TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES.
Años: 211º y 163º.

I.- Identificación de las partes, la causa y la decisión.-

Demandante: Sebastián Manuel Jiménez Linares, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.E- 999.059, domiciliado en la carreta Principal vía Manrique, sector La Palma, Finca “ Mi Refugio”, al lado de la finca “La Parcela”, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes.

Apoderados judiciales: Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, venezolanos, mayores de edad, identificado con las cédulas Nº. V.12.365.253 y Nº.V- 12.367.155, profesionales del derecho inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 245.989 y 245.988, con domicilio la ciudad de San Carlos, estado bolivariano de Cojedes.

Demandado: Sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan C.A, representada por los ciudadanos, Manuel Adelino Ferreira Alves, Amaro Fernández Pereira, José Dinarto Pereira Rebolo y Manuel Adelino Ferreira de Jesús, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad números Nº.V- 13.970.589, Nº.V- 18.813.548, Nº.V- 20.487.374 y Nº.V- 10.991.729, domiciliados en la ciudad de San Carlos, del municipio Ezequiel Zamora del estado bolivariano de Cojedes.

Apoderados judiciales: Edgar Rafael Vera Bravo y Nidia Cristina Portocarrero Troncoza, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nº.V- 9.530.238 y 17.594.116, respectivamente, profesionales del derecho inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 212.150 y146.105, respectivamente, domiciliado la ciudad de San Carlos del municipio Ezequiel Zamora estado bolivariano de Cojedes.

Motivo: Desalojo de Inmueble de Uso Comercial. Sentencia: Definitiva
Expediente Nº 6086.-

II.- Recorrido procesal de la causa.-
Se inició la presente causa mediante demanda incoada en fecha seis (06) de diciembre del año 2021, por los ciudadanos abogados Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, actuando en representación del ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, de nacionalidad española, identificados en actas, en la que persigue el desalojo de Inmueble comercial arrendado, dándole entra en fecha seis (06) de diciembre del año 2021, bajo el numero 6086.
Por auto de fecha nueve (09) de diciembre del año 2021, el tribunal en vista del libelo de la demanda a los fines de proveer sobre su admisión, insta a la parte actora para que dentro de los cinco (05) días de despacho siguiente a este, indiquen la dirección o domicilio de la empresa demandada Sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan C.A, donde va ser citada la misma, igualmente cumpla con lo establecido en la resolución Nº. 2018-0013, de fecha veinticuatro (24) de octubre del año 2013 y exprese el monto de la cuantía en bolívares y unidades tributarias, todo a ello a los fines proveer la admisión de la demanda.
En fecha veinte (20) de enero del año 2022, se admite la demanda y se ordena emplazar a la parte demandada Sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan C.A. para que comparezcan a este tribunal dentro de veinte (20) días de despacho siguientes a que consta en autos su citación, dar contestación a la demanda, se

libra orden de comparecencia junto con compulsa una vez la parte interesada consigne los emolumentos necesarios para la reproducción de los fotostatos respectivos.
En fecha catorce (14) de febrero del 2022, se agrega a los autos escrito de contestación de demanda, presentado por los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves y Amaro Fernández Pereira venezolanos, mayores de edad, respectivamente y poder Apuc-Acta, conferido al Abg. Edgar Rafael Vera Bravo.
En esa misma fecha el alguacil suplente de este tribunal, Cairo Javier Saavedra Rodríguez, comparece y consigna boleta de citación y recibo librada a la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, los cuales se dieron por citado.
En fecha quince (15) de febrero del 2022, el abogado Edgar Vera Bravo, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, consigna escrito de oposición a la medida, recibido en físico ante la URDD del circuito civil, y se ordena agregar a los autos.
En fecha veintidós (22) de febrero del 2022, el abogado, Alex Rafael Quintero Henríquez, en su carácter en autos, presento diligencia solicitando copias simples.
En fecha veintiocho (28) de marzo del año 2022, se deja constancia del vencimiento del lapso de contestación de la demanda, en consecuencia este tribunal fija audiencia preliminar para el quinto (5º) día de despacho siguiente.
En fecha veintiséis (26) de abril del año 2022, se realizo audiencia conciliatoria solicitada por ambas partes, y en virtud de no llegar a un acuerdo, solicitaron otra oportunidad para presentar otra propuesta, siendo fijada para el día martes tres (3) de mayo del presente año.
Por auto de fecha tres (3) de mayo de 2022, se deja expresa constancia de la realización de la audiencia conciliatoria, pautada en esta fecha, comparecieron los apoderados judiciales del ciudadano demandante y el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Bolívar Pan C.A, luego de realizar varias propuestas, no se logro llegar a un acuerdo conciliatorio, este tribunal fija a seguir el curso de la causa.
Por auto de fecha cinco (05) de mayo del presente año, se deja constancia del vencimiento del lapso de suspensión de la causa, en consecuencia se reanuda la causa en el estado en que se encuentra.
En fecha nueve (9) de mayo del año 2022, se difiere audiencia preliminar, por motivos de salud del abogado Edgar Rafael Vera Bravo, y se para el segundo día de despacho siguiente a este.
En fecha diez (10) de mayo del año 2022, mediante diligencia el abogado Edgar Rafael Vera, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Bolívar Pan C.A, consigna constancia medica, este tribunal ordena agregarlo a los autos.
En fecha diecisiete (17) de mayo del año 2022, se realizo audiencia preliminar, dejando constancia de la comparecencia de los apoderados judiciales del ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, y del apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Bolívar Pan C.A, fijando para el tercer días de despacho siguiente a ese, para la fijación de los hechos y límites de la controversias.
En fecha diecisiete (17) de mayo del año 2022, el tribunal determina los hechos y límites de la controversia y se ordena la apertura del lapso de cinco (05) días siguientes para la promoción de pruebas.
Por auto de fecha veinticinco (25) de mayo del año 2022, se deja constancia del vencimiento del lapso de promoción de pruebas en la presente causa, así mismo que la parte demandante no consigno escrito de promoción de pruebas.
En fecha veintiséis (26) de mayo del año 2022, se ordena agregar a los autos escrito de pruebas presentado por el abogado Edgar Rafael Vera Bravo, actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan, C.A.

En fecha treinta y uno (31) de mayo del año 2022, se deja constancia del vencimiento del lapso de oposición a la admisión de las pruebas en la presente causa.
En fecha seis (06) de junio del año 2022, por auto de esta misma fecha admite la pruebas promovidas por los abogados Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, representada por el abogado Edgar Vera, para ser apreciada en su oportunidad. Mediante escrito, presentado en fecha ocho (8) de junio del año 2022, consignado por el abogado Alex Rafael Quintero Henríquez, apoderado judicial de la parte accionante, mediante cual solicita se fije el lapso de promoción de pruebas se ordena agregar a los autos.
En fecha quince (15) de junio del año 2022, se fija para el decimo quinto (15) día de despacho siguiente a este, para que se realizase la audiencia oral.
Por auto de fecha veintiuno (21) de julio del año 2022, el tribunal acuerda diferir la celebración de la audiencia para el quinto (5) días de despacho siguiente a este, en virtud de no contar con los equipos de grabación y material audiovisual por parte de la oficina de apoyo tecnológico del circuito laboral.
En fecha veintiocho (28) de julio del año 2022, el abogado Alex Rafael Quintero Henríquez, mediante diligencia solicita copias certificadas de las actuaciones que rielan en el cuaderno principal y el cuaderno de medidas en la presente causa.
En fecha veintiuno (21) de julio del presente año, se realizo la audiencia oral, declarando con lugar la demanda de desalojo de conformidad con el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y se indica que se procederá a extender y publicar por escrito el fallo completo, dentro de diez (10) día de despacho siguientes a ese de conformidad al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
-III-
Acervo probatorio y valoración.-
Pruebas presentadas con el libelo de la demanda y promovidas por la parte demandante:
- Poder especial amplio y suficiente a los ciudadanos Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán de parte del ciudadano Sebastián Jiménez Linares, autenticado en la Notaria Publica de San Carlos estado Cojedes, anotado bajo el Nº. 23, Tomo 47, Folios 113 hasta el 118, marcada con la letra “a”. Dicha documental se observa que no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio, para dejar establecido la representación que tienen los ciudadanos antes identificados, para actuar en el presente juicio a nombre del ciudadano Sebastián Jiménez Linares del de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.-
-Copia de contrato de arrendamiento privado, marcada con la letra “b” de fecha treinta (30) de agosto del año 2017, suscrito entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador, por una parte, y por la otra la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, representada por los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves y José Dinarto Pereira Rebolo, en su carácter de administradores suficientemente autorizados para ello. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandando y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. -

- Copias certificada fotostática, marcada con la letra “c”, expedida por el Registro Mercantil del estado Cojedes, del documento constitutivo y venta de acciones, inscrito bajo el Nº. 33, Tomo 4-A-2000 RM325, de fecha 04/08/2000, correspondiente a la empresa; Panadería Y Pastelería Bolívar Pan, C.A. que se encuentran insertos al expediente Nº.3140, con fecha 08 de diciembre del año 2020. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello para dar por demostrado la acta constitutiva de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan C.A, y sus representantes legales los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves, Amaro Fernández Pereira, Manuel Ferreira de Jesús y Antonio Virgilio de Caires.
-Copia de cedula catastral, marcada con la letra “d”, emanada de la oficina municipal de Catastro de la Alcaldía del municipio Ezequiel Zamora del estado Cojedes, número 628, en la que se identifica como propietario del inmueble al ciudadano Sebastián Jiménez Linares y la dirección del inmueble, de fecha 21 de mayo del 2021. Por ser copia simple de un documento público administrativo, el cual no fue impugnado o tachado por la contraparte, goza para esta instancia de pleno valor probatorio y se considera representación fidedigna de su original, del cual se evidencia la ficha catastral, expedida por la oficina de catastro del la Alcaldía del Municipio Exequiel Zamora del estado Cojedes, que el terreno y el inmueble es propiedad del demandante, esta ubicado en la dirección y linderos que ahí se señalan, siendo esta la misma del local comercial arrendado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1359 y siguientes del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

-Copia certificada de documento de compra venta, marcada con la letra “e” mediante el cual, el ciudadano Jesús Miguel Fraga Ferrara, le vende al ciudadano Sebastián Jiménez Linares, un inmueble de propiedad de sus ponderantes, constituido por una parcela de terreno y edificio denominado Gugiola, distinguiendo con el numero 16-54, ubicado en la avenida Bolívar de San Carlos, del estado Cojedes, debidamente Registrado por ante la oficina del Registro Publico de los municipios Autónomos San Carlos y Rómulo Galleos del estado Cojedes de fecha veintiuno (21) de julio del año 1997, bajo el número 28, Protocolo Uno, Tomo 2, Tercer Trimestre, del año 1997. Se evidencia del mismo que es un documento público que merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y
1.360 del Código Civil; en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrado que el ciudadano Sebastián Jiménez, es el propietario del inmueble, que fue arrendado y el cual se pide su desalojo.

-Oficio de notificación de fecha primero (1º) de agosto del año 2018, marcada con la letra “f” digerido a los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves y José Dinardo Pereira Rebolo, en su carácter de representantes legales de la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, por parte del ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, como propietario y arrendador del local comercial que forma parte de la planta baja del edificio Gugiola, en la cual le notifica a los representantes legales de la empresa arrendataria, su irrevocable decisión de no renovar, ni prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del local comercial, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la Ley de regulación del

Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, en su literal “g”, le informa que a partir del primero de septiembre del año 2018, comenzara a transcurrir la prórroga legal sobre el inmueble arrendado, el cual por tener una relación arrendataria de más de diez (10) años y le corresponden como prórroga legal un lapso de tres (03) años, el cual vence el primero (1º) de septiembre del año 2021. De esta documental se evidencia que la misma fue recibida en la sede de la referida empresa, en fecha veinticuatro (24) de agosto del año 2018, por el ciudadano Manuel Adelino Ferreira Alves, representante legal de la arrendataria. Esta documental fue impugnada por la parte demandada, alegando que la notificación no fue realizada legalmente y de su nulidad, por lo cual se valorara en la motivación para decidir.

-Oficio dirigido a Gustavo Escobar, en su condición de director del Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional del estado Cojedes, de fecha ocho (8) de septiembre del año 2021, marcada con la letra “g”, suscrito por lo apoderado judiciales del ciudadano Sebastián Jiménez Linares, abogados Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diobita Farfán. De esta documental se evidencia que en la misma se le informa al ente rector de arrendamientos de inmueble para uso comercial, que la Sociedad Mercantil Panadería Bolívar pan C.A, se niega a entregar el local comercial arrendado, aun siendo notificado de la decisión irrevocable de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el cual vencía la prorroga legal el primero (1º) de septiembre del año 2021, de conformidad a el artículo 26 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, por lo que procederá a demandar el desalojo del local comercial., esta documental no fue impugnada por la parte accionada, por lo cual se le da pleno valor probatorio, para dar por demostrado que el demandante de auto, le notifico al ente que regula las relaciones arrendataria de carácter comercial, sobre el vencimiento de la prorroga legal y el incumplimiento por parte del arrendador -demandado de entregar el local comercial.

Pruebas presentadas por la parte demandada:
- Contrato de arrendamiento privado, de fecha treinta (30) de junio del año 2001, marcada con la letra “a”, suscrito entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, representada por los ciudadanos Amaro Fernández Pereira y Manuel Adelino Ferreia Alves, en el cual presenta se fijo un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del día primero (1º) de julio de 2001. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era por un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.
- Un segundo contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos respectivamente prenombrados anteriormente, en fecha primero (1º) de julio de 2002, marcada con la letra “b”, por un tiempo de duración de un (1) año, contado desde el primero de julio del año 2002. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era por un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.

-Tercer contrato, marcado con la letra C, entre los respectivos ciudadanos, por un tiempo de duración de un
(1) año, a partir del primero (1º) de julio del año 2003. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era por un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.
-Copia de contrato de arrendamiento entre las partes, en el cual se fija por un tiempo de duración de un (1) año, a partir del primero (1º) de junio del año 2004, marcada con la letra “d”. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era por un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.
-Contrato de arrendamiento por el cual se fija un tiempo de duración de un año, a partir del primero (1º) de junio del año 2005, marcada con la letra “e”. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.

-Copia de contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y la mencionada Sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan C.A, por un tiempo de duración de un año, a partir del primero (1º) de junio del año 2006, marcada con la letra “f”. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.

-Copia de contrato de arrendamiento Notariado, celebrado entre el demandante y la mencionada Sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan C.A, por un tiempo de duración de un año, a partir del primero (1) de septiembre del año 2008, marcada con la letra “g”, quedando insertado bajo el numero 57, Tomo 48 de los libros de autenticaciones de la Notaría de San Carlos del estado Cojedes. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.

- Copia de contrato de por un tiempo de duración de un año, a partir del primero (1º) de septiembre del año 2008, marcada con la letra “h”. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.

- Copia de Contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y la mencionada Sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan C.A, el cual se fija un año de duración contado a partir del primero (1º) de septiembre del año 2010, marcada con la letra “i”. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.

- Contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y la mencionada Sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan C.A, marcada con la letra “j, el cual su tiempo de duración es de un 1 año de duración, contado a partir del día primero (1º) de septiembre del año 2011. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.
- Copia de contrato de arrendamiento, celebrado por la parte actora y la Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, por un tiempo de duración fijado por un año, contado a partir del día primero (1º) de septiembre del año 2012, marcada con la letra “k”. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.
- Copia de contrato de arrendamiento, celebrado por la parte actora y la Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, por un tiempo fijado de un año contado a partir del día treinta (30) de agosto del año 2013, marcada con la letra “l”. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.

-Copia de Contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares y la Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, por un tiempo fijado de un 1 año, contado a partir de día treinta (30) de agosto del año 2014, marcada con la letra “m”. Dicha instrumental tiene el carácter privada y habiéndose opuesto al demandante y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Sebastián Jiménez Linares, como arrendador y la Sociedad Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, el cual su duración era de un (1) año, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial.

Pruebas consignadas en audiencia oral, realizada en fecha primero (1º) de agosto del año 2022:
- La parte demandante consigno Talonario de facturas identificadas con el nombre Jiménez L Sebastián desde el Nº. 000151 al Nº.000200, presentadas por el abogado Rafael Quintero Henríquez apoderado judicial de la parte demandan. Dicha prueba documental, no se le da valor probatorio ya que el lapso para promover este tipo de pruebas ya termino, siendo solo valido presentar en esta etapa del proceso documentos públicos.
- La parte demandada presento, Copias de transferencias bancarias, constantes de cincuenta y un (51) folios, presentado por el abogado Edgar Rafael Vera Bravo, apoderado judicial de la parte demandada. Dicha prueba documental, no se le da valor probatorio ya que le lapso para promover este tipo de pruebas ya termino, siendo solo valido presentar en esta etapa del proceso documentos públicos.

III.- Consideraciones para decidir: Sobre El Desalojo.-
Siendo la oportunidad procesal para que este Tribunal se pronuncie lo hace de la manera siguiente:
Alega la parte demandante en su libelo de la demanda y su reforma, que su representada firmo contrato de arrendamiento de local comercial en fecha treinta (30) de agosto del año 2017, con la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan C.A, de un inmueble propiedad de su representado, ubicado en la avenida Bolívar, edificio Gugiola, en la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, de dos (02) locales comerciales, distinguidos con los números 1 y 2, en la planta baja del edificio, según consta de documento protocolizado, por lo que, antes fuera la oficina subalterna de Registro Público del Distrito San Carlos del estado Cojedes, ahora oficina de Registro Público de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos del estado Cojedes, en fecha 21 de julio de 1997, bajo el Nº.28, Protocolo Primero, Tomo 2, Tercer Trimestre.
Que la duración del contrato de arrendamiento de local para uso comercial, se estipulo el mismo por un lapso de duración de un año, contado a partir del primero (1º) de septiembre del año 2017 y su termino estaba pautado para el primero (1º) de septiembre del año 2018, sin haber expresado su representado la intención de hacer nuevas renovaciones.
Así mismo, continua alegando la parte demandante, que una vez transcurrido el tiempo convenido en la convención locativa, el arrendador mediante documento de prórroga legal, de fecha primero (1º) de agosto del año 2018, la cual fue recibida por representante de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan C.A, el ciudadano Manuel Adelino Ferreira Alves, en fecha veinticuatro (24) de agosto del año 2018, y se le notifico la decisión irrevocable de no renovar, ni prorrogar el contrato de arrendamiento y de conformidad con la norma legal vigente, la misma opera en beneficio de la arrendataria, la cual comenzaría a transcurrir desde el primero (1º) de septiembre del año 2018 hasta el primero (1º) de septiembre del año 2021, en reconocimiento a los tres (03) años de prorroga legal, debido a que la relación arrendaticia entre ambas parte

fue de más de diez (10) años, de conformidad el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Que cumplida la prorroga legal, se le notifico al Ministerio para el Poder Popular del Comercio Nacional, oficina Cojedes (SUNDEE), en fecha nueve (09) de septiembre del año 2021, donde se le notifica que vencida la Prorroga legal, se le solicito la desocupación inmediata del local comercial arrendado a la arrendataria, de conformidad con el numeral 7 del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Que por todas la alegaciones descritas, como lo son que el contrato se encuentra vencido y no hay a lugar a prorroga legal, así como el incumplimiento por parte de la arrendataria al o cumplir con la entrega del inmueble arrendado, en la fecha convenida para hacerlo.
Que la intención de su representado es la de obtener la desocupación del local comercial y no continuar con la relación arrendaticia, todo ello en el marco del contrato de arrendamiento suscrito por la partes, en especifico la clausula segunda, la cual señala que el tiempo de duración del contrato y la fecha convenida para su terminación fue el primero (1º) de septiembre del año 2018, lo que significaba que la arrendataria debía entregar el inmueble desocupado de personas y cosas.
Que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 40, ordinal “g”, que dispones “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, es la base fundamental de esta demanda por desalojo de local para uso comercial, así como los artículos 1134, 1579, 1585, 1586 y 1599 el Código Civil, en concordancia con los artículos 859 al 880 del Código Procedimiento Civil.
Que de conformidad con los articulo 340 y 38 de la ley adjetiva, estimo la el valor de la presente demanda en su escrito de subsanación del libelo de la demanda por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 400.000,00), equivalentes a Veinte Mil Unidades Tributarias (20.000 UT).

Por su parte los representes legales de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan C.A, ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves y Amaro Fernández Pereira, asistidos del abogado Edgar Vera alegaron lo siguiente, que su representada suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, sobre un inmueble que conforma la planta baja del edificio Gugiola, ubicado en la avenida Bolívar de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, propiedad del demandante arrendador.
Que dicha relación arrendataria se volvió indeterminada, ya que se entendió por más de diez años de duración y que legalmente o solo el contrato esta vencido, sino que feneció legalmente cualquier tipo de relación arrendataria el día treinta (30) de junio del año 2015 y que no esta legalmente permitido la existencia de arrendamiento por más de 15 años.
Que el demandante alega en su escrito que existió un contrato a tiempo determinado desde el Primero (1º) de septiembre del año 2017, con una duración de un año, la cual finalizaría el primero (1º) de septiembre del año 2018 y a su vez reconoce tres (03) años de prorroga legal, debido a que la relación arrendataria fue de más de diez (10) años, con lo que el demandante confiesa que mantuvo una relación contractual por un tiempo que excedió con creces los diez años de vigencia, con cual reconoce la existencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y no únicamente un contrato a tiempo determinado a partir del primero (1º) de septiembre del año 2017 y su término estaba pautado para el primero (1º) de septiembre del año 2018.

Que la notificación de finalización del contrato y del otorgamiento de la prorroga legal, fue practicada de forma defectuosa, ya que en la acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la empresa Panadería y pastelería Bolívar, de fecha tres (3) de mayo del año 2016, estableció en su punto segundo, que la sociedad mercantil su representación la ejercerán de manera conjunta cuatros (04) administradores, actuando en forma conjunta dos de ellos indistintamente, no pudiendo actuar separadamente o de forma individual, por lo que la supuesta notificación no se realizó de manera efectiva, ya que estamos en presencia de un litisconsorcio necesario, por lo que la misma está viciada de nulidad absoluta, pues nunca se notifico de forma correcta a la sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan, C.A.
Así mismo, continúa alegando la parte demandada, que de conformidad con la clausula vigésima y vigésima segunda del contrato de agosto del año 2017, quedo establecido que la arrendataria convienen que cualquier notificación o citación para que tendrá plena validez procesal y a los fines de la prorroga legal podrá hacerse a través de telegrama con acuse de recibido, dirigido a la dirección del inmueble objeto del arrendamiento, y que las notificación o comunicaciones que deban hacerse las partes se realizaran mediante correo certificado o telegramas, con lo que la notificación practicada en fecha 24 de agosto del año 2018, no fue realizada ni por correo certificado, ni por telegrama, por lo que resulta absolutamente nula, conforme al contrato que la parte demandante pretende hacer valer.,
Que igualmente la mencionada notificación de fecha primero de agosto del año 2018, entregada al ciudadano Manuel Adelino Ferreira Alves, no podía ser entregada personalmente en nombre de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan, sino de forma conjunta con otro director, mediante correo certificado o por telegrama tal como se estableció en el contrato, además que la misma se fundamenta en la causal de desalojo, literal “e” articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que e refiere a “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado”, la cual no fue esgrimida en este proceso judicial.
Que la verdadera fecha de inicio de la relación arrendataria ente las partes dio inicio en fecha treinta (30) de junio del año 2000, tal como se evidencia del contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 30 de junio del año 2001, la cual se fue renovando consecutivamente tal como se evidencia de las copias de los contrato marcados con las letreas B, C, D, E F, G, H, I, J, K, L, M.
Sigue alegando la parte demandada que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares y su representada Sociedad Mercantil, Panadería y Pastelería Bolívar Pan, C.A, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del código Civil, y que las renovaciones continuas no son legalmente permitidas su existencia de un contrato de arrendamiento por más de quince (15) años, tal como lo señala el artículo 1580 del código civil.
Así mismo las excepciones que se establecen, no son aplicable a los arrendamiento de inmuebles, destinado a uso comercial y como consecuencia de ello la relación arrendataria entre su representada y el demandante de auto, solo pudo existir desde el inicio en fecha treinta (30) de junio de 2014, prorrogándose legalmente hasta la fecha treinta (30) de junio de 2018 de conformidad con el artículo 26 de la ley especial de arrendamiento comercial.
Subsiguientemente, alega la parte accionada, que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, estableció que todos los contratos que excedieran más de seis (06) meses, vigentes debían ser adecuados de conformidad con esta ley, por lo que todo lo contrario era contrario a la misma y no era viable el contrato de arrendamiento por contradecir a ley especial en la materia, por lo que cualquier contrato

que excediera el lapso del tiempo estipulado para su actualización es nulo e inexistente, por lo cual y en base a sus alegaciones, resulta legalmente imposible la existencia de un contrato de arrendamiento, después del vencimiento del contrato y prórroga legal y por consiguiente la demanda de desalojo es improcedente pues a partir del 30 de junio del año 2018, dejo de existir contrato de arrendamiento, y su prórroga legal, dando inicio a una ocupación y posesión pacifica del bien inmueble por parte de su representada, la Sociedad Mercantil Pendería y Pastelería Bolívar Pan C.A.
Que por todo ello, no se configura la causal para demandar el desalojo establecido en el artículo 40, ordinal “g”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ya que el contrato de arrendamiento pasó hacer a Tiempo Indeterminado.

Ahora bien la parte accionante demanda el Desalojo del local de uso comercial, según lo establecido en el artículo 40 del decreto Ley para la Regulación de arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en su particular “g”; quedando demostrado inicialmente la existencia una relación arrendataria mediante contratos de arrendamientos escritos, iniciando dicha relación desde el año 2000, renovándose anualmente hasta el ultimo contrato de fecha primero (1º) de septiembre del año 2017, hasta el primero (1º) de septiembre del año 2018, fecha en la cual venció el ultimo contrato de arrendamiento, suscrito por las partes del presente juicio, el cual no es un hecho controvertido por las partes y de forma concomitante, debe demostrarse que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
En ese sentido, la parte accionante fundamento la presente demanda de desalojo los artículos 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. .
Finalmente solicitó se acuerde el desalojo del local comercial arrendado, de un inmueble propiedad de su representado, ubicado en la avenida Bolívar, edificio Gugiola, en la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, de dos (02) locales comerciales, situado en el nivel planta baja del edificio, para que se lo entregue libre de bienes y personas, en perfecto estado de mantenimiento y conservación.
Por su parte, la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan, parte demandada, alego que el contrato de arrendamiento que se toma como ultimo, el cual fue firmado par las partes, es nulo por no haber sido ajustado a lo establecido por la ley espacial de arrendamiento de inmueble para uso comercial, que la relación locativa tiene mas de quince (15) años, por lo cual de conformidad al artículo 1580 y 1600 del código civil, paso hacer a ser a tiempo indeterminado, por lo que el contrato firmado en fecha primero (1º) de agosto del año 2017 es nulo, así mismo arguyo que la notificación realizada por el arrendador, no se hizo de conformidad con la clausula vigésima del contrato de arrendamiento que establecido que la notificación de la prorroga legal se debía hacer vía telegrama o correo y no por notificación, tal como lo realizo la parte demandante, además que la misma tenia que ser recibida por dos de los representantes legales de la sociedad mercantil demandada y no recibida por uno de ellos, tal como ocurrió con la notificación que realizo el accionante, ya que estaban en presencia de un litisconsorcio pasivo.
En ese mismo orden de ideas, nuestro Código de Procedimiento Civil establece respecto a la plena prueba de los hechos y la carga de tal prueba, en su artículo 506 que:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Por lo que de acuerdo a la norma ante descrita, las partes tienen el deber de demostrar sus respectivas alegaciones, no pudiendo, este juzgador presumir y dar por demostrado un hecho que la parte que alego no probó.
Asi mismo, en lo referente a los contratos nuestro Código Civil establece que:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. “Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas

Por su parte la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que:
“Artículo 6: La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario; administrador o gestor del mismo y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro o no, cuando el propietario del inmueble….”
La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica:
1. Las disposiciones del presente Decreto Ley.
2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley.
3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sub legal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley.
4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión.”

En tal sentido, y a los fines de verificar si el contrato de arrendamiento paso hacer a tiempo indeterminado como lo arguye la parte demandada, la clausula segunda del contrato de arrendamiento y de todos los contratos de que cursan como pruebas de la relación arrendataria quedo establecido lo siguiente:
Clausula Segunda: El Tiempo de duración del presente contrato es de un (01) año, constado a partir del primero (1º) de septiembre del año 2017.

Asi mismo el Código Civil en su artículo 1599 señala que:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

Ciertamente, se aprecia de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se fijo el plazo o duración de la relación locativa, por un año en cada unos de los contratos firmados o suscritos entre la parte demandante y la parte demandada, en el caso de contrato que se oponen como el ultimo firmado, comenzaba el primero (1º) de septiembre del año 2017 hasta el día primero (1º) de septiembre del año 2018.

De esas pruebas documentales se comprueba que la parte accionante y la parte demandada de auto, mantuvieron una relación arrendaticia, mediante contrato de arrendamientos, renovados consecutivamente desde el año 2001 hasta el año 2017, fecha de ultimo del contrato privado de arrendamiento, donde en todos ellos, se fijó la duración de un año, de la relación arrendataria sobre el inmueble objeto de la demanda de desalojo, lo que demuestra de manera inobjetable que la relación arrendataria era a tiempo determinado.
En cuanto a lo alegado por los representantes legales de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan, que el ultimo contrato firmado que reconocen fue el suscrito en fecha treinta (30) de agosto del año 2014, el cual vencía el treinta de agosto del año 2015, y alega que se recondujo la relación arrendataria, quien aquí decide hace las siguientes consideraciones.
El artículo 26 de la Ley de Arrendamiento de Regularización de Inmueble para Uso Comercial, establece que:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
….
Más de diez (10) años 3 años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”

En ese sentido se evidencia de los contratos consignados, que el último contrato fue firmado durante la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito en fecha treinta (30 ) de agosto del año 2014, al respecto debemos tomar en cuenta que la relación arrendataria no termina por el vencimiento del término preestablecido contractualmente, pues llegado el día del vencimiento, el mismo se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, y vencida la misma, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado y en este caso por cuanto la relación arrendaticia era de mas de diez (10) años, le correspondía tres (03) años de prorroga legal, durante la cual la relación arrendataria se tiene a tiempo determinado y de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que la relación arrendaticia entre el ciudadano Sebastián Jiménez y la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan, comenzó en fecha primero (1º) de septiembre del año 2017, por lo que se patentiza que durante la prórroga legal, se fimo la renovación de la relación locativa entre las partes, por lo cual, para ese momento no se recondujo la relación arrendataria tal como lo alego la representación judicial de la empresa demandada. Asi se analiza.

En cuanto la pretendida ilegalidad o nulidad de la notificación realizada por el arrendador- accionante que alega la representación judicial del la empresa arrendataria, recibida en fecha veinticuatro (24) de agosto del año 2018, por no haber sido notificados dos (02) de los representantes legales de la Sociedad Mercantil, Panadería y Pastelería Bolívar Pan, ni fue realizada la misma mediante correo o telegrama, asi mismo que en la misma se notifico fue por la causal (e) del articulo 40 de la ley especial que rige la materia, dado que a su

entender fue practicada en contravención a la cláusula vigésima y vigésima segunda del contrato, como lo invoca la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda y el audiencia oral.
La clausula vigésima y vigésima segunda quedo establecido que:
Clausula vigésima: La Arrendataria conviene expresamente que cualquier notificación o citación, tendrán plana validez procesal; y a los fines de la prorroga legal y aumento de cano de arrendamiento podrán hacerse a través de telegrama con acuse de recibo dirigido a la dirección del inmueble objeto del arrendamiento y recibida por el encargada o encargado de el”

Vigésima Segunda: Las notificaciones o comunicaciones que deban hacerse las partes de conformidad con este contrato, se realizaran de inmediato, dentro de los lapsos estipulados, mediante correo certificado o telegrama

Del análisis de la citadas clausula del contrato de arrendamiento, se estableció entre las partes que cualquiera notificación tendría plena validez y para tal fin se podían, a manera opcional, realizar mediante correo certificado o telegrama, dirigido a el encargado de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan, en otras palabras, no se estableció de manera obligatoria que la notificación de la prorroga legal, fuera solo y exclusivamente por correo certificado o telegrama, asi como tampoco que se debía notificar de la misma a dos (02) representes legales de la referida empresa arrendataria por estar en presencia de un litisconsorcio necesario, a tal respecto, esta este juzgador considera que ha sido jurisprudencia reiterada, el determinar que cuando la notificación se realiza en la sede de la demandada, objeto de la relación locataria, se presume que la misma es de conocimiento por parte del arrendatario, a menos que este demuestre su imposibilidad de conocerla, dado que en caso contrario, daría lugar a una práctica desleal por parte de los arrendatarios, con el único objetivo de evadir cualquier comunicación de un hecho que pueda producir determinado efecto jurídico, por lo que lo invocado por la representación judicial de la parte demandada no es procedente.

En cuanto a que la demanda de desalojo intentada por el ciudadano Sebastián Jiménez, en la notificación, la realizo por la causal “e” del articulo 40 de la ley especial en la materia, en el cuerpo de la misma, se lee textualmente que “.
“…en cumplimiento a lo legalmente establecido expresamente le notifico, mi irrevocable decisión de no renovar, ni prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre nosotros por un lugar comercial antes identificado. Y de acuerdo a lo establecido en el literal “e” del artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para uso comercial, le informo que a partir del día Primero (01) de septiembre del año 2018, comenzara a correr la prorroga legal sobre el inmueble de mi propiedad, que usted ocupa como la arrendataria, por cuanto la relación arrendataria que nos une, ha tenido una duración de mas de diez (10) años, se prorrogara, por un lapso máximo de tres
(03) años, tal como lo establece el articulo 26 de la referida ley; es decir, que dicha prorroga legal será hasta el Primero (1º) de septiembre del año 2021”.

De la comunicación parciamente descrita, se evidencia que la misma se le notifico en fecha veinticuatro (24) de agosto del año 2018 a la arrendataria claramente el motivo por el cual le estaba notificando, en cual no era otro que comunicarle la decisión irrevocable del arrendador Sebastián Manuel Jiménez Linares, de no prorrogar la relación arrendataria, y a partir de que fecha comenzaba a transcurrir la prorroga legal, por lo tanto no puede la representación judicial de la empresa arrendataria, decir que lo habían notificando de un desalojo por la causal “e” de articulo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, que tiene que ver con el desalojo del inmueble por motivo que vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores, por lo que no es procedente tal alegación. Así se aclara.

Por ultimo dentro de las alegaciones que presento la arrendataria, del que el contrato estaba viciado de nulidad por cuanto el demandante arrendatario no actualizo el mismo dentro del lapso de seis (06) meses, establecido para hacerlo de conformidad con la disposiciones transitorias primera estableada en la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, quien aquí decide y del análisis del articulo 44 de la ley especial, el cual establece como sanción a los propietarios administradores y arrendadores que incumplan con la estipulaciones que están establecida en la presente la de la ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para uso comercial, solo son sanciones de carácter administrativa, pon lo tanto no acarrea la nulidad de contrato de arrendamiento, ya que los mismo se rigen por la voluntad de las partes de la relación arrendataria plasmada en el contrato de arrendamiento suscrito, de lo cual se desprende que al no haber el arrendador propietario ajustado el contrato en el tiempo estipulado, no afecta de nulidad el mismo.

Ora, la acción incoada en el presente asunto, por el actor, es el desalojo de conformidad con el articulo 40 literal “g” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece:
… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.

Al respecto, observa quien aquí decide que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla fecha de vencimiento, al llegar esta opera la prórroga legal, siempre que no haya causal de incumplimiento, la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, prórroga legal que le fue notificada a la arrendataria en fecha 24/08/2018, la cual le correspondía como prorroga máxima tres (03) años, tal como se indicó y aduce el demandante ciudadano Sebastián Jiménez y vencido el contrato y la prórroga legal, continuo aun en el inmueble de marras ocupado por la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan, y asi mismo la representación judicial de la parte demanda, arguye que vencido el referido contrato en la fecha primero (1º) de septiembre del año 2018, su representada continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y, por lo cual conforme a lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, operó la tácita reconducción.
En este mismo contexto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil prevén:
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

De acuerdo a las normas anteriormente citadas, el fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, la terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, que señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el

arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prorroga legal. Ha sostenido la doctrina que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias: 1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. . 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. 3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario. . Sobre este tema en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dijo lo siguiente:

“Esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.”(Subrayado del Tribunal)

Ahora bien en el presente caso y en bases a anteriormente explanado, tenemos que el propietario arrendador, se evidencia que se opuso a que la arrendataria siguiera ocupando los locales comerciales, ya que le notifico mediante comunicación escrita, recibida en fecha 24/08/2018 por la arrendataria, la voluntad irrevocable de no continuar con la relación arrendaticia suscrita entre las partes y asi mismo le indico que partir de el día primero (1º) de septiembre del año 2018, comenzaba a transcurrir la prorroga legal de ley que según lo establecido en el artículo 26 de la misma, le correspondía tres (3) años como prorroga, la cual vencía el día primero (1º) de septiembre del año 2021 y en virtud de no haber hecho entrega del local comercial arrendado, interpuso la demanda de desalojo a los fines que la demandada le hiciera entrega de los locales arrendados en las misma condiciones que les fue arrendados, por lo que no estamos en presencia de un contrato tácitamente reconducido, por la oposición manifiesta del arrendador. Así se analiza.
Igualmente Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia en sus artículos 08 y 11 establece que:
Artículo 8: Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia. A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor.

Ahora bien este sentenciador observa que la referida notificación que cursa al folio (62 ) del expediente, enviada por el ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, en su carácter de arrendador a los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves y José Dinarto Pereira Rebolo, en su carácter de representantes legales de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan C.A, siendo recibida en la sede la referida empresa

por el ciudadano Manuel Adelino Ferreira, en su carácter representante legal de la empresa mercantil arrendataria, mediante la cual les participan, la decisión irrevocable del arrendatario de continuar con la relación arrendataria y de la prorroga legal que de conformidad con el articulo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, indicándole el lapso de tiempo que le corresponde, de tres
(03) años, contado a partir del primero (1º) de septiembre del año 2018 hasta el primero (1º) de septiembre del año 2021, asi como que una vez cumplida la prorroga legal deberá entregar el local comercial, de forma inmediata, totalmente desocupado de bienes y personas, y de la misma aprecia este sentenciador que la referida notificación, quedó evidenciado de manera inequívoca, que la parte actora le comunicó a la parte demandada en tiempo oportuno su voluntad de dar por terminada la relación contractual, y por estar en presencia de un contrato a tiempo determinado, así como el vencimiento del contrato el primero (1) de septiembre del año 2017, lo cual ocurrió en fecha primero (1º) de septiembre del año 2018, comenzó a transcurrir la prórroga legal de los tres (03) años, que preceptúa el tercer supuesto del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con lo cual debe declararse probado lo alegado por la parte demandante. Asi se determina.

Así las cosas, de las probanzas promovidas evacuadas, y a lo alegado en la audiencia oral por las partes, y a las cuales se les confirió valor probatorio durante esta demanda, se puede evidenciar de ellas que el demandante no pudo demostrar, la ilegalidad de la notificación enviada a la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan, C.A, y de las cuales, se evidencia la comunicación realizada por la parte accionante, fue realizada ajustada a derecho de conformidad con la ley especial vigente y lo convenido en el contrato de arrendamiento en su cláusula vigésima y según los articulo 08 y 11 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y consecuentemente se encontrara incursa en la causal de desalojo contenida en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que forzosamente quien aquí decide deberá declarar con lugar la demanda y así lo hará en el dispositivo del fallo. así se decide.
V.- Decisión.
Por los razonamientos legales y doctrinarios antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la circunscripción judicial del estado bolivariano de Cojedes, administrando justicia en nombre de las ciudadanas y ciudadanos de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, conforme a derecho, se declara: se declara: Primero: Con lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial, conforme al artículo 40 literal ” g del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, intentada por el ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, representado por los apoderados judiciales Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, en contra de la Sociedad Mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan C.A, representada por los apoderado judiciales Edgar Rafael Vera Bravo y Nidia Cristina Portocarrero Troncoza, todos debidamente identificados en actas.
Segundo: Se Condena a la Sociedad Mercantil Panadería Bolívar Pan C.A, a entregar el bien inmueble objeto de litigio de bienes y personas, conforme a lo expuesto en la motiva de la presente sentencia del local arrendado, ubicado específicamente en la avenida Bolívar entre Federación y avenida Ricaurte, planta baja, edificio Gugiola, en la ciudad de San Carlos, municipio san Carlos estado Cojedes plenamente identificado en autos.

Tercero: se condena en costas procesales por resultado totalmente vencida la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 274 del código de procedimiento civil.. Así se decide.-
Publíquese, en la página del Tribunal Supremo de Justicia, así como en la página Cojedes.scc.org.ve y déjese copia en carpeta digital en programa PDF, en el archivo de este tribunal, conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la circunscripción Judicial del estado Cojedes (actuando en sede Constitucional), en San Carlos de Austria, a los veintidós (22) días del mes de septiembre del año dos mil veintidós (2022). Años: 213º de la Declaración de Independencia y 163º de la Federación.-
El Juez Suplente Especial,

Abg. Sergio Raúl Tovar. La Secretaria Suplente,

Abg. Mariangly Alvarado.
En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.).
La Secretaria Suplente,

Abg. Mariangly Alvarado.
Expediente Nº 6086.
SRT/MA/ Angelica Henriquez.-