TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EN SU NOMBRE: EL
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
San Carlos, 01 de Julio de 2024.
214º y 165º

CAPITULO -I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:

DEMANDANTE: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V-7.533.146, correo electrónico: eldasilvat1@gmail.com, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ BOLIVAR, y SENEN TAMON DIAZ SANTAMARIA,venezolanos, mayores de edad, titulares de la Cedula de Identidad Nros.º V-4.097.232 y V- 5.208.969, debidamente inscritospor ante el instituto de Previsión Social del Abogado los Nrosº48.646 y 134.402, teléfono Nº 0424-4355898 y 416-7311128, de este domicilio.
DEMANDADA: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.349.578, de este domicilio,
DEMANADADO (tercero involucrado): JIACHENG FENG de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E- 84.428.082, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES (del Tercero involucrado): JESUS ALEJANRO VEGAS SERRANO y JOSE VICENTE SANDOVAL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nrosº V- 27.657.864 y V-7.050.765, debidamente Inscritos por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajo los Nros. 311.826 y 23.659, de este domicilio.
EXPEDIENTE Nº 11.704
MOTIVO: RETRACTO LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
NRO DE SENTENCIA: 077-2024

CAPITULO -II-
BREVE RESEÑA DEL CASO

Vista la anterior demanda y los recaudos anexos a la misma, presentada vía online mediante correo electrónico: tdistribuidor1instcivilcojedes@gmail.com, correspondiente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes en función de distribuidor, y recibido en físico por la URDD de este Circuito Judicial Civil, quien estampa el recibo en fecha veintiocho (28) de enero de 2022, por el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.646, actuando en representación de la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, según consta en Instrumento Poder, debidamente notariado en fecha 15/07/2013, por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo ( Falcón) hoy Tinaquillo, estado Cojedes, quedando asentado bajo el No48, Tomo 22, Folios 22 hasta el 25, por motivo de RETRATO LEGAL, en contra de los ciudadanos ANA JOSEFA AGÛIERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.349.578, y JIACHENG FENG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad NºE-84.428.082, quedando signado con la nomenclatura 11.704.
En fecha dos (02) de Febrero de 2022, mediante auto, este tribunal instó a la parte actora a subsanar el libelo de la demanda, para ello concedió un lapso de cinco (05) días de Despacho.
En fecha diez (10) de Febrero de 2022, el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.646, actuando en representación de la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, consignó escrito de subsanación del libelo de la demanda.
Posteriormente en fecha dieciséis (16) de febrero de 2022, este tribunal mediante auto admite la presente demanda cuanto ha lugar en derecho, y acordó tramitar por Retrato Legal. Ordenando la citación personal de los ciudadanos ANA JOSEFA AGÛIERO CHEJADE y JIACHENG FENG; de igual forma se ordenó exhortar al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo así como al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial de Caracas, Distrito Capital, designando correo Especial en la persona del ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, a los fines de hacer entrega de los respectivos exhortos, ordenando abrir cuaderno de medidas, siendo libradas las respectivas boletas de citaciones y de exhortos en misma fecha.
En fecha 22 de marzo de 2022, comparece el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.646, a los fines de dar impulso procesal, referido a los exhortos acordados por el Tribunal en el auto de admisión de la demanda y en los autos de comparecencia le consigno al tribunal dos juegos o legajos del libelo de la demanda con el auto de admisión y los autos de comparecencia para la realización de dichos exhorto, de igual forma consigno dos juegos o legajos, uno para ser agregado previa certificación por el tribunal al respectivo cuaderno de Medidas, y uno para que sea certificado por el tribunal de conformidad en lo previsto en el artículo 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil, de esta solicitud y del auto que las acuerda para que me sea entregado por la secretaria del tribunal.
En fecha 04 de abril de 2022, comparece el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.646, a los fines de exponer: en fecha 23 de marzo del presente año remití por correo electrónico lo relacionado con un Poder Apud- Acta y el cual fue consignado en físico el día 25 de marzo del 2022, y por cual que existen dos formas o maneras del otorgamiento del Poder Apud- Acta: 1- Por la forma tradicional, 2- Mediante la sala telemática. Por lo que le señalo al Tribunal y le solicito que se me haga por la forma tradicional, siendo acordado por este tribunal mediante auto de fecha 05 de abril de 2022.
En fecha 17 de mayo de 2022, comparece el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.646, a los fines de consignar escrito de Reforma Parcial a la Demanda Inicial de Retracto Legal, siendo agregado por este tribunal mediante auto de misma fecha.
En fecha 21 de junio de 2022, comparece el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.646, a los fines de consignar diligencia señalando criterios sobre la admisión de la Reforma de la demanda, siendo agregada mediante auto de misma fecha.
Mediante auto de fecha 22 de junio de 2022, este tribunal admite la reforma de la demanda, se ordena la citación personal del ciudadano JIACHENG FENG, siendo librada boleta de citación y de notificación en misma fecha.
En fecha 30 de junio de 2022, comparece el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.646, a los fines de solicitar correo especial a los fines de dar el impulso procesal pertinente, siendo acordado mediante auto de misma fecha, e ordenando agregar dicha diligencia.
En fecha 18 de julio de 2022, comparece el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 48.646, a los fines de consignar las resultas o exhortos remitidas al Tribunal Decimo del Municipio Valencia del estado Carabobo, siendo agregado mediante auto de fecha 20 de julio de 2022.
En fecha 21 de julio de 2022, este Tribunal mediante auto se corrigió el auto de la reforma de la demanda de conformidad con lo establecido en la supremacía constitucional, así como también citar al ciudadano JIACHENG FENG, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-84.428.082 a la dirección plasmada en el escrito. Igualmente deja sin efecto las actuaciones insertas a los folios 153, 154 y 155 del presente expediente.
En fecha 28 de julio de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez mediante el cual solicita la entrega de la compulsa con el fin de gestionar lo conducente. Este tribunal acordó lo conducente y agrego la diligencia a los autos.
En fecha 05 agosto de 2022, este tribunal dejo constancia que se le entregaron al ciudadano Francisco Javier Rodríguez las debidas copias solicitadas.
En fecha 16 de septiembre de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines de solicitar la entrega de la compulsa al nuevo alguacil con el fin de practicar la respectiva citación personal. Este Tribunal mediante auto lo agrego a los autos y acordó lo conducente.
En fecha 27 de septiembre de 2022, el alguacil de este Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada.
En fecha 04 de octubre de 2022, se recibió diligencia presentada por el ciudadano JIACHENG FENG, a los fines de otorgar Poder Apud-Acta a los profesionales del derecho JESUS ALEJANDRO VEGAS SERRANO, JOSE VICENTE SANDOVAL y MARCOS ANTONIO RODRIGUEZ MARRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidades Nros V-27.657.864, V-7.050.765 y V-15.299943, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 311.826, 23.659 y 144.357, domicilio procesal en Tinaquillo estado Cojedes. Este Tribunal lo agrego a los autos. Dejándose constancia que fue certificada por la Secretaria de este Tribunal en la misma fecha.
En fecha 21 de octubre de 2022, estando dentro del lapso para contestar, los apoderados Judiciales de la parte demandada opuso Cuestiones Previas de conformidad con el artículo 346 del código de procedimiento civil, numerales 10º y 11º
En fecha 15 de noviembre del 2022, se dicta sentencia interlocutoria declarando sin lugar las cuestiones previas y extinguida la causa.
En fecha 28 de abril del 2023 el tribunal superior se pronuncia sobre la apelación intentada por la parte accionante ordenando reponer la causa al estado de citar a la co-demandada ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade.
En fecha 17 de julio de 2023 el tribunal ordena librar boleta de emplazamiento a la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade en su carácter de vendedora y arrendataria para que se haga parte del presente juicio.
En fecha 7 de agosto de 2023, en virtud del vencimiento de los tres días de despacho para la comparecencia de la ciudadana Ana agüero chejade fija lapso de sesenta días para dictar sentencia.
En fecha 16 de octubre de 2023 el apoderado actor solicita dejar sin efecto el auto de fecha 7 de agosto de 2023 por cuanto pudiera causar daño irreparable a su representada, pudendo ser objeto de reposición.
En fecha 19 de diciembre de 2023, el abogado francisco rodríguez presenta diligencia solicitando pronunciamiento del tribunal en relación al desorden procesal alegado.
Mediante sentencia de fecha 20 de febrero de 2024, se declara sin lugar las cuestiones previas y se ordena emplazar a la parte demandada a dar contestación a la demanda dentro de los cinco días de despacho siguientes contados a partir dela publicación del fallo.
Mediante sentencia de fecha 14 de febrero de 2024 el juzgado superior civil de esta circunscripción judicial declara sin lugar la apelación contra el auto dictado en fecha 19 de octubre de 2023.
Mediante auto de fecha 17 de abril del año 2024, se deja constancia del vencimiento del lapso de apelación de la sentencia interlocutoria dictada en fecha 20 de febrero de 2024, haciendo uso del recurso tanto la parte actora como la parte demandada.
Mediante auto motivado de fecha 17 de abril de 2024, el tribunal establece que de conformidad con lo previsto en el artículo 358 del código de procedimiento civil en su ordinal 4º, se debe aplicar el supuesto procesal y el lapso de cinco (05) días para contestar la demanda comenzara el día de despacho siguiente de la fecha del auto en que se oiga la apelación y no como se ordenó en el dispositivo del fallo de fecha veinte (20) de febrero del 2024, todo ello para garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso en todo grado y estado de la causa, en igualdad de condiciones según la ley para ambas partes tal como lo establecen los artículos 49, 49.1 y 257 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el articulo 15 y 358 de la norma adjetiva civil.
En fecha 30 de abril de 2024, comparece la parte co-demandada ciudadano Jiacheng Feng, a los fines de consignar escrito de contestación a la demanda.
Mediante auto de fecha 23 de mayo de 2024, el tribunal acuerda abocarse al conocimiento de la causa.
Mediante auto de fecha 30 de mayo de 2024, el tribunal ordena la reanudación de la causa al estado en que se encuentra.
Se libró oficio Nº 083-2024 al Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta circunscripción judicial, a los fines de que sea remitido a este tribunal los cómputos de días de despacho trascurridos dele s el 30 de abril de 2024 hasta el 17 de mayo del año en curso, a fin de sacar el estado en que se encuentra el expediente signado bajo el número 11.704.
Se recibió oficio Nº 05-343-136-2024, emanado del Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con el fin de dar respuesta a lo relacionado a la certificación de los días de despacho, solicitados por este tribunal.
Mediante diligencia fecha 10 de junio de 2024, comparece la parte co-demandada a los fines de solicitar pronunciamiento acerca del planteamiento de solicitud de declaratoria de nulidad de oficio y reposición de la causa, a fin de no trasgredir lapsos procesales.
En fecha 10 de junio de 2024, comparece la parte actora a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas.
Mediante auto de fecha 11 de junio de 2024, este tribunal ordena agregar a los autos la diligencia de fecha 10 de junio suscrita por el representante legal de la parte co-demandada.
Mediante auto de fecha 11 de junio de 2024, este tribunal ordena agregar a las actas el escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 10 de junio de 2024, por la parte actora.
Mediante Auto de fecha 13 de junio de 2024, este tribunal se pronuncia en cuanto al error involuntario cometido al momento de admitir la presente demanda pues fue omitido enunciar por cual procedimiento se llevaría el presente asunto por ende y en aras de garantizar el derecho a la defensa, tutela judicial efectiva, derecho de petición, consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en virtud a la naturaleza propia de la demanda por Retracto Legal siendo el procedimiento Oral el correspondiente.
En fecha 17 de junio de 2024, comparece la parte co-demandada a los fines de apelar el auto de fecha 13 de junio de 2024.
Mediante auto de fecha 18 de junio de 2024, el tribunal niega oir el recurso de apelación interpuesto.
En fecha 19 de junio de 2024, comparece la parte co-demandada a los fines de revocar el poder apud-acta conferido.
Mediante escrito de fecha 19 de junio de 2024, la parte co-demandada confiere poder apud-acta al abogado Giovanny Rafael Machado Camacho IPSA Nº 260.618.
Mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2024, comparece la parte actora a los fines de ratificar el escrito de prueba y sus anexos.
Mediante escrito de fecha 20 de junio de 2024, comparece la parte actora a los fines de ratificar el escrito de prueba y sus anexos.

CAPITULO-III-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Alegatos de la Parte Actora en el Escrito de Reforma del Libelo de Demanda:

“Omissis…
• Que mi poderdante jamás fue notificada formalmente ni por la vendedora (arrendadora) ni por el adquiriente (comprador) de la negociación realizada entre ellos, y esto se evidencia o significa que por cuanto jamas y nunca mi poderdante como lo señales antes no fue, ni ha sido notificada formalmente de la compra-venta, a la presente fecha sin que ello signifique que la arrendataria-poseedora, se esté dando por notificada en forma tácita y que además la presente acción sea extemporánea por anticipada ni extemporánea por a destiempo por lo que desde el momento que se me entrega la copia certificada de la negociación mi mandante a la data del ejercicio de la presente acción (retracto legal arrendaticio) no han comenzado ni trascurridos los plazos de caducidad, a que se refieren las normativas señaladas la cual la hace temporánea y procedente su admisión.
• Que la única manera de evitar la caducidad es cumplir dentro del respectivo lapso del acto cuya omisión produce la consumación de la caducidad. Cuando no se trata de un lapso de caducidad que pueda ser invocado de oficio por el juez la carga que pesa sobre quién se beneficia con tal alegación es oponer la excepción de caducidad en la oportunidad que hemos señalado. La prueba del hecho impeditivo de la caducidad corresponde en cambio a la parte en contra de cuyos intereses operaria ella. Si se terminó prefijado so pena de caducidad de la misma será necesario haber introducido tal demanda antes del cumplimiento del lapso de caducidad estipulado, no es necesario cumplir con ninguno de los requisitos que establecen para la interrupción de la prescripción en el artículo 1.969 del código civil venezolano. Esto es, no se requiere ni la citación del demandado ni el registro del libelo con inclusión del decreto que ordena la comparecencia del demandado tan solo se exige comprobar el hecho de la introducción de la demanda. Así mismo cuando el hecho previsto como impeditivo de la caducidad consista en reclamar un derecho u otro género de conducta bastara también haber cumplido con esta tempestivamente. Omissis…
• Que para fundamentar esta supervivencia de la acción de Retracto Legal arrendaticio, le señalo al tribunal entrar a la pagina del TSJ buscar por índice temático derecho procesal civil caducidad expediente 2012-000307 con ponencia del magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández de fecha 20 de febrero del 2013… Omissis…
• Resulta claro que al no existir notificación formal a mi poderdante previa a la compraventa del bien inmueble y de esta demanda de la venta efectuada según documento debidamente registrado por ante la oficina de registro público del municipio tinaquillo del estado Cojedes el día 24 de octubre de 2019 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 319.8.2.1.10129 y correspondiente al libro de folio real del año 2019 el lapso de caducidad no puede ser alegado por el demandado y en consecuencia de hacerlo debe ser declarada sin lugar excepción de fondo de la caducidad.
• Que mi poderdante en fecha 01/03/2006, inicio una relación contractual de arrendamiento con el ciudadano Juan Batista Sandoval, venezolano, mayor de edad, divorciado, comerciante titular de la cedula de identidad Nº V- 1.365.421, un (01) local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, situado en la avenida Ricaurte cruce con calle el socorro, en la ciudad de tinaquillo Municipio Autónomo Falcón (hoy tinaquillo) de estado Cojedes por un lapso de tiempo de seis (06) meses, es decir 01/03/2006 – 01/09/2006, desde allí en adelante es decir, desde el vencimiento de ese primer contrato de arrendamiento, se continuo dicha relación arrendaticia de manera consecutiva reiterando e ininterrumpida y renovándose cada contrato de arrendamiento se continuo dicha relación arrendaticia de manera consecutiva reiterado e ininterrumpida y renovándose cada contrato de arrendamiento escrito anualmente con la arrendadora Ana Josefa Agüero …. Omissis…
• Que dicho local comercial o inmueble, está constituido por dos (2) parcelas de terrenos y las bienhechurías el primero ocupado por mi poderdante por más de dieciséis (16) años dos (2) meses y catorce (14) días y se refiere a la parcela “A”.
• Que Parcela A: con una superficie de CUARENTA Y OCHO METROS CON OCHENTA CENTIMETRO CUADRADOS (48.80 Mts2) identificada con el numero catastral 09-02-01-URBANO-05-35-27A, ubicada en la avenida Ricarte Bº 5-76A, cruce con calle socorro de Tinaquillo, Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, Siendo sus linderos particulares los siguientes: NORTE: del punto L-3 de coordenadas E.5704500 N. 109304.00, en una distancia de DOCE METROS CON VEINTE CENTIMETROS (12,20 MTRS) al punto I-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, con terrenos que son o fueron de Ovidio Villamediana, SUR: del punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N1096300.00 en una distancia de ONCE METROS COMA SESENTA Y CINCO CENTIMETROS (11.65MTS) al punto L-11 de coordenadas E.576055.00 N1096297.00 en una distancia de CUATRO METROS CON DIEZ CENTIMETROS (4,10MTRS), la punto L-11 de coordenadas E.576052.00 N. 1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero y OESTE: del punto L-3 de coordenadas E.576035.00, N.1096289.00, en una distancia de QUINCE METROS (15mts) AL PUNTO I-6 DE COORDENADAS e.57604700, n.1096280.00 con la calle socorro ESTE: del punto L-7 de coordenadas E.506957.00, N.1096295.00 en una distancia de DIECISIETE METROS CON SESENTA Y SIETE CENTIMETROS (17,67Mts) al punto L-6 de coordenadas E. 576043, N. 1096300 en una distancia de CATROCE METROS CONTREINTA Y TRES CENTIMENTROS (14.33 MTS) al punto L-5 de coordenadas E.576035.00, N.1096289.00, con la avenida Ricaurte según consta en levantamiento topográfico que fueron acompañados con destino al cuaderno de comprobante respectivo, correspondiente a los particularizados del PLANO TOPOGRÁFICO PLANÍMETRO en coordenadas UTM (HUSO 19 DATUM REGVEN), es decir , perteneciente al lote con las respectivas medidas y linderos, los cuales se determinan para los efectos jurídicos futuros y consiguientes. A la prenombrada parcela le corresponde un porcentaje del valor atribuido en relación al valor fijado del área destinada a la venta conforme al artículo 13 de la ley de ventas de parcela, ponderado en un DIECIOCHO COMA DIECINUEVE PORCIENTO (18,19%) en virtud de todas las cargas y obligaciones del parcelamiento y me pertenece según consta y evidencia mediante documento debidamente protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro de Municipio Falcón (Ahora Registro Público del Municipio Tinaquillo) del Estado Cojedes, en fecha 16 de febrero de 1971, bajo el Nº13, Tomo: 1, Folio 26 al 27, protocolo primero, primer trimestrepor la compra al ciudadano MANUEL ANTONIO LANDAETA, y posterior ratificación mediante documento de parcelamiento conjunto residencial “ANA JOSEFA AGÜERO”, ubicado en la calle el socorro cruce con av. Ricaurte de Tinaquillo, Municipio Tinaquillo del estado Cojedes. Protocolizado por ante el registro Público de Falcón (ahora tinaquillo) del estado Cojedes, en fecha 14 de diciembre del año 2010, quedando inscrito bajo el Nº 49, Folio: 202, Tomo 7, del protocolo de transcripción del año 2010…” siendo el primer local signado con el número 5-76A PARC A y que esta resaltado en color rojo el ocupado y poseído por mi representada (arrendataria-poseedora).
• Que la ciudadana arrendadora vendedora ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la cedula de identidad personal Nº V-2.349.578, desde el último contrato de arrendamiento escrito y finalizado el día 01/10/2013, no se le notificó a mi representada ni antes ni después la renovación o no de este último contrato operándose esa manera la tacita reconducción, comenzando desde 01/10/2013, una relación arrendaticia por tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 CC, el cual establece “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento se presumerenovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” De igual forma ciudadano juez, la ciudadana Ana Josefa agüero chejade antes identificada mediante un subterfugio y acto de mala fe, en fecha 01/06/2013, da en arrendamiento al ciudadano, FENG JUNHONG, extranjero mayor de edad comerciante titular de la cedula de identidad Nº E-84.492.956, mediante contrato de arrendamiento escrito dos (02) inmuebles constituido por dos (02) locales comerciales distinguidos con los números 5-76 y 5-76A, siendo el local comercial Nº 5-76A, en el cual mi poderdante es arrendataria poseedora, es decir, que sin haber terminado la relación arrendaticia para con mi representada Elda Del Valle Silva Terán, antes identificada y estando vigente el contrato de arrendamiento desde 01/03/2006 hasta la presente fecha de esta acción, le dio en alquiler al ciudadano FENG JUNHONG, antes identificado, los locales comerciales Nº 5-76 y 5-76A, lo cual se evidencia de contrato de arrendamiento que consigno marcado con la letra “B”, constituido de tres (3) folios útiles y su VTO, ambos y todos inclusive. De la misma manera Ciudadano juez, es referir que el ciudadano FENG JUNHONG, antes identificado, es socio del ciudadano JIACHENG FENG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E- 84.428.082, RIF Nº E844280826 en la sociedad Mercantil ferretería el Mundo JUNNHONG C.A, inscrita por ante el registro mercantil de la circunscripción del Estado Cojedes constituida en fecha 07 de julio del 2013, Nro de expediente 325-4515, y quien funge como presidente de la compañía es decir que el ciudadano JIACHEN FENG, antes identificado tenía y tiene conocimiento de que las ciudadanas ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE (Arrendadora-Vendedora) y ELDA DEL VALLE SILVA TERAN (arrendataria-Poseedora) tanta veces debidamente identificada, existió y existe una relación arrendaticia sobre el local comercial Nº 5-76 desde el 01/03/2006 hasta el presente, tal cual como se evidencia en los contratos de arredramientos antes enumerados y el registro mercantil de la Ferretería el MUNDO JUNHONG C.A, que consigno en nueve (9) folios útiles marcado con la letra “C”.
• Que la ciudadana ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, antes identificada, en fecha 24 de octubre de 2019, le dio en venta al ciudadano JIANCHENG FENG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-84.428.082, con registro de información fiscal (RIF) Nº E844280826, de estado civil soltero, los dos (2) inmuebles anteriormente descritos y en especial el inmueble o local comercial signado con el Nº 5-76, arrendado y ocupado actualmente por mi representada ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, tantas veces identificada como (arrendataria) poseedora ubicado en la av. Ricaurte cruce con calle socoro en la ciudad de tinaquillo municipio autónomo falcón (hoy tinaquillo) del estado Cojedes y descrito anteriormente lo cual se evidencia y prueba según documento debidamente registrado por ante la oficina de registro público del Municipio tinaquillo del Estado Cojedes y descrito anteriormente lo cual se evidencia y prueba según documento debidamente registrado por ante la oficina de registro público del municipio tinaquillo del estado Cojedes el día 24 de octubre de 2019, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 319.8.2.1.10129 y correspondiente al libro de folios real del año 2019, el cual consigna en copia certificada marcada “E”.
• Que la arrendadora-vendedora ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, tantas veces identificada le vulnero el derecho preferente en orden a la adquisición del inmueble la inquilina o arrendataria tiene el derecho preferente (preferencia) sobre otras personas que quieran comprarlo, si el arrendamiento hubiese durado por más de dos años pues la arrendadora poseedora (mi representada) tiene una relación arrendaticia por más de dieciséis (16) años continuando en dicho local comercial hasta el presente, pues la ciudadana arrendadora jamás notifico de manera formal a mi poderdante (arrendataria Poseedora)le arrendamiento de los locales comerciales Nº 5-76 Y Nº 5-16A al ciudadano Feng Jonhong, identificado en el contrato marcado “B” y socio del adquiriente – comprador (tercero extraño actual, ciudadano JIANCGHENG FENG, antes identificado ni mucho menos la venta que le hizo el día 24 de octubre de 2019, por la cantidad de DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 19.000.000,00), al ciudadano arriba mencionado… Omissis…
• Que a la violación o vulneración por parte de la arrendadora venderá ANA JOSEFA CHEJADE y el comprador adquiriente, JIACHEN FENG (Tercero Extraño), antes identificados, al ejercicio de ese derecho de preferencia en orden a la adquisición de los inmuebles y en especial del local comercial signado con el numero cívico 5-76A, ocupado por mi mandante (Arrendataria- Poseedora ELDA DEL VALLE SILVA TERAL, tantas veces identificada dejándoles prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho que le asiste por ello se aplicarán las normas del código civil vigente y la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial vigente gaceta oficial 40.418 del 23/05/2014, todo relacionado con el derecho al retracto legal arrendaticio. Lo que los hace al comprador adquiriente (tercero extraño) responsable ante mi poderdante de conformidad con lo previsto en los artículos 38 y 39 de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial…. Omissis…”
Alegatos de la parte Co-Demandada (JIACHEN FENG):

“…. Omissis….
• Que no es verdad que los locales comerciales resulten divisibles de conformidad con la ley, en tal sentido ella solo ocupaba el local más pequeño entre dos que tiene el inmueble pretendiendo retraer ella la totalidad del inmueble que como se ha dicho no ocupa como arrendataria la totalidad del inmueble, sino parte.
• Que resulta plausible señalar e invocar que dicho inmueble objeto que trata de retraer la parte actora no está regida por la ley de propiedad horizontal o sea que se trata de un inmueble INDIVISIBLE(resaltado de esta representación judicial) sostener lo contrario, se estaría concediendo un derecho a la arrendataria demandante sobre un objeto al que por la ley no tiene acceso pues el retracto arrendaticio consiste en una limitación legal al derecho de restricción sino solamente con fines de utilidad pública o de interés general y se estaría despojando al propietario del derecho a disponer con libertad de su inmueble, pues por disposición expresa de la ley no opera el retracto legal respecto a los inmuebles indivisibles donde no sería posible establecer un régimen de propiedad horizontal.
• Que la controversia se ha centrado en que el objeto del contrato de arrendamiento concedido a la demandante resulta ser una porción o sección de un inmueble y no la totalidad de los locales comerciales que conforman el inmueble o sea un bien no individualizable, y por tanto que el arrendamiento de una fracción o un local solamente no genera derecho a retracto por la totalidad así lo considera esta representación y lo invoca.
• Que no existe duda alguna que la parte actora se percató, que el objeto del retracto es un inmueble integrado con dos locales comerciales, que el hecho que tenga dos cedulas catastrales, que no acreditan propiedad, por compra que se hiciera de la totalidad del inmueble, que tiene título de propiedad producido por la parte actora no regida por la ley de propiedad horizontal, o sea un inmueble INDIVISIBLE, la condición física de este inmueble conlleva a la improcedencia del retracto legal arrendaticio sin embargo, sentimentalmente en un arrebato principista o en un acto mediante el cual considero hacer justicia, a su modo de ver las cosas, el actor opto por alegar un derecho que no le asiste ni le pertenece. Así se pretende sea apreciado.Omissis….
• Que de lo anterior se deduce y aprecia esta representación judicial, que la parte demandante está clara que se trata de un solo inmueble identificado con un solo número cívico y un solo documento de propiedad por, lo tanto resulta bochornoso sostener que la venta deje de ser considerada en globo, por resultar indivisible formalmente hablando resultando una vulgar falacia que deberá ser censurada en la sentencia definitiva, resultando la mejor defensa para nuestro representado tal afirmación y así se invoca.Omissis…
• Que tal como señalo ut supra la parte accionante insiste en la división de los locales comerciales al tener presuntamente dos cedulas catastrales disimiles, en tal sentido. A ese respecto, esta representación arguye que si bien es cierto la parte accionante afirma la existencia del documento de propiedad del lote de terreno (un solo lote de terreno y nunca dos donde se encuentran clavados los locales comerciales que conforman el todo de la propiedad objeto de la venta no es menos cierto que se debe valorar tal afirmación y concluir que si la arrendataria no tiene en posesión la totalidad del inmueble por vía de una relación arrendaticia no es necesaria la notificación y mucho menos la autorización o abandono del interés actual para ese momento respecto a la preferencia ofertiva que pudiera alegar le asiste.
• Que tiene bajo posesión precaria devenida de una relación arrendaticia que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento lo que no viene al profundizar, sostener y mantener en resguardo del orden publico constitucional y legal que la acción esta CADUCA, por haber transcurrido en demasía el tiempo para ello, toda vez que la demandante de autos interpuso la presente acción pasado los seis (6) que invoca no habían trascurrido según previsión del artículo 49 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, aplicable al caso concreto; pues la misma parte demandante, así se desprende del texto de su pretensión, tenía pleno conocimiento de la fecha en que se realizó la venta del inmueble que se trata de retraera favor de su representada lo que se aprecia claramente del hecho cierto de haber adjuntado la copia certificada del documento protocolizado por ante el registro inmobiliario competente, contentivo de la compra – venta del inmueble donde consta que la negociación se llevó a cabo, en fecha 24 de octubre de 2019, en pleno desarrollo del juicio de desalojo que hace referencia la parte actora en el escrito de reforma de la pretensión de marras llevando por ante el tribunal ordinario y Ejecutor de medidas del municipio falcón de la circunscripción judicial del estado Cojedes, expediente Nro. 4566/2019, lo que hace referencia en su escrito libelar, habiendo adjuntado varias copias al respecto lo que en su debida oportunidad serán promovidas por medio del principio de la comunidad de la prueba, por tanto dejo de adquirir el inmueble que tomo bajo la figura contractual del arrendamiento por el transcurrir del lapso de ley, que aunque el apoderado actor lo señala acertadamente al excusarse de no haberlo hecho lo que resulta, por demás, débil e impertinente tal argumentación así mismo el derecho invocado, dejando de ser cierto que se haya dejado de cumplir con la notificación de ley, pues no se requería y era innecesaria tal formalidad, por tanto no tiene cabida en derecho el hecho narrado, ni las afirmaciones hechas, tampoco la pretensión de marras, por haber operado la CADUCIDAD DE LA ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (LOCAL COMERCIAL); lo que al resultar por interés de la ley resguardar el orden público, podrá ser declarado por el tribunal que resulte competente en todo estado y grado de la causa. Omissis…
• Que resulta oportuno precisar que, el caso trata de una acción de retracto legal arrendaticio ejercido sobre un inmueble que fue vendido al otro de los arrendatarios y se encuentra legalmente protocolizado, tal como lo señala el apoderado actor, en el libelo de demanda, por tanto a partir de la protocolización documental contentiva de la compra venta celebrada entre los ciudadanos ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE Y JIACHENG FENG, llevada a cabo por ante el registro Público del Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, en fecha 24 de octubre 2019, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 319.8.2.1.10129, correspondiente al libro de folio real del año 2019, adjuntado por la parte actora, marcado con la letra “E” el que se reconoce expresamente como instrumento probatorio traslativo de la propiedad la que ostenta nuestro mandante sobre el inmueble de marras, se deben computar los lapsos de 9 y 40 días, asimismo el de seis (6) meses, previsto en el fundamento legal señalado, en este escrito.Omissis….
• Que pretende la demandante – arrendataria, sin motivo, ni razón aparente, retraer la venta en las mismas condiciones en que se hizo a la persona de nuestro representado queriendo así, ocupar su lugar, y peor aún en los mismos términos y condiciones incluido el precio pagado a lo que se opone esta representación por considerar que la acción DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, adolece del acto impeditivo de CADUCIDAD, tal como se fundamenta este escrito toda vez que la venta se realizó en fecha: 24 de octubre de 2019, tal como lo afirma el apoderado de la parte actora y consta en documento registrado lo que constituye la notificación tacita a la que hace referencia el artículo 1.547 del código civil, pues la demandante de autos efectivamente notificada de la realización de la venta, a partir de la fecha en que se protocolizo la venta por ante la oficina de registro inmobiliario, que lo fue el 24 de octubre de 2019, por lo que el lapso de caducidad comienza a computarse a partir del acto de protocolización del documento de compra venta habiendo intentado la acción de retracto pasado seis meses, sin embargo por ley excluida por expresa prohibición, el derecho de intentar retraer la venta toda vez que quedo expuesto a la vista y disposición del público, en general, habiendo señalado, en tal sentido, el abogado de la parte actora, que su poderdante “jamás fue notificada”, pretendiendo desconocer la notificación por mandato de la ley, valga decir, existe y se invoca una presunción iuris et de iuris, pudiendo apreciarse que no admite prueba en contrario cuando ha transcurrido el lapso mayor de 40 días y también a los seis (6) meses que señala la a ley especial de arrendamiento Inmobiliario, como lo trata de alegar e invocar la parte actora en el libelo de demanda ; cuando esta, efectiva y físicamente se deja hacer, como lo afirma tajantemente….. Omissis….”

CAPITULO –IV-
DEL ACERVO PROBATORIO TRAIDO A LOS AUTOS POR LAS PARTES Y DE SU VALORACIÒN

DEL MATERIAL PROBATORIO:

Dentro del proceso, especialmente en la etapa de la actividad probatoria, se fundamenta la necesidad de la prueba, visto como el requisito de que las partes con fundamento al principio de la carga de la prueba, manifestado a través del interés de que se cree en el juez el convencimiento acerca de los hechos que se reclaman a los fines de establecer la verdad en la controversia, con el propósito de hacer valer su pretensión.

Para Falcón Enrique M. (2003), en su obra Tratado de la prueba judicial, (tomo I, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma, S. R. L., Buenos Aires, Argentina):
La prueba: “Consiste en poner precio a algo, y desde el punto de vista del proceso significa establecer “cuánto vale la prueba”, es decir, qué grado de verosimilitud presenta la prueba en concordancia con los hechos del proceso... El tema probatorio en el proceso está en concordancia con los postulados de la ciencia, a la que se considera esencialmente falible y sujeta constantemente a nuevas búsquedas que profundicen el conocimiento. Pero a diferencia de la ciencia, el derecho, que necesita cerrar las cuestiones abiertas, no establece una permanente revisión de las soluciones... una vez agotadas, clausura para siempre la investigación, mediante el mecanismo de la cosa juzgada... (p. 546.)” (Subrayado de este Tribunal)

Sobre este particular, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Visto entonces desde este punto, se deduce que la carga de la prueba un imperativo del propio interés de cada parte, a éstas les corresponde probar sus respectivas proposiciones de hecho y de actos jurídicos.
Estas reglas, a juicio del tribunal, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El juez no decide entre las simples contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. La prueba es una institución procesal de vital importancia en el proceso, en la medida que la estimación o desestimación de la pretensión va depender de la suficiencia o insuficiencia de pruebas que se hayan aportado al proceso, que resulta de la valoración que realiza el Juez. En virtud de los principios procesales de la contradicción, la publicidad, la continuidad, la concentración y la inmediación que son los principios rectores de las pruebas que las partes aportan para acreditar los hechos constitutivos en que se funda la pretensión postulada en la demanda o los hechos impeditivos, extintivos o excluyentes en que se sustenta la defensa del demandado.
A su vez, de las pruebas aportadas, a los fines de definir su pertinencia o impertinencia de la prueba, que supone un juicio del juez acerca de la relación entre el hecho que se pretende probar con el medio promovido, y el hecho articulado en la demanda o en la contestación, que es objeto de prueba en el caso concreto. Para Rengel-Romberg Arístides. (Tratado de derecho procesal civil venezolano. Caracas, Editorial Arte, Volumen III, 1994, p. 375), indica que en otras palabras, la pertinencia contempla la relación que el hecho por probar puede tener con el litigio, y como contraposición a esto, la prueba impertinente se caracteriza porque los hechos que se llevan al juicio por el medio promovido, no tienen relación con los hechos controvertidos, siendo necesario que el juez explique suficientemente con un examen comparativo entre los hechos a probar con los que son objeto de esas pruebas.

En este sentido, se tiene el siguiente acervo probatorio:
Parte Demandante:
Pruebas Documentales:
• Marcada con la letra “A”: Copia Simple de Poder General. (Folios 22 al 25 Primera Pieza). Se observa que es una copia simple de la copia certificada de PODER GENERAL otorgado por la Ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, quien es la parte actora en el presente juicio, a los abogados en ejercicio Francisco Rodríguez IPSA Nº 48.656 y SENEN DIAZ IPSA Nº 134.402, para que actúen en defensa de sus derechos e intereses, el precitado poder general fue autenticado por ante la Notaria Publica de Tinaquillo Estado Cojedes, quedando inserto bajo el Nº 48, Tomo 22 de fecha 15 de julio de 2013. Esta documental por no haber sido impugnada, ni tachada, se aprecia con todo su valor de conformidad a los artículos 1.357, 1.359, 1.366 y 1.384 del código civil, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.
• Marcada con Nro. 1: Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. (Folio 26 al 27 y su vto. Primera Pieza). Se Observa que es un documento contentivo a copia simple de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre el Ciudadano: JUAN BAUTISTA SANDOVAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 1.365.425, (en su carácter de ARRENDADOR) y la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, (en su carácter de ARRENDATARIA), ambos suscriben este contrato de arrendamiento sobre un Local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, ubicado en la Av. Ricaurte cruce con calle socorro,de la ciudad de Tinaquillo, Municipio Autónomo Falcón del Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el 01 de abril de 2006 hasta el 01 de octubre de 2006, evidenciándose así el inicio de la relación arrendaticia sobre ese inmueble objeto de la presente acusa. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Marcada con Nro. 2: Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. (Folio 28 al 29 y su vto. Primera Pieza). Se Observa que es un documento contentivo a copia simple de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, (en su carácter de ARRENDADORA) y la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, (en su carácter de ARRENDATARIA), ambas suscriben este contrato de arrendamiento sobre un Local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, ubicado en la Av. Ricaurte cruce con calle socorro, de la ciudad de Tinaquillo, Municipio Autónomo Falcón del Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el 01 de octubre de 2007 hasta el 01 de octubre de 2008. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Marcada con Nro. 3: Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. (Folio 30y 21Primera Pieza). Se Observa que es un documento contentivo a copia simple de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, (en su carácter de ARRENDADORA) y la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, (en su carácter de ARRENDATARIA), ambas suscriben este contrato de arrendamiento sobre un Local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, ubicado en la Av. Ricaurte cruce con calle socorro, de la ciudad de Tinaquillo, Municipio Autónomo Falcón del Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el 01 de octubre de 2008 hasta el 01 de octubre de 2009. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Marcada con Nro. 4: Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. (Folio 32 al 33 y su vto. Primera Pieza). Se Observa que es un documento contentivo a copia simple de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, (en su carácter de ARRENDADORA) y la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, (en su carácter de ARRENDATARIA), ambas suscriben este contrato de arrendamiento sobre un Local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, ubicado en la Av. Ricaurte cruce con calle socorro, de la ciudad de Tinaquillo, Municipio Autónomo Falcón del Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el 01 de octubre de 2009 hasta el 01 de octubre de 2010. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Marcada con Nro. 5: Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. (Folio 34 al 36 Primera Pieza). Se Observa que es un documento contentivo a copia simple de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, (en su carácter de ARRENDADORA) y la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, (en su carácter de ARRENDATARIA), ambas suscriben este contrato de arrendamiento sobre un Local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, ubicado en la Av. Ricaurte cruce con calle socorro, de la ciudad de Tinaquillo, Municipio Autónomo Falcón del Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el 01 de octubre de 2010 hasta el 01 de octubre de 2011. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Marcada con Nro. 6: Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. (Folio 37 al 39 y su vto. Primera Pieza). Se Observa que es un documento contentivo a copia simple de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, (en su carácter de ARRENDADORA) y la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, (en su carácter de ARRENDATARIA), ambas suscriben este contrato de arrendamiento sobre un Local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, ubicado en la Av. Ricaurte cruce con calle socorro, de la ciudad de Tinaquillo, Municipio Autónomo Falcón del Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el 01 de octubre de 2011 hasta el 01 de octubre de 2012. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Marcada con Nro. 7: Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. (Folio 40 al 42. Primera Pieza). Se Observa que es un documento contentivo a copia simple de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, (en su carácter de ARRENDADORA) y la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, (en su carácter de ARRENDATARIA), ambas suscriben este contrato de arrendamiento sobre un Local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, ubicado en la Av. Ricaurte cruce con calle socorro, de la ciudad de Tinaquillo, Municipio Autónomo Falcón del Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el 01 de octubre de 2012 hasta el 01 de octubre de 2013. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Marcada con la Letra “B”: Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. (Folio 43 al 45. Primera Pieza). Se Observa que es un documento contentivo a copia simple de un contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, (en su carácter de ARRENDADORA) y el ciudadano: FENG JUNHONG, extranjero, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E- 84.492.956, (en su carácter de ARRENDATARIO), ambos suscriben este contrato de arrendamiento sobre dos (02) inmuebles constituidos por dos (02) locales comerciales, distinguidos con los números 5-76 y 5-76A, cada uno construidos sobre dos lotes de terreno, identificados como lote A y lote B, ubicado en la calle el socorro cruce con av. Ricaurte de Tinaquillo, Municipio Tinaquillo Estado Cojedes, cuya fecha de inicio es el 01 de junio de 2013 hasta el 01 de junio de 2016. Tal probanza se califica como instrumento privado, por cuanto no fue tachado, ni impugnado por la contraparte, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y 509 del código de Procedimiento Civil. Y así se aprecia.
• Marcada con la letra “C”: Copia Simple de Registro Estatuario y Acta de Asamblea Extraordinaria. (Folios 46 al 56 primera pieza). Se desprende de este instrumento, que es contentivo de Acta Constitutiva, Estatutos y Acta de Asamblea Extraordinaria de la Compañía denominada FERRETERIA EL MUNDO JUNHONG C.A, Inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 09 de Julio de 2013, bajo el Nº 54, del Tomo 18-A RM 325, evidenciándose que la ciudadana: WU XIAOMIN, titular de la cedula de identidad Nº E-84.545.069 figura como Presidenta y el ciudadano FENG JUNHONG, titular de la cédula de identidad Nº E-84.492.956 figura como Vicepresidente de la precitada Compañía Anónima, posteriormente para la fecha: 01 de abril del año 2019, celebran una Asamblea Extraordinaria, en la cual como primer punto hacen un cambio en el objeto de la compañía y como segundo punto realizan un nombramiento en la junta directiva designando como nuevo presidente al Ciudadano: JIANCHENG FENG, de nacionalidad china, titular de la cédula de identidad Nº E-84.428.082 .Esta prueba constituye un documento público, producido en copia simple de la certificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma no fue impugnado ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil y 509 del Código de Procedimiento Civil venezolano. Y así se decide.
• Marcada con la letra “D”: Copias Certificadas de Expediente. (Folio 57 al 62 y su vto. primera pieza).Se desprende que son copias certificadas de Expediente contentivo de la Demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cedula de identidad Nº V-2.349.578, en contra de la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, (ambas partes procesales en el presente juicio), siendo admitida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante auto de fecha 01 de agosto de 2019. Del análisis de este instrumentos, este Jugador puede constatar que se tratan de documentos públicos administrativos emanados por la autoridad competente para ello como lo es el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Falcón de esta circunscripción Judicial, los cuales nofueron impugnados por la contraparte en su oportunidad, el mismos fuepromovidos por la parte actora, motivo por el cual, hacen plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos, en cuanto a que dicha demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento es intentada a objeto de exigir el cumplimiento de sus obligaciones legales. En consecuencia, este Juzgador de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, le confiere pleno valor probatorio. Así se establece.
• Marcada Con la Letra “E”: Copia simple de documento de Compra-Venta. (Folio63 al 75 y su vto. primera pieza). Se observa que esta documental corresponde a la compra y venta celebrada entre la ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, Mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, (parte co-demandada en el presente juicio) y el ciudadano: JIACHENG FENG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-84.428.082, (parte co- demandado en el presente juicio), cuya venta recae sobre unos inmuebles propiedad de la vendedora ya identificada, constituidos por dos parcelas de terrenos identificadas como “A” y “B”, siendo la PARCELA “A”:con una superficie de CUARENTA Y OCHO METROS CON OCHENTA CENTIMETROS CUADRADOS (48,80mtrs2), identificada con el numero catastral 09-02-01 URBANO-05-35-27A; ubicada en la av. Ricaurte Nº 5-76A, cruce con calle socorro de tinaquillo, Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, siendo sus linderos los siguientes: Norte: del punto L-3, de coordenadas E.5704500, N.109304.00, con una distancia de DOCE METROS CON VEINTE CENTIMETROS (12,20MTS), al punto L-8, de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, con terrenos que son o fueron de Ovidio villamediana, SUR: del punto L-4 de coordenadas E.576043.00, en una distancia de ONCE METROS COMA SESENTA Y CINCO CENTIMETROS (11, 65MTS), al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero, ESTE: desde el punto L-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, en una distancia de CUATRO METROS CON DIEZ CENTIMETROS, al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero y OESTE:del punto L-3 de coordenadas E.5704500.00, N.109304.00, en una distancia de CUATRO METROS CON TRES CENTIMETROS (4,03MTS) al punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00 con la av. Ricaurte, que la prenombrada parcela le corresponde un porcentaje del valor atribuido en relación al valor fijado del área destinada a la venta conforme al artículo 13 de la ley de ventas de parcelas ponderado en un CUATRO COMA DIEZ PORCIENTO (4,10%) en virtud de todas las cargas y obligaciones del parcelamiento. En cuanto la identificación de la PARCELA “B”:con una superficie de DOSCIENTOS DIECISEIS METROS CON VENINTIDOS CENTIMETROS CUADRADOS, (216,22M2), identificada con el numero Catastral 09-02-01-URBANO-05-35-27, ubicada en la calle el socorro Nº 5-76, cruce con av. Ricaurte de Tinaquillo, Municipio Tinaquillo del estado Cojedes. Cuyos linderos son los siguientes: NORTE: del punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00, en una distancia de ONCE METROS COMA SESENTA Y CINCO SENTIMETROS (11,65MTS), al punto L-11 de Coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero y desde el punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N. 1096293.00, en una distancia de CUATRO METROS CON DIEZ CENTIMETROS (4,10MTS) pasando por el punto L-8 de coordenadas E.575055.00, N.1096297.00, con terrenos que son o fueron de Ovidio villamendiana, SUR: del punto L-5 de coordenadas E.576035.00, N.1096289.00, en una distancia de QUINCE METROS (15MTS), al punto L-6, de coordenadas E.57604700, N. 1096280.00, con la calle el socorro. ESTE: del punto L-7 de coordenadas E.506957.00, N.1096295 en una distancia de DIECISIETE METROS CON SESENTA Y SIETE CENTIMETROS (17,67MTS), al punto L-6 de coordenadas E.57604700, N. 1096280.00, con terrenos que son o fueron de JoséPérez y OESTE: desde el punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00, en una distancia de CATROCE METROS CON TREINTA Y TRES CENTIMETROS (14,33MTS), al punto L-5 de coordenadas E.576035.00, N. 1096289.00, con la av. Ricaurte. A la prenombrada parcela le corresponde un porcentaje del valor atribuido en relación al valor fijado del área destinada a la venta conforme al artículo 13 de la ley de ventas de parcelas, ponderando en un DIECIOCHO COMA DIECINUEVE PORCIENTO (18,19%), en virtud de todas las cargas y obligaciones de parcelamiento. El precio de la precitada venta fue de DIECINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 19.000.000,00), quedando protocolizada por ante el Registro Público del Municipio Tinaquillo del estado Cojedes, Bajo el Nº 2019.1406, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 319.8.2.1.10128, Folio real del año 2019 Nro. 2019.1407. de fecha 24 de octubre del año 2019.Esta prueba constituye un documento público, producido en copia simple de la certificación, dejando constancia la secretaria del tribunal que dicho documento fue presentado en original para su vista y devolución, constando que es copia fiel y exacta de su original, por cuanto la misma no fue impugnado ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y509 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1360 del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil venezolano. Y así se decide.
• Marcado con la letra “F”: Copia de cedulas de identidad Y Credencial. (Folio 76, primera pieza). se refiere a copia simple de la cédula de identidad de la demandante en autos ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, y de su apoderado Abogado FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ BOLIVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.097.232, debidamente Inscrito Bajo el IPSA Nº 48.646, el cual es expedido por el Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería, y por su parte la credencial es expedido por el Instituto de Previsión Social del Abogado de la ciudad de caracas, mediante el cual se demuestra, la identidad de la persona que actúa en la presente acción. Se valora de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento Civil Venezolano. Así se establece.-

Pruebas Promovidas por la parte Actora en el Lapso legal Correspondiente:

• Marcada con la letra “F”:Copia Simple de Documento de Parcelamiento. (Folio 48 al 57, tercera Pieza).Se observa que es copia simple del documento certificado de Parcelamiento del Conjunto Residencial “ANA JOSEFA AGÜERO”, ubicado en Tinaquillo Municipio Falcón del Estado Cojedes, en la cual se evidencia que la ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, declara ser propietaria de un inmueble con una superficie de MIL CIENTO OCHENTA Y COHO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (1.188,44MTS2), constituido por una parcela de terreno ubicado en la calle el socorro de la población de Tinaquillo jurisdicción del Municipio Falcón del Estado Cojedes, dicho inmueble se encuentra identificado con el Nº Catastral Edo.09, Dtto. 02, Municipio 01. Ámbito Urbano, Sector 05, Mzna. 35, Lote: 01, así mismo se desprende que se deja asentado en el presente documentosu voluntad de dividir el lote de terreno en cinco (05) parcelas para ser enajenadas por la ley de Venta de parcelas, siendo identificadas como PARCELA A, PARCELA B, PARCELA C y PARCELA D, verificándose que las PARCELAS A y B corresponden a la descripción del objeto de la Presente demanda de Retracto legal Arrendaticio. El precitado documento fue debidamente Protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Falcón del Estado Cojedes bajo el Nº 49, Folios 202, Tomo: 7 del Protocolo de trascripción de fecha 14 de diciembre del año 2010.Esta prueba constituye un documento público, producido en copia simple de la certificación, por cuanto la misma no fue impugnado ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1360 del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil venezolano. Y así se decide.
• Marcado con la letra “G”: Copia Simple de Planos.(Folio 58 al 70 tercera pieza).Se observa que son copias simples de la certificación de los planos que son señalados en el documento de parcelamiento, describiendo área total del terreno y las coordenadas de La Parcela “A” y La Parcela“B”, objeto del presente juicio, cuyo documento pertenece al cuaderno de comprobantes ubicado bajo el consecutivo 0, año: 2010 y Folio: 202. Esta probanza, constituye un documento público, producido en copia simple de la certificación, por cuanto la misma no fue impugnado ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1360 del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil venezolano. Y así se decide.
• Marcada con las letras “H” y “H1”:Recibo de Pago y Estado de Cuenta. (Folio 71 y 72 tercera pieza). Se desprende que son recibo de pago y estado de cuenta, originales con sello en húmedo, emitido por la entidad de servicio público CORPOELEC RIF: G-20010014-1,a nombre de la ciudadana Ana Agüero,cancelando una deuda de Bs.1.006, 05, de fecha 21 de mayo de 2024, del contrato 100004458240 y cuyo estado de cuenta corresponde al mismo Número de contrato de fecha 01 de Marzo de 2024. Esta documental no fue impugnada por la contraparte, siendo valorada de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil venezolano. Y así se determina.
• Marcada con la letra “I”:Recibo de Pago.(Folio 73 tercera pieza). Se observa que es un recibo de pago en original con sello húmedo, emitido por el SAATRI (Servicio Autónomo de Administración Tributaria), a nombre de INVERSIONES JALSIEL C.A, en la cual se evidencia pago de aseo Urbano por una cantidad de Bs. 292,73, de fecha 20 de mayo 2024, correspondiente a la siguiente dirección: Centro Sur, Sector Centro, Av. Ricaurte cruce con calle Socorro Local Nº 12-85, Tinaquillo Estado Cojedes.Esta documental no fue impugnada por la contraparte, siendo valorada de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil venezolano.Y así se determina.
• Marcada con la letra “J”:Recibo de Pago. (Folio 74 tercera pieza). Se desprende que es un recibo de pago original con sello en húmedo, emitido por la entidad de servicio público HIDROCENTRO, a nombre de la ciudadana Ana Agüero, cancelando una deuda de Bs. 323, de fecha 22 de mayo de 2024, del contrato 62-01-3021912. Esta documental no fue impugnada por la contraparte, siendo valorada de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil venezolano.Y así se determina.
• Marcada con la letra “K”: Certificado de Solvencia. (Folio 75, tercera pieza).Se desprende que es un certificado de solvencia de Inmuebles Urbanos del año 2019, en original con sello humedo, correspondiente a la cedula Catastral Nº 09-02-01-05-35-27A, dirección: Av. Ricaurte Nº 5-76A PARC. A. Tinaquillo- Estado Cojedes, a nombre de la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, la cual fue emitida por el SAATRI (Servicio Autónomo de Administración Tributaria) con una vigencia desde la fecha 27/06/2019 hasta 31/12/2019.Esta documental no fue impugnada por la contraparte, siendo valorada de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil venezolano.Y así se determina.
• Marcada con la letra “R”:Copia Certificada de Expediente. (Folio 76 al 142, tercera pieza).Se verifica que son copias certificadas emitidas por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, contentivas al Expediente signado bajo el Nº 4566-19, referente al Juicio de Cumplimiento de Contrato Incoado por la Ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.349.578, en contra de la ciudadana: Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, desprendiéndose de las precitadas copias certificadas,legajos de recibos de pagos desde el año 2008 hasta el año 2019, por motivo de alquiler del local comercial distinguido con el Nº 5-76A ubicado en la Av Ricaurte cruce con calle el Socorro de la Ciudad de Tinaquillo Estado Cojedes, los cuales han sido realizados por la ciudadana: Elda del Valle Terán, identificada plenamente, a favor en principio delciudadano: Juan Bautista Sandoval y posteriormente a favor de la ciudadana: Ana Josefa Chejade identificada en los autos, demostrando relación arrendaticia sobre el local comercial objeto del presente juicio.Esta prueba constituye un documento público, producido en copia certificada, dejando constancia la secretaria del tribunal que es copia fiel y exacta de su original, por cuanto la misma no fue impugnado ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1360 del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil venezolano. Y así se decide.
• Marcados con las letras “S”, “T” y “U”: Legajos de Comprobantes de Operacion. (Folio143 al 169 tercera pieza). Se desprende que son Comprobantes de pagos emitidos a través de Banca Digital del Banco Occidental de Descuento (B.O.D) y Banco Nacional de Crédito desde la fecha 2020 hasta año 2022, realizados por la ciudadana: Elda del Valle Terán, identificada plenamente, a favor del ciudadano: Juan Bautista Sandoval. Esta documental no fue impugnada por la contraparte, siendo valorada de conformidad con el artículo 509 del código de procedimiento civil venezolano. Y así se determina.

CAPITULO –V-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Este órgano jurisdiccional en cumplimientocon la Tutela Judicial Efectiva y Garantía del Debido Proceso, por razones de Celeridad Procesal, Derecho de Petición, Oportuna Respuesta e Igualdad de las Partes en el Proceso, de conformidad con estipulado en los artículos 2, 21, 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a decidir la litis planteada, previa las siguientes consideraciones:
Se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos a los fines de inteligenciar con fines didácticos e ilustrativos la decisión a ser proferida en esta instancia; en este sentido, el retracto legal, ha sido definido por la doctrina y legislación como el derecho que tiene todo arrendatario a quien le asiste el derecho de preferencia de adquirir el inmueble arrendado, de subrogarse en las mismas condiciones en las que fue vendido el inmueble a un tercero adquirente.
Vista las actas procesales que conforman el presente expediente y de la revisión exhaustiva de las mismas quien aquí considera el caso de autos, observa que se desprende de las argumentaciones fácticas expuestas y a los fines de pronunciarse respecto a la procedencia en derecho de la pretensión deducida en el presente juicio, observa que no resultó un hecho controvertido que la parte actora es arrendataria del local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, Ubicado en la Av. Ricaurte cruce con calle el socorro, en la ciudad de Tinaquillo - Estado Cojedes, señalando en el escrito libelar que dicho local comercial está constituido por dos (02) parcelas, identificadas como PARCELA “A” y PARCELA “B”, siendo la PARCELA “A”,objeto de la presente controversia, cuyas características son las siguientes: con una superficie de CUARENTA Y OCHO METROS CON OCHENTA CENTIMETROS CUADRADOS (48,80mtrs2), identificada con el numero catastral 09-02-01 URBANO-05-35-27A; ubicada en la av. Ricaurte Nº 5-76A, cruce con calle socorro de tinaquillo, Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, siendo sus linderos los siguientes: Norte: del punto L-3, de coordenadas E.5704500, N.109304.00, con una distancia de DOCE METROS CON VEINTE CENTIMETROS (12,20MTS), al punto L-8, de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, con terrenos que son o fueron de Ovidio villamediana, SUR: del punto L-4 de coordenadas E.576043.00, en una distancia de ONCE METROS COMA SESENTA Y CINCO CENTIMETROS (11, 65MTS), al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero, ESTE: desde el punto L-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, en una distancia de CUATRO METROS CON DIEZ CENTIMETROS, al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero y OESTE: del punto L-3 de coordenadas E.5704500.00, N.109304.00, en una distancia de CUATRO METROS CON TRES CENTIMETROS (4,03MTS) al punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00 con la av. Ricaurte, que la prenombrada parcela le corresponde un porcentaje del valor atribuido en relación al valor fijado del área destinada a la venta conforme al artículo 13 de la ley de ventas de parcelas ponderado en un CUATRO COMA DIEZ PORCIENTO (4,10%) en virtud de todas las cargas y obligaciones del parcelamiento, pasando a formar parte del mérito el valor jurídico del documento de compra- venta que contiene la negociación entre la Ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, Mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, y el ciudadano: JIACHENG FENG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-84.428.082, co- demandados en el presente juicio,en la cual está sustentado el presente retracto Legal Arrendaticio y de acuerdo con las disposiciones legales, debe expresamente señalarse que la pretensión tutelada en el ordenamiento jurídico, está referida al retracto legal de bienes inmuebles sujetos a formalidad registral, por tratarse de actos traslativos de la propiedad, de tal modo que, para que pueda ser satisfecha en derecho la pretensión de subrogar a la parte actora en los derechos del tercero adquirente del inmueble, es requisito indispensable que el documento traslativo de la propiedad haya sido registrado, lo cual queda plenamente demostrado en el acervo probatorio.Y Así se determina.
En este sentido, es pertinente traer a colación lo dispuesto en los artículos 38 y 39del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley De Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial a saber:
Articulo 38:
…“En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”…

Del contenido de la norma sustantiva se desprende en primer lugar, es la preferencia ofertiva, que es un derecho que tiene el arrendatario, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar, a su persona con preferencia de cualquier tercero, que pretenda comprar el inmueble esta norma establece las condiciones o requisitos para que el arrendatario pueda tener la preferencia ofertiva, como es el carácter de arrendatario, en segundo lugar, que este ocupando el inmueble con ese carácter, que tenga más de dos años poseyéndolo y que se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, condominio, obligaciones contractuales, legales y reglamentarias.
La propia ley establece la formalidad mediante la cual se llevará a cabo la oferta de venta, la cual debe hacerse mediante una notificación escrita a través de notaría pública, donde el arrendador propietario exprese su voluntad consciente de vender el inmueble y expresando la preferencia que tiene el arrendatario de comprar, en esa misma notificación se debe indicar el precio, el cual debe ser justo, se debe también establecer las condiciones de venta, el plazo de sostenimiento de la oferta que no debe ser menos de tres meses, se debe señalar el procedimiento y la dirección de notificación de la correspondiente respuesta, acompañándose el documento de propiedad del inmueble y para el caso de que el local comercial este regido bajo propiedad horizontal se debe presentar el documento de condominio o propiedad colectiva, conjuntamente con una certificación de gravamen del inmueble.
El arrendatario también debe notificar por escrito y a través de notaría pública al oferente dentro de los quince días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, para el caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a tercero.
“Artículo 39.
..En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. (Subrayado por el Tribunal).”

En este caso, cuando exista la violación de la preferencia ofertiva, y el inmueble haya sido enajenado a un tercero extraño a la relación arrendaticia, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto legal, pretensión ésta que debe interponer dentro del lapso de seis (06) meses contados a partir de la fecha de notificación que de la negociación celebrada deberá hacerla el adquirente junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación jurídica, que es el caso de marras o el punto controvertido en el presente juicio, pues la demandante Ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, plenamente identificada en las actas, alega al momento de interponer la peticiónque, no fue debidamente notificada conforme al artículo 38 de la citada ley, pues dicha notificación ha debido hacerlo por notaria la cual no se evidencia fehacientemente que fue realizada, y que el comprador ciudadano: JIACHENG FENG, incumplió con la obligación de participarle o notificarle como lo prevé el artículo 39 eiusdem.
En el lapso procesal para dar contestación a la demanda, solo compareció en ejercicios de sus derechos el co-demandado Ciudadano JIACHEN FENG (comprador- Tercero Adquiriente), en cuanto a la Arendadora- Vendedora ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, plenamente identificada y estando a derecho, no hizo acto de presencia, ni por si ni por medio de apoderado para dar formal contestación a la demanda configurándose la confesión ficta de conformidad con el artículo 362 del código de procedimiento civil venezolano.
Por su parte el ciudadano JIACHEN FENG (comprador- Tercero Adquiriente), opone como defensa de fondo de la demanda; la caducidad de la acción por cuanto el demandante de autos interpuso la presente acción pasado los seis (06) meses establecidos en la ley.
La parte co-demandada aduce que feneció el lapso mediante la cual la parte demandante podía ejercer la pretensión de retracto legal arrendaticio, por haber transcurrido los seis (06) meses, contados a partir del momento en que el demandante tuvo conocimiento de la negociación, en virtud que:
“ … se despende del texto de su pretensión tenia peno conocimiento de la fecha en que se realizó la venta del inmueble que trata de retraer de su representada, lo que se aprecia claramente del hecho cierto de haber adjuntado la copia certificada del documento protocolizado por a te el registro inmobiliario competente contentivo de la compra venta del inmueble donde consta que la negociación se llevó a cabo en fecha: 24 de octubre de 2019, precisamente en pleno desarrollo del juicio de desalojo al que hace referencia la parte actora en el escrito de reforma de la pretensión de marras, llevados por ante el tribunal Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción judicial del estado Cojedes Expediente Nro. 4566/2019, lo que hace referencia en su escrito libelar….”

Se observan los alegatos esgrimidos por el co-demandado, y una vez analizado la precitada probanza, esta juzgadora no logra determinar fehacientemente que de la copias certificadas se desprendan algún hecho notorio sobre la compra – venta del inmueble objeto del presente juicio, pues las mismas son copias certificadas de Expediente contentivo de la Demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la ciudadana: ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cedula de identidad Nº V-2.349.578, en contra de la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, siendo admitida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante auto de fecha 01 de agosto de 2019. Constatándose a que dicha demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento es intentada a objeto de exigir el cumplimiento de sus obligaciones legales, como entrega del inmueble por cumplimiento de prorroga legal, no se evidencia de las copias la sentencia definitiva proferida por el tribunal de la causa. En consecuencia, no se demuestra lo alegado por la parte co-demandada. Y así se verifica.
Así mismo se desprende del acervo probatorio analizado y valorado, de la Copia Certificada de Expediente emitidas por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes las cuales rielan en desde el Folio 76 al 142, correspondiente a la tercera pieza, contentivas al Expediente signado bajo el Nº 4566-19, referente al Juicio de Cumplimiento de Contrato Incoado por la Ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.349.578, en contra de la ciudadana: Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, desprendiéndose de las precitadas copias certificadas, una serie de legajos de recibos de pagos desde el año 2008 hasta el año 2019, por motivo de alquiler del local comercial distinguido con el Nº 5-76A ubicado en la Av Ricaurte cruce con calle el Socorro de la Ciudad de Tinaquillo Estado Cojedes, los cuales han sido realizados por la ciudadana: Elda del Valle Terán, identificada plenamente, a favor en principio del ciudadano: Juan Bautista Sandoval y posteriormente a favor de la ciudadana: Ana Josefa Chejade identificada en los autos desde el año 2008 hasta el 2019, demostrando asíla continuidad de la relación arrendaticia sobre el local comercial objeto del presente juicio, así mismo se verifican legajos de pagos desde el año 2020 hasta el 2022, pero se observa que fueron realizados a nombre del ciudadano Juan Bautista Sandoval, quien no es parte del presente juicio, por tanto tales documentales no generan suficiente convicción a esta juzgadora en cuanto a la continuidad de la relación arrendaticia sobre el precitado local comercial desde el año 2020 hasta el año 2022. Y así se verifica.
Ahora bien, corresponde a este Tribunal determinar si efectivamente en la presente acción haya operado o no el lapso de caducidad a lo cual se hace las siguientes consideraciones:
En tal sentido establece el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece lo siguiente: “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.”
En cuanto al lapso para ejercer la presente acción, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia ha resuelto esta disyuntiva en referencia cuando hay incumplimiento por parte del propietario del inmueble, que no hace la oferta y notificación del derecho de preferencia que tiene el arrendatario, analizando e interpretando el artículo 39, en cuanto al lapso que tiene éste para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, y a tales efectos, señaló mediante sentencia Nº RC.000088 de fecha 18 de Febrero de 2016 con ponencia del magistrado Guillermo Blanco Vázquez, caso K-B-LLOS 00 C.A., contra Inversiones 1182450, C.A., y otra, en la que ratificó:
“el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello”
Así mismo, la Sala de Casación Civil de nuestro máximo tribunal en Exp Nº 2021-000297, de fecha 10 del mes de marzo de dos mil veintidós (2022), con ponencia de la Magistrada: MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA, acentuó el siguiente criterio
“Omissis…
Finalmente, en relación con el lapso de seis (6) meses para intentar la presente demanda, el juez señaló en aquellos casos, como el sometido examen, en los que el propietario del inmueble arrendado no se efectuó la notificación legal de la intención de su respectiva venta, el referido lapso comenzará a transcurrir desde el momento que el arrendatario haya tenido información de la venta, mediante consignación de una prueba cierta que demuestre que ha tenido dicho conocimiento.
En consecuencia, estableció que:
1) La parte demandada no demostró que la demandante arrendataria haya sido notificada de la venta del inmueble, ni que haya tenido conocimiento de la misma al momento de la protocolización del acta de remate.
2) Que la parte actora realmente tuvo conocimiento de la negociación, el 23 de noviembre de 2017, oportunidad en la cual se ejecutó formalmente la sentencia dictada en fecha 31 de marzo de 2017, en juicio que siguiera la sociedad mercantil Distribuidora Ojo de Horus contra Inversiones Rila, C.A., en el cual se ordenó la entrega formal del inmueble objeto de la relación arrendaticia a la sociedad mercantil JOYERÍA COMERCIO, S.A.
3) como quiera que la parte actora interpuso la presente demanda en fecha 12 de abril de 2018, la cual fue admitida el 16 de abril de 2018, habían transcurrido tan solo cinco meses y diecinueve días desde la entrega del local hasta la interposición de la demanda, en consecuencia no había transcurrido el lapso establecido en el artículo 39 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
Con base en lo anteriormente señalado, se observa que el juez de la recurrida, una vez establecidos los hechos anteriormente indicados, los subsumió con las normas generales y abstractas que consideró pertinentes, vale decir, con los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial y con el artículo 1600 del Código Civil. Por ende, aplicó la consecuencia pautada en de dichas normas al caso concreto, declarando con lugar la presente demanda.
Omissis…..
De conformidad con lo anteriormente señalado, la Sala considera que el juez de la recurrida aplicó correctamente las normas jurídicas establecidas en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, por lo que no se considera que haya incurrido en el vicio de falsa aplicación delatado por la parte recurrente, en consecuencia, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide….”(Resaltado de este tribunal)

Los criterios jurisprudenciales ut supra citados se acentúa el criterio reiterado en cuanto al lapso de seis (6) meses para intentar la presente demanda, pues en aquellos casos, y como en el caso que nos ocupa, cuando el propietario del inmueble arrendado no efectuó la notificación legal de la intención de su respectiva venta, pues de ser así el referido lapso de seis (6) meses comenzará a transcurrir desde el momento que el arrendatario haya tenido información de la venta, medianteCONSIGNACIÓN DE UNA PRUEBA CIERTA QUE DEMUESTRE QUE HA TENIDO DICHO CONOCIMIENTO.(Resaltadode este tribunal), lo cual en el caso de marras no se efectuó la notificación, pero tampoco logra evidenciar fehacientemente la fecha cierta en que la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERAN tuvo conocimiento de la negociación del inmueble objeto de la presente controversia. Y así se declara.
Tomando como base lo anterior y a fin de establecer una fecha, en virtud de que la parte actora no indicó tal como lo establece la doctrina, la jurisprudencia y la ley, la fecha en que tuvo discernimiento de la respectiva negociación del local comercial, esta juzgadora se ve en la imperiosa necesidad analizar exhaustivamente acervo probatorio, observando que la venta, fue debidamente protocolizado en fecha 24 de octubre del año 2019, por ante el Registro Público del Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, quedando Inserto Bajo el Nº 2019.1406, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 319.8.2.1.10128, Folio real del año 2019 Nro. 2019.1407, documento donde La ciudadana ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, da en venta pura y simple al ciudadano JIACHEN FENG, ya identificados, el inmueble objeto de la presente acción, siendo esta venta la que contiene la trasmisión de propiedad del inmueble, de la cual nunca fue notificada a la parte demandante conforme a las formalidades de ley, a fines de manifestar o no su interés en adquirir dichos inmuebles; y aunado al hecho de que, en virtud de que la accionante no demuestra fehacientemente la fecha exacta en la que tuvo conocimiento de la venta, y siendo que es en fecha 24 de octubre de 2019 donde materializó la venta de dicho inmueble, todo ello conlleva que desde esa fecha cierta es el nacimiento del lapso de seis (06) meses para ejercer la presente acción, computados desde el momento de la protocolización del documento anteriormente identificado, y por cuanto la fecha de interposición de la presente demanda fue para 24 de enero del año 2022, se evidencia que trascurrieron dos (02) años y tres (03) meses, es por lo que considera quien aquí decide que la presente acción por retracto legal arrendaticio intentado por la ciudadana: ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, no puede prosperar en derecho, es por todo lo antes expresado y en apego a nuestro ordenamiento jurídico quese declara CON LUGAR LA CADUCIDAD PROPUESTA COMO DEFENSA DE FONDO, Y SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. Y así decide.-

CAPITULO -VI-
DECISIÓN
En base a los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR LA CADUCIDAD DE LA ACCIÒN. SEGUNDO: SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada por la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, en contra de los ciudadanos ANA JOSEFA AGÛIERO CHEJADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.349.578, y JIACHENG FENG, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad NºE-84.428.082. No hay condenatoria en costa dada la naturaleza del fallo. Líbrese boletas de notificaciones a las partes. Y así se decide.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, al primer (01) día del mes de Julio del año dos mil veinticuatro (2024).año 214 y 165 de la independencia y federación. Así se resuelve.-
Jueza Suplente Especial,
Abg. Magalys Janneth Quintero Navarro
La Secretaria Suplente,
Abg. Nohelia Barreto
En la misma fecha, siendo las tres horas de la tarde (03:00 p.m.), se publicó y registró incluso en la página web de este tribunal y déjese constancia en el libro diario de la anterior sentencia definitiva, de conformidad con el articulo Nº 248 del código de procedimiento civil venezolano vigente.

La Secretaria Suplente,
Abg. Nohelia Barreto
Exp. Nº: 11.704
MJQN/NB/Jill.