TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICABOLIVARIANADEVENEZUELA
TRIBUNALSUPREMODEJUSTICIA
ENSUNOMBRE:EL
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO COJEDES
San Carlos de Austria, 03 de Mayo de 2022.
Años: 212º y 162º
CAPITULO -I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
Demandante: CARMELA TARTAGLIA, viuda de BADIALI,
Nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-300.894 y de este domicilio, número telefónico 04145950131 y dirección de correo electrónico: milina.tdb@gmail.com
ApoderadosJudiciales: ORLANDO PINTO APONTE y SOLIS HEREDIA, abogados en el ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.044.352 y V-3.690.337, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.131 y 101.460, ambos de este domicilio, números telefónicos 0414-3586680 y 0414-0660550, dirección de correoelectrónico: opintoaponte@yahoo.com. Y solisheredia@gmail.com respectivamente.
Demandado: GEORGIOS DELIGIANNIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-24.244.555, con correoelectrónico: taxiarxis87@gmail.com, teléfono Nº0414-4134743, de este domicilio.
Apoderados Judiciales: FELIX MEDINA BRACHO, FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ BOLIVAR Y ELIZABETH DELIGIANNIS PARADA, abogados en el ejercicio, titulares de las cédulas de identidad números V-7.864.278, V-4.097.232 y V-8.666.415, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 48.177, 48.646 y 54.044, respectivamente. Teléfono 0414-4382131 y correo electrónico: anastagomez@gmail.com
Expediente Nº: 11.683
Motivo: Desalojo De Local Comercial
Sentencia: Definitiva
CAPITULO -II-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inició la presente causa mediante demanda incoada en fecha 27 de Mayo del año en curso, por los abogados, ORLANDO PINTO APONTE Y SOLIS HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros. 3.044.352 y V-3.690.337, respectivamente, profesionales del derecho,inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los Nros. 19.131 y 101.460, ante el Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario para su distribución, por motivo de Desalojo de Local Comercial, correspondió conocer de la misma a este Juzgado.
En fecha Veintisiete (27) de Mayo del año Dos Mil Veintiuno (2.021), se le dió entrada a la demanda, anotándose en el libro respectivo, quedando signada bajo el Nº 11.683 de la nomenclatura interna de este Tribunal.
En fecha Diez (10) de Junio del año Dos Mil Veintiuno (2.021), se admite la demanda, ordenando el emplazamiento al demandado ciudadanoGeorgios Deligiannis, titular de la cedula de identidad Nº V-24.244.555, se dejó constancia de que se libró Boleta de Citación, así mismo se instó a la parte actora a proveer las copias fotostáticas del escrito libelar, a los fines de la elaboración de la compulsa respectiva.
En fecha Seis (06) de Julio del año 2021, mediante diligencia,la abogada Solis Heredia inscrita en el Ipsa bajo el numero 101.460, en representación de la ciudadana Carmela Tartaglia, presentó por ante la Unidad de Recepción de Documentos, la reproducción vía del fotostato del libelo de la demanda, junto con la orden de comparecencia, para librar orden de citación personal del demandado. Así mismo informó al tribunal que proveería al ciudadano alguacil los gastos de la compulsa de libelo de la demanda y la orden de comparecencia y de su traslado para proceder a la citación personal del demandado.
En fecha Seis (06) de Julio del año 2021, la abogada Solis Heredia inscrita en el Ipsa bajo el numero 101.460, presentó diligencia por ante la Unidad de Recepción de Documentos, exponiendo que su poderdante otorgó poder especial apud acta en la presente causa a los abogados ORLANDO PINTO APONTE, SOLIS HEREDIA Y JESUS MANUEL LOPEZ BRIZUELA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-3.044.352, V-3.690.337 y 16.994.770, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.131, 101.460 y 146.717.
En fecha Tres (03) de Agosto del año 2021, la abogada Elizabeth Deligiannis, inscrita en el Ipsa bajo el Nro. 54.044, apoderada del ciudadano Georgios Deligiannis, antes identificado, presentó escrito de contestación de la demanda y pruebas constante de diecisiete (17) folios útiles y tres (03) anexos, siendo agregado a los autos. (Folios 120 al 184).
En fecha Cuatro (04) de Agosto del año 2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, dió por vencido el lapso de
contestación a la demanda en la presente causa. Así mismo dejó constancia que en fecha 27 de julio del presente año, la parte demandada ejerció el derecho a través del correo electrónico institucionaltribunal1erocivilcojedes@gmail.com , debidamente consignada en forma física en fecha 03 de agosto de 2021.
En fecha Cuatro (04) de Agosto del año 2021, la secretaria suplente de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, dejó constancia, que cumpliendo con lo establecido en la Resolución No. 005-2020 de fecha 05 de octubre de 2020, remitió a través del correo institucional de este juzgado a los correos destino solisheredia@gmail.com y opintoaponte@yahoo.com el escrito de contestación de la demanda.
En fecha cinco (05) de Agosto del año 2021, el ciudadano Georgios Deligiannis, previamente identificado, asistido por Elizabeth Deligiannis, abogada inscrita en el Ipsa bajo el Nro. 54.044, entregó escrito para consignar copia certificada.
Mediante auto dictado en fecha Once (11) de Agosto del año 2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, fijó el Quinto (5º) día de despacho siguiente a éste, para que tuviese lugar la audiencia preliminar en la presente causa.
En fecha Dieciocho (18) de Agosto del año 2021, los abogados Orlando Pinto y Solis Heredia, previamente identificados, en su carácter de apoderados de la ciudadana Carmela Tartaglia, presentaron escrito de observaciones a los alegatos explanados por la parte demandada en su contestación de demanda (Folios 193 al 211).
En fecha diecisiete (17) de Agosto del año 2021, se llevó a cabo ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, la Audiencia Preliminar en la presente causa, dejándose constancia de la comparecenciade los abogadosOrlando Pinto Aponte y Solis Heredia, apoderados judiciales de la parte actora, así como también la presencia del ciudadano Georgios Deligiannis, debidamente asistido por la abogada Elizabeth Deligiannis, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 54.044, parte demandada en la presente causa, acto seguido procediéndose a dar lectura al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil el juez exhortó a las partes para que expusieran sus alegatos correspondientes; una vez oída las partes el Tribunal procedió a levantar el acta respectiva de la audiencia, ordenando agregar a ella los escritos presentados por cada una de las partes, declarando así concluido el acto.
En fecha Diecinueve (19) de Agosto del año 2021 compareció ante Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, el ciudadano Georgios Deligiannis, con el carácter acreditado en autos, asistido por la ciudadana Elizabeth Deligiannis, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el número 54.044, para consignar copia certificada de Poder debidamente notariado, facultando a los ciudadanos Félix Medina Bracho, Francisco Javier Rodríguez Bolívar y Elizabeth
Deligiannis, titulares de las cedulas de identidad V-7.864.278, V-4.097.232 y V-8.666.415, todos profesionales del derecho inscrito en el Ipsa bajo los números Nros. 48.177, 48.646 y 54.0444 respectivamente. (Folios 215 al 221).
En fecha veintitrés (23) de Agosto del año 2021, Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes dictó auto y se dió lugar al acto de la Fijación de Hechos, conforme a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha treinta (30) de Agosto del año 2021, compareció ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, Georgios Deligiannis, con el carácter acreditado en autos, asistido por la ciudadana Elizabeth Deligiannis, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el número 54.044, y consignó en un (01) folio útil Escrito de Pruebas.
En fecha treinta y uno (31) de Agosto del año 2021, compareció ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, el abogado Orlando Pinto, inscrito en el Ipsa bajo el nro. 19.131, en representación de la ciudadana Carmela Tartaglia, para consignar escrito de pruebas contentivo de cuatro anexos. (Folios 248 al 311).
En fecha Siete (07) de Septiembre del año 2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, dictó auto de admisión de pruebas documentales dejando a salvo su apreciación en la definitiva, en cuanto a la prueba testifical en referencia, este tribunal la admite para ser oído en la Audiencia o Debate Oral que habrá de celebrarse en la oportunidad que fije éste tribunal.
En fecha catorce (14) de Octubre del año 2021, compareció ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, el abogado Orlando Pinto, inscrito en el Ipsa bajo el nro. 19.131, en representación de la ciudadana Carmela Tartaglia, para consignar escrito de Observaciones de Pruebas. (Folios 315 al 318)
En fecha veinticinco (25) de Octubre del año 2021, mediante auto, éste Tribunal fijó el Vigésimo (200) día de Despacho siguiente al de hoy, a los fines de que tenga lugar la Audiencia o Debate Oral en el presente procedimiento.
En fecha Ocho (08) de Noviembre del año 2021, compareció ante este Tribunal el ciudadano Georgios Deligiannis, con el carácter acreditado en autos asistido por la ciudadana Elizabeth Deligiannis, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el número 54.044, y consignó escrito solicitando abocamiento de la Juez en la presente causa.
En fecha Nueve (09) de Noviembre del año 2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, mediante auto, acordó: Primero:
Abocarse al conocimiento de la presente causa signado bajo el nro. 11.683. Segundo: se ordenó librar Boleta de Notificación a la Ciudadana Carmela Tartaglia, titular de la cédula de identidad Nro. E-300.894, en su condición de parte demandante en la presente causa. En esta misma fecha se libró Boleta de Citación.
En fecha Diez (10) de Noviembre del año 2021, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de que colgó al Sistema de Notificaciones digitales del Tribunal Supremo de Justicia, la Boleta de Notificación librada en fecha 09 de Noviembre de 2021 a la Ciudadana Carmela Tartaglia.
En fecha Doce (12) de Noviembre del año 2021, compareció ante éste Tribunal, el abogado Orlando Pinto, ya identificado en autos, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, y consignó diligencia solicitando abocamiento de la Juez en la presente causa.
En fecha Dieciséis (16) de Noviembre del año 2021, éste Tribunal acordó mediante auto, agregar la diligencia de solicitud de abocamiento interpuesta por la parte de la parte demandante, al expediente por cuanto guarda relación en la presente causa.
En fecha veintitrés (23) de Noviembre del año 2021, éste Tribunal dejó constancia de que venció en el día hoy, el lapso para que las partes ejercieran el derecho de recusación en la presente causa.
Seguidamente, en fecha Veinticuatro (24) de Noviembre del año 2021, mediante auto, éste Tribunal ordenó reanudar la presente causa en el estado en que se encuentre.
En fecha Veinticinco (25) de Noviembre del año 2021, éste Tribunal fijó el DECIMO TERCER DIA (130)de despacho siguiente al de hoy, a los fines de celebrar la Audiencia o Debate Oral en el presente procedimiento.
En fecha Nueve (09) de Diciembre del año 2021, compareció ante éste Tribunal, el abogado Orlando Pinto, ya identificado en autos, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, y consignó diligencia solicitando abocamiento de la Juez en la presente causa.
En fecha Trece (13) de Diciembre del año 2021, visto el escrito presentado por el abogado Orlando Pinto, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.19.131, apoderado judicial de la Ciudadana Carmela Tartaglia, se dan por notificados del abocamiento de la Juez Hilsy Alcántara en la presente causa, se acordó agregarlo a los autos a los fines de que surta sus efectos legales.
En fecha Veinte (20) de Enero del año 2022, compareció ante este Tribunal el ciudadano Georgios Deligiannis, con el carácter acreditado en autos asistido por la ciudadana Elizabeth Deligiannis, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el número 54.044, y consignó escrito solicitando abocamiento de la Juez en la presente causa.
En fecha Veinticuatro (24) de Enero del año 2022, la secretaria suplente de este tribunal, mediante auto, dejó constancia de que el expediente de esta causa presenta corrección de foliatura, desde el folio 57 al 333, por esta razón se realizó nueva foliatura. Seguidamente, mediante auto, se ordenó abrir una segunda pieza del presente expediente, por cuanto la primera pieza posee Trescientos Treinta y Siete (337) folios y se hace incomodo su manejo.
En fecha Veinticinco (25) de Enero del año 2022, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, mediante auto, acordó: Primero: Abocarse al conocimiento de la presente causa signado bajo el nro. 11.683. Segundo: se ordenó librar Boleta de Notificación a la Ciudadana Carmela Tartaglia, titular de la cédula de identidad Nro. E-300.894, en su condición de parte demandante en la presente causa. En esta misma fecha se libró Boleta de Citación.
En fecha Primero (01) de Febrero del año 2022, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de que colgó al Sistema de Notificaciones digitales del Tribunal Supremo de Justicia, la Boleta de Notificación librada en fecha 09 de Noviembre de 2021 a la Ciudadana Carmela Tartaglia.
Seguidamente en fecha Nueve (09) de Marzo del año 2022, el abogado Orlando Pinto, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.19.131, apoderado judicial de la Ciudadana Carmela Tartaglia, solicitó mediante diligencia abocamiento de la juez en la presente causa.
En fecha Quince (15) de Marzo del año 2022, este Tribunal mediante auto acordó: Primero: Abocarse al conocimiento de la presente causa signado bajo el nro. 11.683. Segundo: se ordenó librar Boleta de Notificación al ciudadano Georgios Deligiannis, en su condición de parte demandado en la presente causa.
Posteriormente, en fecha Veinticuatro (24) de Marzo del año 2022, este tribunal mediante auto, ordenó reanudar la cusa al estado en que se encuentra.
En fecha Veintinueve (29) de marzo del año 2022, se fijó el decimo (10o) día siguiente de despacho, a las diez de la mañana (10:00 am), para que tenga lugar la audiencia o debate oral.
Seguidamente, en fecha dieciocho (18) de Abril del año 2022, se llevó a cabo la Audiencia de Debate Oral en la presente causa, el tribunal mediante Acta dejo constancia de lo siguiente: DECLARA: Primero: parcialmente con lugar de Demanda de Desalojo de Local Comercial, conforme al articulo 40, literal “C” del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario con Uso Comercial, intentada por la ciudadana Carmela Tartaglia, viuda de Badiali, de nacionalidad italiana, de la cedula de identidad E-300.894, en contra del Ciudadano Georgios Deligiannis, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-24.244.555, todos identificados en actas. Segundo: se condena al ciudadano Georgios Deligiannis, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-24.244.555, a desalojar el bien inmueble ubicado específicamente en la Avenida Bolívar entre calles Carabobo y Ayacucho y
alinderado así: NORTE: Av. Bolívar que es su frente, con una longitud de cinco metros con sesenta y dos centímetros lineales (5,62 Ml), línea “A-B”; SUR: Inmueble que es o fue el Cine Tropical, con una extensión de tres metros con sesenta y dos centímetros lineales (3,62 Ml) línea “E-F”; ESTE: Terreno y local comercial de mi propiedad, en una extensión de veintiséis metros lineales (26,00 Ml) línea “-F-A” y OESTE: Inmueble que es o fue del Cine Tropical en línea quebrada de tres segmentos; tres metros con quince centímetros lineales (3,15 Ml) línea “B-C” ; dos metros lineales (2,00 Ml.), línea “C-D” y veintidós metros con ochenta centímetros (22,80 Ml)”, línea “D-E. Tercero: No hay condenatoria en costas a la parte demandada, por no haber sido vencido totalmente en la presente causa, por interpretación en contrario del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente en fecha veintidós (22) de Abril del año 2022, la abogada Elizabeth Deligiannis, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 54.044, consignó diligencia solicitando la reposición de la causa al estado de fijar nueva oportunidad para que se realice la audiencia oral o debate oral con su representado. En esa misma fecha consignó diligencia solicitando copias simples de los Folios 13 al 17 inclusive, de la segunda pieza del expediente a los fines consiguientes.
En fecha veinticinco (25) de Marzo del año 2022, mediante auto, este Tribunal Negó lo solicitado por la Apoderada Judicial Elizabeth Deligiannis, en razón de que el demandado de autos cuenta con tres (3) apoderados judiciales y el día de la audiencia no compareció ni por si, ni por medio de representante alguno.
Seguidamente, en fecha veintiséis (26) de Marzo del año 2022, este tribunal mediante auto, acordó expedir por secretaria las copias simples solicitadas por la abogada Elizabeth Deligiannis, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 54.044.
CAPITULO-III-
ACERVO PROBATORIO Y VALORACIÓN.-
III.1.- Parte Demandante. Consignó con su libelo y promoción de pruebas las siguientes documentales:
a) Copia simple de Contrato Privado de Arrendamiento. En el mismo se denota que fue suscrito por dos personas cuyos nombres son: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI como arrendadora y GIORGIOS DELIGIANNIS, el arrendatario, y que el Local Comercial objeto de Arrendamiento es un local de dos plantas cuya características de ubicación y descripción son las puntualizadas en el local comercial objeto a su vez dela presente demanda por desalojo, el cual fue indicado como ANEXO “A”(FF 24 al 25).El citado documento observa del estudio de las actas de la presente causa que no fue objetada, ni impugnada durante el proceso por la contraparte, este Tribunal considera que el documento señalado corresponde a la libre apreciación que de cada prueba haga esta juzgadora; y por ser la misma manifiestamente legal y pertinente, sevalora cuanto ha lugar en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil.Quedando acreditada la
relación arrendaticia existente entre la arrendadora:CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI y el arrendatario GIORGIOS DELIGIANNIS. Así se Observa.
b) Copia Simple de Contrato de Arrendamiento. En el mismo se denota que fue suscrito en el año 1993 por dos personas cuyos nombres son: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI como arrendadora y GIORGIOS DELIGIANNIS, el arrendatario, y que el mismo fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San Carlos, en fecha 28 de Enero de 1993, quedando inserto bajo el Nro. 61, Tomo 03, de los libros de autenticaciones respectivos, y que el Local Comercial objeto de Arrendamiento, distinguido con el número 14-18, se encuentra ubicado en la avenida Bolívar entre Ayacucho y Carabobo, dicha documental fue indicado como ANEXO “B” (FF 26 al 28). Del pre citado instrumento observado en el estudio de las actas de la presente causa no fue objetado, ni impugnado durante el proceso por la contraparte; este Tribunal considera que el documento señalado corresponde a la libre apreciación que de cada prueba haga esta juzgadora; este Tribunal le da todo el valor probatorio al no ser tachada por el adversario y ser una instrumental publica con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando acreditada la relación arrendaticia existente entre la arrendadora: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI y el arrendatario GIORGIOS DELIGIANNIS. Así se aprecia.-
c) Copia simple deContrato de Arrendamiento Notariado bajo el Nro. 98, Tomo 16, fecha 15 de mayo del año 1996, emitida por la Notaria Publica de san Carlos estado Cojedes, marcado con la letra “D”, inserta en desde el folio 29 hasta el folio 32 del expediente; este Tribunal le da todo el valor probatorio al no ser tachada por el adversario y ser una instrumental publica con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando acreditada la relación arrendaticia existente entre la arrendadora: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI y el arrendatario GIORGIOS DELIGIANNIS.Así se aprecia.
d) Copia simple deContrato de Arrendamiento Notariado de fecha 05 de junio del año 1997, emitida por la Notaria Publica de san Carlos estado Cojedes, marcado con la letra “E”, inserta en desde el folio 33 al 34 del expediente; este Tribunal le da todo el valor probatorio al no ser tachada por el adversario y ser una instrumental publica con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando acreditada la relación arrendaticia existente entre la arrendadora: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI y el arrendatario GIORGIOS DELIGIANNIS.Así se aprecia.
e) Copia simple deContrato de Arrendamiento Notariado de fecha 12 de mayo del año 1999, emitida por la Notaria Publica de san Carlos estado Cojedes, marcado con la letra “F”, bajo el Nro. 35, Tomo 12, inserta en desde el folio 35 al 38 del expediente; este Tribunal le da todo el valor probatorio al no ser tachada por el adversario y ser una instrumental publica con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Quedando acreditada la relación arrendaticia existente entre la arrendadora: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI y el arrendatario GIORGIOS DELIGIANNIS. Así se aprecia
f) Copia simple de Contrato Privado de Arrendamiento, marcado con la letra “G”, de fecha 15 de febrero de 2005, inserto en el folio 39 y 40 del expediente. El citado documento observa del estudio de las actas de la presente causa que no fue objetada, ni impugnada durante el proceso por la contraparte, este Tribunal considera que el documento señalado corresponde a la libre apreciación que de cada prueba haga esta juzgadora; y por ser la misma manifiestamente legal y pertinente, se valora cuanto ha lugar en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil.Quedando acreditada la relación arrendaticia existente entre la arrendadora: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI y el arrendatario GIORGIOS DELIGIANNIS. Así se Observa.
g) Copia simple de Contrato Privado de Arrendamiento, marcado con la letra “H”, de fecha 15 de febrero de 2006, inserto en el folio 41 y 42 del expediente. El citado documento observa del estudio de las actas de la presente causa que no fue objetada, ni impugnada durante el proceso por la contraparte, este Tribunal considera que el documento señalado corresponde a la libre apreciación que de cada prueba haga esta juzgadora; y por ser la misma manifiestamente legal y pertinente, se valora cuanto ha lugar en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil.Quedando acreditada la relación arrendaticia existente entre la arrendadora: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI y el arrendatario GIORGIOS DELIGIANNIS. Así se Observa.
h) Copia simple de Contrato Privado de Arrendamiento, marcado con la letra “I”, de fecha 15 de febrero de 2009, inserto en el folio 43 y 46 del expediente. El citado documento observa del estudio de las actas de la presente causa que no fue objetada, ni impugnada durante el proceso por la contraparte, este Tribunal considera que el documento señalado corresponde a la libre apreciación que de cada prueba haga esta juzgadora; y por ser la misma manifiestamente legal y pertinente, se valora cuanto ha lugar en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil.Quedando acreditada la relación arrendaticia existente entre la arrendadora: CARMELA TARTAGLIA DE BADIALI y el arrendatario GIORGIOS DELIGIANNIS. Así se Observa.
i) Original de INFORME DE AVALUO Y REGULACION DE ALQUILERES, emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano y Rural de la Alcaldía del Municipio Autónomo de San Carlos de Austria en fecha Abril del 2011, con el objeto de la Regulación del Inmueble ubicado en la Av. Bolívar entre las Calles Carabobo y Ayacucho, Nro.14-18, Sector Centro de la Ciudad de San Carlos del Municipio San Carlos del estado Cojedes. Inserto desde el folio 47 al 59 del expediente.La indicada probanza por ser un documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, goza de pleno valor probatorio para dar por demostrado la cuantía correspondiente al canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil y en el primer (1er) aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-
j) Original de Documento de INSPECCION JUDICIAL, emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los municipios San
Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, identificada con el Nº. S-2784-2019, de fecha 30 de Julio de 2019, solicitada por la ciudadana Carmela Tartaglia de Badiali, inserta desde el folio 60 al 110 del expediente. Este Tribunal le da pleno valor probatorio por ser documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, de conformidad con lo establecido en los Artículos 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil, con el fin de esclarecer o verificar los hechos contenido de documentos. Así se aprecia.-
k) Copia certificada de Documento de TITULO SUPLETORIO,debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos del estado Cojedes, en fecha 05 de Marzo del 2002, inserto bajo el Nro. 20, folio 72 al 73, tomo 1, Protocolo Primero; el cual forma parte del legajo de inspección judicial cursante a los autos. Inserto desde el 71 al 73 del expediente. La indicada probanza por ser un documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, goza de pleno valor probatorio para dar por demostrado la cualidad de propietaria del inmueble objeto de arrendamiento,de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil y en el primer (1er) aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-
l) Copia certificada del ACUERDO TRANSACCIONAL. Dicho instrumento forma parte del expediente N° 1933/11, que cursó por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco, en cual se anunció como ANEXO “C”, en el libelo de demanda. Inserto desde el folio 254 al 257 del expediente. La indicada probanza por ser un documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, goza de pleno valor probatorio para dar por demostrada la continuidad de la relación arrendaticia,de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil y en el primer (1er) aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-
m) Copias simples de los COMPROBANTES DE INGRESO DE CONSIGNACIÓN de fechas 01-12-2016 y 22-06-2017, anunciadas en el libelo de la demanda, marcados con los literales “K”, “L”, y “M”, forman parte de la segunda y tercera pieza del expediente de Consignaciones de Arrendaticias signado con el Nro. 770/2011, que cursó por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco.Inserto desde el folio 259 al 261 del expediente. La indicada probanza por ser un documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, goza de pleno valor probatorio para dar por demostrado el cumplimiento de la obligación de pago de arrendamiento de manera extemporánea,de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil y en el primer (1er) aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.
n) Original de Documento de INFORME DE EXPERTICIA TÉCNICA del experto designado, EDGAR RAFAEL SELIE, titular de la cedula de identidad Nro. 10.566.703. Inserto desde el folio 90 al 96 del expediente.La indicada probanza por ser un documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, goza de pleno valor probatorio para dar por demostrado
que se realizaron demoliciones y modificaciones al inmueble objeto de la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil y en el primer (1er) aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De la Prueba Testimonial: De conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, durante la fase probatoria del proceso la parte demandante promovió la testimonial del ciudadano EDGAR RAFAEL SELIE, titular de la cédula de identidad Nro. 10.566.703, de profesión ingeniero, en su condición de experto, para que ratifique el informe que forma parte integrante de la inspección judicial evacuada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante el cual en la Audiencia Oral el ciudadano experto ratificó en todas y cada una de las partes la Inspección realizada en fecha 30 de julio del año 2019. La indicada probanza le da convicción a quien decide, que el demandado realizo las modificaciones y/o demoliciones al local comercial objeto de la presente acción, por lo que no habiendo sido repreguntado, ni tachado por la contraparte, se valoran plenamente sus dichos, conforme a la regla valorativa contenidas en los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-
III.2.- Parte Demandada: consignó con la contestación de la demanda los siguientes documentales:
a) Rechazó, negó y contradijo, el hecho alegado por el apoderado judicial de la demandante, parte demandante en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
b) Copia Certificada del Expediente Nº 1933/11 del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, marcado con la letra “A”, donde riela la Resolución de fecha 13 de mayo de 2011 emanado del despacho del ALCALDE DEL MUNICIPIO SAN CARLOS DEL ESTADO COJEDES, cuyo original riela en el expediente R-001-1, se observa que el canon regulado es la cantidad de Ocho Mil bolívares con cero un céntimo. Inserto desde los folios 129 al. La indicada probanza por ser un documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, goza de pleno valor probatorio para dar por demostrada la Decisión proferida por la Alcaldía del Municipio San Carlos del estado Cojedes,de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil y en el primer (1er) aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-Así se aprecia.-
c) Copia simple del Diario Electrónico del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, marcado con la letra “B” y “C”. copia del diario de fecha 23 de Octubre del 2020 dónde se observa que remitió vía electrónica la consignación de los cánones de arrendamiento y copia del diario de fecha 02 de noviembre del 2020 dónde se observa que realizó la consignación de los documentos que remitió en fecha 23 de octubre del 2020. Inserto desde los Folios 174 al 175 del expediente.La indicada probanza por ser un
documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, goza de pleno valor probatorio para dar por demostrado el cumplimiento de la obligación de pago de arrendamiento,de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil y en el primer (1er) aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.Así se aprecia.-
d) Copia certificada del expediente 770-2013 del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, marcado con la letra “D”.Inserto desde los Folios 176 al 184.La indicada probanza por ser un documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, goza de pleno valor probatorio, de la cual se evidencia los Bauches de pago de los meses Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre del año 2020, consignados por el ciudadano GIORGIOS DELIGIANNIS al Tribunal antes mencionado,de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357del Código Civil y en el primer (1er) aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.
CAPITULO-IV-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-
Este Tribunal en aras de garantizar el Debido Proceso, la Tutela Judicial efectiva, por razones de celeridad procesal, derecho de petición y oportuna respuesta, el derecho a la defensa y la igualdad de las partes en el proceso, de conformidad con los artículos 2, 21, 26, 49, 51 y 257de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela y siendo la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a decidir la controversia planteada, previa las siguientes consideraciones:
En el caso de marras, estamos ante una demanda de Desalojo de Local Comercial fundamentada en los literales a), c) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial tramitada por el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que textualmente expresa:
Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil:
“…Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales…”
Respecto a las causales alegadas por la parte demandante, se observa que el aludido artículo 40 delDecreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliariopara el Uso Comercial, establece que:
“…Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i) Que el arrendatario incumpliera cual quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio…”
Ahora bien, de la norma supra transcrita se puede evidenciar los supuestos legales necesarios para la procedencia de la acción de desalojo conforme a las causales alegadas por la demandante, esto es: 1ºDemostrar el hecho de que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, 2º Demostrar Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y 3o Demostrar el hecho de que el arrendatario incumpliera cual quiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio,igualmente se fundamenta la demanda en la estricta sujeción a la norma legal expresa en el artículo 1580 del Código Civil, para que se declare extinguida la relación arrendaticia, puesto que la misma feneció en al año 2001, habiéndose iniciado la relación arrendaticia en el año 1986, estableciendo el articulo 1580 lo siguiente:“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince
años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto” (…omissis…)
Las anteriores normas, dan fundamento a la existencia de la figura del contrato de arrendamiento y la posibilidad de Desalojo, en virtud de lo contemplado en los literales “a”, “c” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para lo cual debe demostrarse la extinción del contrato de arrendamiento, por tener mas de quince (15) años, debe demostrarse que el arrendatario incumplió su obligación de pago de canon de arrendamiento al dejar insolutas dos (2) mensualidades consecutivas y que realizó reformas al inmueble sin la debida autorización del arrendatario, lo cual de seguidas procede estajuzgadora a analizar, de la siguiente manera:
En primer lugar respecto a la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, este hecho quedo demostrado con los documentos contentivos delos contratos de arrendamiento que en copia simple y certificadasse anexaron al libelo de demanda y que al no haber sido tachados de falso ni impugnados se tienen por reconocidos y se tienen por cierto la relación arrendaticia suscrita entre las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1355, 1356, 1357, 1359, 1360, 1363y1384 del Código Civil .
También es un hecho aceptado por las partes que la posesión arrendaticia del local por el demandado data desde el año 1986, así como también consta a los autos el último contrato suscrito entre las partes de fecha 15 de Febrero del año 2009, donde se observó que en fecha 15 de Febrero del año 2010 venció el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción.
La parte accionadaen su escrito de contestación de la demanda insistió en qué el contrato de arrendamiento se indeterminó por el hecho de existir una relación arrendaticia que data por mas de Quince (15) años, y que por ello, resulta aplicable la norma contenida en el articulo 1.580 del Código Civily la consecuencia jurídica del artículo 1.600 y 1.614 de la misma norma sustantiva, es decir, la tácita reconducción. Por su parte, la parte actora sostiene que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento no puede exceder del lapso previsto en el articulo 1580 del código civil venezolano, transcurrido el mismo, no se produce ninguna indeterminación, sino que, simplemente el contrato se extingue y debe darse por fenecida la relación arrendaticia.
Para resolver este punto, primero cabe indicar que “la relación arrendaticia” para Guillermo Cabanellas en su Diccionario Enciclopedia de Derecho Usual Tomo V, la define como “todo vinculo de derecho entre dos o más personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal, con trascendencia en el ordenamiento vigente”, es decir, que es la conexión existente entre el arrendador, arrendatario y los demás elementos conexos que originan la existencia de una unión perfecta.
Mientras que el arrendamiento, esta definido en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual establece:
“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las
partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas....”
Como se puede observar, el arrendamiento y la relación arrendaticia no pueden ser considerados sinónimos, pues, la relación arrendaticia nace por la manifestación de voluntad extendida en un contrato de arrendamiento por parte del “arrendador y arrendatario”.
Ahora bien la doctrina patria y nuestra jurisprudencia ha sostenido pacíficamente el criterio que los contratos de arrendamiento que se extiendan por un tiempo superior a 15 años se entienden como si se indeterminaran en el tiempo; y esta doctrina la tomamos del texto LA JURISPRUDENCIA EN EL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO, edición mayo 1993 pág. 609 y 610 del Ex magistrado de la Corte Primera Contencioso Administrativo. José Agustín Catalá en el cual se sostiene el siguiente criterio: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. ... “( sic).
Cuando el tiempo del arrendamiento excede de los Quince años, se reduce a este término (artículo 1580 del C.C. ), y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil.
Dicho lo anterior, establece el artículo 1.580 del Código Civil, que: Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años.
La normain comento, en modo alguno establece que la relación arrendaticia deba durar máximo quince años, como así lo quiere hacer valer la parte demandante, pues, ella limita la permanencia de un mismo contrato de arrendamiento en el tiempo, es decir, prohíbe que el contrato celebrado sea fijado por más de quince años, exceptuando los casos de arrendamiento de los inmuebles para habitar.
En el caso de autos, ciertamente quedó demostrada que la relación arrendaticia ha permanecido en el tiempo por más de veinte años, tal y como se desprende de las copias certificadas de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes desde el año 1986 hasta el 15 de Febrero del año 2009, siendo este el ultimo contrato celebrado entre las partes que venció en fecha 15 de
Febrero del año 2011, valoradas y analizadas por esta sentenciadora, sin embargo, esa relación no se formó por la celebración de un contrato que especificara la duración del mismo por un tiempo superior a 15 años, no habiendo la parte actora manifestado su voluntad de culminar con la relación arrendaticia ni solicitado el desahucio de la misma, por ello que, las consecuencias jurídicas invocadas por la parte accionada “1.580 y 1.600” ambas del Código Civil, en modo alguno pueden ser aplicadas en éste caso. Y así se declara.
Pasa de seguida este tribunal a verificar la convalidación o no, de las causales de desalojo enmarcadas conforme a lo establecido en los literales a), c) e i), del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, reclamadas por el actor y para ello observa:
De acuerdo al literal “a”de la ley in comento que establece “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”:
Alega la parte demandante, que, según se constata en el expediente 770-2013del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, el arrendatario incumplió con la obligación de pago de los meses mayo y junio del año 2016, octubre y noviembre del año 2017, sin embargo, en la oportunidad de dar contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada, además de negar, rechazar y contradecir los hechos invocados por la parte actora, manifestó que su mandante nada adeudaba por los conceptos de pagos de cánones de arrendamiento de los meses reclamados, las cuales se hallarían en todo caso, según alegó, prescritos tal como lo establece el artículo 1980 del Código Civil.
Establece el artículo 1980 del Código Civil:
“…Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos…”
En este mismo orden de ideas, se hace mención al artículo 28 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual establece lo siguiente:
Artículo 28: “Vencido el plazo de dos (02) años sin que el arrendador requiriera las cantidades consignadas por el arrendatario a su favor conforme el aparte último del artículo anterior, prescribirá su derecho a solicitarlas, quedando dichas cantidades a la disposición del organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en el reglamento respectivo…”
En reseña de lo antes ilustrado, observa esta juzgadoraque de las actas procesales, no se evidencia que haya sido promovido medio probatorio algunode
la parte accionantecon el cual quedara demostrado la ocurrencia del incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento,correspondiente a los meses mayo y junio del año 2016, octubre y noviembre del año 2017, y puesto que la acción de solicitar el pago de los cánones de arrendamiento,correspondientes a los meses señalados de los año 2016 y 2017 prescribió;por tal motivo, el incumplimiento aquí denunciado debe desestimarse y por vía de consecuencia declararse improcedente la causal invocada a tal respeto. Así se decide.
De acuerdo al literal “c”de la Ley in comento Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador:
Ahora bien, arguye la parte actora en su escrito libelar, en el CAPITULO V, ÚNICO: DE LAS REPARACIONES Y MODIFICACIONES NO AUTORIZADAS que el inmueble objeto de la presente acción, durante la relación arrendaticia, el demandado realizó reformas, modificaciones y/o demoliciones al local comercial, sin la debida autorización de la arrendataria, que en la planta baja “la cual consta de un área aproximada de construcción de ciento sesenta y siete con veintidós metros cuadrados (167,22 mts2)con piso de granito y techo de platabanda. Cuenta con dos salas de baño, con sus respectivos lavamanos y W/C; paredes revestidas de cerámica. Que la planta alta consta de un área aproximada de ciento sesenta y cinco con sesenta y un metros cuadrados (165,61 mts2), con entrada individual; puerta de vidrio y aluminio anodizado; escalera de concreto armado y piso de granito, con un área de siete con cincuenta y seis metros cuadrados (7,56 mts2).Cuenta con cuatro (4) salas de baño. Dos construidos al frente o fachada principal y dos al fondo o parte sur de la fachada principal. Cada sala de baño tiene sus paredes revestidas de cerámica y cuenta con sus respectivos lavamanos y W/C”.Que en todos y cada uno de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes quedó escriturada tal prohibición…(omissis…) … “CONTRATO UNO: ANEXO “A”. CLAUSULA DECIMA PARTE INFINE: para que el arrendatario pueda realizar cualquier reforma o bienhechuría en el inmueble arrendado deberá solicitar el consentimiento previo de El arrendador, dado por escrito. CONTRATO DOS: ANEXO “B”. CLAUSULA 7. El arrendatario queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción de los inmuebles arrendados, ni en el edificio que los contiene… “CLAUSULA DECIMA: “el arrendatario no podrá hacerle por su cuenta mejoras o bienhechurías de ningún género a los inmuebles arrendados ni al edificio que los contiene, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora…” CONTRATO TRES, ANEXO “D”, CLAUSULA SIETE. “El arrendatario queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción de los inmuebles arrendados, ni en el edificio que los contiene…” “CLAUSULA UNDECIMA: “el arrendatario no podrá hacerle por su cuenta modificaciones, alteraciones, ni mejoras de ningún género en el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora…” CONTRATO CUATRO, ANEXO “E”. CLAUSULA SEPTIMA. “El arrendatario queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción de los inmuebles arrendados, ni en el edificio que los contiene…” CLAUSULA DECIMA: “el arrendatario no podrá hacerle por su cuenta mejoras o bienhechurías de ningún género a los inmuebles arrendados ni al edificio que los contiene, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora…”
CONTRATO CINCO. ANEXO “F”. CLAUSULA SEPTIMA. “El arrendatario queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción de los inmuebles arrendados, ni en el edificio que los contiene…” CLAUSULA DECIMA: “el arrendatario no podrá hacerle por su cuenta mejoras o bienhechurías de ningún género a los inmuebles arrendados ni al edificio que los contiene, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora…” CONTRATO SEIS, ANEXO “G”. CLAUSULA SEPTIMA: “El arrendatario queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción de los inmuebles arrendados, ni en el edificio que los contiene…” CLAUSULA DECIMA: “el arrendatario no podrá hacerle por su cuenta mejoras o bienhechurías de ningún género a los inmuebles arrendados ni al edificio que los contiene, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora…” CONTRATO SIETE. ANEXO “H”. “El arrendatario queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción de los inmuebles arrendados, ni en el edificio que los contiene…” CLAUSULA DECIMA: “el arrendatario no podrá hacerle por su cuenta mejoras o bienhechurías de ningún género a los inmuebles arrendados ni al edificio que los contiene, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora…” CONTRATO OCHO. ANEXO “I”. CLAUSULA SEPTIMA: “El arrendatario queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción de los inmuebles arrendados, ni en el edificio que los contiene…” CLAUSULA DECIMA: “el arrendatario no podrá hacerle por su cuenta mejoras o bienhechurías de ningún género a los inmuebles arrendados ni al edificio que los contiene, sin el consentimiento previo y por escrito de la arrendadora…”
De los contratos supra indicados, se desprende la prohibición expresa para el arrendatario de hacer modificaciones o alteraciones al inmueble arrendado.
Según se puede evidenciar en la inspección judicial emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, identificada con el Nº. S-2784-2019, de fecha 30 de Julio de 2019, solicitada por la ciudadana Carmela Tartaglia de Badiali, inserta desde el folio 60 al 110 del expediente se desprende lo siguiente: TERCER PARTICULAR: (…omissis…) “El tribunal deja constancia con la asesoría del experto designado, el piso de granito, con evidencia de demolición de paredes y enmiendas de morteros con cemento…” CUARTO PARTICULAR: “El tribunal deja constancia con la asesoría del experto designado, que no existen baños en la plata baja, ni lavamanos, ni sanitarios…” QUINTO PARTICULAR: “El tribunal deja constancia con la asesoría del experto designado, que se observa un solo local el cual es utilizado como depósito. Igualmente se observan dos (2) baños sin poseta, ni lavamanos, en la parte inferior y la parte delantera se observa dos baños con uso”.
Con respecto al Informe de Experticia del Ingeniero, ciudadano Edgar Rafael Selie, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.566.703, (FF 90 al 96) donde señala en el TERCER aparte de su informe técnico que:“En esta sección se observan enmiendas realizadas con morteros de cemento y arena fina a la superficie del piso, lo que evidencia que pudo existir paredes que fueron demolidas o eliminadas y las cuales servían de divisiones específicas de los espacios en esta parte del local.” (…omissis…)en el CUARTO aparte que: en la planta baja no existe ninguna sala de baño, ni lavamanos, ni sanitario alguno pues como lo dije en el numeral primero solo existe un local comercial y el área de las
escaleras que dan acceso a la planta alta. (…omissis…) SÉPTIMO: …existen dos salas (al parecer en algún momento se usaron como salas de baño) al final del área de esta planta alta que son usadas como depósito y no presentan lavamanos ni sanitarios (…omissis…)
Observa pues esta juzgadora, que no habiendo sido promovido por la parte demandada elementos probatorios suficientes que refutase los alegatos de la parte accionante con respecto a las modificaciones, reparaciones y/o demoliciones realizadas al local comercial, inmueble objeto de la presente acción y habiendo observado y oído en su momento el testimonio del ingeniero experto Edgar Rafael Selie, quién de acuerdo a su periciaratificó en todas y cada una de sus partes el informe técnicoen la referida inspección judicial, éste Tribunal le da pleno valor probatorio por ser documento público, el cual no fue tachado o impugnado por la contraparte, de conformidad con lo establecido en los Artículos 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil. Por tal razón, ya que la representación judicial de la parte accionada no demostró que su representado no hiciere las reparaciones, modificaciones y demoliciones al local comercial objeto de la presente acción, ni alguna otra circunstancia que le favoreciera al respecto, lo lógico y natural es juzgar que lo ajustado a derechos es declarar la procedencia de la referida causal. Así se decide.
En relación a la tercera y última de las mencionadas causales de desalojo, a saber, la contenida en el literal “i” del artículo 40 de la ley especial ut supra, la representación de la parte demandante, arguye que los hechos descritos en el capítulo VI del escrito de demanda, se subsumen en la referida causal, ya que la parte demandada al no proceder a hacer los ajustes del canon de arrendamiento, tal como lo indican los citados artículos 14 y 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, e incumplió por igual con la obligación que le impone el articulo 1579 del código civil, de pagar un canon de arrendamiento justo y actuar de mala fe, contrariando lo dispuesto en el artículo 1160 ejusdem, cuando la forma unilateral luego de la reconversión monetaria (20/08/2018), hace el “ajuste”del canon de arrendamiento a la irrisoria, ínfima, inexistente cantidad de once (0,11 Bs.) céntimos, monto este que ha mantenido inalterable a la presente fecha, lo que se traduce al rompimiento del equilibrio entre las partes, tal como lo prevé el articulo 7 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por otra parte, el demandado alega que en el contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero del año 2009, establece: “DECIMA SEPTIMA...es convenio expreso entre las partes y así lo acepta el arrendatario que la arrendadora podrá aumentar el canon de arrendamiento durante la vigencia de este contrato, siempre que se le comunique con, por lo menos, un mes de anticipación. Es entendido igualmente y así lo acepta la arrendadora, que los aumentos serán solo semestralmente. Como se puede observar, el aumento de canon de arrendamiento no es automático como lo pretende expresar la demandante, sino, que ella debía cumplir con su deber de expresar en forma fehaciente su voluntad de aumentar el canon cada seis meses, aumento, que debía ser en forma justa y moderada pero, la arrendadora siempre busca la forma de poner en mora al arrendatario. (…omissis) la mencionada facultad dada en el contrato de aumentar cada seis meses el canon de arrendamiento es contrario a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario,que en su articulo 32 establece que el aumento será cada dos años y que el canon lo fijará la autoridad administrativa competente
y no las partes. Por lo cual mi mandante debía pagar solamente la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES mensual durante toda la relación arrendaticia, porque, dicha norma es de orden público y no puede ser relajada por las partes; de conformidad con el artículo 6 del código civil…”
En este orden de ideas es necesario señalar lo establecido en los artículos, 7, 14 y 33 delaLey de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que menciona lo siguiente:
Artículo 7. En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).
Artículo 14. El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.
Artículo 33. Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes:
1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).
2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan 40% del valor del inmueble establecido como base de cálculo para determinar el canon de arrendamiento.
De la norma transcrita, se puededilucidar que, el legislador expresa “serán revisados”, es decir que el aumento se pondrá a consideración del ente administrativo competente para que decida, cuándo las partes no estén de acuerdo, luego de haber transcurrido un año de la firma del contrato de arrendamiento, y que ante las dudas o controversias que pudiera haber entre las partes podrán solicitar la intervención del SUNDDE como organismo competente para la fijación de los cánones de arrendamientosa fin de procurar el equilibrio y acuerdo entre ambos.
Por tal razón, luego de haber revisado exhaustiva y pormenorizadamente las actas procesales de la presente causa, no se evidenció pruebas documentales suficientes que demostraran que la arrendadora le notificara al arrendador la voluntad de ajustar el canon de arrendamiento durante la vigencia del último contrato de arrendamiento convenido entre las partes, ni transcurrido un año después de haberse vencido el mismo, siendo de mayor interés, el de la parte
demandante, que se ajustara el canon de arrendamiento y no habiendo hecho uso de los mecanismos pertinentes que la ley le permite para corregir algún desequilibrio económico, esta juzgadora considera que el incumplimiento denunciado debe desestimarse y por vía de consecuencia declararse improcedente la causal invocada a tal respeto. Así se decide.
De lo antes transcrito, infiere este tribunal, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y siendo que la representación de la parte actora demostró que el demandado incurrió en la causal de desalojo establecida en el ordinal “c” del articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo tanto es forzoso concluir que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar en forma parcial. Así se decide.
Ahora bien, por cuanto, con la promulgación de la ley especial en la materia quedó establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre arrendador y arrendatario, que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan las herramientas necesarias para que puedan valerse en su legítimo derecho a la defensa sin interferencias, ni desigualdades y al mismo tiempo limitó el costo del procedimiento judicial que resulta a veces tan prolongado y desigual que en definitiva no beneficia a ninguna de las partes, es por lo que se juzga bajo el amparo de una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada, conforme las determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así finalmente lo determina éste operador superior del sistema de justicia.
CAPITULO -V.-
DECISIÓN.
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de las ciudadanas y ciudadanos de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, conforme a derecho, declara: Primero: Parcialmente con lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial, conforme al artículo 40 literal “C” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, intentada por la ciudadana Carmela Tartaglia, viuda de Badiali, de nacionalidad italiana, titular de la identidad: E- 300.894, en contra del ciudadano Georgios Deligiannis,
venezolano, mayor de edad, titilar de la cédula de identidad Nº V- 24.244.555, todos identificados en actas. Segundo: Se Condena al ciudadano Georgios Deligiannis, venezolano, mayor de edad, titilar de la cédula de identidad Nº V- 24.244.555, a desalojar el bien inmueble ubicado específicamente en la Avenida Bolívar entre calles Carabobo y Ayacucho y alinderado así: NORTE: Av. Bolívar que es su frente, con una longitud de cinco metros con sesenta y dos centímetros lineales (5,62 Ml), línea“A-B”; SUR: Inmueble que es o fue el Cine Tropical, con una extensión de tres metros con sesenta y dos centímetros lineales(3,62Ml)línea “E-F”;ESTE: Terreno y local comercial de mi propiedad, en una extensión de veintiséis metros lineales (26,00Ml) línea“-F-A” y OESTE: Inmueble que eso fue del Cine Tropical en línea quebrada de tres segmentos; tres metros con quince centímetroslineales (3,15 Ml) línea “B-C” ; dos metros lineales (2,00 Ml.), línea “C-D” yveintidósmetros conochentacentímetros(22,80Ml)”,línea“D-E. Tercero: No hay condenatoria en costas a la parte demandada, por no haber sido vencido totalmente en la presente causa, por interpretación en contrario del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese, incluso en la página Web de este Tribunal. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en San Carlos de Austria, a los tres (03) días del mes de Mayo del año Dos Mil Veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 162° de la Federación.
La Jueza Suplente Especial
Hilsy Alcántara Villarroel
La Secretaria,
Lizdangi W. Sánchez P.
En esta misma fecha siendo las nueve horas de la mañana (09:00 a.m.), se publicó y registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web cojedes.scc.org.ve, de conformidad con lo dispuesto en la resolución 005-2020, de fecha 05 de octubre del año en curso, del Tribunal Supremo de Justicia.
La Secretaria,
Lizdangi W. Sánchez P.
Exp. Nº 11.683.-
HAV/LWSP/DNCM.