REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES San Carlos 28 de abril 2023 EXPEDIENTE Nº: 1256 JUEZA: Abg. MARVIS MARÍA NAVARRO. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: DEMANDANTE: ELDA DEL VALLE SILVA TERÁN, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, de este domicilio. APODERADO JUDICIAL: FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, MANUEL SALVADOR PÉREZ, FRANCISCO IGNACIO RODRÍGUEZ BOLÍVAR, KARINA DEL ROSARIO HERRERA AMOR DOOGLAS ANTONIO GUZMÁN RIVAS y ROBERT ANTONIO MATHEUS VITRIAGO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nrosº V-4.097.232, V- 4.986.398, V-3.692.260, V- 14.274.243, V- 6.698.299 y V- 7.012.882, debidamente Inscritos por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado Bajo los Nros. 48.646, 238.544, 15.969, 95.247, 136.299 y 157.400, en su orden. de este domicilio. DEMANDADO: JIANCHENG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad Nro. E-84.428.082, con domicilio procesal en: Calle Socorro, entre la av. Miranda y la av. Riacurte, local Nº 5-59, de la Ciudad de Tinaquillo, Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes. APODERADO JUDICIAL: JESÚS ALEJANDRO VEGAS SERRANO, VICENTE SANDOVAL y MARCO ANTONIO RODRÍGUEZ MARRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-27.657.864, V- 7.050.765 y V- 15.299.943, debidamente Inscritos por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 311.826, 23.659 y 144.357. Con domicilio en: Sede de la Firma: Temis, Abogados & Abogados, 2do nivel, locales 64 y 65 del centro Comercial Merca centro “la carreta”, ubicado en la av. Carabobo, cruce con calle Vargas, de la Ciudad de Tinaquillo parroquia y municipio del mismo nombre del estado Cojedes. MOTIVO: RETRACTO LEGAL. SENTENCIA: INTERLOCUTORIA I DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA Actuaciones del Superior: De conformidad con lo preceptuado en el artículo 243, ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil se procede hacer una síntesis de la controversia: Se inicia la presente controversia, en virtud de la demanda de RETRACTO LEGAL, intentada por el Abogado FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR IPSA Nro 48.646, actuando en nombre y representación de la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes.Mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2022, se recibe por ante esta alzada el expediente Nº 11.740, (Nomenclatura interna del tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes). En consecuencia se dejan transcurrir cinco (05) días de despacho siguientes a este, para que las partes si así lo consideren soliciten la constitución de asociados. En esta misma fecha se le dio entrada bajo el Nº 1256. Mediante auto de fecha 5 de diciembre del 2022, se deja constancia del vencimiento del lapso para que las partes inmersas en la presente controversia, consignen sus informes. En fecha 6 de diciembre de 2022, comparece el apoderado judicial del ciudadano Jiancheng Feng, parte codemandado, a los fines de le sea expedida copia simple de la sentencia interlocutoria, folios 286 al 299. Siendo acordadas mediante auto de esta misma fecha. En fecha 15 de diciembre de 2022, comparece la parte co-demandada Ciudadano Jiangcheng Feng, a los fines de consignar escrito de informes. Siendo agregado mediante auto de esta misma fecha. En fecha 9 de enero de 2023, comparece la parte actora a los fines de consignar escrito de informes. Siendo agregada a las actas mediante auto de esa misma fecha. Mediante Auto de fecha 9 de enero de 2023, se deja constancia del vencimiento del lapso para la consignación de informes en la presente causa, siendo consignados oportunamente por ambas partes. Esta superioridad deja transcurrir el lapso de 8 días de despacho para que las partes inmersas consignen observaciones a los informes presentados. En fecha 19 de enero de 2023, comparece la parte actora a los fines de consignar escrito de observaciones a los informes presentados. Siendo agregado mediante auto de esa misma fecha. Mediante auto de fecha 19 de enero de 2023, se deja constancia del vencimiento del lapso para la consignación de observaciones a los informes presentados. En consecuencia se dejan transcurrir sesenta (60) días continuos para dictar la correspondiente sentencia. Mediante auto de fecha 21 de marzo del 2023, se difiere la sentencia de conformidad a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.- Revisadas como han sido las actuaciones llevadas por esta alzada; se procede a verificar las actuaciones llevadas por el tribunal Aquo, a los fines de comprobar que se hayan resguardado las garantías constitucionales, así como un debido proceso: El libelo de la demanda, fue presentado en fecha 28 de Enero de 2021, por el ciudadano FRANCISCO JAVIER RODRÍGUEZ BOLÍVAR, abogado en ejercicio, IPSA Nº 48.646, actuando como coapoderado de la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERÁN, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cedula de identidad Nº V7.533.146. Por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, correspondiendo. Dándosele entrada bajo el Nº 11.704. Mediante Auto de fecha 2 de febrero de 2022, el tribunal de la causa insta a la parte actora adecuar a través de despacho virtual la presente demanda interpuesta, de conformidad a lo dispuesto en el numeral segundo de la resolución Nº 05-2020 de fecha 05/10/2020, proferida por la sala de casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, indicando los números de teléfonos y correos electrónicos de la parte accionada, a los fines del llamamiento de ley, siendo de obligatoria observancia para los jueces en resguardo al orden público, en aras de garantizar el debido proceso, la tutela judicial efectiva, simplicidad, uniformidad y eficacia, y una vez corregida la situación advertida, este órgano jurisdiccional procederá a pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la presente demanda. En fecha 10 de febrero de 2022, comparece la parte actora a los fines de corregir lo instado por el tribunal. Mediante auto de fecha 16 de febrero de 2022, el tribunal de la causa admite la demanda cuanto a lugar en derecho y acuerda tramitar por retracto legal. se ordena citación a la parte demanda, a fin de que comparezca por ante el tribunal dentro de los veinte (20) días a dar contestación a la demanda. En esa misma fecha se libro citación y exhortos. Se libro oficio Nº 013-2022, y Nº 012-2022. Mediante diligencia de fecha 24 de febrero de 2022, suscrita por la parte actora, a los fines de consignar datos de correo y apoderado de la parte demandada. Siendo agregado mediante auto de fecha 3 de marzo de 2022. Así mismo se insta a la parte actora a que aclare la presente diligencia. Mediante diligencia de fecha 8 de marzo de 2022, comparece la parte actora a los fines de solicitar se abra cuaderno de medidas cautelares preventivas, así mismo solicita sea oficiado al Servicio de administración e Información de Migración y Extranjería (SAIME) a los fines de solicitar información clara y precisa del ciudadano Jiacheng Feng, si el mismo se encuentra dentro o fuera del territorio nacional y de ser así cual es su domicilio o residencia actual. Mediante auto de fecha 10 de marzo de 2022, el tribunal de la causa ordena aperturar cuaderno de medidas. Y así mismo niega lo solicitado por cuanto el tribunal libro exhortos y requiere las resultas de las mismas. Mediante diligencia de fecha 16 de marzo de 2022, suscrita por la parte actora, a los fines de dar respuesta al auto de fecha 3 de marzo de 2022, donde solicitan aclaratoria de diligencia de fecha 18 de febrero de 2022, así mismo, consigna marcada con la letra “A” copia certificada de poder conferido por Ana Josefa agüero Chejade a la abogada Ylayali Enriqueta Herrera Aguirre IPSA Nº 157.443. Mediante auto de fecha 21 de marzo de 2022, el tribunal de la causa ordena agregar diligencia junto a su anexo y ratifica el auto de fecha 10 de marzo de 2022, señalando que debe consignar resultas de los exhortos librados por el juzgado.Mediante diligencia de fecha 22 de marzo de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de dar impulso procesal, referido a los exhortos acordados, consigna al tribunal dos juegos o legajos del libelo de demanda con el auto de admisión y los autos de comparecencia para la realización de dichos exhortos. Mediante auto de fecha 25 de marzo de 2022, se hace saber a la parte diligenciante que lo solicitado en sus numerales 1 y 2 de la diligencia que antecede fue providenciado por el tribunal en la oportunidad correspondiente procediendo `para tal fin, prestar el debido juramento de ley y por otra parte, la jueza hace pronunciamiento sobre el pedimento en el numeral 3ro de la mencionada diligencia, la cual niega por no ser procedente, y en cuanto a su ultimo numeral el tribunal acuerda lo solicitado. Mediante diligencia de fecha 25 de marzo de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de consignar poder Apud- Acta y solicitar dos copias certificadas del mismo. En fecha 4 de abril de 2022, el tribunal procede a juramentar al apoderado judicial de la parte actora, como correo especial. Mediante diligencia de fecha 4 de abril de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de solicitar que el otorgamiento del poder Apud- Acta sea por la forma tradicional. Mediante auto de fecha 5 de abril de 2022, el tribunal conforme a lo solicitado acuerda certificar por secretaria el poder Apud-Acta de conformidad con el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil. Mediante Auto de fecha 20 de abril de 2022, el tribunal de conformidad a lo solicitado acuerda certificar por secretaria las copias solicitadas. Mediante diligencia de fecha 5 de mayo de 2022, la parte actora consigna al tribunal acuse de recibo del oficio Nº 012-2022, recibido por el Juzgado Decimo del Municipio Valencia del estado Carabobo, y así manifestarle al tribunal que ha cumplido con su función de correo especial designado y juramentado. Siendo agregado mediante auto de fecha 7 de mayo de 2022. En fecha 17 comparece la parte actora a los fines de consignar escrito de reforma de la demanda. Siendo a agregado mediante auto de esa misma fecha. Mediante diligencia de fecha 2 de junio de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de consignar dos copias del poder que le fuese otorgado junto a otros colegas por ante la notaria publica de Tinaquillo estado Cojedes, autenticado con el Nro. 8, tomo 3, folio 23 hasta el 25 de fecha 25 de mayo de 2022, y solicita se les tenga como parte en la presente causa. Mediante auto de fecha 3 de junio de 2022, el tribunal acuerdo conforme a lo solicitado y en consecuencia certifica las copias solicitadas. Mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de exponer que el tribunal deberá decidir la admisión de la reforma dentro de los tres días siguientes a la presentación, en cuyo caso los veinte días adicionalespara contestación de demanda a su juicio deben correr a partir del día de la admisión de la reforma de la demanda. Siendo agregada mediante auto de esta misma fecha. Mediante auto de fecha 22 de junio de 2022, el tribunal admite la reforma de la demanda, en consecuencia ordena la citación del demandado Jiacheng Feng, a fin de que comparezca dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda. En esa misma fecha se libro la respectiva boleta de citación y de notificación. Se libro oficio Nº 064-2022-A. Mediante diligencia de fecha 30 de junio de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de exponer y solicitar; visto el auto de admisión de reforma de la demanda, solicita que se libre compulsa con orden de comparecencia de la parte demandada. Mediante auto de fecha 30 de junio de 2022, el tribunal acuerda de conformidad a lo solicitado y en consecuencia se designa como correo especial al apoderado judicial de la parte actora. En fecha 11 de julio de 2022, comparece la parte actora a los fines de consignar escrito. Mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de consignar las resultas o exhortos remitidas al Tribunal Decimo del Municipio Valencia del Estado Carabobo, y la cual está referido a demanda de retracto legal. Mediante Auto de fecha 20 de Julio de 2022, el tribunal ordena agregar a las actas las resultas de la comisión Nº 4.243 remitida mediante oficio Nº 185/2022, de fecha 14/06/2022, por el Tribunal decimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Mediante auto de fecha 21 de julio de 2022, el tribunal ordena primero: corregir el auto de reforma de la demanda en cuanto a lo solicitado en el escrito. Segundo: citar al ciudadano Jiacheng Feng, tercero: deja sin efecto las actuaciones que corren insertas a los folios 153,154 y 155 del presente expediente. Cuarto: se entrega al aguacil a los fines de practicar citación del demandado y se insta la parte demandante a proveer las copias fotostáticas del escrito de reforma, a los fines de la elaboración de la compulsa, quinto: líbrese boleta de citación a la parte demandada de autos. Mediante Diligencia de fecha 28 de julio de 2022, la parte actora a los fines de solicitarle al tribunal que se le haga entrega de la compulsa a los fines de proceder a gestionar la citación personal del demandado. Mediante auto de fecha 1 de agosto de 2022, vista la diligencia, el tribunal acuerda agregarla al expediente y ordena expedir las copias certificadas del escrito de la demanda y auto de admisión. Mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de solicitar se le haga entrega de la compulsa o boleta al nuevoalguacil a los fines de tramitar la citación personal de la parte demandada. Siendo agregado mediante auto de fecha 20 de septiembre de 2022. Mediante diligencia suscrita por el alguacil, a los fines de dejar constancia a los fines de declarar que le fue firmada por el ciudadano Jiacheng Feng parte demandada. Mediante diligencia de fecha 4 de octubre de 2022, suscrita por Jiacheng Feng parte demandada, a los fines de conferir poder Apud-Acta, a los abogados Jesús Vegas, José Sandoval y Marco Rodríguez IPSA Nros. 311.826, 23.659 y 144.357. Siendo certificado, el tribunal ordena agregar a las actas mediante auto de esta misma fecha. En fecha 21 de octubre de 2022, comparece la parte demandada Jiacheng Feng, a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas. Mediante auto de fecha 24 de octubre de 2022, el tribunal agregar a las actas el escrito presentado por la parte demanda. En fecha 27 de octubre de 2022, comparece la parte actora a los fines de consignar escrito de oposición de cuestiones. Siendo agregado por auto de fecha 27 de octubre de 2022. Mediante auto de fecha 28 de octubre de 2022, el tribunal observando que la parte demandante contradijo las cuestiones previas opuestas respectivamente en fecha 27 de octubre del 2022, el tribunal deja entrever que se está en el uso del lapso de articulación probatoria establecido en el artículo 352. En fecha 4 de noviembre de 2022, comparece la parte actora a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas. Siendo agregado a las actas mediante auto de fecha 7 de noviembre de 2022. En fecha 9 de noviembre de 2022, comparece la parte demandada a los fines de ratificar el escrito de cuestiones previas. En fecha 15 de noviembre de 2022, comparece la parte actora a los fines de consignar escrito de conclusiones. Siendo agregado mediante auto de esta misma fecha. Mediante sentencia interlocutoria de fecha 15 de noviembre de 2022, el tribunal Primero: declara sin lugar cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la ley prevista en el artículo 346 ordinal 10º. Segundo: Con lugar las cuestión previa de la inadmisibilidad de la demanda contenida en el ordinal 11º del citado artículo 346 del código de procedimiento civil. Mediante diligencia de fecha 22 de noviembre de 2022, suscrita por la parte actora a los fines de apelar la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2022. Mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2022, el tribunal de la causa oye apelación en ambos efectos. En consecuencia se ordena remitir esta superioridad el expediente en su forma original a los fines de que se conozca dicha apelación. II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHOEsta Alzada como órgano superior asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal. Ahora bien, De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos. Alegatos de la parte actora en su libelo de demanda “Omissis… …Que mi poderdante jamás fue notificada formalmente ni por la vendedora (arrendadora), ni por el adquiriente (comprador), de la negociación realizada entre ellos, y esto se evidencia o significa, que por cuanto jamás y nunca mi poderdante como los señale antes no fue, ni ha sido notificada formalmente de la compra-venta, a la presente fecha, sin que ello signifique que la arrendataria-poseedora, se esté dando por notificada en forma tacita y que además la presente acción sea extemporánea por anticipada ni extemporánea por a destiempo, por lo que desde el momento que se me entrega la copia certificada de la negociación, mi mandante a la data del ejercicio de la presente acción (Retracto legal arrendaticio) no han comenzado, ni transcurridos los plazos de caducidad, a que se refieren las normativas señaladas, la cual la hace temporánea y procedente su admisión. Omissis... … Que resulta claro que al no existir notificación a mi poderdante, previa a la compra-venta del bien inmueble y de esta demanda de la venta efectuada, según documento debidamente registrado por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes el día 24 de octubre del 2019, asiento registral del inmueble matriculado con Nº 319.8.2.1.10129 y correspondiente al libro de folio real del año 2019, el lapso de caducidad no puede ser alegado por los demandados y en consecuencia de hacerlo debe ser declarada sin lugar la excepción de fondo de caducidad. … Que mi poderdante en fecha 01/03/2006, inicio una relación contractual de arrendamiento, con el ciudadano Juan batista Sandoval, venezolano mayor de edad, divorciado, comerciante, titular de la cedula de identidad personal Nº V-1.365.421, un (01) local comercial distinguido, con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, Situado en la avenida Ricaurte cruce con calle socorro, de la ciudad de Tinaquillo municipio autónomo falcón (hoy Tinaquillo) del Estado Cojedes, por un lapso de tiempo se deis (06) meses, es decir, 01/03/2006- 01/09/2006, desde allí en adelante, es decir, desde el vencimiento de ese primer contrato de arrendamiento, se continuo dicha relación arrendaticia de manera consecutiva, reiterado e ininterrumpidamente, con la arrendadora, Ana Josefa agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la Cedula de identidad personal Nº V.-2.349.578, Rif. Nº V023495780 los cuales consigno marcado en guarismo o números desde el 1 al 7 amos y todos inclusive. Omissis… … Que dicho local comercial está constituido por dos parcelas de terrenos y las bienhechurías. PARCELA A: con una superficie de cuarenta y ocho metros con ochenta centímetros cuadrados (48,80 mts2) identificada con el numero catastral: 09-02-01- URBANO-0535-27A, Ubicada en la av. Ricaurte Nº 5- 76A, cruce con calle socorro de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del Estado Cojedes. Siendo sus linderos particulares los siguientes NORTE: del punto L-3 de coordenadas E.5704500 N 109304,00, en una distancia de doce metros con veinte centímetros (12,20 mts) al punto I-8 de coordenadas E-576055.00, N.1096297.00, con terrenos que son o fueron de Ovidio Villamediana, SUR: del punto L-4 de Coordenadas E. 576043.00 N.1096300.00 en una distanciade once metros coma sesenta y cinco centímetros (11,65mts), al punto L-8 de coordenadas E.576055.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa agüero, ESTE: desde el punto L-8 de coordenadas E.576055.00 N.1096297.00, en una distancia de cuatro metros con diez centímetros (4,10 mts) al punto L-11 de coordenadas E-576052.00 N. 1096293.00, con terreno que son o fueron de Ana Josefa agüero y OESTE: Del punto L-3 de coordenadas E-576043.00, N1096304.00 en una distancia de cuatro metros con tres centímetros (4,03 mts) al punto L-4 de coordenadas E-576043.00, N. 1096300.00 con av. Ricaurte, según consta en levantamiento topográfico que fueron acompañados con destino al cuaderno de comprobantes respectivo, correspondiente a los particularizados del PLANO TOPOGRÁFICO PLANIMETRICO en coordenadas UTM (Huso 19 Dantum Regven) es decir pertenecientes al lote con las respectivas medidas y linderos, los cuales se determinan para los efectos jurídicos futuros y consiguientes. a la prenombrada parcela le corresponde un porcentaje del valor atribuido en relación al valor fijado del área destinada a la venta conforme al artículo 13 de la ley de ventas de parcelas, ponderando en un Cuatro coma Diez por ciento (4,10%) en virtud de todas las cargas y obligaciones del parcelamiento. PARCELA B: con una superficie de doscientos dieciséis metros con veintidós centímetros cuadrados (26,22 m2) identificada con el numero catastral 09- 0201- urbano-05-35-27, ubicada en la calle el socorro Nº 5-76, cruce con av. Ricaurte de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del estado Cojedes. Siendo sus linderos particulares los siguientes NORTE: del punto L-4 de coordenadas E. 576043.00, N. 109300.00, en una distancia de once metros coma sesenta y cinco centímetros (11,65 mts) al punto L-11 de coordenadas E- 576052.00, N. 1096 293.00, en una distancia de cuatro metros con diez centímetros (4,10mts), pasando por el punto L-8, de coordenadas E.576055.00, N. 1096297.00 en línea quebrada al punto L-7 Coordenada E. 506957, N. 1096295.00 con terrenos que son o fueron de Ovidio Villamediana, SUR: del punto L-5 de coordenadas E.576035.00, N. 1096289, en una distancia de quince metros (15 mts) al punto I-6 de coordenadas e.57604700, n. 1096280 con la calle el socorro. ESTE: del punto L-7 de coordenadas E. 506957.00, N. 1096295.00, en una distancia de diecisiete metros con sesenta y siete centímetros (17,67 mts), al puntlo L- 6 de coordenadas E.57604700, N. 1096280.00, con terrenos que son o fueron de jose Pérez y OESTE: desde el punto L-4 de coordenadas E. 576043.00, N.1096300.00, en una distancia de catorce metros con treinta y tres centímetros (14,33 mts), al punto L-5 de coordenadas E.576035.00, N 1096289.00 con la av. Ricaurte, según consta en el levantamiento topográfico que fueron acompañados con destino al cuaderno de comprobantes respectivos correspondiente a los particularizados del plano topográfico planimetrico en coordenadas UTM (Huso 19 Dantum Regven), es decir, perteneciente al lote con las respectivas medidas y linderos, los cuales se determinan para los efectos jurídicos futuros y consiguientes. A la prenombrada parcela le corresponde un porcentaje del valor atribuido en relación al valor fijado del área destinada a la venta conforme al artículo 13 de la ley de ventas de parcelas, ponderado en un dieciocho coma diecinueve por ciento (18,19%) y me pertenece según consta y evidencia mediante documento debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro del municipio Falcón (Ahora Registro publica del Municipio Tinaquillo), del estado Cojedes, en fecha 16 de febrero en fecha 1971, bajo el Nº13, tomo 1, folio 26 al 27, protocolo primero, por compra al ciudadano Manuel Antonio landaeta y posterior ratificación mediante documento de parcelamiento conjunto residencial “Ana Josefa Agüero”, ubicado en la calle el socorro cruce con av. Ricaurte de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del estado Cojedes protocolizado por ante el registro público de falcón (ahora Tinaquillo) del estado Cojedes, en fecha 14 de diciembre del año 2010, quedando inscrito bajo el Nº 49, Folio 202, Tomo 7, del protocolo de transcripción del año 2010…” siendo el primer local signado con el numero 5- 76A, PARC A y que esta resaltado en color rojo el ocupado y poseído por mi representada (arrendataria poseedora)… omissis…… Que la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade, antes identificada, en fecha 24 de octubre de 2019, le dio en venta al ciudadano: Jiacheng Feng, de nacionalidad china, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E- 84.428.082, con registro de información Fiscal (RIF) Nº E844280826, de estado civil soltero, los dos (2) inmuebles anteriormente descritos y es especial el inmueble o local comercial signado con el Nº 5-76 arrendado y ocupado actualmente por mi representada Elda del Valle Silva Teral, tantas veces identificada como (Arrendataria poseedora), ubicado en la av. Ricaurte cruce con calle el socorro, en la ciudad de Tinaquillo municipio autónomo falcón (hoy Tinaquillo) del estado Cojedes y descrito anteriormente, lo cual se evidencia y prueba según documento debidamente registrado por ante la oficina de registro público del municipio Tinaquillo del estado Cojedes el día 24 de octubre de 2019, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 319.8.2.1.10129 y correspondiente al libro de folio real del año 2019, el cual consigno en copia simple marcada “E” y adjunto a esta, copia debidamente certificada de dicho documento, para que previa certificación de dicha copia simple, sea devuelto de inmediato la Copia certificada del mencionado documento. Con dicha venta ciudadano (a) juez (a) la arrendadora- vendedora Ana Josefa Agüero Chejade, tantas veces identificada, le vulnero el derecho preferente en orden a la adquisición del inmueble a mi poderdante Elda del Valle Silva Teran, tantas veces identificada (arrendataria poseedora), pues cuando la arrendadora-vendedora estuviese dispuesta a vender el inmueble la inquilina o arrendataria, tiene el derecho preferente (preferencia) sobre otras personas que quieran comprarlo, si el arrendatario hubiese durado por más de dos (2) años, pues la arrendataria poseedora (mi representada) tiene una relación arrendaticia desde 01/03/ 2006 hasta el 24/10/2019, de 13 años 7 meses y 3 días, es decir que tiene o tuvo con la arrendadora vendedora una relación arrendaticia por más de catorce (14) años continuando en dicho local comercial hasta el presente. pues la ciudadana arrendadora- vendedora jamás le notifico de manera formal, a mi poderdante (arrendadora-poseedora) el arrendamiento de los locales comerciales Nº5-76 y 5-76 A al ciudadano Feng Jonhong antes identificado en el contrato de arrendamiento marcado “B” y socio del adquiriente-comprador actual, ciudadano Jiacheng Feng, antes identificado, ni mucho menos la venta que le hizo el día 24 de de 2019, por la cantidad de diecinueve millones de bolívares (19.000.000,00) al ciudadano arriba mencionado. Es de señalar que desde la fecha de compra-venta, el día 24/10/2019, hasta la presente fecha ha transcurrido dos (2) años, sin que el adquiriente-comprador de conformidad, con lo previsto en el artículo 39 de la ley de alquileres de locales comerciales, no le ha notificado de dicha negociación de manera formal. Omissis… … Que Solicito medianda de prohibición de enajenar y gravar sobre los bienes inmuebles suficientemente descritos en los capítulos precedentes y objeto de litigio en la presente causa. En virtud de que he acompañado prueba escritas fehacientes que constituyen presunción graves de derecho reclamado y de la existencia del riesgo de que quede ilusoria la ejecución del fallo, por cuanto los ciudadanos demandados ya han efectuado y participado en maquinaciones, simulatorias, fraudulentas y de mala fe con el fin de dejar ilusorio el derecho preferente en orden a la adquisición de los bienes inmuebles objeto de litigio… Omissis…” Alegatos de la Parte demandada en su Escrito de Cuestiones Previas: “… omissis… … Que se opone y promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de procedimiento civil, que refiere a la caducidad de la acción establecida en la ley, toda vez que la demandante de autos, interpuso la presente acción, pasados los seis (6) que invoca no habían transcurrido, según la previsión del artículo 49 de la ley de arrendamiento inmobiliarios, así se desprende del texto de su pretensión tenia pleno conocimiento de la fecha en que se realizo la venta del inmueble que trata de retraer a su favor, … omissis…… Que el lapso establecido para la interposición de la presente acción de retracto legal arrendaticio constituye, indudablemente es “el lapso de caducidad establecido en la ley especial que rige la materia de arrendamiento de inmuebles para uso comercial, así mismo, por reforzamiento establecido en la norma sustantiva civil, aplicable al caso concreto. … Que el caso trata de una acción de retracto legal arrendaticio ejercido sobre un inmueble que fue vendido al otro de los arrendatarios y se encuentra legalmente protocolizado, tal como lo señala el apoderado actor, en el libelo de demanda, por tanto, a partir de la protocolización documental contentiva de la compra-venta celebrada entre los ciudadanos Ana Josefa Agüero Chejade y Jiacheng Feng, llevada a cabo por ante el registro público del municipio Tinaquillo del estado Cojedes, en fecha 24 de octubre de 2019, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 319.8.2.1.101129, que corresponde al libro de folio real del año 2019, adjuntado por la parte actora, marcado con la letra “E”, el que se reconoce expresamente como instrumento probatorio traslativo de la propiedad, la que ostenta nuestro mandante sobre el inmueble de marras, se deben computar los lapsos de 9 y 40 días, así mismo, el de seis (6) meses previsto en el fundamento legal señalado, en este escrito. omissis… … Que en relación a la cuestión previa establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del código de procedimiento civil, esta representación, esgrime que la interposición de la misma tiene lugar por cuanto la ahora parte demandante, actual arrendataria de parte del inmueble de marras, se encuentra y encontraba enterada que a través de documento público, tal como dispone el artículo 49 de la ley de arrendamiento inmobiliario, queda expuesta a vista del público en general la operación de venta llevada a cabo, de lo que no escapa la arrendataria y ahora demandante del retracto para intentar hacer suyo el lugar que corresponde a mi representado, por cuanto en virtud de la interposición del presente juicio de retracto legal arrendaticio ha interpuesto la arrendataria, hoy accionante, mediante el registro de la operación de compra venta, el mismo se halla en conocimiento de los pormenores de la venta del inmueble que realizara su otra arrendadora momento desde el cual ha transcurrido el termino de caducidad establecido en la referida disposición normativa, así mismo en el artículo 1.547 del código civil, razón por la cual debe proceder la cuestión previa opuesta. omissis… … Que se opone y promueve la cuestión previa, contenida en el numeral 11º del artículo 346 del código de procedimiento civil que refiere a “omissis.. “cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”, toda vez que, el retracto legal no opera cuando el arrendatario, no ocupa la totalidad del inmueble, por tanto resulta incuestionable la afirmación de la parte actora, al señalar que el inmueble está compuesto por dos locales comerciales, y que su representada es la arrendataria de uno de ellos y que el demandado (nuestro representado) es el inquilino del otro, inclusive de mayor cantidad de metros cuadrados de construcción, así lo admite y acoge esta representación, pues es cierto, que el demandado nuestro representado y adquiriente del inmueble en su totalidad resulta el otro inquilino, vale decir, con mayor proporción de metros cuadrados arrendados, inclusive, al haberse referido a la venta de la totalidad de inmueble (compra-venta en globo o global), por tanto, es plausible concluir que la vendedora de nuestro representado, no estaba obligado a notificar el derecho de valida, de conformidad con la ley que resulta aplicable, asimismo la jurisprudencia imperante al respecto. omissis… … Que a través del principio de la comunidad de la prueba, y con la finalidad de probar la fecha de la venta del inmueble objeto de la venta que pretende retraer la parte actora, a su favor, la relación arrendaticia tanto la demandante – arrendataria de uno de los locales, y así mismo la que llevaba nuestro poderdante, con la arrendadora-vendedora del inmueble, esta representación hace de nuestro poderdante, los medios de pruebas ajustados por la parte demandante en retracto legal, por admitirlas en su totalidad de hacer prueba de lo afirmado, salvo que le asistía el derecho de retraer la venta en lugar de nuestro poderdante, por dejar de asistirle el derecho, larazón y la justicia, pues se acoge como ciertos, todos los contratos de arrendamiento opuestos a nuestro poderdante, que suscribiera la arrendadora-vendedora con nuestro poderdante y la del apoderado actos, así mismo, el documento de compra-venta del inmueble, que adquirido nuestro poderdante, de igual manera las cedulas catastrales opuestas, mas no así, las jurisprudencias invocadas, por considerar resultan no aplicables al caso concreto, alegando en ese lugar, las invocadas por este, de la forma y manera que se hizo, en el presente escrito. Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas pruebas fueran producidas en juicio, este Tribunal pasa a revisar las pruebas presentadas en su oportunidad procesal por las partes en la presente causa: La parte Demandante, presento las siguientes pruebas: DOCUMENTALES: • Copia Simple de Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano: Juan Bautista Sandoval y la ciudadana: Elda del Valle Silva Terán, con vigencia desde 1 de abril de 2006 hasta 1 de octubre de 2006. (folios 26 al 27 y su vto.). donde se desprende que el ciudadano: Juan Bautista Sandoval, venezolano, mayor de edad, divorciado titular de la cedula de identidad Nº 1.365.425, suscribe un contrato de arrendamiento Privado a tiempo determinado, con la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, cuyo arrendamiento recae sobre un local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, situado en la avenida Ricaurte cruce con calle el Socorro, en esta ciudad de Tinaquillo, municipio Autónomo Falcón de Estado Cojedes, el cual no forma parte del contrato, cuyo tiempo de duración es de seis (06) meses, el cual comenzó a regir desde el 1 de abril de 2006 hasta el 1 de octubre de 2006, con un canon de arrendamiento mensual de ciento ochenta bolívares (antiguos) (Bs. 180.000) evidenciándose así el año de inicio, de la relación arrendaticia de la parte demandada con el ese entonces arrendador, quien no forma parte del presente juicio. • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade y la ciudadana: Elda del valle Silva Terán, con vigencia desde el 1 de octubre de 2007 al 1 de octubre de 2008. (folios 28 al 29 y su vto). dode la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la cedula de identidad Nº 2.349.578, suscribe un contrato de arrendamiento Privado a tiempo determinado, con la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, cuyo arrendamiento recae sobre un local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, situado en la avenida Ricaurte cruce con calle el Socorro, en esta ciudad deTinaquillo, municipio Autónomo Falcón de Estado Cojedes, el cual no forma parte del contrato, cuyo tiempo de duración es de un (01) año, el cual comenzó a regir desde el 1 de octubre de 2007 hasta el 1 de octubre de 2008, con un canon de arrendamiento mensual de doscientos sesenta mil bolívares (antiguos) (Bs. 260.000) evidenciándose así, la relación arrendaticia entre la parte demandante y demandada del presente juicio. • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade y la ciudadana: Elda del valle Silva Terán, con vigencia desde 1 octubre de 2008 hasta 1 de octubre de 2009. (folios 30 y 31). donde la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la cedula de identidad Nº 2.349.578, suscribe un contrato de arrendamiento Privado a tiempo determinado, con la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146, cuyo arrendamiento recae sobre un local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, situado en la avenida Ricaurte cruce con calle el Socorro, en esta ciudad de Tinaquillo, municipio Autónomo Falcón de Estado Cojedes, el cual no forma parte del contrato, cuyo tiempo de duración es de un (01) año, el cual comenzó a regir desde el 1 de octubre de 2008 hasta el 1 de octubre de 2009, con un canon de arrendamiento mensual de Trescientos doce bolívares fuertes (antiguos) (Bs. 312,00) evidenciándose así, la relación arrendaticia entre la parte demandante y demandada del presente juicio. • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade y la ciudadana: Elda del valle Silva Terán, con vigencia desde 1 de octubre de 2009 al 1 de octubre de 2010. (folios 32 al 33 y su vto). donde la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la cedula de identidad Nº 2.349.578, suscribe un contrato de arrendamiento Privado a tiempo determinado, con la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, cuyo arrendamiento recae sobre un local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, situado en la avenida Ricaurte cruce con calle el Socorro, en esta ciudad de Tinaquillo, municipio Autónomo Falcón de Estado Cojedes, el cual no forma parte del contrato, cuyo tiempo de duración es de un (01) año, el cual comenzó a regir desde el 1 de octubre de 2009 hasta el 1 de octubre de 2010, con un canon de arrendamiento mensual de trescientos setenta y cinco mil bolívares fuertes (antiguos) (Bs. 375,00) evidenciándose así, la relación arrendaticia entre la parte demandante y demandada del presente juicio. • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade y la ciudadana: Elda del valle Silva Terán, con vigencia desde 1 de octubre de 2010 hasta 1 de octubre de 2011. (folios 34 al 36), donde la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titularde la cedula de identidad Nº 2.349.578, suscribe un contrato de arrendamiento Privado a tiempo determinado, con la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, cuyo arrendamiento recae sobre un local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, situado en la avenida Ricaurte cruce con calle el Socorro, en esta ciudad de Tinaquillo, municipio Autónomo Falcón de Estado Cojedes, el cual no forma parte del contrato, cuyo tiempo de duración es de un (01) año, el cual comenzó a regir desde el 1 de octubre de 2010 hasta el 1 de octubre de 2011, con un canon de arrendamiento mensual de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (antiguos) (Bs. 450,00), evidenciándose así, la relación arrendaticia entre la parte demandante y demandada del presente juicio. • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade y la ciudadana: Elda del valle Silva Terán, con vigencia desde 1 de octubre de 2011 hasta 1 de octubre 2012. (folios 37 al 39 y vto). donde la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la cedula de identidad Nº 2.349.578, suscribe un contrato de arrendamiento Privado a tiempo determinado, con la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, cuyo arrendamiento recae sobre un local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, situado en la avenida Ricaurte cruce con calle el Socorro, en esta ciudad de Tinaquillo, municipio Autónomo Falcón de Estado Cojedes, el cual no forma parte del contrato, cuyo tiempo de duración es de un (01) año, el cual comenzó a regir desde el 1 de octubre de 2011 hasta el 1 de octubre de 2012, con un canon de arrendamiento mensual de quinientos cuarenta mil bolívares fuertes (antiguos) (Bs. 540,00), evidenciándose así, la relación arrendaticia entre la parte demandante y demandada del presente juicio. • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade y la ciudadana: Elda del valle Silva Terán, con vigencia desde 1 de octubre de 2012 hasta 1 de octubre de 2013. (folios 40 al 42). donde la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la cedula de identidad Nº 2.349.578, suscribe un contrato de arrendamiento Privado a tiempo determinado, con la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, cuyo arrendamiento recae sobre un local comercial distinguido con el Nº 12-85, comprendido en mayor inmueble Nº 5-76, situado en la avenida Ricaurte cruce con calle el Socorro, en esta ciudad de Tinaquillo, municipio Autónomo Falcón de Estado Cojedes, el cual no forma parte del contrato, cuyo tiempo de duración es de un (01) año, el cual comenzó a regir desde el 1 de octubre de 2012 hasta el 1 de octubre de 2013, con un canon dearrendamiento mensual de seiscientos cincuenta mil bolívares fuertes (antiguos) (Bs. 650,00), evidenciándose así, la relación arrendaticia entre la parte demandante y demandada del presente juicio. • Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade y el Ciudadano: Feng Junhong, con vigencia desde 1 de junio de 2013 al 1 de junio de 2016. (folios 43 al 45). donde la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la cedula de identidad Nº 2.349.578, suscribe un contrato de arrendamiento Privado a tiempo determinado, con la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, venezolana, mayor de edad, divorciada, comerciante, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, cuyo arrendamiento recae sobre dos locales comerciales distinguidos con el Nº 5- 76 y 5-76A, independientes cada uno, , construidos sobre dos lotes de terreno, identificados como Lote A y Lote B, ubicado en la avenida Ricaurte cruce con calle el Socorro, en esta ciudad de Tinaquillo, municipio Autónomo Falcón de Estado Cojedes, el cual no forma parte del contrato, cuyo tiempo de duración es de tres (03) años, el cual comenzó a regir desde el 1 de junio de 2013 hasta el 1 de junio de 2016, con un canon de arrendamiento mensual de trece mil trescientos noventa y dos bolívares con ochenta y seis céntimos (Bs. 13.392,86), evidenciándose así, la relación arrendaticia entre la parte demandante y demandada del presente juicio. • copia simple de documento estatuario de la Sociedad Mercantil FERRETERÍA DEL MUNDO JUNHONG C.A, debidamente registrado por ante el Registro Mercantil del Estado Cojedes de fecha 9 de julio de 2013. (folios 48 al 56). donde se desprende que la Compañía Anónima denominada FERRETERÍA DEL MUNDO JUNHONG C.A, quedo Debidamente Registrado por ante el Registro Mercantil del Estado Cojedes, Bajo el Numero 54, Tomo -18-A RM325, de fecha 09 de Julio del Año Dos Mil Trece(2013), evidenciándose en principio como representantes legales de la misma, a los accionistas: WU XIAOMIN y FENG JUNHONG, ambos de nacionalidad China, extranjeros residentes, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros E-84.545.069 y E-84.492.956, Posteriormente en fecha 27 de septiembre de 2019, realizaron modificaciones estatuarias, en la cual realizan nombramiento de junto directiva como presidente al Ciudadano JIANCHENG FENG, de nacionalidad, china, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad N ºE-84.428.082, quedando registrado bajo el Nº 17, Tomo 7-A RM325. • Copia simple de la copia certificada, de escrito de demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. (folios 57 al 62 y su vto). que la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade, consigno escrito contentivo de Libelo de Demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prorroga legal, por anteTribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en contra de la Ciudadana Elda del Valle Silva Terán Titular de la cedula de identidad Nº 7.533.146, en la cual mediante auto de fecha 1 de agosto de 2019 el tribunal la admite, y ordena emplazar a la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, a fin de que comparezca dentro de los veinte (20) días, a dar contestación de la demanda conforme a lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. • Copia simple de la copia certificada de documento de compra venta de inmuebles, entre la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade y el Ciudadano: Jiancheng Feng, debidamente Registrado por ante El Registro Público de Tinaquillo Estado Cojedes de fecha 24 de Octubre de 2019. (folios 63 al 75 y su vto). donde se lee que el Ciudadano JIACHENG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-844280826, obtuvo la propiedad sobre el inmueble, en donde se encuentra ubicado el local objeto del presente juicio, constituido por dos parcelas de terreno y las bienhechurías sobre ella constituidas identificadas como Parcela “A” y “B”, constituidas de la siguiente manera: PARCELA “A”: con una superficie de cuarenta y ocho metros con ochenta centímetros cuadrados (48,80 mtrs2). identificada con el numero catastral 09-02-01-URBANO-05-35-27A, ubicada en la av. Ricaurte Nº 5-74A, cruce con calle socorro de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Del punto L-3 de coordenadas E.5704500, N.109304.00, en una distancia de Doce Metros con Veinte Centímetros (12,20 mts) al punto L-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, con terrenos que son o fueron de Ovidio Villamediana, SUR: del punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1006300.00, en una distancia de Once Metros coma Sesenta y Cinco Centímetros (11,65mtrs) al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero. ESTE: desde el punto L-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, en una distancia de cuatro metros con diez centímetros (4,10 mts) al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero y OESTE: del punto L-3 de coordenadas E.5704500.00, N.109304.00, en una distancia de cuatro metros con tres centímetros (4,03mts) al punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00, con la av. Ricaurte, según consta en levantamiento topográfico que fueron acompañados con destino al cuaderno de comprobantes respectivos. PARCELA B: con una superficie de doscientos dieciséis metros con veintidós centímetros cuadrados (216,22m2) identificada con el Numero Catastral 09-02-01-URBANO- 05-35-27, ubicada en la calle el socorro Nº 5-76, cruce con av. Ricaurte de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del estado Cojedes. Siendo sus linderos los siguientes: NORTE: del punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00, en una distancia de once metros coma sesenta y cinco centímetros (11,65mtrs),al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N 1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero, y desde el punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00 en una distancia de cuatro metros con diez centímetros (4,10mtrs) pasando por el punto L-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00 en línea quebrada al punto L-7 DE coordenadas E.506957.00, N.109295.00 con terrenos que son o fueron de Ovidio villamediana, SUR: del punto L-5 de coordenadas E.576035.00, N.1096289.00, en una distancia de quince metros (15mtrs) al punto L-6 de coordenadas E.57604700, N.1096280.00, con calle el socorro, ESTE: del punto L-7 de coordenadas E.506957.00, N.1096295 en una distancia de diecisiete metros con sesenta y siete centímetros (17,67mtrs), al punto L-6 de coordenadas E.57604700, N.1096280.00, con terrenos que son o fueron de José Pérez y OESTE: desde el punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00 en una distancia de catorce metros con treinta y tres centímetros (14,33mtrs), al punto L-5 de coordenadas E. 576035.00, N.1096289.00 con avenida Ricaurte según consta en levantamiento topográfico. Cuya venta quedo registrada Bajo Nº 2019.1406, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 319.8.2.1.10129 correspondiente al libro real del año 2019. • Copias simples de cedulas de identidad de los ciudadanos: Elda del Valle Silva Terán, Francisco Javier Rodríguez Bolívar y copia de Inpreabogado del ciudadano Francisco Javier Rodríguez Bolívar. (folio 76). • Copia certificada de sentencia interlocutoria con fuerza definitiva (Homologación del Desistimiento) proferida por el Tribunal de municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción judicial del Estado Cojedes. (folios 235 al 240). • Copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente Nº CT-4566-19, del tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón del Estado Cojedes. (folios 245 al 251). son copias fotostáticas certificadas de actuaciones contenidas en el expediente Nº CT-4566-19 por motivo de Cumplimiento de Contrato presentada por la ciudadana Ylayali Enriqueta Herrera Aguirre IPSA Nº 157.443, actuando en nombre y representación de la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade Titular de la cedula de identidad Nº V- 2.349.578, contentivas de: 1) Acta de inspección Ocular realizada por el Tribunal de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes en fecha 26 de noviembre de 2019, cuya inspección recayó sobre un inmueble signado con el numero 5-76, ubicado en la calle el socorro cruce con av. Ricaurte de Tinaquillo estado Cojedes, 2) escrito suscrito por el abogado Francisco Javier Rodríguez Bolívar actuando en nombre y representación de la ciudadana Elda del Valle Teran Titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, mediante la cual solicita sea declarada el Desistimiento Tácito, en la cual incurrió la demandante Ana Josefa Agüero Chejadey 3) constancia del tribunal de municipio ordinario y ejecutor de medidas del municipio falcón de la circunscripción judicial del estado Cojedes. • Copia Certificada de diligencia de desistimiento suscrita por la ciudadana Ylayali Enriqueta Herrera Aguirre en su carácter de apoderada de la ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade. (folio 252 al 255). que son copias fotostáticas certificadas por el Tribunal de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes del expediente Nº 4566-19, en la cual se observa: 1) auto de fecha 13 de julio de 2022 contentivo de: oportunidad fijada para la audiencia de conciliatoria, en la cual el tribunal deja constancia que emitirá pronunciamiento por auto separado, previa solicitud de las partes y 2) diligencia suscrita por la ciudadana abogada Ylayali Enriqueta Herrera Aguirre IPSA Nº 157.443, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana: Ana Josefa Agüero Chejade, titular de la cedula de identidad Nº V-2.349.578, en la cual expone: de conformidad con el artículo 263 del Código de procedimiento civil venezolano desiste de la presente demanda y el procedimiento que discurre, haciendo constar Formal Desistimiento Expreso, solicitando Homologación del Desistimiento Formulado. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Quedando planteado el problema, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones. En la oportunidad de presentar los informes, la Parte Co-Demandada, expresó lo siguiente: … Omissis… … Que en vez de contestar la demanda de Retracto Legal arrendaticia que incoara la ciudadana Elda del Valle Silva Terán, identificada en los autos, mediante su apoderado francisco Javier Rodríguez, también identificado en los autos, se hizo uso del derecho previsto en la ley adjetiva civil, procediendo esta representación, a oponer las cuestiones previas contenidas en los numerales 10º y 11º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, resultando declara la inadmisibilidad de la presentación de marras, conforme al numeral 11º…. omissis… … Que frente al planteamiento y fundamento de la cuestión previa opuesta por esta representación, la jueza de la causa, declaro inadmisible, la demanda propuesta por retracto legal arrendaticio, la que recurrió el apoderado de la parte actora, ciudadano francisco Javier Rodríguez Bolívar, dejando de motivar, amplia y sufrientemente su discordia con la decisión cuestionada, no obstante, se oyó la apelación por mandato de la ley en doble efecto, motivo por el cual, ha subido a esta segunda instancia el expediente de marras, en tal sentido, no habiéndose constituido el tribunal con asociados, corresponde la oportunidad procesal, el acto de informes de las partes, lo que esta representación, formula con la pretensión de que sea ratificada la decisión recurrida y declarado Sin Lugar, el recurso planteado con la expresa condenatoria en costas, por estar ajustada a derecho y la jurisprudencia aplicable, respecto de la inadmisibilidad planteada y declarada con lugar… omissis… … Que esta representación pretende que el pronunciamiento respecto del recurso de apelación de marras, corra la misma suerte de la decisión principaly recurrida, resultando la decisión por pronunciar, para ratificar la decisión cuestionada por el apoderado actor y apelante…. omissis… En la oportunidad de presentar Informes, la Parte Demandante, expresó lo siguiente: … Omissis… … Que Ratifico e insisto in-extenso, todo el escrito de demanda que fue presentado en fecha 17 de mayo de 2022… omissis…. …. Que rechazo niego y contradigo igualmente por no ser cierto que no deba admitirse la acción propuesta y que supuestamente el retracto legal no opera cuando el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble pues es el caso ciudadana jueza que igualmente a esta cuestión previa planteada se le aplican las disposiciones derogatorias de la presente ley de alquileres de locales comerciales vigente, además dichos locales comerciales, están particularmente e individualmente señalados en el documento de condominio, en los planos y en el documento de venta los cuales tienen sus propios linderos generales, particulares, sus propias medidas, sus `propio valor por porcentaje según la ley por venta de parcelas, sus propios asientos registrales, matriculas y cedulas catastrales. omissis… … Que la parte demandada presento escrito oponiendo cuestiones previas el día viernes 21 de octubre de 2022 y en lo cual opuso las siguientes: ordinal 10º la caducidad de la acción establecida en la ley y la del ordinal 11º la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda… ambas del articulo nº 346 del CPC, fundamentándolas solamente en los artículos Nº 1.547 Del Código Civil y en el articulo Nº 49 de la ley de alquileres (ley de arrendamientos inmobiliarios G.O.Nº 36.845-0712-1999) alegando entre otras cosas: articulo Nº 49 “el retracto legal arrendación no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad, del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado”… acogiéndose además al principio de la comunidad de la prueba, donde señalo “… ciudadana jueza, a través del principio de la comunidad de la prueba y con la finalidad de probar la fecha de la venta del inmueble objeto de la venta, que pretende retraer la parte actora, a su favor, la relación arrendaticia tanto de la demandante-arrendataria de uno de los locales, y así mismo, la que lleva nuestro poderdante, con la arrendadora vendería del inmueble, esta representación hace de nuestro poderdante, los medios de prueba adjuntados por la parte demandante, por admitirlas en su totalidad de hacer prueba de lo afirmado…” el 4 de noviembre de 2022 se le hizo oposición a dichas cuestiones previas, ya que la parte demandada fundamento sus solicitudes: primero: el artículo 1547 del código civil que es una norma de una ley sustantiva general (código civil) y el artículo 49 de la ley de alquileres del 7 de diciembre de 1999, la cual fue derogada por la ley de alquileres de locales comerciales (ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial) G.O 40.418 Del 23 de mayo de 2014 vigente. omissis… … Que la juzgadora de primera instancia, aplica y yerra, en cuanto al artículo 1546 C.C, pues el retracto legal no tiene nada que ver con el convencional, pues es una consecuencia de la propiedad común o entre varios, de forma que el copropietario tiene derecho preferente a subrogarse, es ponerse en lugar del extraño que ha comprado una parte del inmueble o el bien de que se trate. Si la cosa puede dividirse, por ejemplo un edificio en propiedad horizontal, es claro que el retracto no puede darse. Cualquier extraño es libre de comprar un apartamento sin que el propietario este obligado a ofrecerlo a los copropietarios, aquí no hay retracto. omissis…. …. Que el tribunal de primera instancia considero que al estar supuestamente demostrado en autos que el local comercial arrendado a mi poderdante, forma parte de un inmueble cuya propiedad fue enajenada y que el mismo nopuede dividirse, es por lo que resulta forzoso declarar la existencia de las defensas previa opuestas por la parte demandada con fundamento en el articulo 346 ordinal 11º del CPC y por ende la demanda aquí intentada debió ser declara inadmisible, por lo que el tribunal A quo con su decisión incurrió con ello, en una evidente e irracional inseguridad jurídica, que descompone y corroe las disposiciones constitucionales a la tutela judicial efectiva, el debido proceso, el derecho a la defensa, aniquilando con saña el orden publico contenido en las normas de los artículos 3, 38 y 39 de la ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial G.O Nº 40.418 del 23/05 2014 vigente, los artículo, 4, 6, 7 y 14 del título preliminar del código civil … omissis… … Que la decisión apelada violo la norma de orden público cuando aplico e interpreto parcialmente y erróneamente el artículo 1546 del C.C, que supuestamente señala la improcedencia del retracto legal arrendaticio porque el inmueble no podía dividirse o individualizar cómodamente o sin menoscabo. No obstante quien suscribe que el tribunal Aquo no considero y que no es lógico y justo en derecho que un inquilino que tenga más de 16 años ocupando un local comercial (5-76A) que este junto a otro local que constituye un solo inmueble y que no se pueda dividirse, que no está regulado por la ley de propiedad horizontal no tenga el derecho preferente para adquirir el inmueble a pesar de que no fuera arrendataria de la totalidad del mismo…. omissis…” En la oportunidad de presentar Observaciones a los Informes, la Parte Demandante, expresó lo siguiente: “omissis… … Que la parte demandada en los informes extemporáneos por anticipados sigue insistiendo en que supuestamente la demanda de Retracto legal ejercida por mi representada, y que supuestamente no prospera porque la venta fue en forma global no es menos cierto que el principio de la seguridad jurídica y la cual señalamos en nuestros informes dictada por la sala constitucional que prevee de igual forma la sala constitucional en lo que respecta el principio de la seguridad jurídica y la cual señalamos en nuestros informes dictada por la sala constitucional del 16/10/2009, en el expediente 08-0791, con ponencia del Dr. Pedro Rafael Haaz. Omissis… …. Que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos. Que la decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta sala, en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y336.10, de la constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pifio y anule el fallo objeto de la petición. Omissis… … Que vista la jurisprudencia transcrita y a la cual también se hizo referencia en los informes presentados el 09/01/2023 y de lo cual ínsito de que a mi representada además de haber cumplido con todos los requisitos de los contratos de arrendamiento, de estar solvente en toda y cada una de sus obligaciones como arrendataria y que por disposición de la ley le nacía el derecho de la preferencia ofertiva a que estaba obligada la propietaria, arrendadora, vendedora de hacerle dicha oferta y en la cual en auto no consta dicho aviso o notificación formal y que de igual manera como consecuencia de ello que le es irrenunciable y que la parte demandada tercero-extraño –comprador- adquiriente, tampoco dio cumplimiento a loprevisto en el artículo 39 de la ley de locales comerciales de darle aviso o notificación, lo cual no consta en auto y que no se ha hecho hasta la presente fecha, además de ello mi representada sigue en su condición arrendataria poseedora y ocupante del local comercial signado con el Nº 5-76 y que se le ha dejado permanentemente en dicho local de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 de código civil…. omissis…” IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR Este tribunal considera prudente, a los fines de motivar la presente sentencia, traer a colación la Tutela Judicial Efectiva, que no es más, que el derecho de Rango Constitucional y Legal; el cual como bien sabemos es garante del Orden Público, del debido proceso y de la defensa de las partes, es decir, garantizador del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso. Cuando hablamos del Principio de Legalidad, hacemos referencia al estricto cumplimiento de los trámites que son fundamentales para el procedimiento, el cual está enlazado al principio de las formas procesales, salvo lo exceptuado por la ley. En virtud de ello, no se les permite a los jueces omitir algún lineamiento bien sea estructural, secuencial o de desarrollo del proceso, es decir, el tiempo, el modo, y lugar en que deben realizarse, tanto el análisis o estudio como los actos procesales, porque estarían vulnerando tal derecho. Con base en tal aserto, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones, con el objeto de dictar una sentencia ajustada a derecho, con cabal adecuación a la pretensión, y enmarcada en los límites del Themadecidendum, todo conforme a lo estipulado en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 de la norma adjetiva. Ahora bien, de las actuaciones antes discriminadas, se observa, que en el presente juicio se fundamenta principalmente en el recurso de Apelación interpuesta por el abogado Francisco Javier Rodríguez Bolívar IPSA Nº 48.646 en su carácter apoderado Judicial Parte Actora en el presente proceso contra La Sentencia de fecha 15 de noviembre de 2022, en la cual el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes Declara: SIN LUGAR la cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la ley prevista en el artículo 346 ordinal 10º y CON LUGAR la cuestión previa de la inadmisibilidad de la demanda contenida en el ordinal 11º del citado artículo del Código de Procedimiento Civil; Bajo los siguientes términos: (Extracto de la Motiva) “… OMISSIS… … presentado el escrito de cuestiones previas por los apoderados judiciales de la parte demandada ciudadanos Jesús Alejandro Vegas Serrano, José Vicente Sandoval y Marcos Antonio Rodríguez Marreno, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidades Nros. V- 27.657.864, v- 7.050.765 y v-15.299.943, inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 311.826, 23.659 y 144.357, en el cual alegan que la ciudadana Elda del Valle Silva Terán venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad, Nº v- 7.533.146 a través de su apoderado judicial Francisco Javier Rodríguez Bolívar, inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el Nº48.646 que ha operado la caducidad establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del código procedimiento civil, toda vez que la demandante de autos, interpuso la acción, pasadas los seis 6 que invocan que habían transcurrido, según lo previsto en el artículo 49 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, aplicable al caso concreto, pues la misma parte demandante, así se desprende del texto de su pretensión, tenia pleno conocimiento de la fecha en que se realizo la venta del inmueble que trata de retraer a su favor, lo que se aprecia claramente del hecho cierto de haber adjuntado la copia certificada del documento protocolizado por ante el registro inmobiliario competente, contentivo de compra – venta del inmueble, donde consta la negociación que se llevo a cabo en fecha 24 de octubre de 2019, precisamente en el pleno desarrollo del juicio de desalojo al que hace referencia la parte actora, en el escrito de reforma de la pretensión de marras, por lo tanto, dejo de adquirir el inmueble que tomo bajo la figura contractual de arrendamiento, por el transcurrir del lapso de ley, que aunque el apoderado actor lo señala adecuadamente, al excusarse de no haberlo hecho lo que resulta, por demás de débil e impertinente tal argumentación y el derecho invocado dejando de ser cierto que se haya dejado de cumplir con la notificación de ley, por lo tanto no tiene cabida en derecho el hecho narrado, tampoco, la pretensión de marras por no haber operado la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio (local comercial). Por su parte, el ciudadano francisco Javier rodríguez bolívar en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, indico en su escrito que “contradice toda vez que, el retracto legal no opera cuando el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble. Las cuales rechazo tanto en los hechos como en el derecho y por las razones siguientes: la parte demandante señala entre otras cosas… que mi representada interpuso la presente acción pasado los seis (6) meses que invocan no había transcurrido, lo que no es cierto por cuanto que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la ley de alquileres de locales comerciales (ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial) gaceta oficial 40418 del 23 de mayo de 2014. Pues de conformidad con dicha norma mi representada tenía y tiene derecho a la preferencia oferta y el retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 38 de la ley sustantiva la cual señala “en caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia oferta la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales legales y reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario. el propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de notaria publica su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia indicando el precio justo, condiciones de ventas, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravedad. el arrendatario deberá notificar por escrito a través de la notaria pública, al oferente dentro de los quince días calendario siguiente al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedara en liberta en dar en venta al inmueble a terceros”. En cuanto al fundamento al fundamento en el ordinal 10º del artículo 346 del código de procedimiento civil, la parte demandada aduce que ha operado la caducidad según lo señalado en el artículo 1.547 del código civil, señalando la doctrina que la regla principal en materia de retracto legal esta (sic) prevista en el artículo 1.547 del código civil, que es la disposición legal en que se fundamenta para considerar la caducidad de la acción propuesta. omissis… El legislador contempla esta posibilidad señalada en el aparte b) pues quien tenga el derecho a retracto y no quiere que se le notifique para que no corra el plazo de 9 días, el riesgo de que se protocolice la venta y transcurran 40 días y pierda su derecho a ejercer la acción de retracto legal.Como ya ha sido señalado, el legislador prevé dos circunstancias para hacer efectivo la notificación del retrayente: una, que sea posible notificar realmente al sujeto, es decir, que este (sic) se encuentre presente y la otra, es que dicho sujeto, es que dicho sujeto no sea localizable ni por si ni a través de un mandatario, en cuyo caso en interés del notificante, se reputa precluido el termino para ejercer la acción de retracto, pasados cuarenta días desde la fecha en que se registre el instrumento de enajenación del inmueble. Es decir, en forma clara, el precitado artículo señala los plazos para ejercer la acción de retracto legal tomando como base la notificación que se haga de la enajenación del inmueble a quien tenga el derecho a retraer, tenemos así que los plazos se determinan de dos formas. omissis… Ahora bien no obstante a la aparente claridad de la norma analizada, acerca del término para ejercer el retracto en caso de aviso omitido sea que estuviere presente o no quien tuviere el derecho, es decir cuarenta días contados a partir del registro de la escritura, sin embargo, el tribunal supremo de justica, en aplicación de los postulados constitucionales referidos a una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita sin dilaciones indebidas sin formalismos o reposiciones inútiles, en concordancia con el propósito del legislador al imponer al vendedor o comprador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, determino que el termino de cuarenta a que se refiere el artículo 1.546 del código civil, en caso que el comprador o el vendedor omitieren dar aviso al comunero, debe constarse a partir de cuando quien tenga el derecho a retraer tenga conocimiento de la negociación efectuada y desde la fecha de registro de la escritura. omissis… Para finalizar, en hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que este se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que estos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación por el contrario debe exigirse su observancia. ahora bien, este tribunal a los fines de emitir pronunciamiento sobre la presente incidencia, se evidencia que para ejercer la acción de retracto legal tomando como base la notificación que se haga de la enajenación del inmueble a quien tenga el derecho de retraer, no fue cumplida la obligación de hacerla, es por lo que forzosamente debe ser declarada sin lugar la cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la ley, contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del código de procedimiento civil. Así se determina. ahora bien, esta juzgadora, en lo que respecta a la segunda cuestión previa opuesta, omissis… En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, teniendo como consecuencia de ello la imposibilidad de admitir la demanda por el órgano jurisdiccional, claro está, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que imposibilita la interposición de una acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico, que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. En tal sentido, La sala constitucional del máximo tribunal, en fallo Nº 776 de fecha 18 de mayo de 2001, expediente Nº 00-2055, con la ponencia del magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero... omissis… En derivación se observa que la cuestión previa en análisis comprende no solo los casos en la que la ley expresamente prohíba la acción, sino también cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de nopermitir el ejercicio de la acción, como en el caso que la ley somete a la acción al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. al analizar en forma exhaustiva lo expuesto por la demandada, pretende señalar que el retracto legal opera cuando la cosa es indivisible, configurándose lo establecido en el artículo 1546 del código civil venezolano vigente. Así se decide. omissis… En consecuencia, observa esta juzgadora que la acción propuesta cumple con los requisitos de inadmisibilidad, de conformidad con la cuestión previa alegada por la parte accionada, prevista en el articulo 346 ordinal 11º del código de procedimiento civil, en consecuencia, se declara con lugar. Así se decide. Ante los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este tribunal primero de primera instancia en lo civil, Mercantil, del tránsito y bancario de la Circunscripción judicial del estado Cojedes administrando justicia en nombre de la República bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: Primero: sin lugar cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la ley prevista en el artículo 346, ordinal 10º. Segundo: con lugar la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda contenida en el ordinal 11º del citado artículo 346 del código de procedimiento civil… omissis…” de lo antes delimitado, y dispuesto que el caso que nos ocupa la acción versa sobre Retracto Legal arrendaticio, para lo cual con fines didácticos e ilustrativos, se entiende que el retracto legal es definido por el artículo 1.546 del Código Civil como: "el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo". Se determinaría, que el objeto de la presente acción, es decir el retracto legal, se trata de asumir la propiedad de la cosa vendida a un tercero, frente a quien la tenga en su poder a título de propietario, entendiéndose que la acción se dirige en contra de aquel extraño que haya adquirido la propiedad de los derechos y acciones del inmueble que se encuentra en comunidad, siendo el principal objetivo de esta acción rescatar la propiedad de la cosa vendida a un tercero, frente a quien la tenga en su poder a título de propietario, es decir, el retracto exige que el propietario comunero haya transmitido el bien a otra persona distinta de aquél que tiene según la ley el derecho de preferencia para adquirirlo. Como conclusión de lo anterior, nuestra legislación, regula el derecho de preferencia en fase de retracto, cuando ya ha sido perfeccionada la enajenación de derecho pro indivisos a un extraño, en cuyo caso el titular del derecho de adquisición preferente, esto es, el comunero no enajenante tiene derecho a subrogarse en los derechos del adquirente, excluyendo a éste del dominio de la parte de la cosa común adquirida. Por las razones anteriores, debe tratarse de una venta que realiza un arrendador a un extraño que no pertenece a la relación arrendaticia, pretendiendo la parte actora subrogarse en lugar del extraño bajo las mismas condiciones en que adquirió el derecho sobre la cosa común.de lo antes refrescado sobre estas acciones, A los fines de pronunciarse, esta Juzgadora considera pertinente analizar el caso bajo estudio, de la forma siguiente: en el caso sub iúdice, se observa que en fecha 17 de mayo del año 2022, fue consignada reforma de la demanda por el apoderado de la parte actora, abogado Francisco Javier Rodríguez Bolívar, constante de 18 folios y que riela a los folios 121 al 139, que la acción interpuesta por la parte actora, se refiere al ejercicio del derecho de retracto legal, de conformidad con el artículo 1.547 del Código Civil y el articulo 38 y 39 Ley de Alquileres de Locales Comerciales, desprendiéndose que la ciudadana Elda del Valle Silva Teran, decide reformar el escrito y demandar al ciudadano: Jiancheng Feng, (comprador – adquiriente, tercero extraño), de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-84.428.082, con el objeto de que convengan de inmediato, o sea condenado a cumplir su obligación de retrotraerse el comprador- adquiriente, o subrogarse como vendedor en la persona de Elda del Valle Silva Terán (Arrendataria-Poseedora), en las mismas condiciones de adquisición de los derechos de propiedad de la arrendadora Vendedora Ana Josefa Agüero Chejade sobre el bien inmueble, ubicado el local objeto del presente juicio, el cual vale acotar, está compuesto por dos parcelas de terreno y las bienhechurías sobre ella constituidas, con las siguientes características: identificadas como Parcela “A” y “B”, constituidas de la siguiente manera: PARCELA “A” (LA CUAL ES OBJETO DEL PRESENTE JUICIO y sobre la cual está solicitando el derecho de subrogarse): con una superficie de cuarenta y ocho metros con ochenta centímetros cuadrados (48,80 mtrs2), identificada con el numero catastral 09-02- 01-URBANO-05-35-27A, ubicada en la av. Ricaurte Nº 5-74A, cruce con calle socorro de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Del punto L-3 de coordenadas E.5704500, N.109304.00, en una distancia de Doce Metros con Veinte Centímetros (12,20 mts) al punto L-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, con terrenos que son o fueron de Ovidio Villamediana, SUR: del punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1006300.00, en una distancia de Once Metros coma Sesenta y Cinco Centímetros (11,65mtrs) al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero. ESTE: desde el punto L-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00, en una distancia de cuatro metros con diez centímetros (4,10 mts) al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero y OESTE: del punto L-3 de coordenadas E.5704500.00, N.109304.00, en una distancia de cuatro metros con tres centímetros (4,03mts) al punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00, con la av. Ricaurte, según consta en levantamiento topográfico que fueron acompañados con destino al cuaderno de comprobantes respectivos. PARCELA B: con una superficie de doscientos dieciséis metros con veintidós centímetros cuadrados (216,22m2) identificada conel Numero Catastral 09-02-01-URBANO-05-35-27, ubicada en la calle el socorro Nº 5-76, cruce con av. Ricaurte de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del estado Cojedes. Siendo sus linderos los siguientes: NORTE: del punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00, en una distancia de once metros coma sesenta y cinco centímetros (11,65mtrs), al punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N 1096293.00, con terrenos que son o fueron de Ana Josefa Agüero, y desde el punto L-11 de coordenadas E.576052.00, N.1096293.00 en una distancia de cuatro metros con diez centímetros (4,10mtrs) pasando por el punto L-8 de coordenadas E.576055.00, N.1096297.00 en línea quebrada al punto L-7 DE coordenadas E.506957.00, N.109295.00 con terrenos que son o fueron de Ovidio villamediana, SUR: del punto L-5 de coordenadas E.576035.00, N.1096289.00, en una distancia de quince metros (15mtrs) al punto L-6 de coordenadas E.57604700, N.1096280.00, con calle el socorro, ESTE: del punto L-7 de coordenadas E.506957.00, N.1096295 en una distancia de diecisiete metros con sesenta y siete centímetros (17,67mtrs), al punto L-6 de coordenadas E.57604700, N.1096280.00, con terrenos que son o fueron de José Pérez y OESTE: desde el punto L-4 de coordenadas E.576043.00, N.1096300.00 en una distancia de catorce metros con treinta y tres centímetros (14,33mtrs), al punto L-5 de coordenadas E. 576035.00, N.1096289.00 con avenida Ricaurte según consta en levantamiento topográfico. Cuya venta de ambas parcelas quedo registrada Bajo Nº 2019.1406, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 319.8.2.1.10129, correspondiente al libro real del año 2019, que fue vendida por la propietaria de los inmuebles ciudadana Ana Josefa Agüero Chejade, (arrendataria- vendedora) venezolana, mayor de edad, soltera, medico, titular de la cedula de identidad Nº V-2.349.578, que al inicio fue demandada antes de ser admitida la reforma de la demanda que riela al folio 151 y 152. Sin embargo es importante como puto previo aclarar lo que os han establecido sobre el litisconsorcio necesario, para lo cual podemos ilustrar a las partes, lo que ha expresado nuestro máximo tribunal sobre esta figura, para lo cual referimos la sentencia de la Sala de Casación Social en el juicio de el ciudadano M.R.F. contra la sociedad mercantil B.P. VENEZUELA HOLDINGS LIMITED, R.C. N° AA60-S- 2006-001294 y en la cual quedo sentado: Sobre este aspecto procesal, donde se da el típico caso de la figura denominada litis consorcio pasivo necesario al invocarse la responsabilidad solidaria entre sub-contratista, contratista y beneficiario y donde debe garantizarse la necesaria cualidad en juicio de las partes, , en anteriores decisiones ha sentado su criterio, el cual se ratifica y reproduce a continuación: (…)en razón de la solidaridad establecida por la ley, entre el beneficiario del servicio y el contratista, a los efectos del cumplimiento con las obligaciones legales y contractuales de sus trabajadores, se generará una especie de litis consorcio pasivo necesario entre las personas anteriormente mencionados - beneficiario y contratista- en caso de interponerse una acción de reclamación de derechos laborales, propuesta directamente contra el beneficiario delservicio; en razón de que la acción así planteada, ataca los intereses tanto del beneficiario como del contratista, por ser solidarios entre sí, y en consecuencia, deben ser citados en forma conjunta a fin de que puedan desvirtuar o confirmar la pretensión del accionante. La figura del litis consorcio necesario ha sido ampliamente estudiada por distintos autores patrios y extranjeros, y es así, como el maestro L.L. explica: "La peculiaridad de esta figura procesal consiste en que la acción pertenece a todos los interesados y contra todos los interesados, considerados como un solo sujeto. Si uno de los sujetos interesados en la relación sustancial intenta la acción aisladamente o se intenta contra él, se encontraría desprovisto de cualidad activa o pasiva, ya que la persona a quien la ley concede la acción o contra quien es concedida no es el actor o el demandado concreto (...). De igual forma, el ilustre procesalista P.C. nos ha señalado: "En el litisconsorcio necesario, a la pluralidad de partes no corresponde una pluralidad de causas: la relación sustancial controvertida es sólo una, y una sola la acción (...). En todos estos casos, en que la legitimación compete conjuntamente y no separadamente a varias personas, el litisconsorcio de ellas es necesario: ‘si la decisión no puede pronunciársela más que en relación a varias partes, éstas deben accionar o ser demandadas en el mismo proceso’ (...). En los ejemplos hasta ahora citados, la necesidad del litisconsorcio está expresamente establecida por la ley; pero puede haber casos de litisconsorcio necesario, aun en defecto de disposición explícita de ley, siempre que la acción (constitutiva) tienda a la mutación de un estado o relación jurídica destinada a operar frente a varios sujetos, todos los cuales, a fin de que la mutación pueda producirse válidamente, deben ser llamados en causa (...)" (Obra citada. Derecho Procesal Civil II. Instituciones del Derecho Procesal Civil Vol. II) Alegada la anterior sentencia, esta figura la regula la norma en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, el cual nos preceptúa: "...cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme por todos los litisconsorte, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra cusa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún termino o que haya dejado transcurrir algún plazo..." . De lo revisado referente al litisconsorcio necesaria, debe esta jurisdicente, como punto previo, en el presente asunto, revisar la necesidad que tiene el caso de marras, como es retracto legal comercial, y quienes deben ser demandados en la presente litis, para lo cual tenemos que, al respecto, señalo la sentencia Nº RC.000051, Exp. Nº 19-351 de fecha 19 de marzo del año 2021, Proferida por la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, el cual estableció el siguiente criterio: “… Omisis… …Ahora bien, como punto previo al fondo del presente fallo, la Sala considera conveniente hacer un llamado de atención sobre la utilización del proceso como instrumento para la búsqueda de la justicia, su desnaturalización y la generación de excesos jurisdiccionales y reposiciones de la causa. Sin duda alguna dentro del pacto social de existencia y fines del Estado, que van desde Juan Bodino, pasando por Thomas Hobbes, John Locke y J.J. Rousseau, entre otros, la humanidad, confió, dentro de ese pacto, al sistema de justicia, y dentro de éste al “Proceso” como la única y debida fórmulapara dirimir los conflictos en la sociedad, para lo cual, éste ha sido estudiado en obras trascendentales de la doctrina e instituciones gremiales jurídicas y universitarias, siendo definido y convertido en ciencia de la justicia, pues sin duda, la tranquilidad y estabilidad social, son uno de los fundamentos y fines de la existencia del propio Estado, tanto social, como cultural, como económico, evitando los desgastes del juicio. Constancia de ello, la tenemos desde los eventos de la Carta Magna de 1215 en el reconocimiento de los derechos de los señores feudales (due process of law), pasando por las reformas procesales de F. Klein en Austria (1895); la reforma Italiana de 1940, - reforma ésta que influye profundamente en Venezuela -; el Código Procesal modelo para Iberoamericana de 1988, con el insigne procesalista Uruguayo E. Véscovi a la cabeza, que culminó en las reformas procesales del continente; y por último, los desarrollos jurisprudenciales que el neo-constitucionalismo (Ferrajoli, Alexy, Zagleblesky, Pietro Sanchis, entre otros ) enfoca del acceso al proceso, del debido proceso y de la tutela judicial efectiva, cuyo ejemplo más palpable se encuentra en la trilogía procesal que consagra la Carta Política Venezolana de 1999, en sus artículos 26,49 y 257, que responden a un modelo garante, social, humanista e incluyente dentro del desarrollo de la normativa procesal, lo cual, como se dijo al comienzo, abarca una evolución normativa significativa de modelos superiores para que el Estado, su sistema de justicia y la sociedad en general, obtengan la tan anhelada paz social. Sin embargo, a pesar del gigantesco avance que la Constitución y el desarrollo jurisprudencial de la Sala de Casación Civil, puedan dar al proceso, si los sujetos procesales no ejercen su tirocinio con la diligencia suficiente que demuestre el manejo de la ciencia adjetiva, si no se ejerce con la lealtad y probidad necesaria, de nada obsta que la legislación avance, que el Estado procure un desarrollo normativo adecuado a los tiempos modernos y al desarrollo y estudio de la ciencia procesal, pues su manejo incoherente con sus fines, no permitirá, por más que se desarrolle la legislación y la jurisprudencia, obtener los resultados propuestos. El manejo del sistema de justicia, es un trabajo en equipo de todos los sujetos procesales a intervenir, si no existe ese ejercicio debido de las herramientas dadas adjetivamente, nunca se podrá avanzar en la obtención de justicia. Cuando se solicita una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravaren en una acción de retracto legal previendo la venta del bien y no se otorga, cuando la parte afectada no apela de esa decisión, cuando una de las partes enajena, en medio del proceso, el bien, y no llama al proceso al nuevo tercero adquiriente, teniendo la posibilidad del acceso, ocurren las tan indeseables reposiciones de la causa. La reposición de la causa, por la consecuente violación del derecho de defensa, consagrada en el artículo 49 Constitucional y el sistema de reposiciones de los artículos 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, si bien representan el fin de garantizar el debido proceso y el equilibrio procesal, en el fondo significan una derrota para la debida sustanciación procesal, pues se generó un desorden procesal, por los sujetos actuantes en el desarrollo de las conductas procesales que obliga a anular, a dejar sin efecto lo actuado y reponer la causa, fracasando la institución procesal que debió, en el tiempo debido, bajo la economía procesal que evita el exceso jurisdiccional, lograr un proceso justo en el debido y normal desenvolvimiento de sus instituciones, evitando retardos procesales. Luego, una de las partes pide la reposición o el juez se percata oficiosamente de violaciones constitucionales y otras partes piden la no reposición, señalando que la misma es indebida, pero antes de contestar vendió el inmueble objeto del proceso y no lo señaló a los autos; tales comportamientos deben llevar a los Jueces y Abogados a un profundo reflexionar sobre sus conductas y sobre su actuar adjetivo, reflexión que abarca el análisis sobre qué significa el honor del ejercicio profesional en nuestros Tribunales, y nuestras universidades asumir el deber de colocar debidamente, en su lugar correspondiente, la discusión del contenido de los artículos 170 y 171 del Código de Procedimiento Civil, contentivos de la lealtad y probidad en el proceso.La violación de los artículos 170 y 171 íbidem, y la indebida sustanciación del proceso por partes de los jueces que no prevén las conductas de las partes, impide que, aun cuando estemos en presencia de la mejor legislación procesal, ésta logre el contenido del artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pudiendo decirse como lo expresaba el estoico Lucio Anneo Seneca, que una justicia tardía no es justicia, por lo que si se ejerce en forma debida, cada quien cumpliendo con su deber procesal, podremos juntos evitar las reposiciones de las causas, los excesos jurisprudenciales, garantizando tutela judicial efectiva. Todos estos conceptos, no son ajenos a la ciencia y escuela procesal venezolana. Bastaría traer a colación las obras de “La ética en el Proceso Civil” de Manuel Cardozo, editorial Paredes, 1985 y “Justicia y Realidad” de Mariolga Quintero. Editorial UCV, 1988. Que ya desarrollaban la lealtad y probidad en juicio, por lo que no se justifica que a 33 años de la vigencia del Código de Procedimiento Civil de 1987, todavía no se haya digerido la forma de utilización de instituciones adjetivas y la responsabilidad de los sujetos procesales, en su ejercicio. Un Código procesal, tal cual lo explanó Leonardo Pietro Castro, en una obra poco estudiada, titulada: “En Defensa de la Ciencia Procesal” (Instituto Nacional de Estudios Jurídicos. Madrid, 1949), no es el resultado de una concepción particular, ni abstracta o doctrinas propias de ésta o aquella escuela. Es la culminación del pensamiento científico y de la experiencia de casi 200 años de Códigos adjetivos venezolanos, que aseguran un medio eficaz de resolver la controversia, que se ve empañado, cuando los litigantes no se exponen los hechos conforme a la verdad y los jueces no se percatan de lo que ocurre en el devenir del andamiaje. Así, en ese orden de ideas, examinando los autos, considera esta Sala necesario trascribir los argumentos sostenidos por el juez de la recurrida, a los fines de evidenciar el error detectado al ordenar la reposición para conformar el litis consorcio pasivo necesario, sin notificar al litisconsorte ausente, para que manifieste su solicitud de reposición o reproduzca las actuaciones de sus colitigantes, evitando el retardo procesal y la reposición de la causa. Así, el ad quem sostuvo lo siguiente: “INTEGRACIÓN OFICIOSA DEL LITISCONSORCIO PASIVO Resulta necesario en el presente caso, dilucidar, previo análisis del acervo probatorio constante en autos y dictar sentencia de mérito, pronunciarse sobre las incidencias de la contestación de la reconvención opuesta y de las respectivas pruebas traídas al expediente por la parte reconvenida, constando en autos que el apoderado judicial de la parte actora, opone como defensa de fondo al contestar la reconvención, la falta de cualidad tanto activa como pasiva, ello motivado, según alega, al hecho de la enajenación del bien objeto de la acción judicial de retracto legal arrendaticio, hecha por el co-demandado reconviniente, mediante documento autenticado en fecha 03 de noviembre de 2016, anotado bajo el N° 6, Tomo 188, Folios 29 al 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, al co-demandado JOSÉ RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ identificado en autos, el cual obra en autos de los folios 14 al 19, protocolizado posteriormente, según indica el oponente, por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Irribaren del estado Lara, bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N°3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Estando dentro del lapso para promover pruebas, el apoderado judicial del demandante reconvenido, consignó escrito y anexo al cual una (1) documental, que rielan del Folio 157 al 165, consistente en copia certificada del documento protocolizad por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara bajo el N°2011.1213, Asiento Registral N° 4, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, en fecha 06 de julio de 2017, documental que no fue tachada ni de ninguna manera desconocida en derecho por la parte a quien se le opuso, con el objeto de demostrar laenajenación del referido inmueble por parte del codemandado José Ramón Domínguez Rodríguez y ratificar la falta de cualidad de Carlos Alberto Rodríguez Jardín para proponer la Reconvención, lo cual formuló en los siguientes términos: ‘Promuevo copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral N° 4 del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 06 de julio de 2017 correspondiente al Libro Real del año 2011, el cual acompaño marcado como 'Anexo 1’. Con el objeto de demostrar la enajenación del referido inmueble por parte del co-demandado José Ramón Domínguez Rodríguez y ratificar la falta de cualidad de Carlos Alberto Rodríguez Jardín para proponer la reconvención’. Observa esta Juzgadora, que en la antes referida documental consta que el ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, titular de la cédula de identidad N° v-10.847.461, da en venta a los ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos V-14.404.975 y V–14.404.976, respectivamente, un inmueble construido por una porción de terreno propio y la edificación sobre ella existente, donde funciona el establecimiento denominado FUENTE DE SODA Y RESTAURANT EL TAMUNANGUE SRL, ubicado en la Autopista vía Centroccidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas en jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, con una superficie original según consta en documento de adquisición registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 7 de abril de 2017, de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (686,34 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos … Sin mayores esfuerzos interpretativos queda claro que el ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, … co demandado en calidad tercero adquiriente, traspasó a terceros la propiedad del inmueble pedido en retracto específicamente a los ciudadanos VICTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO … observándose que ninguno de los prenombrados fue llamado a juicio, hecho que se evidencia claramente de las actas del expediente. Es doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil, que en el juicio de retracto legal arrendaticio, que deriva tanto del contrato de arredramiento que demuestra la cualidad de arrendatario del demandante, como acto traslativo de propiedad que perjudica los derechos de aquél, resulta innegable la necesidad de demandar tanto al comprador del inmueble arrendado como al vendedor, puesto que la declaratoria con lugar de la pretensión por retracto legal arrendaticio, hace nacer en los compradores la posibilidad de ejercer acciones legales contra el vendedor, en tanto que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente, quienes por tanto, se hallan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa. De allí que sea menester indicar que la falta o ausencia de alguna de las partes (que debía estar integrada por una pluralidad de sujetos), sea ésta la actora o demandada, genera una falta de legitimación ad causam y constituye una situación que genera en estado de indefensión … Determinado lo anterior, resulta conveniente establecer que en materia de cualidad y vigencia del pronunciamiento de oficio, de debe tomar en cuenta el momento en que sucedieron los hechos, ya que es a partir del mes junio de 2011, a partir de la fecha en que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dictó el fallo RC -000258 del 20 de junio de 2011, caso Yván Mújica González contra Empresa Campesina Centro Agrario Montaña Verde, resulta permisible que la falta de cualidad debe ser advertida de oficio por el Juez aun cuando no haya sido alegada por las partes.Así las cosas, basado en lo anterior, esta alzada advierte que en el sub índice, si bien en la etapa cognitiva no se hizo referencia alguna sobre ese punto en particular, es evidente que los ciudadanos VICTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO … durante el trámite del presente juicio de retracto legal arrendaticio y de manera sobrevenida, adquirieron el inmueble objeto del retracto pretendido, el día 06 de julio de 2017, siendo que la demanda fue presentada en 03 de marzo de 2017, hecho del cual tuvo conocimiento el juez a quo en la etapa probatoria, con la asignación del escrito de pruebas de la parte actora, al presentar la documental que riela del folio 157 al 165 …De modo pues que en materia de retracto legal arrendaticio, el criterio tanto de la Sala de Casación Civil como de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sido a favor de la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario conformado tanto por el vendedor (propietario) como por el comprador o compradores del inmueble pretendido en retracto legal arrendaticio… En consecuencia, dado que los terceros que adquirieron de manera sobrevenida el inmueble que se pretende retrotraer no fueron citados a juicio, el fallo apelado resulta carente de efectos jurídicos, por lo que quien juzga considera que en el caso de autos lo procedente es declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en fecha 02 de noviembre de 2018 contra la sentencia de fecha 05 de octubre de 2018, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara que sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio intentada, en tal sentido se anula la sentencia recurrida de conformidad con el artículo 245 del Código de Procedimiento Civil, y se repone la causa al estado en que el Juez de primera instancia se pronuncie sobre la admisión de las pruebas con sujeción a lo establecido en esta decisión, ordenándose la correcta integración del litisconsorcio necesario, librándose las respectivas boletas de citaciones a los ciudadanos VICTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO Y LICETTY DE ANDRADE…”. Así las cosas, descendiendo a los autos, efectivamente se observa que en el devenir del proceso, específicamente en la etapa procesal de la promoción de los medios prueba, la parte actora consignó copia certificada, no tachada, ni impugnada en simulación, que corre de los folios 161 al 162, ambos inclusive, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, donde consta, que en fecha 06 de julio de 2017, se otorgó por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, quedando inscrito bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3816 y correspondiente al folio Real del año 2011, que el accionado co-demandado – reconviniente JOSÉ RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, vendió el inmueble objeto del proceso a los ciudadanos VICTOR ROBERTO DE ANDRADAE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIVEIRO, dicha venta se efectuó con más de un año de antelación a la contestación de la demanda, inclusive, antes de introducirse la demanda, por lo cual, de conformidad con los artículos 170. 2° y del Parágrafo Único Ordinal 2°, el colitigante pasivo debió exponer ese hecho cierto, del cual tenía conocimiento, relativo a la existencia de la venta del inmueble y no omitir tal hecho trascendental a los fines del proceso y de la trabazón o configuración de la litis necesaria, vale decir, el co-accionado debió integrar, para evitar reposiciones posteriores, el litisconsorcio pasivo necesario. La ausencia de lealtad en tal omisión, violenta el fin del proceso que no es otro que perseguir un modelo de comportamiento que efectivice la realización justa y eficaz del derecho (Osvaldo Gozaíni. La Conducta en el Proceso. Editorial Librería Platense. La Plata. Argentina. 1988). Con base a ello, debe establecerse que el litisconsorcio es una figura procesal que es descrita como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. De otra manera, ha sido entendida como el tipo de pluralidad de partes que se produce cuando losdiversos litigantes aparecen situados en un mismo plano y unidos, en consecuencia, en su actuación procesal. Ahora, si bien se desprende de los artículos 147 y 148 del Código de Procedimiento Civil que no existe una “necesidad jurídica” de que todos los integrantes de una relación material que deba hacerse valer en juicio se unan a los fines de instaurar o soportar el mismo, siendo la regla general que la figura del litisconsorcio constituye una facultad de las partes y no un deber; no es menos cierto que en algunos casos la ley determina de manera más o menos definida que la acción debe proponerse conjuntamente por todos los interesados activos y pasivos, según que la pluralidad se verifique en el lado de los actores o de los accionados, de allí que se diferencie el litisconsorcio voluntario o facultativo del necesario. Este último alude entonces a la situación que se produce cuando existe una sola causa o relación material con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, por el hecho de que la cualidad activa o pasiva no reside plenamente en cada una de ellas. Así, el litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o venir impuesta en forma expresa; este último caso se verifica cuando la propia ley impone la integración en forma imperativa, mientras que el primero puede identificarse cuando no es posible concebir la cualidad fraccionada en cada integrante del grupo sino unitariamente en todos. En cualquier caso, dos (02) circunstancias merecen ser destacadas: 1) la característica esencial del litisconsorcio necesario es la necesidad de actuación conjunta para interponer una sóla acción y resolver un mismo conflicto sustancial; 2) son ejemplos típicos de esta figura litisconsorcial los casos de demandas de retracto legal arrendaticio, cuando necesariamente debe constituirse un litis consorcio necesario pasivo, integrado por el arrendador – vendedor y el comprador o compradores y 3) La integración de ese litisconsorcio necesario debe ser actuado por el juez de la causa de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, pues es el juez, el director del proceso y actúa bajo la premisa iura novit curia, por lo que, como obligación procesal, en caso de observar éste director que el litisconsorcio no está debidamente constituido y más cuando a los autos, conforme al principio procesal quod est in autos est in mundo, existe una documental pública, con valor de plena prueba, no tachada ni impugnada, de la existencia de un nuevo comprador del bien objeto del proceso, debiendo el juzgador actuar de oficio e integrarlo a los fines de garantizar el concepto constitucional del proceso como instrumento de justicia. Hay poderes – deberes del juez, que aun cuando no están expresamente establecidos en la legislación ritual, forman parte del desenvolvimiento de los principio de dirección del proceso, de esclarecer la verdad de los hechos y de decidir secundum allegata et probata, lo que conduce a concluir que esa administración del proceso civil, que esa dirección procesal que asume la jueza o juez quiere poner de manifiesto que la controversia, la litis, persigue una función actividad (poder – deber) de la jueza o juez, - , como bien lo expresa Mario Masciotra en su obra: “Poderes – Deberes del Juez en el Proceso Civil. Ed Astrea. Argentina. 2014 -, apoyado en la Constitución como vértice superior de un ordenamiento procesal que permite la justicia implícita que se requiere, para cumplir el debido proceso, integrar oficiosamente el litisconsorcio pasivo necesario y garantizar la justicia, evitando reposiciones inútiles. En el caso sub lite, si el juzgador de la instancia a-quo, Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en la persona de su Jueza Abogada BIANCA ESCALONA TORREALBA, hubiera actuado diligentemente, entendiendo el sistema procesal de dirección adjetiva, de poderes – deberes de la jueza y su fin, al observar a los autos, la consignación en la etapa de promoción de pruebas la producción en autos de una venta, a través de documento público con valor de plena prueba, del inmueble objeto del proceso, debió constituirseoficiosamente el litisconsorcio necesario pasivo, pues es necesaria constituir la relación sustancial controvertida única para todos los integrantes de ella, llamando a la parte a comparecer, para que pueda plantear si requiere o no la reposición, asumiendo y reproduciendo las actuaciones de los accionados o si considera que debe reponerse la causa para contradecir en juicio aspectos no planteados por el resto de sus litisconsortes, garantizando que el fallo se extienda en todos sus efectos a las partes involucradas ad causam, lo que sí generaría una tutela judicial efectiva, cumpliendo así, el rol asignado a todos los jueces de ser los primeros garantes de la constitucionalidad, actuando como verdaderos directores del proceso (Artículo 14 CPC), evitando las reposiciones de la causa, los gastos y costos económicos y los excesos jurisdiccionales que congestionan y hacen nacer un decisionismo contrario a la sencillez del proceso cedido, generando en conclusión retardo procesal, pues de lo contrario, verbi gratia, en caso que el fallo pudiera ser desfavorable a la parte no integrada, ésta se vería obligada a demandar la nulidad del fallo por la indebida integración de las partes, por cuanto no tendrían los litisconsortes pasivos la cualidad necesaria para integrar el contradictorio. Así, en fallo N° 776 del 15/12/09, caso: Hilda Rodríguez García contra Iván Valdez y otros, la Sala de Casación Civil de éste alto Tribunal, expuso: “…el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente…”. Así, es conveniente insistir en que es doctrina pacífica y reiterada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en las acciones de retracto legal arrendaticio, es necesaria la conformación de un litisconsorcio pasivo necesario, compuesto por el propietario arrendador del inmueble y el nuevo adquiriente. Ejemplo de ello, es la sentencia N° 000448 de fecha 30 de septiembre de 2011, donde la Sala Civil expresó: “…En vista de lo anteriormente expuesto, y al haber constatado el a – quo las violaciones del orden público que le fueron denunciadas por el accionante, específicamente, la falta de citación de uno de los condóminos, se hacía procedente la declaratoria de reposición al estado de que el agraviante ordenara su citación y se declarara la nulidad de todas las actuaciones posteriores al auto de admisión de la demanda, por violación al debido proceso y al derecho a la defensa consagrados en el artículo 49 del texto Constitucional…”. Siendo ello así, y quedando claro que corre a los autos una instrumental pública de fecha 06 de julio de 2017, otorgada por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, quedando inscrito bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral 4 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3816 y correspondiente al folio Real del año 2011, de la cual se deduce, que antes de intentarse la acción de retracto legal arrendaticio, se procedió a enajenar el inmueble objeto de la pretensión, por parte del co-accionado – adquirente JOSE RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ a favor de los ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, lo cual obliga a integrar la litis debida para que el fallo extienda sus efectos a todos los verdaderos sujetos de la relación sustancial, debiendo llamarse a juicio a éstos compradores e integrar debidamente la litis para garantizar el contradictorio y dar cumplimiento a la garantía constitucional del derecho de defensa y del debido proceso. Con base en ello, el juzgador ad – quem, de la recurrida, si bien detectó en forma precisa la necesaria constitución de la acumulación subjetiva pasiva necesaria, ordenada por ley, por efecto de la existencia de una pretensión que en el proceso necesita la presencia de una pluralidad de sujetos, debido a la existencia de una relación material única, sin embargo, erró, en la extensión de la reposición de la causa ab – initio a la trabazónnueva de la litis, lo cual a todas luces genera un retardo judicial violándose el derecho a la tutela judicial efectiva. Por lo tanto, la Sala estima necesario realizar una reflexión in limine, acerca de la legitimación ad causam y el principio pro Actione para poder entender el alcance del efecto o extensión que genera la indebida constitución de la relación procesal. En efecto, es preciso destacar que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litis-consorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Ello es así, ya que ante tal supuesto, la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario. Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litis-consorcio, la sentencia que se dictara devendría "inutiliter data", esto es, inoperante de efectos jurídicos. Una vez mencionado lo anterior, es preciso estar atento de no confundir cualidad en sentido amplio susceptible de ser tratada como titularidad -esto en el plano sustantivo-, con la legitimidad como una noción atinente al proceso, es decir, cuando esta se inserta en el campo de este último. Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Luis Loreto (Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad) como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar enjuicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda. La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio "legítimamente" y frente a la cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad. Con base a ello, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir, cuando examina in limine, la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente enjuicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata. Además, debe prestarse atención a los principios sobre los cuales descansa la legitimidad de las partes en el ordenamiento jurídico venezolano, que son la economía procesal y la seguridad jurídica, por cuanto a través de aquélla el Estado puede controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que, ciertamente, existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Como puede advertirse, la legitimación al proceso adquiere relevante significación en el correcto desenvolvimiento del proceso, de allí que deba ser tratada como un verdadero presupuesto procesal que atañe a los sujetos, y que más allá de toda disquisición científica en cuanto a determinar si la cualidad es una condición de la acción, o la regular instauración de la relación procesal, o si más bien lo es de la emisión de una sentencia de cualquier signo o de una sentencia favorable, lo importante es advertiroportunamente como lo sostiene el tratadista Hernando Devis Echandía, que se cumplan las "...condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o mérito o para controvertirlas...". (Nociones de Derecho Procesal Civil. Aguilar Editores. 1966. Página 300.) En este sentido, es preciso tomar en consideración el criterio asentado por la Sala Constitucional en el sentido de advertir que las institucionales procesales deben ser siempre interpretadas en el marco de los principios y normas constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 ejusdem, es decir "...al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo...". Así, la referida Sala mediante sentencia № 889, Exp. 07-1406 de fecha 30 de mayo de 2008, estableció expresamente lo siguiente: “…en un Estado social de derecho y de justicia (art. 2 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles(art 26 íbidem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 ejusdem, instaura. La conjugación de los artículos 2, 26 y 257 antes mencionados, obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles…”. De la sentencia supra transcrita, se evidencia que cuando se trate de interpretar instituciones procesales todos los jueces deben observar en primer orden, la supremacía y eficacia de las normas y principios de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esto significa que tales autoridades siempre deberán examinar tales instituciones de forma amplia al servicio de un proceso cuya meta sea la resolución del conflicto de fondo, de forma, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles tal como lo preceptúan los artículo 26 y 257 ejusdem. Esto siempre deberá ser así, para asegurar que el proceso sea una garantía para las partes, en el sentido de poder materializar y facilitar su derecho de defensa, y de ninguna manera aquél, por aplicación de tales principios y derechos podrá conservar regulaciones procesales que constituyan una traba que impida lograr las garantías establecidas en los supra artículos 26 y 257 Constitucional. Asimismo, la Sala Constitucional ha hecho énfasis en facilitar las condiciones de acceso a la justicia y la ineludible tramitación de la pretensión, mediante la correcta comprensión de la función asignada a las formas y requisitos procesales, los cuales deben "...estar en línea de hacer avanzar la pretensión por caminos racionales, y no de imposibilitar injustificadamente...el ejercicio de la acción...". Precisamente, la referida Sala Constitucional, mediante sentencia Nro. 1064 de fecha 19 de septiembre de 2000, reiterada en sentencia Nro. 97 del 2 de marzo de 2005, así como en decisión de fecha 23 de marzo de 2010, caso: Sakura Motors C.A., ya citada en este fallo, dejó asentado que el derecho a la tutela judicial efectiva y el principio pro Actione, entre otros, constituyen "...elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal...", de modo que, el alcance del principio pro Actione a favor de la acción y consecución de un proceso, hasta obtener sentencia de mérito implica que la interpretación que se haga de los requisitos u otras formalidades procesales de acceso y trámite hacia la justicia, de ningún modo puede frustrar injustificadamente el derecho de las partes a que sea sustanciada de forma expedita su pretensión y obtener solución de fondo de la controversia. Por su parte, esta Sala de Casación Civil ya se ha pronunciado en relación con la falta de cualidad o legitimación a la causa, que se da también en su forma exceptio plurium litisconsortium en el sentido de dejar claro que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia tal como lo refirió la Sala Constitucional, en efecto,mediante sentencia número 1.930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional número 3.592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Ángulo y otros, ratificada en sentencias números 1.193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 07-1.674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Ahora bien, en esta oportunidad, es importante referirse al contenido de la expresión "admisibilidad de la pretensión". Sobre el particular, la Sala Constitucional mediante sentencia de fecha Nro. 1.370 de fecha 6 de julio de 2006, caso: acción de amparo de Ramón Alberto Peñaloza, se refirió al alcance de dicha expresión en los siguientes términos "...En cuanto a la 'admisibilidad de la pretensión', merece recordarse que ésta se encuentra referida al cumplimiento de los requisitos legales (generalmente de orden público) que permiten su tramitación, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión se produce por la insatisfacción de esas exigencias que -in limine litis- impiden la continuación del proceso". Por consiguiente, sin el cumplimiento de tales requisitos legales, entre los cuales pueden señalarse, las reglas de legitimación para la debida conformación de la relación jurídico procesal no puede tramitarse adecuadamente la pretensión y esto debe advertirse conditio sine qua non in limine litis. Los precedentes jurisprudenciales antes citados, tienen especial trascendencia en esta oportunidad, a los efectos de determinar los correctivos que debe aplicar el juez una vez que advierta la falta de legitimación de alguna de las parte en el proceso. Así se observa que, el juez superior al conocer de la presente causa, declaró la falta de cualidad pasiva, conocida en la ciencia adjetiva como la: exceptio plurium litisconsorti, por haber sido propuesta la acción de retracto legal arrendaticio, en virtud del derecho de propiedad derivado del contrato de venta con pacto de retracto celebrado con los ciudadanos VICTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, obviando demandar a estos últimos, en razón de lo cual declaró la reposición de la causa para la debida integración del litis consorcio necesario, a través de su citación, anulando todo lo actuado siguientes al auto de admisión de pruebas. Al respecto de tal pronunciamiento, esta Sala estima importante añadir algunos antecedentes de la institución del litisconsorcio necesario en nuestra legislación, para luego determinar cómo debe ser tratado por el juez en términos formales. Precisamente, la actividad integradora del litis-consorcio necesario en nuestro ordenamiento, tiene un antecedente en la legislación italiana, en cuyo Código de Procedimiento Civil, sancionado el año 1940, se estableció lo siguiente: "Artículo 102.- Litisconsorcio necesario. Si la decisión no puede pronunciarse sino frente a varias partes, estas deben actuar o ser demandadas en el mismo proceso. Si éste último es propuesto solamente por alguna o contra alguna de ellas, el juez ordena la integración del contradictorio en un término perentorio por él establecido." (...). Al referirse a la facultad de proceder del juez dispuesto en esta norma, el profesor Arístides Rengel Romberg, señala que se trata de una "...solución que nos parece más ventajosa, porque el rechazo de la demanda por falta de legitimación pasiva, pudiéndose integrar a tiempo el contradictorio, es contrario al principio de economía procesal y de celeridad...". (Ob. Cit. Tomo II, página 43). De acuerdo a los anteriores precedentes, así como de los criterios jurisprudenciales antes referidos, puede concluirse que la falta de cualidad en los casos de litis-consorcio, el tribunal está llamado a practicar en cada caso concreto, un detenido análisis de los términos subjetivos de la litis, deconformidad con lo planteado inicialmente en la demanda, para definir bajo su propio criterio jurídico, quiénes son las personas que deben integrar el litisconsorcio necesario, en el cual, como sugiere el maestro Luis Loreto, supra citado, deberá hacer un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda, todo esto con el fin de garantizar una sentencia plenamente eficaz. (Loreto Luís. Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. 1987. Página 195). Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos enjuicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración. Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro Actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso. Asimismo, deja establecido la Sala que de ser incumplido el llamado al tercero en el auto de admisión, ello no dará lugar a la reposición automática durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y solo si este solicitase la reposición es que la misma seria acordada, todo ello en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así las cosas, la Sala de Casación Civil, a través de reiterada jurisprudencia, ha señalado que en los casos de retracto legal por indebida o inexistente oferta preferencial, debe demandarse tanto al Arrendador – vendedor como al nuevo comprador, y esto, de manera inquisitiva – oficiosa por parte del juez de la causa. Por lo que se ordena, a la parte Co-accionada, integrante del litisconsorcio pasivo necesario ciudadano JOSÉ RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, identificado en autos, quien procedió a vender el inmueble objeto del proceso a los compradores cuya integración es vital para la continuidad del proceso, suministre los números telefónicos y correo electrónico de los ciudadanos VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO Y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO, para que el Tribunal Superior Civil a quien corresponda en distribución, tal cual lo ordena la Resolución de Sala Plena N° 2020 – 0024 del 09 de Diciembre del año 2020, en su artículo CUARTO, vista la supresión de la competencia Civil (Bienes) del referido Tribunal; el cual, en vez de reponer la causa ipso facto, como se estableció en la recurrida casada de oficio, ordene la citación de los referidos ciudadano tal lo establece la Resolución de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justica N°05-2020 de fecha 05 de octubre del año 2020, en su artículo SEXTO, párrafo segundo, para que éstos ciudadanos se integren a la litis necesaria y manifiesten, dentro del lapso establecido en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, si solicitan la reposición de la causa al estado de nueva contestación de la demanda o ratifican las actuaciones de los colitiganteslitisconsortes necesarios pasivos y asumen la causa en el estado en que se encuentra, todo ello, para evitar reposiciones inútiles y garantizar el principio Pro – Actione y de economía adjetiva y, así, se decide…”. Negrita y subrayado del tribunal. De la lectura realizada de manera minuciosa, de la sentencia antes delatada, en la cual se invita, a que la misma sea deleitada su lectura, por los litigantes como por los administradores de justicia, donde se puede refrescar el compromiso que tenemos de aplicar en el item procesal lo previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil concatenado con lo previsto en los artículos 26, 49 y 257 de nuestra Constitución; que arropado al caso que nos ocupa encontramos, con un primer escrito libelar, donde los demandados eran la arrendadora-vendedora ciudadana ANA JOSEFINA AGUERO CHEJADE y el ciudadano JIACHENG FENG comprador, tal y como se desprende del documento de venta pura y simple, celebrado entre los referidos ciudadanos, tal y como se desprende a los folios 64 al 69, documento que se encuentra debidamente Protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, correspondiente al folio real del año 2019, numero 2019-1407, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 319.8.2.1.10129 y correspondiendo al folio real del año 2019, y que se llego a la dirección de la ciudadana Ana Josefina Aguero Chejade y que en la reforma de la demanda, admitida en fecha 23 de junio del 2022 y se ordena la citación del ciudadano JIACHENG FENG, siguiendo a la fecha solo con la actuación a derecho del comprador, trayendo a colación uno de los puntos manejado en la sentencia del Magistrado Guillermo Blanco y demás sentencias ahí adjuntadas, donde concluye advierten : "...en fallo N° 776 del 15/12/09, caso: Hilda Rodríguez García contra Iván Valdez y otros, la Sala de Casación Civil de éste alto Tribunal, expuso: “…el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente…”. constituyendo el vendedor y el comprador un litis consorcio necesario, siendo sostenido tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, siendo necesario llamar a la ciudadana Ana Josefina Aguero Chejade o los que en representen a la misma, tenga facultad estando en presencia de una pluralidad de sujetos, siendo en el presente caso la parte demandada, por estar en presencia de un litis-consorcio necesario, encontrándose quien revisa, con una falta de legitimación del demandado para sostener la presente litis, debiendo este Juzgado Superior cumplir con las garantías Constitucionales del debido proceso y el derecho a la defensa. Así se establece.-Si bien es cierto, que el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece el derecho de acceso a la administración de justicia y, con él, el derecho de acción; pero también es cierto que este último configura el camino que lleva al proceso, el cual ha de cumplirse íntegramente, según los artículos 49 y 253, ambos del texto constitucional, es por lo que en este sentido el artículo 146, nos plantea tres hipótesis en las cuales podrán ser demandantes o demandadas varias personas, siendo que en el caso que nos ocupa se hace necesario, que la Co-demandada ciudadana ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, debidamente identificada en los autos, quien es parte fundamental del litisconsorcio pasivo necesario, y es la responsable de la venta del inmueble, objeto de la presente controversia al comprador JIACHENG FENG, cuya composición es vital para la persistencia y continuidad del proceso, y sea ordenada la citación de la referida ciudadana ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, siendo que lo más ajustado en derecho, es reponer la presente causa al estado de que el Juez de Instancia restablezca el orden procesal y ordena la citación de la vendedoraarrendataria y garantizarle el derecho a la defensa que le asiste en el presente juicio, así declara, que en atención a lo anunciado, se anula la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de noviembre del 2022, Por la naturaleza de lo decidido, se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes. Y así, se decide. V DECISIÓN En consecuencia, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se Repone la presente causa al estado de que el Juez de Instancia restablezca el orden procesal y ordene la citación de la vendedora-arrendataria ciudadana ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE, y/o cualquier apoderado o facultado en su nombre, para así garantizarle el derecho a la defensa que le asiste en el presente juicio, de conformidad a lo previsto en el artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. SEGUNDO: Se anula la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de noviembre del 2022. TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de la causa. CUARTO: Por cuanto la presente decisión se publica fuera de laoportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes. Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el expediente en su oportunidad al tribunal de la causa. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en San Carlos a los veintiocho (28) días del mes de Abril del año dos mil veintitrés (2.023). Años: 213 de la Independencia y 163º de la Federación. Abg. Marvis María Navarro Jueza Provisoria Secretario Accidental Abg. Carlos Montecinos En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres minutos de la tarde (03:00 p.m.). Secretario Accidental Abg. Carlos Montecinos Interlocutoria (Civil) Exp. Nº 1256