TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES.
San Carlos de Austria, 14 de Julio del año 2025
215° y 165°

CAPITULO I
IDENTIFICACIÒN DE LAS PARTES Y DE LA CAUSA
DEMANDANTE: ANTONIA PELLEGRINO DE DI CRISTOFARO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-300.375 y de este domicilio, correo electrónico: antoniapellegrinocapello@gmail.com.

APODERADO JUDICIAL:

DEMANDADO:

APODERADOS:
JUDICIALES:

MOTIVO:

SENTENCIA:
EXPEDIENTE:
SENTENCIA N° JESUS MANUEL LOPEZ BRIZUELA Y ORLANDO PINTO APONTE,venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº. V- 16.994.770, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 146.717 y 19.131, correo electrónico: jesuslop@hotmail.com.
JUAN EULOGIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.563.041, y de este domicilio.
FRANKLIN JOSE MUÑOZ FARFAN y BALOIS FARFAN FELIZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V- 9.537.146 y V- 5.210.955 debidamente inscritospor ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 159.496 y 253.325, respectivamente y de este domicilio.

DESALOJO LOCAL COMERCIAL.

INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.
11.833.
141-2025
CAPITULO II
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia el presente juicio mediante demanda por motivo de DESALOJO, presentado en fecha Cinco (05) de Febrero del año Dos Milo Veinticinco (2025), por la ciudadana ANTONIA PELLEGRINO DE DI CRISTOFARO, de Nacionalidad Italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-300.375, de este domicilio, en contra del ciudadano JUAN ELOGIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.563.041; previa distribución de causas ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de ésta misma Circunscripción, fue asignada a este Juzgado, dándosele entrada a la demanda en fecha Trece (13) de febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), quedando signada bajo el Nº 6220 (Folio 29).
En fecha Dieciocho (18) de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), el tribunal dictó auto, mediante el cual insto a la parte a subsanar lo solicitado en autos. (Folio 30).
En Fecha Veinticinco (25) de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), mediante escrito suscrito por el Abogado Jesús Manuel López Brizuela, identificado en auto y actuado en carácter de apoderado de la ciudadana ANTONIA PELLEGRINO DE DI CRISTOFARO, a fin de exponer lo ordenado por este tribunal. (Folio 31).
En fecha Veintisiete (27) de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), este tribunal mediante auto de admisión y ordenó emplazar a la parte demandada Ciudadano Juan Eulogio Hernández, a fin de que comparezca ante este tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a que conste en auto su citación, a dar contestación a la demanda propuesta en su contra. (Folio 32 y 33).
En Fecha Diez (10) de Marzo del año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece ante este tribunal el Abogado Jesús Manuel López Brizuela, identificado en auto y actuado en carácter de apoderado de la ciudadana ANTONIA PELLEGRINO DE DI CRISTOFARO, a fin de exponer que al momento de la citación del ciudadano Juan Eulogio Hernández, se debe practicar en la siguiente dirección: Local comercial Nº 12-53, ubicado en la Páez, de la ciudad de San Carlos, Estado Cojedes. Así mismo solicito copia simple del auto de admisión. (Folio 34).
En Fecha Doce (12) de Marzo del año Dos Mil Veinticinco (2025), mediante auto este tribunal ordena expedir las copias fotostáticas solicitadas, así como agregar dicha diligencia a los autos para proveer lo conducente a las actas procesales que conforman el presente expediente. (Folio 35).
En Fecha Trece (13) de Marzo del año Dos Mil Veinticinco (2025), el alguacil de este Tribunal dejo constancia que consigno boleta de citación, librada al ciudadano Juan Eulogio Hernández, en su condición de demandado, debidamente efectiva, firmada y recibida por el mencionado ciudadano. (folio 36 y 37).
En Fecha Treinta y Uno (31) de Marzo del año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece ante este tribunal el ciudadano Juan Eulogio Hernández, parte demandada en la presente acción, asistido por el abogado José Rodríguez, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 219.949, a fin de consignar escrito de contestación a la demanda interpuesta en su contra. (Folio 38 al 50).
En fecha Siete (07) de Abril del año Dos Mil Veinticinco (2025), mediante auto este tribunal ordeno agregar a las actas procesales el presente asunto, a fin de que surtan efectos legales. (Folio 51).
En fecha Treinta (30) de Abril del año Dos Mil Veinticinco (2025), mediante auto este tribunal deja constancia que venció el lapso para la contestación de la demanda, haciendo uso de tal derecho la parte demandada. (Folio 52).
En Fecha Doce (12) de Mayo del año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece ante este tribunal el Abogado Jesús Manuel López Brizuela, identificado en auto y actuado en su carácter de apoderado de la ciudadana ANTONIA PELLEGRINO DE DI CRISTOFARO, a fin de exponer que rechaza las cuestiones previas alegadas por el demandado. En esa misma fecha mediante auto se ordenó agregarlo a las actas que conforman el presente expediente. (Folio 53 al 58).
Mediante sentencia de fecha Veintiuno (21) de Mayo del Año Dos Mil Veinticinco (2025), este tribunal declara sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5º, 6º y 7º del artículo 346 del código de procedimiento civil. (Folios 59 al 67).
Mediante auto de fecha Veintitrés de Mayo del Año Dos Mil Veinticinco (2025), este tribunal fija el quinto (5º) día de despacho siguiente al de hoy a las diez (10:00am) a fin de celebrar la Audiencia Preliminar, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del código de procedimiento civil.(Folio 68)
En fecha Dos (02) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece la representación judicial de la parte actora a fin de conferir Poder Apud acta al abogado Orlando Pinto Aponte IPSA Nº 19.131, siendo agregado mediante auto de esa misma fecha. (Folio 69 y 70).
En fecha Tres (03) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), siendo la oportunidad fijada por este tribunal se celebra la Audiencia preliminar. (Folios 71 y 72).
En fecha Seis (06) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), este tribunal procede a la fijación de los hechos y aperturando un lapso de cinco (05) días de despacho para promoción de pruebas. (Folios 73 al 75).
En fecha Once (11) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece la parte demandada a los fines de conferir poder Apud acta al Abogado José Clemente Rodríguez Rodríguez. Siendo agregado mediante auto de esa misma fecha. (Folios 76 al 78).
En fecha Trece (13) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece la parte actora a los fines de consignar escrito. Siendo agregado mediante auto de esa misma fecha. (Folios 79 al 81).
En fecha Trece (13) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece la parte demandada a los fines de consignar escrito junto con anexo. Siendo agregado mediante auto de esa misma fecha. (Folios 82 al 86).
En fecha Trece (13) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece la parte demandada a los fines de consignar escrito de pruebas junto con sus anexo. Siendo agregado mediante auto de esa misma fecha. (Folios 87 al 123).
En fecha Veintitrés (23)de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), este tribunal dicta auto de admisión de pruebas. (Folios 124 al 126).
Mediante auto de fecha Veinticinco (25) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), este tribunal fija para el trigésimo (30º) día de despacho a las diez de la mañana (10:00am) a los fines de que tenga lugar la Audiencia o Debate Oral. (Folio 127).
En fecha Veintiséis (26) de Junio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece la parte actora a los fines de consignar escrito. Siendo agregado mediante auto de esa misma fecha. (Folios 128 al 130).
En fecha Siete (07) de Julio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece la parte demandada a los fines de consignar escrito junto con anexos. (Folios 131 al 138).
En fecha Siete (07) de Julio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), comparece la parte demandada a los fines de consignar poder Apud Acta a los abogados Muñoz Farfán Franklin José y Farfán Feliz Balois, IPSA Nros. 159.496 y 253.325.Siendo agregado por auto de esa misma fecha.(Folios 139 y 140).
Mediante auto de fecha Siete (07) de Julio del Año Dos Mil Veinticinco (2025), este tribunal ordena agregar escrito presentado por la representación judicial de la parte demandada. (Folio 141).

CUADERNO DE INHIBICION

En Fecha Siete de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), se levantó acta de Inhibición de la jueza Hilsy Alcantara, jueza del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. (Folio 01 al 04).
En Fecha Once (11) de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), el tribunal Segundo de Primera Instancia, dejo constancia que venció el lapso de allanamiento. (Folio 05).
En Fecha Doce (12) de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), el tribunal segundo de primera insta, ordeno remitir al tribunal primero de primera insta, pieza número 01 y cuaderno de inhibición al juzgado superior civil, en la misma fecha se libraron los respectivos oficios. (Folios 06 al 08).
En Fecha Doce (12) de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), mediante auto la Secretaria del Juzgado Superior en lo Civil Mercantil, del tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes dejo constancia fue recibida INHIBICION planteada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, se pasó de inmediato a cuenta de la Jueza Superior. En esa misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 1428. (Folio 09).
En Fecha Veintiuno (21) de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), el Juzgado Superior en lo Civil Mercantil, del tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes declaro Con Lugar la inhibición planteada por la abogada HILSY ALCANTARA, en su condición de Jueza Suplente Especial. (Folio 11 al 19).
En Fecha Veintiuno (21) de Febrero del año Dos Mil Veinticinco (2025), el juzgado superior en lo Civil de la Circuito Judicial, ordeno remitir mediante oficio Nº 021-2025 de fecha 21 de febrero de 2025 el expediente constante de veintiún (21) folios al del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, y remitir copia certificada de la sentencia del Expediente Nº 1428, constante de ocho (08) folios al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil. Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes Superior en lo Civil de la Circuito Judicial, contentivo del juicio por Desalojo (Inhibición). (Folio 20 y 21).

-CAPITULO III-
DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Este órgano jurisdiccional, en ejercicio del marco de sus atribuciones legales, siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en la presente causa, pasa a hacerlo en las siguientes consideraciones, partiendo de los siguientes alegatos de las partes:

Alegatos de la Parte Actora del Libelo de Demanda:

“… Omissis…
• Que mi representada antes identificada, suscribió un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el ciudadano JUAN EULOGIO HERNANDEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.563.041 e igualmente con domicilio en esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes, quien tiene el carácter de arrendatario, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento, distinguido como ANEXO “B”. En tal sentido, para efectos de interés de la presente demanda, hago referencia a las siguientes clausulas contractuales: CLAUSULA PRIMERA: Se identifica plenamente el local dado en arrendamiento: Local comercial distinguido con el Nro.12-53 ubicado en la calle Páez, de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes, a cuyo efecto señalo como dirección donde ha de practicarse la citación del demandado JUAN EULOGIO HERNANDEZ. CLAUSULA CUARTA: Se fija un canon de arrendamiento de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,00) equivalente a SETECIENTOS BOLIVARES SOBERANOS (700,00), para el primer año de vigencia del contrato. Y para el segundo año, el canon de arrendamiento seria de MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES SOBERANOS (1.400,00. En dicha clausula queda establecido el canon respectivo, los días quince (15) de cada mes. CLÁUSULA QUINTA: De mutuo acuerdo las partes convienen en fijar un termino de DOS (02) años, contados a partir del 15-05-2018 el cual feneció el 15-05-2020.PRORROGA LEGAL: Con vista a lo anterior , tenemos una relación arrendaticia que se inicio el 15-05-2018 al 15-05-2020, fecha de vencimiento del término fijo , según clausula 5 del contrato de marras , observándose que en conformidad con lo previsto en el articulo 26 del Decreto con Rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento para uso comercial, le corresponde una prorroga legal de un (01) año que venció el 15-05-2021.Bajo el entendido que la prorroga legal esta vencida desde el 01 de enero de 2022, procede la acción de desalojo con fundamento a lo previsto en el artículo 40, literal g del DECRETO CON RANGO , VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
• Que también alegamos como causal de desalojo la insolvencia de EL ARRENDATARIO Juan Eulogio Hernández , en conformidad con lo previsto en el literal a del artículo 40 de la LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, el cual dispone que : son causales de desalojo :a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
• Que así las cosas EL ARRENDATARIO DEMANDADO se encuentra insolvente de forma continua y permanente con el canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato y su prorroga legal , desde el mes de abril de 2019, que fue el último mes cancelado , al 15 de mayo de 2021, fecha de expiración de la prorroga legal ,existiendo una mora de veinticinco (25) meses en ese espacio de tiempo; por otro lado , una vez extinguida la prorroga legal EL ARRENDATARIO está obligado a la entrega del inmueble arrendado, cosa que no ha hecho a la presente fecha; por tanto , incumplida esta obligación debe cancelar el canon de arrendamiento causados a la fecha de entrega del local, según quedo establecido en la CLAUSULA CUARTA del contrato de arrendamiento. En tal sentido, se precisa que a EL ARRENDATARIO, le corresponde pagar el canon de arrendamiento causado desde el 15-05-2021, fecha en que venció la prorroga legal a la fecha de la interposición de la presente demanda, existiendo una morosidad en ese espacio de tiempo de CUARENTA Y CUATRO (44) meses para un total de SESENTA Y NUEVE (69) meses de canon insolutos. A manera de ilustración se acompaña factura fiscal de los dos (02) últimos meses cancelados por el ARRENDATARIO, correspondiente a marzo y abril de 2019.ANEXOS “C” y “D”
• Que en tal sentido, como precedente quedo explanado, estamos en presencia de una relación arrendaticia, cuya pretensión o causa a pedir lo constituye el desalojo de EL ARRENDATARIO por incumplimiento de su obligación de entrega del local al vencimiento de la prorroga legal y el pago respectivo canon de arrendamiento. A efecto observamos: 1) Que existió una relación arrendaticia, entre mi representada y el ciudadano Juan Eulogio Hernández, desde el 15 de mayo de 2018 , el cual según CLAUSULA QUINTA del contrato de marras, quedo sometido un tiempo temporal de validez, de DOS (02) años fijo, mas la prorroga legal de un (01) año , de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial, que venció el 15 de mayo de 2021. 2) En dicho contrato se especifica que el inmueble dado en arrendamiento está constituido por Un (1) local comercial distinguido con el Nro.12-53, ubicado en la calle Páez, de esta ciudad de San Carlos, Estado Cojedes. 3) Que una de las causas de extinción de los contratos es la finalización del término fijado. Cuando este plazo termina, el contrato se extingue automáticamente, queda sin efecto y sin consecuencia jurídica ex nunc y ex tunc, es decir hacia el pasado y hacia el fututo. 4) Que extinguido el contrato de arrendamiento , subsiste solo la obligación legal y contractual incumplida por el arrendatario , como sería la entrega del inmueble arrendado, según lo establecido en el articulo 8, parte in fine de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial , se lee “…A su vez , culminada la relación arrendaticia , el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor”. 5) Articulo 1.594 del Código Civil: “El arrendatario debe devolver la cosa, tal como la recibió…” 6) Clausula Cuarta, “…Hasta la entrega del inmueble comercial totalmente desocupado en las mismas condiciones en las cuales fue entregado…” 7) Vemos entonces , que una vez extinguido el contrato, conserva ciertos efectos jurídicos de obligación incumplidas que surgieron en la relación contractual y que quedaron expresados en el mismo contrato, con sus respectivas consecuencias jurídicas, entre ellas la entrega del local arrendado , en cumplimiento de la normativa legal y contractual ut supra y la obligación de pago del canon de arrendamiento. 8) Incumplida ambas obligaciones, procede la acción de desalojo con fundamento a lo previsto en el artículo 40, literal a y g de la referida Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, razón por la cual se acude a sede jurisdiccional, para interponer la presente acción de desalojo. Con vista a lo anterior, el objeto del proceso esta constituido por el desalojo del local supra señalado, lo que a su vez viene a ser el “tema decidendum”, sobre el cual el órgano jurisdiccional debe resolver, en conformidad con el principio de la exhaustividad previsto en el articulo 12 y ordinal 5º del artículo 243 del CPC, que le impone al ciudadano juez la obligación de examinar y resolver todos y cada uno de los alegatos que las partes hayan sometido a su consideración , con el aporte de las debidas probanzas de los hechos que conforman la litis.
• Que ahora bien, en la presente demanda, no se pretende el cobro de canon de arrendamientos insolutos, daños y perjuicios, ni otro concepto de orden pecuniario, sino el desalojo del inmueble arrendado por vencimiento de prorroga legal e insolvencia de EL ARRENDATARIO. En tal sentido, en conformidad con el artículo 38 y 39 del CPC, la estimación de la presente demanda será de la cantidad CIENTO OCHENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLIVARES (BS. 182.970,00). Destacamos que, según Resolución Nº 2023 /0001 de fecha 24-05-2023 de la Sala Plena del TSJ, la cual a su vez deroga la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia Nº 2018-0013, el Artículo 1.- establece: Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo, según corresponda, de la siguiente manera: a) Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela. b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda de tres mil veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, establecido por el Banco Central de Venezuela. La moneda de mayor valor al dia de hoy , 05-02-2025, según pagina del BCV, es el euro, con 60.99, bolívares por cada euro , que multiplicado por 3000 , da un monto de CIENTO OCHENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLIVARES (BS. 182.970,00).
• Que ciudadano juez, dentro de la relación jurídica material que se deduce en el presente litigio , dado el carácter de ARRENDADORA, de nuestra mandante , es por lo que ocurro ante su competente autoridad para demandar en su nombre, como en efecto lo hago , al ciudadano JUAN EULOGIO HERNANDEZ., ya identificado , para que en su carácter de ARRENDATARIO, convenga, o en su defecto sea condenado por el tribunal en la entrega del inmueble arrendado mediante desalojo. En tal sentido , solicito del tribunal que se pronuncie sobre lo siguiente: PRIMERO: Que en sentencia definitiva se ordene el desalojo del local comercial distinguido con el Nº 12-53, ubicado en la calle Páez, de esta ciudad de San Carlos, Estado, Cojedes. SEGUNDO: Que en sentencia definitiva se ordene a la parte demandada JUAN EULOGIO HERNANDEZ, a la entrega de dicho local, libre de bienes y personas, asi como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, como se les entrego. TERCERO: En caso de que el tribunal lo considere procedente, se condene a la parte demandada al pago de las costas procesales, en virtud del principio de VENCIMIENTO TOTAL, ( artículo 274 del CPC)

En la oportunidad correspondiente para dar Contestación a la Demanda, oponen escrito de Cuestiones Previas

En la oportunidad procesal para contestar la demanda, no consta que la parte demandada haya efectuado la misma, ya que se limito a oponer cuestiones previas de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 5º, 6 y 7º del Código de Procedimiento Civil.
Alegando la demandada lo siguiente:
“… Omissis…
• Que yo Juan Eulogio Hernández, C.I. V-7.563.041, estoy en condición de alquiler desde el año 202 y no desde el 2018, como lo indica el abogado Jesús Manuel López Brizuela Inpre Nro.146-717 en la calle Páez Nro 12-53.
• Que falta de cualidad por no presentar ante este digno tribunal , la cadena titulativa o en su efecto titulo de inmueble, ya que se trata de una casa colonial que data de 150 a 200 años construida de bloque de adobe , ya que es casa residencial y no para local comercial. Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil numeral 4º, 5º y 8º.
• Que en fecha 08 de diciembre de 2021, el abogado Jesús Segundo Bocaney Perdomo C.I V6.250.998, INPREABOGADO 117.710 introduce una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, por parte de las ciudadanas Antonia Lidia Pellegrino de Di Cristofaro y Antonia Pellegrino de Di Cristofaro, ante el tribunal 4to en lo civil, consta en expediente Nro: C-233-2019, dando con lugar este tribunal a favor de las demandantes el día 30 de septiembre de 2022.
• Que ahora que se introduce esta demanda por desalojo, por tratarse de una vivienda de tipo colonial, y no de tipo local comercial no se ha agotado el recurso administrativo por ante la superintendencia nacional de arrendamientos SUNAVI, quien es quien rige la materia y la SUNDDE cuando se trate de inmuebles comerciales para dirimir estos conflictos y en caso necesario intermediaran en el establecimiento de las nuevas condiciones que temporalmente aplicaran para las partes.

- CAPÍTULO IV -
DEL ACERVO PROBATORIO TRAIDO A LOS AUTOS POR
LAS PARTES Y DE SU VALORACIÒN.

El principio fundamental en materia de pruebas en el Derecho Civil es que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación (artículo 1.354 del Código Civil concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil). Entonces, siendo la carga de la prueba un imperativo del propio interés de cada parte, a éstas le corresponde probar sus respectivas proposiciones de hecho y de actos jurídicos.
Estas reglas, a juicio del tribunal, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NON QUI NEGAT, o sea, que incumbe en probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud del principio de derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.
De manera pues que, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por la Ley y la doctrina, pero además, la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se deja establecido.
En este orden de ideas, procede esta juzgadora a analizar el acervo probatorio aportado por las partes de la manera siguiente:
Pruebas aportadas por la parte Actora, junto al escrito Libelar:

DOCUMENTALES:

• Marcada con la letra “A”:Copia Simple de la certificación Poder Especial (folios 09 vto y 10). Se desprende que es copia del poder otorgado por las ciudadanas: ANTONIA PELLEGRINO DE DI CRISTOFARO, italiana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-300.375, MARIA DI CRISTOFARO PELLEGRINO, SINA DI CRISTOFARO PELLEGRINO DE SUAREZ, DIANA DI CRISTOFARO PELLEGRINO Y ESMERALDA DI CRISTOFARO PELLEGRINO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nrosº. V- 7.539.510, V-7.539.511, V-7.539.512 y V- 8.667.661 en su orden, parteaccionante, el cual fue conferido a los abogados: JESUS MANUEL LOPEZ BRIZUELA Y NESTOR JESUS MORALES VELAZQUEZ, titulares de las cedulas de identidad Nros.º V-16.994.770 y V-3.726.303, IPSA Nrosº.146.717 y 17.840, cuyo instrumento fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Carlos - Estado Cojedes, en fecha 06 de enero de 2025, Bajo el Nro 6, Tomo 1, Folios 25 al 29. Al respecto observa esta juzgadora que dicho instrumento, no fue tachado, por la parte demandada, por lo que este tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 1.357 y 1.360 del Código Civil, 429 y 509 del código de procedimiento civil, quedando demostrado la cualidad alegada por los apoderados judiciales de la parte actora. Así se decide. -
• Marcada con la letra “B”: Copia simple deContrato privado, (Folio 12, 13vto). Se observa que es una copia simple del Contrato de Prorroga Legal de Arrendamiento, celebrado en fecha 13 del mes de Abril de año 2018, suscrito entre la ciudadana: ANTONIA DE DI CRISTOFARO de nacionalidad italiana, mayor de edad , comerciante, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº E-300.375, quien se denominara “LA ARRENDADORA” (parte actora) y por otro lado el ciudadano: JUAN EULOGIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad , soltero, de este domicilio y titular de la Cedula de identidad Nº 7.563.041, quien se denominara “EL ARRENDATARIO”,(parte demandada) cuyo contrato de prorroga legal fue suscrito sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle Páez casa Nº 12-53,de la ciudad de San Carlos, Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el (15) de Mayo de 2018 hasta el 15 de Mayo de 2020, observándose un convenio de prorroga legalde dos (02) años sobre ese inmueble objeto de pretensión. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Marcada con la letra “C y D”: Copias de Facturas Nº 000329 y Nº 000330 (folios 14 y 15). Se desprende que son recibos de pagos en copias simples, suscritos a manuscritos por la ciudadana: Antonia PellegrinoCapello a nombre del Ciudadano: Juan Eulogio Hernández, titular de la Cedula de Identidad Nº V- 7.563.041, en los cuales se describen el pago por concepto de alquiler de local comercial situado en la calle Páez 12-53, por un monto total a pagar de (Bs. 0,00812) correspondiente a las mensualidades de los meses de marzo y abril del año 2019. Al respecto se observa que dichos recibos no fueron impugnados por la contra parte, por tanto se aprecian de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil. Así se determina. -
• Marcada con la letra “E”: Copia de Planilla de la pagina del BCV (folio 16). Se desprende que es una copia simple, correspondiente al tipo de cambio publicado de las operaciones diarias al día 05-02-2025, la precitada probanza no aporta ningún elemento de convicción al presente juicio por tanto se desecha. Así se determina.

-CAPITULO IV-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal en aras de garantizar el Debido Proceso, la Tutela Judicial efectiva, por razones de celeridad procesal, derecho de petición y oportuna respuesta, el derecho a la defensa y la igualdad de las partes en el proceso, de conformidad con los artículos 2, 21, 26, 49, 51 y 257 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela y siendo la oportunidad procesal, este Tribunal pasaa decidir la controversia planteada, previa las siguientes consideraciones:
En el caso de marras, estamos ante una demanda de Desalojo del Local Comercial fundamentada en el vencimiento de Prorroga Legal contemplado en el Literal “g” y por insolvencia de los canos de arrendamiento contenidos en el literal “a” del Artículo 40 del Decreto con rango Valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, así se verifica.
Ahora bien, corresponde a este Tribunal en primer lugar y con arreglo a los presupuestos procesales, delimitar con fines didácticos, pedagógicos e ilustrativos la relación arrendaticia:
Según lo estipulado por Alessandri, Somarriva y Vodanovic (1998, p.293)
“Una relación jurídica es la relación entre dos o más sujetos regulada por el derecho objetivo. Este atribuye a uno de los sujetos un poder y al otro, como contrapartida, un deber, que está en la necesidad de cumplir para satisfacer el interés que el sujeto titular del poder está llamado a realizar con el ejercicio del mismo”. En el mismo orden de ideas, Alessandri y otros (1998, p.293) determinan que todas las relaciones jurídicas sea cual sea su índole emanan de un hecho jurídico, y mencionan que uno de los ejemplos por excelencia de este hecho jurídico es cuando se estipula entre dos o más partes la realización de un contrato, donde según las facultades dadas por ley, dichas partes van a satisfacer sus intereses.
A su vez, según lo establecido por Savigny (citado en Soto, 2005, p. 45) “el hecho jurídico es todo acontecimiento natural o del hombre, capaz de producir efectos jurídicos”. En tal sentido, se pueden concatenar las dos ideas para de esta manera, dar paso a la concepción de lo que sería una relación jurídica que engloba a su vez el hecho jurídico y determinar así, lo que vendría a ser la relación arrendaticia.Es por esto que la relación arrendaticia queda definida como aquel vínculo jurídico que une tanto al arrendador como al arrendatario mediante la realización de un contrato, el cual vendría a ser el hecho jurídico en el que ambas partes sometieron su consentimiento y expresaron su deseo de querer contratar y obligarse entre sí.Como lo expone Hung (2001, p.94) es importante que se diferencie la concepción de relación arrendaticia con la concepción de contrato. No necesariamente el tiempo que dure el contrato debe ser igual al tiempo que dure la relación arrendaticia puesto a que el contrato puede terminar y a su vencimiento celebrar uno nuevo, no por esto se rompe la relación arrendaticia, únicamente se vence el contrato y perfectamente se puede celebrar otro nuevamente.
En el mismo orden de ideas, Hung (2001, p.95) expresa que la relación arrendaticia y el contrato de arrendamiento se diferencia de la siguiente manera:
“El lapso de tiempo transcurrido de manera ininterrumpida entre dos partes contratantes, en condición de arrendador y arrendatario, sobre un bien determinado (en este caso debe ser inmueble), independientemente a la duración del contrato o contratos de arrendamiento, que entre ellos pudieran haber suscrito dentro de ese mismo lapso y que dependiendo de tal duración del tiempo transcurrido, se harán aplicar a menor o mayor grado determinadas consecuencias jurídicas.”
Toda relación arrendaticia ciertamente tiene su origen en la suscripción de los contratos de arrendamientos los cuales generan para las partes un conjunto de derechos y obligaciones de carácter personal dando nacimiento al vinculo entre arrendador y arrendatario, y para ello es indispensable la voluntad de las partes para contratar, sea verbal o por escrito, permitiéndole tanto al arrendador como al arrendatario obligarse entre sí mediante cláusulas pautadas por ellos y donde ambos han expresado estar de acuerdo con las mismas. Ese consentimiento expreso y libre elcual es uno de los puntos clave para formalizar la relación arrendaticia y perfeccionar el contrato es lo que resalta la autonomía que tienen las partes para establecer las condiciones que los regirán, estipulando una serie de formalidades que todo contrato de arrendamiento debe poseer obligatoriamente; como lo son la fijación del canon de arrendamiento, la duración del contrato y las obligaciones que tendrán cada una de las partes, sin embargo, podrán anexarse también todas aquellas estipulaciones que ellos creyeren necesarias y en las que ambas partes estuvieren de acuerdo.
El Código Civil Venezolano establece en su artículo 1.141 las condiciones para la existencia del contrato. Según el comentario que hace Emilio Calvo (2013, p. 421) a dicho artículo “Estas condiciones son elementos esenciales para la existencia del contrato. Son indispensables a la propia figura del contrato de modo que la falta de alguno de ellos impide la formalización del contrato, lo hace inexistente” dejando claro que el principio de autonomía de voluntad de las partes es uno de los requisitos esenciales para la existencia de un contrato de cualquier índole, de la mismamanera, el precitado artículo establece que el consentimiento puede contener vicios, como lo son el error, el dolo y la violencia, y si alguna de las partes incurriere en cualquiera de estos la otra parte puede pedir la nulidad del contrato o bien es anulado de pleno derecho según sea el caso, siempre y cuando se hubiere probado debidamente el vicio en que la parte incurrió. Es por esto que Calvo (2013, p.422) hace el comentario a este articulo exponiendo que el consentimiento son “manifestaciones de voluntad que son comunicadas entre las partes que las emiten y se integran recíprocamente” dividiendo en dos estas manifestaciones de voluntad en voluntad real y voluntad declarada.
Es necesario que la manifestación de la voluntad no sea un acto unilateral sino bilateral de voluntades donde piensen y deseen contratar y esto lo expresen, siendo necesario comunicárselas a la otra parte lacual debe entender cabalmente el contenido de la voluntad. Y por último, que estas manifestaciones realizadas por ambas partes, aunque no tienen que ser necesariamente iguales, tienen que ser coincidentes, es decir, que se complementen entre sí.
En este orden de ideas acotamos que esta relación jurídica; deriva de la realización del contrato de arrendamiento, ya se trate de un contrato verbal o de un contrato escrito.
Ahora bien, delimitado lo anterior, esta juzgadora observa del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, que la pretensión que en él se deduce es el desalojo de local comercial, principalmente por el vencimiento de la prorroga legal arrendaticia la cual se encuentra regulada en los artículo 40 ordinal “g” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso comercial.
Artículo 26. del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso comercial estipula que Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años. Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”
Se hace necesario traer a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente:
“…. (Omissis)… CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.- La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes. Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el límite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consientes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión. No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley.

Continua señalando el citado autor sobre la prorroga legal lo siguiente:
“… Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas. La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3, 2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora está especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI. La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establecen un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más. Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del término prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis).”

Tanto la doctrina como las disposiciones legales antes mencionadas, señalan: La Prórroga Legal, es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado, para lo cual en los contratos de arrendamiento que tengan por celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas establecidas en el nuevo Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye).
Es importante traer a colación el criterio reiterado de la Sala de Casación Civil, Exp. AA20-C-2024-000689, sentencia N° Sentencia: 000121, de fecha 28 del mes de marzo del 2025, con la ponencia del Magistrado; Dr. HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA:
“… Omissis…. ahora bien, la Sala considera necesario traer a colación los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, denunciados en la presente delación, que señalan lo siguiente:
“…Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“…Artículo 1.354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
De acuerdo a las normas antes transcritas, se tiene que ambas regulan la distribución de la carga de la prueba entre las partes contendientes, y establecen claramente que corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
En este sentido, se considera necesario traer a colación lo señalado por esta Sala respecto a la distribución de la carga de la prueba, en sentencia N° 226, de fecha 23 de marzo de 2004, Exp. N° 2003-339, reiterado en el fallo N° 125, de fecha 27 de agosto de 2020, caso: Manuel Fernándes Da Silva, contra la ciudadana Iris Teresa DugarteSenges, Exp. N° 2018-254, en el que se estableció lo que a continuación se transcribe:
“...El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquel que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el themaprobandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onusprobandiincumbiteiquiasserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: RengelRomberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…omissis..”

Es por ello que se hace indispensableenfatizar que es imperativo para el Juez, en materia de arrendamiento, hacer una exhaustivavaloración previa del instrumento que sirve de fundamento a su pretensión, para determinar si la vía escogida por el actor es la idónea para ello, y verificar si puede dar curso o no a la pretensión incoada.

Se desprende que la parte actora demanda elDESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL, distinguido con el Nº 12-53, ubicado en la calle Páez de esta ciudad de San Carlos - Estado Cojedes, para lo cual solo presento un contrato el cual fue denominado por la misma suscriptora como un CONTRATO DE PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO, marcado con la letra “B” (folio 12 y 13), celebrado entre la ciudadana Antonia de Di Crsitofaro, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E- 3000.375, comerciante y de este domicilio, y el ciudadano: Juan Eulogio Hernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.563.04, Por lo que este tribunal debe forzosamente pasar a revisar exhaustivamente el instrumento presentado.

Se observa que textualmente estipula en elCONTRATO DE PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO, en suclausula Cuarta y Quinta los siguiente: CLAUSULA CUARTA:“El canon de este CONTRATO DE PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO,estipulado es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 700,000ºº), es decir la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS EXACTOS (Bs. 700ºº) mensuales durante el primer año de esta prórroga arrendaticia, y un canon de arrendamiento de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS EXACTOS (Bs. S 1400ºº) mensuales durante el segundo año de esta prórroga arrendaticia, los cuales “EL ARRENDATARIO” se obliga a cancelar con toda puntualidad por mensualidades vencidas los días 15º de cada mes, hasta que se entregue el inmueble comercial plenamente desocupado, en las mismas condiciones en las cuales fue entregado y por ella recibido aplicándose lo dispuesto en la clausula DECIMA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que ha dado origen a este contrato de Prorroga legal. yCLAUSULA QUINTAseñala: “El termino de este contrato de CONTRATO DE PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO, es por el lapso de DOS (2) AÑOS, contados a partir del día 15º de mayo de 2018, siendo fecha de culminación de este contrato el día 15º de mayo de 2020, tiempo este NO PRORROGABLE A SU VENCIMIENTO POR NINGUN CONCEPTO, entendiéndose que este es un CONTRATO DE PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO”.(Negrita y subrayado de este tribunal)

Así pues de la revisión y análisis de los hechos del libelo de la demanda y del instrumento que le acompaña. Observa esta juzgadora que no consta en las actas que conforman el presente asunto el citado contrato que dio origen alcontrato del prorroga legal suscrito por las partes y el cual es esgrimido como principal instrumento para la acción de desalojo aquí propuesta. Pues del mismo cuerpo del contrato se desprende que en su CLAUSULA CUARTA citan al contrato primigenio que dio origen la relación arrendaticia en los siguientes términos:“aplicándose lo dispuesto en la clausula DECIMA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que ha dado origen a este contrato de Prorroga legal”.Lo cual no fue traído a los autos para su análisis y valoración, siendo indispensable he imperativo para determinar la procedencia de la prorroga legal alegada.Y así se verifica.

En ese sentido el artículo 1 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
El presente decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Y el artículo 3 dispone:
Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En aplicación del presente decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediantes los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.
Artículo 6 ibídem establece:
… La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
1. Las disposiciones del presente Decreto Ley.
2. Los reglamentos que desarrollen el presente decreto ley.
3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueran dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio de conformidad con lo dispuesto en el presente decreto ley
4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.
De acuerdo a los disposiciones legales antes transcritas, el Decreto Ley establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los derechos que el mismo establece como irrenunciables y por ende todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas, siendo que el mismo Decreto Ley expresamente establece que por cuanto la relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, y todo lo que sea contrario a esos intereses significaría violaciones a las normas sustantiva y de procedimientos, las cuales son de orden público, ya que garantizan el derecho al debido proceso, en el cual está implícita el derecho a la defensa, derechos estos establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales no pueden ser relajados, por lo que se hace necesario indicar que el artículo 40 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial tantas veces mencionado dispone que: Son causales de desalojo: literal g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o no renovación entre las partes. De la norma antes transcrita se infiere que, el actor puede pretender la acción de desalojo cuando se trate de un inmueble arrendado cuando EL CONTRATO SUSCRITO HAYA VENCIDO, SEGÚN LA CAUSAL PREVISTA EN DICHA NORMA.(Subrayado y negrita de este tribunal).

Ahora bien, éste Tribunal observa que la parte actora fundamenta su petición, en la acción de desalojo, con fundamento a un CONTRATO DE PRORROGA LEGAL arrendaticia, sin consignar el contrato primigenio que dio origen al derecho de prorroga legal, pues no resulta inverosímil para esta sentenciadora proceder a la verificación del tiempo legal que por derecho le corresponde al arrendatario sin tener certeza del tiempo de relación arrendaticia existente entre los ciudadanos:Antonia de Di Crsitofaro, de nacionalidad Italiana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E- 3000.375, comerciante y de este domicilio, y Juan Eulogio Hernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.563.04, , y así verificar la correcta aplicación del criterio vinculante y reiterado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 0531 del 11/08/2022 con ponencia del magistrado:Calixto Antonio Ortega Ríos, en la cual enfatiza el punto de Tiempo de duración de la relación arrendaticia en los casos de desalojo de local comercial contemplado en el Artículo 26 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, bajo los siguientes términos:
“… Omissis…. La determinación cierta del referido vínculo jurídico intemporal, es importante a los fines del otorgamiento del derecho que corresponde al arrendatario a optar una prórroga legal, según las reglas contenida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual: “[a]l vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:”Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
• Hasta un (1) año 6 meses
• Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
• Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
• Más de diez (10) años 3 años
Impidiéndose así por ejemplo, la interposición de demandas de desalojo sin que el arrendador haya respetado tal derecho, el cual según se desprende de la norma citada, es obligatorio para éste acatar. … omissis…” (Negritas y subrayado de este tribunal).

En este orden, en sentencia N° 260 de fecha 07/07/2022, expediente Nº 17-0917, Sala Constitucional de nuestro máximo tribunal con ponencia de la magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson acentuó lo el siguiente criterio:
“….. Omissis…. se hace necesario señalar el espíritu, propósito y razón de la prórroga legal como derecho del arrendatario y obligación del arrendador establecida en el artículo 38 in comento, y en tal sentido emerge esta figura arrendaticia como voluntad del legislador de otorgar un beneficio al arrendatario —en este caso comercial— que celebra un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse este, continúe ocupando el bien inmueble regulado por la ley, durante cierto tiempo con fundamento en la duración del contrato y de la relación arrendaticia. Se trata de un beneficio del arrendatario orientado a protegerlo, constituyéndose como un derecho facultativo de este para que se extienda la relación arrendaticia, aun en contra de la voluntad del arrendador, a quien la ley ha impuesto esa prórroga como obligatoria siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
En este orden de ideas, es imperante precisar que la prórroga legal denota su origen como figura de protección al arrendatario ante la eminente finalización de la relación arrendaticia, por lo cual producto del arraigo obtenido por la duración de la relación arrendaticia, deberá reubicarse de manera abrupta en algún otro local comercial a los fines de continuar con su actividad mercantil; es decir, el espíritu propósito y razón de esta figura, converge en el otorgamiento de un lapso —obligatorio para el arrendador— de extensión de la relación arrendaticia, a los fines de que pueda localizar, ubicar o en definitiva mudar su fondo de comercio a otro, de manera planificada y en protección al tiempo que duró la relación arrendaticia, puesto mientras más tiempo haya durado esta, mayor será el lapso que otorgue el legislador para la prórroga legal…. Omissis…”

Así mismo resulta importante y por hecho notorio, (entiéndase este según el DoctrinarioCalamandrei que lo definía: “se consideran notorios aquellos hechos, el conocimiento de los cuales forma parte de la cultura normal propia de un determinado círculo social en el tiempo en que se produce la decisión”)se debe enunciar lo siguiente: El Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en el Expediente Nº 1247, contentivo de juicio por Resolución de contrato de arrendamiento intentado por Antonia PellegrinoDe Di Cristofaro y Antonia Lidia Peregrino De Di Cristofaro, italianas mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº E- 300.375 Y 301.165, en contra Juan Eulogio Hernández venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.563.041, obsérvese que son las mismas partes y cuyo objeto de juicio es el mismo inmueble y el instrumento utilizado para intentar la acción resulto ser el mismo instrumento (contrato de prorroga legal arrendaticia) utilizado para intentar la presente acción por Desalojo del Local Comercial, pues se evidencia que mediante sentencia definitiva de Fecha: 08 marzo 2023, la alzada declaro lo siguiente;

“Omissis….
… De la sentencia antes anunciada y acogiéndola al caso de marras tenemos un contrato donde se establecieron una prorroga legal de dos años, sin determinar tiempo de arrendamiento a demás una defensa que alega tener una relación contractual de arrendamiento desde el año 2001, con la ciudadana antoría pellegrino de di cristofano y manifiesta tener 20 años de relación contractual de arrendamiento sin que los apoderados de la parte actora hayan opuesto dicho alegato, que riela a los folios 74 al 78 y 86 al 89 y que ambas partes, no consignaron a las actas otros contratos suscritos ni mucho menos ilustran en la presente litis, que tipo de contrato se celebro en los años anteriores o si existen contratosantes suscritos sin embargo lo que queda claro para quien suscribe, en que la prorroga legal no se renuncia, ni se fija a la ligera, se encuentra debidamente prevista en el artículo 26 de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial y que va determinado en razón al tiempo, que le corresponde de acuerdo a sus años en el inmueble, y que el mismo debe ser a tiempo determinado, siendo el mismo de planteado en la norma que lo rige de forma “obligatorio” partiendo de lo indicado, es oportuno esgrimir lo revisado en sentencia de nuestro máximo tribunal…. Omissis….
Que del alegato antes realizado por el recurrente, este juzgado revisada como ha sido las actas procesal, y en sintonía a lo previsto en artículo 341 del código de procedimiento civil y que detallado como ha sido cada uno de los alegatos y pruebas presentadas, se puede detectar que la presente demanda de resolución de contrato de prorroga legal, va en contra de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial en lo que concierne al artículo 26 y 13 de la misma, condición esta que por razones de hecho, derecho y jurisprudencial arribas expuestas, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar el recurso de apelación, ejercido….. omissis….
….. omissis….. por todo lo antes expuesto, y atendiendo a lo previsto en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución d la República Bolivariana de Venezuela, concatenado con lo previsto en los artículos 12 y 14 del Código de procedimiento Civil así como lo previsto en los artículos 26 y 13 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial, concatenado con lo previsto en el artículo 341 del código de procedimiento civil, se declara Inadmisibilidad Sobrevenida de la demanda por motivo de resolución de contrato de prorroga legal, intentado por el apoderado jesus segundo bocaneyperdomo de las ciudadanas Antonia Lidiqa pelegrino De Di Cristofano y Antonia Pellegrino De Di Cristofano, en contra del ciudadano Juan Elogio Hernández en consecuencia se anula la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2022, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Romulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, de conformidad con lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Asi se decide.Omissis….”

Por lo que en efecto, lo que a todas luces configura es la INADMISIBILIDADSOBREVENIDA de la demanda de Desalojo realizada por la ciudadana:Antonia PellegrinoDe Di Cristofaroplenamente identificada en las actas, por lo que resulta a juicio de esta Juzgadora y en apego al criterio ut supra citado de la Alzada de esta circunscripción judicial, que la parte actora no demostró fehaciente el nacimiento de la prorroga legal arrendaticia, eindiferentemente de la acción que proponga, no puede alegar ni pretender imponer por su propio arbitrio que al arrendatario le corresponde un tiempo de prorroga legal de dos (2) años, por cuanto eso no es potestativo del arrendador. Y así se decide.