TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EN SU NOMBRE: EL
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES.

San Carlos de Austria, 15 de noviembre de 2022.
212° y 163°

-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y DE LA CAUSA
Demandante
Apoderado Judicial: FRANCISCO JAVIER BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.097.232 Inpreabogado bajo el Nº 48.646, domiciliado en Tinaquillo Estado Cojedes., Teléfono y Whatsapp 0424-4355898, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERÁN, venezolana, mayor de edad Titular de la cedula de identidad Nro V- 7.533.146, correo electrónico eldasilvat1@gmail.com
Demandado: JIACHENG FENG, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-84.428.082, con domicilio en la calle Cedeño, entre Avenida Miranda y Ricaurte casa Nº. 5-59, Tinaquillo del estado Cojedes, Supermercado con el nombre TODOMERCADO, C.A. ubicado en el Edificio Fátima, en la avenida Miranda cruce con calle Cedeño al lado de la identidad Bancaria BOD Tinaquillo Estado Cojedes. Teléfono y Whatsapp 0412-4392735, correo electrónico: proderecho@gmail.com.
Apoderado Judicial: JESUS ALEJANDRO VEGAS SERRANO, JOSE VICENTE SANDOVAL y MARCOS ANTONIO RODRIGUEZ MARRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidades Nros V-27.657.864, V-7.050.765 y V-15.299943, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 311.826, 23.659 y 144.357, domicilio procesal en Tinaquillo estado Cojedes,
Expediente Nº: 11.704.
Motivo: Retracto Legal Arrendaticio.
Decisión: Interlocutoria (Cuestiones previas)

-II-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

El presente juicio se inició con motivo de demanda de Retracto Legal Arrendaticio, presentada ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, por el ciudadano FRANCISCO JAVIER BOLÍVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.097.232 Inpreabogado bajo el Nº 48.646, domiciliado en Tinaquillo Estado Cojedes., Teléfono y Whatsapp 0424-4355898,en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERÁN, venezolana, mayor de edad Titular de la cedula de identidad Nro V- 7.533.146, correo electrónico eldasilvat1@gmail.com, según consta en documento Poder Notariado bajo el No 48,tomo 22, de fecha 15 de julio de 2013, respectivamente, contra el ciudadano JIACHENG FENG, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-84.428.082, con domicilio en la calle Cedeño, entre Avenida Miranda y Ricaurte casa Nº. 5-59, Tinaquillo del estado Cojedes, Supermercado con el nombre TODOMERCADO, C.A. ubicado en el Edificio Fátima, en la avenida Miranda cruce con calle Cedeño al lado de la identidad Bancaria BOD Tinaquillo Estado Cojedes. Teléfono y Whatsapp 0412-4392735, correo electrónico, la cual fue recibida en físico por ante la URDD de este Circuito Judicial Civil en fecha 28 de enero de 2022, tal y como se evidencia en auto de recepción del físico suscrito por este Tribunal, dándosele entrada en esta misma fecha, se anotó en los libros respectivos, y quedó signada bajo el N° 11.704.
Seguidamente en fecha 02 de febrero del año en curso, mediante auto, este tribunal estando en el lapso admisión y revisado exhaustivamente el libelo de la demanda insto a la parte a subsanar en cuanto a la Resolución 05 de octubre de 2020.
En fecha 10 de febrero de 2022, este Tribunal dejo constancia por medio de un testado que el expediente presenta corrección de foliatura desde el folio 22 al 78. En la misma fecha se recibió escrito incoado por la parte actora mediante el cual solicita se cite al demandado mediante exhorto.
En fecha 16 de febrero de 2022 este Tribunal la admite cuanto en lugar en derecho, y se ordeno Exhorto a los fines de librar boleta de citación de los demandados en auto.
En fecha 24 de febrero de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial Francisco Rodríguez a los fines de dar cumplimiento a la Resolución 05 de fecha 02-10-2022.
En fecha 03 de marzo de 2022, este Tribunal ordenó agregar la diligencia e insta al Apoderado Judicial de la parte actora a aclarar la presente diligencia.
Asimismo, en fecha 08 de marzo de 2022, se recibió diligencia presentada Apoderado Judicial de la parte actora, mediante el cual solicita apertura del cuaderno de Medidas, este tribunal mediante auto de fecha 10 de marzo de los corrientes ordeno aperturar cuaderno de Medidas, niega lo solicitado por cuanto este Tribunal libro exhorto correspondiente a los fines de la citación respectiva.
En fecha 16 de marzo de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora, mediante el cual consigna Poder Notariado otorgado por la ciudadana Ana Josefa Agüero de Chejade a la profesional del derecho Ylayali Enriqueta Herrera Aguirre.
En fecha 21 de marzo de 2022, este tribunal ordena agregar la diligencia y sus anexos a las actas que conforman la presente causa, asimismo, ordenó ratificar auto de fecha 10 de marzo de 2022.
En fecha 22 de marzo de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora a los fines de consignar las copias correspondientes al libelo de la demanda con el auto de admisión y los autos de comparecencia para la realización de dichos exhortos.
En fecha 25 de marzo de 2022, mediante auto de esta misma fecha hace saber que lo solicitado en los numerales 1 y 2 de la diligencia arriba mencionada fue providenciado por este Tribunal en la oportunidad correspondiente, asimismo, con respecto al numeral 3ero de la diligencia antes mencionada negó lo peticionado por no ser procedente y en lo que respecta al último numeral este Tribunal acuerda lo solicitado. En esta misma fecha se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora solicita dos copias certificadas del poder Apud-Acta.
En fecha 04 de abril de 2022, este Tribunal acordó designar correo especial al ciudadano Francisco Javier Rodríguez. En la misma fecha, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora a los fines de solicitar que la certificación del Poder Apud-Acta sea de la manera Tradicional. Asimismo, este tribunal acordó lo solicitado.
En fecha 18 de abril de 2022, presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez, a los fines de solicitar dos (02) copias certificadas del Poder Apud-Acta de esta solicitud y del auto que las acuerda. Asimismo, este Tribunal en fecha 20 de abril de los corrientes acordó lo solicitado.
En fecha 05 de mayo de 2022, se recibió diligencia el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez, mediante el cual informa al tribunal que cumplió con sus funciones de correo especial. Este Tribunal mediante auto de fecha 07 de mayo de 2022, acordó agregarlo a las actas procesales.
En fecha 17 de mayo de 2022, se recibió escrito de Reforma Parcial de la Demanda por parte del Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez. En esa misma fecha se ordenó agregar a las actas.
En fecha 02 de junio de 2022, mediante diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez, mediante el cual consigna Poder Notariado de fecha 25 de mayo de 2022. Este Tribunal mediante auto de fecha 03 de junio acordó lo solicitado.
En fecha 21 de junio de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez, a los fines de solicitar la admisión de la Reforma de la demanda. En esta misma fecha se ordenó agregar a las actas. En fecha 22 de junio de 2022, este Tribunal admitió la reforma de la Demanda y libró exhorto correspondiente.
En fecha 30 de junio de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines de solicitar la compulsa con la orden de comparecencia de la demandada y se libre copia certificada del libelo de la demanda. En la misma fecha agregó dicha diligencia y acordó lo solicitado.
En fecha 11 de julio de 2022, se recibió escrito presentado por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines solicitar la corrección del auto de Admisión de la Reforma de la Demanda, en cuanto a la dirección del demandado.
En fecha 18 de julio de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines de consignar resultas del exhorto remitido al Tribunal Decimo del Municipio Valencia del estado Carabobo. Este Tribunal en fecha 20 de julio de 2022 acordó agregarlo a las actas procesales que conforman el presente asunto.
En fecha 21 de julio de 2022, este Tribunal mediante auto se corrigió el auto de la reforma de la demanda de conformidad con lo establecido en la supremacía constitucional, así como también citar al ciudadano JIACHENG FENG, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-84.428.082 a la dirección plasmada en el escrito. Igualmente deja sin efecto las actuaciones insertas a los folios 153, 154 y 155 del presente expediente.
En fecha 28 de julio de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez mediante el cual solicita la entrega de la compulsa con el fin de gestionar lo conducente. Este tribunal acordó lo conducente y agregó la diligencia a los autos.
En fecha 05 agosto de 2022, este tribunal dejó constancia que se le entregaron al ciudadano Francisco Javier Rodríguez las debidas copias solicitadas.
En fecha 16 de septiembre de 2022, se recibió diligencia presentada por el Apoderado Judicial de la parte actora Francisco Javier Rodríguez a los fines de solicitar la entrega de la compulsa al nuevo alguacil con el fin de practicar la respectiva citación personal. Este Tribunal mediante auto lo agregó a los autos y acordó lo conducente.
En fecha 27 de septiembre de 2022, el alguacil de este Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por la parte demandada.
En fecha 04 de octubre de 2022, se recibió diligencia presentada por el ciudadano JIACHENG FENG, a los fines de otorgar Poder Apud-Acta a los profesionales del derecho JESUS ALEJANDRO VEGAS SERRANO, JOSE VICENTE SANDOVAL y MARCOS ANTONIO RODRIGUEZ MARRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidades Nros V-27.657.864, V-7.050.765 y V-15.299943, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 311.826, 23.659 y 144.357, domicilio procesal en Tinaquillo estado Cojedes. Este Tribunal lo agrego a los autos. Dejándose constancia que fue certificada por la Secretaria de este Tribunal en la misma fecha.
En fecha 21 de octubre de 2022, estando dentro del lapso para contestar, los apoderados Judiciales de la parte demandada opuso Cuestiones Previas de conformidad con el artículo 346 del código de procedimiento civil, numerales 10º y 11º.
En fecha 24 de octubre de 2022, este Tribunal mediante auto acordó agregarlos a los autos.
En fecha 27 de octubre de 2022, se recibió escrito presentado por el ciudadano francisco Javier Rodríguez en su condición Apoderado Judicial de la parte demandante a los fines de convenir o contradecir las cuestiones previas. En la misma fecha se agregó a los autos.
En fecha 28 de octubre de 2022, este Tribunal apertura el lapso de articulación probatoria.
En fecha 04 de noviembre de 2022, se recibió escrito de promoción y evacuación de pruebas, presentado por el ciudadano francisco Javier Rodríguez en su condición Apoderado Judicial de la parte demandante. Este Tribunal mediante auto de fecha 07 de noviembre de los corrientes lo agrego a los autos.
En fecha 09 de noviembre de 2022 se recibió escrito presentado por el ciudadano José Vicente Sandoval en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada a los fines de ratificar y hacer valer el escrito de cuestiones previas de fecha 21 de octubre de 2022, sus alegatos y petitorio. El mismo se agregó a los autos.

-III-
DE LAS CUESTIONES PREVIAS:
Estando dentro de la oportunidad procesal prevista para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda, esto es, el 21 de octubre de 2022, los Apoderados Judiciales de la parte demandada ciudadanos JESUS ALEJANDRO VEGAS SERRANO, JOSE VICENTE SANDOVAL y MARCOS ANTONIO RODRIGUEZ MARRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidades Nros V-27.657.864, V-7.050.765 y V-15.299943, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 311.826, 23.659 y 144.357, presentarón escrito constante de ocho (08) folios útiles, que riela agregado del folio 216 al folio 223 del presente expediente; en el cual opuso cuestiones previas a la parte demandante; siendo dichas cuestiones opuestas las contenidas en los ordinales 10º y 11º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.-

“… En conformidad con lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se describe lo siguiente:
Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
La parte demandada en su escrito de Oposición de Cuestiones Previas aduce:
1) .que opone cuestión previa establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del código de procedimiento civil, lo cual señala lo alusivo a La caducidad de la acción establecida en la ley.

2) Que opone la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del código de procedimiento civil, que refiere a. “omisis”… “… Cuando solo permite admitir por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”; toda vez que el Retracto legal no opera cuando el arrendatario, no ocupa la totalidad del inmueble.

-IV-
CONTRADICCION A LAS CUESTIONES PREVIAS
En fecha 27 de Octubre de 2022, la parte demandante en la presente causa, ciudadano Francisco Javier Rodríguez Bolívar, en su carácter de coapoderado de la ciudadana Elba Del Valle Silva Terán, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-7.533.146, consignó escrito contentivo de contestación a las cuestiones Previas opuestas; y lo hicieron en los siguientes términos:
• Contradigo tanto en los hechos como en el derecho las cuestiones previas promovidas por el accionado previstas en el articulo 346 Ejusdem”… referida a la ordinal 10º La caducidad de la acción establecida en la ley y 11º ”Omissis… Cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sea las alegadas en la demanda… “; toda vez que, el retracto legal no opera cuando el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble. Las cuales rechazo tanto en los hecho como en el derecho y por las razones siguientes: la parte demandante señala entre otras cosas que mi representada interpuso la presente acción pasado los seis (6) meses que invocan no había transcurrido, lo que no es cierto por cuanto que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) Gaceta oficial 40.418 del 23 de mayo de 2014. Pues de conformidad con dicha norma mi representada tenía y tiene derecho a la preferencia oferta y el retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 38 de la Ley Sustantiva la cual señala “En caso del que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia oferta la tendrá el Arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaria Publica su Voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de ventas, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente repuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravedad. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaria Publica, al oferente dentro de los quince días calendario siguiente al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedara en libertad en dar en venta al inmueble a terceros”
• Que el artículo 39 de la misma Ley antes nombrada establece “En caso de violación de la pre fenecía ofertiva, o de que la venta a un tercero allá sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, este tendrá derecho Al Retrato Legal Arrendaticio, que deberá ejercer en un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación……
• OMISSIS…. En un acto de mala fe y temeridad, le vulneraron y pretendieron dejar ilusorio el derecho preferente en orden a la adquisición del inmueble que le asistía y asiste a mi poderdante Arrendataria-Poseedora ELDA DEL VALLE SILVA TERAN, omissis…por lo que el demandado debe restituir ese derecho y responder por ello y que la venta entre ANA JOSEFA AGÜERO CHEJADE y JIACHENG FENG, debe ser anulada parcialmente referido al local de la parcela “A”, sobre el bien inmueble (local comercial Nº 5-76ª) que ocupa mi poderdante, y hacerle la venta de dicho local a mi representada arrendataria-Poseedora al mismo precio que el tercero extraño compro y adquirió.
• Que el demandado señala en su escrito lo siguiente: coto”… Según la previsión del artículo 49 de la ley de arrendamiento Inmobiliarios aplicables al caso concreto;… Como se puede observar ciudadano Jueza la parte demandada no está bien ubicada en tiempo, modo y lugar pues la norma señalada y la ley en la cual supuestamente consta no dice de que año ni gaceta oficial de vigencia tiene pero es de presumir que dicha norma es inaplicable a este caso concreto, es decir, que la norma señalada se refiere a la venta global del edificio y no a la caducidad solicitada
• Que en los actuales momentos, el Retrato Legal Arrendaticio sobre el arrendamiento de locales comerciales, como es nuestro caso, no es procedente aun en las casos de enajenación o transferencia global o total de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local comercial arrendado, es decir que es improcedente e inoperante que el demandado tercero extraño adquirente lo alegue como cuestión previa o en la contestación al fondo de la demanda, pues la Sala Constitucional señala que las leyes derogadas por la entrada en vigencia de un nuevo texto legal, pierde su eficacia en el ordenamiento jurídico, por lo que, de ninguna manera, las mismas puedan contradecir preceptos constitucionales siempre y cuando se constate.
• Que rechazo niego y contradigo que se deba computar los lapsos de 9 y 40 días, asimismo el de 6 meses previstos en el fundamento legal señalado en el supuesto escrito pues los lapso que se debe computar es el de 6 meses pero a partir del momento de la notificación formal contada valga la redundancia de la fecha de la notificación de debió hacerle el adquiriente a mi poderdante lo cual no ha ocurrido hasta la fecha y no consta en autos.
• Que rechazo, niego y contradigo de que el lapso legal de caducidad para el derecho de retracto sea de 9 y 40 días dicho lapso solo se refiere a un retracto legal comuneros y no entre arrendador y el arrendatario, de igual forma se le puede aplicar a ese argumento señalado anteriormente sobre las disposiciones derogatorias.
• Que rechazo, niego y contradigo que el tercero extraño adquiriente haya sido arrendatario de ambos locales comerciales.
• Que rechazo, niego y contradigo igualmente por no ser cierto que no deba admitirse la acción propuesta y que supuestamente el retracto legal no opera cuando el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble, pues es el caso ciudadana jueza que igualmente a esta cuestión previa planteada se le aplican las disposiciones derogatorias de la presente Ley de Alquileres de Locales Comerciales Vigente, además dicho locales comerciales están particularmente e individualmente señalados en el documento de condominio, en los planos y en el documento de venta los cuales tienen sus propios linderos generales, particulares, sus propias medidas, sus propio valor por porcentaje según la Ley por Venta de Parcela, sus propio asientos Registrales, Matricula y Cedulas Catastrales.
• Que estos puntos señalados sobre el documento de Parcelamiento del Conjuntos Residencial “Ana Josefa Agüero” cuyo objeto, utilidad y pertinencia, es demostrar que se evidencia y prueba lo siguiente: a) Que se destino, se dividió, se fracciono, se desmembró el bien inmueble, para su enajenación en cinco (05) parcelas, entre ellas incluidas la Parcela A, ubicada en la Avenida Ricaurte, Nº 5-76 A, Tinaquillo estado Cojedes. b) lo que significa que cada parcela de forma individual o particular le corresponde un determinado porcentaje, c) cada una de las parcelas A, B, C, D y E, tienen sus características, superficies, medidas y linderos propios, es decir, que no forman un todo. d) cada parcela igualmente tiene su coordenada U.T.M., y una identificación Catastral, omissis, tiene sus propias características, superficie o medidas, linderos particulares con sus Coordenadas U.T.M., el cual esta signado o identificado PARCELA A: 5-76A. Que de igual forma se encuentra identificada en el documento de compra-venta marcada “E”, por lo que solicito que esta prueba documental, sea apreciada y valorada en toda su dimensión pertinente en la definitiva.
• Que rechazo, niego y contradigo pues no es cierto que mi poderdante haya dejado de adquirir el bien inmueble dado en arrendamiento cuando que supuestamente en pleno desarrollo del juicio de desalojo se haya dado por notificada, pues el 17 de marzo de 2022 se consigno el escrito de la negociación que se efectuó el 24 de octubre de 2019, razón en la cual se le solicitaba al Tribunal de Municipio Ordinario Ejecutor de Medida de Tinaquillo que la parte demandante de ese momento había desistido de la pretensión, acción y del derecho, además esa no es la forma en que supuestamente se haya dado por notificada formalmente mi representada ya que los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales vigente señala que la notificación debe hacerse de manera formar y legal, normas estas que anteriormente transcribimos.
• Que insisto en el capítulo de la supervivencia del Retracto Legal Arrendaticio según lo establece los artículos 38 y 39 de la ley de arrendamiento de locales para uso Comercial vigente.
• Que solicito que las cuestiones previas presentadas por la parte accionada sea declara totalmente sin lugar, con todo el pronunciamiento de ley en consecuencia condenada en costas y costos.

-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el caso que nos ocupa, es necesario definir las cuestiones previas, y en efecto, como lo hace el Dr. A. Rengel-Romberg., en su obra “comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Caracas-Venezuela, 1995, tomo III, pág. 66-67, determinó que:
“La cuestión previa correspondiente es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso (Artículo 356 Código de Procedimiento Civil)”

Ahora bien, invocando lo propuesto por la parte demandada, cuando opuso el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cuál establece:
“Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
10º La caducidad de la acción establecida en la ley.”
La caducidad de la acción establecida en la Ley, en relación con el citado artículo, Pedro Alid Zoppi expresa:
Se precisa muy bien que ahora la caducidad, que puede hacer valer como cuestión previa, es la prevista expresamente por la ley, pero no la llamada ‘caducidad contractual’, pues se agregó la frase ‘establecida en la ley’…, de modo que la contractual es ahora una defensa de fondo. Nuestra jurisprudencia había admitido la posibilidad de una caducidad contractual, pero siempre alegable como excepción y nunca posteriormente.
Ahora está claro que la caducidad –aun legal- tiene que hacerse exclusivamente como cuestión previa o al contestar, de modo que no se admitirá lo que se invoque posteriormente (argumentos de los artículos 347, 348 y 361)”. (AlidZoppi, Pedro. Cuestiones Previas y Otros Temas de Derecho Procesal. Valencia, Vadell Hermanos Editores, 3° Reimpresión, 1993, p. 19). (Resaltado de la Sala).
Presentado el escrito de cuestiones previas por los Apoderados Judiciales de la parte demandada ciudadanos JESUS ALEJANDRO VEGAS SERRANO, JOSE VICENTE SANDOVAL y MARCOS ANTONIO RODRIGUEZ MARRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidades Nros V-27.657.864, V-7.050.765 y V-15.299943, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 311.826, 23.659 y 144.357, en el cual alegan que la ciudadana Elda del Valle Silva Terán venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146 a través de su apoderado Judicial Francisco Javier Rodríguez Bolívar, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Numero 48.646 que “ha operado la caducidad establecida en el ordinal 10 del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, toda vez que la demandante de autos, interpuso la acción, pasados los seis 6 que invocan que habían transcurrido, según lo previsto en el artículo 49 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso concreto; pues, la misma parte demandante, así se desprende del texto de su pretensión, tenía pleno conocimiento de la fecha en que se realizó la venta del inmueble que trata de retraer a su favor, lo que se aprecia claramente del hecho cierto de haber adjuntado la copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro inmobiliario competente, contentivo de compra-venta del inmueble, donde consta la negociación que se llevó a cabo en fecha 24 de octubre de 2019; precisamente en el pleno desarrollo del juicio de desalojo al que hace referencia la parte actora, en el escrito de reforma de la pretensión de marras; por lo tanto, dejó de adquirir el inmueble que tomó bajo la figura contractual de arrendamiento, por el transcurrir del lapso de ley, que aunque el apoderado actor lo señala adecuadamente, al excusarse de no haberlo hecho lo que resulta, por demás de débil e impertinente tal argumentación y el derecho invocado dejando de ser cierto que se haya dejado de cumplir con la notificación de ley; por lo tanto no tiene cabida en derecho el hecho narrado; tampoco, la pretensión de marras por no haber operado la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio (local Comercial).
Por su parte, el ciudadano Francisco Javier Rodríguez Bolívar, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante, indicó en su escrito que “Contradice toda vez que, el retracto legal no opera cuando el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble. Las cuales rechazo tanto en los hecho como en el derecho y por las razones siguientes: la parte demandante señala entre otras cosas… que mi representada interpuso la presente acción pasado los seis (6) meses que invocan no había transcurrido, lo que no es cierto por cuanto que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la ley de Alquileres de Locales Comerciales (Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) Gaceta oficial 40418 del 23 de mayo de 2014. Pues de conformidad con dicha norma mi representada tenía y tiene derecho a la preferencia oferta y el retracto legal arrendaticio previsto en el artículo 38 de la Ley Sustantiva la cual señala “En caso del que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia oferta la tendrá el Arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaria Publica su Voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de ventas, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente repuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravedad. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaria Publica, al oferente dentro de los quince días calendario siguiente al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedara en libertad en dar en venta al inmueble a terceros”
En cuanto al fundamento en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada aduce que ha operado la caducidad según lo señalado en el artículo 1.547 del Código Civil, señalando la doctrina que la regla principal en materia de retracto legal está (sic) prevista en el artículo 1.547 del Código Civil, que es la disposición legal en que se fundamenta para considerar la caducidad de la acción propuesta.
El artículo antes mencionado señala dos lapsos de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal: el primero: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa y el segundo: de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse aviso por no estar presente en el lugar del retrayente o no tenga quien lo represente, es decir, señala los plazos para ejercer la acción de retracto legal tomando como base la notificación que se haga de la enajenación del inmueble a quien tenga el derecho a retraer, tenemos así que los plazos se determinan en la siguiente forma:
1. El plazo para hacer uso del derecho de retracto legal (sic) es de 9 días a partir de la fecha de la notificación.
2. En caso de que no pueda hacerse la notificación ya sea por no estar presente la persona a quien deba hacérsela y no tenga quien lo represente, el plazo es de cuarenta días desde la fecha de la protocolización.
El legislador contempla esta posibilidad señalada en el aparte b) pues quien tenga el derecho a retracto y no quiere que se le notifique para que no corra el plazo de 9 días, corre el riesgo de que se protocolice la venta y transcurran 40 días y pierda su derecho a ejercer la acción de retracto legal.
Como ya ha sido señalado, el legislador prevé dos circunstancias para hacer efectivo la notificación del retrayente: una, que sea posible notificar realmente al sujeto, es decir, que este (sic) se encuentre presente, y la otra, es que dicho sujeto no sea localizable ni por sí, ni a través de un mandatario, en cuyo caso, en interés del notificante, se reputa precluído el término para ejercer la acción de retracto, pasados cuarenta días desde la fecha en que se registre el instrumento de enajenación del inmueble.
Es decir, en forma clara, el precitado artículo señala los plazos para ejercer la acción de retracto legal tomando como base la NOTIFICACIÓN que se haga de la enajenación del inmueble a quien tenga el derecho a retraer, tenemos así que los plazos se determinan de dos formas.
Del análisis de la norma antes señalada se desprende que la preclusión del término para ejercer la acción de retracto, pasados cuarenta días desde la fecha en que se registre el instrumento de enajenación del inmueble, sólo procede, como el propio texto legal lo asienta, en caso de ausencia y carencia de representante (sic) de quien tenga derecho a la notificación.
Se requiere entonces para evitar el fraude a la ley, que de alguna manera a quien corresponda dar el aviso intentará cumplir con el procedimiento de notificación personal a fin de constatar que el interesado no es localizable y de que no se tienen noticias acerca de la eventual existencia de un representante.
Ahora bien, no obstante a la aparente claridad de la norma analizada, acerca del término para ejercer el retracto en caso de aviso omitido, sea que estuviere presente o no quien tuviere el derecho, es decir, cuarenta días contados a partir del registro de la escritura, sin embargo, el Tribunal Supremo de Justicia, en aplicación de los postulados constitucionales referidos a una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsables, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, en concordancia con el propósito del legislador al imponer al vendedor o comprador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, determinó que el término de cuarenta días a que se refiere el artículo 1.546 del Código Civil, en caso que el comprador o el vendedor omitieren dar aviso al comunero, debe contarse a partir de cuándo quien tenga el derecho a retraer tenga conocimiento de la negociación efectuada y no desde la fecha del registro de la escritura.
De allí que, esta juzgadora está obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.
Es oportuno señalar que los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, preceptúan principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Para finalizar, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Ahora bien, este tribunal a los fines de emitir pronunciamiento sobre la presente incidencia, se evidencia que para ejercer la acción de retracto legal tomando como base la notificación que se haga de la enajenación del inmueble a quien tenga el derecho a retraer, no fue cumplida la obligación de hacerla, es por lo que, forzosamente debe ser declarada Sin lugar la cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la ley, contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.

Ahora bien, esta juzgadora, en lo que respecta a la segunda cuestión previa opuesta, la parte demandada aduce:
• Que rechazo, niego y contradigo igualmente por no ser cierto que no deba admitirse la acción propuesta y que supuestamente el retracto legal no opera cuando el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble, pues es el caso ciudadana jueza que igualmente a esta cuestión previa planteada se le aplican las disposiciones derogatorias de la presente Ley de Alquileres de Locales Comerciales Vigente, además dichos locales comerciales están particularmente e individualmente señalados en el documento de condominio, en los planos y en el documento de venta los cuales tienen sus propios linderos generales, particulares, sus propias medidas, sus propio valor por porcentaje según la Ley por Venta de Parcela, sus propio asientos Registrales, Matricula y Cedulas Catastrales.
• Que estos puntos señalados sobre el documento de Parcelamiento del Conjuntos Residencial “Ana Josefa Agüero” cuyo objeto, utilidad y pertinencia, es demostrar que se evidencia y prueba lo siguiente: a) Que se destino, se dividió, se fracciono, se desmembró el bien inmueble, para su enajenación en cinco (05) parcelas, entre ellas incluidas la Parcela A, ubicada en la Avenida Ricaurte, Nº 5-76 A, Tinaquillo estado Cojedes. b) lo que significa que cada parcela de forma individual o particular le corresponde un determinado porcentaje, c) cada una de las parcelas A, B, C, D y E, tienen sus características, superficies, medidas y linderos propios, es decir, que no forman un todo. d) cada parcela igualmente tiene su coordenada U.T.M., y una identificación Catastral, omissis, tiene sus propias características, superficie o medidas, linderos particulares con sus Coordenadas U.T.M., el cual esta signado o identificado PARCELA A: 5-76A. Que de igual forma se encuentra identificada en el documento de compra-venta marcada “E”, por lo que solicito que esta prueba documental, sea apreciada y valorada en toda su dimensión pertinente en la definitiva.
En este orden de ideas, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 00353 de fecha 26 de febrero de 2002, expediente n° 15121, ponencia de la magistrada Yolanda Jaime Guerrero interpretó los supuestos de la cuestión previa in examine así:
(...Omissis...)
Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (…).
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, teniendo como consecuencia de ello la imposibilidad de admitir la demanda por el órgano jurisdiccional; claro está, no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la ley que imposibilita la interposición de una acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico, que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
En tal sentido, la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, en fallo N° 776 de fecha 18 de mayo de 2001, expediente N° 00-2055, con la ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, ha considerado que:
(...Omissis...)
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada.(...Omissis...)
En derivación se observa que la cuestión previa en análisis comprende no solo los casos en que la Ley expresamente prohíba la acción, sino también cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción, como en el caso que la ley somete a la acción al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
Al analizar en forma exhaustiva lo expuesto por la demandada, pretende señalar que el retracto legal opera cuando la cosa es indivisible, configurándose lo establecido en el artículo 1546 del Código Civil Venezolano Vigente. Así se decide.
Siendo las cosas así“… En conformidad con lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil sobre la cuestión previa prevista en el ordinal Nº 11.

En lo referente al ordinal 11º La prohibición de la ley de acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
En consecuencia, observa esta Juzgadora que la acción propuesta cumple con los requisitos de inadmisibilidad, de conformidad con la cuestión previa alegada por la parte accionada, prevista en el artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se declara Con lugar. Así se decide. VI
DECISIÓN
Ante los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad que le confiere la Ley, conforme a derecho, Declara:
Primero: Sin Lugar la cuestión previa de la caducidad de la acción establecida en la ley prevista en el artículo 346, ordinal 10º.
Segundo: Con Lugar la cuestión previa la inadmisibilidad de la demanda, contenida en el ordinal 11º del citado artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por los apoderados judiciales JESUS ALEJANDRO VEGAS SERRANO, JOSE VICENTE SANDOVAL y MARCOS ANTONIO RODRIGUEZ MARRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidades Nros V-27.657.864, V-7.050.765 y V-15.299943, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 311.826, 23.659 y 144.357, en contra del actor ciudadano Francisco Javier Rodríguez Bolívar, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Numero 48.646en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana ELDA DEL VALLE SILVA TERÁN, venezolana, mayor de edad Titular de la cedula de identidad Nº V- 7.533.146. Así se decide. Asimismo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, queda extinguida la causa.
No hay condenatoria en costas conforme a lo establecido en el artículo 277 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para que se le deje constancia de la decisión.
Dado firmado y sellado en la sala de Despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes a los quince (15) días del mes de noviembre de año dos mil veintidós (2022). Años: 211º de la Independencia y 161º de la Federación.
La Jueza Suplente Especial
Hilsy Alcántara Villarroel El secretario
Jair J. Zapata
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión en la página web del tsj.gob.ve/tsj_regiones, siendo las tres horas de la tarde (03:00 p.m.).
El secretario
Jair J. Zapata