este Juzgado Undécimo de Municipio así como por este Tribunal que existió una modificación de los dos (02) locales comerciales arrendados en el año 2003 y 2010 respectivamente, sin haber sido autorizado por escrito por el arrendador y en consecuencia resulta procedente la pretensión de desalojo en razón de la arrendataria,parte demandada en la presente causa, haber incumplido con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Así se decide.
V
DISPOSITIVO
Por todos los fundamentos expuestos, este TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda de DESALOJO, interpuesta por la Sociedad Mercantil NEMOSA, C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha dos (02) de Diciembre del año 1983, bajo el N° 46, tomo 54 A., en contra de la ciudadana NELIDA DEL CARMEN RÍOS DE NIETO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.327.974, domiciliada en el municipio de Maracaibo del estado Zulia.
SEGUNDO: Se acuerda la entrega material del inmueble constituido por un local comercial, constituido por doslocales comerciales signados con los N° A-3 y 1-B ubicados en el edificio Tomir, Calle 67 (Cecilio Acosta) N° 9-87, municipio Maracaibo del estado Zulia, debiendo la parte demandada entregarlo libre de bienes y personas.
TERCERO:Se condena en costas a la parte demandada por haber vencida totalmente en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL DUODÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los siete (07) días del mes de julio del año dos mil veinticinco (2025). Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

Abog.JORGE LUIS GONZÁLEZ PÉREZ.
LA SECRETARIA TITULAR,

Abog. EROILDA GONZALEZ.
En la misma fecha anterior, previo anuncio de Ley, a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior fallo, bajo el No. 072-2025, siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) y se expidió la copia certificada ordenada. LA SECRETARIA TITULAR.