República Bolivariana de Venezuela Poder Judicial Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la circunscripción judicial del estado Cojedes.- Años: 213° y 165°.- I.- Identificación de las partes, la causa y la decisión.- Demandante: Elda del Valle Silva Terán, venezolana, mayor de edad, Titular de la cedula de identidad Nº. V- 7.533.146, de este domicilio. Apoderado Judicial: Francisco Javier Bolívar, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.097.232, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado), bajo el número 48.646 y domiciliado en Tinaquillo Estado Cojedes.- Demandados: Jiacheng Feng, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. E-84.428.082, y la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad número V.10.327.577, con domicilio el primero en la calle Cedeño, entre Avenida Miranda y Ricaurte casa Nº. 5-59, municipio Tinaquillo del estado Cojedes y la segunda domiciliada en la Calle 104, edificio Dojo Suite, Piso 01, Apartamento 1-C, municipio Valencia del estado Carabobo. Apoderado Judiciales: Jesús Alejandro Vegas Serrano, José Vicente Sandoval y Marcos Antonio Rodríguez Marrero, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidades Nros. V-27.657.864, V-7.050.765 y V-15.299943, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 311.826, 23.659 y 144.357, en su orden, con domicilio procesal en la ciudad de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del estado Bolivariano de Cojedes.- Motivo: Retracto Legal Arrendaticio.- Sentencia: Interlocutoria (Sin lugar la cuestión previa).- Expediente: 6151. Sentencia Nº: 104 II.- Recorrido procesal de la causa.- Se inicia el presente juicio con motivo de demanda por Retracto Legal Arrendaticio, presentada ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, por el ciudadano Francisco Javier Bolívar, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Elda del Valle Silva Terán, contra el ciudadano Jiacheng Feng, dándosele entrada en esta en ese tribunal en fecha veintiocho (28) de enero del año 2023, quedando anotada bajo el N° 11.704 ( Nomenclatura interna de ese Juzgado). Seguidamente en fecha dos (2) de febrero del año en curso, mediante auto, el tribunal por auto de esa misma fecha ordena a la parte subsanar el libelo de la demanda en cuanto a la Resolución 05 de octubre de 2020. En fecha diez (10) de febrero de 2022 se recibió escrito consignado por la parte actora mediante el cual solicita se cite al demandado mediante exhorto. En fecha dieciséis (16) de febrero de 2022, el tribunal Primero de Primera Instancia, admite la demanda cuanto en lugar en derecho y se ordeno librar comisión a los fines de la citación de los demandados en auto. En fecha veinticuatro (24) de febrero de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte demandante, abogado Francisco Rodríguez a los fines de subsanar el libelo de la demanda. En fecha tres (3) de marzo de 2022, este Tribunal ordenó agregar la diligencia e insta al Apoderado Judicial de la parte actora a aclarar la presente diligencia. Asimismo, en fecha ocho (8) de marzo de 2022, se recibió diligencia presentada Apoderado Judicial de la parte actora, mediante el cual solicita medidas cautelares, siendo acordada por el tribunal mediante auto de fecha diez (10) de marzo del año 2022, ordenando abrir cuaderno de Medidas. En fecha dieciséis (16) de marzo de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora, mediante el cual consigna Poder Notariado otorgado por la ciudadana Ana Josefa Agüero de Chejade a la profesional del derecho Ylayali Enriqueta Herrera Aguirre. En fecha veintiuno (21) de marzo de 2022, este tribunal ordena agregar la diligencia y sus anexos a las actas que conforman la presente causa, asimismo, ordenó ratificar auto de fecha 10 de marzo de 2022. En fecha veintidós (22) de marzo de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora a los fines de consignar las copias correspondientes al libelo de la demanda con el auto de admisión y los autos de comparecencia para la realización de dichos exhortos. En fecha cuatro (4) de abril de 2022, este Tribunal acordó designar correo especial al ciudadano Francisco Javier Rodríguez. En la misma fecha, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora a los fines de solicitar que la certificación del Poder Apud-Acta sea de la manera Tradicional. En fecha cinco (5) de mayo de 2022, se recibió diligencia del Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez, mediante el cual informa al tribunal que cumplió con sus funciones de correo especial. En fecha diecisiete (17) de mayo de 2022, se recibió escrito de Reforma Parcial de la Demanda por parte del Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez. En esa misma fecha se ordenó agregar a las actas. En fecha dos (2) de junio de 2022, mediante diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez, consigna Poder Notariado de fecha 25 de mayo de 2022. Este Tribunal mediante auto de fecha 03 de junio acordó lo solicitado. En fecha veintiuno (21) de junio de 2022, el Tribunal admitió la reforma de la Demanda y libró exhorto correspondiente. En fecha treinta (30) de junio de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines de solicitar la compulsa con la orden de comparecencia de la demandada y se libre copia certificada del libelo de la demanda. En la misma fecha agregó dicha diligencia y acordó lo solicitado. En fecha once (11) de julio de 2022, se recibió escrito presentado por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines solicitar la corrección del auto de Admisión de la Reforma de la Demanda, en cuanto a la dirección del demandado. En fecha dieciocho (18) de julio de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines de consignar resultas del exhorto remitido al Tribunal Decimo del Municipio Valencia del estado Carabobo. Este Tribunal en fecha 20 de julio de 2022 acordó agregarlo a las actas procesales que conforman el presente asunto. En fecha veintiuno (21) de julio de 2022, este Tribunal mediante auto se corrigió el auto de la reforma de la demanda y ordena citar al ciudadano Jiacheng Feng, Igualmente deja sin efecto las actuaciones insertas a los folios 153, 154 y 155 del presente expediente. En fecha veintiocho (28) de julio de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez mediante el cual solicita la entrega de la compulsa con el fin de gestionar lo conducente. En fecha dieciséis (16) de septiembre de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines de solicitar la entrega de la compulsa al nuevo alguacil con el fin de practicar la respectiva citación personal. En fecha veintisiete (27) de septiembre de 2022, el alguacil de este Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada. En fecha cuatro (4) de octubre de 2022, se recibió diligencia presentada por el ciudadano Jiacheng Feng, a los fines de otorgar Poder Apud-Acta a los profesionales del derecho Jesús Alejandro Vegas Serrano, José Vicente Sandoval y Marcos Antonio Rodríguez Marrero. En fecha veintiuno (21) de octubre de 2022, estando dentro del lapso para contestar, los apoderados Judiciales de la parte demandada opuso Cuestiones Previas de conformidad con el artículo 346 del código de procedimiento civil, numerales 10º y 11º. En fecha veintisiete (27) de octubre de 2022, se recibió escrito presentado por el ciudadano Francisco Javier Rodríguez en su carácter de autos, a los fines de convenir o contradecir las cuestiones previas. En fecha veintiocho (28) de octubre de 2022, este Tribunal apertura el lapso de articulación probatoria. En fecha cuatro (4) de noviembre de 2022, se recibió escrito de promoción y evacuación de pruebas, presentado por el ciudadano francisco Javier Rodríguez en su condición Apoderado Judicial de la parte demandante. En fecha nueve (9) de noviembre de 2022 se recibió escrito presentado por el ciudadano José Vicente Sandoval en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada a los fines de ratificar y hacer valer el escrito de cuestiones previas de fecha 21 de octubre de 2022, sus alegatos y petitorio. En fecha quince (15) de noviembre del año 2022, el tribunal Primero de Primera instancia dicta sentencia interlocutoria declarando sin lugar las cuestiones previas del ordinal 10º y con lugar la cuestiones previas del orinal Nº. 11º, contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y extinguida la causa. Subsiguientemente, en fecha veintidós (22) de noviembre del año 2022, el abogado Francisco Rodríguez en su carácter en autos, apela de la decisión proferida por el tribunal Primero, siendo oída dicha apelación en ambos efectos en fecha veinticinco (25) de noviembre de 2022. En fecha veintiocho (28) de abril del año 2023, el tribunal Superior Civil se pronuncia sobre la apelación intentada por la pare acciónate, ordenado reponer la causa al estado de citar a la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade. En fecha veinticinco (25) de mayo del año 2023, se recibe el expediente proveniente del Tribunal Superior Civil, dándole entrada bajo el mismo número. En fecha tres (3) julio del año 2023, la abogada Hilsyn Alcántara, en su carácter Juez del Tribunal Primero de Primera instancia en lo civil, se inhibe de seguir conociendo la presente causa. En fecha seis (6) de julio del año 2023, mediante auto se deja constancia del vencimiento del lapso de allanamiento. En fecha siete (7) de julio del año 2023, por oficio se remite el expediente al tribual segundo de primera instancia en lo civil, siendo recibido en esta instancia judicial en fecha once (11) de julio del año 2023, dándole entrada bajo el numero 6151. En fecha diecisiete (17) de julio del año 2023, mediante auto de fecha diecisiete (17) julio del año 2023, el tribunal ordena librar boleta de emplazamiento a la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade, en su carácter de vendedoras y arrendataria para que se haga parte en el presente juicio. Posteriormente, en fecha veintiséis (26) de julio del año 2023, el alguacil del tribunal ciudadano Cairo Saavedra, consigna boleta de citación, realzada en la persona de la apoderada judicial de la ciudadana Ana Chejade, abogada Ylayali Herrera. Por auto de fecha treinta y uno (31) de julio del año 2023, el tribunal acuerda tener por citada tácitamente a la ciudadana Ana Agüero Chejade desde el día 26 de julio del año 2023. En fecha primero (1º) de agosto del año 2023, se deja constancia del vencimiento del lapso de comparecencia de la ciudadana Ana Agüero Chejade, en su carácter de litisconsorte necesario. En fecha siete (7) de agosto del año 2023, en virtud de del vencimiento de los tres (3) días de despacho para la comparecencia de la ciudadana Ana Agüero Chejade, fija el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia. En fecha catorce (14) de agosto del año 2023, el abogado Francisco Rodríguez, en su carácter en auto, mediante diligencia, solicita computo de días despacho transcurrido en la presente causa. En fecha catorce (14) de agosto del año 2023, el apoderado judicial de la parte demandante, abogado Francisco Rodríguez, presento escrito ratificado las pruebas presentadas. En fecha veintinueve (29) de septiembre del año 2023, mediante oficio emanado del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, se recibió cómputos de días de despacho transcurrido en se tribunal. Posteriormente, en fecha dieciséis (16) de octubre del año 2023, el apoderado actor, mediante dirigencia de esta misma fecha, solicita al tribunal solicita dejar sin efecto el auto de fecha siete (7) de agosto del año 2023, por cuanto pudiera causar un daño irreparable a su representada, pudiendo ser objeto de reposición. Igualmente, en fecha diecisiete (17) de octubre del año 2023, el abogado Jesús Vegas, por diligencia de esta misma fecha, solicita la corrección del auto de fecha siete (7) de agosto del año 2023, en cuanto al lapso para decidir y se proceda de conformidad con la sentencia dictada por el Tribunal Superior Civil. En fecha diecinueve (19) de octubre del año 2023, mediante auto de esta fecha, el tribunal revoca el auto de fecha siete (7) de agosto del mismo año y fija para el decimo (10º) día de despacho siguiente para pronunciarse sobre las cuestione previas. En fecha veintitrés (23) de octubre del año 2023, se recibió comisión proveniente del tribunal comisionado, sin cumplir. Subsiguientemente, mediante diligencia de fecha treinta (30) de octubre del año 2023, presentada por el abogado Francisco Javier Rodríguez Bolívar, en su carácter en auto, apela del auto de fecha diecinueve (19) de octubre del año 2023. En fecha dos (2) de noviembre del año 2023, mediante auto de esta misma fecha, el tribunal oye la apelación en un solo efecto, una vez que la parte interesada consigne los emolumentos necesarios. En fecha seis (6) de noviembre del año 2023, el abogado Robert Antonio Matheus Vitriago, actuado en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Elda del Valle Silva Terán, consigno escrito de ratificación de pruebas. Posteriormente, el fecha siete (7) de noviembre del año 2023, el apoderado judicial de la parte demandante abogado Francisco Rodríguez, mediante diligencia, señala los folios para la reproducción de los mismo a los fines de remitir la apelación interpuesta por la parte demandante. En fecha nueve (9) de noviembre fel año 2023, el tribunal por asunto preferentes difiere la publicación de la sentencia por tres (3) días de conformidad con el articulo10 del Código de Procedimiento Civil. En fecha diecinueve (19) de noviembre del año 2023, el abogado Francisco Rodríguez, presenta diligencia solicitando pronunciamiento del tribunal en relación al desorden procesal alegado. Alegación de cuestiones previas opuesta por la parte demandada: En fecha veintiuno (21) de octubre del año 2023, los abogados Jesús Alejandro Vegas Serrano y José Vicente Sandoval, en su carácter de apoderado judicial del codemandado de autos, ciudadano Jiancheng Feng, consignó escrito de contestación de la demanda oponiendo las cuestiones previas en los siguientes términos: Alegan que opone y promueve la cuestión previa de la caducidad contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que el demandante interpuso la demanda pasado los seis (06) meses que invoca no habían transcurrido, según la previsión del artículo 49 de la ley de arrendamiento inmobiliarios, aplicable al presente caso, tal como se desprende del texto de su pretensión, por tener pleno conocimiento de la fecha en que se realizo la venta del inmueble que trata de retrotraer a su favor, lo que se evidencia del hecho de haber ajuntado copias certificadas del documento protocolizado por ante el registro inmobiliario competente, contentivo de la compraventa de fecha 24 de octubre del año 2019, durante el juicio de desalojo al que hizo referencia la parte actora, en el escrito de reforma de la presente pretensión, por lo que dejo de adquirir el inmueble que tenía bajo la figura contractual de arrendamiento, por el transcurrir el lapso de ley. Que el lapso establecido para la interposición de la presente acción de retracto legal arrendaticio, constituye el lapso de caducidad establecido en la ley especial que rige la materia de arrendamiento para uso comercial, en concordancia con lo establecido en la norma sustantiva civil, aplicable al caso y que la acción de retracto legal arrendaticio sobre el bien inmueble vendido y protocolizado comienza a partir de la protocolización de la compra venta celebrada entre los ciudadanos Ana Josefa Agüero Chejade y Jiacheng Feng llevada por ante el registro público del municipio Tinaquillo del estado Cojedes, en fecha 24 de octubre del año 2019, adjuntado por la parte actora, como documento traslativo de propiedad, por lo que se debe computar los lapsos de 9 y 40 días, así como el de seis (6) meses previsto en el fundamento legal. Continúa alegando los apoderados judiciales del actor que, la doctrina jurisprudencial establece que al no estar presente el inquilino omitido de notificación en la celebración de la venta, difícilmente podría estar al corriente de su protocolización, lapso de caducidad comenzara a correr desde el momento en el cual exista constancia cierta de que el arrendador se encuentra enterado del negocio jurídico entre el arrendador y el tercero adquiriente, pr lo que el lapso de caducidad para el ejercicio o interposición de la acción retracto legal arrendaticio, cuando no se haya producido la notificación de ley, como lo alega la parte accionante tiene su repuesta en el artículo 1547 del Código Civil, con lo que de conformidad con lo establecido en el artículo anterior señalado comenzara a correr a partir del momento en el cual exista constancia cierta de que este último se encuentra enterado del negocio realizado entre el arrendador y el tercero adquiriente, del cual la parte actora se encuentra y encontraba enterada a través de documento público, por lo que se haya en conocimiento de los pormenores de la venta del inmueble que realizara la arrendadora, razón por la cual debe proceder la cuestión previa alegada. Así mismo, arguye la representación judicial de la parte demandada que su representado y nuevo propietario, no es verdad quesea un tercer extraño, pues el ciudadano Jiacheng Feng, también es arrendatario de otro local comercial, toda vez que el inmueble en esta constituido por dos (2) locales comerciales, por lo que su representado es el único propietario comprador del inmueble, compra venta que la arrendadora y vendedora del inmueble, le notificó a la poderante del abogado actor la intención de venderle el inmueble por escrito, por lo que al dejar de dar respuesta en el lapso de ley opto por venderle a su poderdante, lo cual probara en su oportunidad, así mismo que de la afirmación y pruebas presentada por la demandante, se evidencia que la fecha de la protocolización de la venta se realizado el día 24 de octubre del a 2019, del auto de admisión de la demanda y la fecha de la admisión de la reforma de la presente acción ha transcurrido más de seis (6) meses previstos en la ley ejercer la pretensión de retracto legal. Ahora bien, en cuanto a la prohibición de admitir la presente demanda, contemplada en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 11º, la parte demandada alega que el retracto legal pretendido, no opera cuando el arrendatario, no ocupa la totalidad del inmueble, por lo que la vendedora y su representado, no estaba obligada a notificar el derecho de preferencia ofertiva a la representada del apoderado actor, siendo la misma valida de conformidad con la ley, por lo que de admitirse la presente demanda supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble de forma global, por lo que el artículo 49 de la ley de arrendamientos inmobiliarios establece la referida excepción para proteger el derecho del arrendador. Así alegaron. Por su parte el abogado Francisco Javier Rodríguez Bolívar, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Elda del Valle Silva Terán, parte demandante en el presente juicio, en su escrito de oposición a las cuestiones previas opuesta por la parte demandada, alego que contradice tanto en lo hechos como el derecho las cuestione previas promovidas por el demandado de auto, por cuanto se señala que su representada interpuso la presente acción pasado seis (6) meses que invocan no han trascurrido, según lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, pues de conformidad con dicha norma su representada tiene derecho a la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 38 de la ley Sustantiva, la cual señala que en caso del que propietario del inmueble destinado uso comercial tuviera intención de venderlo. La preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de dos (02) años como tal y este solvente con los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario, debiendo este notificar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de la notaria pública sobre su intención de vender el inmueble y este a su vez tiene un lapso de quince (15) días para rechazar o aceptar el ofrecimiento, también alega que el artículo 39 de la ley especial para inmuebles de uso comercial, establece que en caso de violación de la preferencia ofertiva, o de la venta a un tercero en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, este tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, el cual deberá ejercer en un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación en que fue realizada la compra venta, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual no ha ocurrido y no consta en auto, no pudiendo la parte demandante, alegar que u representada tuvo conocimiento de la compraventa de los locales comerciales a partir del 24 de octubre del año 2019, ya que la copia certificada a la que hace referencia, le fue entregada en fecha nueve (9) de diciembre del año 2021 y de conformidad con criterios jurisprudenciales, señala que el lapso para la caducidad comienza a computarse a partir de la notificación legal y formal del negocio jurídico. Que rechaza niega y contradice que se deba computar los lapsos de 9 y 40 días, asimismo el de 6 meses previstos en el fundamento legal señalado en el supuesto escrito pues los lapso que se debe computar es el de 6 meses pero a partir del momento de la notificación formal contada valga la redundancia de la fecha de la notificación de debió hacerle el adquiriente a mi poderdante lo cual no ha ocurrido hasta la fecha y no consta en autos, igualmente rechaza que el lapso legal de caducidad para el derecho de retracto sea de 9 y 40 días, dicho lapso solo se refiere a un retracto legal comuneros y no entre arrendador y el arrendatario, de igual forma se le puede aplicar a ese argumento señalado anteriormente sobre las disposiciones derogatorias. así mismo rechaza, que no deba admitirse la acción propuesta y que supuestamente el retracto legal no opera cuando el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble, pues es el presente caso la cuestión previa planteada se le aplican las disposiciones derogatorias de la presente Ley de Alquileres de Locales Comerciales Vigente, además dicho locales comerciales están particularmente e individualmente señalados en el documento de condominio, en los planos y en el documento de venta los cuales tienen sus propios linderos generales, particulares, sus propias medidas, sus propio valor por porcentaje según la Ley por Venta de Parcela, sus propio asientos Registrales, Matricula y Cedulas Catastrales. - III.- Consideraciones para decidir sobre la cuestiónes previas.- Siendo esta la oportunidad procesal para que este Tribunal proceda a pronunciarse acerca de la cuestión previa planteada por la parte demandada, contenida en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que es la caducidad de la acción y la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, la cual procede a realizar las siguientes consideraciones: Ahora bien, los abogados Jesús Alejandro Vegas Serrano y José Vicente Sandoval, en su carácter de apoderado judiciales del ciudadano Jiacheng Feng, parte co-demandada, encontrándose dentro del lapso legal previsto en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, de fecha veintiuno (21) de octubre del año 2022, alego la caducidad de la acción para interponer la demanda de retracto Legal Arrendaticio, así como la prohibición de ley para admitir la misma por existir un impedimento legal, según su alegaciones por que se enajeno el inmueble de manera global, establecidas como cuestiones previas en los ordinales 10º y 11º del Código de Procedimiento Civil; así mismo, el abogado Francisco Javier Rodríguez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana Elda del Valle Silva Terán, presento escrito de oposición o contradicción a las cuestiones previas opuesta por el demandante, las cuales contradijo y se opuso a la misma, en virtud a que a su representada, le asiste el derecho de retracto legal, por cuanto no fue notificada de la compra venta realizada entre la arrendataria vendedora, ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade y el ciudadano Jiancheng Feng, realizada en fecha veinticuatro (24) de octubre del año 2019, violentando su derecho de preferencia ofertiva en el orden de la adquisición de los inmuebles, además de estar solvente con los cánones de arrendamiento y tener una relación arrendaticia de más de dieciséis (16) años, alegando además que su representada tuvo conocimiento del negocio de compra venta de inmuebles en fecha veintiuno (21) de diciembre del año 2021 y no en la fecha en que fue protocolizado la venta entre los ciudadano Ana Josefa Agüero Chejade y el ciudadano Jiancheng Feng, en fecha veinticuatro (24) de octubre del año 2019. Así las cosas se observa que nuestro vigente Código de Procedimiento Civil establece en su artículo 346 que: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: … 10° La caducidad de la acción establecida en la Ley. 11º. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Si fueren varios los demandados y uno cualquiera de ellos alegare cuestiones previas, no podrá admitirse la contestación a los demás y se procederá como se índica en los artículos siguientes. Así mismo en la oportunidad correspondiente la parte demandante contradijo la cuestión a que se refiere el artículo 351 eiusdem, la cual establece lo siguiente: “Artículo 351. Alegadas las cuestiones previas a que se refrieren los ordinales 7º, 8º, 9º, 10º y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente” (Negrilla y subrayados del Tribunal).- Así mismo, la norma procesal civil vigente señala en su artículo 352 que: Artículo 352. Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestiones a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez, y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vista de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes. (Negrillas y subrayado de este Tribunal). Ora, versa las indicada cuestiones previas sobre los denominados por la doctrina como tercer (3er) grupo de Cuestiones Previas, que amerita actividad procesal en la cual, se conviene o no en la misma y que siendo esta la oportunidad procesal para pronunciarse sobra ellas, conforme al artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, pasa a resolver este Tribunal en el orden establecido en la norma, así: Acerca del contenido del citado artículo 351 del Código de Procedimiento Civil estableció la Sala de Casación Civil, en su fallo número 117 de fecha tres (3) de abril del año 2003, expediente número 2001-0736 , “Asimismo, el anteriormente transcrito, artículo 351 del mismo Código, claramente dispone un plazo (cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento), para que el demandante convenga en las referidas cuestiones previas o las contradiga, lapso que, a todo evento, debe ser respetado con el fin de salvaguardar la garantía al debido proceso y el principio de legalidad contenido en el artículo 7º del mismo Código Procesal Civil, que textualmente reza: “Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales. Cuando la ley no señale la forma para la realización de algún acto, serán admitidas todas aquellas que el Juez considere idóneas para lograr los fines del mismo”. Y si bien es cierto, que el artículo 257 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, prevé que: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, ello, en modo alguno, puede interpretarse como la relajación de todos los dispositivos legales que imponen orden el proceso y salvaguardan la igualdad de los partes involucradas en el mismo”. “Finalmente, con relación al contenido del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, la demanda quedará desechada y extinguido el proceso,… omissis” (Negrillas y subrayado de esta instancia). En este orden de ideas, observa este Juzgador que la parte demandante compareció dentro de los cinco (5) días de despacho establecidos en la norma in comento, es decir, desde el día veintiocho (28) de septiembre del año 2021, lapso el cual vencía hasta el día treinta (30) de septiembre del presente año, a contradecir la cuestiones previas de la caducidad y prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, contemplada en e los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- Ello así, es deber del juzgador de analizar como director del proceso y verificar las alegaciones planteada en la presente causa, aun sin que no existiera contradicción expresa de la parte demandada de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así comprobar y constatar la procedencia de las mismas, aún de oficio, tal como lo precisó la Sala Constitucional del máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, en su fallo 1618 de fecha dieciocho (18) de agosto del año 2004, con ponencia del magistrado emerito Dr. José Manuel Delgado Ocando, expediente número 2003-2946 (Caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A.), donde se indicó: “Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso” (Negrillas de quien decide). Observando este jurisdicente en el presente caso, que la parte demandada, una vez propuesta la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda por la caducidad y prohibición de ley para admitir la misma de conformidad al artículo 346 en sus ordinales 10º y 11º del Código de Procedimiento Civil en la que alego que la parte accionada, tuvo conocimiento de la venta del inmueble en fecha veinticuatro (24) de octubre del año 2019 y ante la contradicción expresa presentada por parte de la demandada, a lo que se opone la parte demandada la cual señala como fecha que tuvo conocimiento del negocio jurídico sobre los dos (02) locales comerciales identificados con los números 576 y 576-A, en fecha diciembre del año 2021, arguyendo que el demandado de auto, no cumplió con lo establecido en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que a su decir le fueron violentados derechos irrenunciables que al ser de orden público no podían ser relajados por las partes al no realizar la debida notificación formal de la compraventa de los inmuebles a la arrendataria demandante, celebrada entre los demandados, ciudadanos Ana Josefa Aguero Chejade y Jiancheng Feng, de conformidad con el mencionado artículo 39 idem, ya que, el adquirente del bien inmueble tenía que entregar obligatoriamente la copia certificada del documento contentivo de dicha negociación conjuntamente con la notificación respectiva, a objeto de imponerlo de las condiciones específicas de dicha operación, negándole a su representada su derecho de preferencia ofertiva, en especial el local comercial identificado con el Nº. 576-A, que esta arrendado a la ciudadana Elda del Valle Silva Terán, sobre otras personas para poder enajenarlo, lo cual es de orden público, basando su derechos según lo establecido en los artículos 1546, 1547,1544 y 1195 del Código Civil y los artículos 3, 38 y 39 de la ley especial que rige la materia de los inmuebles de uso comercial, así como el artículo 49 de la ley de arrendamiento inmobiliario, cconcluyendo que no se puede considerar válidamente hubiera comenzado a transcurrir el lapso de seis (6) meses para consolidar la caducidad decretada por la alzada, debido a que no se había hecho la respectiva notificación de acuerdo con las normas antes mencionadas. En ese sentido, sobre la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, ley especial que rige la materia de los inmuebles de uso comercial, como lo es el Decreto para la Regulación de los Inmibles para Uso Comercial, dispone lo siguiente: Artículo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación”. En ese orden de ideas, y a los fines de constatar la fecha del inicio para computar el lapso de caducidad del retracto Legal arrendaticio, de la revisión de las pruebas que cursan en esta etapa procesal, no se puede verificar si la vendedora- arrendataria o el comprador, hubieran cumplido con los establecido en los artículos 38 y 39 de la ley para los arrendamiento de inmuebles de uso comercial, ya que la parte demandada alego como fecha en que fue enterada de la venta de los inmuebles por la parte accionante, ciudadana Elda Silva Terán de la venta de los dos (02) locales comerciales, identificados con los números 576 y 576-A, alegando además que si le habían realizado la debida notificación, la cual indica en su escrito de contestación de la demanda, señalando que la consignara en la etapa procesal correspondiente, mientras la parte demandante alude que no fue formalmente notificada del negocio jurídico sobre los locales comerciales antes descrito, en el cual esta afectado el local que tiene arrendado por más de dieseis (16) años, señalando que tuvo conocimiento de ellos, cuando le fue entregada las copias certificas en el registro público de Tinaquillo del estado Cojedes, en fecha nueve (9) de diciembre del año 2021. Respecto a las demandas por motivo de retracto legal en la cual no se haya realizado la notificación formal del arrendatario, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 5047 de fecha veintiuno (21) de julio del año 2023, reitero el criterio imperante en la Sala y determinó que tales preceptos estableció que: “Omissis...En ese sentido, el juzgador de la recurrida concluyó que el 5 de marzo de 2020, el hoy demandante Said Ahmad Ibzie Abdel, en su condición de arrendatario quedó manifestó que tenía conocimiento de que los dos (2) locales comerciales habían sido adquiridos en propiedad por el ciudadano Emigdio Orta Becerra, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin embargo fue el día 10 de diciembre de 2020, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, por lo que concluyó que transcurrieron más de seis (6) meses desde la prueba cierta que tuvo el actor sobre el conocimiento de dicha negociación declarando que en el caso de autos operó la caducidad de la presente acción. Así pues, habiendo determinado el sentenciador ad quem, luego del análisis del expediente, que tal como fue indicado por el sentenciador a quo, efectivamente el demandante mediante escrito presentado en fecha 5 de marzo de 2020, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, constituye el momento en el cual se comprueba que el demandante-arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación de los locales comerciales, habiendo computado el lapso de caducidad de seis (6) meses a partir del día siguiente de dicho escrito, y en consecuencia declarando la misma, interpretó correctamente el contenido y alcance, de acuerdo a la doctrina casacional antes señalada, del artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que a criterio de esta Sala no permite evidenciar que el juez superior haya incurrido en la infracción de la citada norma por el vicio de errónea interpretación y, en consecuencia, se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis. Así se decide. SEGUNDA DENUNCIA: Con fundamento en el ordinal 2°, del artículo 313, del Código de Procedimiento Civil, se denuncia que la recurrida la infracción del artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por incurrir en el vicio de errónea interpretación, con base en la siguiente fundamentación: “…Con la finalidad de atacar la caducidad declarada por la recurrida, de conformidad con el ordinal 2 del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción del artículo 39 de la ley de arrendamiento para uso comercial, por error de interpretación, pero ahora con fundamento en que el ad quem, le conculcó a mi representado y arrendatario, el derecho a adquirir los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, al impedirle el acceso al retracto legal arrendaticio, por pretender aplicar indebidamente esta relación arrendaticia interpretaciones, posiciones doctrinarias y legales correspondientes a las comunidades ordinarias. En efecto, la recurrida establece que mi representado tuvo conocimiento de la venta del inmueble, el día 5 de marzo de 2020, cuando asistió a consignar cánones de arrendamiento ante la oficina de control de asignaciones de arrendamiento inmobiliario (OCCAI), y desde esa fecha el ad quem procede a computar el transcurso del lapso de los seis (6) meses para que ejerciera la acción de retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 39 de la ley de arrendamiento para uso comercial, lo cual es totalmente incorrecto, habida cuenta que esa postura sería correcta caso de tratarse el presente asunto de una acción de retracto legal en una comunidad ordinaria, en la que el comunero pretenda subrogarse a un tercero que haya adquirido algún derecho en la comunidad, por no habérsele EL AVISO que prevé el artículo 1.547 del Código Civil; pero no ocurre así, tratándose de la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que se encuentra consagrada en la novísima ley de arrendamiento para uso comercial, que fue sancionada en protección del arrendatario o débil jurídico de la mencionada relación contractual, la que imperativamente impone que hay que cumplir con ciertos y determinados requisitos para su validez, tal como LA NOTIFICACIÓN que contempla y que imperativamente debe dar el adquirente al inquilino o arrendatario, conjuntamente con la entrega de la copia certificada del documento contentivo de la negociación, so pena que su incumplimiento acarrea la nulidad de lo actuado; en ese cumplimiento, esto es, en la notificación del adquirente al arrendatario (derecho irrenunciable) y la entrega de la copia certificada del documento contentivo de la negociación, se encuentra interesado el orden público, el que no puede ser relajado ni por las partes de común acuerdo entre ellas, ni por el juez, razón más que suficiente para solicitar la declaración la declaración de la nulidad de la recurrida, por errar en la interpretación de las normas aquí delatadas. Las normas aplicables son los artículos 3 y 39 de la ley de arrendamiento para uso comercial, pero interpretadas en el sentido de que, la alzada violó a mi representado el derecho que tenía a la NOTIFICACIÓN de la negociación y a recibir la copia certificada correspondiente, el cual es irrenunciable, y en consecuencia no ha debido el ad quem calcular el lapso para poder declarar la caducidad, desde el 5 de marzo de 2020, sino desde “LA NOTIFICACIÓN DE LA NEGOCIACIÓN CELEBRADA”, la cual a la fecha aún no ha sido efectuada, tal como lo prevé la segunda norma delatada; tampoco puede calcularse el lapso de caducidad, desde la primera oportunidad que tuvo mi poderdante una vez los órganos de la administración de justicia, comenzaron la flexibilización de las actividades judiciales, esto es a partir del 1 de octubre de 2020, tal como afirmó erradamente la recurrida al folio 63, tercer párrafo, el cual transcribo parcialmente: (…Omissis…) Las razones de su aplicabilidad, estriban en ese error de interpretación, que condujo al ad quem a pretender aplicar a esta relación arrendaticia interpretaciones, posiciones doctrinarias y legales correspondientes a las comunidades ordinarias, en las cuales es solio exigible UN AVISO (art. 1.547 del Código Civil) del vendedor o del comprador para que comience a transcurrir el lapso para su válida interpretación; lo cual no puede ser interpretado y aplicado en el presente caso de retracto legal arrendaticio, por la sencilla razón de que en aquella (comunidad ordinaria) NO ESTÁ INTERESADO EL ORDEN PÚBLICO, como si lo está en el caso sometido a vuestra consideración. La infracción fue determinante en el dispositivo de la recurrida, debido a que con ese error interpretativo, la alzada “compartió” el criterio errado sustentado por la parte demandada, en el sentido de considerar como punto de partida en el cálculo del lapso de caducidad, desde el 5 de marzo de 2020, lo que le permitió declarar indebidamente la caducidad de la acción, que es una posición procesal incorrecta, debido a la admitida inexistencia de la NOTIFICACIÓN DE LA NEGOCIACIÓN Y ENTREGA DE LA COPIA CERTIFICADA CORRESPONDIENTE, y a la que tiene legítimo derecho mi aquí representado, vulnerando su derecho irrenunciable y de interés público, social y colectivo…”. (Destacado de lo transcrito). Para decidir, la Sala observa: El formalizante indicó que el sentenciador ad quem en su fallo recurrido estableció le afectó a su representado el derecho a adquirir los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, al declarar la caducidad del retracto legal arrendaticio ejercido, aplicando indebidamente interpretaciones, doctrinarias y legales, correspondientes a las comunidades ordinarias del Código Civil. Señaló que la recurrida estableció que su representado tuvo conocimiento de la venta del inmueble, el día 5 de marzo de 2020, al momento de consignar los cánones de arrendamiento adeudados por ante la Oficina de Control de Asignaciones de Arrendamiento Inmobiliario (OCCAI) del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, y que desde esa fecha el ad quem computó el transcurso del lapso de los seis (6) meses para la caducidad de ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 39 de la ley de arrendamiento para uso comercial. Que es totalmente incorrecto dicho proceder puesto que dicha postura sería correcta únicamente en caso de tratarse de una acción de retracto legal en una comunidad ordinaria, en la cual un comunero pretende subrogarse a un tercero que ha adquirido algún derecho en la comunidad, al no habérsele el aviso que prevé el artículo 1.547 del Código Civil. Agregó que la acción de retracto legal arrendaticio que se encuentra consagrada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, impone que con la notificación que contempla su artículo 39, la cual imperativamente debía dar el adquirente al arrendatario, conjuntamente con la entrega de la copia certificada del documento contentivo de la negociación traslativa de propiedad del bien arrendado, bajo pena de nulidad de lo actuado, por cuanto es de orden público, lo que no puede ser relajado por las partes de ni por el juez. Alegó que su representado que tenía derecho a la notificación de la negociación lo cual irrenunciable por lo que el sentenciador de la recurrida no debió calcular el lapso para poder declarar la caducidad, desde el 5 de marzo de 2020, sino desde la notificación de la negociación celebrada, lo cual no ha sido efectuado. Ahora bien, esta Sala observa que la presente denuncia vuelve a traer a colación lo resuelto en la anterior denuncia por errónea interpretación del artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, respecto el modo de iniciar el cómputo del lapso de caducidad en los supuestos en que no media notificación por parte del adquirente al arrendatario del negocio jurídico traslativo de propiedad. En este sentido se debe reiterar lo señalado al resolver la referida denuncia, siendo que ha sido criterio reiterado y pacífico de esta Sala de Casación Civil lo referente a la interpretación dada al artículo 39 eiusdem, siendo que en los supuestos en que no haya sido efectivamente realizada la notificación realizada por el adquirente hacia el arrendatario del negocio jurídico celebrado traslativo de la propiedad del inmueble, el lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal arrendaticio comienza a computarse a partir de la prueba cierta que haya tenido sobre el conocimiento de dicha negociación, correspondiéndole al juez determinar con base en los hechos alegados y las pruebas evacuadas, en qué momento el arrendador tuvo conocimiento de la celebración de la enajenación del inmueble arrendado. Este interpretación surge en virtud del vacío legal previsto en la referida normativa por cuanto en la misma se reguló únicamente que el arrendatario tendría derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, dentro de un lapso de seis (6) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación, cuando esta se haya realizado, más no el supuesto de ausencia de la referida notificación. De esta manera tal como ya fue indicado en los acápites anteriores en el caso de marras el juez ad quem interpretó correctamente el dispositivo del artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuando aplicó los criterios fijados por esta Sala de Casación Civil sobre el inicio del cómputo del lapso de caducidad cuando el arrendatario no haya sido efectivamente notificado por el adquirente del negocio jurídico celebrado traslativo de la propiedad del inmueble. De la jurisprudencia parcialmente descrita que reitera criterios jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil, a los fines de complementar y suplir un vacío legal en la norma especial la norma especial que regula los arrendamiento de inmuebles para uso comercial, en especifico su artículo 39, se desprende que cuando el adquirente notifique al arrendatario de la compra venta suscrita entre el arrendador propietario y adquiriente, es a partir de ese momento que comenzará a correr el lapso de seis (6) meses de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, dejando establecido que en aquellos casos que no se cumpla con la notificación respectiva que señala en el articulo 39 ejudem, la interpretación realizada por la Sala ha indicado que el lapso para iniciar el cómputo de la caducidad, también se puede computar a partir de la fecha en que quedó demostrado en el expediente que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación. Ora de las actas que cursan en el expediente, no se evidencia que la parte demanda haya cumplido con la obligación de participarle o notificarle a la ciudadana Elda Silva Terán, como arrendataria del local comercial identificado con el Nº.576-A, como lo prevé el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y no teniendo certeza de cuando fue que la demandante de auto tuvo conocimiento cierto de la negociación de compra venta efectuada sobre los inmuebles objeto del presente juicio, siendo este hecho a demostrar por parte de la parte demandada durante el presente juicio, dado que la parte accionante alega que se entero del negocio jurídico de la compra venta de los inmuebles a partir del día nueve (9) de diciembre de 2.021 y la parte demandada arguye que la parte demandante se estuvo enterado a partir de la fecha veinticuatro (24) de octubre del año 2019, por lo que es un hecho controvertido que se debe dilucidar durante la trabazón de la litis, para poder computar los 180 días con que contaba el actor para la interposición de su demanda de retracto legal arrendaticio de conformidad al artículo 39 de la Ley para la regulación de inmuebles de uso comercial, por lo que la misma resulta tempestiva y consecuentemente no operó la caducidad alegada por la accionada. Así se establece. En cuanto la cuestión previa contemplada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que alego el apoderado judicial del parte demandada tenemos que: Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 11° La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, aduciendo que dicha prohibición radica en que la ley no permite la indexación como acción autónoma, la fatal de fundamentación jurídica, así como la ausencia de la cuantía y estimación del monto de la demanda en unidades tributarias. Respecto a este ordinal, la Sala de Casación Civil, Expediente Nº 2007-000553, de fecha 10 de Julio de 2008, se pronunció de la siguiente manera: “…Conforme a los trascrito, la Sentencia Interlocutoria Recurrida (sic) interpreta que el ordinal 11° del artículo 346 exige que la prohibición de admitir la acción ha de ser “expresa”, esto es, deberá constar explícitamente en algún texto legal. (OMISSIS)… En este sentido, de que no hay acción y por ende es inadmisible la demanda, no sólo en los casos en que la ley de manera expresa así lo establece, sino también que hay otros supuestos en que ésta (la acción) es inadmisible, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, en sentencia con carácter vinculante y normativo, lo siguiente: “…Falta de Acción e Interferencia en la Cuestión Judicial …(OMISSIS)… La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil. 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado). 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. …(OMISSIS)… 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres… 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez,… …(OMISSIS)… 6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia,… su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa.. …(OMISSIS)… 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. …(OMISSIS)… Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el Juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas,… (Tribunal Supremo de Justicia. Sala Constitucional. Sentencia de fecha 18 de mayo de 2001. Exp. N° 00-2055) (Resaltados del texto). Como se puede observar, la interpretación que hace la Sentencia (sic) Interlocutoria del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contradice en un todo lo establecido por la sentencia antes citada, que tiene carácter vinculante, puesto que ésta última de manera expresa establece que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohíbe, sino que enumera una cantidad de supuestos diferentes, y que además señala que se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo. En ese sentido, la representación judicial del parte demandada, alega que la presente demanda de retracto legal no puede ser admitida por cuanto el inmueble está compuesto por dos (02) locales comerciales, el cual, el demandado adquiriente, compra el inmueble en su totalidad, y es el arrendatario de uno de ellos incluso con mayor de metros cuadrados de construcción, y por el hecho de que su representado el ciudadano Jiancheng Feng, enajeno todo el inmueble, la vendedora no estaba obligada a notificar el derecho de preferencia ofertiva a la representada del apoderado autor, ya que el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble de conformidad con el artículo 49 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, a lo cual, la representación judicial de la parte accionante, abogado Juan Francisco Rodríguez, rechaza, niega y contradice por no ser cierto que no deba admitirse la acción propuesta porque supuestamente el retracto legal no opera cuando el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble y se enajena la totalidad del inmueble, ya que a la presente demanda se le debe aplicar la norma vigente de la ley para la regulación de inmuebles de uso comercial, a parte que dichos locales comerciales están particularmente e individualmente señalados en el documento de condominio, en los planos y en el documento de venta, los cuales tienen sus propios linderos generales, particulares, sus propias medidas, sus propio valor por porcentaje según la Ley por Venta de Parcela, así como sus asientos Registrales, Matricula y Cedulas Catastrales, los cuales forman parte de los señalados sobre el documento de Parcelamiento del Conjuntos Residencial “Ana Josefa Agüero”,el cual se dividió, se fracciono, el bien inmueble, en cinco (05) parcelas identificadas con las letras A, B, C, D y D, entre ellas incluidas la Parcela A, ubicada en la Avenida Ricaurte, Nº 5-76 A, Tinaquillo estado Cojedes. Lo que implica que cada una de las parcelas tiene sus características, superficies, medidas y linderos propios, es decir, que no forman un todo. Así alegaron. En ese sentido la Sala de casación Civil, mediante sentencia Nº. 461 d fecha veintiún (21) de julio del año 2023, determino que no nacerá el derecho de preferencia ofertiva en aquellos casos en que el propietario- arrendador enajené el inmueble de manera general o global: Omisiss… “… De conformidad con la norma anteriormente transcrita cuando el propietario de un inmueble destinado al uso comercial, tuviere la intención de enajenarlo, el arrendatario que estuviere ocupándolo tendrá derecho a la preferencia ofertiva, siempre y cuando se cumplan cada uno de los siguientes requisitos: 1) que éste tenga más de 2 años como arrendatario; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario Asimismo, se observa que, en este caso, para el propietario también surge la obligación de informarle al arrendatario, por medio de notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicándole expresamente que desea vender el inmueble y que goza del derecho de preferencia ofertiva, indicándole igualmente el precio de venta, las respectivas condiciones para dicha enajenación, el plazo de duración de la oferta, así como la forma y dirección a la cual deberá el arrendatario enviar la correspondiente respuesta, así como el documento de propiedad del inmueble, entre otros datos. Por su parte, el artículo 39 de ley in comento, establece que el derecho al retracto legal arrendaticio, puede ejercerse dentro de un lapso de seis (6) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada haga el adquiriente. Asimismo, en relación con la interpretación de las referidas normas, se hace menester citar el contenido de la sentencia de esta Sala N° 240, de fecha 13 de abril de 2016, en el caso Juan Carlos Saavedra Gómez contra Andrés Luis Hernández García y otra, expediente 15-578, en la cual se estableció: “…En el presente caso, el juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó: “que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste”, aplicando la norma jurídica destinada a regir el hecho, de que en este caso, el bien inmueble de cual forma parte el ocupado por el arrendatario fue enajenado de manera global, supuesto en el cual la arrendadora no estaba obligada a hacerle tal ofrecimiento aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, en tanto la prelación o preferencia solo está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter, y, no a la totalidad del mismo. En caso similar al sub iudice sobre la procedencia del derecho de preferencia ofertiva al arrendatario en los casos de venta global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda o local del inmueble arrendado, esta Sala en sentencia Nº 62 de fecha 8 de febrero de 2012, expediente Nº 2011-000470, caso: DISCALTEX, C.A., contra las empresas CENTRO OCCIDENTAL DE INVERSIONES SOCIEDAD ANÓNIMA (CODISA) y COPORACIÓN INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, S.A., (CICOSA), indicó: “…En modo alguno puede considerarse violatorio de los derechos de los inquilinos, cuyo quebrantamiento alega el recurrente, pues se trata de una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando existe una enajenación total de ese inmueble con respecto al que el bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular. En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana Susana Wu Wu (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala, por lo que en el caso particular no resultaba aplicable el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, denunciado por falta de aplicación por el formalizante. Así queda establecido. En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo…”. (Resaltado de la sentencia). Tal y como se indicara en el fallo de la Sala parcialmente transcrito, en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, establecía la improcedencia del retracto legal arrendaticio por lo que, al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que él tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno interpretó erróneamente el artículo 49 de dicha ley locativa, mucho menos alteró los supuestos de procedencia de la acción, lo cual hace inaplicable al presente caso el artículo 43 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide…”. De conformidad con el criterio anteriormente expuesto, no nacerá el derecho de preferencia ofertiva, en aquellos casos en los que el propietario del inmueble en el que se encuentre el local arrendado, decida enajenarlo de manera global, es decir, incluyendo la parte arrendada. La razón de la excepción es que, en estos casos, el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble, sino una parte de éste…”. Ahora bien, la representación judicial de la parte demandada alega que por cuanto la venta de los inmueble fue realizada por la totalidad de los inmuebles, por lo que según a su juicio no aplica el derecho de retracto legal del parte demandante, ciudadana Elda del valle Silva Terán, de conformidad con el artículo 49 de la ley de Arrendamiento inmobiliario, que establecia ese principio y/o excepción para retraer del arrendatario; la misma, no se puede alegar como prohibición de ley para admitir la presente demanda, por cuanto de conformidad con la interpretación que hace la Sala Civil, en la sentencia parcialmente transcrita y de la revisión de las pruebas que cursan en actas, como es las copias del documento de compra venta, se evidencia que fue realizada entre los ciudadanos Ana Josefa Chejade y Jiancheng Feng, por ante el registro Público de Tinaquillo del estado Cojedes, en fecha veinticuatro (24) de octubre del año 2019, protocolizadas bajo el Nº. 2019.1406, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº. 319.8.2.1.10128, correspondiente al libro de Folio Real del año 2019 y Nº. 2019.1407, Asiento Real 1, del inmueble matriculado con el Nº. 319.8.2.1.10129, del parcelamiento del Conjunto Residencial Ana Josefa Agüero, igualmente se puede verificar, que el inmueble está constituido por dos (02) parcelas de terrenos, identificada con sus correspondientes linderos y sus protocolos que identifican la propiedad, asentados con protocolos independientes en el registro del municipio Tinaquillo, correspondiéndole a la parcela identificada con el Nº. 576-A, un área de terreno de Cuarenta y Ocho Metros con Ochenta Metros Cuadrados (48,80 mts2) y la otra parcela identificada con el Nº. 576, una superficie de terreno de Doscientos Dieciséis Metros con Veintidós Centímetros Cuadrados (216,22 mts2), lo que significa que cada una de las parcelas, tienen sus características, superficies, medidas y linderos propios, es decir, que no forman un todo, por lo que están individualizados, pudiéndose realizar la venta por separado, por lo tanto no aplica la excepción establecida en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, que libera al propietario- arrendador de notificar la compra - venta de los inmuebles, en referencia a la preferencia ofertiva, a la cual tiene derecho la ciudadana Elda del valle Silva Terán, como arrendataria del local comercial identificado con el Nº 576-A, y que señala el artículo 38 de la ley de Regulación de Arrendamiento de Inmueble Para Uso Comercial, por ello que quien aquí decide forzosamente debe declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada establecida en el articulo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. III. Decisión.- Por lo todos los razonamientos y argumentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la circunscripción judicial del estado Cojedes, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley, conforme a Derecho, Primero: Declara Sin Lugar las cuestiones previas de Caducidad de la acción y prohibición de ley invocada por el ciudadano Jiancheng Feng, representado judicialmente por los abogados Jesús Alejandro Vegas Serrano, José Vicente Sandoval, en su carácter parte demandada, contenida en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, todos identificados en actas. Segundo: Se Emplaza a la parte demandada a dar contestación a la demanda dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes, contados a partir de la notificación de la publicación del presente fallo, conforme a lo establecido en los ordinales 4º artículo 358 del Código de Procedimiento Civil - Se condena en costas a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil.- Por cuanto la presente decisión se publico fuera del lapso para hacerlo, se ordena librar boleta de notificación a las partes. Publíquese, en la página del Tribunal Supremo de Justicia, así como en la página Cojedes.scc.org.ve y déjese copia en carpeta digital en programa PDF, en el archivo de este tribunal, conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la circunscripción judicial del estado bolivariano de Cojedes, con sede en San Carlos de Austria, a los veinte (20) días del mes de febrero del año dos mil dos mil veinticuatro (2024). Años: 213º de la Declaración de Independencia y 165º de la Federación.- El Juez Suplente Especial, Abg. Sergio Raúl Tovar. La Secretaria Suplente, Abg. Mariangly Alvarado.- En la misma fecha de hoy, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).- La Secretaria Suplente, Abg. Mariangly Alvarado. Expediente Nº 6151. SRT/ Ma.-