REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
San Carlos, 09 de mayo del 2019
SENTENCIA Nº: ________
EXPEDIENTE Nº: 1147
JUEZA: Abg. Marvis María Navarro.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
DEMANDANTES:GIANFRANCO FRANCESCONI FILOTO, MICHELL SOFIA
FRANCESCONI AGRAY, ELIZABETH FRANCESCONI AGRAY,
ANGELICA MARIA FRANCESCONI MENDOZA, ANDREA
GABRIELA FRANCESCONI DE RAMIREZ y AURA ROSA AGRAY
DE FRANCESCONI,venezolanos mayores de edad, titulares de la
cedula de identidad Nros. V-8.669.992. 13.970.582. 15.485.869.
12.334.479. 17.663.891 y 7.003.676, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES:DAISY GARCIA MENDOZA y MATÍAS RAFAEL PINO
MENESSINI, venezolano, mayor de edad, titular de la
cedula de identidad Nº V-7.561.905. 5.744.534,
inscritosen el Instituto de Previsión Social del Abogado
bajo el 103.957 y 94.858.
DEMANDADA:INVERSIONES MOTO SPRINT MARIARA, C.A, inscrita por ante El
Registro Mercantil Segundo de La Circunscripcion Judicial del
Estado Carabobo, representada por su presidente RICHARD
JOSE OLIVO, titular de lacédula de identidad Nº 9.667.453.
APODERADOSJUDICIALES:DAUGER WILFREDO LAGO HENRIQUE, JOSE
ISAIAS ESCOBAR RIVAS y ENIO JESUS ROSALES VELASCO,
venezolanos, mayores de edad, titulares de La cédula de identidad
Nº V- 16.994.540. 3.043.402 y 5.590.618, Inscritos ante el
instituto de Previsión Social Del Abogado Bajo el Nº 251.954.
107.405 y 136.322.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
CAPITULO I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Actuaciones del Superior:
De conformidad con lo preceptuado en el artículo 243, ordinal 3 del Código
de Procedimiento Civil se procede hacer una síntesis de la controversia:
Se inicia la presente controversia, en virtud de la demanda DESALOJO,
intentada por los ciudadanos: GIANFRANCO FRANCESCONI FILOTO, MICHELLSOFIA FRANCESCONI AGRAY, ELIZABETH FRANCESCONI AGRAY, ANGELICA
MARIA FRANCESCONI MENDOZA, ANDREA GABRIELA FRANCESCONI DE
RAMIREZ y AURA ROSA AGRAY DE FRANCESCONI, venezolanos mayores de
edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-8.669.992. 13.970.582.
15.485.869. 12.334.479. 17.663.891 y 7.003.676, respectivamente, contra el
ciudadanoINVERSIONES MOTO SPRINT MARIARA, C.A, inscrita por ante El
Registro Mercantil Segundo de La Circunscripcion Judicial del Estado Carabobo,
representada por su presidente RICHARD JOSE OLIVO, titular de La cédula de
identidad Nº 9.667.453.
Mediante auto de fecha 10 de octubre del 2018, hace constar esta alzada
que se recibió del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del
Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, expediente
signado con el N° 4359-17, (nomenclatura interna de ese Tribunal.)
Por Auto de fecha 11 de octubre del 2018, se le dio entrada por ante este
Juzgado Superior en lo Civil Mercantil bancario y del Tránsito de esta
circunscripción judicial, en el libro respectivo bajo el número1147 dejando
transcurrir un lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a este para que las
partes soliciten la constitución de asociados.
Por auto de fecha 22 de octubre de 2018, se deja constancia del
vencimiento del lapso para que las partes soliciten la constitución de asociados,
en consecuencia se fija para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a este
para que las partes consignen sus informes.
En fecha 14 de noviembre de 2018, se recibe diligencia y el tribunal
mediante auto acuerda agregarlo a los autos y expedir copias simples.
En fecha 28 de noviembre de 2018, la abogada Daisy GarcíaMendoza, en
su carácter de apoderada judicial de la parte demandante presento escrito de
informes y en esta misma fecha se agrego a los autos.
En fecha 28 de noviembre de 2018, la parte demandada consigno escrito
de informes y en esa misma fecha se agrego a los autos.
Mediante auto de fecha 28 de Noviembre del 2018, el Tribunal deja
constancia que venció el lapso para la consignación de informes en la presente
causa.
En fecha 07 de diciembre de 2018, la abogado Daisy García, en su
condición de apoderada judicial de la parte demandante, presento escrito de
observaciones y en esa misma fecha se agrego a los autos.
En fecha 12 de diciembre de 2018, el Tribunal deja constancia que venció
el lapso de consignación de observaciones, en consecuencia se deja transcurrir
un lapso de (60) días continuos para dictar sentencia.En fecha 19 de febrero de 2019, se recibe diligencia presentada por el
abogado Richar Olivo, mediante la cual solicita copias simples y mediante auto
de fecha 20 de febrero de 2019 se acordó lo solicitado.
En fecha 06 de marzo de 2019, se emite auto mediante el cual se acuerda
diferir el pronunciamiento de la sentencia, de conformidad con lo establecido en
el artículo 251 del Código de Procedimiento civil.
En fecha 19 de marzo de 2019, se recibe diligencia presentada por el
abogado Wilfredo Lago, mediante el cual solicita copias certificada y mediante
auto de fecha 20 de marzo de 2019 se acuerda lo solicitado.
Revisadas como han sido las actuaciones llevadas por esta alzada; se
procede a verificar las actuaciones llevadas por el tribunal Aquo, a los fines
de comprobar que se hayan resguardado las garantías constitucionales, así
como un debido proceso:
El libelo de la demanda, fue presentado en fecha 23 de octubre de 2017,
por la ciudadana Daisy García Mendoza, abogada en ejercicio, titular de la cedula
de identidad nro. V-7.561.905, inscrita en el IPSA 103.957 actuando en su
carácter de apoderada judicial de los ciudadanos GIANFRANCO FRANCESCONI
FILOTO, MICHELL SOFIA FRANCESCONI AGRAY, ELIZABETH FRANCESCONI
AGRAY, ANGELICA MARIA FRANCESCONI MENDOZA, ANDREA GABRIELA
FRANCESCONI DE RAMIREZ y AURA ROSA AGRAY DE FRANCESCONI,
venezolanos mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-
8.669.992. 13.970.582. 15.485.869. 12.334.479. 17.663.891 y 7.003.676,
respectivamente, contra el ciudadano INVERSIONES MOTO SPRINT MARIARA,
C.A, inscrita por ante El Registro Mercantil Segundo de La Circunscripciòn
Judicial del Estado Carabobo, representada por su presidente RICHARD JOSE
OLIVO, titular de La cédula de identidad Nº 9.667.453, dandosele entrada en La
mìsma fecha.
Mediante auto de fecha 26 de octubre de 2017, se admitió la demanda
ordenándose el emplazamiento de la parte demanda, para que comparezca por
ante este Tribunal, dentro de los veinte (20) días siguientes a que conste en autos
su citación a los fines de contesta la demanda.
En fecha 03 de noviembre de 2017, se recibe diligencia presentada por la
abogada Daisy García Mendoza, plenamente identificada en autos, mediante la
cual consigna los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la
parte demandada.
En fecha 10 de noviembre de 2017, el alguacil dejo constancia que práctico
la citación de la parte demandada.-
En fecha 13 de diciembre de 2017, compareció la demandada a los fines de
contestar la demanda.-En fecha 08 de enero de 2018, el Tribunal fijo el tercer (3er) día de
despacho para la celebración de la audiencia preliminar.-
En fecha 11 de enero de 2018, oportunidad fijada para la celebración de la
audiencia preliminar, se dejó constancia de la incomparecencia de la parte
demandada.
En fecha 17 de enero de 2018, el Tribunal procedió a realizar la fijación de
los hechos y los límites de la controversia, ordenado la apertura de un lapso de
cinco (5) días de despacho para que las partes promuevan pruebas.-
En fecha 22 de enero de 2018, compareció el apoderado de la parte
demandante, a los fines de consignar su escrito probatorio, promoviendo las
pruebas de confesión, pruebas documentales, prueba de informes y la prueba
testimonial.
En fecha 25 de enero de 2018, comparecieron los apoderados de la parte
demandada y presentaron su escrito probatorio, promoviendo pruebas
documentales y la prueba de informes.
En fecha 31 de enero de 2018, el apoderado de la demandante, se opuso a
la admisión de las pruebas promovidas por la demandada, en cuanto a los
recibos de pago, por cuanto las mismas no fueron consignadas en la contestación
de la demanda.
En fecha 06 de febrero de 2018, se declaró sin lugar la oposición a la
admisión de las pruebas promovidas por la demandada.
En fecha 06 de febrero de 2018, el Tribunal admitió las pruebas
promovidas por ambas partes, acordando oficiar lo conducente a la entidad
financiera Banesco, a los fines de que informe sobre lo requerido por la parte
actora en su escrito de contestación a la demanda, asimismo se acordó oficiar al
cuerpo de Bomberos del estado Cojedes, para que informe a este Tribunal sobre
el documento BMT-INC-ESTR-Nº010/2016.
En fecha 01 de marzo de 2018, se recibió informe técnico, emanado del
Instituto del Cuerpo de Bomberos de Administración de Emergencia de Carácter
Civil del estado Cojedes y mediante auto se acuerda agregarlo a las actas del
presente expediente.
En fecha 12 de marzo de 2018, el apoderado de la demandante ratifico la
prueba de informes, solicitando se oficie nuevamente al banco Banesco para que
informe sobre lo solicitado.
En fecha 19 de marzo de 2018, se acordó oficiar a la entidad financiera
Banesco, a los fines de que informe sobre la cuenta Bancaria de la codemandante, ciudadana Andrea Gabriela Francesconi de Ramírez.
En fecha 16 de abril de 2018, el Tribunal fijo el vigésimo (20) día de
despacho siguiente para que tenga lugar la audiencia o debate oral.
En fecha 02 de mayo de 2018, se recibió oficio emanado del V.P. Control de
Perdidas de la Entidad Financiera Banesco, dando respuesta al oficio Nº034/18 ymediante auto de esta misma fecha se acordó agregarlo a las actas del presente
expediente.
En fecha 14 de mayo de 2018, compareció la apoderada de la parte
demandante, a los fines de solicitar el diferimiento de la audiencia o debate oral,
por razones de salud ameritando reposo.
En fecha 17 de mayo de 2018, se acordó diferir para el vigésimo (20) día de
despacho siguiente, para que tenga lugar la celebración de la audiencia o debate
oral.
En fecha 20 de junio de 2018, se recibió oficio emanado del V.P. Control de
Perdidas de la Entidad Financiera Banesco, dando respuesta al oficio Nº075/18 y
mediante auto de esa misma fecha se acordó agregarlo a las actas del presente
expediente.
En fecha 09 de julio de 2018, oportunidad fijada para la celebración de la
audiencia o debate oral, comparecieron ambas partes.
En fecha 07 de agosto de 2018, se recibe diligencia presentada por el
abogado Wilfredo Lago, mediante el cual apela a la decisión de fecha 26 de julio
de 2018 y mediante auto de fecha 08 de agosto de 2018 se acuerda remitir el
presente expediente al Juzgado Superior.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Esta Alzada como órgano superior asume el conocimiento pleno de la
controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo
que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido
durante el desarrollo del iter procesal.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del
Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó
planteada en los siguientes términos.
Alegatos de la parte actora:
Omissis…
“…Que en fecha 01 de julio del año 2012, la ciudadana Aura Rosa
Agray, inicio una relación arrendaticia, mediante contrato privado de
arrendamiento, por un lapso de seis (06) meses, con la sociedad
mercantil INVERSIONES MOTO SPRINT MARIARA, Carabobo, inserto
en fecha 27 de octubre del año 2006, bajo el Nº 46, tomo: 88-A,
representada por su presidente ciudadano RICHARD JOSE OLIVO,
quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad
Nº 9.667.453, y domiciliado en la ciudad de Tinaquillo, estado Cojedes;
por el local comercial identificado con el Nº 3, situado en la planta baja
del centro comercial plaza, ubicado en la avenida Miranda cruce con la
calle plaza, en la ciudad de Tinaquillo estado Cojedes… Que el último
contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, fue en fecha 01
de julio del año 2015, el de prorroga legal…
Omissis…
…Que en fecha 29 de junio del año 2016,su co-representada le dirige
un oficio al arrendatario Inversiones Moto Sprint Mariara, C.A., en el
cual se le informa que se debe suscribir nuevo contrato dearrendamiento, actualizar la garantía, el ajuste al canon de
arrendamiento por la cantidad de Ciento Quince Mil Quinientos
Bolívares (Bs 115.500,00)más el impuesto al valor agregado (IVA) que
iniciaría el día 01 de julio de 2017; se le notifica además del nuevo
número de la cuenta del Banco Banesco Nº 0134-0209-47-
2092084743, a nombre de Andrea Francisconi, para el depósito de los
cánones de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, ya que
anteriormente lo venía depositando en la cuenta de la ciudadana Aura
Agray y se le informa del correo electrónico
francesaconi13hotmail.com, para cualquier información y notificación
de la relación arrendaticia, de cuyo oficio fue recibido por el
arrendatario en fecha 30 de junio de 2016…
…Que en fecha 05 de abril de 2017, le envió un nuevo oficio a la
sociedad mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara, C.A., en el cual le
solicitaba las reparaciones del local comercial Nº3, causado
supuestamente por un incendio que se suscitó en el mes de agosto de
2016, no obteniendo respuesta alguna a las solicitudes tanto escritas
como verbales de los deterioros que sufrió el citado local comercial y
que constituyen hechos imputables al arrendatario, incumpliendo con
la obligación o deber de conservar y mantener el inmueble
arrendadosin alteración, modificación o deterioro alguno, por cuanto el
citado arrendatario no le comunico a su representada de alguna
reparación menor o mayor para evitar el siniestro causado por el
supuesto incendio…
…Que la Sociedad Mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara, C.A.,
aparte de incumplir con la obligación de mantener el inmueble
arrendado en buen estado de conservación, ha incumplido desde el
mes de abril de 2017, hasta la presente fecha con el deber de cancelar
los cánones de arrendamiento vencido, adeudándole a sus
representados el canon de arrendamiento de los meses: abril de 2017,
por la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs
38.500,00)más el impuesto al valor agregado (IVA), mayo de 2017, por
la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00)
más el impuesto al valor agregado (IVA), junio de 2017 por la cantidad
de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00), julio de
2017, por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto del valor agregado (IVA), agosto de 2017,
por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto del valor agregado (IVA), septiembre de
2017, por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto del valor agregado (IVA), por lo que el
arrendatario adeuda seis (6) cánones de arrendamiento sin
justificación alguna, alcanzado un monto total con el IVA de quinientos
diecisiete mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs 517.440,00). De
esta manera el arrendatario ha dejado de cumplir tal obligación de
pago, pues el mismo consignaba los cánones de arrendamiento en la
cuenta del banco Banesco Nº 0134-0209-47-2092084743, a nombre de
Andrea Francisconi, hasta el día 17 de marzo de 2017, que sin
motivación alguna dejo de consignar los pagos en la citada cuenta,
infringiendo las clausulas segunda y decima sexta del contrato de
arrendamiento inmobiliario para el uso comercial….”
(Omissis…)
Alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación:
Omissis…
“…Que en fecha 01 de julio del año 2012, su representada, Sociedad
Mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara c.a, (…), comenzó con la
ciudadana Aura Rosa Agray, una relación arrendaticia de local
comercial Nº 3, situado en la planta baja del centro comercial plaza,
ubicado en la avenida Miranda cruce con la calle plaza, de la ciudad deTinaquillo, estado Cojedes mediante contrato privado de
arrendamiento, por un lapso de seis (6) meses…
…Que es cierto y por lo tanto admitió que el último contrato de
arrendamiento suscrito por ambas partes, fue el 01 de julio del año
2015…
…Que Niega, rechaza y contradice que le haya solicitado a la
arrendadora prórroga para el desalojo, por lo que sí es cierto y por lo
tanto admitió que solicito de manera verbal la renovación del contrato
de arrendamiento, aceptando la arrendadora y en fecha 03 de octubre
de 2016, presento el nuevo contrato para el lapso comprendido del 01
de julio de 2016 hasta el 30 de junio de 2017, no sin antes haberse
enviado una comunicación fechada el 29 de junio de 2016, (un día
antes de vencerse el contrato) donde le informaba el incremento del
canon de arrendamiento y el monto de la garantía lo cual se hizo en
forma unilateral a Treinta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs
38.500,00), mensuales, más el impuesto al valor agregado (IVA)
contrato que no suscribe por incumplir dicho contrato con todas las
formalidades prevista con el decreto de rango, valor y fuerza de la ley
de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial,
infringiendo específicamente los artículos 6 cardinales 1, 13, 17, 24,
27, 31, 32, 33, 41, 44 y 45 del citado decreto de ley.
…Que es cierto que la arrendadora le dirigió un oficio en el cual le
informa que debe suscribir nuevo contrato de arrendamiento y
actualizar la garantía, elevando el canon de arrendamiento a la
cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs115.500,00),
más el impuesto al valor agregado (IVA), vale decir, aumentando el
200% sin una razón legal el canon vigente, contrato que iniciaría el dia
01 de julio de 2017, pero incumpliendo con los artículos 6 cardinales
1, 13, 17, 24, 31, 32, 33, 41, 44 y 45 del decreto con rango, valor y
fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso
comercial….
…Que es cierto y por lo tanto admite que con fechado el 29 de junio del
año 2016, cuyo oficio fue recibido por él en fecha 30 de junio de 2016
se me notifica un nuevo número de cuenta del Banco Banesco Nº
0134-0209-47-2092084743, a nombre Andrea Francisconi, para el
depósito de los cánones de arrendamientos, depósitos que deberían
efectuar en los primeros 5 días del mes de julio de 2016, ya que
anteriormente lo venía depositando en la cuenta de la ciudadana Aura
Agray, quien fungía como arrendadora para la fecha, incumpliendo con
los artículos 6 numeral 1 y 27 del decreto con rango, valor y fuerza de
ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
….Que Niega, rechaza, contradice e impugna que haya incumplido con
la obligación o deber de conservar y contener el inmueble arrendado
sin alteración, modificación o deterioro alguno, por cuanto según ella,
no le comunique de alguna reparación menor o mayor para evitar el
siniestro causado por el incendio, donde por cierto perdió una gran
cantidad de bienes materiales en repuesto, que le causaron un enorme
daño patrimonial.
… Que Niega, rechaza, contradice e impugna que los supuestos
deterioros que sufrió el local comercial constituye hechos imputable a
su persona como arrendatario, por cuanto existe una constancia que el
día domingo 21/08/2016, en horas de la tarde (4:15pm),
aproximadamente, se registró un incendio de estructura en el local Nº
03, donde funciona su representada. La causa del incendio según lo
determinado en la inspección realizada es accidental o fortuita, según
lo contempla la norma venezolana CONVENIN Nº 3507-1999, guía
para la investigación de incendios y explosiones, por generarse en
forma imprevista, eventual e inesperada sin la participación humana.
…. Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que la sociedad
mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara C.A., la cual presento, haya
incumplido desde el mes de abril del año 2017 hasta el mes deseptiembre, con el deber de pagar los cánones de arrendamiento
vencidos, el canon de arrendamiento de los meses: Abril de 2017, por
la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00)
más el impuesto al valor agregado (IVA), Mayo de 2017, por la cantidad
de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00) más el
impuesto al valor agregado (IVA),Junio de 2017, por la cantidad de
treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00) más el impuesto
al valor agregado (IVA), por cuanto ante la negativa de quererle recibir
el canon de arrendamiento y sufrir el incremento a todas luces ilegal,
opte por consignar los cánones ante ese digno Tribunal de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón…
…. Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que él tenga que pagar
canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio de 2017, por
la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00)más el impuesto el valor agregado (IVA), Agosto de 2017,
por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto el valor agregado (IVA), Septiembre de
2017, por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto el valor agregado (IVA), por cuanto en
ningún momento he convenido con la arrendadora el pago de dicho
canon.
... Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que adeuda seis (6)
cánones de arrendamiento sin justificación alguna y que estos
alcancen un monto total con el IVA de quinientos diecisiete mil
cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs 517.440.00).
…Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que haya incumplido con
cláusulas de contrato alguno por cuanto lo que existía para la fecha
era un supuesto contrato verbal y no un supuesto contrato por tiempo
indeterminado, violándose además de las normas legales contempladas
en el decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del
arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
… Que Niega, rechaza, contradice e impugna la estimación hecha por
el actor de la demanda en la cantidad de quinientos diecisiete mil
cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs 517.440,00), equivalentes a mil
setecientos veinticuatro unidades tributarias (1.724 U.T), que son
(según él), los cánones no pagados por mi presentada desde el mes de
abril de 2017 hasta el mes de septiembre de 2017, por cuanto es falso
que adeude canon de arrendamiento alguno y es falso que haya
convenido canon mensuales con la arrendadora por la cantidad de
ciento quince mil quinientos bolívares (Bs 115.500,00)más el impuesto
al valor agregado (IVA).
… Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que haya incurrido en
incumplimiento de pago alguno ya que ante la arbitraria elevación del
canon de arrendamiento y ante la inseguridad de la realización del
depósito del canon por el cambio de arrendadora del local sin previa
participación a pesar de estar recibiendo comunicaciones emitidas por
la arrendadora original, sin haber suscrito un nuevo contrato, y ante el
cambio del titular de la cuenta bancaria donde debía realizar el
depósito, amén de que el nuevo contrato se me presenta el tres (03) de
octubre del 2016, con tres meses y 3 días de retraso, para que rigiera
desde el 1 de julio de 2016, con una nueva propietaria, sin la
autorización de otro u otros copropietarios, opte por consignar los
cánones ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
del Municipio Falcón.
…Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que haya ocasionado
daños al inmueble e incumplido cláusula alguna y menos de un
supuesto contrato que no cumple con los requisitos del decreto con
rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento
inmobiliario para el uso comercial.
…Que Niega, rechaza, contradice e impugna que haya incumplido las
obligaciones que le corresponden conforme a la ley y al contrato, deconformidad con lo establecido en el artículo 40 en sus literales “A”
“C”.
…Que se vio obligado a consignar los cánones ante el Tribunal de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón…
…Que es cierto que esos contratos no cumplen con los requisitos del
decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del
arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, para ser considerado
como tal, a saber, incumplen con los siguientes artículos 6, 13, 17, 24,
27, 31, 32, 33, 41 y 44 del citado decreto….” Omissis…
Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del
Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar
todas cuantas pruebas fueran producidas en juicio, este Tribunal pasa a
revisar las pruebas presentadas en su oportunidad procesal por las partes en
la presente causa:
La parte Demandante, junto a su escrito de demanda, presento las
siguientes pruebas:
PRUEBAS DOCUMENTALES:
Poder otorgado por ante la Notaria Publica, marcado con la letra “A”, que
riela a los folios 8 al 10, donde se desprende la sustitución de poder
otorgado por los codemandados a la actora Andrea Gabriela Francesconi
De Ramírez, a la profesional del derechos Daysy García Mendoza, el cual
a los fines de verificar la cualidad de representación que tiene la
apoderada judicial de los demandantes, para actuar en cada acto, es por
lo que estando debidamente autenticado, se valora a tenor de lo
dispuesto en el de conformidad al artículo 429 concatenado con los
artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.
Contrato de Arrendamiento privado de fecha 01 de julio de 2012 al 31 de
diciembre del 2012, marcado con la letra “B”, que riela a los folios 11 y
12, donde se desprende la relación contractual celebrada en las partes
actuantes por cinco (5) meses, que por cuanto la misma no fue atacada
ni desechada, se valora de conformidad a lo previsto en los artículos 444,
508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo previsto
en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil. Así se decide.
Contrato de Arrendamiento privado de fecha 01 de julio de 2015 al 31 de
junio del 2016, marcado con la letra “C”, que riela a los folios 13al 15,
donde se desprende la relación contractual celebrada en las partes
actuantes fue por un (1) año, que por cuanto la misma no fue atacada,
se valora de conformidad a lo previsto en los artículos 444, 508 y 509 del
Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo previsto en los
artículos 1363 y 1368 del Código Civil. Asi se decide.
Contrato de Arrendamiento privado de fecha 01 de julio de 2016 al 30 de
junio del 2017, marcado con la letra “D”, que riela a los folios 16 y 17,
donde evidencia esta alzada que no se fue suscrito por el arrendador,razones estas que incumple con lo previsto en el artículo 1368 del Código
Civil, donde debe el instrumento privado estar suscrito por las partes, es
por lo que se desecha. Así se decide.
Copia del oficio de fecha 27 de mayo de 2016, marcado con la letra “E”,
que riela al folio 18, del cual se desprende que el arrendatario le informa
al arrendador de los tramites que está realizando a los fines de ajustar
los nuevos canon de arrendamiento a la Ley de Regulación de
Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, así como
informándole que el local se iniciara los depósitos a nombre de su hija
Andrea Gabriela, quien es una de la copropietaria, y que se va ajustar la
gratina del contrato, por lo que se desprende de dicha notificación la
intención del arrendatario de continuar con el arrendamiento, previo
ajuste de precio, siendo el mismo recibido en fecha 28-05-2016, con sello
húmedo de Inversiones Moto Sprint Mariara C.A. por cuanto el mismo
guarda relación con el hecho controvertido se valorar de conformidad a lo
previsto en los artículos 444, 508 y 509 del Código de Procedimiento
Civil, concatenado con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.
Así se decide.
Copia del oficio de fecha 29 de junio de 2016, marcado con la letra “F”,
que riela al folio 19, dirigido al ciudadano Richard José Olivo, presidente
de inversiones moto sprint Mariara. C.A, donde se lee que ratifica lo
notificado en fecha 27 de mayo del 2016, así como la firma del contrato
correspondiente a 01 de junio 2016, así como informando el nuevo
canon de arrendamiento y el ajuste de la garantía y los datos de la
cuenta en que lo sucesivo se debía depositar las mensualidades,
pudiendo evidenciar esta sentenciadora la ausencia del arrendador,
situación esta que puede determinar la no conformidad de los cambio
informados por la arrendataria, asimismo se desprende, que el mismo se
encuentra recibido con fecha 30-03-2016, por cuanto el mismo no fue
desechado se valorar de conformidad a lo previsto en los artículos 444,
508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo previsto
en el artículo 1363 del Código Civil.
Copia del oficio de fecha 05 de abril de 2017, marcado con la letra “G”,
que riela al folio 20, de fecha 5 de abril del 2017, dirigido al ciudadano
Richard José Olivo, presidente de inversiones moto sprint Mariara. C.A,
donde se lee que le recuerdan que a 7 meses de haber sucedido el
siniestro, no se han reparado los daños causados y que se niega hacerlo
alegando que no le compete, asimismo le informa del incumplimiento de
las clausulas cuarta, quinta, decima, décimo primera y décimo cuarta,
por lo que de acuerdo a la cláusula décimo séptima, es causa de
resolución de contrato, por lo que le solicitaron la desocupación del localy la entrega de la cancelación de todos los servicios públicos, situación
que hace ver la voluntad del arrendatario de no continuar con dicha
relación, en virtud a que el arrendador hizo caso omiso a las
notificaciones recibidas por la misma, y que dicha notificación fue
recibida por el arrendador en fecha 04-04-2017, por cuanto el mismo
guarda relación con el hecho controvertido y no fue desechado se valorar
de conformidad a lo previsto en los artículos 444, 508 y 509 del Código
de Procedimiento Civil, concatenado con lo previsto en el artículo 1363
del Código Civil.
Copia del oficio de fecha 08 de junio de 2017, marcado con la letra “H”,
que riela al folio 21, de fecha 8 de junio del 2017, dirigido al ciudadano
Richard José Olivo, presidente de inversiones moto sprint Mariara. C.A,
donde se lee que vence el canon de arrendamiento del local comercial
para el 30 de junio del 2017 y que el nuevo canon a partir del 01 de julio
de 2017 es de Bs.115.500, 00. Mas el I.V.A., y que se desprende que la
misma fue recibida por el arrendador en fecha 10-06-2017, continuando
evidente la falta de consentimiento que dejo de existir entre los
contratantes para seguir suscribiendo de forma determinada los
contratos de arrendamientos, es por lo que siendo que el mismo guarda
relación con el hecho controvertido y por cuanto no fue desechado se
valorar de conformidad a lo previsto en los artículos 444, 508 y 509 del
Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo previsto en el artículo
1363 del Código Civil.
Titulo Supletorio marcado con la letra “I”, que riela a los folios 22 al 28,
debidamente protocolizado, por la oficina subalterna de Registro del
Municipio Autónomo Falcón del Estado Cojedes, por cuanto el mismo no
fue tachado se valorar de conformidad a lo previsto al artículo 429
concatenado con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se
decide.
Documento de propiedad del inmueble, de liquidación de la Sociedad
Mercantil Inversiones Plaza, C.A., marcado con la letra “J” que riela a los
folios 29 al 39, pudiendo determinar quien decide que los demandantes
tienen la cualidad que sostienen en la misma, por cuanto el mismo no
fue tachado se valorar de conformidad a lo previsto en el artículo 429
concatenado con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se
decide.
Documento de condominio del centro comercial plaza, marcado con la
letra “K”, que riela a los folios 40 al 47, debidamente protocolizado,
pudiendo determinar quien decide que los demandantes que son los
arrendadores tienen la cualidad de propietarios del local comercial, por
cuanto el mismo no fue tachada se valorar de conformidad a lo previstoen el artículo 429 concatenado con los artículos 1.357 y 1.359 del Código
Civil. Así se decide.
Documento de registro mercantil de la sociedad Inversiones Moto Sprint
Mariara marcada con la letra “L”que riela a los folios 48 al 51,
documento público, que no fue tachado, se valorar de conformidad a lo
previsto al artículo 429 concatenado con los artículos 1.357 y 1.359 del
Código Civil. Así se decide.
Documento Público administrativo del Registro de Información Fiscal
(RIF), marcado con la letra “M”, que riela al folio 52, donde evidencia este
tribunal los datos correspondiente a RIF de la sociedadinversiones moto
sprint Mariara. C.A. por lo que se valora de conformidad a lo previsto en
los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil.Así se decide.-
Inspección Judicial, realizada por el Tribunal de Municipio Ordinario y
Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón, marcado con la letra “N”, que
riela a los folios 53 al 84, donde se desprende que fue solicitada la
inspección en fecha 28 de junio del 2017 y practicada por el tribunal en
fecha 21 de julio del 2017, dejando constancia de los particulares
solicitados y que fueron consignadas por el fotógrafo designado las
cuales consigno 18 fotografías de las condiciones en que se encontraba a
la fecha el local comercial, pudiendo sustraerse de las mismas que el
techo se encuentra con un deterioro importante que podría acarrear un
peligro latente, en razón al incendio sufrido tal y como se desprende en el
año 2016, por cuanto la misma fue practicada por un tribunal, quien es
el competente, se valora de conformidad a lo previsto en los artículos
1359 y 1360 del Código Civil.Así se decide.-
Copias de estados de cuenta electrónica de fecha 19 de octubre de 2017,
emitidos por el Banco Banesco, en la cuenta de ahorro Nº 0134-0209-47-
2092084743, a nombre de Andrea Gabriela Francesconi, marcado con la
letra “Ñ”, que riela a los folios 85 al 87, de la que evidencia quien decide
que en la relación presentada desde el 01-03-2017 hasta el 31-03-2017,
fue consignado según identifica la parte promovente una transferencia
de otro banco por el monto de Bs. 43.120,00, monto que se identifica en
relación a la mensualidad del canon de arrendamiento, por cuanto el
mismo no fue desvirtuado por la otra parte este tribunal lo valora en su
contenido. Así se decide.-
PRUEBA DE INFORME SOLICITADA:
Oficio dirigido al Gerente del Bnaco Banesco, Agencia Tinaquillo, estado
Cojedes, en fecha 19 de marzo del 2018, donde solicita informe si la
ciudadana Andrea Gabriela Francesconi de Ramírez, venezolana, mayor
de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.663.891, posee una
cuenta de ahorro, signada con el Nº 0134-0209-47-2092084743, de serasí indicar si se encuentra activa desde el año 2017, por lo que se
evidencia que en fecha 02-05-2018, fue recibido oficio en el tribunal de la
causa dando respuesta en la que se desprende que efectivamente la
referida ciudadana posee una cuenta de ahorro que corresponde con la
indicada y que la misma fue aperturada 28-07-2009, información que
constata esta superioridad que desde que se informo mediante oficio
recibido en fecha 29-06-2016, que debían iniciar los pagos en esa
cuenta, por cuanto el mismo no fue desvirtuado por la otra parte este
tribunal lo valora en su contenido. Así se decide.-
PRUEBAS TESTIMONIALES:
Jesús Enrique Gil Matute, venezolano, mayor de edad, titular de la
cedula de identidad Nº 16.157.960.
Jonathan José Tovar, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de
identidad Nº24.741.270. testigos estos que no fueron presentado en la
audiencia oral probatoria, tal y como lo dejo asentado la juez, es por lo
que no existe valoración alguna. Así se decide.-
La parte Demandada, junto a su escrito de contestación de la demanda
presento las siguientes pruebas:
PRUEBAS DOCUMENTALES:
Copia certificada de expediente Nº4001-17, por motivo de
Consignaciones de los cánones de arrendamiento, marcada con la letra
“A”, que riela a los folios 101 al 157, de la que se desprende que la
misma se inicio en fecha 3 de abril del año 2017 y que la copia
certificada se expidió en noviembre del 2017 y que los cánones en las
copias certificadas corresponden hasta octubre del 2017, por cuanto el
mismo informa al tribunal que desde que venció el último contrato en
fecha 01 de julio del año 2016, no se suscribió otro contrato, asimismo
indica en el escrito de consignación de cánones, que la ciudadana Aura
Rosa Agray De Francesconi, aun y cuando el contrato se encuentra
vigente con un canon de arrendamiento de Bs. 43.120,00 se niega de
manera arbitraria a recibir dicho pago, por cuanto la presente prueba
promovida, se trata de un expediente llevado en un Órgano Judicial, y
por cuanto el mismo no fue tachado, se valora de conformidad a lo
previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.-
Copia certificada de la inspección judicial realizada por el Tribunal de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de esta
circunscripción judicial. Marcada “B”, que riela a los folios 158 al 197,
solicitada en fecha 14 de octubre del 2016 y practicada en fecha 02 de
noviembre del 2016, dejando constancia a los particulares solicitados,así mismo fue consignado 10 fotografías por el fotógrafo designado,
donde se visualiza platabanda afectada así como daños materiales, así
mismo se desprende de la solicitud de inspección, consignado a la misma
constancia de siniestro en razón a un incendio emanada por los
funcionarios adscritos del Cuerpo de Bomberos y Bonberas de
Administración de Emergencia de Carácter Civil del Estado Bolivariano
de Cojedes, donde se desprende que la causa del incendio es accidental y
fortuita, por cuanto la misma fue practicada por un Tribunal, quien es el
competente, se valora de conformidad a lo previsto en los artículos 1359
y 1360 del Código Civil.Así se decide.-
Oficio a la ciudadana Aura Agray de fecha 26 de septiembre de 2016.
Marcada con la letra “C”, que riela al folio 198, por cuanto ya fue valorada
la presente prueba este tribunal a los fines de no sobreabundar en la
misma no emite pronunciamiento. Así se decide.-
PRUEBA DE INFORMES:
Oficio dirigido al Cuerpo de Bomberos del Estado Cojedes, con el Nº
035/18, de fecha 6 de febrero del 2018, que riela al folio 228, donde
solicitan que si es cierto que ese organismo emitió el documento BMTINC-ESTR-Nº010/2016, DE FECHA 5 DE AGOSTO DE 2016, SUSCRITO
POR LOS CIUDADANOS (B) Carlos Reyes, jefe de división de prevención
e investigación de incendios y otros siniestros. Coronel (B) Juan Pinto,
Comandante General (I.A.C.B.E.B.C.). Cabo 1º (B) José Pantoja,
Inspector de Prevención y Mayor (B) Pedro Ramón Suarez, Jefe de
Estación Nº 2 de ser positivo indique las causas; es por lo que se
desprende a los folios229 al 233, Informe Técnico emanado por la
referida oficina en donde de sus conclusiones se lee: conforme a los
indicios y dentro fundamentos provenientes de la peritación realizada
para el total esclarecimiento de este siniestro, se estimó de acuerdo a
nuestra operación objetiva resultante de análisis de los hechos
observados, así como de los elementos probatorios convincentes hallados
en el lugar del suceso, que este accidente se originó como consecuencia del
recalentamiento por sobre recarga eléctrica y propagarse hacia los
plafones de anime. Este hecho quedo enmarcado dentro del rubro
determinado accidental o fortuito, según la norma venezolana CONENIN Nº
3507-1999. Guie para investigación de incendios y explosivos, por cuanto
el mismo no fue desvirtuado ni tachado por la otra parte este tribunal lo
valora en su contenido.Así se decide.-
PRUEBAS TESTIMONIALES:
Ángela Antonieta Aguin Villalonga, venezolana, mayor de edad, titular de la
cedula de identidad Nº 21.135.385, que de sus dichos solo puede
percibirse, que conoce al ciudadano Richard José Olivo, que fue su jefe yque le consta que cancelaba su arrendamiento, sin que de la misma se
desprenda convicción alguna que de sus dichos adminiculándolo con otra
de las pruebas promovidas puedan darle convicción a la juez quien decide
como alzada hacer de la controversia que se suscita, además la misma
tubo una manifestación clara de que era su jefe condición esta que la
inhabilita para testificar a tales fines es por lo que la desecha, de
conformidad a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento
Civil.
Luz Marina Brito Caripe, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula
de identidad Nº19.993.254, asimismo este juzgado al visualizar los dichos
plasmado en el acta de audiencia oral, solo puede percibirse, que conoce al
ciudadano Richard José Olivo, que labora con el mismo y que reconoce los
oficios emanados marcados e, f, g y h, por que los recibió, apreciándose
además de tener conocimiento del caso también tener interés por ser si
jefe, condición esta que la inhabilita para testificar a tales fines es por lo
que la desecha, de conformidad a lo previsto en el artículo 508 del Código
de Procedimiento Civil.
Diana Carolina Monsalve Santana, venezolana, mayor de edad, titular de
la cedula de identidad Nº 20.951.992, de sus dichos se desprende que
conoce al promovente en su condición de demandado, que tiene
conocimiento de los hechos en razón al siniestro presentado de incendio,
que de sus dichos relata que llegaron los bomberos y no pudieron abrir la
puerta y había que esperar que llegara la encargada y que tardaron en
llegar, se desprende que el testigo fue conteste en su interrogatorio, el
mismo manifestó tener interés en las resultas del presente juicio, por lo
que su manifestación se estipula como inhábil para ser testigo en el
presente juicio, es por lo que se desecha, de conformidad a lo previsto en el
artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta Alzada como órgano superior asume el conocimiento pleno de la
controversia, y en tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo
que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido
durante el desarrollo del item procesal.
Desde esta perspectiva queda planteado el problema, por lo que pasa esta
Juzgadora a realizar las siguientes observaciones.
En la oportunidad de presentar los informes, la Apoderada Judicial de
la Parte actora, expresó lo siguiente:
Omissis……En el juicio por desalojo, contra el arrendatario, la sociedad
mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara, C.A., no demostró durante
eliter procesal del juicio de desalojo que fue un hecho imputable a los
arrendadores al negarse a recibir los cánones de arrendamiento, así
como tampoco demostró la solvencia en el pago de los cánones insolutos
desde el mes de abril del año 2017 hasta la presente fecha, no trajo a
los autos prueba alguna que hubiera iniciado algún procedimiento
administrativo por ante superintendencia nacional para la defensa de
los derechos socioeconómicos (SUNDDE) con el propósito de interponer
una denuncia en contra de los arrendadores.
Omissis…
En este orden, la parte demandada no pudo demostrar que mis
representados se hayan rehusado tacita o expresamente a recibir los
canones de arrendamiento realizados por el arrendatario, máximo
cuando el representante legal de la citada sociedad mercantil, el
ciudadano Richard José Olivo, fue debidamente notificado mediante
oficio de fecha 29 de junio del año 2016, que debía suscribir nuevo
contrato de arrendamiento, actualizar la garantía, el ajuste al canon de
arrendamiento; además se le notifica en ese oficio del nuevo numero de
la cuenta del banco Banesco Nº 0134-0209-47-2092084743 a nombre
de la ciudadana Andrea Francisconi, para el depósito de los cánones de
arrendamiento.
….. Ya que anteriormente lo venia depositando en la cuenta de la
ciudadana Aura Agray.
…..Que de las pruebas aportadas por la parte accionante, quedo
destruido el alegato del accionado al alegar que la arrendadora se había
negado a recibir los cánones de arrendamiento, cuando de las pruebas
evidencia que el arrendatario consignó en la cuenta corriente Banco
Banesco Nº 0134-0209-47-2092084743 a nombre de Andrea
Francisconi, has el mes de marzo de 2017, luego sin justificación alguna
decidió no hacerlo de manera unilateralmente, quedando insolvente en
los pagos de los cánones de arrendamiento, máximo cuando de la
prueba de informes emitida por el Banco Banesco al indicarle al Tribunal
que la cuenta desde su apertura ha estado activa, por lo que no había
ninguna causal para que el arrendatario cumpliera con la obligación de
depositar tal como lo venía haciendo en la cuenta del Banco Banesco
(…) a nombre de Andrea Francesconi, tal como lo expresa ajustada a
derecho la sentencia que le demandado recurre.
Omissis…
… Que del análisis que se ha hecho del material probatorio y de
los alegatos, que la parte demandada promovió para desvirtuar los
hechos del desalojo, quedo evidenciado que la parte demandad no probo
el cumplimiento de las obligaciones de pagar en tiempo oportuno los
cánones de arrendamiento, por lo que dicho recurso de apelación debe
ser declara sin lugar…
… Que a los cuales debe añadirse, que mis mandantes si
probaron los hechos y alegatos con las pruebas aportadas al juicio.
En la oportunidad de presentar los informes, la Parte demandada,
expresó lo siguiente:
Omissis…
…que denuncia (…) que la Aquo violo flagrantemente lo establecido en
el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil (omissis…)
…que entre los conceptos lógicos y analíticos de la contradicción, se
presenta como un vicio del razonamiento, por cuanto una cosa no
puede ser y no ser al mismo tiempo la presencia de una contradicción
dentro de un sistema lo invalida para todo efecto, puesto que una
falsedad es capaz de producir todas las otras mediante reglas deinferencia. Se contradice el Aquo en el cuerpo de la sentencia y por ello
lo denuncia (omissis…)
…que la Aquo sostiene que su persona (...), sin justificación algún,
comencé a realizar los pagos de los cánones de arrendamiento por ante
el tribunal de municipio, siendo lo cierto que la razón que motivo esa
decisión fue que la arrendadora legitima, ciudadana Aura Rosa Garay
de Farncesconi, de manera arbitraria y con la clara y malsana
intención de perjudicarlo intento cambiar la arrendadora en la persona
de su hija ciudadana Andrea Gabriela FarncesconiFiloto de esa
manera rompía la secuencia o antigüedad de nuestros años de
arrendamiento, pasando a una supuesta nueva relación arrendaticia y
así evitarse tener la obligación de conceder a su representada una
prorroga legal de dos(02) años cuando terminara la relación
arrendaticia, ya que en el último contrato celebrado entre las partes, la
supuesta prorroga legal se había renovado tácitamente al dejarlo
vence. Por esta razón y por cuanto en reiteradas ocasiones le hice
saber que debía presentar un contrato de arrendamiento, donde ella
apareciera como la ARRENDADORA, que debía emitir un contrato
ajustado a la normativa que rige la materia, a saber de la Ley de
Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; que
suministrara una cuenta bancariaa su nombre para realizar los pagos
correspondientes y a que me recibiera los canon de arrendamiento que
para ese momento se encontraba vigente (abril 2017), ante su negativa
me vi en la necesidad de consignar a su nombre por ante el tribunal los
cánones de arrendamiento, y así evitar caer en atraso, el cual se me
quiere hacer valer (…)
Omissis..
…que en cuanto al incumplimiento por parte de la arrendadora, de los
preceptos establecidos en la ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, llama la atención que la Aquo,
sostiene, según su criterio que no fue probado en el `proceso tales
violaciones, cuando solo basta revisar el último contrato de
arrendamiento firmado entre las partes (JUL2015,JUN2016) para
determinar tales violaciones, y sostiene al respecto que en todo caso su
no observancia solo acarrea la sanciones establecidas e la citada ley …
…Solicito declare con lugar el recurso de apelación interpuesto que sea
revocada la sentencia del a quo y se declare Sin Lugar e improcedente
la acción intentada en contra de mi representada la Sociedad
Mercantil INVERSIONES MOTO SPRINT MARIARA C.A., identificada ut
supra. Se declare sin lugar e improcedente la solicitud de Desalojo de
mi representada como arrendataria del Local Comercial Nº3, situado en
la planta baja del Centro Comercial Plaza, ubicado en la Avenida
Miranda cruce con calle Plaza, de la ciudad de Tinaquillo, estado
Cojedes,. Se declare Sin Lugar e Improcedente la solicitud de pagar la
cantidad de Quinientos Diecisiete Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares
(Bs.517.440, 00), hoy Cinco Bolívares Soberanos con Diecisiete
Céntimos (Bs. 5,17), que se corresponde a la cantidad de Cuatrocientas
Treinta y Una Coma Veinte Unidades Tributarias (431,20 U.T). Por
cuanto a los mismos han sido oportunamente consignados a nombre de
la Arrendadora por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor
de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción del estado
Cojedes .
En la oportunidad de presentar las Observaciones, la Parte demandante,
expresó lo siguiente:
Omissis…
“… Que en el caso de autos y de una revisión exhaustiva de la
sentencia que el recurrente recurre se evidencia claramente que la
parte demandada no pudo demostrar que mis representados se hayan
rehusado tácita o expresamente a recibir los cánones de arrendamientorealizados por el arrendatario, máximo cuando el representante legal
de la citada sociedad mercantil, el ciudadano Richard José Olivo, fue
debidamente notificado mediante oficio de fecha 29 de junio del año
2016, que debía suscribir nuevo contrato de arrendamiento, actualizar
la garantía, el ajuste al canon de arrendamiento, además se le notifica
en ese oficio del nuevo numero de la cuenta Banesco Nº 0134-0209-47-
2092084743, a nombre de Andrea Francisconi, para el depósito de los
cánones de arrendamiento…
….Que de lo anterior y de los hechos alegados y probados por esta
representación de la parte accionante durante el juicio de desalojo, la
juez a-quo pudo constatar los hechos concatenados con las pruebas se
encuentran subsumidos en el supuesto hecho para la procedencia del
desalojo conforme al artículo 40 literal “a”… omissis…”.
IV
MOTIVO PARA DECIDIR
El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la apelación
formulada por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Tribunal
Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción
Judicial del Estado Cojedes de esta Circunscripción Judicial, de fecha 26 de Julio
del año 2018, mediante el cual declaró Parcialmente Con Lugar la Demanda por
Desalojo de Local Comercial y para resolver la situación jurídica planteada
iniciamos con establecer que la ley estipula que la decisión no solo sea
manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con
los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en
que fue propuesta la defensa del demandado. En atención a lo mencionado, y
luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente
expediente, esta Superioridad para decidir observa:
Vista como han sido las pruebas debidamente valoradas por esta alzada,
así como la jueza de instancia, este tribunal considera prudente a los fines de
motivar la presente sentencia, traer a colación la Tutela Judicial Efectiva, que no
es más que el derecho de Rango Constitucional y Legal; el cual como bien
sabemos es garante del Orden Público, del debido proceso y de la defensa de las
partes, es decir, garantizador del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en
el proceso. Cuando hablamos del Principio de Legalidad, hacemos referencia al
estricto cumplimiento de los trámites que son fundamentales para el
procedimiento, el cual está enlazado al principio de las formas procesales, salvo lo
exceptuado por la ley. En virtud de ello, no se les permite a los jueces omitir
algún lineamiento bien sea estructural, secuencial o de desarrollo del proceso, es
decir, el tiempo, el modo, y lugar en que deben realizarse tanto el análisis o
estudio como los actos procesales, porque estarían vulnerando tal derecho. Con
base en tal aserto, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones,
con el objeto de dictar una sentencia ajustada a derecho, con cabal adecuación a
la pretensión, y enmarcada en los límites del Themadecidendum, todo conforme
a lo estipulado en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 de la norma adjetiva.Ahora bien, esta alzada procederá a pronunciarse dentro de los limites en
que ha quedado fijada la controversia tal como lo prevé el ordinal 3º del artículo
243 del Código Adjetivo Civil y tomándolo como base, para así establecer los
hechos mediante la apreciación de las pruebas y posteriormente proceder a
incluir a éstos dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a
la solución del caso, y el resultado conclusivo que arroje este análisis exhaustivo
se confrontara con la sentencia recurrida para contrastar sí concuerdan o no; y
tomando en consideración este resultado emanar un pronunciamiento sobre el
presente Recurso de Apelación y sus efectos sobre la decisión recurrida y para
ello dado a los hechos narrados por la parte actora, como por el rechazo de éstos,
de las pretensiones y las defensas opuestas por la parte demandada.
En función al caso que nos ocupa, este juzgado superior a los fines de que
no se escape los puntos fundamentales en la presente controversia y que dicha
sentencia no incurra en vicios, plantea para resolver los siguientes puntos: a) si
el demando dejo de cumplir con los cánones de arrendamientos
correspondientes al mes de abril 2017 hasta el mes de septiembre 2017, b)
si el demandado ha incurrido con lo dispuesto en el literal “c” del artículo
40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial y c) si el demandado incurrió en el literal “i” de la referida Ley
especial, en materia de arrendamiento inmobiliario de uso comercial,
correspondiente a que el arrendatario cualesquiera de las obligaciones que le
corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio
y/o las normas dictadas por el “comité paritario de administración de
condominio”. Es decir, determinar sobre la causa alegada, contempladas en el
artículo 40 en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal “a”, “c” e “i”
invocadas como fundamento de esta controversia por la parte actora en su escrito
libelar.
Es importante delimitar lo que prevé el Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº
40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, en atención a las causales taxativas para el
desalojo de inmuebles destinados al uso comercial, por tanto, cuando el
arrendatario pretenda demandar al arrendador de ésta especie de inmuebles, por
supuestos de hecho diferentes a las señaladas en el citado Decreto, como por
ejemplo, en caso de perecimiento de la cosa arrendada previsto en el artículo
1598 del Código Civil, debe acudir a la acción resolutoria de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 1167 eiusdem. Así mismo, queda incólume la facultad
que le asiste al arrendatario para demandar el cumplimiento del contrato de
arrendamiento y en ambos casos, los daños y perjuicios que se hubieren
ocasionado.En este orden de ideas, la acción de la parte actora se fundamenta en el
artículo 40 del referido Decreto, literales “a”, “c” e “i” la cual establece las
siguientes causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes
consecutivos.
En relación a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento
consecutivos, esto trae por consecuencia que, el arrendatario siempre podrá
atrasarse en el pago de una pensión de arrendamiento e incluso más, siempre y
cuando no fueren consecutivas y, a lo sumo el arrendador podrá demandarlo por
cobro de los cánones de arrendamiento insolutos.
(omissis...)
c. que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no
autorizadas por el arrendador.
En cuanto a este literal, bien establece el artículo 37º de la presente ley (…)
“las reparaciones mayores serán por cuenta del arrendador” (…)
(omisiss..)
i.- Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las
obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el
documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité
Paritario de Administración de Condominio”.
Revisada como han sido las causales alegadas de desalojo en la presente
demanda, es importante revisar en lo que respecta a las obligaciones que le
corresponden conforme a la ley referente al tema, estando las mismas señaladas
en el artículo 1592 del código Civil venezolano, que dispone que el arrendatario
tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y
para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que
pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de
arrendamiento en los términos convenidos.
El incumplimiento de las obligaciones se entiende, no es más que la inejecución
de las mismas. Sin embargo, es el Juez como director del proceso tiene plena
facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se
invocan ante él, para configurar si cualquier tipo de incumplimiento es suficiente
para declarar o no el desalojo. Ante todo esta sentenciadora debe precisar
primero la existencia o no del contrato expresado, porque no puede haber un
desalojo sin contrato previo, y luego la presencia del incumplimiento como el
móvil principal que impulsa el presente acción. La doctrina sostiene que El
Desalojo arrendaticio no es más, que aquella acción que tiene el arrendador en
contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, seaéste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del
inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas
taxativamente en la ley.
Por su parte el artículo 1.354 del Código Civil dispone: “Quien pida la ejecución de
una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe
por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su
obligación”.
Las normativas antes citadas establecen, lo que la doctrina gusta llamar, la
distribución de la carga de la prueba, por lo que las partes tienen la carga de
probar sus respectivas afirmaciones de hechos, es decir, la parte actora, debe
probar la obligación del demandado, esto es, señalar los cánones de
arrendamientos no pagados por el arrendatario y la parte demandada, debe por
su parte probar el pago de dichos cánones de arrendamiento.
El primer elemento para analizar de la presente demanda de desalojo es “la
falta de pago de los cánones de arrendamiento” establecida en el literal “a” del
artículo 40 del decreto con Rango Valor y Fuerza de La Ley para Regulación del
Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, a este respecto alega la parte
demandante en su escrito libelar lo siguiente:
“…Omisis…
…Que en fecha 29 de junio del año 2016,su co-representada le dirige
un oficio al arrendatario Inversiones Moto Sprint Mariara, C.A., en el
cual se le informa que se debe suscribir nuevo contrato de
arrendamiento, actualizar la garantía, el ajuste al canon de
arrendamiento por la cantidad de Ciento Quince Mil Quinientos
Bolívares (Bs 115.500,00)más el impuesto al valor agregado (IVA) que
iniciaría el día 01 de julio de 2017; se le notifica además del nuevo
número de la cuenta del Banco Banesco Nº 0134-0209-47-
2092084743, a nombre de Andrea Francisconi, para el depósito de los
cánones de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, ya que
anteriormente lo venía depositando en la cuenta de la ciudadana Aura
Agray y se le informa del correo electrónico
francesaconi13hotmail.com, para cualquier información y notificación
de la relación arrendaticia, de cuyo oficio fue recibido por el
arrendatario en fecha 30 de junio de 2016…
…Que la Sociedad Mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara, C.A.,
aparte de incumplir con la obligación de mantener el inmueble
arrendado en buen estado de conservación, ha incumplido desde el
mes de abril de 2017, hasta la presente fecha con el deber de cancelar
los cánones de arrendamiento vencido, adeudándole a sus
representados el canon de arrendamiento de los meses: abril de 2017,
por la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs
38.500,00)más el impuesto al valor agregado (IVA), mayo de 2017, por
la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00)
más el impuesto al valor agregado (IVA), junio de 2017 por la cantidad
de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00), julio de
2017, por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto del valor agregado (IVA), agosto de 2017,
por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto del valor agregado (IVA), septiembre de
2017, por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto del valor agregado (IVA), por lo que elarrendatario adeuda seis (6) cánones de arrendamiento sin
justificación alguna, alcanzado un monto total con el IVA de quinientos
diecisiete mil cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs 517.440,00). De
esta manera el arrendatario ha dejado de cumplir tal obligación de
pago, pues el mismo consignaba los cánones de arrendamiento en la
cuenta del banco Banesco Nº 0134-0209-47-2092084743, a nombre de
Andrea Francisconi, hasta el día 17 de marzo de 2017, que sin
motivación alguna dejo de consignar los pagos en la citada cuenta,
infringiendo las clausulas segunda y decima sexta del contrato de
arrendamiento inmobiliario para el uso comercial….”
(Omissis…)…”
Por su parte, se desprende de las actas procesales que el demandado, en
resistencia a la pretensión de la parte actora, alega que se encuentra solvente en
el pago de los cánones de arrendamiento, alegando:
Omisis…
“…Que Niega, rechaza y contradice que le haya solicitado a la
arrendadora prórroga para el desalojo, por lo que sí es cierto y por lo
tanto admitió que solicito de manera verbal la renovación del contrato
de arrendamiento, aceptando la arrendadora y en fecha 03 de octubre
de 2016, presento el nuevo contrato para el lapso comprendido del 01
de julio de 2016 hasta el 30 de junio de 2017, no sin antes haberse
enviado una comunicación fechada el 29 de junio de 2016, (un día
antes de vencerse el contrato) donde le informaba el incremento del
canon de arrendamiento y el monto de la garantía lo cual se hizo en
forma unilateral a Treinta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs
38.500,00), mensuales, más el impuesto al valor agregado (IVA)
contrato que no suscribe por incumplir dicho contrato con todas las
formalidades prevista con el decreto de rango, valor y fuerza de la ley
de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial,
infringiendo específicamente los artículos 6 cardinales 1, 13, 17, 24,
27, 31, 32, 33, 41, 44 y 45 del citado decreto de ley.
…Que es cierto que la arrendadora le dirigió un oficio en el cual le
informa que debe suscribir nuevo contrato de arrendamiento y
actualizar la garantía, elevando el canon de arrendamiento a la
cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs115.500,00),
más el impuesto al valor agregado (IVA), vale decir, aumentando el
200% sin una razón legal el canon vigente, contrato que iniciaría el dia
01 de julio de 2017, pero incumpliendo con los artículos 6 cardinales
1, 13, 17, 24, 31, 32, 33, 41, 44 y 45 del decreto con rango, valor y
fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso
comercial….
…Que es cierto y por lo tanto admite que con fechado el 29 de junio del
año 2016, cuyo oficio fue recibido por él en fecha 30 de junio de 2016
se me notifica un nuevo número de cuenta del Banco Banesco Nº
0134-0209-47-2092084743, a nombre Andrea Francisconi, para el
depósito de los cánones de arrendamientos, depósitos que deberían
efectuar en los primeros 5 días del mes de julio de 2016, ya que
anteriormente lo venía depositando en la cuenta de la ciudadana Aura
Agray, quien fungía como arrendadora para la fecha, incumpliendo con
los artículos 6 numeral 1 y 27 del decreto con rango, valor y fuerza de
ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
….Que Niega, rechaza, contradice e impugna que haya incumplido con
la obligación o deber de conservar y contener el inmueble arrendado
sin alteración, modificación o deterioro alguno, por cuanto según ella,
no le comunique de alguna reparación menor o mayor para evitar el
siniestro causado por el incendio, donde por cierto perdió una grancantidad de bienes materiales en repuesto, que le causaron un enorme
daño patrimonial.
… Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que la sociedad
mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara C.A., la cual presento, haya
incumplido desde el mes de abril del año 2017 hasta el mes de
septiembre, con el deber de pagar los cánones de arrendamiento
vencidos, el canon de arrendamiento de los meses: Abril de 2017, por
la cantidad de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00)
más el impuesto al valor agregado (IVA), Mayo de 2017, por la cantidad
de treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00) más el
impuesto al valor agregado (IVA),Junio de 2017, por la cantidad de
treinta y ocho mil quinientos bolívares (Bs 38.500,00) más el impuesto
al valor agregado (IVA), por cuanto ante la negativa de quererle recibir
el canon de arrendamiento y sufrir el incremento a todas luces ilegal,
opte por consignar los cánones ante ese digno Tribunal de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón…
…. Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que él tenga que pagar
canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio de 2017, por
la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00)más el impuesto el valor agregado (IVA), Agosto de 2017,
por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto el valor agregado (IVA), Septiembre de
2017, por la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs
115.500,00) más el impuesto el valor agregado (IVA), por cuanto en
ningún momento he convenido con la arrendadora el pago de dicho
canon.
... Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que adeuda seis (6)
cánones de arrendamiento sin justificación alguna y que estos
alcancen un monto total con el IVA de quinientos diecisiete mil
cuatrocientos cuarenta bolívares (Bs 517.440.00).
…Que Niega, rechaza, contradice e impugna, que haya incurrido en
incumplimiento de pago alguno ya que ante la arbitraria elevación del
canon de arrendamiento y ante la inseguridad de la realización del
depósito del canon por el cambio de arrendadora del local sin previa
participación a pesar de estar recibiendo comunicaciones emitidas por
la arrendadora original, sin haber suscrito un nuevo contrato, y ante el
cambio del titular de la cuenta bancaria donde debía realizar el
depósito, amén de que el nuevo contrato se me presenta el tres (03) de
octubre del 2016, con tres meses y 3 días de retraso, para que rigiera
desde el 1 de julio de 2016, con una nueva propietaria, sin la
autorización de otro u otros copropietarios, opte por consignar los
cánones ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
del Municipio Falcón...” Omissis…
Es importante resaltar el tema de “la prueba en el proceso”, probar no es
más que una actividad de parte consistente en llevar a él, por los medios y
procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la
certeza o veracidad de los hechos cuestionados; de allí que constituyan única y
exclusivamente objeto de pruebas, los hechos controvertidos. Al respecto, el
doctrinario Ronsenberg expresa que:
“los hechos, son los acontecimientos y circunstancias concretas
determinadas en el espacio y en el tiempo, pasados o presentes, del
mundo exterior y de la vida anímica, humana, que el derecho objetivo ha
convertido en presupuesto de un efecto jurídico”.De este aserto concluimos que, en el proceso, el tema u objeto de la
prueba, son los hechos, los cuales se deben subsumir en las normas
jurídicas que invoquen las partes como sustento de la tutela judicial que
solicitan, para producir los efectos jurídicos perseguidos.
Desde esta perspectiva, es importante destacar la existencia del contrato, por lo
que la relación debe ser arrendaticia y no de otra naturaleza y debe tener plena
eficacia; que se trate de un acto perfecto, sin vicios ni defectos que lo hagan
ineficaz. Pues bien, consta en autos, un primer contrato privado de
arrendamiento celebrado entre Aura Rosa Agray e Inversiones Moto Sprint
Mariara C.A (anexo marcada con la letra (“B”) que riela a los folios 11 y 12, que
fue celebrado desde el 01 de julio del 2012 hasta el 31 de diciembre de 2012), Un
segundo contrato privado suscrito entre la ciudadana Aura Rosa Agray de
Farncesconi e Inversiones Moto Sprint Mariara CA. (anexo maraca con la letra “C”
que riela a los folios 13 al 15, celebrado desde 01 de julio de 2015 hasta el 30 de
junio 2016 , y un tercer contrato privado donde no se evidencia firma de las
partes contratantes, el cual se lee que lo suscribía la copropietaria Andrea
Gabriela Farncesconi de Ramírez e Inversiones Moto Sprint Mariara C.A, que riela
en los folio 16 al 17, anexo marcada “D”, que en atención a que no fue suscrito al
no contener la firma de los contratantes, el mismo se desecho como medio
probatorio en atención a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil
Venezolano, el cual establece que el instrumento privado, debe estar suscrito por
el obligado el cual no se materializo, tal y como lo expresaron las partes, por lo
que el último contrato celebrado fue desde 01 de julio de 2015 hasta el 30 de
junio 2016, del cual se desprende en su clausula segunda: …el canon de
arrendamiento será de DOCE MIL BOLIVARES (Bs, 12.000,00) mensuales el cual
deberá cancelar puntualmente por mes adelantado dentro de los primeros cinco (5)
días de cada mes, mas el monto correspondiente al impuesto al valor agregado
(IVA)…sin que se evidencie de dicha clausula, ni de las siguientes, número de
cuenta o modalidades de consignación del pago de dicho canon, sin embargo de
los expresiones del demandado, se desprende que le ha depositado por acuerdo
entre partes a la cuenta de la ciudadana Aura Agray, como se desprende al vuelto
del folio 94, del escrito de contestación y en el escrito de informes al folio 302, el
mismo manifiesta “dado que no poseía información de su cuenta bancaria, tal
como lo reconoce la arrendadora, en comunicado de fecha 27/05/2016. (en su
texto … ya que la nueva ley prohíbe pagar en efectivo y no estamos cumpliendo con
eso.)”, que adminiculado con los recibos que corren anexo a la copia certificada
del expediente de cánones de consignaciones, a los folios 111 al 115, donde los
recibos emitidos referente al pago de arrendamiento de local a Inversiones Moto
Sprint Mariara, C.A. del cual solo el que riela al folio 111, expresa la forma en que
se cancelo, el cual fue mediante transferencia y los siguientes no se lee la formade pago, por la misma se pudo haber realizado de ambas modalidades, en efectivo
y mediante transferencias o depósito bancario, como lo expreso en sus escritos el
demandado y que el mismo nunca fue desvirtuado por los actores, lo que si
queda claro para quien decide, que le emitían como establece la Ley, sus recibos
de cancelado y que a partir del 30 de junio del 2016, inicio dicha relación a
tiempo indeterminado; Asimismo evidencia esta sentenciadora en la búsqueda de
la verdad, que dentro de este numeral “a” que estamos revisando a los fines de su
determinación y su comprobación, que si bien es cierto fue notificado el número
de cuenta de una de las copropietarias del local ciudadana Andrea Gabriela
Francesconi De Ramírez, a los fines de que el arrendador tuviera conocimiento de
que la celebración del siguiente contrato lo iba a suscribir la nombrada
copropietaria y le informan que el canon de arrendamiento debe ser depositado o
transferido a la cuenta de ahorro Nº 0134-0209-47-2092084743, a nombre de
Andrea Francesconi, C.I. Nº 17.663.891, y que el canon de arrendamiento que
iniciaría el 01 de julio de ese año (2016) quedaría en Bs. 105.586,00, contrato
esto que no fue celebrado nunca por las partes, razón por la cual se determina la
continuación en las mismas condiciones del último contrato suscritos por las
partes; sin embargo el motivo de la presente causal de desalojo, es por la no
cancelación que alegan los actores, de los meses correspondiente desde el mes de
abril 2017 al mes de septiembre 2017, que en atención a la defensa del
demandado donde alega las circunstancias que dieron origen a las
consignaciones de pago de arrendamiento desde el mes de abril del 2017, por
ante el Tribunal de Municipio Falcón de esta Circunscripción Judicial, del cual se
desprende lo siguiente al folio 95 del escrito de contestación donde se lee “por
cuanto la negativa de recibir el canon de arrendamiento y sufrir el incremento a
todas luces ilegal, opte por consignar los cánones ante ese digno tribunal de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la
Circunscripción Judicial del Estado Cojedes” asimismo en sus informes manifiesta
en relación al mismo sostiene: “…que comencé a realizar los pagos de los cánones
de arrendamiento por ante el tribunal de municipio, siendo lo cierto que la razón
que motivo esa decisión fue que la arrendadora legitima, ciudadana Aura Rosa
Garay de Farncesconi, de manera arbitraria y con la clara y malsana intención de
perjudicarlo intento cambiar la arrendadora en la persona de su hija ciudadana
Andrea Gabriela Farncesconi Filoto de esa manera rompía la secuencia o
antigüedad de nuestros años de arrendamiento, pasando a una supuesta nueva
relación arrendaticia y así evitarse tener la obligación de conceder a su
representada una prorroga legal de dos (02) años cuando terminara la relación
arrendaticia, ya que en el último contrato celebrado entre las partes, la supuesta
prorroga legal se había renovado tácitamente al dejarlo vence. Por esta razón y por
cuanto en reiteradas ocasiones le hice saber que debía presentar un contrato de
arrendamiento, donde ella apareciera como la ARRENDADORA, que debía emitir uncontrato ajustado a la normativa que rige la materia, a saber de la Ley de
Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; que suministrara
una cuenta bancaria a su nombre para realizar los pagos correspondientes y a que
me recibiera los canon de arrendamiento que para ese momento se encontraba
vigente (abril 2017), ante su negativa me vi en la necesidad de consignar a su
nombre por ante el tribunal los cánones de arrendamiento, y así evitar caer en
atraso, el cual se me quiere hacer valer…” alegato este que adminiculándolo con
los oficio de fecha 27 de mayo del 2016, folio 18, del 29 de junio de 2016, folio 19
y 05 de abril del 2017, folio 20, ilustran a quien decide que no existía un acuerdo
entre las partes razón por la cual no se llego a suscribir el contrato consignado
por los demandantes como anexo “D”, asimismo se desprende del oficio de fecha
5 de abril del 2017, anexo “G” que le solicitan la desocupación inmediata del local
al arrendador, situación esta que afianza el desacuerdo que existía entre los
contratantes, situación esta que se hace necesario traer a colación lo previsto en
el artículo 7 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso
Comercial el cual prevé:
Artículo7º: “en todo lo relacionado con los contratos el arrendamiento a
suscribir, se procurara el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso
de duda o controversia, cualquiera de las partes podrá solicitar la
intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los
Derechos Socio Económicos (SUNDDE)”.
Desde este mismo orden de ideas no los refiere el artículo 27 de la Ley que
los rige en los siguientes términos:
Artículo 27º: “el pago del canon de arrendamiento se efectuara en una
cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá
ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser
establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el
arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago,
participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de
las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al
arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar
los montos correspondientes en la cuenta que tal efecto pondrá a
disposición de los arrendatarios el organismo competente en la materia
de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial”.
Subrayado del tribunal.
Ahora bien, desde esta misma perspectiva, establece el primer párrafo del
Artículo 1.579 del Código Civil Venezolano:
...El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o
inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta
se obliga a pagar a aquélla...En razón al referido artículo, el cual nos contempla que en el
arrendamiento, es un contrato donde una de las partes se obliga a que la
otra disfrute del objeto, así como tiene un tiempo y precio determinado,
razón por la cual el consentimiento constituye uno de los elementos
esenciales y se refiere al acuerdo que deben tener las partes contratantes y
que las mismas sean capaces, situación está que concatenadas con el caso
de marras donde los demandantes alegan la falta de pago desde el mes de
abril 2017 al mes de septiembre del mismo año, por haber consignado los
cánones de arrendamientos en el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas
del Municipio Falcón de esta Circunscripción Judicial, teniendo un nùmero
aportado por ellos para la consignación de una de las copropietarias que
no era la que suscribió el último contrato ciudadana Aura Rosa Agray,
donde de las pruebas y alegatos de las partes se desprende el desacuerdo
existentes entre los contratantes, por lo que lo más ajustado a los fines de
no caer en mora por parte del arrendador fue la consignación como se
evidencia realizada desde el mes de abril del año 2017 en el referido
tribunal; por lo que al verificar la prueba consignada como letra “A” con el
escrito de contestación, que al folio 119, fue librada boleta de notificación a
la ciudadana Aura Rosa Agray De Francesconi, donde le hacen saber de las
consignaciones recibidas en ese tribunal, con fecha 6 de abril del 2017, sin
que se desprende de las copias certificadas consignadas de dicho
expediente signado con el Nº 4001-17 (nomenclatura interna de ese
tribunal) que cursan actuaciones hasta el 16 de noviembre del 2017, sin
que se desprendan consignación alguna del alguacil de ese tribunal, dando
respuestas relacionadas con la notificación de la referida ciudadana,
situación esta que a criterio de quien decide, no se le puede imputar al hoy
demandado una falta de impulso de notificación de la arrendadora, cuando
no se desprende que el alguacil haya realizado una consignación negativa
por esos motivo, por lo que en atención a la responsabilidad que tenemos
los Administradores de Justicia de garantizar una tutela judicial efectiva,
donde está inmersa el derecho a la defensa, es por lo que la
responsabilidad es imputable al tribunal, quien como conocedor del
derecho debe instar al actor, así como acordar las notificaciones que la
norma prevé en agotamiento a las mismas, y oficiar a los organismos
competentes, para ubicar la dirección actualizada de las partes, por lo que
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al
beneficiario, no invalidará la consignación; Quedando fijado dicho criterio,
esta alzada conllevan a determinar que los cánones de arrendamientos por
impagos alegados por los demandantes correspondientes al mes de abril
del año 2017 al mes de septiembre del mismo año, a los fines de
fundamentar la causal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación deArrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto se
desprende de la copia certificada del expediente por solicitud de
consignación, que el mismo consigno desde el mes de abril del 2017 al mes
de octubre 2017, siendo la copia certificada del mes de noviembre de ese
año, es por lo que se declara como cancelado dichos cánones por lo que no
existió mora en la misma por lo que declara no procedente. Así se decide.
Ahora bien, determinada como ha sido la causal “a” de la Ley de
Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, nos pasamos a estudiar
los alegatos de las partes adminiculándola con las pruebas, a los fines de
determinar el punto b) si el demandado ha incurrido con lo dispuesto
en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo que para
iniciar es importante delimitar en que fundamenta esta causal el
arrendador el cual alega: “…Que en fecha 05 de abril de 2017, le envió un
nuevo oficio a la sociedad mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara, C.A.,
en el cual le solicitaba las reparaciones del local comercial Nº3, causado
supuestamente por un incendio que se suscitó en el mes de agosto de 2016,
no obteniendo respuesta alguna a las solicitudes tanto escritas como
verbales de los deterioros que sufrió el citado local comercial y que
constituyen hechos imputables al arrendatario, incumpliendo con la
obligación o deber de conservar y mantener el inmueble arrendadosin
alteración, modificación o deterioro alguno, por cuanto el citado arrendatario
no le comunico a su representada de alguna reparación menor o mayor para
evitar el siniestro causado por el supuesto incendio…”. Por lo que resulta
importante en atención a lo alegado por el arrendador delimitar una de las
consecuencias del carácter bilateral que es propio del contrato de
arrendamiento, en el ámbito específico de las obligaciones de conservación
del inmueble arrendado surgen obligaciones tanto para el arrendador como
para el arrendatario.
Por lo que en cuanto a los deberes, es importante resaltar como deberes
del arrendatario, junto con las de entregar la cosa y mantener al
arrendatario en el goce de la cosa durante el tiempo del contrato, la de
conservarla en estado servir para el uso al que ha sido destinada mediante
la realización de las reparaciones necesarias Realmente la genérica
obligación de conservar que pesa sobre el arrendador, puede
descomponerse en la realización de obras de conservación y de reparación.
Para buscar un elemento diferenciador entre las de conservación y
reparación, se ha aludido al carácter preventivo de las primeras respecto al
recuperatorio de las segundas. En tal sentido, las de reparación persiguen
que la cosa recupere, recobre, el estado o cualidades perdidas porcualquier causa, mientras que las de conservación se ejecutan para
prevenir de una futura destrucción o pérdida de sus condiciones y
cualidades. En cuanto a Los deberes legales del arrendatario: están el
uso pactado y diligente y comunicación al arrendador de la necesidad
de reparar. Asimismo el uso de la cosa; aunque la más evidente obligación
del arrendatario es la de pagar el precio pactado del arriendo, también
contrae el deber de usar la cosa arrendada de acuerdo al régimen pactado
o el que indique su naturaleza y el uso diligente. En otras palabras usar de
la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso
pactado.
Por lo que el arrendatario tiene la obligación de comunicarse urgentemente
con el arrendador para evitar que la cosa sufra deterioros: la derivada de
toda novedad dañosa que puede afectar a la cosa y que un tercero prepare
o haya ya realizado, de un lado, y la procedente de la necesidad de
acometer reparaciones que constituyan deber legal del arrendador, del
otro. Si la primera obligación atiende a todas aquellas situaciones, hechos
o circunstancias, materiales o jurídicos, que puedan perjudicar a la cosa y,
por ello, al arrendador, la segunda se conecta decididamente con su
obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir para el uso
al que se destina, por tanto, a las reparaciones exige es una comunicación
temporánea. En consecuencia, la responsabilidad derivada de la omisión
en el cumplimiento de las exigencias legales de información por parte del
arrendatario, con desmerecimiento o menoscabo de la cosa por falta de
una reparación urgente, se produce tanto por la ausencia de la
comunicación como porque sea tardía o extemporánea.
En cuanto a La presunción de culpa del arrendatario por el
deterioro o pérdida de la cosa arrendada, tiene su fundamento
sistemático en el régimen diseñado por nuestra normativa para procurar
que el arrendatario devuelva, o en caso contrario responda de ello, la cosa
arrendada al concluir el arriendo en las mismas condiciones en que la
recibió lo que tiene un efecto directo en los arrendamientos sujetos a las
leyes especiales.
Cuando la Pérdidas son por el tiempo o por causa inevitable, lo que
generalmente se deriva de la presencia de un acontecimiento calificable
como caso fortuito o de fuerza ha de insistirse, deberá el arrendatario
justificar a su cargo o, más bien, deberá asumir las consecuencias
desfavorables que no ha concurrido mínima, siquiera, culpa o negligencia
por su parte, lo que, ciertamente, deberá en el caso que nos ocupa probar
una presunción “iuris tantum”.El onusprobandi; La carga de la prueba depende de ambas parte en el
proceso, por lo que es necesario revisar la defensa realizada con respecto a
esta causal imputada por el arrendador al arrendatario, el cual nos
expreso: “….Que Niega, rechaza, contradice e impugna que haya incumplido
con la obligación o deber de conservar y contener el inmueble arrendado sin
alteración, modificación o deterioro alguno, por cuanto según ella, no le
comunique de alguna reparación menor o mayor para evitar el siniestro
causado por el incendio, donde por cierto perdió una gran cantidad de
bienes materiales en repuesto, que le causaron un enorme daño patrimonial.
… Que Niega, rechaza, contradice e impugna que los supuestos deterioros
que sufrió el local comercial constituye hechos imputable a su persona como
arrendatario, por cuanto existe una constancia que el día domingo
21/08/2016, en horas de la tarde (4:15pm), aproximadamente, se registró
un incendio de estructura en el local Nº 03, donde funciona su representada.
La causa del incendio según lo determinado en la inspección realizada es
accidental o fortuita, según lo contempla la norma venezolana CONVENIN
Nº 3507-1999, guía para la investigación de incendios y explosiones, por
generarse en forma imprevista, eventual e inesperada sin la participación
humana…”. Por lo que en virtud a la defensa realizada por el arrendatario y
lo alegado por el arrendador, es importante adminicularlo con la prueba
admitida y valorada tanto por el tribunal de instancia como por esta
alzada, en búsqueda de la verdad y de decidir conforme a lo presentado en
los autos, del cual la prueba que riela a los mismo y por cuanto no fue
tachada como es la del Informe Técnico, remitido mediante oficio Nº BMTINC-ESTR-Nº 0110/2016, de fecha 26 de febrero de 2018, expedido a
solicitud del Tribunal de la causa como prueba de experticia, por el
Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de
Administración de Emergencia de Carácter Civil del Estado Bolivariano de
Cojedes. División de Prevención e Investigaciones de Incendios y Otros
Siniestros del cual se desprende que de lo que indican como información
general del evento, especifican que fue un incendio de estructura, fecha de
aviso 21/08/2016, día domingo, hora de aviso 16:15 horas, tipo de aviso
verbal de parte del 1ero teniente (B) Javier Jiménez, CI: 13.105.600,
estación actuante, estación numero 02, Tinaquillo, Municipio Autónomo
Tinaquillo, unidad actuante unidad cisterna Nº 02 de incendios, números
de efectivos 5 bomberos, comandante en escena TTE. Coronel (B) Héctor
Polanco; asimismo de la Inspección técnica se sustrae:
“..una vez activado el departamento de prevención e investigación de
siniestro, se procede a identificar el escenario siniestrado, el cual ubico
específicamente en unos cables de electricidad superficial en la parte
posterior del techo de platabanda, donde el local está construido por
paredes en mamposter con friso liso, pisos de concreto liso,
Santamaría de metal y panorámica, la electricidad interna ya descrita,se encontraba empotrada en un 80 por ciento en tubo galvanizado
adosado (superficial según norma covenin Código Eléctrico Nacional
2000). Asimismo del análisis y resultado se desprende; una vez
realizado el reconocimiento del escenario siniestrado, identificadas las
marcas de fuego, los daños, rasgos característicos que acompañan a
este tipo de fenómeno, se procedió a analizar el área donde tuvo origen,
considerando el siguiente aspecto:
La zona donde el fenómeno tuvo su inicio y desarrollo se ubico en los
cables que no estaban empotrados los cuales sufrieron un
recalentamiento de plástico llegando a su límite de inflamabilidad,
proyectándose llamas hacia los platafones de anime, en donde se
observa mayor devastación por acción de fuego, esta aseveración se
fundamenta en:
La carbonización y hoilin observadas en los materiales sólidos en los
mamposter ubicada adyacentemente a la zona en referencia, lo que
confiere una referencia clara el fenómeno fue de naturaleza lenta.
La dirección y proyección de las marcas de movimientos dejadas
durante el proceso combustivo las cuales nos dan una clara referencia
del desarrollo del mismo que por causas razonables citando la ley de
los vectores, este tiene una causa sentido y una dirección lo que
explica de forma concisa que la deflagacion tuvo epicentro,
exactamente en el área de los cables y platafones de anime…”
Asimismo de la formulación de hipótesis de especificado informe se
desprende que el evento haya sido el producto de una determinación
accidental fortuita, donde el patrón de activación dependió de unas
cadenas de eventos adversos sin intencionalidad o premeditación; y de
sus conclusiones se lee que el hecho quedo enmarcado dentro del rubro
DETERMINADO ACCIDENTAL O FORTUITO, por lo que tal informe no
fue tachado por los demandantes, queda la determinación firme no
pudiendo este daño ocasionado y que se determina como daños
mayores le corresponda subsanarlo el arrendador, por lo que se
considera importante a los fines de sustentar lo invocado lo previsto en
el artículo 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regulación de Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial el cual
determina: “… el arrendador está obligado a cubrir los costos de las
reparaciones mayores de locales bajo régimen de arrendamiento, a
menos de que el daño sea imputable al arrendatario. Omisis...”
concatenado con lo previsto en la misma ley en el segundo aparte del
artículo 37: “…las reparaciones mayores serán por cuanta del
arrendador…”. Por lo que en virtud a esta causal al haber demostrado
el caso fortuito no imputable al arrendatario, lo más ajustado en
derecho es declarar la presente causal invocada no procedente. Así se
decide.
Determinado como ha sido la causal “c” de la Ley Especial de
Arrendamiento de Local Comercial de Uso de Local Comercial, es por lo
que se desprende de la sentencia dictada por la Juez de instancia que no
realizo análisis alguno sobre la causal “i” de desalojo invocada por laarrendataria, es por lo que este órgano superior procede a determinar el
punto c) si el demandado incurrió en el literal “i” de la referida Ley
especial, en materia de arrendamiento inmobiliario de uso comercial,
correspondiente a que el arrendatario cualesquiera de las obligaciones
que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de
condominio y/o las normas dictadas por el “comité paritario de
administración de condominio”. Para lo que es importante revisar como la
fundamenta los demandantes: “…como consecuencia de los hechos
narrados, y ante el incumplimiento en que ha incurrido el arrendatario, en
las clausulas: SEGUNDA, CUARTA, QUINTA, DECIMA literal b, DECIMA
CUARTA y DECIMA SEXTA; es decir, por falta de pago, daños del inmueble e
incumplimiento del arrendamiento, procedo a demandar por desalojo del
local comercial Nº 3, situado en la planta baja del CENTRO COMERCIAL
PLAZA, ubicado en la Avenida Miranda, cruce con Calle Plaza, de la ciudad
de Tinaquillo, Estado Cojedes, que le fue dado en arrendamiento existente
por tiempo indeterminado y según la relación arrendaticia supra
demostrada…”. Alegato este que nos permite revisar las clausulas
contenidas en el último contrato celebrado por las partes en fecha 01 de
julio del 2015 al 30 de junio de 2016 y revisar las clausulas que invoca la
arrendadora del incumplimiento de las causales segunda, cuarta, quinta,
decima literal b, decima cuarta y decima sexta, por lo que revisando cada
una de las causales anunciadas se desprende la segunda es del canon de
arrendamiento, resuelta esta con lo determinado con la causal “a” del
artículo 40 de la Ley especial en materia de arrendamiento, la cuarta es a
entregar mensualmente los recibos de los servicios (agua, luz, teléfono,
aseo, impuestos, patentes municipales) no existiendo prueba alguna
presentada por el arrendatario de haber cumplido con dicha clausula y
mucho menos haber negado en su escrito de contestación tal alegato; con
relación a la clausula quinta y decima literal b la misma fue resuelta y
aclarada al resolver la causal “c” del artículo 40 de la Ley especial en
materia de arrendamiento; con relación a la clausula decima cuarta que
contempla: “el arrendatario se compromete con el arrendador a contratar
una póliza de seguro contra incendio, terremoto y daños a terceros con una
compañía aseguradora de reconocida trayectoria en el país…”. Clausula
esta, que la parte al ser invocada en el escrito libelar debió presentar su
defesa por cuanto la carga de la prueba la llevan los mismos, no
evidenciándose que el mismo presentara haber cumplido con dicho seguro
para el año del siniestro 2016; en razón a la clausula decima sexta
relacionada con la desocupación del inmueble por el incumplimiento de
dos (2) meses de mora quedo resuelta con el punto “a”. relacionada con la
“a” del artículo 40 de la Ley especial en materia de arrendamiento, acotadolo anterior, es importante invocar lo que refiere la ley en materia de
contrato que está vinculada al cumplimiento de la misma, en lo que
respecta a las obligaciones, que le corresponden conforme al contrato,
dispone el artículo 1159 del Código Civil, que los contratos tengan fuerza
de ley entre las partes, por tanto, el incumplimiento de cualquiera de sus
estipulaciones acarrea el desalojo. Y por último, por lo que respecta a las
obligaciones que le impone el documento de condominio y/o las Normas
dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”, éstos
no son vinculantes para los arrendatarios, sino para los propietarios de los
inmuebles, quienes deberán adecuar los contratos de arrendamiento a las
reglas previstas en los documentos de condominio o en las Normas
dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio. Por lo
que de conformidad con el artículo 1159, quedó meridianamente
establecido que el contrato es ley entre las partes y el fundamento de tal
disposición es precisamente el respeto debido al principio de la autonomía
de la voluntad de los contratantes, sencillamente porque el artículo 1159
del Código Civil, como ya lo enúncianos, establece el principio de la
intangibilidad de los contratos y asienta que el contrato es ley entre partes;
por lo que el maestro ELOY MADURO LUYANDO al respecto precisa lo
siguiente:
“…el principio de la autonomía de la voluntad consiste en considerar
que toda persona sólo puede obligarse en virtud de su propio querer
libremente manifestado. Solo (sic) la voluntad de un sujeto de derecho
es apta para producir obligaciones. En el campo contractual el
principio produce efectos determinados que constituyen a perfilar aún
más sus alcances, a saber: Primero: Las partes pueden pactar entre
ellas las prestaciones que deseen. Ello ha facilitado enormemente en el
Derecho Moderno el uso de los contratos innominados. Segundo: El
consentimiento es la piedra angular para la formación de la mayoría de
los contratos, lo que explica el auge y la abundancia de los contratos.
Los reales y los solemnes: Tercero: Las partes son libres de regular
como bien lo quieran las prestaciones de un contrato. Por ello la
mayoría de las normas legales en materia de contratos son supletoria
de la voluntad de las partes, rigen en los casos en que nada haya sido
previsto por éstas. Igualmente las partes pueden derogar la mayoría de
las normas del Código Civil y aún establecer formalidades especiales
distintas de las reglas, o de las no contempladas en el ordenamiento
legal…”
Por lo que en atención a lo dispuesto en las normas, leyes y doctrinas con
respecto a las obligaciones contractuales, donde la autonomía de la
voluntad es la fuerza obligatoria de los contratos y el contrato tiene fuerza
de ley no solo entre las partes, sino inclusive para el juez, quien debe
acatar las disposiciones de los contratantes no puede modificarlas,
asimismo lo contempla el artículo 1160 del Código Civil donde expresa:
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a
cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivende los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”. Por lo que en
atencion a las condiciones legales y ordinarias invocadas y por cuanto los
contratos donde la voluntad de las partes han estado revestida de buena fe
y por cuanto el arrendador al firmar el contrato correspondiente al año 01
de julio de 2015 al 30 de junio del 2016, estando debidamente suscrito por
los contratantes como se desprende a los folios 13 al 15, y por cuanto de
las clausulas alegadas por el actor de no cumplimiento el mismo nada
probo de haber cumplido a cabalidad con las clausulas la cuarta
relacionada con la entregar mensualmente los recibos de los servicios
(agua, luz, teléfono, aseo, impuestos, patentes municipales) y decima
cuarta que contempla: “el arrendatario se compromete con el arrendador a
contratar una póliza de seguro contra incendio, terremoto y daños a terceros
con una compañía aseguradora de reconocida trayectoria en el país…”. Es
por lo que a criterio de quien decide la misma se declara demostrado el
incumplimiento a dichas causales por parte del arrendatario. Así se
decide.-
Cconforme a lo dispuesto por esta alzada al realizar los alegatos de las
partes así como las pruebas presentadas a los fines de demostrar sus
dichos, dejando claro que las pretensiones procesales realizadas por las
partes inmersas en la presente litis, son con el fin de la tutela de sus
derechos, pues ciertamente el derecho constituye el establecimiento de
formas que permiten la correcta aplicación de la Ley, cuya finalidad es
mantener el orden y paz social, así como procurar la igualdad ante la
ley y dentro del proceso; por ello en criterio de este Tribunal, hace
imperiosa de declarar con lugar el recurso de apelación, en
consecuencia se anula la sentencia dictada en fecha 26 de julio del
2018, por el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio
Falcón de esta Circunscripción Judicial, el cual declaro parcialmente
con lugar la demanda; en razón a la referida decisión este Juzgado
Superior de conformidad a lo previsto en el articulo 209 concatenado
con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, procede a
pronunciarse al fondo por lo que Se declara PARCIALMENTE CON
LUGAR la presente demanda en los siguientes términos: Primero: en
atención a la causal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el
Uso Comercial, se declara como cancelado dichos cánones por lo que
no existió mora en la misma, declarándose no procedente causal.
Segundo: en relación a la causal “c” del referido artículo, este tribunal
en virtud al haber demostrado, el caso fortuito no imputable al
arrendatario, lo más ajustado en derecho es declarar la presente causal
invocada no procedente. Tercero: en atención a la causal “i” de lareferida Ley especial, en materia de arrendamiento inmobiliario de uso
comercial, invocada correspondiente a que el arrendatario cualesquiera
de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el
documento de condominio y/o las normas dictadas por el “comité
paritario de administración de condominio, este tribunal declara
demostrado el incumplimiento a dichas causales por parte del
arrendatario. Así se decide.
VI
DECISIÓN
En consecuencia, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre
de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
declara: PRIMERO: CON LUGAR: la apelación ejercida por el
ciudadano Richard José Olivo, titular de la cédula de identidad Nº V-
9.667.453, debidamente asistido por el abogado Dauger Wilfredo Lago
Henríquez, Inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo
el Nº 251.954, en contra de la Sentencia dictada por el Tribunal
Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de esta
Circunscripción Judicial en fecha 26 de julio del año 2018. SEGUNDO:
Se anula la sentencia dictada por el Tribunal Ordinario y Ejecutor de
Medidas del Municipio Falcón de esta Circunscripción Judicial en fecha
26 de julio del año 2018. TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON
LUGAR la presente demanda de Desalojo, presentada por los
ciudadanos Gianfranco Francesconi Filotto, Michell Sofia Francesconi
Agray, Elizabeth Francesconi Agray, Angelica Maria Francesconi
Mendoza, Andrea Gabriela Francesconi De Ramírez y Aura Rosa Agray
de Francesconi, titulares de las cèdulas de identidad Nos. V-8.669.992,
V-13.970.582, V-15.485.869, V-12.334.479, V-17.663.891 Y V-
7.003.676, contra la Sociedad Mercantil Inversiones Moto Sprint
Mariara C.A. inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la
Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 27 de Octubre de
2006, bajo el Nº 46, tomo 88-A, representada por el ciudadano Richard
José Olivo, titular de la cédula de identidad Nº V-9.667.453, por cuanto
quedo demostrado para esta alzada que el arrendatario incumplió en
la causal “i” de la referida Ley especial, en materia de arrendamiento
inmobiliario de uso comercial. Por lo que se condena al arrendatario
parte demandada Sociedad Mercantil Inversiones Moto Sprint Mariara
C.A. hacer entrega a la arrendadora, el inmueble constituido por un
local comercial, identificado con el Nº 3, situado en la planta baja del
CENTRO COMERCIAL PLAZA, ubicado en la Avenida Miranda, cruce
con Calle Plaza, de la ciudad de Tinaquillo, Estado Cojedes, libre depersonas y cosas en el buen estado de uso y conservación y solvente en
el pago de los servicios públicos. Así se decide.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud a la decisión proferida.
QUINTO: se acuerda notificar a las partes y/o sus apoderados, en virtud a
que la misma se encuentra publicada fuera de lapso, a los fines de garantizar el
derecho a la defensa. Así se decide.
Publíquese, Notifíquese a las partes y/o sus apoderados, regístrese y
cópiese. Remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo
Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado
Cojedes, en San Carlos a los nueve (09) días del mes de mayo del año dos mil
Diecinueve (2.019). Años: 208 de la Independencia y 159º de la Federación.
________________________
Abg. Marvis María Navarro
Jueza Provisoria
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La Secretaria Suplente
Abg. Magaly Quintero
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una y cero
minutos de la tarde (01:00 p.m.).
La Secretaria Suplente
Abg. Magaly Quintero
Definitiva (civil)
Exp. Nº 1147
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