TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
San Carlos, 13 de febrero del 2019
SENTENCIA Nº: ________
EXPEDIENTE Nº:1142
JUEZA: Abg. Marvis María Navarro.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
DEMANDANTES: ANTONIO JULIAO CALDEIRA, LAURINDO INACIO CALDEIRA
FRANCIA, JOSE ARLINDO CALDEIRA Y FRANCISCO CALDEIRA DE
FRANCA venezolanos mayores de edad, titulares de la cedula de
identidad Nros. V-24.248.032, V-6.234.631, E 820.658 y E 301.047,
respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES: Abogado: EDDIEZ JOSE SEVILLA RODRIGUEZ y ANA
MARIA AROCHA MERCADO, venezolanos, mayores de edad,
titulare de la cedula de identidad Nº V-10.989.839 Y V-
14.113.743, inscritos en el Instituto de Previsión Social del
Abogado bajo los Nros. 70.023 Y 108.049, respectivamente.
DEMANDADADO: ROFAY KANEJ, de nacionalidad síria, mayor de edad, titular de la
cédula de identidad Nº E 83.616.110.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados: JOSE MANUEL ROJAS HERNANDEZ Y EDGAR
FARAEL VERA BRAVO venezolanos, mayores de edad, titulares de La
cédula de identidad Nº V- 12.368.164 y V- 9.530.238, Inscritos ante el
instituto de Previsión Social Del Abogado Bajo el Nº11.581 y Nº 269.412,
respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA DEFINITIVA
CAPITULO I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Actuaciones del Superior:
De conformidad con lo preceptuado en el artículo 243, ordinal 3 del Código
de Procedimiento Civil se procede hacer una síntesis de la controversia:
Se inicia la presente controversia, en virtud de la demanda Desalojo de Local,
intentada por los ciudadanos: ANTONIO JULIAO CALDEIRA, LAURINDO INACIO
CALDEIRA, CALDEIRA FRANCIA, JOSE ARLINDO CALDEIRA Y FRANCISCO
CALDEIRA DE FRANCA, venezolanos mayores de edad, titulares de la cedula de
identidad Nros. V-24.248.032, V-6.234.631, E 820.658 y E 301.047, respectivamente, con
domicilios en el edificio CC Maka, Avenida Miranda cruce con calle el Socorro, en el
Municipio Tinaquillo estado Cojedes, respectivamente contra el ciudadano ROFAY
KANEY, de nacionalidad Siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-
83.616.110.Mediante auto de fecha 07 de agosto del 2018, hace constar esta alzada que se
recibió del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y
Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, expediente signado con el N°
11.581, (nomenclatura interna de ese Tribunal.) constante de dos piezas y un cuaderno
de medidas.
Por Auto de fecha 08 de agosto del 2018, se le dio entrada por ante este Juzgado
Superior en lo Civil Mercantil bancario y del Transito de esta circunscripción judicial, en
el libro respectivo bajo el número 1142 dejando transcurrir un lapso de cinco (5) días de
despacho siguientes a este para que las partes soliciten la constitución de asociados.
Por auto de fecha 17 de septiembre de 2018, se deja constancia del vencimiento
del lapso para que las partes soliciten la constitución de asociados, en consecuencia se
fija para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a este para que las partes consignen
sus informes.
Mediante auto de fecha 26 de octubre de 2018, se deja constancia que venció el
lapso para la consignación de informes en la presente causa, sin que las partes hicieran
uso del mismo. En consecuencia se deja transcurrir el lapso de establecido en el artículo
521 del Código de procedimiento Civil para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 29 de octubre de 2018, la parte demandante consigno escrito de
informes fuera del lapso legal correspondiente, siendo agregado por auto de esa misma
fecha.
Mediante auto de fecha 13 de Noviembre del 2018, se difiere el pronunciamiento
de la sentencia por un lapso de Treinta (30) días continuos.
Revisadas como han sido las actuaciones llevadas por esta alzada; se procede
a verificar las actuaciones llevadas por el tribunal Aquo, a los fines de comprobar
que se hayan resguardado las garantías constitucionales, así como un debido
proceso:
El libelo de la demanda, fue presentado en fecha 28 de noviembre de 2017, por la
ciudadana ANA MARIA AROCHA MERCADO, abogada en ejercicio, domiciliada
procesalmente en la calle Silva 6-54 de Tinaquillo Estado Cojedes, titular de la cedula de
identidad nro. V-14.113.743, inscrita en el IPSA 108.049 actuando en su carácter de
apoderado judicial de los ciudadanos ANTONIO JULIAO CALDEIRA, LAURINDO INACIO
CALDEIRA, CALDEIRA FRANCIA, JOSE ARLINDO CALDEIRA Y FRANCISCO
CALDEIRA DE FRANCA venezolanos mayores de edad, titulares de la cedula de identidad
Nros. V-24.248.032, V-6.234.631, E- 820.658 y E- 301.047, respectivamente, con
domicilios en el edificio CC Maka Avenida miranda cruce con calle el socorro, en el
Municipio Tinaquillo estado Cojedes, ante el tribunal en funciones de distribución
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, correspondiendo su conocimiento al
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Estado Cojedes.
Mediante auto de fecha 01 de diciembre de 2017, el Juzgado Primero de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del
Estado Cojedes, le dio entrada bajo el Nº 11.581.Mediante auto de fecha 05 de diciembre de 2017, el tribunal Aquo admite la
presente demanda por cuanto la misma no es contraria a derecho al orden público,
ordenando emplazar a la parte demandada para que comparezca dentro de los veinte (20)
días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda. Se libro orden de
comparecencia, despacho y Oficio Nº 408/2017 dirigido al Tribunal de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del
Estado Cojedes.
Mediante diligencia de fecha 8 de diciembre del 2017, suscrita por la abogada Ana
María Arocha, en su carácter d apoderada judicial de los demandadas, a los fines de
consignar los emolumentos para que practiquen la citación, siendo acordada por auto de
fecha 13 de diciembre del 2017.
Mediante diligencia de fecha 10 de enero del 2018, suscrita por la abogada Ana
Arocha, apoderada judicial del demandado a los fines de sustituir el poder especial que le
fue conferido, en la persona del abogado Jesús Manuel López Brizuela IPSA Nº146.717,
siendo agregada mediante auto de fecha 12 de Enero de 2018.
Mediante auto de fecha 16 de Enero del 2018, la Abogada Ana María Arocha es
juramentada como correo especial, el tribunal de la causa procede a entregarle un sobre
sellado el cual contiene oficio Nº 672/2017, dirigido al Juzgado de Municipio Ordinario y
Ejecutor de medidas del Municipio Falcón del a Circunscripción Judicial del Estado
Cojedes.
Mediante diligencia de fecha 16 de Enero del 2018, suscrita por la abogada Ana
María Arocha, en su carácter de autos, a los fines de ratificar su solicitud de Medida de
Secuestro ampliamente fundamentada en el capítulo VI del Libelo de demanda, y se
ordene la apertura del Cuaderno Separado correspondiente.
Mediante auto de fecha 19 de enero de 2018, el tribunal de la causa procede a
acordar la medida solicitada, ordenando apertura de Cuaderno Separado de Medidas.
Mediante auto de fecha 12 de marzo del 2018, el tribunal de la causa hace constar
que en fecha 09 de marzo de 2018, da por recibida las resultas de la comisión Nº 687-
2018, remitidas mediante oficio Nº063/2018, DE FECHA 05/03/2018, POR EL Tribunal
de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción
Judicial del Estado Cojedes, ordenando agregar dicha comisión a los autos para proveer.
En fecha 24 de abril de 2018, este tribunal, la parte demandada ciudadano Rofay
Kanej consigno escrito contestación.
Mediante diligencia de fecha 27 de abril del año 2018, suscrita por la abogada Ana
Maria Arocha en su carácter de autos a los fines de solicitar fijación de los Hechos y
abocamiento del nuevo juez.
Mediante auto de fecha 27 de abril de 2018 el tribunal de la causa, visto el escrito
de contestación de demanda y la diligencia de fecha 27 de abril del presente año, el
Tribunal fija para el quinto (5º) día de despacho a las diez de la mañana (10:00am) para
que tenga lugar Audiencia Preliminar en el presente procedimiento
En fecha 7 de Mayo del año 2018, se llevo a cabo la Audiencia preliminar del
Juicio, estando presente la parte demandada el ciudadano Rofay Kanej, identificado en
autos, asistido por el abogado José Manuel Rojas IPSA Nº 269.412, dejando constancia
que la parte demandante no compareció ni por si ni por medio de representante alguno.En fecha 10 de mayo del 2018, el tribunal de la causa dicto Auto para Fijación de
los Hechos.
En fecha 16 de mayo de 2018, comparece por ante este tribunal, el ciudadano
Rofay Kanej, identificado en autos, a los fines de otorgar Poder Apud Acta los abogados
JOSE MANUEL ROJAS HERNANDEZ Y EDGAR FARAEL VERA BRAVO venezolanos,
mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº V- 12.368.164 y V- 9.530.238,
Inscritos ante el instituto de Previsión Social Del Abogado Bajo el Nº11.581 y Nº 269.412.
En fecha 17 de mayo de 2018, comparece por ante este tribunal aquo, la Abg.,
Ana María Arocha, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante, a los fines
de consignar el escrito y promoción probatoria.
Mediante diligencia de fecha 17 de mayo de 2018, comparece por ante este
tribunal, el Abg., José Manuel Rojas, en su carácter de apoderado judicial de la parte
querellada, los fines de consignar el escrito y promoción probatoria.
Mediante auto de fecha 18 de mayo del 2018, el tribunal de la causa deja
constancia del vencimiento del lapso de promoción de pruebas, asi mismo agrega a los
autos los escritos de promoción consignados por las partes intervinientes junto a sus
anexos.
Mediante Diligencia de fecha 18 de mayo del 2018, suscrito por el abogado José
Sevilla Rodríguez, en su carácter acreditado en autos, a los fines de rechazar el escrito de
Pruebas promovidos por la parte demandada. Siendo agregado a los autos.
Mediante escrito de fecha 24 de mayo del 2018, suscrito por el abogado José
Manuel Rojas Hernández, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a
los fines de oponerse al escrito de oposición del demandante. Siendo agregado a los autos.
Mediante auto de fecha 24 de mayo del 2018, el tribunal de la causa se pronuncia
sobre la admisión de las pruebas promovidas dentro de la oportunidad legal.
Mediante auto de fecha 28 de mayo del 2018, el tribunal de la causa fija para el
día 21 de junio del 2018 a las diez de la mañana (10:00am), a los fines de que tenga lugar
la Audiencia o debate Oral, en la presente causa.
Mediante escrito de fecha 28 de mayo del año 2018, suscrito por el abogado José
Manuel Rojas, a los fines de consignar copia certificada del expediente contentivo de la
solicitud de Consignaciones Nº 1151/2013 Pieza Nº1, constituido de 134 folios útiles.
Marcado con la letra “B”.
Mediante auto de fecha 30 de mayo del 2018, el tribunal de la causa, agrega a las
actas el escrito de fecha 28 de mayo del 2018 suscrito por el abogado José Manuel rojas
Hernández, y así mismo deja constancia del vencimiento del lapso de promoción de
pruebas en el presente juicio.
Mediante diligencia de fecha 30 de mayo del año 2018, suscrita por Eddiez José
Sevilla, con el carácter que consta en autos, a los fines de solicitar que sin convalidar el
escrito de promoción de pruebas presentados por la parte demandada en fecha 17 de
mayo de 2018, y visto el auto dictado por el juzgado donde se deja constancia del
vencimiento del lapso de promoción de pruebas pide que, el escrito de fecha 28 de mayo
del 2018 contentivo de supuesta promoción de pruebas, presentado por la parte
demandada, se tenga como no presentado, en base al principio de preclusividad de los
actos procesales e igualdad procesal.Mediante auto de fecha 4 de junio del año 2018, el tribunal de la causa admite los
escritos de pruebas presentados por las partes, así mismo el tribunal se pronuncia con
respecto al escrito de prueba presentado en fecha 28 de mayo del año 2018, por el
abogado José Rojas Hernández, apoderado judicial de la parte demandada, negando su
admisión por cuanto fue promovido fuera de la oportunidad establecido en el artículo 868
del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 13 de junio del año 2018, el tribunal difiere para el día
miércoles 27 de junio del año en curso la audiencia o debate oral a las diez de la mañana
(10:00am), ordenando oficiar a la Dirección Administrativa Regional del Estado Cojedes.
Librando oficio Nº 178-2018.
Mediante diligencia de fecha 20 de junio del 2018, Suscrita por el abogado José
Sevilla Rodríguez, apoderado de la parte accionante a los fines de solicitar copias simples,
siendo acordadas mediante auto de fecha 22 de junio del 2018.
En fecha 27 de junio de 2018, El Tribunal Primero de Primera Instancia en lo
Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes
celebro la Audiencia o Debate Oral dictando sentencia Interlocutoria en la cual declaró
Con Lugar la presente demanda que por desalojo de Local Comercial intentada por los
ciudadanos ANTONIO JULIAO CALDEIRA, LAURINDO INACIO CALDEIRA, CALDEIRA
FRANCIA, JOSE ARLINDO CALDEIRA y FRANCISCO CALDEIRA DE FRANCIA,
venezolanos mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. V-24.248.032, V-
6.234.631, E 820.658 y E 301.047, respectivamente, con domicilios en el edificio CC
Maka Avenida Miranda cruce con calle el socorro, en el Municipio Tinaquillo estado
Cojedes, respectivamente contra el ciudadano ROFAY KANEY, de nacionalidad Siria,
mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E 83.616.110.
Mediante diligencia de fecha 06 de julio de 2018, presentado por los abogados
Edgar Vera y José Rojas, inscritos a los fines de apelar de la sentencia interlocutoria
dictada por el juzgado A-quo en fecha 27/07/2018.
En fecha 23 de julio el tribunal de la causa pública el texto integro de la sentencia
definitiva declarando Con Lugar la presente demanda que por desalojo de Local
Comercial.
Mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2018, presentado por el abogado José
Rojas, inscrito en el IPSA Nro 212.150, a los fines de ratificar el escrito de apelación; así
mismo mediante auto de fecha 6 de agosto del 2018, el Tribunal aquo oye dichas
apelación en ambos efectos y en consecuencia ordena remitir a esta Alzada.
Mediante auto de fecha 07 de agosto del 2018, hace constar esta alzada que se
recibió del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y
Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, expediente signado con el N°
11.581, (nomenclatura interna de ese Tribunal.) constante de dos piezas y un cuaderno
de medidas.
Actuaciones en el Cuaderno de Medidas
Mediante auto de fecha 19 de enero de 2018, el Tribunal Primero de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del
Estado Cojedes, acordó aperturar cuaderno separado de la medida solicitada medida
cautelar de secuestro formulada en el libelo de la demanda.Mediante auto de fecha 26 de enero del año 2018, el tribunal de la causa
determina que las medidas cautelares como embargos y secuestros judiciales sin haber
agotado la vía administrativa, no se pueden decretar, es por lo que a consideración de
quien decide al no constar en actas que la parte actora haya agotado la dicha vía, no
acuerda la medida solicitada.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Esta Alzada como órgano superior asume el conocimiento pleno de la controversia, y en
tal sentido, tiene plena jurisdicción sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a
las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del item procesal.
Ahora bien, De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código
de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los
siguientes términos.
Alegatos de la parte actora:
En efecto, de lo expuesto por la parte actora abogada Ana María Arocha, en su
carácter de apoderado judicial de los ciudadanos: ANTONIO JULIAO CALDEIRA,
LAURINDO INACIO CALDEIRA, CALDEIRA FRANCIA, JOSE ARLINDO
CALDEIRA y FRANCISCO CALDEIRA DE FRANCIA, identificados en autos, en el
libelo de la demanda presentado para su distribución por ante el Juzgado
Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Del Tránsito y Bancario de la
Circunscripción judicial del estado Cojedes en fecha 287 de noviembre de 2017.
“… que el objeto esencial de la presente pretensión se traduce en demanda de
desalojo por terminación del contrato sobre un local comercial de la exclusiva
propiedad de mis mandantes, distinguido con el numero 03, que forma parte del
Edificio identificado con el numero catastral 12-99 situado en la avenida
Miranda cruce con calle El Socorro de Tinaquillo hoy municipio Tinaquillo
Estado Cojedes esto de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Regulación
del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
…Que sus representados: ANTONIO JULIAO CALDEIRA, LAURINDO
INACIO CALDEIRA, CALDEIRA FRANCIA, JOSE ARLINDO CALDEIRA y
FRANCISCO CALDEIRA DE FRANCIA, identificados en autos suscribieron
contrato que figuro una relación arrendaticia con el ciudadano ROFAY KANEY,
de nacionalidad Siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E
83.616.110. y domiciliado en Tinaquillo estado Cojedes, que tiene su origem en
los sendos contratos de arrendmientos a tiempo determinado que se encuentran
agregados marcados a los folios 9 al 17 de este expediente que acompañaron con
este libelo, (...) dichos contratos de arrendamientos se encuentran debidamente
autenticados por ante la Notaria Publica de Tinaquillo del Estado Cojedes, El
primero de ellos El 24 de Mayo de 2007, inserto Bajo el Nº 67, Tomo 13, com
um tiempo de vigencia de dos años comprendidos desde el 01 de junio del 2007
hasta el dia 31 de Mayo Del 2009 y el segundo en fecha 20 de julio de 2012 bajo
el Nº 21 Tomo 18 com um tiempo de vigência desde El dia 01 de junio de 2012
hasta El dia 31 de Mayo Del 2013...
.... Que El bien sobre El que recae El contrato de Arrendamiento lo
constituye um local comercial de La exclusiva propiedad de SUS mandantes,
distinguido com El Nº 03 que forma parte Del Edificio identificadop com El
numero Catastral 12-99 situado em La avenida Mirada cruce com calle “El
Socorro” de tinaquillo estado cojedes, El ultimo cano de arrendamiento
estipulado por lãs partes fue de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (2500,00)
Mensuales.
... Que sus representados como arrendadores tuvieron que aceptar La
potestad de arrendatário de seguir ocupando y usando El inmueble em virtud de
que para ellos La prorroga Del contrato resultaba ineludiblemente obligatoria
segun La misma disposicion, aunado a que ni tan siquirea SUS mandantes
estaban obligados a participar que aceptaban tal prorroga, em primer lugar por
La obligatoriedad y luego porque El encabezamiento Del articulo 26 ejusdem de
forma imperativa ordena: “La prorroga legal opera de pleno derecho...”
....Que sus representados si bien cumplieron com el deber que por ley
debian cumplir, esto es, respetar La prorroga legal, que no es menos cierto quetambien tiene derechos, siendo asi, amparados por La norma que regula este
tipo de arrendamientos, Le hicieron llegar al arrendador al ciudadano Rofay
Kanej, su voluntad de no renovar El contrato que habian sucrito em junio Del
2012, siendo que hasta La fecha el arrendador há incumplido com su obligacion
de entregar el inmueble em el mismo buen estado que lo recibio y que se
comprometio mediante los contratos a que ya se há hecho alusion.
....que La prorroga legal arrendaticia de forma efectiva Le há permitido a
el ciudadano Rofay Kanej, que siga ocupando y usando el inmueble desde 01 de
junio de 2013 extendible com su prorroga legal hasta el 31 de mayo de 2015...
Omissis....
...Que que ambos contratos se iniciaron y vencieron SUS términos de
duracion por lo que de conformidad com La ley de Regulacion de arrendamiento
Inmobiliario operaba La prorroga legal arrendaticia, tradicido em seguir
ocupando el inmueble una vez llegado el dia Del vencimiento Del contrato
celebrado a tiempo determinado (...) ES decir goza de um plazo de Maximo dos
(02) años que vencio inminentemente el 31 de mayo Del 2015...
OMISSIS...
....Que resulta totalmente totalmente contrario a derecho que el
demandado em el presente caso siga ocupando de forma ilegítima el inmueble
arrendado, cuando há excedido por demasia su permanência em el mismo,
agotando su derecho a La prorroga legal, que ES uma característica Del contrato
a tiempo determinado por ministério de La ley...
Omissis....
...Que en el cabal cumplimiento de la clausula cuarta del contrato de
arrendamiento a tiempo determinado otorgado por ante la notaria publica de
Tinaquillo el estado Cojedes el 20 de julio de 2012, inserto bajo el Nº 21 en el
Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria y que consta
en autos marcado “B” CONVENGA en ENTREGARLE a mis pre identificados
mandantes, el inmueble arrendado constituido por un LOCAL COMERCIAL N
3…
….Que en el caso de no convenir en lo solicitado procesa este Tribunal a
declarar CON LUGAR la presente pretensión de DESALOJO intentada contra EL
ARRENDATARIO, acordando su DESALOJO del local comercial antes
identificado, para que le sea entregado en las miasmas condiciones establecidas
en el particular anterior y la tramite de conformidad con lo establecido en el
decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario
para el uso Comercial.
….Que condene al demandado a pagarles a mis representados las
cantidades de la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs 1.000.000,00) por
concepto de gastos de cobranzas extrajudiciales. Solicitando que sobre la suma
que se condene a pagar en la definitiva se acuerde la indexación judicial o
corrección monetaria por la perdida del poder adquisitivo de la moneda nacional,
tomando para ellos los índices inflacionario publicados periódicamente por el
Banco Central de Venezuela.
….Que condene en costas a la parte DEMANDADA por haber obligado a
mis representados a litigar y a defender sus derechos, vistos su total divorcio de
la ley vigente y su contumaz conducta. … (omissis...)”
Alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación:
“… Que la presente demanda como ya se indico, tiene como objeto el Desalojo por
terminación de contrato sobre un local comercial distinguido con el número 03,
que forma parte del edificio identificado con el numero catastral 12-99 situado en
la avenida Miranda cruce con la calle el Socorro de la ciudad de Tinaquillo de esta
estado.
… Que de la narrativa de la demanda se lee que la relación arrendaticia se inicia
el día 01 de junio del año 2007, según contrato notariado por ante la Notaria
Publica de Tinaquillo estado Cojedes, inserto bajo el numero 67 tomo 13 y la
misma culmina el día 31 de mayo del año 2013, según contrato notariado por
ante la notaria Publica de Tinaquillo de estado Cojedes, bajo el numero 21, tomo
18, es decir que al ubicarnos en la letra del artículo 26 de La Ley de Regulación de
Arrendamiento inmobiliario para uso comercial, la prorroga seria de dos años,
prorroga esta que inicia según la propia accionante de 01 de junio de 2013 y
culmina 31 de mayo de 2015…..
… Que como se indico y así lo hizo saber en su escrito libelar la accionante, que la
prorroga termino el 31 de mayo del año 2015 y no fue sino hasta el día 28 de
noviembre del año 2017 que se interpuso la demanda, es decir dos (2) años, sietemeses y 28 días lapso de tiempo este en el que sigo ocupando el inmueble sin
molestia de ningún tipo por parte de los arrendatarios, en que yo siga ocupando el
inmueble, da lugar a lo que en el Código Civil se conoce como la tacita
reconducción, así lo señala en el artículo 1.601 del precipitado código.
… Que señala los accionantes que me informaron de su voluntad de no renovar el
contrato que habían suscrito en junio del año 2012, tal afirmación la rechazo
niego y contradigo en todas y en cada una de sus partes; no es cierto, es
totalmente falso que en momento alguno ellos me hayan manifestado de forma
precisa, personal y formal que no era su intensión renovar el contrato, para
probar tal alegato incorporan como medio de prueba un tal instrumento publico
según ellos emanada de IPOSTEL…
…. Que quiere indicar de manera expresa ciudadana jueza que no es cierto que en
momento alguno los hoy accionantes me hayan efectuado notificación a través de
las oficina de IPOSTEL su inequívoca y plena voluntad de NO RENOVAR, esto es
falso, ellos jamás me han notificado….
…Que su presencia convalide las irregularidades indicadas en los aparte
anteriores próximo a todo evento rechaza, niega y contradigo y desconozco tal
anexo, como indico jamás ha sido notificado de tal negativa por parte de los
accionantes de querer renovar el contrato y a la prueba esta que fue dos años , 7
meses y 28 días que ejercieron tal acción.
… Que queda claro que el contrato de arrendamiento que tenía celebrado los hoy
demandantes sobre el local comercial (…), era en principio y escrito y que luego
por haber operado la tacita reconducción se convirtió en un contrato de
arrendamiento a tiempo indeterminado… (omissis)…
Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de
Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas
pruebas fueran producidas en juicio, este Tribunal pasa a revisar las pruebas
presentadas en su oportunidad procesal por las partes en la presente causa:
La parte Demandante, junto a su escrito de demanda, presento las siguientes
pruebas:
INSTRUMENTOS PUBLICOS
 Copia de los contratos de arrendamientos Autenticados por ante la Notaria Publica de
Tinaquillo Estado Cojedes, en fecha 24 de mayo del 2007 y 20 de julio del 2012,
celebrado por los ciudadanos Antonio Julian Caldeira, Jose Arlindo Caldeira,
Laurindo Inacio Caldeira Francia y Francisco Caldeira De Franca, con el ciudadano
Kanej Rofay, que rielan a los folios 11 al 17 de las copias del anexo “C” del expediente
3785-15, presentado con el escrito libelar y ratificado en su escrito de promoción de
pruebas, celebrado el primer contrato desde 01 de junio del 2007 hasta el 31 de mayo
del 2009, el segundo del 01 de junio del 2012 al 31 de mayo del 2013; por cuanto
evidencia quien decide que fueron celebrado contratos, determinándose en la presente
prueba que los mismos determinan una relación a la fecha de 31 de mayo del año
2019, a tiempo determinado, cada uno por un año el último de los firmados y el
primero por dos años; este tribunal los valora por cuanto no fue tachado sino mas
bien fueron reconocidos por la parte demandada, en su escrito de pruebas, se le
otorga pleno valor probatorio, en atención a lo previsto en el artículo 1357 del Código
Civil Venezolano. Y así se declara.
 Copia certificada del expediente 3785-15, llevado en el Tribunal de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial
del Estado Cojedes, por motivo cumplimiento de contrato, iniciado en fecha 22 de
junio del año 2016, por el ciudadano Rofay Kanej en contra de los ciudadanos Antonio
Julián Caldeira, José Arlindo Caldeira, Laurindo Inacio Caldeira Francia y FranciscoCaldeira De Franca, el cual fue sentenciado y que concluyo con sentencia del tribunal
superior el cual declara con lugar el recurso ejercido; revoca la sentencia definitiva,
dictada por el tribunal de la causa 04 de noviembre del 2015 y sin lugar la demanda
por cumplimiento de contrato, quedando firme tal decisión; este tribunal los valora
por cuanto no fue tachado y forma parte de los documentos públicos se le otorga
pleno valor probatorio, en atención a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil
Venezolano. Y así se declara.
 Copia del auto donde dan por recibida la solicitud de canon de arrendamiento,
presentada en fecha 18-02-2013, por el ciudadano Kanej Rofay, signándole el numero
11-51, nomenclatura interna del Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del
Municipio Falcon del Estado Cojedes, que riuela a los folios 36 al 38, de las copias
certificadas del expediente marcado con la letra “C”, consignadas al escrito libelar; de
la que evidencia este tribunal que desde febrero del 2013, existe negativa de los
propietarios en seguir con el contrato de arrendamiento celebrado, este tribunal los
valora por cuanto no fue tachado y forma parte de los documentos públicos se le
otorga pleno valor probatorio, en atención a lo previsto en el artículo 1357 del Código
Civil Venezolano. Y así se declara.
INSTRUMENTOS PUBLICOS ADMINITRATIVOS
 En atención al merito de instrumentos que invoca la parte actora y quiere ser valer, y
que informa al tribunal que acompaña con el libelo, telegrama de de IPOSTEL, en
donde sus representados, les hicieron llegar al ciudadano Rofay Kanej, su voluntad de
No Revonar; por lo que de la revisión realizada por esta alzada, evidencia que el
mismo no corre incerta a ninguno de los anexos presentados por las partes, que se lea
tal notificación, por lo que solo se desprende de ese medio telegráfico IPOSTEL, un
telegrama firmado por el ciudadano Rofay Kenej, de los destinatarios Antonio Juliao
Caldeira, José Arlindo Caldeira, Laurindio Ignacio Caldeira y Francisco Caldeira De
Franca, donde se lee, que solicita la reparación de las goteras y que incumplen con la
obligación de arrendadores entre otros, sin que se evidencia dicha prueba promovida
es por lo que no existe sobre que valorar en la presente prueba, anunciada por el
actor como documento público administrativo.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA OPORTUNIDAD LEGAL:
MERITO FAVORABLE:
 Invoca el merito Favorable que se desprende de los Contratos de Arrendamiento
Consignados por la parte demandante, este tribunal en virtud de que ya fue valorado,
no emite pronunciamiento a fin de no sobreabundar en la valoración de las pruebas.
Así se decide.
DOCUMENTAL:
 Copia certificada del expediente 1151-13, de la pieza Nº 2, de la solicitud de
consignación de canon de arrendamiento, presentado por el ciudadano Kanej Rafay a
favor del beneficiario Antonio Julio Caldeira, Jose Arlindo Caldeira y otros, que riela a
los folios 18 al 63, de la segunda pieza, marcado con la letra “A”, en la que se
desprende las consignaciones de canon de arrendamiento desde mayo 2017 hasta
mayo 2018, por un monto de 2800, cada recibo, por lo que se denota dos piezas a esa
fecha, i que adminiculada con la prueba anunciada por la parte actora donde inicia la
solicitud de canon de arrendamiento en febrero del año 2013, por lo que no ha cesadola voluntad de los dueños de querer aceptar la cancelación del contrato ya expedido;
este tribunal los valora por cuanto no fue tachado y forma parte de los documentos
públicos se le otorga pleno valor probatorio, en atención a lo previsto en el artículo
1357 del Código Civil Venezolano. Y así se declara.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Quedando planteado el problema, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes
observaciones.
En la oportunidad de presentar los informes, la Parte demandada, no
consigno escrito de Informes en segunda instancia.
El Apoderado Judicial de la Parte actora, presenta fuera del lapso legal, los
informes, en la cual expresó lo siguiente:
…Que en fecha 05 de diciembre de 2017 el Tribunal admite
demanda ordenando su sustanciación por el procedimiento oral, en fecha 10
de mayo, luego de la audiencia preliminar, se procedió a la fijación de los
hechos deducidos, llegando a la siguiente conclusiones: PRIMERO: Que
preexiste una relación arrendaticia entre las partes SEGUNDO: que
el objeto del contrato es un inmueble constituido por un local
comercial identificado con el Nº 12-99, situado en la avenida
Miranda cruce con calle el Socoro del Municipio Tinaquillo del
estado Cojedes. TERCERO: el inicio de una relación arrendaticia, los
cuales no serán subordinados a pruebas, aclarando para ser
analizadas en la definitiva lo siguiente: Primero: que los contratos
suscritos hayan vencidos: Segundo si se ha dado o no la prorroga o
renovación entre las partes dejando a salvedad este Tribunal el
análisis de otras causales de orden público que deben ser
analizadas en búsqueda de la verdad en la definitiva”.
En fecha 27 de junio de 2018 se llevo a cabo la audiencia o debate
probatorio oral, donde se formularon alegatos y se evacuaron las
respectivas probanzas de las partes, siendo declarada con LUGAR la
presente acción por desalojo, ello en virtud de la legación de que
efectivamente el arrendatario había incurrido y estaba incurso en una
causal de DESALOJO establecida en el articulo 40 literal “G” del Decreto
Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento
Inmobiliario Para el uso comercial, el cual establece;: son causales de
desalojo…. Omisis.. …. que el contrato suscrito haya vencido y no
exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
Ante todo ello la parte accionada e limito en su escrito de
contestación alegar. “ como verá usted ciudadana jueza desde la fecha
de vencimiento de la prorroga legal según la accionante, hasta la
fecha transcurrieron dos (2) años siete (07) meses y veintiocho (28)
días, sin que los arrendatarios ejercieran actividad alguna que se
caminara para el desalojo, es decir una confesión absoluta de que
efectivamente había concluido tanto el contrato de arrendamiento así como
de la prorroga legal, no obstante lo anterior se inclina por aseverar que esa
supuesta conducta inactiva daba lugar a lo que en el código civil se
denomina tacita reconducción, ello en síntesis fue lo alegado como defensa
por la demandada en su contestación de demanda, por lo que aplicando el
principio de preclusividad de os actos procesales NO PUEDE OPONER
NUEVAS DEFENSAS EN NINGUNA OTRA OPORTUNIDAD… (omissis…)
…que la maliciosa aseveración esgrimida por el actor Kanej Rofay en
su escrito de contestación de demanda en el sentido de pretender
transformar sin asidero alguno una relación arrendaticia nacida bajo
Contrato de arrendamiento a tiempo determinado a una relación
arrendaticia celebrada bien verbalmente o por escrito a tiempo
indeterminado alegando para ello una supuesta “Tacita Reconducción”…
(omissis)…
……Que de tal manera ciudadana jueza que resulta totalmente falso
de toda falsedad el que mis mandantes hayan dejado de forma deliberada o
por mera voluntad en el uso y posesión del inmueble arrendado alarrendatario y que por tal circunstancia este correlativamente haya seguido
ocupando con ese carácter el mismo inmueble y pagado puntualmente el
canon de arrendamiento. La ecuación se despeja de manera sumamente
fácil de acuerdo a la solución aportada por la propia Ley respetada jueza: en
primer lugar el Arrendatario KANEJ ROFAY continuo ocupando y haciendo
uso del inmueble arrendado por virtud de un beneficio que en su provecho le
confiere la ley, el ya trascrito artículo 38 de la LAI lo que para él era
POTESTATIVO procediendo a pagar el precio del arrendamiento porque así
se le imponía el articulo 40 eiusden. Por su parte mis representados como
arrendadores tuvieron que aceptar la potestad del arrendatario de seguir
ocupando y usando el inmueble en virtud que para ellos LA PRORROGA
DEL CONTRATO resultaba ineludible OBLIGATORIA según la misma
disposición……………….. Que de forma imperativa ordena La Prorroga legal
opera en pleno derecho…..”
… Que ante una figura marcadamente proteccionista de sus
derechos e intereses como arrendatario, entonces este en pos de eludir la
tergiverse los hechos para demarcarse de la misma, tal y como resulta la
PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, que de forma efectiva le ha permitido al
hoy demandante venir ocupando y usando el inmueble desde el 1 de junio
de 2013, extensible hasta el 31 de Mayo del 2015…. (omissis) …
….. al respecto la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de
Justicia en sentencia de fecha 06+ de agosto de 2014, con ponencia de la
magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, EN EL JUICIO
INVERSIONES 4 ALBERTS SON, C.A (CUSALC Y OTRA) interpreto el
artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios del año 2002 y
estableció:
“ el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, delatado
como erróneamente interpretado establece:
….. En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno
de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley celebrados a
tiempo determinad, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este
se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para
el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(Omisiis) durante el lapso de la prorroga legal la relación
arrendaticia se considerara a tiempo determinado y permanecerán vigentes
las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el
contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean
consecuencia de3 un procedimiento de regulación o un convenio entre las
partes, si el inmueble estuviere exento de regulación...
...Que sus mandantes en ningún momento consintieron la
consecución de dicho contrato de arrendamiento, ni expresa mucho menos
tácitamente, ya que en ningún momento retiraron canones de arrendamiento
alguno por el contrario intentaron la reconversión en el juicio que por
cumplimiento de contrato intentaron los hoy demandados. Siendo así por el
contrario, dejando en ese momento en forma clara e inequívoca la posición
de mis mandantes de no renovar el contrato de arrendamiento.”
IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la apelación formulada
por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de
fecha 27 de Junio del año 2018, mediante el cual declaró Con Lugar la Demanda por
Desalojo de Local Comercial y para resolver la situación jurídica planteada iniciamos con
establecer que la ley estipula que la decisión no solo sea manifiesta, definitiva e
indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue
planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del
demandado. En atención a lo mencionado, y luego de una revisión exhaustiva de las actas
que conforman el presente expediente, esta Superioridad para decidir observa:
Vista como han sido las pruebas debidamente valoradas por esta alzada así como
la jueza de instancia, este tribunal considera prudente a los fines de motivar la presentesentencia, traer a colación la Tutela Judicial Efectiva, que no es más que el derecho de
Rango Constitucional y Legal; el cual como bien sabemos es garante del Orden Público,
del debido proceso y de la defensa de las partes, es decir, garantizador del ejercicio eficaz
de los derechos de las partes en el proceso. Cuando hablamos del Principio de Legalidad,
hacemos referencia al estricto cumplimiento de los trámites que son fundamentales para
el procedimiento, el cual está enlazado al principio de las formas procesales, salvo lo
exceptuado por la ley. En virtud de ello, no se les permite a los jueces omitir algún
lineamiento bien sea estructural, secuencial o de desarrollo del proceso, es decir, el
tiempo, el modo, y lugar en que deben realizarse tanto el análisis o estudio como los
actos procesales, porque estarían vulnerando tal derecho. Con base en tal aserto, pasa
esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones, con el objeto de dictar una
sentencia ajustada a derecho, con cabal adecuación a la pretensión, y enmarcada en los
límites del Themadecidendum, todo conforme a lo estipulado en el ordinal cuarto (4°)
del artículo 243 de la norma adjetiva.
Ahora bien, esta alzada procederá a pronunciarse dentro de los limites en que ha
quedado fijada la controversia tal como lo prevé el ordinal 3º del artículo 243 del Código
Adjetivo Civil y tomándolo como base, para así establecer los hechos mediante la
apreciación de las pruebas y posteriormente proceder a incluir a éstos dentro de los
supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso, y el resultado
conclusivo que arroje este análisis exhaustivo se confrontara con la del Aquo en la
sentencia recurrida para contrastar sí concuerdan o no; y tomando en consideración este
resultado emanar un pronunciamiento sobre el presente Recurso de Apelación y sus
efectos sobre la decisión recurrida y para ello dado a los hechos narrados por la parte
actora, como por el rechazo de éstos, de las pretensiones y las defensas opuestas por la
parte demandada.
En función al caso que nos ocupa, este juzgado superior a los fines de que no se
escape los puntos fundamentales en la presente controversia y que dicha sentencia no
incurra en vicio de ultrapetita, plantea para resolver los siguientes puntos: a) cuál fue la
duración de la relación arrendaticia, su fecha de inicio y culminación, b) si el contrato de
arrendamiento es a tiempo determinado o indeterminado, para posteriormente poder
determinar si hubo o no prórroga y en caso de haberla, cuánto tiempo le correspondía
conforme a la Ley que rige la materia aplicable, c) verificar si opero la tacita reconducción
invocada por la parte demandada. Es decir, determinar sobre la causa alegada,
contempladas en el artículo 40 en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal “g”
invocadas como fundamento de esta controversia por la parte actora en su escrito libelar.
Es importante delimitar conceptualmente y a los fines pedagógicos, lo que
enmarca la Temporalidad del Contrato de Arrendamiento, Renovación, Prorroga Legal y
Tacita Reconducción.
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra ‘Temporalidad Arrendaticia’,
Editorial Livrosca, pág. 27, sostiene lo siguiente:
“TIEMPO INDETERMINADO. Comprende un lapso temporal impreciso que puede
ser el resultado de la precisión o imprecisión del arrendador y arrendatario;
pues, por una parte, ellos han podido al celebrar el contrato establecer un inicio
(modo preciso) y una conclusión (terminación), pero además, pudiera ocurrir que
no hayan fijado la conclusión de la duración de la relación (modo impreciso), en
cuyo caso la ley se ocupa de decir hasta cuándo durará la misma”.En el Derecho Civil, la Renovación de un contrato entre las partes, se entiende a la
llegada del término de él, sin que haya necesidad de un escrito o de palabras expresas,
por el solo hecho de la continuación o del mantenimiento de las relaciones contractuales
preexistentes. La Prórroga de un contrato, se entiende que al finalizar el plazo de su
vigencia y por presumirse que la voluntad de los contratantes es favorable a dicha
prórroga. Esta presunción suele estipularse en el contrato al indicar que, cumplido el
plazo y no habiendo declaración en contra por alguna de las partes, se entenderá
renovado el contrato por un nuevo período igual al inicial. La renovación por la tácita,
como suele también denominarse, permite abundantes variaciones en la forma de
pactarse. Tiene una notable aplicación en los contratos de arrendamiento, en los cuales
se presume la tácita reconducción en determinados casos. En el Código civil, artículos
1.566 y 1.567. Significa la renovación de un contrato por el mutuo consentimiento tácito
de las partes, es decir por hechos o situaciones en que la voluntad se manifiesta sin
necesidad de comunicaciones expresas verbales o por escrito. Ejemplo típico es la
continuidad de la locación cuando, vencido el plazo provisto en el contrato respectivo, el
locatario continua usando la cosa y el locador percibiendo el precio periódico. La
Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, por el hecho de permanecer el
arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada luego de vencer el término pactado del
arrendamiento. Allí donde la tácita reconducción se admite, y es en donde no se prohíbe,
el segundo contrato se entiende contraído en términos idénticos al primero.
El contrato de arrendamiento en general, así como de bienes inmuebles en
particular tiene como nota esencial la temporalidad. El ordenamiento jurídico no reconoce
contratos de arrendamiento cuya duración sea perpetua; no pueden existir contratos de
arrendamiento de duración eterna. Si así fuera, estaríamos hablando de otra figura
jurídica pero no del arrendamiento. El plazo es una de los elementos esenciales que
definen el contrato de arrendamiento, y cuando hablamos de plazo nos estamos refiriendo
a un espacio de tiempo definido por dos hitos temporales inicial y final que
necesariamente han de concurrir.
Ocurre que cuando se fija inicialmente un plazo de duración, si los contratantes
no acuerdan prorrogarlo, el contrato concluye el día prefijado sin necesidad de
requerimiento, salvo que por razón del objeto se encontrara sometido a un régimen
normativo especial, como acontece con las legislaciones especiales de arrendamientos
urbanos y rústicos, en cuyo caso al expirar la duración se habrá de estar a lo que
determinen tales disposiciones especiales.
Así las cosas, constata esta superioridad que la relación arrendaticia se inició
mediante contrato celebrado el primero desde el primero (01) de junio del año 2007 hasta
el treinta y uno (31) de mayo del año 2009, dejando constancia los contrastantes de tal
vigencia en la clausula cuarta, así mismo que solo podrá ser prorroglable si hay acuerdo
entre ambas partes; en el segundo contrato celebrado desde el primero (01) de julio del
año 2012 hasta el treinta y uno (31) de mayo del año 2013, dejando la misma salvedad en
la clausula cuarta del contrato, los cuales fueron consignado por la parte demandada en
su oportunidad legal que rielan a los folios 25 al 34, tomando en consideración lo alegadopor la parte accionante, en cuanto al vencimiento del contrato, es imperiosa la necesidad
de dilucidar lo siguiente; estamos en presencia de dos contratos de arrendamientos que
aunque uno culmino el 31 de mayo del año 2009 y posteriormente fue celebrado el
segundo contrato el 01 de julio del año 2012, esta juzgadora considera que no existió
interrupción entre la relación arrendaticia que inicio en fecha 01 de junio del año 2007, y
que aun y cuando existió tres años desde el año 2009 al 2012, sin contrato escrito, con la
simple aprobación por parte del arrendatario de mantenerle el uso, goce y disfrute de
local arrendado, se materializo la continuidad del mismo contrato antes suscrito y que
pasado esos años a voluntad de los contratantes suscribieron un nuevo contrato que
inicio el 01 de julio del 2012 hasta 31 de mayo del 2013, contrato objeto de la presente
controversia. Ahora bien determinado como ha sido las fecha de los contratos celebrados
entre los recurrentes y verificado que la presente relación arrendacia corresponde a un
contrato a tiempo determinado, es relevante estudiar lo referente a la prorroga legal como
es ¿Cuánto le correspondía de prorroga legal? En razón a tal interrogante podemos traer a
colación lo que contempla la norma en su artículo 26 del Decreto con Rango Valor y
Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la
cual dispone lo siguiente:
“…Artículo 26: al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de seis
(6) meses o más, el arrendador tendrá derecho a optar por una prorroga legal que
será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las
siguientes reglas:
Hasta un (1) año, prorroga máximo de seis (6) meses.
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años, prorroga máximo de un (1) año.
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, prorroga máximo de dos (2) años.
Más de diez (10) años, prorroga máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo
determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y
actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo
las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulación…”
Esta disposición ha sido ratificada por la sala de Casación Civil en sentencia de
fecha 6 de agosto del 2014, caso inversiones 4 Albert S. Sons, C.A. contra
Custodias Almacenajes, C.A. en virtud a que llegada su vencimiento el contrato, se
prorrogará obligatoriamente para el arrendador y posteriormente para el
arrendatario. Asimismo en los comentarios realizados por el docente universitario
Católica Andrés Bello Prf. Guillermo Guerrero Quintero, titulada la prorroga legal
Arrendataria, que detallando el referido artículo puede sustraer que las
características son: 1) es de orden público relativo, 2) obligatoria para el
arrendador, 3) facultativa para el arrendatario; 4) opera de pleno derecho, 5) aplica
solo a los contratos a tiempo determinado, 6) se concede solo por un tiempo
máximo; 7) inmutabilidad de las obligaciones reciprocas; 8) inadmisibilidad de la
demanda por cumplimiento de contrato. Dicho esto, podemos sustraer de lo
alegado por las partes así como las pruebas presentadas, que fueron suscritos 2
contratos de arrendamientos a tiempo determinado, que rielan a los folios del 25
al 34, y que el primero tuvo una duración de dos (02) años, a partir del 01 de junio
de 2007, hasta el 31 de mayo de 2009, y que el segundo contrato inicio 01 de
junio de 2012 hasta 31 de mayo 2013, duración un (1) año, que a criterio de quien
decide, no se puede confundir la duración de la relación arrendaticia con laduración del contrato, es por lo que en virtud a la prorroga legal le correspondía
según la norma del artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento
Inmobiliario para Uso Comercial, es de dos (2) año de prorroga legal, determinado
como ha sido el tiempo de prorroga legal, pasamos a revisar ¿cuándo vencía? Si el
último contrato a tiempo determinado concluyo el 31 de mayo 2013, inicio la
prorroga legal como contempla la norma al día siguiente del vencimiento, es decir
01 de junio del 2013, culminando el 1 de junio del 2015, para lo cual es
importante resaltar el artículo 39 de la derogada Ley de Arrendamiento
Inmobiliario, el cual nos contempla que la prorroga legal opera de pleno derecho y
autoriza al arrendador para solicitar judicialmente el cumplimiento del
arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del
vencimiento de la misma, pudiendo quedar afectada la cosa proveniente, con el
secuestro que dicha norma, análisis este que nos permite revisar el caso de
marras y verificar que si la fecha de vencimiento que atañe a la prorroga legal
corresponde al 1 de junio del 2015, siendo que adminiculando tal análisis con la
prueba alegada por el actor y sostenida por el demandado en lo que concierne a la
solicitud de consignación de cánones de arrendamiento, que existe a la fecha por
el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas, del Municipio Falcón de esta
Circunscripción Judicial, el cual el arrendador no recibió más cánones desde el
mes de noviembre del 2012, meses antes de que concluyera el segundo contrato
de arrendamiento, situación esta que conlleva a una manifestación tacita del
arrendador de no querer continuar con la relación arrendaticia y que el
demandado en su prueba presentada en el presente asunto como anexo “A”, copia
certificada de la segunda pieza del asunto 1151-13, nomenclatura interna del
Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón, del cual se
desprende que la solicitud de consignación inicia en tribunales el 08 de febrero
2013 y que en la misma el ciudadano Kaney Rafay, consigna canones de
arrendamiento desde noviembre del 2012 y se desprende al final de esa primera
pieza que esta hasta abril del 2017 y que aperturan una segunda pieza, análisis
este que concatenado con lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, que reza:
(…si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día
prefijado, sin necesidad desahucio…). En tal sentido en ambos contratos
suscritos, estamos en presencia de dos contrato a tiempo determinado o de plazo
fijo; Ahora bien, observa esta Alzada que el contrato de arrendamiento cuyo
cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla
fecha de vencimiento el cual solo sería prorrogable automáticamente por el mismo
tiempo, solamente con el consentimiento de las partes, al llegar esta ópera la
prórroga legal, siempre que no haya causal de incumplimiento, la cual es
obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, este Tribunal
infiere que finalizado el contrato operó de pleno derecho la prórroga legal tal como
lo prevé el vigente artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en donde
dispone “…el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será
obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…” es por lo que en
razón a la relación arrendaticia que venían llevando los contratantes, la cualcorresponde a dos (02) año, tal como se indicó ut supra a criterio de este tribunal
de alzada resolviendo en este punto los dos primeros supuesto que se presento
este tribunal a los fines de resolver la litis como “a y b”. Y así se decide.-
Aunado a lo anterior y a los fines de determinar el tercer supuesto como es c)
verificar si opero la tacita reconducción invocada por la parte demandada, resulta
importante cotejar las diferencias entre la prorroga y la tacita Reconducción del contrato;
aun cuando la prórroga y la tácita reconducción del contrato de arrendamiento tienen de
común que el contrato prorrogado y reconducto sea de plazo fijo y la continuación de sus
efectos después de concluido éste, tienen notables diferencias que las distinguen: la
prórroga es un derecho que se le da al inquilino que está al corriente en el pago de sus
rentas y si éste quiere hacer uso de él, tendrá, antes de que termine el contrato, que
convenirlo expresamente con el arrendador, o, en caso de negativa de éste, demandársele
judicialmente, y la prórroga así lograda tratándose de finca urbana tendrá por efecto que
el arrendamiento continúe por un año más, esto es, tiene un plazo fijo; en cambio la
tácita reconducción no tiene que demostrarla el arrendatario; simplemente se realiza por
la tolerancia del arrendador de que el inquilino continúe en el uso y goce de la cosa
arrendada, con la circunstancia de que en este caso se realiza una prolongación del
contrato con la modificación legal de ser por tiempo indefinido, pero quedando vivos los
demás pactos del contrato. supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda por
consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la
aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior;
no se trata pues, de la continuación o prórroga del contrato anterior, sino de un nuevo
contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta (Sentencias
del Tribunal Supremo 14 de Junio de 1984, 21 de Febrero de 1985, 15 de octubre de
1996), lo cual tiene diversas consecuencias:
a) Las garantías que un tercero pudiera haber constituido para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones del antiguo contrato ya finalizado, quedan sin efecto
para el nuevo contrato (artículo 1567 del Código Civil);
b) los pactos que se hubieran podido suscribir durante la vigencia del primer contrato que
no figuren en el texto del contrato original o no se renueven expresamente (por ejemplo
autorización para realizar obras o para subarrendar….) carecen ya de valor, y c) el nuevo
contrato tendrá una nueva duración, a determinar conforme al artículo 1581 del Código
Civil, que dispone que “se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual,
por meses cuando es mensual y por días, cuando es diario”, bien entendiendo que, lo que
determina el plazo es la fijación de la renta, no su forma de pago.
Son requisitos de la tácita reconducción:
1) Que haya terminado el contrato, por conclusión del plazo.
2) Que el arrendatario permanezca 15 días más, en la vivienda arrendada.
3) Que dicha permanencia lo sea con la aquiescencia del arrendador, es decir, debe
consentirla aunque, se presume, si acepta que el arrendatario continúe disfrutando del
bien arrendado. No existirá si el arrendador remite al arrendatario antes del transcurso
de los 15 días posteriores a la expiración del contrato (incluso antes de que se inicien esos
15 días), un requerimiento en el que manifieste su voluntad de no renovar el contrato. Si
media el requerimiento no existe aquiescencia, aún en el supuesto de que tras la
finalización del plazo contractual el arrendador haya percibido alguna renta, manifestadala voluntad de dar por extinguido el contrato, en la medida en que el cobro puede deberse
a la creencia de que se tiene derecho a él mientras la finca sigue ocupada o, en todo caso,
como lógica contraprestación por el uso, y lo contrario supondría sostener la existencia de
una novación contractual por tácita reconducción, lo que no puede aceptarse, porque la
novación requiere pacto expreso o actos concluyentes que revelen la intención del agente
(Sentencias del Tribunal Supremo 11 de marzo 1963 , 12 de mayo de 1969 , 28 de junio
de 1979 y 8 de octubre de 1980 ). Al requerimiento se equipara la demanda de desahucio
antes del transcurso de los 15 días (Sentencias del Tribunal Supremo 5 de mayo de
1970).
4) Que no haya precedido requerimiento, que pueda hacerse en cualquier forma, siempre
que pueda acreditarse que el destinatario ha recibido el mensaje.
Establece el primer párrafo del Artículo 1.579 del Código Civil Venezolano:
...El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo
y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...
En cuanto a la pretensión de que, la parte accionada desaloje el inmueble
arrendado en virtud de que el último contrato de arrendamiento suscrito venció el 31 de
mayo de 2013; y que de la defensa opuesta por el demandado que el contrato de marras,
se había convertido de Tiempo Determinado a Tiempo Indeterminado; y por lo
consiguiente operando la Tacita Reconducción; esta Juzgadora disiente de dicha defensa,
por lo siguiente: si bien es cierto, el artículo 1.614 del código civil, consagra la conversión
del contrato de arrendamiento de tiempo determinado en uno de tiempo indeterminado
cuando preceptúa:“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino
continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se
juzga que el arrendatario continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se
procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Se aprecia que vencido
dicho contrato, efectivamente el arrendatario continuó en posesión del inmueble; pero las
condiciones en las que quedo en posesión no encuadran con lo estipulado en la normativa
antes citada, ya que analizando el acervo probatorio nos encontramos con copia
certificada del expediente Nº 3785-15, inserta desde los folios quince (15) hasta el
doscientos sesenta y tres (263) de la primera pieza de la presente causa, contentivo del
Juicio por Cumplimiento de contrato, incoada por el Ciudadano Rofay Canej, en Contra
de los hoy accionantes en el presente juicio, intentado por ante el Juzgado de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del
Estado Cojedes, allí se evidencia que los arrendadores, manifiestan en su contestación de
demandada lo siguiente:
Omissis….
“… que el ciudadano Rofay Kanej (…..) Siguió ocupando y usando el
inmueble en virtud de que para ellos la PRÓRROGA DEL CONTRATO
resultaba ineludiblemente OBLIGATORIA…” “… porque el encabezamiento del
articulo 39 ejusdem de forma imperativa ordena: “la prorroga legal opera de
pleno derecho…
…que aun y cuando le restan al actor Rofay Kanej, escasísimos días
para el disfrute de su prorroga legal arrendaticia, esto es hasta el 31 de mayo
de 2015, la circunstancia de que maliciosamente se haya adelantado a
demandar a sus representados alegando tacita Reconducción, correlativamente
ello le da derecho a los mismos a demandar la entrega material del inmueblearrendado y en este aspecto el Dr. Gurrero Quintero en su obra ya citada deja
opinado pertinentemente: “la prorroga legal es uno de los derechos que
junto con el pago por consignación, la preferencia ofertiva y el retracto
legal va a presentar las mayores discusiones en el ámbito arrendaticio
fundamentalmente en ocasión de interpretar el artículo 39 de LAI que
regula el derecho del arrendador a solicitar al arrendatario la
devolución del inmueble al vencimiento de la prorroga legal, en caso de
que el inquilino llegare alegar la tacita reconducción”…
…los mandantes… reconvienen al contra-demandado ciudadano Rofay
Kanej, Primero: en el cumplimiento de contrato de arrendamiento a Tiempo
Determinado (omissis…) para que cumpla con lo convenido en la CLAUSULA
CUARTA; Segundo: Que en cabal cumplimiento de la invocada CLAUSULA
CUARTA, convenga en entregarle a sus pre identificados mandantes, los
demandados el inmueble arrendado…(omissis…)
Indudablemente, antes de la interposición de la presente demanda, tal como consta
en los autos, el hoy accionado movilizo el órgano jurisdiccional a sus fines legales, dando
como resultado que los ciudadanos Antonio Juliao Caldeira, Jose Arlindo Caldeira,
Laurindo Inacio Caldeira Fancia y Fancisco Caldeira de Franca, identificados en autos en
su calidad de arrendadores, solicitaran ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO, justo
antes del vencimiento de la prorroga legal, por lo que desde este mismo orden de ideas,
desde noviembre del año 2012, ya los propietarios no le recibieron más cánones de
arrendamiento, por lo que el arrendatario solicito ante el tribunal de Municipio Falcón de
esta Circunscripción Judicial, la consignación de los cánones de arrendamiento, por lo
que a la fecha siguen consignándose en ese asunto, situación esta que ratifica a criterio
de quien decide la manifestación de hecho y notificación tacita de concluir la relación
arrendaticia celebrada entre ellos; Lo cual implica que indiferentemente de que no conste
en las actas que conforman el presente expediente “la Notificación de No Renovación de
Contrato”, es falso que no se hubiere participado al arrendatario, la intención de no
querer renovar, el contrato de arrendamiento como afirmó el demandado; sino todo lo
contrario, sí se lo notificaron y se hizo saber en la contestación de demanda del juicio por
Cumplimiento de Contrato, incoado por el ciudadano Rofay Kanej, de la obligación que
tenía de devolver el inmueble arrendado. Y así se constata.
En relación con la oportunidad que tiene el arrendador de manifestar al inquilino la
no continuidad del la relación arrendaticia, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 482
del 6 de Agosto de 2015, expediente 2015-249, con ponencia de Guillermo Blanco
Vázquez estableció lo siguiente:
…Ahora bien, queda así desvirtuada la supuesta anuencia del arrendador en la
permanencia de la arrendataria en posesión del bien arrendado, requisito para
que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de
arrendamiento, por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil,
toda vez, que la recurrida dejó claramente establecido, que el contrato sobre el
que versa la demanda es específicamente a tiempo determinado, con una
relación arrendaticia de 7 años, que generó la prórroga legal de 2 años, la cual
comenzó a correr el 1° de enero de 2009 y finalizaba el 1° de enero de 2011;
tiempo éste en el cual, la accionada interpuso una primera demanda por
resolución de contrato de arrendamiento, desplegando con ello su voluntad clara
y asertiva de dar fin a la relación arrendaticia….
De lo anteriormente transcrito se puede observar que sí le está permitido al
propietario manifestarle al inquilino su voluntad de dar fin a la relación arrendaticia,
durante el transcurso de la prórroga legal, lo cual determina la inoperancia de la tácita
reconducción. En tal sentido, el artículo 1.159 del Código Civil, señala lo siguiente: …Loscontratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo
consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…
Es por todo lo expresado que, le permite concluir a esta sentenciadora, que no se
dieron los requerimientos necesarios establecidos en los artículos 1.600 y 1.614 del
Código Civil; Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa
bajo las mismas condiciones. La legislación es muy clara, y se evidencia que el
arrendatario continúa en posesión del inmueble arrendado SIN VOLUNTAD DE LOS
ARRENDADORES, por ende no opera la reconversión del contrato de tiempo determinado
a tiempo indeterminado, ya que los arrendadores sí se opusieron ante el arrendatario
para que no operara la Tacita Reconducción y este entregara en consecuencia el inmueble
arrendado. Y así se declara.
En cuanto al hecho alegado por el demandado de que el accionado hubiere
seguido recibiendo durante el proceso, los cánones de arrendamiento consignados, tal
como se evidencia en copia certificada del expediente Nº 1151/2013, de consignaciones
aperturado por ante el Juzgado del Municipio Ordinario y ejecutor de medidas del
Municipio Falcón de esta circunscripción Judicial, el cual riela en los folios 73 hasta el
205 de la segunda pieza; en la cual el Ciudadano Rofay Kanej durante el periodo
comprendido desde noviembre del año 2012 hasta el mes de abril del año 2017, ha
realizado las respectivas consignaciones de los cánones de arrendamiento
correspondiente; al respecto esta juzgadora observa que los arrendadores se han negado
en realizar los retiros de los cánones consignados ante el mencionado órgano
jurisdiccional, momentos éstos indicativos en que los accionantes intervinientes NO
desean la continuidad de la relación arrendaticia, respondiendo de inmediato a la
terminación contractual. Y así se decide.
Conforme a los criterios jurisprudenciales antes citados, es claro que las
pretensiones procesales realizadas por las partes inmersas en la presente litis, son con el
fin de la tutela de sus derechos, pues ciertamente el derecho constituye el establecimiento
de formas que permiten la correcta aplicación de la Ley, cuya finalidad es mantener el
orden y paz social, así como procurar la igualdad ante la ley y dentro del proceso; por ello
en criterio de este Tribunal, hace imperiosa la necesidad de resaltar que el juez del Aquo
actuó ajustado a derecho, al declarar con lugar la demanda. Y así se establece.
Es por lo antes expuesto, que este órgano jurisdiccional en acatamiento al cual
nos debemos a las normativa legales vigentes que rige la materia, que lo más ajustado a
derecho es declara sin lugar la Apelación Interpuesta por la parte demandada, y se
confirma la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil,
Mercantil Del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23 de julio
del año 2018, con diferente motiva. Y así se decide.
VI
DECISIÓN
En consecuencia, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida
por el apoderado judicial del ciudadano Rofay Kanej, abogado José Manuel Rojas,venezolano, mayor de edad, titular de la cèdula de identidad Nº 12.368.164, Inscrito en el
Instituto de Prevision del Abogado bajo el Numero 269.412, en fecha 25 de julio del 2018,
contra de la Sentencia emanada del Tribunal Primero de Primera Instancia Civil,
Mercantil Del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 23 de julio
del 2018. SEGUNDO: CONFIRMA la Sentencia emanada del Tribunal Primero de Primera
Instancia Civil, Mercantil Del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con
diferente motiva. TERCERO: Se condena en costas a la parte accionante del presente
recurso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el expediente en su oportunidad al
Tribunal de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil,
Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en San Carlos
a los trece (13) días del mes de febrero del año dos mil diecinueve (2.019). Años: 208 de
la Independencia y 159º de la Federación.
________________________
Abg. Marvis María Navarro
Jueza Suplente
_____________________
La Secretaria Suplente
Abg. Magalys Quintero Navarro
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres y treinta de la
tarde (03:30.p.m.).
___________________
La Secretaria Suplente
Abg. Magalys Quintero Navarro
Definitiva (civil)
Exp. Nº 1142