TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis (16) de enero de dos mil veinticuatro (2024)
213º y 164º

ASUNTO: KP02-V-2018-002195

PARTE DEMANDANTE: ciudadano LARRY JOSÉ MONTILLA ARELLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.485.403.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadana JENNY NIETO SÁNCHEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 133.282.-
PARTE DEMANDADA: ciudadanos SHIW WEI HUANG, CHUN HUANG CHEN y PAO YUEH HUANG, extranjeros, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. E-82.266.309, E- 82.276.846 y E- 82.280.199 respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS CHUN HUANG CHEN y PAO YUEH HUANG: ciudadanos JOSÉ ANTONIO ANDARA OJEDA y YASIRIS JOSEFINA MENDOZA, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 39.204 y 245.254 respectivamente-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-
(Sentencia definitiva dentro del lapso).-

I
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS
El presente procedimiento se inició por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) en fecha 13 de diciembre del año 2018, y efectuado el sorteo de ley correspondió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y tramita la causa se declaró inadmisible la demanda, siendo confirmada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por decisión de fecha 28 de julio del 2022, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, declaró con lugar el recurso extraordinario de casación y ordenó reponer la causa al estado de admisión de la demanda por retracto legal arrendaticio y fuese tramitado y sustanciado de conformidad con lo estatuido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-
Recibido el expediente en este Juzgado en virtud de la inhibición de la Juez del Segundo Civil, la cual fue declarada con lugar por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.-
Cursa a los folios 124 al 134 de la pieza II, escrito de reforma de la demanda, siendo admitida en fecha 03 de julio del 2023 por el procedimiento oral de conformidad con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil.-
Consta a los folios 12 al 44 de la pieza III escrito de contestación a la demanda presentado por el apoderado judicial de la parte co-demandada ciudadanos Chun Yuan Chen y Pao Yueh Huang.-
Tramitada las diferentes etapas del juicio fue fijada la audiencia oral, la cual tuvo lugar el día 11 de enero de 2024, oído los alegatos de las partes y verificado el acervo probatorio esta Juzgadora pronunció oralmente la sentencia declarando SIN LUGAR la demanda y siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar el extenso del fallo en los siguientes términos:
II
Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo:

DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO:
Alegó que interpuso demanda de retracto legal, en virtud de la violación del derecho preferencial que se le endosa por un bien inmueble, por anómala relación contractual que se colige del contrato de compra – venta celebrado entre los ciudadanos Shih Wei Huang, quien actuó en calidad de vendedor y el ciudadano Chun Huang Chen quien actuó en su calidad de comprador, y que de la precitada compra – venta recayó en el cincuenta por ciento (50%) del derecho de propiedad del bien inmueble ubicado en la carrera 21 entre las calles 19 y 20 signada con el No, 19 – 56 de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara, el cual consta en el documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto de la Circunscripción del estado Lara de fecha 29/12/2010, inserto bajo el No. 26, Tomo 232 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara de fecha 27/12/2011, folio real asiento registral 1, numero de documento bajo el No. 2011 – 1807, matriculado bajo el No. 362.11.2.1.279. Que de dicha relación contractual se subsume bajo la tutela de la indebida o inexistencia ofertiva preferencial violatoria que se le endosa al ciudadano Larry José Montilla Arellano, por su cualidad de arrendatario del bien inmueble que se desprende del contrato de arrendamiento del bien inmueble objeto de litigio, celebrados entre los arrendadores ciudadanos Shih Wei Huang y Pao Yueh Huang, y el arrendatario ciudadano Larry José Montilla Arellano, y cuyo contrato de arrendamiento se encuentra debidamente autenticado por ante la Oficina de Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Municipio Iribarren del estado Lara de fecha 18 de julio del 2007, inserto bajo el No. 60, Tomo 190.-
Expresó que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece en caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, indicando que siempre y cuando tenga más de dos (02) años poseyendo el bien con su cualidad de arrendatario y se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y que el propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de la Notaría Pública, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor de tres (03) meses, y que en virtud de lo establecido en el artículo 39 de la referida ley, el arrendatario tendrá derecho al retracto legal arrendaticio y que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses.-
Manifestó que la demanda por retracto legal es ejercida contra el ciudadano Shih Wei Huang por ser el propietario del inmueble objeto de la presente controversia, y por ser el sujeto activo de la violación del derecho preferencial que se le endosa al ciudadano Larry José Montilla Arellano, en su cualidad de arrendatario. Señaló que en relación al ciudadano Chun Huang Chen, el cual fue llamado al proceso como litis consorcio pasivo, por su interés patrimonial que lo vincula con el demandado Shih Wei Huang, y que su legitimidad procesal está supeditada a una tercería o al ejercicio de una demanda autónoma contra su vendedor. Asimismo narra que en el caso bajo estudio queda demostrado que el ciudadano Chun Huang Chen es un tercero en la relación arrendaticia establecida entre las partes, y que el referido ciudadano no tiene cualidad de arrendador y menos de arrendatario.-
Adujo que desde hace aproximadamente veinte (20) años, el ciudadano Chun Huang Chen, ejerce su actividad comercial en la planta baja del bien inmueble, y que el referido ciudadano era el encargado de cobrarle los cánones de arrendamiento; que era de conocimiento para el mes de octubre del año 2015 se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, tal como se evidencia de justificativo de pago autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto de la Circunscripción Judicial del estado Lara de fecha 07 de abril del año 2016.-
Señaló que en fecha 29 de noviembre del año 2015, interpusieron una demanda de desalojo de local comercial llevada por el Tribunal Sexto (sic) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara signado bajo el No. KP02-V-2015-3198, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2015.-
Invocó que en relación a la cualidad de Litis consorcio pasivo que se le endosó a la ciudadana Pao Yueh Huang, no le permite hacerse parte en la presente demanda de retracto legal, en virtud de que la misma perdió su derecho preferencial sobre el bien inmueble litigioso cuando celebró el contrato de arrendamiento con el ciudadano Larry José Montilla Arellano, y perdiendo el derecho de preferencia cuando no ejerció al momento de la celebración del contrato de compra – venta del bien inmueble y que ante tal situación se permite concluir que la ciudadana Pao Yueh Huang no ejerció en tiempo útil su derecho preferencial que se le endosaba en el bien inmueble objeto del presente litigio.-
Manifestó que en fecha 18 de julio del año 2007, los ciudadanos Shih Wei Huang, Pao Yueh Huang y Larry José Montilla Arellano celebraron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la carrera 21 entre calles 19 y 20 signada bajo el No. 19-56 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el No.60, Tomo 19; y que desde el inicio hasta el año 2015 se estableció una relación arrendaticia armónica y sin conflictos; hasta aproximadamente el mes de abril del año 2015 cuando se le pretendió ajustar pago de los cánones de arrendamiento en divisas americana, no siendo aceptado por el arrendatario, por cuanto la economía en esa fecha no fluctuaba en ese sistema cambiario. Posteriormente los demandados ciudadanos Shih Wei Huang y Pao Yueh Huang interpusieron un procedimiento de desalojo de local comercial por vía administrativa, donde convinieron que el bien inmueble debería ser objeto de entrega material en el mes de enero del año 2016, cuya causa se encontraba signada bajo el No. KP02-V-2015-3198 por ante el Tribunal Sexto Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, y que en el invocado momento procesal (cuando se hizo parte en la demanda) tuvo conocimiento que el bien inmueble litigioso en fecha 29 de diciembre de 2010 el ciudadano Shih Wei Huang le había vendido el 50% de su derecho de propiedad que se le endosaba en el bien inmueble al ciudadano Chun Huang Chen, sin cumplir con lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial en su artículo 30, el cual establece que deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, y que ante esta desaplicación normativa trajo como consecuencia fáctica la violación del derecho preferencial que se endosaba en el bien inmueble litigioso al prenombrado arrendatario y como consecuencia jurídica infringir el ejercicio pleno del derecho de retracto legal y dicha situación anómala en el lapso de siete (07) años de litigio causando un daño grave e irreparable al patrimonio del ciudadano Larry José Montilla Arellano.-
Solicitó que en virtud de lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial con la finalidad de que el ciudadano Larry José Montilla Arellano ejerza su derecho preferencial y su derecho de retracto legal con las formalidades de Ley, asimismo consigna cheque de gerencia emitida por la entidad Bancaria Banesco Banco Universal, por la cantidad de treinta y ocho mil seiscientos quince bolívares con trece céntimos (38.615,13 Bs.) del número de cuenta 0134-0326-11-2120210001, cheque No. 32663763 a favor del ciudadano Shih Wei Huang por concepto del precio de venta de la adquisición del bien inmueble objeto del presente litigio, indicando que una vez materializado el invocado retracto legal y la parte demandante adquiera el bien inmueble se proceda a ordenar y librar oficios con la finalidad se deje sin efecto registral el contrato de compra y venta celebrado por los ciudadanos Shih Wei Huang y Chun Huang Chen debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto de la Circunscripción del estado Lara, de fecha 29 de diciembre del año 2010, inserto bajo el No. 26, Tomo 232 y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara de fecha 27 de diciembre del 2011 folio real asiento registral 1, número de documento bajo el No. 2011 – 1807, matriculado bajo el No. 362.11.2.1.279 y se proceda a la protocolización del nuevo contrato de compra- venta que se colige de la presente demanda; la exoneración del respectivo pago que se produzca en la materialización de protocolización del bien inmueble; el pago de los costos y costas procesales y se decrete el ilícito civil por daños y perjuicios.-
Fundamentó su acción en los artículos 38, 39 y 49 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-

RECHAZO DE LA PRETENSIÓN
En la oportunidad de la contestación de la demanda compareció el abogado ciudadano José Antonio Andara Ojeda actuando como apoderado judicial de los ciudadanos Chun Yuan Chen y Pao Yueh Huang, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos
Expresó que es cierto que el ciudadano Shih Wei Huang le vendió al ciudadano Chun Yuan Chen, el cincuenta por ciento (50 %) de los derechos del inmueble consistente en una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida, el cual mide doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con trece centímetros cuadrados (284,13 Mts2), ubicado en la carrera 21, acera Sur, entre calles 19 y 20, No. 19-56, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, y que es cierto que su representada Pao Yueh Huang y el ciudadano Shih Wei Huang celebraron un contrato de arrendamiento con el ciudadano Larry José Montilla Arellano, sobre la parte superior de un inmueble, el cual tiene un área aproximada de doscientos setenta metros cuadrados (270 Mts2) que forma parte de un inmueble, consistente en una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida que tiene un área aproximada de doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con trece centímetros cuadrados (284,13 Mts2).-
Negó, rechazó y contradijo la relación de los hechos y fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, específicamente el derecho invocado por la parte actora, de tener el derecho de preferencia ofertiva de comprar el inmueble que actualmente es propiedad de sus representados.-
Negó, rechazó y contradijo que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el ciudadano Shih Wei Huang haya tenido la obligación de ofrecer a la parte actora con preferencia a quien finalmente adquirió ciudadano Chun Yuan Chen el cincuenta por ciento (50 %) de los derechos del inmueble.-
Que en fecha 31 de enero del año 2006, sus representados adquirieron conjuntamente un inmueble consistente en una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida, que mide doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con trece centímetros cuadrados (284,13 Mts2), y dicho inmueble lo adquirieron según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 31 de enero del año 2006, bajo el No. 40, folios 278 al 281, Protocolo Primero, Tomo Sexto, el cual fue adquirido de forma global, existiendo una comunidad de bienes entre ambos, y el mismo no está regido por la ley de propiedad horizontal, ni por la ley de venta de parcelas, y el mencionado inmueble esta individualizado con el código catastral No. 13-03-01-U01-112-2119-021-000. Adujo que tratándose de una comunidad entre el ciudadano Shih Wei Huang y Pao Yueh Huang del inmueble antes descrito, el ciudadano Shih Wei Huang le vendió al ciudadano Chun Yuan Chen el cincuenta por ciento (50 %) de los derechos que poseía del inmueble, y que se realizó mediante documento autenticado en fecha 29 de diciembre del año 2010, bajo el No. 17, Tomo 219 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría y posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 07 de diciembre del año 2011, quedando inscrito bajo el No. 2011.1807, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 362.11.2.1.2792, correspondiente al libro de folio real del año 2011; y que el ciudadano Shih Wei Huang vendió el cincuenta por ciento (50 %) de los derechos del referido inmueble, y no le vendió la mitad, ni una porción física del inmueble, tratándose de una comunidad.-
Señaló que el ciudadano Shih Wei Huang, no estaba obligado a realizar la preferencia ofertiva del inmueble al ciudadano Larry José Montilla Arellano, indicando que el mismo ocupa la parte superior del inmueble, y no la totalidad, y por ende no le corresponde la preferencia ofertiva prevista en el artículo 38 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por los motivos antes expuestos solicita sea declarado sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio.-
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora, en relación a la legítima procesal este supeditada a una tercería o al ejercicio a una demanda autónoma, en virtud de la existencia de un litis consorcio pasivo necesario conformado por los ciudadanos Shih Wei Huang, Chun Yuan Chen y Pao Yueh Huang.-
Negó, rechazó y contradijo que su representado Chun Yuan Chen sea un tercero comprador de mala fe. Asimismo instituye que se evidencia en el asunto judicial KP02-V-2015-3198, donde el ciudadano Larry José Montilla Arellano llegó a un acuerdo de entregar el local comercial arrendado por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el cual en fecha 11 de octubre del año 2018 homologó el convenimiento judicial celebrado en fecha 02 de octubre del 2018 respecto a la entrega material del inmueble y que de acuerdo con lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil se procederá como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.-
Negó, rechazó y contradijo que exista una manifestación tácita de discriminación racial de su representada Pao YuehHuang en perjuicio del ciudadano Larry José Montilla Arellano. -
Por otro lado, expone que en el hecho negado, mas no aceptado que se declare con lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, le corresponde al Tribunal una vez que quede definitivamente firme la sentencia, realizar una experticia complementaria del fallo, con respecto al monto de la operación de venta efectuada.-
Rechazó y contradijo en todas y cada de sus partes, la cuantía de retracto legal, por no asistirle la razón y por desconocimiento total de la norma.-
Finalmente solicitó a este Tribunal la no admisión de la documental marcada con la letra “H”, referente al cheque de gerencia emitido por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal por la cantidad de Treinta y Ocho mil seiscientos quince bolívares con trece céntimos (38.615,13 Bs.), del número de cuenta 0134-0326-11-2120210001, cheque No. 32663763 a favor del ciudadano Shih Wei Huang por ser ilegal e impertinente, por cuanto el mismo viene por un cálculo establecido por el demandante.-
Rechazó que su representado haya subsumido en la pobreza al ciudadano Larry José Montilla Arellano y que este Tribunal tenga que ordenar la exoneración del pago en el Registro inmobiliario de Primer Circuito de Barquisimeto, estado Lara; así como el decreto de ilícito civil por daños y perjuicios, ya que el presente procedimiento es de retracto legal arrendaticio y no es una demanda por daños y perjuicios.-

III
PUNTOS PREVIOS
Antes de resolver el fondo de la controversia el tribunal deberá emitir pronunciamiento sobre la falta de cualidad pasiva, la confesión ficta alegada por la parte actora, la impugnación de la cuantía y lo hace de la siguiente manera:
Considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.-
Por su parte, podríamos decir que la cualidad es una relación de identidad entre la persona que se presente y el derecho que se está ejercitando. Tal como lo señala Loreto: “Se trata… de una relación de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado con la persona del demandado con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son en un proceso, las partes legítimas. Según VALDIVIESO MONTAÑO, considera que: “la cualidad significa facultad personal para obrar en justicia”. Es decir, la cualidad es el poder para ejercer o no una determinada acción. En criterio del autor LUIS LORETO, la cualidad “… no es, a mi entender, ni el derecho o potestad de ejercer determinada acción, ni título de derecho, ni la facultad legal o personal de proceder en justicia. Ello denota no un juicio de contenido jurídico, sino un juicio de relación…”
El autor Oscar Quintero (1993) sostiene que: para incoar el proceso es necesario que el actor posea interés jurídico y actual e igualmente tener cualidad procesal, asimismo el demandado debe poseer cualidad procesal para serlo. En este sentido, Henríquez La Roche (2004) entiende por falta de cualidad, a la carencia de legitimación en la persona del actor o del demandado; esto se traduce en la inexistencia de una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción; y la inexistencia de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción. Por tanto se afirma, que la regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
Señala la parte actora que en relación al ciudadano Chun Huang Chen, el cual fue llamado al proceso como litis consorcio pasivo, por su interés patrimonial que lo vincula con el demandado Shih Wei Huang, y que su legitimidad procesal está supeditada a una tercería o al ejercicio de una demanda autónoma contra su vendedor. Asimismo narra que en el caso bajo estudio queda demostrado que el ciudadano Chun Huang Chen es un tercero en la relación arrendaticia establecida entre las partes, y que el referido ciudadano no tiene cualidad de arrendador y menos de arrendatario.-
En relación a la cualidad de litis consorcio pasivo que se le endosó a la ciudadana Pao Yueh Huang, no le permite hacerse parte en la presente demanda de retracto legal, en virtud de que la misma perdió su derecho preferencial sobre el bien inmueble litigioso cuando celebró el contrato de arrendamiento con el ciudadano Larry José Montilla Arellano, perdiendo el derecho de preferencia cuando no ejerció al momento de la celebración del contrato de compra – venta del bien inmueble y que ante tal situación se permite concluir que la ciudadana Pao YuehHuang no ejerció en tiempo útil su derecho preferencial que se le endosaba en el bien inmueble objeto del presente litigio.-
Revisadas las actas procesales se desprende que en el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO existe un litis consorcio pasivo necesario, integrado por el ciudadano SHIW WEI HUANG (vendedor del 50% de los derechos del inmueble objeto del presente juicio); CHUN YUAN CHEN (comprador del 50% de los derechos del inmueble objeto del presente juicio) y PAO YUEH HUANG (propietariadel otro 50% de los derechos del inmueble objeto del presente juicio), según se desprende de lo alegado en la contestación de la demanda y probado en el lapso probatorio por el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos CHUN YUAN CHEN y PAO YUEH HUANG, por lo que se debe declarer sin lugar la falta de cualidad pasiva alegada.-
En cuanto al escrito presentado por la parte actora, de fecha 11 de Agosto de 2023, la cual solicita que SE DECLARE LA NULIDAD ABSOLUTA DEL ACTO PROCESAL DE CONTESTACIÓN DE DEMANDA de los ciudadanos CHUN YUAN CHEN y PAO YUEH HUANG, este Tribunal de acuerdo al artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la contestación de la demanda es un derecho a la defensa inviolable en todo estado y grado del proceso. En la jurisdicción civil el derecho a la defensa que tiene el demandado, es precisamente el escrito de contestación de la demanda, para hacer valer sus derechos e intereses, a través de las excepciones o defensas opuestas por el demandado en su respectivo escrito de contestación, por lo que se debe declarar IMPROCEDENTE tal solicitud, y así se decide.-
En relación a la confesión ficta alegada por la parte demandante en la audiencia preliminar y en la oral indicando que el demandado Shih Wei Huang, fue debidamente notificado para la realización de este acto, no ejerció su derecho al momento de la contestación de la demanda y por tratarse de un procedimiento oral no promovió prueba alguna que le favoreciere. Por su parte el apoderado judicial de la parte accionada negó, rechazó y contradijo la existencia de una confesión ficta por parte del co-demandado Shih Wei Huang, en virtud de la existencia de un litis consorcio pasivo necesario conjuntamente con los ciudadanos Chun Yuan Chen y Pao Yueh Huang.-
Ahora bien, en caso de litis-consorcio porque la cuestión litigiosa se debe resolver uniformemente, y en los casos de litis-consorcio necesario, la comparecencia de algún co-demandado para contestar la demanda beneficia a los litis-consortes contumaces, porque se les extienden los efectos de los actos realizados por el litis-consorte compareciente, según lo dispone el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, por lo que los Litis-consorte no comparecientes no incurren en confesión ficta y no precluye para ellos, de ser el caso, la oportunidad de apelar, las defensas y alegatos a que se contrae el artículo 361 eiusdem . (Apuntaciones Sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Tomo I, Román J. Duque Corredor Dr. En Derecho y Ex magistrado de la Corte Suprema de Justicia), por cuanto de acuerdo a lo establecido en el citado artículo, la doctrina y la jurisprudencia patria, la cual expresan: “que no incurre en confesión ficta el litisconsorte que no haya dado contestación a la demanda, pues según la ley hace suya la consignada por su colitigante (contestación de la demanda en el caso de marras realizada por el apoderado judicial de los demandados CHUN YUAN CHEN y PAO YUEH HUANG).-
Así pues, de conformidad con los razonamientos legales y doctrinarios precedentemente expuestos, que por compartirlos los hace suyo esta sentenciadora, la confesión ficta alegada por la parte accionante se muestra a todas luces improcedente y así se establece.-
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
La parte demandada en el acto de contestación de la demanda IMPUGNÓ la cuantía alegada por la parte actora en el CAPITULO III. DE LA CUANTÍA DE RETRACTO LEGAL, negando, rechazando y contradiciendo en todas y en cada una de sus partes, por no asistirle la razón y por desconocimiento total de la norma.-

Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente. (Resaltado del Tribunal).-

De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.-
Es de hacer notar que interpretando el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que consagra el deber de estimación de la demanda y el procedimiento de su rechazo por parte del demandado, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, emitió fallo N° 1.417 del 14 de diciembre de 2004, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente No. 04-0894, estableciendo lo siguiente:

“Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada el libelo de la demanda, en forma pura y simple, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), señaló lo siguiente: “...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por la fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o lo exagerado de la estimación, en aplicación de lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…”

No obstante lo anterior, la jurisprudencia de nuestro máximo Tribunal aunque ha sido constante en señalar, que el demandado que contradice la estimación por exagerada o insuficiente, además de expresar los motivos que lo inducen a realizar tal aseveración, debe probar tales hechos o circunstancias, de donde pudiera decirse que esta es la regla general.-
En el caso de marras la parte demandada en el acto de contestación de la demanda rechazó e impugnó la cuantía estimada, sin embargo, en el curso del proceso no promovió medio probatorio alguno que hiciera valer su impugnación, pues sólo se limitó a argumentar que la estimación era insuficiente; entonces, al no haber probado nada que le favoreciera en cuanto al ataque a la cuantía, resulta IMPROCEDENTE la impugnación realizada contra dicha estimación contenida en el escrito de reforma de la demanda y así se establece.-
Con vista a lo anterior, este Tribunal pasa a analizar el material probatorio anexo a los autos, a fin de determinar la certeza o no de los alegatos y defensas opuestos de la siguiente manera:
IV
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS
AL PRESENTE PROCESO
Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera:
1.-Invocó la parte actora el mérito favorable que se colige de los autos y actas procesales, las mismas pasan a formar parte del proceso, no constituye entonces este un hecho o medio de prueba que deba ser valorado por este tribunal, a este respecto la sentencia emanada de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente No. 03287, Págs. 642 y 643, Tomo 7, Año IV, julio 2003, de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, señala:
…La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable que se desprende de las documentales acompañadas a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexos al libelo de demanda;…
…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovida un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
2.-Consta a los folios 10 al 14 de la pieza I, a los folios 135 al 145 de la pieza II, marcado con la letra “A” copias certificadas de documento de compra y venta suscrita por el ciudadano Shih Wei Huang al ciudadano Chun Yuan Chen, sobre el 50% de los derechos de propiedad de un inmueble el cual mide aproximadamente doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con trece centímetros cuadrados (284,12 mts2), ubicado en la carrera 21, acera sur entre calles 19 y 20 avenida 20, No. 19-56, Barquisimeto estado Lara, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto estado Lara, de fecha 19 de diciembre del año 2010, inserto bajo el No. 17, Tomo 219. Dicha instrumental al no haber sido cuestionada en modo alguno se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende la tradición legal del inmueble y es admitida como hecho cierto en la contestación de la demanda. Así se establece.-
3.- Cursa a los folios 15 al 17 de la pieza I marcado con la letra “B” copia simple y a los folios 146 y 147 de la pieza II, original de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos Shih Wei Huang y Pao Yueh Huang al ciudadano Larry José Montilla Arellano, sobre la parte superior de un inmueble la cual tiene un área aproximada de doscientos setenta metros cuadrados (270 mts2), y que forma parte de un inmueble consistente de aproximadamente doscientos ochenta y cuatros metros con trece centímetros (284.13 mts2), debidamente autenticado por ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto estado Lara en fecha 18 de julio del año 2007, inserto bajo el No. 60, Tomo 190. Dicha instrumental al no haber sido cuestionada en modo alguno, se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende la relación arrendaticia entre las partes y es admitida como hecho cierto en la contestación de la demanda. Así se establece.-
4.- Copia simple (f. 18) de la cédula de identidad del ciudadano Larry José Montilla Arellano V- 10.485.403, se valora por tratarse de un documento público administrativo, conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de procedimiento Civil, del mismo se desprende la identificación de la parte demandante. Así se declara.-----------
5.- Consta al folio 19 de la pieza I y al folio 148 de la pieza II copia simple de acta de convenio emitida por la Alcaldía del Municipio Iribarren, Oficina de Inquilinato, celebrada en fecha 08 de octubre de 2015 por los ciudadanos Chun Yuan Chen y Larry José Montilla Arellano, dicha documental se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se evidencia que la parte accionante se compromete a la entrega del local comercial en fecha 31 de enero del año 2016. Así se decide.-
6.- Cursa a los folios 20 al 36 de la pieza I copias simples, y a los folios 154 al 164 copias certificadas de inspección judicial extra litem realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, sobre la parte superior de un local comercial con un área aproximada de doscientos setenta metros cuadrados (270 mts2), ubicado en ), ubicado en la carrera 21, acera sur entre calles 19 y 20 avenida 20, No. 19-56, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren, Barquisimeto estado Lara, la cual al no cumplir con los principios de control y contradicción de la prueba, se desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 29 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.-
7.- Copias simples (f. 37 al 41 de la pieza I), marcada con la letra “C1” justificativo de testigo debidamente autenticado por ante la Notaria Segunda de Barquisimeto del estado Lara, de fecha 07 de julio del año 2016, la misma se desecha por cuanto nada aporta al thema decidendum y así se decide.-
8.- Cursa a los folios 42 al 47 de la pieza I y a los folios 149 al 153 de la pieza II, copias simples documento de contenido cierto de documentales denominadas planillas de depósito bancarios realizados por ante la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD), debidamente autenticados por ante la Notaria Segunda de Barquisimeto del estado Lara, de fecha 07 de julio del año 2016,bajo el No. 28, tomo 84, folios 84, las mismas se valoran en la motiva y así se decide.-
9.- Consta a los folios 48 y 49 copia simple de constancia de residencia y certificación de ocupación a nombre del ciudadano Larry José Montilla Arellano suscrito por el Consejo Comunal “La Mora; Francisco de Miranda” de la Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 10 de marzo del año 2016, las mismas se desechan por cuanto nada aporta al thema decidendum y así se decide.-
10.- Copias simples (f.165 al 178 de la pieza II), exp. AA20-C-2021-000039 de fecha 02 de julio del año 2022, de la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado ponente: Henry José Timaure Tapia, a la cual se le adminicula copias simples (f. 179 al 222 de la pieza II) de exp. AA20-C-2018-000092 de fecha 10 de agosto de 2018 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado ponente: Yván Darío Bastardo Flores. Esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio siendo decisión que permite establecer fundamento jurisprudencial a ser tomado en cuanta en el presente juicio. Así se establece.-
11.- Consta al folio 223 de la pieza II, copia simple de valor actualizado, reconversión 2018- 2021, de un inmueble de fecha 31/05/2023 correspondiente a la cantidad de 1.475,89$ , la misma se desecha por cuanto nada aporta al thema decidendum y así se decide.-
12.- Cursa al folio 224 de la pieza II copia certificada de cheque de gerencia No. 32663763 del banco Banesco de fecha 26 de junio del año 2023 suscrito por el ciudadano Larry Montilla a favor del ciudadano Shih Wei Huang, la misma se desecha por cuanto nada aporta al thema decidendum, en virtud de que la parte accionante no puede a mutus propio determinar el monto a cancelar en caso de prosperar la pretensión. Así se decide.
13.- Copias simples (f. 225 al 228) de páginas web de recurso de casación, sentencia No. RC.000051, exp. AA20-C-2019351, Magistrado ponente Guillermo Blanco Vásquez de fecha 19 de marzo del 2021, la misma se desecha por cuanto nada aporta al thema decidendum y así se decide.-
14.- Consta a los folios 45 y 46 pieza III copias certificadas de contrato de compra y venta suscrito por los ciudadanos Kam Yan Hung y Violeta Chang de Yan a los ciudadanos Shih Wei Huang y Pao Yueh Huang, sobre un inmueble que mide doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con trece centímetros cuadrados (284,13 mts2) ubicado en la carrera 21, acera sur, entre calles 19y 20, No. 19-56, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, inserto bajo el No. 40, folios 278 al 281, Protocolo Primero, Tomo sexto. Dicha instrumental al no haber sido cuestionada en modo alguno, se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende la tradición propiedad del inmueble y es admitida como hecho cierto en la contestación de la demanda. Así se establece.-
15.- Cursa a los folios 47 al 49 pieza III, copias certificadas de audiencia oral y homologación en la causa signada con el No. KP02-V-2015-003198 llevado por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Dicha instrumental al no haber sido cuestionada en modo alguno, se valoran conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende el convenimiento suscrito por las partes en la audiencia oral y homologado por el tribunal en la que quedó asentada la voluntad del hoy demandante de entregar el inmueble en fecha 02 de mayo del año 2019, así se decide.-
16.- Copias simples (f. 50 al 53 de la pieza III) decreto de medidas cautelares signado con el No. KH01-X-2019-000011 emitido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara de fecha 18 de marzo del año 2019. Al cual se le adminicula copias simples (f. 54 de la pieza III), oficio No. 133 asunto: KH02-X-2019-00011 de fecha 20 de marzo de 2019 emitido por el mencionado Juzgado al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara. Dichas documentales se valoran conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende el decreto de medida cautelar innominada de suspensión de los efectos de la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva dictada en fecha 11/10/2018 sobre el inmueble objeto de la presente litis.-
17.- Inspección judicial realizada por este Juzgado en fecha 01 de noviembre del año 2023, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se evidencia que el arrendatario ocupa la parte superior del inmueble objeto de la presente controversia. Así se aprecia.

V
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
En el caso de marras, quedó demostrado que la relación arrendaticia se inició el 18 de julio de 2007, hecho reconocido por las partes.-
La parte demandante pretende ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio afirmando que es arrendatario de un local comercial cuya ubicación y linderos aparecen en el escrito libelar y se dan aquí por reproducidos. Dice el actor que no fue debidamente notificado de la venta del local en cuestión y que recién se enteró de ella cuando fue demandado por desalojo, y que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.
El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación de pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.-
Conforme al autor José Luis Aguilar Gorrondona, en el libro Contratos y Garantías Derecho Civil II, el retracto legal supone:
1°) La adquisición de un derecho en la comunidad.
2°) Que la adquisición sea hecha por venta o dación en pago.
3°) Que la adquisición sea hecha por un extraño.
4°) Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.-
En este sentido, conviene señalar lo previsto en los artículos 43 y 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
«Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Artículo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

En lo que respeta al retracto legal arrendaticio, la Sala Constitucional en sentencia número 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, (caso: Calzados París S.R.L.), estableció lo siguiente:
“…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…” (Subrayado y Negrillas propias de la Sala).-

La sentencia antes citada es aplicable al presente asunto judicial, por cuanto se desprende que el abogado Jose Antonio Andara Ojeda, apoderado judicial de la parte co-demandada, ciudadanos CHUN YUAN CHEN y PAO YUEH HUANG, alegó en la contestación de la demanda QUE SE REALIZÓ LA ENAJENACIÓN O TRANSFERENCIA GLOBAL DE LA PROPIEDAD, DEL CUAL FORMA PARTE EL LOCAL ARRENDADO. De igual manera, alegó que el ciudadano LARRY JOSÉ MONTILLA ARELLANO, LO QUE OCUPA ES UNA PARTE DEL INMUEBLE Y NO LA TOTALIDAD DEL MISMO.Asimismo manifestó que el ciudadano SHIH WEI HUANG, no estaba obligado a realizar LA PREFERENCIA OFERTIVA DEL INMUEBLE, al ciudadano LARRY JOSE MONTILLA ARELLANO, por cuanto el mismo, LO QUE OCUPA ES UNA PARTE DEL INMUEBLE Y NO LA TOTALIDAD DEL MISMO, por ende, no le es viable LA PREFERENCIA OFERTIVA al arrendatario LARRY JOSÉ MONTILLA ARELLANO.-
Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe a la demanda por retracto legal arrendaticio sobre un inmueble ubicado en la carrera 21 entre las calles 19 y 20 signada con el No. 19 – 56 de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del estado Lara, que surge de un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Shih Wei Huang y Pao Yueh Huang, en su calidad de arrendadores y el ciudadano Larry José Montilla Arellano quien actúa como arrendatario, cuyo contrato de arrendamiento se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 18 de julio del 2007, inserto bajo el No. 60, Tomo 190.-
Es oportuno señalar que de autos surge como un hecho no controvertido la existencia de un contrato de compra – venta suscrito entre el ciudadano Shih Wei Huang al ciudadano Chun Yuan Huang sobre el 50% del inmueble ut supra, sin embargo, surge que fue un hecho controvertido el derecho de preferencia ofertiva solicitada por el ciudadano Larry José Montilla Arellano sobre el referido inmueble, y siendo la oportunidad correspondiente la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda presentado el 08 de agosto del año 2023, negó, rechazó y contradijo la relación de los hechos y los fundamentos de derecho invocados por la parte actora, y que el mismo tenga el derecho de preferencia ofertiva, en virtud de que la parte accionante solo ocupa una parte del inmueble y no la totalidad del mismo. Por otro lado, señalaron los accionados que el ciudadano Larry José Montilla Arellano llegó a un acuerdo de entregar el local comercial arrendado, y que por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, expediente signado con el No. KP02-V-2015-3198 en fecha 11 de octubre del año 2018, se homologó el convenimiento suscrito por las partes en la audiencia oral, comprometiéndose el demandado Larry José Montilla Arellano a entregar el inmueble en fecha 02 de mayo del año 2019, y que de acuerdo a lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.-
De las pruebas promovidas por las partes en la oportunidad legal correspondiente, constan a los autos la existencia de un contrato de arrendamiento (f. 15 al 17 de la pieza I, y f. 146 y 147 de la pieza II) celebrado entre los ciudadanos Shih Wei Huang, Pao Yueh Huang como arrendadores y el ciudadano Larry José Montilla Arellano como arrendatario, evidenciándose en la cláusula primera, que dan en arrendamiento la parte superior de un inmueble y la cual tiene un área aproximada de doscientos setenta metros cuadrados (270 mts2). Asimismo el contrato de compra-venta (f. 10 y 14 de la pieza I) que corren insertos en los folios 135 al 145, ambos inclusive, Pieza II suscrito por los ciudadanos Shih Wei Huang y Chun Yuan Chen, del cual se desprende que al ciudadano CHUN YUAN CHEN, se le vendió el cincuenta por ciento (50%) de los derechos, sobre la totalidad del inmueble, es decir, se realizó la enajenación o transferencia global de la propiedad, del cual forma parte el local arrendado, inmueble que mide aproximadamente doscientos ochenta y cuatro metros cuadrados con trece centímetros cuadrados (284,13 mts2). -
A este respecto se aprecia que en efecto, se demostró la existencia de un contrato traslativo de la propiedad del inmueble dado en arrendamiento efectuado entre los co-demandados. Tal como lo señalan los autores María Candelaria Domínguez Guillén y Carlos Pérez Fernández, en la Revista Venezolana de Legislación y Jurisprudencia, «el derecho de propiedad no está dividido en partes materiales o ideales sino que cada copropietario tiene un derecho de propiedad pleno». Igualmente se evidencia a los folios 47, 48 y 49 de la pieza III, copias certificadas de la audiencia oral y extenso del expediente signado con el No. KP02-V-2015-003198 llevado por ante el Tribunal Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Municipio Iribarren del estado Lara, estableciéndose la fecha de entrega del inmueble, y siendo previamente homologado por el referido Tribunal.-
Por otra parte, cursa a los folios 91 al 94 de la pieza III inspección judicial realizada el primero (01) de noviembre de 2023, por esta operadora de justicia en el inmueble ubicado en la carrera 21 acera sur entre calles 19 y 20, No. 19-56, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, en la cual se constató entre otras cosas, que el ciudadano LARRY JOSÉ MONTILLA ARELLANO, ocupa el inmueble en su calidad de arrendatario desde el año 2007. Asimismo, en el particular tercero el Tribunal hace constar que la parte baja del inmueble lo ocupa el ciudadano CHUN YUAN CHEN, parte codemandada en el presente juicio, y que en el inmueble funciona actividades comerciales, tales como venta de comidas y plantas ornamentales. En el particular cuarto el Tribunal hace constar que la parte demandante ocupa la parte alta del inmueble objeto de la controversia. Por consiguiente, en el caso que nos ocupa, no opera el retracto legal arrendaticio, ya que el arrendatario LARRY JOSÉ MONTILLA ARELLANO, ocupa una parte del inmueble y no la totalidad del mismo.-
Asimismo observa esta Juzgadora que en la audiencia oral la parte accionante manifiesta que se dio en arrendamiento una vivienda, sin embargo, cursa al folio 19 de la pieza I, copia simple de acta de convenio fechada 08 de octubre del año 2015, donde se aprecia que el referido inmueble corresponde a un local comercial, y consta a los folios 35 al 51 de la pieza II, sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, donde se ordena la reposición de la causa al estado de la admisión de la demanda por retracto legal arrendaticio y se sustancie de conformidad con lo establecido en los artículos 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que quiere decir, que en el caso que nos ocupa se refiere a local comercial, porque si no la normativa aplicable hubiese sido otra.-
Por otra parte, de la revisión efectuada a las actas procesales observa que en la presente causa, en fecha 25 de septiembre de 2023, se fijó el lapso probatorio de cinco (05) de despacho, siendo que en fecha 03 de octubre de los corrientes por auto expreso se dejó constancia que había vencido el lapso de promoción de pruebas…”. Como se puede evidenciar la parte actora no ratificó las pruebas promovidas en la etapa procesal correspondiente y vencido el lapso de promoción de pruebas, está demostrada que no promovió prueba alguna, ni por sí, ni por medio de su apoderado judicial. Por consiguiente, es de destacar que la parte actora ciudadano LARRY JOSÉ MONTILLA ARELLANO, no promovió, ni evacuó prueba alguna que demostrara que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento al momento de la transferencia del inmueble objeto del presente juicio de retracto legal arrendaticio, siendo que consta en autos a los folios 42 al 47de la pieza I, depósitos de pago realizados por ante la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento (BOD), debidamente autenticados por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto del estado Lara, los cuales se valoran y se aprecia que las mismas corresponden al año 2015, y la venta fue realizada en fecha 29 de diciembre del año 2010, evidenciando esta Juzgadora que la parte accionante no presentó los medios de pruebas suficientes para comprobar la solvencia de los cánones de arrendamiento. Así se decide.-
Así las cosas, concluye esta sentenciadora que la pretensión no puede prosperar en derecho, por lo que se declara sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio propuesta. ASÍ SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Se declara sin lugar la falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandante.-
Segundo: Se declara improcedente la nulidad del acto de contestación de la demanda.-
Tercero: Se declara improcedente la confesión ficta alegada por la parte actora.-
Cuarto: Se declara improcedente la impugnación de la cuantía alegada por la parte accionada.
Quinto: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (local comercial) intentada por el ciudadano LARRY JOSE MONTILLA ARELLANO contra los ciudadanos SHIH WEI HUANG, CHUN HUANG CHEN y PAO YUEH HUAN(plenamente identificados en el encabezamiento de esta decisión).
Sexto: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.lara.tsj.gob.ve Regístrese y déjese copias certificadas de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el ordinal 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los dieciséis (16) días del mes de enero del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.-
LA JUEZ

ABG. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO
EL SECRETARIO TEMP.

ABG. LUIS FONSECA COHEN

En esta misma fecha, siendo las 12:55 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.
EL SECRETARIO TEMP.

ABG. LUIS FONSECA COHEN

DJPB/LFC/a.r
KP02-V-2018-002195
RESOLUCIÓN No. 2024-000015
ASIENTO LIBRO DIARIO: 33