REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
San Carlos, 19 de septiembre del año 2023
213º y 203º
SENTENCIA Nº: 057
EXPEDIENTE Nº: 1270
JUEZA: Abg. Marvis María Navarro.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
DEMANDANTE: NOUHADE NEIME DE BOU DIAB, venezolana, mayor de edad,
titular de la cedula de identidad Nº V-7.563.957, de este
domicilio.
APODERADO JUDICIAL: ABOGADO ORLANDO PINTO, venezolano, mayor de
edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 3.044.352, inscrito
por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajo el Nº
19.131, de este domicilio.
DEMANDADO: FREYSA DEL CARMEN RIVAS ARIAS, venezolana, mayor de
edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.872.564, con
domicilio procesal en la Urbanización Hábitat 93, Calle F, casa
89, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes.
APODERADOS JUDICIALES: MATÍAS RAFAEL PINO MENESINI Y DAISY
GARCÍA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de
las cedulas de identidad Nros. V-5.744.534 y 7.561.905,
eInscritos ante el instituto de Previsión Social del Abogado bajo
los Nrosº 94.858 y 103.957.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
CAPITULO
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Actuaciones del Superior:
De conformidad con lo preceptuado en el artículo 243, ordinal 3 del
Código de Procedimiento Civil se procede hacer una síntesis de la controversia:
Se inició la presente demanda por motivo de Desalojo, mediante escrito
libelar presentado en el Juzgado Primero de Primera Instancia en funciones de
Distribución, en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, por el Apoderado JudicialOrlando
Pinto Aponte, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad
número V-3.044.352, e inscrito ante el Instituto de Previsión Social del abogado
Tribunal
Supremo
de
Justicia
BLICA
BOLIVA
RIANA
DE
VENEZ
UELAbajo el Nº19.131, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la
Ciudadana NOUHADE NEIME DE BOU DIAB.
Mediante auto de fecha 15 de Marzo del año 2023, se deja constancia que
se dio por recibido expediente del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo
Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del
Estado Cojedes, el cual fue remitido mediante oficio Nº 026-2023. Dándosele
entrada para esa misma fecha. Dejando transcurrir cinco (05) días de despacho
siguientes a este, para que las partes, si así lo consideran, soliciten la
constitución de asociados.
Mediante auto de fecha 23 de Marzo del año 2023, esta alzada deja
constancia del vencimiento del lapso para que las partes soliciten constitución
de asociados, en consecuencia se Fija veinte (20º) días de despacho siguientes a
este para que las partes inmersas en la presente controversia consignen sus
informes.
En fecha 27 de abril del año 2023, comparece la abogada Daisy Garcia
Mendoza, apoderada judicial de la parte demandada, a los fines de consignar
escrito de informes. Siendo agregado por auto de misma fecha.
Mediante auto de fecha 27 de Abril del 2023, se deja constancia del
vencimiento del lapso de consignación de informes, siendo consignado
oportunamente por la parte demandada. En consecuencia esta superioridad
deja transcurrir el lapso de ocho (8) días de despacho para que las partes
consignen observaciones a los informes.
Mediante auto de fecha 28 de abril del año 2023, se ordena cerrar la
presente pieza en el folio trescientos once (311), y apertura una segunda pieza.
Mediante diligencia de fecha 28 de abril del año 2023, suscrita por el
abogado Orlando Pinto Aponte, en su carácter de autos, a los fines de solicitar
le sean expedidas copias simples del escrito de informes presentado por la parte
accionada. Siendo agrega y acordadas mediante auto de misma fecha.
En fecha 10 de mayo del año 2023, comparece el abogado Orlando Pinto
Aponte, en su carácter de autos, a los fines de consignar escrito de
observaciones. Siendo agregado mediante auto de misma fecha.
Mediante auto de fecha 10 de mayo del año 2023, se deja constancia del
vencimiento del lapso para la consignación de observaciones a los informes
presentados, en consecuencia se deja transcurrir el lapso de sesenta (60) días
continuos para dictar la correspondiente sentencia.Mediante auto de fecha 10 de julio de 2023, se deja constancia del
diferimiento del lapso para la sentencia, en virtud del cumulo de causas.se
difiere por una sola vez por un lapso de treinta (30) días.
Revisadas como han sido las actuaciones llevadas por esta alzada; se
procede a verificar las actuaciones llevadas por el tribunal Aquo, a los
fines de comprobar que se hayan resguardado las garantías
constitucionales, así como un debido proceso:
El libelo de la demanda, fue presentado vía Correo Electrónico en fecha
07 de junio del año 2022, por el abogado Orlando Pinto Aponte, venezolano,
mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-3.044.352, e inscrito
ante el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº19.131, actuando en
su carácter de Apoderado Judicial de la Ciudadana NOUHADE NEIME DE BOU
DIAB, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-
7.563.957, contra la ciudadana FREISA DEL CARMEN RIVAS ARIAS,
venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº. V-10.872.564,
ante el Juzgado de Primero de Primera Instancia en funciones de distribución,
en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del
Estado Cojedes, correspondiendo según el sorteo la distribución al Juzgado
Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. Siendo consignado en físico en
fecha 09 de Junio del año 2022.
Mediante auto de fecha 09 de Junio del 2022, el tribunal de la causa le
dio entrada bajo el Nº11.717.
Mediante auto de fecha 10 de Junio del año 2022, se decreta despacho
saneador, concediéndole un lapso de tres (03) días de despacho siguientes al de
hoy para cumplir con lo ordenado en el presente auto.
Mediante auto de fecha 15 de Junio del año 2022, el tribunal de la causa
deja constancia que venció el lapso establecido por auto de fecha diez (10) de
junio de 2022.
Mediante diligencia de fecha 28 de Junio del año 2022, suscrita por el
apoderado judicial de la parte actora a los fines de subsanar la omisión.
Mediante auto de fecha 28de Junio del 2022, el tribunal de la causa
admite la demanda cuanto a lugar en derecho, ordenando tramitar la presente
litis por el procedimiento Oral establecido en los artículos 859 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil, ordenando emplazar a la parte demandada, paraque comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente para la
contestación de demanda.
Mediante diligencia de fecha 11 de julio del año 2022, suscrita por el
apodero judicial de la parte demandante abogado Orlando Pinto Aponte, en la
cual solicita la citación de la parte demandada, y provee las expensas
necesarias para la reproducción fotostáticas y traslado del ciudadano aguacil.
Siendo acordando mediante auto de misma fecha.
Mediante consignación de fecha 14 de octubre del año 2022, el alguacil
del tribunal deja constancia de la consignación de la boleta de notificación,
haciendo constar que la firma que aparece al pie de la misma pertenece la
ciudadana Freysa Del Carmen Rivas Aria, titular de la cedula de identidad Nº
V-10.872.564.
Mediante escrito de fecha 14 de noviembre del año 2022, presentado por
la ciudadana Freisa Del Carmen Rivas Arias, debidamente asistida por la
abogada Violeta Bello Moreno, a los fines de dar contestación a la demanda.
Siendo agregado por auto de esa misma fecha. Siendo agregado mediante auto
de fecha 15 de noviembre del año 2022.
Mediante auto de fecha 15 de noviembre del año 2022, el tribunal de la
causa visto estos autos y vencido el lapso de contestación en la presente causa,
fija el Quinto (05) día de despacho siguiente a la consignación del referido
escrito de contestación, a los fines de que tenga lugar la audiencia Preliminar
en conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento
Civil.
En fecha 23 de noviembre del año 2022, el tribunal de la causa siendo
fecha y hora fijada por ese tribunal mediante auto de fecha 15 de noviembre de
2022, a fin de que tenga lugar la Audiencia Preliminar, estando presente la
parte demandada, ciudadana Freisa Del Carmen Rivas Arias, respectivamente
dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandante, abogado
Orlando Pinto Aponte.
En fecha 23 de noviembre del año 2022, comparece el apoderado judicial
de la parte demandante ciudadano Orlando Pinto Aponte, a los fines de
consignar escrito. Siendo agregado mediante auto de fecha 24 de noviembre del
año 2022.En fecha 28 de noviembre del año 2022, comparece el apoderado judicial
de la parte demandante ciudadano Orlando Pinto Aponte, a los fines de
consignar escrito. Siendo agregado mediante auto de fecha 30 de noviembre del
año 2022.
En fecha 28 de noviembre de noviembre de 2022, el tribunal de la causa
dicto sentencia Interlocutoria (Fijación de Hechos), ordenando la apertura de
un lapso de cinco (05) días de despacho, siguientes al día de hoy, para que las
partes promuevan las pruebas de que quieran hacer uso, sobre el merito de la
causa.
Mediante diligencia de fecha 29 de noviembre del año 2022, suscrita por
la ciudadana Freysa Rivas, asistida por la abogada Violeta Bello, en la cual
solicita copias simples de los folios desde el 91 al 98. Siendo acordadas
mediante auto de fecha 01 de Diciembre del año 2022.
Mediante diligencia de fecha 01 de Diciembre del año 2022, suscrita por
el apodero judicial de la parte demandante abogado Orlando Pinto Aponte, en la
cual ejerce Recurso de Apelación en contra de la sentencia interlocutoria de
fecha 28 de noviembre de 2022.
En fecha 02 de diciembre del año 2022, comparece el apoderado judicial
de la parte demandante ciudadano Orlando Pinto Aponte, a los fines de
consignar escrito.
En fecha 02 de diciembre del año 2022, comparece el apoderado judicial
de la parte demandante ciudadano Orlando Pinto Aponte, a los fines de
consignar escrito de promoción de pruebas. Siendo agregado mediante auto de
misma fecha.
Mediante auto de fecha 05 de diciembre del año 2022, el tribunal de la
causa deja constancia que venció el lapso de promoción de pruebas en la
presente causa.
Mediante auto de fecha 12 de diciembre del año 2022, visto el escrito de
apelación presentado en fecha 02 de diciembre del presente año, por el
profesional del derecho Orlando Pinto Aponte, contra la sentencia de fecha
veintiocho (28) de noviembre del presente año, se oye dicha APELACIÓN en UN
SOLO EFECTO. Ordenado remitir al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil,
delTránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes.
Librándose oficio Nº 179/2022.Mediante diligencia de fecha 12 de Diciembre del año 2022, suscrita por
el apodero judicial de la parte demandante abogado Orlando Pinto Aponte, en la
cual informa que proveerá las expensas para la reproducción vía fotostato de lo
solicitado, una vez que el tribunal lo acuerde, en cuyo caso acompañara al
ciudadano alguacil al lugar donde deban reproducirse las mismas. Siendo
agregada y acordado lo solicitado mediante auto de fecha 15 de Diciembre del
año 2022.
En fecha 15 de Diciembre del año 2022, comparece el apodero judicial de
la parte demandante abogado Orlando Pinto Aponte, a los fines de consignar
diligencia.
En fecha 15 de diciembre del año 2022, el tribunal de la causa procede a
pronunciarse sobre la admisión de las pruebas promovidas.
Mediante diligencia de fecha 11 de enero de 2023, consignada por la
ciudadana Freysa Rivas, mediante la cual consigna copia certificada “A” Poder
otorgado por la ciudadana Nouhade Neime de Boudiab, a su hijo legitimo
Aiman Boudiab. Siendo agregada mediante auto de misma fecha.
Mediante auto de fecha 17 de enero del año 2023, el tribunal de la causa
fija el DECIMO (10º) día de despacho siguiente a este, a las DIEZ (10:00am)
horas de la mañana, a los fines de que tenga lugar la Audiencia o Debate Oral
en el presente procedimiento.
Mediante diligencia de fecha 18 de Enero del año 2023, suscrita por la
ciudadana Freysa Rivas, asistida por la abogada Daisy García Mendoza, en la
cual solicita copias simples de los folios 130 y 131 y folios 115 al 120. Siendo
agrega y acordadas mediante auto de fecha 23 de Enero del año 2023.
Mediante diligencia de fecha 18 de Enero del 2023, suscrita por la
ciudadana Freysa Rivas, asistida por la abogada Daisy García Mendoza, a los
fines de conferir poder Apud – Acta a los ciudadanos Matías Rafael Pino
Menesini y Daisy García Mendoza, venezolanos, mayores de edad titulares de la
cedulas de identidad Nº V-5.744.534 y V-7.561.905, e inscritos en el
Inpreabogado bajo los Nº 94.858 y 103.957.
En fecha 01 de Febrero del año 2023, el tribunal de la causa levanta acta,
siendo la oportunidad legal fijada para que tenga lugar la audiencia de debate
oral, se difiere la presente audiencia y se fija para el segundo día de despacho
siguiente.En fecha 06 de Febrero del año 2023, el tribunal de la causa levanta acta,
siendo la oportunidad legal fijada para que tenga lugar la audiencia de debate
oral, la ciudadana juez expone: se propone a las partes, en apego al artículo
258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y al principio
de medios alternativos de Resolución de Conflictos, en concordancia con el
artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijar nueva oportunidad para la
celebración de la presente audiencia a los fines de que comparezcan las partes
y sus respectivos mandatarios, con el objeto de invocar la conciliación, se
Difiere la presente audiencia para el día martes 14 de febrero del año en curso.
En fecha 14 de febrero del año 2023, el tribunal de la causa levanta Acta
de Debate Oral, estando las partes presentes, la jueza procedió a dar inicio a la
Audiencia de Debate Oral, seguidamente la ciudadana Jueza y a petición de las
partes, en razón de que deben trasladarse a otro lugar, se difiere el acto del
dictado del fallo en la presente demanda para el día de mañana 15 de febrero
del año 2023.
Mediante auto de fecha 15 de febrero del año 2023, el tribunal de la
causa, visto que para el día de hoy a las diez de la mañana (10:00 am), se
encontraba pautado la continuación de la audiencia de debate oral en la
presente causa, y por cuanto la ciudadana Jueza Suplente Especial tiene
reunión personales, se ordena Diferir el acto para las dos de la tarde (02:00pm).
En fecha 15 de febrero del año 2023, el tribunal de la causa siendo las
dos de la tarde (02:00 pm) oportunidad legal fijada para que tenga lugar la
continuación de la audiencia de debate oral, la jueza procedió a dictar el
dispositivo del fallo declarando: Primero: Con lugar la demanda de Desalojo de
Local Comercial. Segundo: Se condena a la ciudadana Freysa Del Carmen Rivas
Arias, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-10.872.564, a
Desalojar el Bien inmueble constituido por un Local Comercial. Tercero: Se
condena en costas a la ciudadana Freysa Del Carmen Rivas Arias. El tribunal
deja constancia que se acoge al lapso de diez días (10) para la publicación del
texto integro del fallo.
En fecha 03 de marzo del año 2023, el tribunal de la causa dicto
sentencia definitiva, declarando: Primero: CON LUGAR de demanda de Desalojo
de Local Comercial. Segundo: Se condena a la ciudadana Freysa Del Carmen
Rivas Arias, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-10.872.564, a
Desalojar el Bien inmueble constituido por un Local Comercial. Tercero: Se
condena en costas a la ciudadana Freysa Del Carmen Rivas Arias.Mediante diligencia de fecha 06 de marzo del año 2023, suscrita por la
apoderada judicial de la parte demandada abogada Daisy García Mendoza, en
la cual expone y solicita: Primero: APELO DE LA SENTENCIA DIFINITIVA
dictada su dispositivo en el debate oral de fecha 15 de febrero de 2023.
Segundo: Solicita copias simples de las actas que forman parte del Debate Oral
y de la Sentencia Definitiva de fecha 03 de marzo de 2023. Siendo agrega y
acordadas las copias solicitadas mediante auto de fecha 09 de marzo del año
2023.
Mediante auto de fecha 10 de Marzo del año 2023, el tribunal de la causa
deja constancia del vencimiento del lapso de apelación de la sentencia dictada,
habiendo hecho uso de tal recurso la parte demandada.
En fecha 13 de marzo del año 2023, el tribunal de la causa hace constar
que el expediente presenta corrección de foliatura.
Mediante auto de fecha 13 de marzo del año 2023, el tribunal de la causa
vista la diligencia de fecha 06 de marzo del presente año, Oye dicha
APELACIÓN en AMBOS EFECTOS, y se ordena remitir al Juzgado Superior en
lo Civil, Mercantil, delTránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del
Estado Cojedes. Librándose oficio Nº 026/2023.
Actuaciones del Cuaderno de Apelaciones.
En fecha 2 de diciembre del 2022, el apoderado judicial de la parte
demandante, abogado Orlando Pinto Aponte, consigna diligencia en la cual
ejerce el recurso de apelación y mediante auto de fecha 12 de diciembre del año
2022, se oye dicha apelación en UN SOLO EFECTO, se apertura el cuaderno
separado de Apelaciones, la cual inicio con copia certificada delos anexos
acordados mediante mismo auto, ordenando remitir librándose oficio Nº
179/2022.
Mediante auto de fecha 12 de Enero del año 2023, se deja constancia que
se dio por recibido expediente del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo
Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del
Estado Cojedes, el cual fue remitido mediante oficio Nº 179-2022. Dándosele
entrada para esa misma fecha bajo el Nº 1259. Dejando transcurrir cinco (05)
días de despacho siguientes a este, para que las partes, si así lo consideran,
soliciten la constitución de asociados.
Mediante auto de fecha 19 de Enero del año 2023, esta alzada deja
constancia del vencimiento del lapso para que las partes soliciten constitución
de asociados, en consecuencia se Fija diez (10º) días de despacho siguientes aeste para que las partes inmersas en la presente controversia consignen sus
informes.
En fecha 25 de enero del año 2023, el apoderado judicial de la parte
demandante, abogado Orlando Pinto Aponte, consigno escrito, siendo agregado
mediante auto de misma fecha.
En fecha 30 de Enero del año 2023, el Tribunal dicto sentencia
Homologando el Desistimiento del Presente Recurso de Apelación.
En fecha 06 de febrero del año 2023, el apoderado judicial de la parte
demandante, abogado Orlando Pinto Aponte, consigno escrito, siendo agregado
mediante auto de misma fecha.
Mediante auto de fecha 14 de febrero del año 2023, el tribunal deja
constancia del vencimiento del lapso para que las partes soliciten Recurso de
Casación, no haciendo uso del mismo por las partes.
Mediante auto de fecha 15 de febrero del año 2023, el tribunal declara
firme la decisión proferida en fecha treinta (30) de febrero del año 2023, y
acuerda remitir el expediente al tribunal de origen, librándose oficio Nº
016/2023.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Esta Alzada como órgano superior asume el conocimiento pleno de la
controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado,
lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido
durante el desarrollo del ítem procesal.
Ahora bien, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en
los siguientes términos.
Alegatos de la Parte Actora en su Libelo de Demanda:
“OMISSIS…
…que lo constituye desalojo de UN (01) local Comercial,
distinguido con el número 7-E, que forma parte en su conjunto del
pasillo Nº 4 del CENTRO COMERCIAL MI MERCADO, ubicado en la
calle Alegría, entre Av. Ricaurte y Calle Federación de esta Ciudad
de San Carlos, estado Cojedes, dado en calidad de arrendamiento
a FREISA DEL CARMEN RIVAS ARIAS. De modo que el objeto del
proceso está constituido por el desalojo de dicho local comercial
supra señalado, lo que a su vez viene a ser el “tema decidendum”,
sobre el cual el Órgano Jurisdiccional debe resolver, en
conformidad con el principio de la exhaustividad previsto en el
artículo 12 y ordinal 5º del artículo 243 del Código del CPC, que le
impone al ciudadano juez la obligación de examinar y resolver
todos y cada uno de los alegatos que las partes hayan sometido asu consideración, con el aporte de las debidas probanzas de los
hechos que conforman la Litis.
“OMISSIS…
…que mi representada, NOUHADE NEIME DE BOU DIAB inicio una
relación arrendaticia con la ciudadana FREISA DEL CARMEN
RIVAS ARIAS, desde el mes de diciembre del año 2.004, a través
de un contrato escrito, tal como se evidencia del acuerdo que se
identifica con la letra “B”, que a su vez viene a ser el
INSTRUMENTO DE LA PRETENSIÓN, que a efecto de interés de la
presente demanda, destacamos la cláusula SEGUNDA: “…La
duración del presente contrato de arrendamiento será de
UN (1) año, contado a partir del 10 de diciembre del año
2004. Podrá ser renovado por periodos de igual duración al
del plazo inicial, es decir un año, a menos que una de las
partes manifieste a la otra por escrito y con un lapso no
menor de TREINTA (30) días antes del vencimiento del lapso
inicial su intención de no renovarlo. En caso de ocurrir esta
renovación del contrato, se conviene expresamente que el
canon se ajustara en la misma medida de la inflación, que
ocurra en la economía del país, tomándose en cuenta para
ello lo que a tales efectos dicte el Banco Central de
Venezuela.
…que a la letra de la presente clausula se observa, que las partes
convinieron expresamente que si no había convenio por escrito de
no renovar el contrato, pues este se renovaba automáticamente
por igual periodo, es decir por UN (1) año. A la presente fecha,
ninguna de la partes ha notificado a la otra su voluntad de no
prorrogar; por tanto dicho contrato se mantiene vigente.
…que tal como quedó establecido en la dicha cláusula, el canon de
arrendamiento “… SE AJUSTARA EN LA MISMA MEDIDA DE LA
INFLACIÓN, QUE OCURRA EN LA ECONOMÍA DEL PAÍS,
TOMÁNDOSE EN CUENTA PARA ELLO LO QUE A TALES
EFECTOS DICTE EL BANCO CENTRAL DE VENEZUELA.
…que este punto cabe destacar, que el último ajuste del canon de
arrendamiento fue en el mes de julio de 2017, donde las partes de
mutuo acuerdo fijaron un monto de OCHENTA Y NUEVE MIL
BOLÍVARES (BS. 89.000,00). A partir de ahí, LA ARRENDATARIA
se negó a realizar el ajuste anual de los años subsiguientes y opto
por el procedimiento consignatario.
…que cursa por ante el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de
Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y
Lima Blanco, expediente signado con el Nº 2748-2.019, contentivo
de las consignaciones arrendaticias que hace LA ARRENDATARIA,
ciudadana FREISA DEL CARMEN RIVAS ARIAS.
“OMISSIS…
…que con las consignaciones hechas por la ciudadana FREISA
DEL CARMEN RIVAS ARIAS; en el expediente Nº 2748-2019,
llevado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor
de Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco
y Lima observamos la ilegitimidad de las consignaciones.
…que se evidencia de dicho expediente el incumplimiento de la
carga procesal de suministrar al Alguacil los gastos necesarios
para el traslado a la dirección indicada dentro de los TREINTA (30)
días continuos siguientes a la primera de consignación. A los
efectos de comprobar lo anterior, citamos legajo de copias
certificadas que identificamos en el presente escrito como ANEXO“C”…omissis… donde el folio 26, obra inserta la primera diligencia
consignación de fecha 25-03-2019; posteriormente citamos
diligencia de consignación de fecha 29-04-2019 (folio 29); el 15-05-
2019 (folio 37) y del 12-07-2019 (folio 40), sin que en ese espacio
de tiempo conste el suministro de los gastos de traslado del
ciudadano Alguacil para proceder a la notificación de LA
ARRENDADORA, por lo que tal omisión tiene como efecto y
consecuencia la invalidez de las consignaciones, a tenor de lo
previsto en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos
inmobiliarios, concatenado con el auto de admisión del Tribunal y
sentencia la ut supra citada.
…que es decir de la invalidez de dichas consignaciones, también
expusimos, la falta de representación de la Abogada GILIAN
VIRGINIA SALAZAR, que procede a consignar mediante diligencia
del 05-11-2020 y 07-11-2020, los meses de noviembre y diciembre
2020. Ambas consignaciones no son legítimas por haberlas
efectuado la referida abogada sin tener la representación que se
atribuye, ya que a misma ceso el 07-01-2020.
…que en razón de la ilegitimidad de las consignaciones hechas
ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y
Lima Blanco, expediente 2748-2019, las mismas no surten el
efecto de liberar a LA ARRENDATARIA de la obligación de pago de
los canon de arrendamiento, tal como se lo exige los artículos
1.579 y 1.592, ordinal b del Código Civil; por tanto, LA
ARRENDATARIA-DEMANDADA se encuentra insolvente con los
canon de arrendamiento, desde el mes de marzo de 2019;
consignado el 25 de marzo de 2019 y de forma consecutiva el
canon de arrendamiento de los meses abril, mayo, junio, julio,
agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019; del
mes de enero de 2020 y de forma consecutiva los meses de
febrero, marzo, abrir, mayo, junio, julio, agosto, septiembre,
octubre, noviembre, diciembre de 2020; enero de 2021 y de forma
consecutiva los meses de febrero, marzo, abrir, mayo, junio, julio,
agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2021; enero
2.022, febrero, marzo, abril y mayo 2022, lo cual constituye causal
de desalojo, a tenor de lo previsto en el artículo 40, literal a del
Decreto con rango y Fuerza de LEY DE REGULACIÓN DEL
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
…que la Cláusula Tercera del contrato de Arrendamiento, ANEXO
“B”, las partes fijaron un canon inicial de CIENTO CINCUENTA MIL
BOLÍVARES (Bs.150.000, 00) mensual, Posteriormente, de mutuo
acuerdo, las partes convinieron en ajustes sucesivos, siendo el
último, la cantidad de OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.
89.000,00), a partir de julio de 2017). A los fines de evidenciar tal
aserto, cito del escrito de solicitud de consignaciones
arrendaticias, el cual forma parte del legajo de copias certificadas
,ANEXO “C”, lo siguiente: “… Después de tantos años en el local,
es por lo que mi representada solicito en el mes de julio de 2017
una reunión conciliatoria con la Arrendataria, llegando a un
acuerdo de un monto OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.
89.000,00)” (Fin de cita.
…que era obligación de La Arrendataria cancelar el canon de
arrendamiento ajustado al tope máximo de la de la variación
porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos”, de losaños subsiguientes, es decir: 2018, 2019, 2020, 2021 y lo que va
del año 2022.
…que a partir del último ajuste de julio de 2017, LA
ARRENDATARIA, se negó a fijar de mutuo acuerdo el ajuste anual
del canon de arrendamiento y opto por la vía del procedimiento
consignatario, inclusive sin solicitar la intermediación de la
SUNDDE, tal como lo prevé el citado artículo 7, ante la presunta
falta de acuerdo entre las partes para hacer el ajuste anual del
canon de arrendamiento.
…que ante el hecho cierto de la fijación unilateral por parte de LA
ARRENDATARIA FREISA DEL CARMEN RIVAS ARIAS del CANON
DE ARRENDAMIENTO, en la cantidad de CERO OCHENTA Y
NUEVE CÉNTIMOS (Bs, 0,89), cantidad a que se contrae las
consignaciones que cursan por ante el Tribunal Tercero de
Municipio, expediente 2748, a partir del mes de marzo de 2019,
que posteriormente, con la reconversión de octubre de 2021, que
elimina SEIS CEROS a la moneda, el canon de arrendamiento
quedo en CERO OCHENTA Y NUEVE MILLONÉSIMAS de
CÉNTIMOS (Bs. 0.00000089). Ante esa realidad, cabe
preguntarse: ¿Si la cantidad de OCHENTA Y NUEVE
MILLONÉSIMAS de Céntimos (Bs. 0,00000089), que paga LA
ARRENDATARIA, es un canon de arrendamientos justo?; ¿
Existirá un verdadero equilibrio entre LA ARRENDADORA y LA
ARRENDATARIA.
…que además del incumplimiento de la obligación de pago al Fisco
derivado del 12% por concepto de IVA, incurre en causal de
desalojo a tenor de lo previsto en el artículo 40, literal I ejusdem.
“OMISSIS…
…que el valor de la presente demanda en conformidad con lo
previsto en el artículo 38 del CPC, se estima en la cantidad de UN
MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), equivalente a
VEINTICINCO MIL UT (25.000,00), a razón de CERO CUARENTA
CÉNTIMOS DE BOLÍVARES (Bs. 0,40) por cada UT.
…que dado el carácter de ARRENDADORA, de nuestra mandante,
es por lo que ocurro ante su competente autoridad, para demandar
en su nombre, como en efecto lo hago, a la ciudadana FREISA DEL
CARMEN RIVAS ARIAS, ya identificada, para que en su carácter
de ARRENDATARIA, convenga, o en su defecto sea condenado por
el Tribunal en la entrega del inmueble arrendado mediante
desalojo.
…que apreciada la ilegitimidad de dichas consignaciones y
consecuencialmente la insolvencia de la demanda, solicito que se
declare procedente la presente demanda y ordene el desalojo en
estricta aplicación del literal a del articulo 40 el tantas veces
citado DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE
REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL
USO COMERCIAL, el cual dispone que : “Son causales de desalojo:
a, Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes
consecutivos.
…que se condene a LA ARRENDATARIA a la entrega del inmueble
dado en arrendamiento, con fundamento a la causal de desalojo.
…que en sentencia definitiva en caso de que el tribunal lo
considere procedente, se ordene a la parte demandada al pago de
las costas procesales, en virtud del principio de VENCIMIENTO
TOTAL, (artículo 274 del CPC).…que finalmente pido que la presente demande sea admitido,
sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la
definitiva junto con todos los demás pronunciamientos de rigor.
Por su parte en la oportunidad correspondiente la parte demandada
consigna escrito de contestación de demanda, alegando lo siguiente:
“OMISSIS…
…que la demanda no reúne los requisitos establecidos en el
artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su numeral 4º,
oponiendo en este acto de conformidad con lo señalado en el
artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, como lo es la falta
de cualidad del actor, visto que el poder que le confiere la
ciudadana NOUHADE NEIME DE BOUDIAB, quien es venezolana,
mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.563.957,
casada, actualmente viuda, no fue conferido con las formalidades
de Ley, es decir, se señala como casada y por ninguna parte se
evidencia que su difunto cónyuge autoriza dicha disposición, tal
como se evidencia del poder conferido en fecha 15 de mayo de
1992, bajo el Nº 74, Tomo 21, folio 169 de los libros llevados a
tales fines; solicito que se le requiera a la Notaria de San Carlos,
copia certificada del mismo.
…que con dicho poder se pretende acreditar la representación de
sus abogados, deviniendo que es un poder conferido al ciudadano
AIMAN BOUDIAB NAYME, quien es venezolano mayor de edad,
titular de la cedula de identidad Nº 9.534.497, ya que es un bien
de la comunidad conyugal y por el fallecimiento del cónyuge de la
demandante, el mismo pertenece a un bien sucesoral, que no ha
sido declarado ante el organismo competente (SENIAT), en
consecuencia no está determinado a quien le corresponde en
propiedad el referido inmueble y tendría que demandar en caso
contrario los herederos del mismo; por otra parte, en atención a la
falta de cualidad opuesta resulta menester acotar que la doctrina
moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión
legitimación ala causa para designar en este sentido procesal la
falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al
demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o
pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes.
“OMISSIS…
…que solicito se declare sin lugar la temeraria demanda que hoy
nos ocupa, a todo evento procedo a contestar la demanda sin
convalidar la misma.
…que el procedimiento de consignaciones de cánones de
arrendamiento, a contemplado en los artículos 51 al 57 del
mencionado texto legal, el cual se trata de un procedimiento de
jurisdicción voluntaria, en el que no existen partes, sino una
persona denominada consignatario quien le deposita a otra
llamada Beneficiaria, quien es el arrendador de un inmueble que
se rehúsa expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de
arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente
pactado.
..que como se puede observar ciudadana Jueza en el Expediente
diferenciado con el Nº S-2748-2019, se realizaron todas las
diligencia para que en la oportunidad legal se realizara la
notificación del Beneficiario, en ningún momento opero negligenciapor parte de mi asistida, tal como se evidencia de legajos de copia
certificada que forma parte del expediente diferenciado con el Nº
S-2748-2019, llevado por ante el Tribunal Tercero de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y
Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción
Judicial del estado Cojedes, que anexo al presente escrito, que
según foliatura del prenombrado expediente le corresponde el folio
32, 33. Prueba de ello que se realizo la notificación a la Dirección
del Ministerio con competencia en materia de comercio del estado
Cojedes que riela en el folio 35 al 36 del prenombrado expediente
de consignaciones, por ello esta petición de declarar insolvente a
la arrendataria debe de ser declarada sin lugar y así solicito se
declare.
…que el demandante manifiesta que se ha incumplido el artículo
33 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE
REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL
USO COMERCIAL, que establece textualmente: “ Los cánones de
arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto ley serán
revisados en los casos siguientes: 1. Cuando hubiese transcurrido
un año después de firmado en contrato de arrendamiento, y su
ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual
anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerando en el
índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año
inmediatamente anterior de acuerdo a lo publicado por el Banco
Central de Venezuela (BCV) como se puede observar el legislador
dice “ Serán revisados”, es decir, que el aumento se pondrá a
consideración del ente administrativo para que decida, cuando las
partes no estén de acuerdo dado que establece en numeral “ que
el ajuste se hará tomando como tope máximo la variación
porcentual anual del grupo de bienes y servicios diversos, es decir
que la autoridad administrativa de acuerdo a las condiciones
reales del país podrá decretar un aumento inferior al establecido
INDICE NACIONAL DEL PRECIO DEL CONSUMIDOR, por lo cual
es falso que exista un aumento automático del canon de
arrendamiento. En este sentido sigue los mismos principios
establecidos DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY
DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL
USO COMERCIAL, delegando a la autoridad administrativa que
decida cuál es el aumento que se realizara; por lo cual en el
artículo 7 de la ley especial, establece que en caso de dudas o
controversia cualquiera de las partes podrá solicitar la
intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de
los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).
…que es obvio, que le correspondía al arrendador como parte
interesada de acudir al SUNDDE para que fijara el precio de
arrendamiento mensual que se debía pagar.
..Que nadie puede alegar a su favor su torpeza, es decir, que si el
arrendador No quiere usar los mecanismos que la ley le otorga
para corregir cualquier desequilibrio económico, no debe
imputársele al arrendatario su falta de interés en corregir el
desequilibrio económico que su desidia produce.
…que en ningún momento he actuado de mala fe ya que acudí por
intermedio de mis apoderados ante la Dirección General de
Protección, Defensa y Promoción Comercial con sede en la ciudad
Capital a los fines de solicitar un canon de arrendamiento
ajustado a la Ley el cual anexo al presente escrito.…que alega además el incumplimiento de la obligación del pago
del fisco del 12% por concepto de IVA, indicando que he incurrido
en causal de desalojo, es de acotar que el Decreto con Fuerza y
Rango de Ley que establece el IMPUESTO AL VALOR AGREGADO
(IVA), indica que el sujeto pasivo es el arrendador y no el
arrendatario, por lo que no me corresponde pagar el IVA, sino, que
el 12% del canon de arrendamiento por concepto de IVA lo debe
pagar el arrendador.
…que el obligado a pagar el IVA es el propietario lo confirma varios
comunicados reiterados por el SENIAT en diversos
pronunciamientos.
…que el contrato firmado en 30/11/2004, se puede observar que
en ningún momento el arrendatario asumió la obligación de pagar
el IVA como una de las obligaciones contractuales sustituyéndose
al arrendador de la mencionada obligación en el SENIAT, por lo
cual nadie puede ser conminado a pagar una obligación que no
asumió, consigno marcado con la letra “B” contrato de
arrendamiento.
“OMISSIS…
…que cabe destacar que las consignaciones que fueron
legítimamente depositadas a la cuenta que el tribunal la cual se
consigna por ante el Banco Bicentenario cuenta diferencia con el
número 01750270160072537498, en tiempo oportuno y que su
soporte reposa en el expediente de consignaciones fueron
consignada oportunamente y legalmente no como pretende señalar
la parte demandante como ilegitimas, en ningún momento las
consignaciones realizadas en fecha 05-11-2020 y 07-12-2020, los
meses de noviembre y diciembre 2020, indica que estás
consignaciones no son legítimas por haberlas efectuada la
abogada sin tener representación que se le atribuye, ya que
supuestamente ceso el 07-01-2020.
…que indicando además que me encuentro insolvente con el
canon de arrendamiento, desde el mes de marzo de 2019,
consignando el 25 de marzo de 2019 y de forma consecutiva el
canon de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio,
agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019, del
mes de enero de 2020 y de forma consecutiva los meses de
febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre,
octubre, noviembre y diciembre de 2021; enero 2022, febrero,
marzo, abril y mayo 2022, lo cual según sus dichos indica que es
causal de desalojo, tergiversando lo establecido en el artículo 40,
literal a del DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE
REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL
USO COMERCIAL el cual establece: “Son causales de desalojo; a)
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes
consecutivos” los cuales en ningún momento opero la no
cancelación de los cánones como pretende l aparte demandante
indicar, solicito mediante prueba de informe se le requiera al
Banco Bicentenario si existe una cuenta diferenciada con el
número 01750270160072537498, de ser positiva, que indique
quien apertura dicha cuenta y si existen consignaciones
realizadas en el año desde enero 2019 a diciembre de 2019, de
enero 2020 a diciembre 2020, de enero 2021 a diciembre 2021 y
de enero 2022 a mayo 2022.…que solicito admitir el presente escrito de contestación y darle el
trámite de Ley, declarando SIN LUGAR, la presente demanda de
desalojo en mi contra y en consecuencia l aparte demandante
condenada a las costas por lo temeraria e infundada de la misma.
Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del
Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar
todas cuantas pruebas fueran producidas en juicio, este Tribunal pasa a
revisar las pruebas presentadas en su oportunidad procesal por las partes
en la presente causa:
LA PARTE DEMANDANTE, JUNTO A SU ESCRITO DE DEMANDA,
PRESENTO LAS SIGUIENTES PRUEBAS:
PRUEBAS DOCUMENTALES:
Documento Original y copia simple, de Poder Autenticado ante la Notaria Publica
de San Carlos Estado Cojedes, anotado bajo el Nº 11, tomo 12, folios 52 al 56 del
libro de autenticaciones, en fecha 29 de abril de 2022, (Folios 16 al 22, primera
pieza)., Se desprende que es una sustitución de poder que fuere otorgado por el
ciudadano: AIMAN BOUDIAB NAYME, venezolano, mayor de edad, titular de la
cedula de identidad Nº V- 9.534.497, quien actúa en su carácter de apoderado de
la ciudadana: NOUHADE NEIME DE BOU DIAB, venezolana, mayor de edad,
titular de la cedula de identidadNº V-7.563.957, sustituyéndolo en las personas
de los abogados ORLANDO PINTO APONTE, OREL JOSÉ PINTO ZAPATA,
ORELYS MARIANA PINTO ZAPATA Y JESÚS MANUEL LÓPEZ BRIZUELA,
titulares de las cedulas de identidad Nros. V-3.044.352, V- 13.594.122, V-
15.486.166, V- 16.994.770, inscritos por ante el Instituto de Previsión Social del
Abogado Bajo los Nros.19.131, 136.532, 122.306 y 146.717,para que ejerzan su
representación en todos los asuntos judiciales y extrajudiciales que se les
presenten, para que ejerzan conjunta o separadamente y sin limitación alguna,
las facultades conferidas. Así se aprecia. Al respecto, se observa que el
mencionado documento, no fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo
por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo
establecido en los artículo 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en
concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
Copia simple Documento, contentivo de Contrato de Arrendamiento, (Folio
23 al 26 y su vto, primera pieza). Se desprende que es un contrato de
arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San
Carlos- Estado Cojedes, el cual quedo inserto bajo el Nº 06, Tomo 44 de loslibros de autenticaciones, cuyo contrato fue suscrito entre la ciudadana
NOUHADE NEIME DE BOU DIAB, venezolana, mayor de edad, titular de la
cedula de identidad Nº V-7.563.957, y la ciudadana: FREYSA DEL CARMEN
RIVAS ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad
Nº 10.872.564, en la cual el arrendador da en arrendamiento un (01)
inmueble, constituido por un local comercial de su propiedad, situado en el
pasillo Nº 04 local 7-E del centro comercial en la Av. Ricaurte de esta ciudad
de San Carlos- Estado Cojedes, con un tiempo de duración de un (01) año,
contado a partir del 10 de Diciembre del año 2004, con un canon de
arrendamiento mensual de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000). Al
respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado documento no fue
impugnado ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el
cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo
establecido en los artículo 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en
concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
Copias Certificadas de actuaciones relacionadas al expediente Nº 2748-
2018, (Folios 27 al 42, primera pieza). Se desprenden que las copias
certificadas son contentivas del expediente de Solicitud de Consignaciones
que cursa por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima
Blanco; dicho tribunal insta a la parte solicitante ciudadana FREYSA DEL
CARMEN RIVAS ARIAS, titular de la cedula de identidad Nº V-10.872.564 a
realizar el depósito correspondiente a una cuenta corriente del Tribunal en
el Banco Bicentenario bajo el Nº 0175-0270-16-0072537498, y una vez que
conste el depósito el tribunal notificara a la ciudadana NOUHADE NEIME
DE BOU DIAB, Titular de la cedula de identidad Nº V- 7.563.957, que fue
admitido por ese tribunal el 15 de marzo 2019, que se desprende las
consignaciones realizadas el mes de marzo, abril, mayo, junio, julio del año
2019. Que rielan a los folios 33, 34, 35, 36, que luego dentro del legajo de
copias se desprende la cancelación del canon de arrendamiento de
noviembre 2020. Al respecto, quien aquí decide, observa que el mencionado
documento no fue impugnado, ni fue objeto de tacha por la parte
demandada, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio
de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 509 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
Así se decide.
Admisión de los Hechos. Promueve y opone a la parte accionada su propia confesión contenida en
escrito de solicitud de consignaciones arrendaticias, el cual forma parte del
legajo de copias certificadas acompañadas al libelo de demanda como
ANEXO “C”, contentivo del procedimiento consignatario que cursa por ante
el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San
Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco, expediente signado con el
Nº 2748-2.019. referente a esta prueba promovida, por cuanto el legajo de
copias consignadas fueron valoradas, y guardan relación con el caso que nos
ocupa, se aprecia de conformidad a lo previsto en el artículo 509 del Código
de Procedimiento Civil. Así se decide.-
LA PARTE DEMANDADA, JUNTO A SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A
LA DEMANDA, PRESENTO LAS SIGUIENTES PRUEBAS:
Copia simple contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante
la Notaria Publica de San Carlos- Estado Cojedes, el cual quedo inserto bajo
el Nº 06, Tomo 44 de los libros de autenticaciones, cuyo contrato fue
suscrito entre la ciudadana NOUHADE NEIME DE BOU DIAB, venezolana,
mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.563.957, y la
ciudadana: FREYSA DEL CARMEN RIVAS ARIAS, venezolana, mayor de
edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.872.564. que en virtud a la
valoración ya realizada a esta prueba, a los fines de o sobreabundar, no se
emite opinión alguna. Así se decide.-
Legajos de copia certificada que conforman los folios del expediente de
consignaciones diferenciando con el Nº S-2748-2019, llevado por ante el
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco, de la
Circunscripción Judicial del estado Cojedes, que riela a los folios 73 al 82 de
la primera pieza. Por cuanto de las copias consignadas del expediente
llevado por consignación, relacionados con el objeto de la presente Litis, se
evidencia que fueron consignados otros folios, que no se encuentran en el
primer legajo valorado, presentado por el actor, donde fue libada la boleta a
la ciudadana Nouhade De Bou Diab, se libró oficio al Director del Ministerio
Con Competencia en Materia de Comercio del Estado Cojedes, que en fecha
03 de febrero del 2020 presento diligencia la abogada Solis Heredia en su
condición de co-apoderada judicial de la ciudadana Nouhade De Bou Diab,
que en virtud del presente solicitud de consignación de canon dearredramiento presentado por la ciudadana Freisa Del Carmen Rivas Arias,
siendo que hasta la presente fecha se ha hecho imposible llegar acuerdo
para el canon de arrendamiento puedan ser actualizado, ya que el monto
cancelado desde hace dos años es invisible prácticamente, anexando al
mismo una notificación dirigida a la ciudadana Freysar Del Varmen Rivas
Aria, haciéndole saber de su “IRREVOCABLE DECISIO DE O RENOVAR NI
PRORROGAR EL CONTRATO DE ARREDAMIENTO”, haciéndole saber de su
prorroga legal de tres años a partir de la presente fecha, ajustándose el
canon de arredramiento durante ese periodo de cero noventa petros (0,90
PTR); asimismo se desprende auto libado por ese tribunal de fecha 06 de
febrero del 2020, donde le hace saber que la solicitud es únicamente para
tramitar cánones de arredramiento; queda evidente que se encuentra, el
arrendatario a derecho sobre los cañones de arrendamientos, consignado en
el asunto N°S-2748-2019, observa que las referidas actuaciones, no fueron
impugnado, ni fue objeto de tacha por la parte demandada, motivo por el
cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo
establecido en el artículo 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en
concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.
Copia simple de escrito presentado ante la Dirección General de Protección,
Defensa y Promoción Comercial con sede en la Ciudad Capital, Se desprende
que es un escrito suscrito por las abogadas GEISA VIRGINIA QUINTERO
SALAZAR y GILIAN VIRGINIA SALAZAR, IPSA Nros 286.914 y 136.304,
actuando en Representación de la Ciudadana FREYSA DEL CARMEN RIVAS
ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de identidad Nºv-
10.872.564 a los fines de solicitar regulación de el canon de arrendamiento
de su representada.se verifica que fue recibido por ante ese organismo en
fecha 21/03/2019. Al respecto, quien aquí decide, observa que el
mencionado documento no fue impugnado ni fue objeto de tacha por la
parte demandada, motivo por el cual este Tribunal le otorga valor probatorio
de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil.
Así se decide.
De las pruebas presentadas con el Escrito de Informes por los recurrentes,
de conformidad a lo previsto en el artículo 520 del Código de
Procedimiento Civil. Copias certificada de la solicitud N° 2748-2019, expedida por el Tribunal
Tercero de Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima
Blanco de esta Circunscripción Judicial, que riela al folio 197 al 308 de la
primera pieza, certificada el 25 de abril del 2023, por ese tribunal, que si
bien es cierto el mismo es considerado un documento público, por cuanto
es llevado por un Tribunal, que es el encargado de administrar justicia,
estando dentro de los previsto en el artículo 520 del Código de
Procedimiento Civil, es prudente en atención al medio de prueba aquí
presentado en segunda instancia, analizar el tipo de prueba y si
corresponde como instrumento público ser valorada, para lo cual me
dispongo a señalar, textualmente lo que dispone:
“...En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos
públicos, la de posiciones y el juramento decisorio.
Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que
deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán
evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días
siguientes al a llegada de los autos al Tribunal…”. Negrita del tribunal.
Que atendiendo a lo dispuesto en el mismo, se percata quien revisa, en
segunda instancia, que el presente legajo de copias, corresponde al mismo
asunto que fue presentado con el escrito libelar y de contestación, con más
detalles como se visualiza, dejando claro para quien suscribe que corresponde a
las pruebas, que deben acompañarse con la demanda o en el ítem procesal,
según la carga probatoria que corresponda, no debiendo el tribual subsumir
defesas que le corresponde directamente a las partes, cumpliendo con lo
previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En atención a lo
revisado, es necesario acotar lo expresado en jurisprudencia referente al
referido artículo el cual me encontré:
“…Por otra parte, nuestro Código Procesal Civil, en el Capítulo II, “Del
Procedimiento en Segunda Instancia”, artículo 520 al 522, indica claramente las
pruebas que de forma exclusiva pueden promoverse ante esa instancia y la
oportunidad para producirlas, normas éstas que han de interpretarse
concatenadas con lo dispuesto por el artículo 399 del mismo Código, que prevé la
admisión tácita de la pruebas para los casos donde el juez no dicta el auto
respectivo, más aún en el caso de autos donde en ningún momento el tribunal de
alzada inadmitió dichas pruebas que, por lo demás, como se señalóanteriormente, no son de las previstas por el referido artículo 520 del Código
Procesal Civil...” SCC/RCN-717/1-11-2002.
Que en atención a lo delatado, no se emite ningún pronunciamiento. Así se
decide.-
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Quedando planteado el problema, pasa esta Juzgadora a realizar las
siguientes observaciones.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE INFORMES
OMISSIS…
… que el abogado Orlando Pinto aponte, inscrito en el
Inpreabogado bajo el número 19.131, actuando en sustitución de
poder que le hiciere el ciudadano AimanBoudiab, venezolano
mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.534.497,
quien a su vez, actúa en nombre y representación de la ciudadana
NouhadeNeime De Boudiab, quien es venezolana, mayor de edad,
de estado civil casada, titular de la cedula de identidad Nº V-
7.563.957 y en su carácter de copropietaria y arrendadora de un
Local Comercial distinguido con el Nº 7-E del Pasillo 4 del CENTRO
COMERCIAL MI MERCADO, ubicado en la Avenida Ricaurte Cruce
con la Calle Alegría, de la ciudad de San Carlos, Estado Cojedes;
demando a mi mandante, la ciudadana FREYSA DEL CARMEN
RIVAS ARIAS, antes identificada, por ante el Juzgado Primero de
Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Del Tránsito de
esta Circunscripción Judicial por DESALOJO DE LOCAL
COMERCIAL, la cual fue declarada con lugar mediante sentencia
publicada en fecha 03 de marzo de 2.023, de la cual se ejerció el
respectivo recurso de apelación dentro del lapso previsto en la Ley,
recurso este que es oído en ambos efectos, razón por la cual el
expediente subió a esta Superioridad.
OMISSIS…
…que EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SUSCRITO POR
LAS PARTES EN EL AÑO 2004 FUE REALIZADO BAJO LA
DEROGADA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
(1999), POR LO TANTO INCUMPLE CON LO ESTABLECIDO EN
LOS ARTÍCULOS 6, 7, 13, 24, 25, 27, 30, 31 Y 32, E
INFRINGE LOS ARTÍCULOS 3 Y 44.1 DEL DECRETO CON
RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL
ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
…que durante el juicio llevado en el Juzgado a-quo se alegó que el
instrumento fundamental de la demanda, es decir, del único
contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha treinta
(30) de noviembre del año 2004, por ante la Notaria Publica de
San Carlos, Estado Cojedes, inserto bajo el Nº 06, Tomo 44,
evidencia que fue realizado bajo la vigencia del Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999),
cuya Ley fue derogada en fecha 23 de mayo del año 2014, segúnGaceta Oficial Nº 40.418, por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial (201) y cuyo contrato de arrendamiento no se adecuo
conforme a las pautas ordenadas por el citado decreto, motivo por
el cual el referido contrato de arrendamiento de inmuebles para
uso comercial en Venezuela, conforme lo establece el artículo 3
eiusdem y en virtud que no cumple con lo establecido en los
artículos 6, 7, 13, 24, 25, 27, 30, 31 y 32, e infringe los artículos 3
y 44 Disposición Transitoria Primera eiusdem.
…que según lo dispuesto en el artículo 6 del citado Decreto-Ley,
es en primer término: la prevalencia de su aplicación cuyo
cumplimiento es obligatorio e inmediato, dado los intereses y
derechos involucrados; lo contrario significa violaciones a las
normas sustantivas y de procedimientos, las cuales son de orden
público, y no pueden ser relajados ni siquiera por las partes, el
referido Decreto-Ley, regula las condiciones y las relaciones entre
arrendadores y arrendatarios, prevaleciendo igualmente en su
orden los contratos establecidos de mutuo acuerdo por las partes,
mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas,
por lo que no tendrán validez alguna, las disposiciones
establecidas en contratos de adhesión, ni en los contratos donde
no se observen las disposiciones del Decreto-Ley.
…que se evidencia con claridad que LA ARRENDADORA no aplico
las pautas o estipulaciones que debe contener los contratos de
arrendamiento de inmuebles para el uso comercial, además a lo
señalado en el referido artículo (24), lo cual, es de observancia
obligatoria e inmediata, además que infringe los artículos 3 y 44
Disposición Transitoria Primera eiusdem, lo que lo hace invalido,
por violar normas de orden públicoinquilinario, que son de
obligatorio cumplimiento por mandato del referido ARTICULO 3
DEL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE
ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS PARA EL USO COMERCIAL.
…que en la Audiencia del Debate Oral, se le solicito a la
ciudadana Juez que notoriedad judicial, la cual ha sido definida
por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia,
mediante sentencia de fecha 24 de marzo de 2000, que “…
consiste en aquellos hechos conocidos por el Juez en ejercicio de
sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado ya
que el no los adquiere como particular, sino como juez dentro de la
esfera de sus funciones…”, ya que ella había conocido del citado
expediente cuando fue designada como Juez de ese Tribunal para
que se hiciera de las actas del expediente distinguido con el Nº S-
2748-2019, con lo que se demuestra la solvencia de la ciudadana
FREYSA DEL CARMEN RIVAS ARIAS, en el pago de los cánones de
arrendamiento del local comercial arrendado, a cuya solicitud, la
Juez a-quo hizo caso omiso, dejando de lado lo estatuido en el
artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que
establece que los tribunales competentes debe de prevalecer
siempre la realidad sobre las formas y en total contradicción a lo
señalado de dar como válidamente y legítimamente efectuadas las
consignaciones del pago del canon de arrendamiento en el citado
expediente consignatario, decide que la accionada se encuentra
insolvente en los meses: agosto, septiembre, octubre, noviembre y
diciembre del año 2019 y los meses enero, febrero, marzo, abril,
mayo, junio, julio, agosto septiembre y octubre del año 2020respectivamente, que a su decir, no se evidencio el pago de las
consignaciones que debieron ser formalizadas en el respectivo
procedimiento; y que por lo tanto da por configurada la causal de
desalojo establecida en el literal “a” del articulo 40 eiusdem,
teniéndose por insolutos los pagos de cánones de los meses antes
descritos.
...que nada más lejos de la realidad, ya que mi representada en el
expediente consignatario de cánones de arrendamiento donde la
a-quo también conoció de ese expediente desde el mes de marzo
del año 2019, que inicio el pago de los cánones de arrendamiento
hasta la presente fecha ha depositado regular y consecutivamente
todos los meses subsiguientes al mes de marzo de 2019
encontrándose solvente en el pago el mes de diciembre del año
2023, y así consta en el citado Expediente distinguido con el Nº S-
2748-2019, y para demostrar tal alegato acompaño con este
escrito de informes, copia certificadas de todos y cada uno de los
pagos de canon de arrendamiento que reposan en el Juzgado
Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de
la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, identificadas con
los números “1” y “2”.
…que en el mes de marzo del año 2020 el Ejecutivo Nacional
decreto el Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria
ocasionada por el Coronavirus (Covid-19), paralizándose por
completo el poder judicial y que luego mediante Decreto Nº 4.279,
publicado en Gaceta Oficial Nº 41.956 del 2 de septiembre 2020,
estableció que en materia de arrendamientos de vivienda y de
inmuebles de uso comercial, quedaban suspendidos el pago de
cánones de arrendamientos por seis (06) meses, contados a partir
del 2 de septiembre 2020, cuyo decreto fue prorrogado
posteriormente, cesando esa suspensión de pago el día 07 de
octubre del año 2021, mediante Decreto Nº 4.577, publicado en la
Gaceta Oficial Nº 42.101 de fecha 07 de abril del año 2021. Sin
embargo, mi representada diligentemente en fecha 07 de octubre
de 2020 consigno el pago de los cánones de arrendamiento de los
meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del
año 2020, tal como consta a los folios 86 al 93 del citado
Expediente distinguido con el Nº S-2748-2019.
...que a pesar de tal declaratoria por la a-quo, y de las tantas
veces alegadas tanto en el escrito de contestación de la demanda,
en la audiencia preliminar y en la audiencia del debata oral de la
solvencia de la arrendataria en el expediente consignatorio, la aquo decide declarar con lugar la demanda por cuanto no se
evidencio el pago de las consignaciones que debieron ser
formalizadas en el respectivo procedimiento; y que por lo tanto da
por configurada la causal de desalojo establecida en el literal “a”
del articulo 40 eiusdem, teniéndolos por insolutos los pagos de
cánones de los meses descritos en el fallo.
…que con ese pronunciamiento la Juez a-quo incurrió en total
contradicción con lo expresado en su sentencia, que las
consignaciones fueron legítimamente efectuadas, pero considera a
la arrendataria en estado de insolvencia en los meses: agosto,
septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2019 y los
meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto,
septiembre y octubre del año 2020 respectivamente, infringiendo
así el contenido de los artículos 12 del Código de ProcedimientoCivil, en consecuencia con el numeral 4º del artículo 243 eiusdem,
cuyas partes pertinentes se han trascrito, por contener motivos
contradictorios que impide comprender lo decidido entre la motiva
y la parte dispositiva del fallo y lo dispuesto en el artículo 56 de la
Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (1999).
…que justamente, la sentencia dictada por el juzgado a-quo en
fecha 03 de marzo de 2.023, infringe el artículo 320 del Código de
Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de suposición falsa por
cuanto da por demostrado hechos con pruebas que no aparecen en
autos, al señalar concretamente que el contrato de arrendamiento
suscrito entre las partes desde el año 2004 fue renovado el año
2017, que fue según sus señalamientos, el último contrato
celebrado entre las partes en el que quedo estipulado el último
acuerdo sobre el incremento de canon.
…que dicho contrato del año 2017, no existe en el presente
expediente, no fue consignado por alguna de las partes en el
presente asunto, ya que el único contrato suscrito por las partes
fue el auténtico el treinta (30) de noviembre del año 2004, por ante
la Notaria Publica de San Carlos, Estado Cojedes, inserto bajo el
Nº 06, Tomo 44 y es el que se encuentra vigente hasta la presente
fecha.
OMISSIS…
…que tal contrato de arrendamiento del año 2017 no se suscribió
entre las partes, además del hecho que se contradice en ambas
señalamientos al establecer primero que el contrato se originó a
tiempo determinado y luego lo cataloga de tiempo indeterminado,
cuyos señalamientos fueron determinados para decretar el
desalojo del local comercial fundado en el literal “i” del artículo 40
del referido Decreto-Ley.
…que no solamente que supone la existencia del contrato de
arrendamiento del año 2017, sino que le otorga un valor probatorio
determinante para las resultas del citado fallo, cuyo
pronunciamiento la Juez a-quo incurrió en el vicio se suposición
falsa prevista en el segundo supuesto del artículo 320 del Código
de Procedimiento Civil, por cuanto da por demostrado hechos con
pruebas que no aparecen en autos, al señalar concretamente que
el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes desde el año
2004 fue renovado en el año 2017, cuya consecuencia del citado
vicio es la declaratoria de nulidad del referido fallo y así solicito
sea declarado por este Tribunal de conformidad con lo establecido
en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
..que en efecto de la sentencia se observa que los motivos en que
se funda la Juez a-quo, son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos
al asumir que el inexistente contrato de arrendamiento del año
2017, hubo una tacita reconducción, que no se renovó el citado
contrato, y aun así la arrendataria permaneció ocupado dicho bien
de manera progresiva, lo que dio pie a la juzgadora a considerar
procedente la acción de desalojo; tal motivación carece de
fundamentación jurídica, ya que no existe en el Decreto-Ley
vigente tal causal desalojo.
…que luego más adelante señala que mi representada incurrió en
el incumplimiento de la cláusula Quinta del contrato celebrado
entre las partes y de todo aquel acuerdo establecido que de
manera conexa en el referido contrato conlleve al incumplimiento
de alguna de las obligaciones nacidas del mismo.
OMISSIS……que igualmente la sentencia no establece cuales fueron los
hechos que dio origen al supuesto incumplimiento de las
obligaciones conforme a la Ley, que fue lo que incumplió conforme
al literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial.
…que en efecto la sentencia dictada por el juzgado a-quo en fecha
03 de marzo de 2.023, infringe los artículos 12, el numeral 5º del
artículo 243, artículos 444 y 509 del Código de Procedimiento
Civil, en concordancia con los artículos 1.364 y 1.381 del Código
Civil.
OMISSIS…
…que se aprecia que la determinación de los cánones de
arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial,
corresponde en primer lugar al arrendador o arrendadora y al
arrendatario o arrendataria de mutuo acuerdo y en caso de no
poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la
Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos
Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando
en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo,
tal como lo ha asentado nuestra doctrina en especial la Sentencia
dictada por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo
de Justicia Nº 00771 de fecha 11 de julio del año 2017 y por tal
causa, mi representada acudió en el mes de marzo del año 2019
al Órgano Rector (SUNDDE), a solicitar la regulación del canon de
arrendamiento por no haber llegado a un acuerdo con su
arrendadora.
…que del escrito libelar se observa la parte accionante admite que
ha habido desacuerdo para la fijación del canon de
arrendamiento, y prueba fehaciente de ello, es la diligencia y
notificación privada suscrita por la Abogado SOLIS HEREDIA,
quien actuando en nombre y representación de LA
ARRENDADORA ciudadana NOUHADE NEIME DE BOUDIAB,
según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica
de San Carlos, Estado Cojedes, de fecha 03 de febrero del año
2020, inserto bajo el Nº 10, Tomo 57, Folios 57 hasta 63; quien
actuó en el Expediente de Consignación de los Cánones de
Arrendamiento (Expediente Nº S-2748-2019), en nombre de su
apoderada consignando diligencia y Notificación de la
RESOLUCIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO, por desacuerdo en el monto del canon de
arrendamiento, a lo cual el Tribunal mediante auto de fecha 06 de
febrero de 2020,le dio repuesta a tal pretensión ajustada a
derecho (cuya instrumental fue silenciada por la Juez a-quo),
mandándola a dirimir tal controversia a la Superintendencia
Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos
(SUNDDE) para que solicitara la determinación del mismo, siendo
esta una de las facultadas atribuidas a dicho Órgano en la
normativa especial que regula la materia como se indicó ut supra,
además de ello no ha habido entre las partes una renovación del
contrato de arrendamiento desde el año 2004, por hechos
imputables a LA ARRENDADORA, quien se ha negado a cumplir
con la normativa vigente, tratando de imponer de manera
arbitraria cánones de arrendamiento no cónsonas con el DecretoLey, por tal motivo, la Juez a-quo infringió el artículo 12 del Códigode Procedimiento Civil, al no analizar lo alegado y probado en
autos y así solicito sea declarado por este Tribunal de alzada.
…que de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del
Vigente Código de Procedimiento Civil, procedo a promocionar las
instrumentales publicas judiciales siguientes: LAS
DOCUMENTALES PUBLICAS JUDICIALES, que acompaño en
copias certificadas, identificadas con los números “1” y “2”,
contentivo del procedimiento gracioso de Consignaciones de
Cánones de Arrendamiento, que lleva el Juzgado Tercero de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San
Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la
Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, según expediente
distinguido con el Nº S-2748-2019.
…que finalmente solicito la admisión del presente escrito de
informe, su tramitación conforme a derecho, sean tenidos en
consideración en la definitiva, en la cual se declare CON LUGAR el
recurso de apelación, y como consecuencia de ello se REVOQUE la
sentencia dictada por la Juez a-quo de fecha 03 de marzo del año
2023, con todos sus pronunciamientos de Ley y se condena en
costas a la contraparte.
SIENDO LA OPORTUNIDAD CORRESPONDIENTE LA PARTE DEMANDADA
PRESENTA SU ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
“Omissis…
…que con el escrito de contestación de la demanda se traba lalitis,
en razón de los fundamentos facticos y jurídicos expuestos por la
parte demandante y los alegatos y defensas previas y perentorias
expuestas por la parte demandada en su escrito de contestación.
…que lo no alegado en el escrito de contestación de la demanda,
no pueden hacerse valer en la alzada.
…que la reiterada doctrina ha sentado el criterio de la
fundamentación de la apelación, que tiene como fin poner en
conocimiento al juez revisor de los vicios que se le atribuyen al
fallo de primera instancia, así como los motivos de hecho y de
derecho en que se fundamenta dichos vicios, pues ello será lo que
permita definir los perfiles de la pretensión impugnatoria de quien
solicita el análisis o la revisión de la sentencia que, en su criterio,
ha causado un gravamen a los intereses controvertidos en juicio.
…que lo anterior viene a colación, ya del escrito de informes, de la
parte recurrente se constata que el mismo no cumplió con las
exigencias legales, pues no se expresan los argumentos en que se
funda el recurso de apelación, ni los motivos o razones de los
cuales se disiente del fallo recurrido, sino que de forma impropia,
vaga, imprecisa rechaza la decisión adversa, repitiendo alegatos
sobre hechos nuevos que no forman parte del contradictorio, que
no son procedentes en Segunda Instancia, ya que en el acto de
contestación de la demanda, era la oportunidad de la parte
recurrente para hacer tales cuestionamientos; así como la de
ejercer el contradictorio sobre los fundamentos facticos y jurídicos
explanados en el libelo de demanda.
“Omissis…
…que con estricto apego a los criterios legales y doctrinarios que
preceden, en virtud de la naturaleza de la acción propuesta en laque se pretende el desalojo del inmueble dado en arrendamiento
de la ARRENDATARIA DEMANDADA y cumplidas las condiciones o
presupuestos materiales para la obtención de una sentencia
favorable, como lo es un adecuado relato de los hechos, que esos
hechos puedan subsumirse dentro de la norma general y
abstracta que se invoca como causa legal para proceder a la
demanda y la comprobación de los alegatos y afirmaciones
mediante la prueba oportuna, idónea y pertinente donde además
la contraparte no promovió prueba alguna para enervar a
pretensión libelada, es de justicia que la presente acción fuese
declarada procedente en derecho y así lo aprecio el a-quo al dar
por comprobado, los hechos con la debida prueba idónea y
pertinente, conforme al cual concluyo que LA ARRENDATARIA
DEMANDADA estaba incurso en causal de desalojo, a tenor de lo
establecido en el literal “a” e “I” del artículo 40 de la ley de
Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
razón por la cual con el debido respeto solicito que se declare sin
lugar la apelación ejercida por la parte perdidosa sobre la
sentencia de mérito recurrida.
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Vista como han sido, las pruebas presentadas por cada una de las partes,
dándole una nueva revisión, a los alegatos, otorgándole una valoración
ajustada a derecho, este tribunal considera prudente a los fines de motivar la
presente sentencia, traer a colación la Tutela Judicial Efectiva, que no es más,
que el derecho de Rango Constitucional y Legal; el cual como bien sabemos es
garante del Orden Público, del debido proceso y de la defensa de las partes, es
decir, garantizador del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el
proceso. Cuando hablamos del Principio de Legalidad, hacemos referencia al
estricto cumplimiento de los trámites que son fundamentales para el
procedimiento, el cual está enlazado al principio de las formas procesales, salvo
lo exceptuado por la ley. En virtud de ello, no se les permite a los jueces omitir
algún lineamiento bien sea estructural, secuencial o de desarrollo del proceso,
es decir, el tiempo, el modo, y lugar en que deben realizarse, tanto el análisis o
estudio como los actos procesales, porque estarían vulnerando tal derecho. Con
base en tal aserto, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones,
con el objeto de dictar una sentencia ajustada a derecho, con cabal adecuación
a la pretensión, y enmarcada en los límites del Thema decidendum, todo
conforme a lo estipulado en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 de la norma
adjetiva.
Ahora bien, de las actuaciones antes discriminadas, se observa, que en el
presente juicio, se fundamenta principalmente en el recurso de Apelación
ejercida por la abogada Daisy GarcíaMendoza, Inscrita en el IPSA N° 103.957,actuando en nombre y representación de la ciudadana Freysa Del Carme Rivas
Arias, en el asunto que por desalojo de local comercia seguido por la ciudadana
Nohuhade Neime De Bou Diab, en su contra y que la sentencia definitiva
dictada en fecha 03 de marzo del 2023, declaro con lugar la referida demanda.
PUNTO PREVIO
La parte demandada como parte de sus alegatos y defensas, expresa lo
siguiente en su escrito de contestación a la demanda (Folios 55 al 84 primera
pieza):
“… que la demanda no reúne los requisitos establecidos en el artículo
340 del código de procedimiento civil en su numeral 4º, oponiendo en
este acto de conformidad con lo señalado en el artículo 361 del código
de procedimiento civil, como lo es la falta de cualidad del actor, visto
que el poder que le confiere a la ciudadana NOUHADE NEIME DE
BOUDIAB, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de
identidad Nº 7.563.957, casada, actualmente viuda, no fue conferido
con las formalidades de ley, es decir, se señala como casada y por
ninguna parte se evidencia que su difunto conyugue autoriza dicha
disposición, tal como se evidencia del poder conferido en fecha 15 de
mayo de 1992, bajo el Nº 74, tomo 21, folio 169 de los libros llevados a
tales fines, solicitando que se le requiera a la notaria de San Carlos,
copia certificada del mismo, Ahora bien, con dicho poder pretender
acreditar la representación de sus abogados, deviniendo que es un
poder conferido al ciudadanoAimanBoudiabNayme, quien es
venezolano, mayor de edad,titular de la cedula de identidad Nº V-
9.534.497, ya que es un bien de la comunidad conyugal y por el
fallecimiento del conyugue de la demandante el mismo pertenece a un
bien sucesoral que no ha sido declarado ante el organismo competente
(SENIAT), en consecuencia no está determinado a quien le corresponde
en propiedad el referido inmueble y tendría que demandar en caso
contrario los herederos del mismo…”
En cuanto a los dichos por la parte demandada, explanados en su escrito
de contestación, se desprende en primer lugar invoca la falta de cualidad en la
persona de la Demandante, en virtud de la ilegitimidad del Poder otorgado.
En lo referente a la falta de cualidad, podríamos decir que la cualidad es
una relación de identidad entre la persona, que se presente y el derecho que se
está ejercitando, y ahondando un poco más la cualidad desde el punto de vista
procesal, expreso una relación de identidad lógica entre el demandante y la
persona quien debe ejercer la acción y debe existir igualmente relación entre la
persona del demandado y la persona que debe soportar la acción. Es decir tal
como lo señala LORETO “Se trata… de una relación de identidad lógica entre la
persona del actor y la persona a quien la Ley le concede la acción (cualidadactiva); y de la persona del demandado con la persona contra quien la acción es
concedida (cualidad pasiva)”.
Ahora bien, una vez que ha quedado determinado lo que significa la
cualidad de las partes, considera quien suscribe que la falta de cualidad debe
ser una excepción de previo y especial pronunciamiento del órgano
Jurisdiccional y que la misma es parte integrante de los hechos constitutivos de
la demanda y que le corresponde al actor probarla. En este sentido es necesario
conocer primero la cualidad de las partes.
En el caso de marras, se extrae que, el poder especial conferido por la
Ciudadana NOUHADE NEIME DE BOUDIAB, venezolana, mayor de edad,
titular de la cedula de identidad Nº V-7.563.957, casada, al ciudadano: AIMAN
BOUDIAB, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad
Nº V- 9.534.497, el cual quedo debidamente autenticado por ante la Notaria
Publica de San Carlos Estado Cojedes, en fecha 15 de Mayo de 1992, bajo el Nº
74, Tomo: 21, el mismo fue otorgado bajo los siguientes términos: “… para que
represente mis intereses, pudiendo alquilar, ceder, hipotecar, vender, prestar o
disponer a cualquier autoridad, municipal administrativa, judicial; a la vez queda
facultado para realizar cualquier tipo de transacción Bancaria en mi nombre y
representación (depósitos, retiros de mis cuentas corrientes y de ahorros, pagares
etc.) facultado así mismo para sustituir este poder en personas e incluso
abogados de su confianza habilitándolos, para intentar demandas, en mi nombre
y representación; darse por citado en mi nombre y representación, y contestar
cuestiones previas, reconvenciones; promover y evacuar pruebas, solicitar y
hacer ejecutar embargos preventivos, o ejecutivos; prohibiciones de enajenar o
gravar; absolver posiciones juradas, rematar y hacer posturas de remate;
anunciar recursos ordinarios y extraordinarios; con facultad expresa para
convenir, desistir, transigir, recibir cantidades de dinero, y hacer los
correspondientes finiquitos.- en fin queda facultado a través de este poder de
disposición, a realizar cualquier tipo de actos que vaya en beneficio de mis
intereses. En San Carlos, a la fecha de su autenticación. Así se verifica.
Posteriormente el ciudadano AIMAN BOUDIAB, venezolano, mayor de
edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.534.497, sustituye el
poder ut supra trascrito en la persona de los ciudadanos: ORLANDO PINTO
APONTE, OREL JOSÉ PINTO ZAPATA, ORELYS MARIANA PINTO ZAPATA Y
JESÚS MANUEL LÓPEZ BRIZUELA, abogados en ejercicio, titulares de las
cedulas de identidad Nros. V-3.044.352, V- 13.594.122, V- 15.486.166 y V16.994.770, debidamente inscritos bajo los IPSA Nº 19.131., 136.532, 122.306
y 146.717, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de
San Carlos Estado Cojedes en fecha 29 de abril 2022, queda inserto Bajo el Nº
11, Tomo: 12, Folios52 hasta 56, el cual es sustituido bajo los siguientes
términos: “… para que ejerzan su representación en todos los asuntos judiciales
y extrajudiciales que se les presenten. En ejercicio del poder que aquí se les
sustituye, los apoderados sustitutos podrán, actuando conjunta o
separadamente, ejercer sin limitación las facultades de mi mandante me tiene
conferidas en los términos establecidos en el poder sustituido. En consecuencia,
quedan ampliamente facultados a los apoderados sustitutos aquí constituidos
para realizar cualquier tipo de trámite ante organismos nacionales, estatales y
municipales, utilizar cualquiera de los medios alternos para la resolución de
conflictos, que son parte integrantes del sistema de justicia; dirigir cartas,
notificaciones, escritosy formular peticiones y procurar oportuna respuesta,
promover y evacuar inspecciones judiciales y extrajudiciales. En lo judicial los
apoderados sustitutos podrán interponer cualquier tipo de demanda contestar la
que se interpongan en contra de mi representada, seguir los juicios en todas sus
fases, actos, instancias e incidencias hasta la sentencia definitiva, solicitar la
decisión según la equidad, darse por notificados o citado, disponer del derecho
en litigio, desistir, transigir, dándole facultades que estimen convenientes y
necesarias, y en fin hacer y ejecutar todos los actos necesarios para la mejor
defensa de los derechos e intereses de mi representada, tomando en cuenta que,
las facultades aquí citadas, en modo alguno son taxativas o limitativas, sino
meramente enunciativas. San Carlos a la fecha de su otorgamiento.”Y así se
verifica.
Se entiende, que otorgar poderes, es un acto de confianza. Un poder
notarial es un documento con validez legal con el que se le otorga la capacidad
de tomar decisiones y llevar a cabo acciones como si fuera en nombre propio.
Es altamente recomendable otorgar, normalmente al cónyuge o a algún familiar
muy cercano, poderes generales que eviten que el patrimonio pueda quedar
bloqueado o que pueda verse perjudicado su valor por falta de administración
del mismo, en caso de sobrevenir incapaces a causa de una enfermedad o
accidente inesperado.
En el caso bajo análisis, observa esta sentenciadora, que en
ambos poderes, se verifica su cualidad para otorgar el poder objeto hoy de
análisis. Con lo cual se hace necesario decir que el poder para actosjudiciales debe constar en forma auténtica, tal cual lo expresa el artículo
151 del Código de Procedimiento Civil, y en nuestro sistema jurídico, la
forma auténtica es la misma forma pública, lo cual indica que debe
otorgarse mediante escritura, documento público o auténtico, lo que
conlleva a decir que ha sido autorizado con las solemnidades legales,
cuando el poder fuere otorgado en nombre de otra persona natural o
jurídica, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario
los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acreditan la
representación que ejercen, y el funcionario que autorice el acto hará
constar la nota respectiva, los documentos que le han sido presentado sean
gacetas, libros o registros, con expresión de sus fechas, origen o
procedencia y demás datos que concurran a identificar al poderdante, sin
que el funcionario pueda adelantar ninguna apreciación o interpretación
jurídica de los mismos. Con lo cual concluye esta sentenciadora, que
estamos en presencia de: primero un poder Especial (con características y
facultades amplias generales de administración y disposición) otorgado por
la Ciudadana NOUHADE NEIME DE BOUDIAB, venezolana, mayor de edad,
titular de la cedula de identidad Nº V-7.563.957, casada, al ciudadano: AIMAN
BOUDIAB, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad
Nº V- 9.534.497, el cual quedo debidamente autenticado por ante la Notaria
Publica de San Carlos Estado Cojedes en fecha 15 de Mayo de 1992, bajo el Nº
74, Tomo: 21, en cabal cumplimiento con lo estipulado en el artículo 151 del
Código de Procedimiento Civil, y un segundo poder especial (sustitución), por lo
que se entiende, que esta sentenciadora que el poder in comento, otorgado
al apoderado judicial de la accionante cumplió, con los requisitos exigidos
para su validez, en las dos oportunidades que fue otorgado, para el cuidado
y satisfacción de la administración de unos bienes inmuebles, y que se
detecta el alquiler de los mismos, y que pertenecen al mismo grupo familiar,
por lo que se determina validado para accionar y no carece de cualidad. Así
se constata.
En lo que respecta al estado civil de la otorgante, la cual se verifica
en su cedula de identidad como “CASADA”, se aclara que la Sala de
Casación Civil de nuestro máximo tribunal, ha señalado al respecto, en
sentencia NºRC.00090, de fecha 12 de abril de 2005, (con ponencia de la
magistrada: Isbelia Josefina Pérez Velásquez) lo siguiente;
(Omissis…..)“Artículo 168. Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo
los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo
personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio,
para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya
realizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para
enajenar a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes
gananciales, cuando se trata de inmuebles, derechos o bienes
muebles sometidos al régimen de publicidad, acciones,
obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así
como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la
legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los
dos en forma conjunta.
El Juez podrá autorizar a uno de los cónyuges para que realice por sí
solo, sobre bienes de la comunidad, alguno de los actos para cuya
validez se requiere el consentimiento del otro, cuando éste se encuentre
imposibilitado para manifestar su voluntad y los intereses del
matrimonio así lo impongan. Igualmente el Juez podrá acordar que el
acto lo realice uno de los cónyuges cuando la negativa del otro fuere
injustificada y los mismos intereses matrimoniales y familiares así lo
exijan. En estos casos el Juez decidirá con conocimiento de causa y
previa audiencia del otro cónyuge, si éste no estuviere imposibilitado,
tomando en consideración la inversión que haya de darse a los fondos
provenientes de dichos actos”.
omissis…
“...Con el nuevo texto, se permite que cada uno de los cónyuges
administre por sí solo los bienes de la comunidad que hubiere
adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo y
se estipula requisito impretermitible para la disposición de alguno de
los bienes de esta comunidad, y así tenemos, que se requiere el
consentimiento de ambos cónyuges para enajenar a título gratuito u
oneroso o para gravámenes (sic) los bienes gananciales, cuando se
trate de inmueble (sic), derechos o bienes muebles sometidos a régimen
de publicidad, acciones, obligaciones, y cuotas de compañías, fondos
de comercios, así como aporte de dichos bienes a sociedades. Para lo
cual exige la legitimación en juicio de los dos en forma conjunta.
Con esta previsión del citado artículo 168, se está poniendo freno a lo
que sucedía bajo el régimen del código anterior, que en ocasiones y
odiosas injusticias creaba por la situación de inferioridad en que se
encontraba la esposa o la concubina si fuere el caso, donde no pocas
veces maridos carentes de sentido de responsabilidad y principios
morales disponían de todo el acervo patrimonial común, para dejar sin
sustento ni alimentación no sólo a su esposa una vez roto el vínculo
conyugal si no (sic) también a los hijos procreados y que no podemos
ignorar que no pocos profesionales del derecho se han hecho partícipe
(sic) de estos actos poniendo al margen sus principios éticos
profesionales.
El comentado artículo 168 como ya indicamos referida (sic) la
administración de los bienes por sí sólo de cada uno de los cónyuges y
que necesariamente al cual hicimos referencia en el artículo 156
también de este código (sic), indica cuales son los bienes comunes de
cada uno de los cónyuges y que igualmente pauta el requisito del
consentimiento, ya para enajenar a título gratuito, oneroso o para
gravámenes de bienes gananciales referidos a la naturaleza de los ya
indicados y que guarda igualmente relación con el artículo 154, ya
citado también y referido a que ‘cada cónyuge tiene la libre
administración y disposición de sus propios bienes; pero no podrádisponer de ellos a títulos gratuitos ni renunciar a herencias o legado
sin el consentimiento del otro’.
Todas estas referencias y la necesaria relación de los dispositivos
legales, lo hacemos para precisar que el legislador, no quiso limitar
todos los actos jurídicos que versen sobre los bienes comunes entre
cónyuges y ello es así porque de lo contrario, iría contra la dinámica de
los actos que ejerce el ser humano en su constante quehacer y devenir
al no poder contratar o realizar algunos negocios jurídicos y ello traería
como consecuencia un estancamiento de la economía, lo cual creemos
no fue el espíritu del legislador porque así mismo se prestaría a
producir fraudes a los terceros que al contratar con algunos de los
cónyuges no pueden reclamar sus acreencias o créditos o bien ejecutar
los contratos que celebren con una persona casada al oponerse el otro
cónyuge al cumplimiento de la obligación por falta de consentimiento.
Por ello concluimos que el artículo 168 en estudio, hace una
enumeración de los bienes para el cual se requiere el consentimiento
expreso del otro cónyuge y consecuencialmente no fue para la totalidad
de los actos de disposición, sino para algunos de ellos y que desde
luego en el artículo 154 ya mencionado, igualmente exige el
consentimiento del otro cónyuge para disponer de ello a título gratuito y
así se resuelve.
omissis…
En todo caso, y sin que ello constituya una apreciación de que los
bienes objeto de la medida formen o no parte de la comunidad
conyugal, si observamos el contenido del artículo 168 del Código en
comento, referido a los bienes que requieren para su disposición bien
mediante enajenación a título gratuito u oneroso o para gravámenes
gananciales, no se exige que igualmente se requiera de este
consentimiento para contraer obligaciones cambiarias y que así como el
patrimonio que integra los bienes comunes de los cónyuge (sic) se
conforma por sus activos, también debemos recordar (si) en atención a
lo previsto en el artículo 165 del Código Civil, lo que constituye la carga
de la comunidad y entre estos ‘las deudas y obligaciones contraídas
por cualquiera de los cónyuges en los casos en que pueda a la
comunidad’ y tratándose de la comunidad concubinaria también
debemos recordar que la presunción de esta comunidad ‘solo surte
efectos legales entre ellos dos y entre sus respectivos herederos y
también entre uno de ellos y los herederos del otro...’ En (sic)
consecuencia, por interpretación, debemos entender que tal presunción
no tiene efectos frente a terceros y así se resuelve....”.
Es por todo lo antes expresado, que esta superioridad aclara que, el caso
de marras versa sobre un juicio de Desalojo de Local Comercial, donde se está
exigiendo devolución de un Bien Inmueble contentivo de un Local Comercial
distinguido con el Nº 7-E del Pasillo 4 del CENTRO COMERCIAL MI MERCADO,
ubicado en la Avenida Ricaurte Cruce con la Calle Alegría, de la ciudad de San
Carlos, Estado Cojedes, y no sobre alguna acción que involucre enajenación,
título gratuito u oneroso, gravar los bienes gananciales, cuando se trata de
inmuebles, derechos o bienes muebles sometidos al régimen de publicidad,
acciones, obligaciones y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como
aportes de dichos bienes a sociedades, que como se dejó asentado en lajurisprudencia y norma trascrita, pues son en esos casos y acciones donde se
requerirá del consentimiento de ambos. En estos casos la legitimación en juicio
para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta. Así se
establece.
Ahora bien dilucidado lo anterior, la sentencia recurrida fue dictada
bajo, los siguientes términos: (Extracto de la Motiva)
“…(Omissis)…
En virtud de lo antes dilucidado, y en pro de satisfacer lo atinente a lo
alegado por la parte demandante de este juicio, es importantísimo para
esta juzgadora dejar vislumbrar, a modo de ilustrar lo pertinente a las
formalidades de ley para que la parte demandada pueda en su
respectivo momento oponer cuestiones previas lo relativo a la
naturaleza de las mismas; para ello, quien aquí determina, considera
prudente dejar claro que las cuestiones previas son, sin lugar a dudas,
mecanismos de defensa que dispone el demandado para exigir que se
subsane algún vicio dentro del proceso o en su defecto se deseche la
demanda por existir algún impedimento de la ley para proseguir con la
litis. Asimismo, se debe advertir que las mismas solo pueden ser
oponibles por el demandado, únicamente dentro del lapso de
contestación a la demanda y deberán ser propuestas
acumulativamente en el mismo escrito (es decir todas las que oponga
deben estar expresas en el mismo escrito). AdvertirClaro como ha
quedado este punto, y a la luz de lo explanado por las partes
respectivamente, quien aquí juzga, para resolver, considera
preponderante traer a colación que desde el punto de vista procesal, la
parte demandada al consignar su escrito de contestación en su
oportuno momento, se limitó a dar formal contestación a la demanda
interpuesta en su contra, valiéndose de sus respectivos alegatos y
aseveraciones, y en observancia de esto, mal pudiese este juzgado
considerar que la misma alegó oposición de cuestiones previas como así
lo ha querido ventilar la parte actora. En este caso, se trae a tapete de
este juicio lo argüido por la accionada en el referido escrito, del cual se
extrae lo siguiente:
…(Omissis)…
De lo anterior, resulta necesario traer a colación que en materia de
otorgamiento de poderes se deben tener en consideración una serie de
requisitos establecidos por la norma en materia civil; en tal sentido,
tratándose de una sustitución de poder, se observa que para tal
formalidad el artículo 164 del Código de Procedimiento Civil establece
claramente lo siguiente: “Tanto el apoderado como el sustituto quedan
sometidos, en cuanto a sus facultades a las disposiciones del Código
Civil sobre mandato.”; en este sentido el Código Civil Venezolano en su
artículo 1.684 y subsiguientes, norma lo atinente a la naturaleza del
mandato, y por ende, observando que tal sustitución fue realizada con
las solemnidades de ley ante un Notario Público, facultado éste para tal
fin de acuerdo a lo reglamentado en el artículo 1.357 ejusdem que reza:
“instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las
solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario
o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar
donde el instrumento se haya autorizado”, se debe inferir, que el
referido instrumento poder se constituye como un documentodenominado por la norma como “Documento Público”, al verificarse que
fue emitido con las formalidades de rigor por el ente competente; sin
embargo, la parte accionada en este asunto, opone la falta de cualidad
del actor, por cuanto considera que el mismo no detenta de tal poder,
puesto que “el poder que le confiere la ciudadana NOUHADE NEIME DE
BOUDIAB, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de
identidad Nº 7.563.957, casada, actualmente viuda, no fue conferido
con las formalidades de ley, es decir, se señala como casada y por
ninguna parte se evidencia que su difunto cónyuge autoriza dicha
disposición” (sic). Con respecto a este particular, es menester tener
claro que partiendo de los principios de la buena fe con la que una
persona ha de actuar en asuntos de trámites legales, podría la
ciudadana NOUHADE NEIME DE BOUDIAB, a la buena liz del acto,
conferir poder alguno al ciudadano AIMAN BOUDUAB, aun cuando por
omisión del Notario Público al no verificar que la otorgante es de estado
civil casada y que para otorgar dicho poder se debió contar con el
consentimiento de ambos cónyuges por tratarse de un Poder de
Disposición, se vislumbra que de manera intrínseca lo que la otorgante
buscó siempre fue proteger los intereses generales de sus bienes, tal
cual como se cita textualmente en dicho instrumento lo siguiente:
…(Omissis)…
Visto lo antes transcrito, y observando que del instrumento poder se
desprende la facultad cualitativa de representar los intereses de la
otorgante en su totalidad; se debe concluir que la misma, partiendo del
hecho de actuar con buena fe; a juicio de quien aquí decide, esta no
actuó con ánimo de lesionar de manera alguna cualesquiera de los
patrimonios que se hayan adquirido por causa de los efectos reales del
matrimonio; al contrario de esto, se puede inferir que la parte
demandante actúa con estricto apego al decoro y con las cualidades de
un buen paterfamily al buscar con esta demanda de una u otra forma
la protección de dicho bien; y lejos esto de relacionarse con lo que se
busca resolver en este asunto como lo es el desalojo de local comercial,
lo que la parte accionada opone en esta oportunidad alusivo a la falta
de cualidad del actor no debe considerarse operante en este juicio; por
cuanto, al razonarse operativa la buena fe de la demandante al conferir
poder al ciudadano AIMAN BOUDUAB, y éste a su vez a los
profesionales del derecho ORLANDO PINTO APONTE, OREL JOSE
ZAPATA PINTO, ORELYS MARIANA PINTO ZAPATA, Y JESÚS MANUEL
LÓPEZ BRIZUELA mediante acto de sustitución de poder
respectivamente notariado, inserto bajo el nº 74, Tomo: 21, de fecha 15
de mayo del año 1.992, quedan los prenombrados, a todo evento, como
detentores de la cualidad para representar en juicio a la parte
interesada de este asunto; por ende, sin ánimos de contrariar principio
legal alguno alegado por las partes, queda resuelto lo explanado in
extenso por este juzgado sobre este punto previo. Así se resuelve. –
En este mismo orden de ideas, nos adentramos al tema decidendum
del caso de marras, distinguiendo para ello, que estamos ante una
demanda de Desalojo de Local Comercial fundamentada en los literales
“a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
tramitada por el procedimiento oral establecido en los artículos 859 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil, que textualmente expresa:
…(Omissis)…
Respecto a las causales alegadas por la parte demandante, se observa
que el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deRegulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
establece que:
…(Omissis)…
Ahora bien, de la norma supra transcrita se pueden evidenciar los
supuestos legales necesarios para la procedencia de la acción de
desalojo conforme a las causales alegadas por la demandante; esto es:
1º-Demostrar el hecho de que el arrendatario ha dejado de pagar el
canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades
consecutivas, y 2º-Demostrar el hecho de que el arrendatario
incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden
conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las
normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de
Condominio.
Las normas transcritas, dan fundamento a la existencia de la figura del
contrato de arrendamiento y la posibilidad de Desalojo, en virtud de lo
contemplado en los literales “a”, e “i” del artículo 40 del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, para lo cual debe demostrarse la
obligación de pago de canon de arrendamiento, al dejar insolutas dos
(2) mensualidades consecutivas; lo cual de seguidas procede esta
juzgadora a analizar, de la siguiente manera:
En primer lugar, es importante hacer alusión a la existencia de la
relación arrendaticia entre las partes, teniéndose que éste hecho quedó
demostrado con los documentos contentivos del contrato de
arrendamiento que en copia simple se anexaron al libelo de demanda y
que al no haber sido tachado de falso ni impugnado se tiene por
reconocido y se tiene por cierta la relación arrendaticia suscrita entre
las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código
de Procedimiento Civil y 1.355, 1.356, 1.357, 1.359, 1.360, y 1.384 del
Código Civil.
También es un hecho aceptado por las partes, que la posesión
arrendaticia del local por la demandada data desde el año 2004, así
como también consta a los autos, que el presente contrato suscrito entre
las partes, se encuentra vigente, tal como así lo ha hecho saber la parte
actora en su escrito libelar del que de manera intrínseca se desprende
lo establecido en la cláusula segunda del mencionado contrato que
establece lo siguiente:
…(Omissis)…
Visto así, cabe indicar que “la relación arrendaticia” para Guillermo
Cabanellas en su Diccionario Enciclopedia de Derecho Usual, Tomo V,
la define como “todo vínculo de derecho entre dos o más personas, o
entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal, con
trascendencia en el ordenamiento vigente”, es decir, que es la conexión
existente entre el arrendador, arrendatario y los demás elementos
conexos que originan la existencia de una unión perfecta.
Mientras que el arrendamiento, está definido en el artículo 1.579 del
Código Civil, el cual establece:
…(Omissis)…
Como se puede observar, el arrendamiento y la relación arrendaticia no
pueden ser considerados sinónimos, pues, la relación arrendaticia nace
por la manifestación de voluntad extendida en un contrato de
arrendamiento por parte del “arrendador y arrendatario”; en este
sentido, queda totalmente claro que a la luz de lo explanado por las
partes, existe una relación arrendaticia que conlleva en este caso, a las
partes, al cabal cumplimiento de los acuerdos establecidos en lasrespectivas cláusulas del mencionado contrato de arrendamiento. Así
se aprecia. –
En el caso de autos, ciertamente quedó demostrada que la relación
arrendaticia ha permanecido en el tiempo por más de quince años, tal y
como se desprende de modo taxativo de los alegatos de las partes y las
copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas
desde el año 2004 y de manera consecutiva renovado hasta el año
2017, siendo éste el último contrato celebrado entre las partes en el que
quedó estipulado el último acuerdo sobre el incremento del canon,
quedando pactado a pagar un canon de Ochenta y Nueve Mil Bolívares
(89.000,00Bs), valorados y analizados por esta sentenciadora, sin
embargo, siendo que dicha relación contractual se formó por la
celebración de un contrato a tiempo determinado. Y así se declara.-
En este mismo orden de ideas, ya establecida la relación arrendaticia
existente entre las partes; este juzgado pasa de inmediato a
pronunciarse con respecto a lo que la parte actora en su escrito libelar
alega relacionado a la ilegitimidad del procedimiento del consignación
de cánones de arrendamiento llevado por ante el Tribunal Tercero de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San
Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción
Judicial del Estado Cojedes, por incumplimiento de la obligación de la
parte demandada de suministrar los gastos de traslado del alguacil por
ante dicho tribunal, en el cual se lleva el procedimiento de consignación
de Canon de Arrendamiento solicitado por la parte demandada de este
asunto, cuando de manera textual arguyó las siguientes aseveraciones:
[Que] “el tiempo transcurrido desde la primera consignación en fecha
25-03-2019, al 12-07-2019. No consta en autos que la parte solicitante
le haya suministrado al ciudadano alguacil del tribunal, los gastos
para su traslado en la dirección indicada para proceder a la
notificación de LA ARRENDADORA, carga esta que debe asumir, dentro
de los TREINTA (30) días continuos siguientes a la primera
consignación.” (sic)… [Que] “la parte demandada no cumplió con la
obligación de suministrar los gastos de traslado del ciudadano
Alguacil, dentro de los TREINTA (30) días siguientes a la primera
consignación, y con estricto apego a la doctrina que se expone en
sentencia que se cita, auto del Tribunal de fecha 15-03-2019, conforme
al cual le indica al consignante.” … que debe proveer al alguacil del
Tribunal los gastos relativos a sus traslado a la dirección que deba
practicar la citación ordenada…” (sic)…
Con respecto a esto, la parte demandada de auto en su escrito de
contestación de la demanda hace alusión a lo arriba mencionado,
evidenciándose de la copia certificada de actuaciones que conforman el
expediente de Consignación de Canon de Arrendamiento signado con el
número S-2748-2019 traída a los autos por la parte demandada en la
oportunidad respectiva para dar contestación a la demanda, que el
referido tribunal dejó constancia mediante auto de fecha treinta (30) de
abril del año 2019, del que se desprende lo siguiente:
…(Omissis)…
Aunado a esto, se constata que el mencionado Tribunal, una vez
consignados los emolumentos respectivos para la obtención de las
debidas copias, cumplió con las demás formalidades procesales
atinetes al proceso, como lo es: la Boleta de Notificación a la parte
beneficiaria y demás afines; dejándose entrever de esta manera que la
parte demandada no incumplió con tal obligación, tal como la parte
demandante así lo ha querido hacer notar a esta juzgadora; siendo
esto así, quien aquí suscribe; observa además, que la ciudadanaNouhadeNeime de BoudDiab, parte actora de esta litis, en fecha tres
(03) de enero del año 2020 consignó ante el mencionado Tribunal,
diligencia mediante la cual presentó Notificación dirigida a la
ciudadana Freysa del Carmen Rivas Arias, demandada de autos.
Ahora bien, estudiado esto, y en atención a lo alegado por la parte
actora al fundamentar su alegato en el primer aparte del artículo 53 de
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede esta juzgadora
considerar lo argumentado como alegato fundado en derecho, puesto
que no puede ser atribuible a las partes la omisión de alguna actuación
que ha debido ser ejecutada de manera eficaz y en su debido momento
por el órgano regular; en este caso del referido Tribunal. Además de
esto, se evidencia claramente que la parte beneficiaria, quien detenta la
cualidad de demandante en este asunto particular, al impulsar el
proceso de una u otra forma en el referido procedimiento de
consignación, actuando mediante diligencia supra mencionada, se deja
percibir que la misma estaba a derecho y conocimiento del respectivo
procedimiento de consignación. Así se observa. –
Esclarecido como ha quedado lo anterior, y siguiendo con lo alegado
por la parte demandante en este juicio, se trae a tapete de este asunto
lo afirmado por la misma al mencionar lo siguiente: [Que] “la
representación de la abogada GILIAN SALAZAR, en el procedimiento
consignatorio, cesó el día 07-01-2020; no obstante, mediante
diligencias del 05-11-2020, consigna el mes de noviembre de 2020 y el
07-12-2020, consigna el mes de diciembre 2020.” (sic)… [Que] “ambas
consignaciones no son legítimas por haberlas efectuado la referida
abogado sin tener la representación que se atribuye, ya que la misma
cesó el 07-01-2020, tal como precedentemente se indicó.” (sic).. para
pronunciarse sobre tales pretextos, queda claro para quien aquí
suscribe que la parte actora quiso de forma expresa hacer de la
consideración de este tribunal que una vez conferido el poder
debidamente notariado, otorgado por la ciudadana FREISA DEL
CARMEN RIVAS ARIAS a la profesional del derecho, abogado GILIAN
SALAZAR, debió operar el cese de sus funciones como apoderada
judicial al verificarse la existencia de otro instrumento poder otorgado
posteriormente a los abogados, EMMA PIERINA GARCÍA SOSA, JESUS
MANUEL MORALES SÁNCHEZ, y OLIS AYARIS FARIAS VILLARROEL;
visto así, pasa esta juzgadora a observar el criterio jurisprudencial
emitido por el más alto Tribunal de nuestra república, cuando
determinó lo siguiente:
…(Omissis)…
Bajo esta perspectiva, verificado el contenido de las facultades
conferidas el 13 de febrero de 2019, por la demandada FREISA DEL
CARMEN RIVAS ARIAS., a las abogados GEISA VIRGINIA QUINTERO
SALAZAR y GILIAN SALAZAR., en el poder que obra inserto a los folios
29 y 30 del expediente respectivo, que aun cuando fue calificado de
“ESPECIAL” (sic), ostenta carácter de poder general por cuanto fue
otorgado entre otras, “…para que conjunta o separadamente
representen y sostengan mis derechos e intereses en todos los asuntos
judiciales, administrativos y extrajudiciales en que esté involucrado,
ante los órganos jurisdiccionales, el Ministerio Público y los órganos
policiales auxiliares y muy especialmente para que me representen
ante el Ministerios del Poder Popular Para el Comercio, Dirección de
Arrendamiento, para el uso Comercial; para que actúen en mi nombre
en todos los procesos respectivos…” (sic); así como para “demandar,
desistir de la demanda, promover pruebas y oponer excepciones y
defensas, asistir a la audiencia de conciliación con plenarepresentación de mi persona, pudiendo conciliar o no y celebrar
acuerdos preparatorios, recibir cantidades de dinero y expedir recibos
en mi nombre, representarme en la audiencia de debate oral y público,
solicitar el auxilio judicial, darse en mi nombre por citadas o
notificadas, sustituir el presente poder en abogado o abogados de su
confianza,...” (sic). Así se observa. –
Del análisis de cognición efectuado al instrumento poder en cuestión,
así como del criterio jurisprudencial supra citado, el cual, además de
ser reiterado, es íntegramente compartido por este Tribunal, y acogido
para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la
jurisprudencia, conforme así lo dispone el artículo 321 del Código de
Procedimiento Civil; y de sus postulados se colige de manera análoga a
la misma, que la presentación de un nuevo poder especial, pero amplio
y suficiente en cuanto a derecho de fecha posterior, no produce el efecto
de revocar tácitamente el poder para todos los juicios o asuntos,
conferido y presentado en juicio con anterioridad, que acredite la
representación de otro u otros apoderados en el mismo, ya que como
bien así lo dejó establecido la prenombrada Sala de nuestro máximo
ente administrador de justicia, la locución “para el mismo juicio” (sic),
debe entenderse como el poder conferido para determinado asunto
particular y no al general que pueda concederse para todos los asuntos
judiciales; por consiguiente, para que se origine la revocatoria tácita del
poder judicial otorgado con anterioridad a las abogados GEISA
VIRGINIA QUINTERO SALAZAR y GILIAN SALAZAR, y hecho valer en
juicio por algún abogado, establecida en el artículo 165, numeral 5º del
Código de Procedimiento Civil, la presentación de ese otro apoderado o
apoderados, debió efectuarse con fundamento a un poder especial
otorgado con posterioridad, para ese determinado juicio en que se
quiere hacer valer, y no un poder general para todos los juicios o
asuntos; tal como se evidencia en el caso de marras.
Al hilo de lo establecido por la norma y ratificado por este Tribunal, así
como de los alegatos hechos por la parte actora al considerar
insolvencia de pago de dos (02) meses por motivo de canon de
arrendamiento, aun cuando se verifica de la consignación de los
mismos por parte de la arrendataria, representada de las apoderadas
ya descritas; este juzgado, debe en observancia de lo supra normado,
dar por desvirtuada tal afirmación, y en contravención de tal
aseveración, dar por consignados de forma legal los mencionados
cánones de pago de los referidos meses por la parte accionante, tal
como se observa en el procedimiento de Consignación de Cánones de
Arrendamiento descrito con anterioridad, y hecho valer por esta
juzgadora como documento público capaz de dar por demostrado el
hecho de que existe la respectiva solvencia de los cánones aludidos
como insolventes por la parte actora. Así se establece. –
En este mismo sentido, y con ánimos de traer a colación lo alusivo a lo
que la parte actora ha alegado acerca de la insolvencia de pago de
cánones de arrendamiento ab initio de este juicio, fundamentando tal
alegato en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial, para lo cual partiendo de su posición interpretativa
tanto de la norma como del actuar lógico de las acciones celebradas
intuito personae, se debe hacer inferencia al actuar procedimental de
las partes sobre este juicio, aflorando para tal efecto que, la carga de la
prueba para desvirtuar lo alegado y probado en autos por la parte
demandante correspondía en su momento a la parte demandada; pues,
ésta debió dar por demostrado, y en tal caso desvirtuar a su favor quelo alegado y probado hasta el momento por la parte accionante es falso;
caso contrario de lo ocurrido en el caso de marras, pues si bien es
notorio que la parte demandante alega fehacientemente la insolvencia
de pago de cánones de arrendamiento por parte de la ciudadana Freisa
Rivas, demandada de autos; también es cierto que la precitada en el
momento procesal correspondiente no aportó medio probatorio que
desmintiera de algún modo la alegada insolvencia de pago de canon,
observándose además, que de las pruebas aportadas por la accionante
se logra verificar que anexo a la documental marcada con la letra “C”
rielan copias certificadas de diligencias de consignación de pago solo
de los meses: marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2019, y de los
meses noviembre y diciembre del año 2020, de lo cual se puede
verificar que existe un lapso de tiempo de insolvencia, entiéndase para
tal consideración los meses: agosto, septiembre, octubre, noviembre y
diciembre del año 2019, y los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo,
junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2020 respectivamente,
durante el cual no se evidencia el pago de las consignaciones que
debieron ser formalizadas en el respectivo procedimiento; lo que a
consideración de esta juzgadora, y partiendo de las máximas de
experiencias de las cuales se ha de valer la misma, se debe dar por
configurada la causal de desalojo establecida en el literal “a” del
articulo 40 eiusdem, teniéndose por insolutos los pagos de cánones de
los meses antes descritos; lo que propicia a dar por reconocido y
ajustado a derecho lo argüido por la parte demandante atinente a este
particular. Así se declara.-
Despejados como han sido las anteriores consideraciones planteadas
por la parte demandante; y resueltas las mismas por este Tribunal;
quien aquí decide, pasa de seguidas a tratar sobre lo que en apego a
los preceptos y principios fundamentales establecidos en la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en aras de
garantizar el Debido Proceso, la Tutela Judicial Efectiva, Simplicidad,
Uniformidad, Eficacia, y el Derecho a la Defensa, todo ello contemplado
en los artículos 2, 26, 49, 51 y 257 eiusdem; debe acogerse al principio
de la Buena fe Procesal y en acatamiento de lo estatuido en los
artículos 12 y 17 del Código de Procedimiento Civil, trae a manifiesto de
este asunto, lo atinente al derecho de cumplimiento de obligaciones
emergido en su respectivo momento, cuando la parte demandante de
este juicio, a título personal consignó como anexo al escrito de
contestación una Notificación de Prórroga Legal junto al legajo de
copias certificadas que conforman el expediente de consignaciones
distinguido con el Nº S-2748-2019 tantas veces mencionado, llevado
por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y
Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes;
notificación esta mediante la cual se ilustra lo siguiente, cita textual:
…(Omissis)…
Observando de manera clara lo antes aludido, y verificándose que es
del conocimiento de ambas partes la referida Notificación existente en
el mencionado expediente de consignaciones, promovido inclusive en
éste mismo expediente como parte del conglomerado de pruebas
documentales presentadas por la parte demandada, tenido y valorado
éste como documento público, y sin la intención de restar el debido
mérito a lo que se pretende con la referida actuación, es de suma
importancia para este juzgado sentar las bases de su decisión
considerando que en materia de contratos de arrendamientos,
especialmente los de tiempo indeterminado, como se ha dado en estecaso en concreto, no resulta procedente la aplicabilidad de la figura de
la Prórroga Legal Arrendaticia, puesto que la misma sólo opera cuando
el contrato celebrado entre las partes es a tiempo determinado. En este
caso particular se logra evidenciar el surgimiento legal de una tácita
reconducción en vista de que una vez vencido el lapso de tiempo
establecido para la vigencia del último contrato celebrado en el año
2017 entre las partes, éste no se renovó, y aun así la arrendataria
permaneció en ocupación de dicho bien de manera progresiva, lo que
da pie a esta juzgadora a considerar procedente la acción de desalojo
tal y como así lo ha demandado la parte accionante en este juicio en
obediencia a los extremos de ley establecidos en la norma reguladora
de la materia arrendaticia como lo es el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial, teniéndose por verificado, de igual modo que, la parte
accionada incurrió en el incumplimiento de la cláusula Quinta del
contrato celebrado entre las partes y de todo aquel acuerdo establecido
que de manera conexa en el referido contrato conlleve al incumplimiento
de algunas de las obligaciones nacidas del mismo; siendo esto
claramente motivo suficiente para dictaminar el desalojo del
establecimiento comercial fundado en el literal “i” del artículo 40
eiusdem. Así se declara. -
Por todos los preceptos legales relajados en este asunto, así como del
esclarecimiento ajustado a derecho de cada alegato traído por la parte
actora en este caso, corresponde a esta juzgadora, obrando según su
prudente arbitrio, analizando lo más equitativa y racionalmente, en
obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo
alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las
atribuciones que le impone la ley al juez, pues, éste tiene por norte
descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de
procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las
normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo
alegado y probado en autos y siendo que existen motivos
suficientemente notorios, tal como de manera fehaciente se ha logrado
extraer del acervo probatorio esgrimido en este asunto por las partes, y
partiendo del principio de la inquisición de la verdad procesal, así como
del principio de inmutabilidad de las obligaciones recíprocas entre las
partes, verificado oportunamente por quien aquí suscribe, lejos de
configurar una falsa suposición legal, y al observar la existencia de
indicios de relevancia probatoria para este caso, se debe concluir que
la acción de desalojo bajo estudio, debe operar tal como lo ha solicitado
la parte interesada en su respectiva demanda. Así se decide. –
Ahora bien, por cuanto, con la promulgación de la ley especial en la
materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes
intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho
de defensa y la debida celeridad procesal con la que ha de operarse
oportunamente, pasa esta juzgadora a decidir bajo el amparo de una
ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de
las partes involucradas, tomando en consideración los actuales
principios que fundamentan el sistema social de derecho y que
persiguen hacer efectiva la justicia. Es por ello que, inevitablemente se
debe declarar CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada,
conforme a las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará
establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la
presente sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo
243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina ésta
operadora del sistema de justicia. -Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado
Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario
de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando
Justicia en nombre de las ciudadanas y ciudadanos de la República
Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley,
conforme a derecho, declara: Primero: CON LUGAR la demanda de
Desalojo de Local Comercial, intentada por el Abogado Orlando Pinto
aponte, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.044.352, inscrito en el
inpreabogado bajo el Nº 19.131, en su carácter de Apoderado Judicial
de la ciudadana NOUHADE NEIME DE BOUDIAB, venezolana, mayor
de edad, titular de la identidad Nº V- 7.563.957, en contra de la
ciudadana FREISA DEL CARMEN RIVAS ARIAS, venezolana, mayor de
edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.872.564, domiciliada en
San Carlos Estado Cojedes. Segundo: Se condena a la ciudadana
FREISA DEL CARMEN RIVAS ARIAS, venezolana, mayor de edad,
titular de la cédula de identidad Nº V-10.872.564 a Desalojar el bien
inmueble constituido por un local comercial distinguido con el número 7-
E, pasillo Nº 4 del centro comercial Mi Mercado, ubicado en la calle
Alegría entre Av. Ricaurte y calle Federación de esta ciudad de San
Carlos, Estado Cojedes. Tercero:Se condena en costas a la ciudadana
FREISA DEL CARMEN RIVAS ARIAS, antes mencionada, por haber sido
vencida totalmente en la presente causa, de conformidad con lo
establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”
Este tribunal considera prudente a los fines de motivar la presente
sentencia traer a colaciónlo previsto en el artículo 12 de la norma procesal, el
cual nos contempla:
Artículo 12. Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que
procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe
atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con
arreglo a la equidad. Debe tenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder
sacar elementos de convicción fuera de estos, ni cumplir excepciones o
argumentos de hecho no aleados ni probados. El Juez puede fundar su decisión
en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia
común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad,
ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de
las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la
verdad y de la buena fe…”
Atendiendo lo previsto en el referido artículo, corresponde a esta
Juzgadora determinar si la decisión Definitiva de fecha 03 de Marzo de 2023,
dictada por el A quo, en la cual declaró CON LUGAR la pretensión de
DESALOJO incoada por el abogado Orlando Pinto Aponte IPSA Nº 19.131, en
su carácter de apoderado judicial de la ciudadana NOUHADE NEIME DE
BOUDIAB, contra la ciudadana FREISA DEL CARMEN RIVAS ARIAS,
identificadas en autos, está o no conforme a derecho y para ello se estableció
los hechos, ahora pasaremos a la subsunción de éstos dentro de la normativalegal aplicable a la solución del caso, y la conclusión que arroje esta actividad
lógica intelectual y en base al resultado de ello, emitir el pronunciamiento sobre
el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia recurrida, y a tales
fines, teniendo como base lo expuesto por la actora, en la cual alegó como
fundamento de la acción de DESALOJO, del local comercial, situado en el
pasillo Nº 04 local 7-E del centro comercial en la Av. Ricaurte de esta ciudad de
San Carlos- Estado Cojedes.
La parte demandante expresa en su libelo, “que inicio la relación
arrendaticia con la ciudadana Freisa del Carmen Rivas Arias, suscribiendo un
contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, sobre el local comercial arriba
mencionado, el cual fue celebrado por el lapso de un (01) año, iniciando en fecha
10 de diciembre de 2004, quedando bajo convenio entre las partes según la
CLAUSULA SEGUNDA del contrato que las partes convinieron expresamente que
si no había convenido por escrito de no renovaría el contrato, pues este se
renovaba automáticamente por igual periodo es decir un(01) año. Queexiste en la
pruebas valoradas por este Juzgado, que en el asunto llevado por consignación,
que fue presentado una comunicación por parte de la demándate a la presente
fecha ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no prorrogar,
por tanto dicho contrato se mantiene vigente, también expreso que en razón de la
ilegitimidad de las consignaciones hechas ante el tribunal tercero de municipio
San Carlos, Rómulo, Gallegos, Tinaco y Lima Blanco, expediente Nº 2748-2019,
las mismas no surten el efecto liberar a la arrendataria de la obligación de pago
delos canon de arrendamiento tal comose lo exige los articulo 1.579 y 1.592,
ordinal b del código Civil, por lo tanto la arrendataria demandada se encuentra
insolvente, con los canon de arrendamiento y ademásdel incumplimiento de la
obligación del pago del fisco derivado del 12% de iva, incurre en causal de
desalojo, y es por lo que procede a demandar el Desalojo conforme al artículo 40
literales “a”, e “i” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación
de Arrendamiento Inmobiliarios para el uso comercial”.
Así mismo, la parte demandada en su escrito de contestación alego:
“que, niega haber dejado de cancelar dos (2) cánones de arrendamiento del local
Comercial, siendo que hasta la fecha se encuentra solvente con dichas
cancelaciones, alegando que ha realizado depósitos y transferencias en el
expediente Nº S-2748, expediente contentivo de consignaciones, y que realizo
todas las diligencias para que en la oportunidad legal se realizara la notificación
al beneficiario, en ningún momento opero negligencia”.Desprendiendo los alegatos de las partes inmersas, es prudente
verificar de las pruebas presentadas en su oportunidad legal, que convicción
aportaron en el presente juicio, en atención a la presente Litis, fundamentado
en el artículo 40 literales “a”, e “i”, de la Ley de Regulación de Arrendamiento
Inmobiliario para uso Comercial.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento
establecido para dictar la Sentencia, examinar en primer lugar, si durante la
pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director, si aplico
adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento
durante el desarrollo de dicho proceso, para que, una vez determinada la
regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el
mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de La Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 40.418 de fecha 23 de
mayo de 2014, establece las causales taxativas para el desalojo de inmuebles
destinados al uso comercial, por tanto, cuando el arrendador pretenda
demandar al arrendatario de ésta especie de inmuebles, por supuestos de
hecho diferentes a las señaladas en el citado Decreto, como por ejemplo, en
caso de perecimiento de la cosa arrendada previsto en el artículo 1598 del
Código Civil, debe acudir a la acción resolutoria de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 1167 eiusdem. Así mismo, queda incólume la facultad
que le asiste al arrendador para demandar el cumplimiento del contrato de
arrendamiento y en ambos casos, los daños y perjuicios que se hubieren
ocasionado.
En este orden de ideas, la acción de la parte actora se fundamenta en
el artículo 40 del referido Decreto, literales “a” e “i” la cual establece las
siguientes causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento
y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
En relación a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento
consecutivos, esto trae por consecuencia que, el arrendatario siempre podrá
atrasarse en el pago de una pensión de arrendamiento e incluso más, siempre
y cuando no fueren consecutivas y, a lo sumo el arrendador podrá demandarlo
por cobro de los cánones de arrendamiento insolutos.
i.- Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le
corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/olas Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de
Condominio”.
En lo que respecta a las obligaciones, que le corresponden conforme a la ley,
las mismas se encuentran señaladas en el artículo 1.592 del código Civil
venezolano, que dispone que el arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el
uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda
presumirse, según las circunstancias. 2ºDebe pagar la pensión de
arrendamiento en los términos convenidos. Por lo que respecta a las
obligaciones que le corresponden conforme al contrato, el artículo 1.159 del
Código Civil, dispone que los contratos tengan fuerza de ley entre las partes,
por tanto, el incumplimiento de cualquiera de sus estipulaciones acarrea el
desalojo. Y por último, en lo que respecta a las obligaciones que le impone el
documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de
Administración de Condominio”, éstos no son vinculantes para los
arrendatarios, sino para los propietarios de los inmuebles, quienes deberán
adecuar los contratos de arrendamiento a las reglas previstas en los
documentos de condominio o en las Normas dictadas por el “Comité Paritario
de Administración de Condominio.
La doctrina sostiene, que El Desalojo arrendaticio no es más que
aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a
poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo
indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado
en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.
Por su parte el artículo 1.354 del Código Civil dispone: “Quien pida la
ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido
libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la
extinción de su obligación”.
Las normativas antes citadas establecen, lo que la doctrina gusta
llamar, la distribución de la carga de la prueba, por lo que las partes tienen la
carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, es decir, la parte
actora, debe probar la obligación del demandado, esto es, señalar los cánones
de arrendamientos no pagados por el arrendatario y la parte demandada, debe
por su parte probar el pago de dichos cánones de arrendamiento.Ahora bien, en atención a lo expuesto por la parte actora en cuanto a
la pretensión de Desalojo por las causales “a” e “i” accionada en autos, alega
que las consignaciones fueron ilegitimas ya que no se cumplió a cabalidad el
procedimiento y la notificación a la arrendadora ciudadana NOUHADE NEIME
DE BOU DIAD, así mismo se desprende que la demandada, en resistencia a la
pretensión de la parte actora, alega que se encuentra solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento, alegando el depósito de los mismos, en el
expediente de consignaciones y cumpliendo cabalmente con lo estipulado en la
ley, en cuanto a su procedimiento, efectuando todas las diligencias pertinentes
para su notificación y pagos de cañones.
tomando en cuenta lo anterior, el primer elemento para analizar en la
presente demanda de desalojo es “la falta de pago de los cánones de
arrendamiento” establecida en el literal “a” del artículo 40 del decreto con
Rango Valor y Fuerza de La Ley para Regulación del Arrendamientos
Inmobiliario para el Uso Comercial, a este respecto alega la parte demandante
en su escrito libelar lo siguiente: “…con las consignaciones hechas por la
ciudadana Freisa del Carmen Rivas Arias, en el expediente Nº S-2748-2019,
llevados por el tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de
los municipios San Carlos, RómuloGallegos, Tinaco y Lima Blanco, observamos la
ilegitimidad de las consignaciones por las razones precedentemente señaladas.
En efecto, evidencia de dicho expediente el incumplimiento de la carga procesal
de suministrar al alguacil los gastos necesarios para el traslado a la dirección
indicada dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la primera
consignación…”
desde este mismo orden de ideas, en cuanto a la ilegitimidad de las
consignaciones, en virtud del incumplimiento alegado por la parte actora,
mediante el cual, expresa que en el procedimiento de consignación no fue
practicada la notificación a la ciudadana: NOUHADE NEIME DE BOUDIAD,
indicando que“… el tiempo transcurrido desde la primera consignación en fecha
25-03-2019 al 12-07-2019, no consta en autos que la parte solicitante le haya
suministrado al ciudadano alguacil del tribunal, los gastos para su traslado en
la dirección indicada para proceder a la notificación de la arrendadora, carga
esta que debe asumir dentro de los treinta (30) días continuos siguientes a la
primera consignación.”
Con respecto al procedimiento por Consignaciones esta juzgadora realiza
las siguientes acotaciones; cuando el inquilino (Arrendatario) desea ponerse aldía en el cumplimiento de su principal obligación contractual, a saber, el pago
de los cánones de arrendamientos y el propietario del inmueble no desea
recibirle los pagos o simplemente se desconoce su paradero, deberá acudir al
procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, previsto y sancionado en los
artículos 51 al 57, ambos inclusive de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El procedimiento, solo es aplicable al caso de los Locales Comerciales, no
a las viviendas. La consignación inquilinaria, es una actuación no jurisdiccional
ya que no tiene partes en sentido estricto (el arrendatario no es demandante,
como tampoco el arrendador resulta demandado). No hay controversia, sino
una declaración de voluntad autorizada por el Estado (representado por el
Juzgado competente) para que el inquilino ejerza el derecho de consignación del
canon arrendaticio, orientada la misma a extinguir su relación de deudor
arrendaticio en lo que comprende el deber de pago en cuanto al tiempo
adeudado, según lo pactado.
Si bien es cierto, que la norma nos ha provisto, la solución en los casos
de no poder o no tener la posibilidad de hacer la entrega de los cánones de
arredramientos, es necesario precisar, al respecto, que para el momento en que
se inició el proceso de consignaciones arrendaticias- cursantes en el expediente
signado con el No. 2748-2019, según nomenclatura del Tribual Tercero de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos, y
Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco, ya se encontraba en vigencia el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento
Inmobiliario para elUso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela N° 40.418. Del 23 de mayo de 2014, en
cuyo artículo 27, estableció textualmente lo siguiente:
“Artículo 27: El pago del canon de arrendamiento se efectuará en
una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no
podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser
establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el
arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago,
participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de
las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables
al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá
consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto
pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competenteen materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso
comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del
arrendador”.
En aplicación, a lo antes señalado es prudente inferir un extracto de la
sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en
sentencia con ponencia del Magistrado Ivan Darío Bastardo Flores en el
expediente AA20-C-2017-000361, en fecha julio del año 2017, expreso al
respecto lo siguiente:
OMISSIS…
Se precisa oportuno dada la importancia que supone para el sano
desenvolvimiento de las relaciones contractuales en materia de
arrendamiento de locales de uso comercial, reiterar el criterio
establecido en el fallo proferido por este Tribunal Supremo de Justicia,
a través de sentencia N° 1004, emanada de la Sala Político
Administrativa, infra transcrita, la cual en fecha 13 de agosto de
2015, en sintonía con la realidad presentada dado que ciertamente no
se ha instrumentado el órgano administrativo a que se refiere el
artículo 27 de la ley vigente, antes transcrito, en lo concerniente al
pago de los cánones de arrendamiento de locales comerciales en
aquellos casos en que propietarios o arrendadores se nieguen a recibir
el alquiler que el órgano encargado de recibir las consignaciones por
pensión de alquileres, son las Oficinas de Control de Consignaciones
de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los circuitos judiciales
civiles, mercantiles y del tránsito; en caso de que dicha oficina no esté
creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la
consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de
Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se
encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil,
Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de
arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el
aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las
consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso
comercial.
El fallo en cuestión señala:
“…Conforme a lo precedentemente transcrito, corresponderá al
organismo competente en materia de arrendamientos de
inmuebles destinados al uso comercial y de acuerdo con lo
previsto en los artículos 5 y 27 del referido cuerpo normativo,
es decir, al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, con
asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de
los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el
procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias
en aquellos casos en que el arrendatario no pudiese efectuar el
pago del canon de arrendamiento por causas imputables al
arrendador.Sin embargo, observa esta Sala que no consta que el aludido
Ministerio haya creado la cuenta, a los fines de recibir las
cantidades de dinero que los arrendatarios pongan a
disposición de los arrendadores con el fin de cumplir con el
pago de los cánones de arrendamiento correspondientes.
Ahora bien, previo a la promulgación del Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos
Inmobiliarios para el Uso Comercial, la Sala Plena de este
Tribunal Supremo de Justicia dictó la Resolución N° 2011-
0051, del 26 de octubre de 2011, publicada en la Gaceta
Judicial N° 13 del 5 de marzo de 2012, mediante la cual creó
los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito a
nivel nacional, estableció en su artículo 21 lo siguiente:
(…Omissis…)
De conformidad con la disposición citada, los Circuitos
Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito cuentan con una
Oficina de Control de Consignaciones (OCC) la cual está
encargada de llevar el control contable de los movimientos de
dinero de los tribunales.
Asimismo, observa esta Sala que la referida Resolución
establece la posibilidad de crear una Oficina de Control de
Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) la
cual recibirá las cantidades de dinero producto de las
relaciones arrendaticias.
Así, visto que no consta que el Ministerio del Poder Popular
para el Comercio, haya creado la cuenta a fin de recibir la
consignación de los cánones de arrendamiento por parte de los
arrendatarios de locales con uso comercial y en aras de la
protección del derecho a la tutela judicial efectiva y a la
celeridad procesal, debe la Sala concluir que, sean las Oficinas
de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios
(OCCAI), las que reciban las consignaciones de cánones de
arrendamiento correspondientes a las relaciones
arrendaticias; en caso de que dicha oficina no esté creada en
la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la
consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de
Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio
donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito
Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las
consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la
localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio
cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de
los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial”.
(Resaltados de la Sala).
La sentencia que antecede, señala que de acuerdo con lo establecido
en la vigente Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial N° 40.418, del 23 de
mayo de 2014, el pago por consignaciones debe realizarse a través de
una cuenta que creará el Ministerio del Poder Popular para el
Comercio con asistencia de la Superintendencia de Precios Justos
(SUNDDE); sin embargo, mientras se cree la cuenta correspondientegenerada con la promulgación de este cuerpo normativo, el fallo en
cuestión de cara a la realidad planteada y en función de la justicia,
reconoce que los inquilinos podrían realizar sus pagos a través de las
Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos
Inmobiliarios (OCCAI), sino hubiere sido creado a través de las
Oficinas de Control de Consignaciones (OCC), y si estas no estuvieren
creadas, los Tribunales de Municipio, dependientes del Poder Judicial.
Con base a todos los argumentos precedentemente expuestos, y en
consideración con lo dispuesto en fallo de esta Sala N° RC-402, de
fecha 21 de junio de 2017, expediente N° 2017-054, caso: JOAO
PAULO FREITAS GONCALVEZ contra MUEBLES CAMILA, C.A., bajo la
ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vázquez, en caso
análogo al presente, concluye esta Sala de Casación Civil del Tribunal
Supremo de Justicia, que la recurrida, determinó asertivamente que la
demandada formalizante, no dio cabal cumplimiento a la obligación de
pagar al arrendador las pensiones por concepto de alquiler a plazo
vencido, siendo que lejos de dejar de aplicar una norma vigente y
haber aplicado una disposición legal que resultó derogada, tal como
denuncia, la realidad fáctica es que ante la demora en la
instrumentalización prevista en el precitado artículo 27 del texto legal
vigente, los tribunales de municipio se mantuvieron recibiendo dichas
consignaciones –sin interrupción-; cuestión esta última que el
formalizante en modo alguno combate.
Por consiguiente, estima esta Máxima Jurisdicción considerar
acertado el razonamiento proferido por el ad quem, mediante el cual
consideró que el arrendatario se encontraba habilitado para cancelar
los cánones a través de los Tribunales de Municipio de la localidad
donde se encontraba ubicado el bien inmueble en litigo, lo cual –según
afirma el tribunal superior- habría quedado igualmente probado a
través de la prueba de informes requerida por él a quo.
En atención a lo expuesto, esta Máxima Instancia Civil declara
improcedente la presente denuncia, por cuanto no se desprende de la
recurrida la configuración de las delaciones planteadas por el
recurrente, así como es improcedente el recurso extraordinario de
casación propuesto por la demandada. Así se decide….”
En análisis de la anterior sentencia referida, nos encontramos que es un hecho
público y notorio que el Ejecutivo Nacional, aún no ha reglamentado los
mencionados régimen de supresión y régimen transitorio, razón por la cual, no
existe un órgano administrativo encargado de la recepción de las
consignaciones arrendaticias quesurgieren con ocasión de contratos de
arrendamiento de locales comerciales, por lo que en garantía al derecho a la
defensa debe seguirse aplicando supletoriamente hasta tanto el Ejecutivo
Nacional dé cumplimiento a lo estipulado en el artículo 50. Disposición
Transitoria Sexta del referido Decreto-Ley.
Que en atención, a que las consignaciones llevadas por el Tribunal de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, de los Municipio San Carlos y
Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco, de esta Circunscripción Judicial, hanestado Justada a derecho, y que a discreción al análisis realizado por este
Juzgado Superior a la presenta causa, se desprende que no había una negativa
de recibir por parte del arrendador los cánones de arredramiento, por cuanto
eran depositados a una cuenta que le aporto la misma al arrendatario, que la
negativa según lo alegado por la demandada, correspondía a emitir recibo de
los meses ya cancelados, y que la otra negativa correspondía al monto
acordados por los mismos en el año 2017, cuando quedo establecido en un
monto correspondiente a 89.000,00 bolívares, que luego quedo cancelando Bs.
89,00 mensual, tal y como se desprende de algunos recibos consignados en la
oportunidad legal de pruebas y que dentro de la norma lo único que no se
cumplió, en el Tribunal de Municipio donde se lleva las consignaciones de los
cánones de arredramiento, fue la notificación del arrendador, estando y
contado en la solicitud con la dirección de la misma, como se desprende de la
boleta consignada al legajo de copias valoradas por este Juzgado y presentada
por ambas partes, que de las aprobanzas, queda evidente, que un año después
de presentado la solicitud de consignación por la demandada, la parte
demándate presento un escrito teniéndose como una notificación tacita, al
presentar una diligencia revisada en la valoración de pruebas de esta instancia,
es considerable revisar los alegatos del demandado al expresar, no ser
convalidados las consignaciones por no cumplir con la norma aplicable al
presente caso, previsto en el artículo 53 de la Ley de Arrendamiento
Inmobiliario lo siguiente:
“…Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante
indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como
la identificación completa y la dirección de la persona natural o
jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el
monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual
efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación
y cursará notificación al beneficiario, en la cual se
señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y
le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y
disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente
artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los
datos suficientes para el logro de la notificación al
beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta (30) días
continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la
notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando
la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o
negligencia imputable al consignarte, dicha consignación no se
considerará como legítimamente efectuada.Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare
desconocer la dirección del arrendador y a los solos fines de
cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá
solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de
notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los
diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra
ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser
agregado al respectivo expediente de consignaciones…”.
Que en cuidado al referido artículo, donde deja claro y preciso el derecho
que tiene el arrendatario al acceso a la justicia de no caer en morosidad,
cuando se haga imposible su cancelación de canon de arrendamiento de local
comercial, no es menos cierto que el arrendador también se le debe garantizar,
su derecho y que aquí se leen con claridad, como es “de ser notificado de la
consignación del mismo”, más aun cuando en el caso que nos ocupa se venía
cumpliendo con un deposito realizado en la cuenta con los siguientes datos:
0134043844383018930, cuenta corriente del banco Banesco a nombre de la
ciudadana Yojaina Bou Diab, en razón a la petición de la ciudadana Nouhade
Neime De Bou Diab; no se desprende del legajo de copias del expediente de
consignación, que el arrendatario haya hecho diligencia para que el alguacil del
tribunal cumpliera con lo previsto con el 2° aparte, del artículo 53, arriba
citado, no pudiendo saber si era o no la dirección exacta de la arrendadora, y
que de no ser o desconocerla, da la facultad, para efectuarla mediante un
cartel de notificación; desprendiéndose claramente de la norma, que es un
hecho imputable al consignarte, el hecho por el cual, no se notificó al
arrendador, al no haber cumplido con las exigencias de la norma rectora
especial, por lo que es atinente, que las consignación legítima significa
esencialmente la consignación del canon arrendaticio, cumpliéndose los
requisitos esenciales establecidos en los artículos 51, 53 y 54 de LAI. Tal y
como hemos observado, realizada la consignación, cumpliéndose con los
requisitos esenciales de que está revestida la misma, surge la presunción iuris
tantum, de liberación del deudor arrendaticio, es decir su estado de solvencia.
No obstante ante el juego de esa presunción, pueda hacer las objeciones contra
la prueba de la consignación efectuada, ó de la excepción liberatoria de pago
que le oponga el arrendatario; puesto que si la consignación, no cumplió con
esos requisitos esenciales la misma no fue legítimamente efectuada, por lo que
atendiendo al análisis realizado, al caso que nos ocupa, lo procedente es
estimar como ilegítimas las consignaciones arrendaticias realizadas por la
parte demandada ciudadana Freysa Del Carmen Rivas Arias, al no cumplir con
los requisitos antes señalados. Así se establece.-En sintonía de lo antes expuesto, esta superioridad observa lo siguiente; se
desprende de las de las copias certificadas del expediente de consignaciones,
que riela de los folios 27 al 40 de la primera pieza, como las consignada a los
folios 63 al 84, correspondiente a las copias certificadas de algunas actuaciones
del asunto signado con el N° 2748-2019, nomenclatura del Tribunal Tercero
Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Carlos Y Rómulo
Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, que del acervo
probatorio, solo fue consignados las diligencias donde expresan: “depósito
bancario N° 275441140 de fecha 22-03-19, monto correspondiente al pago del
mes de marzo, folio 33; diligencia consignando pago de canon de
arrendamiento, correspondiente al mes de abril 2019, folio 34; diligencia
consignando pago de canon de arrendamiento, correspondiente al mes de mayo
2019, folio 35; diligencia consignando pago de canon de arrendamiento,
correspondiente al mes de junio y julio 2019, según planillas Nos. 283380908 y
280998445, folio 36; diligencia consignando pago de canon de arrendamiento,
correspondiente al mes de noviembre 2020, según planillas N° 298833059, folio
40; diligencia consignando pago de canon de arrendamiento, correspondiente al
mes de diciembre 2020, según planillas N° 29924812, por bolívares Bs. 0,89,
folio 41; de la carga probatoria solo se desprende la cancelación del año 2019:
marzo, abril, mayo, junio y julio, no desprendiéndose la copia de las
consignaciones de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y
diciembre del año 2019; en lo concerniente al año 2020, reportan la
consignación de los meses noviembre y diciembre, no evidenciándose
consignaciones de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio,
agosto, septiembre y octubre 2020; desde esta misma perspectiva, la
descripción de los números de depósitos según diligencia, mas no fue
presentado en el legajo de pruebas, copia del bauche para verificar los datos
exactos del depósito; como ya se ha indicado en el desarrollo de la presente
sentencia, que las partes tienen la carga de probar sus alegatos, para
demostrar y darle al juez, la convicción que necesita para decidir, siendo que no
fue consignada por la demandada, la copia certificada en su oportunidad legal
de todo el asunto signado con el N° S-2748-2019, nomenclatura del Tribunal
Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo
Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, paro
demostrar la ocurrencia de los pagos correspondiente al cano de
arrendamiento, arrendado y constituido por un local comercial distinguido con
el número 7-E, que forma parte en su conjunto de un pasillo N° 4 del CentroComercial Mi Mercado, ubicado en la calle Alegría, entre Avenida Ricaurte y
Calle Federación de la Ciudad de San Carlos Estado Cojedes, y que cumpliendo
con lo que nos establece la norma referente al compromiso que emerge de esta
relación contractual, para lo que encontramos su fundamento legal en los
artículos 1.579 y 1592 del Código Civil, el cual dispone que:
Articulo 1.579 C.C:“El arrendamiento es un contrato por el cual
una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una
cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio
determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”.
Articulo 1.592 C.C: “El arrendatario tiene dos obligaciones
principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de
familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de
convención, para aquel que pueda presumirse, según las
circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos
convenidos”.
Desprendiéndose, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas,
por parte del arrendador en poner a disposición, el goce y uso de una cosa
mueble o inmueble, y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado,
y que el demandado arrendatario, se encontraba obligada a realizar el pago
acordado por concepto del arrendamiento convenido entre las partes, por lo que
habiendo dejado a la luz de los administradores de justicia, que no se
realizaron un orden correlativo en los pagos consignado en el Tribunal de
Municipio, es por lo que se ajusta a los dispuesto en lo previsto en el artículo
40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.-
Una vez revisada y analizada la causal “a” del artículo 40 del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario
para el Uso Comercial, referente a las causalesde desalojo y resuelta por este
Juzgado, pasamos a revisar, si fue demostrada la alegada causal “i”, de la
misma ley especial, el cual, como ya lo hemos especificado, la misma el
legislador la dispuso como: “…Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las
obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de
condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración
de Condominio..”. Que el actor en su escrito libelar alego sobre esa causal lo
siguiente: “…que además del incumplimiento de la obligación de pago al Fiscoderivado del 12% por concepto de IVA, incurre en causal de desalojo a tenor de lo
previsto en el artículo 40, literal I..” De esta manera, visto que la parte
demandante alegó que la ciudadana Freysa Del Carmen Rivas Arias, incumplió
con el 12% por concepto de IVA, que en análisis del contrato que dio inicio, a la
presente relación arrendaticia, en fecha 30 de noviembre del 2004, que de sus
cláusulas no se desprende el haber acordado el mismo que no sea lo
correspondiente a: “…clausula quinta: queda convenido expresamente y como
consecuencia de la cláusula anterior que la insolvencia en el pago de un canon
dará derecho a la arrendadora para intentar la resolución o el incumplimiento de
contrato y solicitar la inmediata desocupación del inmueble y el pago de daños y
perjuicios, así como los intereses legales de mora que será a cago de la
“arrendataria”;clausula séptima: al estar la “arrendataria” obligada de
cualquiera de las cláusulas de esta contrato, o por razones legales a la
desocupación, si no lo hiciere, incurriría en la pena u obligación de pagar a título
de indemnización por incumplimiento la suma de veinticinco mil bolívares (Bs.
25.000) por cada día que ocupare el inmueble sin perjuicio de los alquileres
pendientes, gastos judiciales o extrajudiciales, honorarios de abogados e
indemnización de cualquier otros daños y perjuicios a que hubiere lugar…”que en
la cláusula decima:“el arrendatario” se compromete a mantener el pasillo en
buen estado de limpieza y a pagar con toda puntualidad los servicios de agua,
luz, gas, aseo urbano y domiciliario, o cualquier otro servicio público o privado
prestado en el inmueble. Omissis…”De esta manera, se puede concluir, que de
la revisión minuciosa al presente expediente, concatenándolo con el contrato y
las pruebas aportadas, no se detecta que debía cancelar el IVA, sin embargo
donde el demandante alega el incumplimiento del literal “i” del artículo 40 de la
ley especial, donde al verificase de las actas el incumplimiento consecutivo de
los cánones de arredramiento y que el demandado debió traer la convicción al
juez, para demostrar lo contrario, a lo alegado por el demandante en el escrito
lbelar y las pruebas ahí aportadas, por cuanto se efectuó el trasladó de la carga
de la prueba en la demandada, a quien le correspondía probar sus
afirmaciones, así como lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento
Civil, que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas
afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla,
y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o
el hecho extintivo de la obligación”, es por lo que ateniendo a que fue detectada
el incumplimiento en el literal “a” como ya se fundamentó anteriormente,
incumpliendo con las anteriores clausulas al no cancelar de forma valida enel asunto signado con el N° 2748-2019, por motivo de consignaciones, llevado
por el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San
Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción
Judicial, ya analizado por este Juzgado Superior,en esta sentencia, a las
alegaciones presentadas en el escrito libelar y afirmada en todo el proceso,
hasta los informes en este Juzgado, por no haber materializado la notificación
del arrendador, y verificado la no comprobación del demandado en las
consignación de las pruebas, un correlativo en las consignaciones, razones que
le dieron como convicción al juez de instancia, para declarar comprobada el
literal “a”, es decir el atraso en los cánones de arrendamiento, trayendo como
consecuencia el incumplimiento de las clausulas, quinta, séptima y decima del
único contrato suscrito, concatenándose claramente con lo previsto en el literal
“i”del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para
el Uso Comercialespecíficamente donde se lee“…Que el arrendatario
incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a
la Ley, el contrato, omissis…”Es por lo que para quien revisa, fue
comprobada el literal “i”. Así se establece.-
En consecuencia, bajo tales razones, quien aquí suscribe en atención al
artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este juzgado
superior considera, que lo más ajustado en derecho es, declarar sin lugar la
apelación ejercida por la abogada Daysy García Mendoza, inscrita en el IPSA N°
103.957, en representación de la ciudadana Freysa Del Carmen Rivas Arias, en
fecha 06 de marzo del 2023, que riela a los folios 175 primera pieza; en
consecuencia se confirma la sentencia dictada por el Tribunal Primero de
Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción
Judicial, en fecha 03 de marzo del 2023, en relación a las causales invocadas
de desalojo prevista en los literal "a e i" del artículo 40 de la Ley de Regulación
del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con diferente análisis y
motiva, relacionadas con el punto previo a la invalidez de laconsignaciones de
los cánones de arrendamiento, alegadas por el actor; se condena en costa de
conformidad a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil;
Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal
prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251
eiusdem, se ordena notificar a las partes, y que se haga uso de los medios
electrónicos, cumpliendo con lo estipulado en la sentencia de la Sala de
Casación Civil Nº 386, de fecha 12 de agosto de 2022. Así se decide.-V
DECISIÓN
En consecuencia, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la
República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la apelación ejercida por la abogada Daysy Garcia
Mendoza, inscrita en el IPSA N° 103.957e representación de la ciudadana
Freysa Del Carmen Rivas Arias, en fecha 06 de marzo del 2023, que riela a los
folios 175 primera pieza. SEGUNDO: Se confirma la sentencia dictada por el
Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de
esta Circunscripción Judicial, en fecha 03 de marzo del 2023, en relación a las
causales invocadas de desalojo prevista en los literal "a e i" del artículo 40 de la
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con
diferente análisis y motiva, relacionadas con el punto previo a la validez de las
consignaciones de los cánones de arrendamiento, alegadas por el
actor.TERCERO: Se condena en costa de conformidad a lo previsto en el
artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Por cuanto la
presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de
conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena
notificar a las partes, y que se haga uso de los medios electrónicos, cumpliendo
con lo estipulado en la sentencia de la Sala de Casación Civil Nº 386, de fecha
12 de agosto de 2022. Así se decide.-
Publíquese, en la página del Tribunal Supremo de Justicia, y déjese copia
en carpeta digital en programa PDF, en el archivo de este tribunal, conforme al
artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Cúmplase.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes,
en San Carlos a los diecinueve (19) días del mes de septiembre del año dos mil
veintitrés (2023). Años: 213 de la Independencia y 163º de la Federación.
Abg. Marvis María Navarro
Jueza Provisoria La Secretaria SuplenteEn la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos de la tarde (02:00
p.m.). Secretaria Suplente
Definitiva/ Exp. 1270
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