TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
San Carlos 25 de septiembre del 2018

SENTENCIA Nº: 1021
EXPEDIENTE Nº:1136
JUEZA: Abg. Marvis María Navarro.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
DEMANDANTE: David Agostinho Correia Pinto, venezolano, mayor de edad, identificado con la Cédula número V.15.018.885, domiciliado en Tinaquillo Estado bolivariano de Cojedes.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados José Ignacio Bolívar Hurtado y Juan Elías Leòn Aliotti, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V. 21.139.816 y V-19.668.311, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números192.381 y 174.655, domiciliados en Tinaquillo Estado Bolivariano de Cojedes.
DEMANDADO:TODOMERCADO,C.A, Sociedad de Comercio inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, el 28 de Agosto de 2009, bajo el Nº 34, Tomo 13-A Rif J- 29809480-0, domiciliada en: planta baja del Edificio Fátima, Situado en la avenida Miranda cruce con calle Cedeño, en el Municipio Tinaquillo del Estado Bolivariana de Cojedes representada por los ciudadanos Teresa Sang Liang y Yan Zan Fung Wu, venezolanos, mayores de edad, identificados con la Cédula números V.19.230.376 y V- 18.857.125,.
ABOGADA ASISTENTE: Miriam de Jesús Méndez, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 233.638.
MOTIVO: Desalojo.
Sentencia Definitiva.
CAPITULO I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Actuaciones del Superior:
De conformidad con lo preceptuado en el artículo 243, ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil se procede hacer una síntesis de la controversia:
Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud de recurso ordinario de apelación, interpuesto por el abogado José Ignacio Bolívar Hurtado, en fecha veintinueve (29) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), en su carácter apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano David Agostinho Correia Pinto, contra la sentencia de fecha veintidós (22) de septiembre de dos mil diecisiete (2017), dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, que declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por el ciudadano David Agostinho Correia Pinto, contra La Sociedad de Comercio TODOMERCADO, C.A. inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, el 28 de Agosto de 2009, bajo el Nº 34, Tomo 13-A Rif J- 29809480-0, representada por los ciudadanos Teresa SangLiang y YanZanFungWu, venezolanos, mayores de edad, identificados con la Cédula números V.19.230.376 y V- 18.857.125,.
Llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior en fecha cuatro (04) de Mayo de dos mil dieciocho (2018), y mediante auto de fecha 07 de mayo del 2018 se le da entrada bajo el Nº 1136.
En fecha quince (15) de mayo de dos mil dieciocho (2018), vencido como se encuentra el lapso estatuido en el artículo 118 nombrado, se fija la oportunidad para que las partes consignen los Informes correspondientes, tal como lo prevé el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, haciendo uso de este derecho, ambas partes.
En fecha veinte (20) de junio de dos mil dieciocho(2018), se dejó constancia del vencimiento del lapso para que las partes presenten las observaciones a que se contrae el artículo 519 del Código Procedimental Civil; haciendo uso de este derecho la parte actora, reservándose esta Superioridad, el lapso legal para dictar la presente decisión.
Revisadas como han sido las actuaciones llevadas por esta alzada; se procede a verificar las actuaciones llevadas por el tribunal Aquo, a los fines de comprobar que se hayan resguardado las garantías constitucionales, así como un debido proceso:
La presente causa se inició mediante demanda de Desalojo, recibida por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, presentada por el ciudadano: David AgostinhoCorreira Pinto, actuando en nombre propio y en representación de sus coherederos, según se evidencia en el Poder conferido por ante la notaria publica de Tinaquillo Estado Cojedes, el 21 de abril de 2009, bajo el Nº 86, Tomo 8, contra la Sociedad de Comercio TODOMERCADO, CA, representada por los ciudadanos Teresa SANG Liang y YanZanFungWu; y por auto de esa misma fecha se le dio entrada.
Por auto de fecha 16 de febrero de 2017, se admitió la demanda, se ordenó emplazar a la parte demandada, para que un lapso de veinte (20) días siguientes a que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 06 de abril del 2017, comparece el ciudadano YanZanFunWu, en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil Todomercado C.A, a los fines de dar contestación de demanda.
En fecha 02 de mayo del 2017, se celebró audiencia preliminar compareciendo únicamente la parte demandada.
En fecha 05 de mayo del 2017, el tribunal procedió a realizar la fijación de los hechos y los límites de la controversia, ordenando la apertura del lapso de cinco (05) días de despacho siguientes para la promoción de pruebas.
En fecha 12 de mayo del 2017, ambas partes promovieron pruebas.
En fecha 18 de mayo del 2017 el tribunal admitió las pruebas promovidas, por ambas partes, y fijo la oportunidad para la inspección judicial y la exhibición de documento.
En fecha 01 de junio del 2017, se practicó la inspección judicial, así como también fue presentado por la parte demandada, el documento para su exhibición.
Mediante auto de fecha 11 de julio del 2017, la Jueza Suplente del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de esta Circunscripción Judicial; se aboca al conocimiento de la causa, ordenando notificación de las partes.
En fecha 03 de agosto del 2017 oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia o Debate Oral, comparecieron ambas partes, dejando asentado que en un plazo de diez (10) días de despacho siguientes, se extenderá el texto integro de la sentencia.
En fecha 22 de septiembre del 2017, se publica Sentencia donde se declara SIN LUGAR, la demanda por desalojo interpuesta por el ciudadano David AgostinhoCorreira Pinto.
Mediante diligencia de fecha 29 de septiembre del 2017, comparece el abogado en ejercicio José Ignacio Bolívar Hurtado, IPSA Nº 192.381, Apoderado Judicial de la parte actora, a los fines de ejercer recurso de apelación.
En fecha 04 de Mayo del 2018, fue recibido por ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil del Tránsito de esta Circunscripción Judicial expediente signado con el Nº 4240-17, del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Falcón de esta Circunscripción Judicial.
Mediante auto de fecha 07 de mayo del 2018, se le da entrada bajo el Nº 1136.
Mediante auto de fecha 15 de Mayo del 2018, vence el lapso para constitución de asociados, en consecuencia se fija el vigésimo (20º) día de despacho siguientes a este, para que las partes consignen sus informes.
Mediante auto de fecha 20 de junio del 2018,, vence lapso para la consignación de informes, sin que las pates hicieren uso de ello, en consecuencia se fija el lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar Sentencia.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.

Alegatos de la parte actora:
Alega la parte actora en su libelo de demanda, que él, conjuntamente con el resto de los coherederos, celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un local comercial y su depósito, ubicado en la planta baja del edificio Fátima, por un año, contado desde el 01 de agosto de 2013 hasta el 01 de agosto del 2014, gozando los arrendatarios de la prorroga legal de seis (06) meses, desde el 02 de agosto de 2014, venciendo la misma el 02 de febrero de 2015, haciéndole varios recordatorios a los representantes de TODOMERCADO, teresa Liang y YanZanFunWu, sin que hubiese acuerdo alguno para que los mismos procedieran al desalojo del inmueble de manera voluntaria, pues su intención no ha sido que exista una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Que en virtud de ello procedieron a realizar varias notificaciones por medio de INPOSTEL, del desalojo que procedía por el vencimiento del término previsto en el contrato.
Que la tacita reconducción no procede, dado que han hecho del conocimiento a la arrendataria, por medio de sus representantes, su intención en no renovar el contrato suscrito por lo que solicitan el desalojo del inmueble; la soldadura de protectores con barrotes y una lámina de metal en la puerta principal que da acceso al inmueble; y la construcción de estantes en el depósito del inmueble.

Alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación:

Rechaza niega y contradice e impugna el contrato de arrendamiento presentado por el demandante, pues la relación arrendaticia inicio el 07 de agosto del 2009, cuando suscribieron el primer contrato de arrendamiento con los ciudadanos Marco Paulo Correia Pino y David AgostinhoCorreia Pino, actuando en representación de los demás sucesores AgostinhoCorreia Silveira, contrato que continuo sin modificaciones operando la tacita reconducción sin ninguna oposición de los arrendadores hasta el 30 de julio del 2013, acordando suscribir un nuevo contrato de arrendamiento en esa fecha, en sustitución del anterior y continuación de la relación arrendaticia, arrendamiento con algunas modificaciones expresadas en el texto del contrato, sobre el canon mensual entre otros, fechado desde el 01 de agosto de 2013 hasta el 22 de noviembre de 2013 convirtiéndose a tiempo indeterminado.
Que rechaza y contradice los alegatos y aseveraciones del demandante sobre presuntas modificaciones realizadas en la estructura del inmueble, acotando, que por tratarse el comercio de un supermercado, o compra y venta de víveres y otros, utilizan estantes metálicos, pirámides estructuras metálicas, entre otros, todo el material utilizado en los diferentes casos es movible y no está construido con bloque ni cemento, es removible al momento de desocupar o mudarse del local, además tales estantes ya estaban instalados cuando adquirió el inmobiliario del supermercado en compra de otro comerciante que allí estaba arrendado e instalado. Con referencia a la instalación de una lámina de hierro en la reja de protección fuera de la puerta principal “santa maria”, fue colocada e instalada por el anterior arrendatario a quien compro el mobiliario del supermercado, además la reja no es parte de la estructura del inmueble, sino una reja postiza que puede ser desprendida al momento que desee o al momento de la desocupación, en caso de que los arrendadores lo exijan, por lo que, en el supuesto negado que haya alguna modificación, solamente con hacer reparaciones y devolver el inmueble a su estado inicial, es suficiente para subsanar la falta. Con referencia a tres pequeños pedestales enclavados de manera superficial en la acera, frente al local, como defensa protectora, estos fueron hechos por el anterior ocupante hace más de nueve (9) años y no forman parte de él. De esta manera queda demostrado que no ha incurrido en ninguno de los supuestos señalados por el demandante como causales de desalojo.

Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas pruebas fueran producidas en juicio, este Tribunal pasa a revisar las pruebas presentadas en su oportunidad procesalpor las partes en la presente causa:

La parte demandante en su libelo de demanda presento las siguientes pruebas:

1. Copia simple del poder autenticado por ante la Notaria Publica de Tinaquillo, Estado Cojedes, en fecha 21 de abril de 2009, otorgado por las ciudadanas: Filomena Pinto Viuda de Correira, María Teresa Correira Pinto, MariaFatimaCorreira Pinto, y Maria Rosa Correira Pinto, titulares de las cedulas de identidad Nros. E-300.951, V-7.563.468, V-7.563.469, V-10.990.634, respectivamente, conferido a los ciudadanos: Marco Paulo Correira Pinto y David AgostinhoCorreira Pinto, titulares de las Cedula de Identidad Nros. V-16.424.242 y V-15.018.885, anexo marcado con la letra “A” (Folios 09 al11).
2. Copia Simple del Contrato de Arrendamiento Autenticado por ante la Notaria Publica de Tinaquillo Estado Cojedes, en fecha 22 de noviembre de 2013 suscrito entre los ciudadanos Marco Paulo Correira Pinto y David AgostinhoCorreira Pinto, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-16.424.242 y v- 15.018.885, actuando en nombre y representación de la sucencionAgostinhoCorreira Silveira y la Empresa TODOMERCADO C.A, representada por los ciudadanos Teresa San Liang y YanZanFungWu, titulares de la cedula de identidad Nros. V-19.230.376 y v-18.857.125, quedando inserto bajo el Nº 50, Tomo 35, anexo marcado con la letra “B” (Folios 12 al 17)
3. Copia Simple del Certificado de Solvencia de impuesto sobre Sucesiones donaciones y demás ramos conexos, expediente Nº 856/2002/513, emanado de la división de Tramitaciones de la Gerencia Regional de Tributos Internos Region Central del SENIAT, correspondiente a la Sucesión AgostinhoCorreira Silveira, anexo marcado con la letra “C” (Folios 16 al 22).
4. Copia Simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil TODOMERCADO C.A, representada por los ciudadanos Teresa ZangLiang y YanZanFungWu, domiciliada en la avenida Miranda, cruce con calle cedeño, edificio Fatima, Local planta Baja, Tinaquillo del Estado Cojedes, anexo maracada con la letra “D”, (Folios 23 al 32.)
5. Fotografías, anexos marcadas con las letras “F-1” Y”F-2”, (folio 34).
6. Aviso de Recibo de Impostel, y cartas, con sus respectivos avisos de recibo de ipostel, emanadas del Ciudadano David AgostinhoCorreira, dirigidas al ciudadano YanZanFungWu, anexo marcadas “E-1, E-2 Y E-3” (Folios 33, y del 35 al 38).
En la oportunidad del lapso de pruebas la parte demandante promovió lo siguiente:
1. Solicito la exhibición del documento de adquisición del fondo de comercio por parte de TODOMERCADO, C.A, a los fines de conocer la identidad del Anterior arrendatario del local comercial objeto de desalojo.
2. Copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos Marco PaulopCorreira Pinto y David AgostinhoCorreira Pinto, titulares de la cedulas de identidad Nros. V- 16.424.242 y 15.018.885, actuando en nombre propio y en represntacion de los demás integrantes de la sucesión AgostinhoCorreira Silveira y los Ciudadanos teresa Liang y YanZanFungWu, titulares de la cedulas de identidad Nros. V-19.230.376 y V- 18.857.125, Anexo marcado “F” (Folios del 88 AL 90).
En la audiencia oral probatoria la parte demandante evacuo las siguientes probanzas:
Promovió los testimonios de:
1. María Antonieta Molina López, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 19.723.139
2. María Daniela Mosqueda Maita, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.594.262

La parte demandada presento las siguientes pruebas:
1. Copia de justificativo de testigos, evacuado por ante la notaria Publica de Tinaquillo estado Cojedes, en fecha 05 de abril del año 2017.
2. Solicitud de Inspección Judicial en el Inmueble objeto de arrendamiento, con el fin de dejar constancia de las condiciones y del estado actual en que se encuentra el inmueble, tanto en su fachada externa, como interna.
3. Contrato de arrendamiento privado, de fecha 07 de agosto de 2009, suscrito entre los ciudadanos Marco Paulo Correira Pinto y David AgostinhoCorreira Pinto, Titulares de las cedulas de identidad Nros. V-16.424.242 y v-15.018.885, actuando en nombre propio y en representación de la Sucesión AgostinhoCorreira Silveira y los Ciudadanos Teresa ZangLinag y YanZanFunfWu.
4. Copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil TODOMERCADO C.A, representada por los ciudadanos Teresa Zang LINAG Y YanZanFungWu, domiciliada en la avenida Miranda, Cruce con calle Cedeño, edificio Fátima, local planta baja, Tinaquillo Estado Cojedes.
5. Copia simple del Registro Único de Información Fiscal (RIF), emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), correspondiente a la sociedad mercantil TODOMERCADO, cuya fecha de inscripción es de 01/09/2009, última fecha de actualización correspondiente al 11/11/2015 y fecha de vencimiento del 11/11/2018, siendo su domicilio fiscal avenida Miranda, cruce con calle Cedeño, Edificio Fatima, piso Planta Baja, local Palnta Baja, Sector Centro, Tinaquillo Estado Cojedes.
En la audiencia oral probatoria la parte demandada evacuo las siguientes probanzas:
Promovió los testimonios de:
1. José luis Zapata, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.919.031,
2. Martin Alexander Rojas Jimenez. Venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 18.503.001
3. José Orlando Rumbos Peña, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.671.249.
Pruebas estas que revisadas las actas procesales se desprende de la sentencia publicada por la jueza A-quo, que fue pronuncia en cada una su valor probatorio,así como cada uno de los testigos evacuados, pudiendo sustraer que la jueza evacuo posiciones juradas siendo que de las mismas se desprende el reconocimiento de las partes de los dos contratos celebrados y la relación arrendaticia existentes, teniendo como punto controvertido el literal “c” y “g” del artículo 40 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.Así se establece.
IV
CONCIDERACIONES PARA DECIDIR
La ley estipula que la decisión no solo sea manifiesta, definitiva e indubitable sino que guarde relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del actor y con los términos en que fue propuesta la defensa del demandado. En atención a lo mencionado, y luego de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, esta Superioridad para decidir observalo siguiente:
Vista como han sido las pruebas debidamente valoradas por el juez de Municipio, este tribunal considera prudente a los fines de motivar la presente sentencia traer a colación la Tutela Judicial Efectiva, que no es más que el derecho de Rango Constitucional y Legal; el cual como bien sabemos es garante del Orden Público, del debido proceso y de la defensa de las partes, es decir, garantizador del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso. Cuando hablamos del Principio de Legalidad, hacemos referencia al estricto cumplimiento de los trámites que son fundamentales para el procedimiento, el cual está enlazado al principio de las formas procesales, salvo lo exceptuado por la ley. En virtud de ello, no se les permite a los jueces omitir algún lineamiento bien sea estructural, secuencial o de desarrollo del proceso, es decir, el tiempo, el modo, y lugar en que deben realizarse tanto el análisis o estudio como los actos procesales, porque estarían vulnerando tal derecho. Con base en tal aserto, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones, con el objeto de dictar una sentencia ajustada a derecho, con cabal adecuación a la pretensión, y enmarcada en los límites del Themadecidendum, todo conforme a lo estipulado en el ordinal cuarto (4°) del artículo 243 de la norma adjetiva.
Es importante hacer las siguientes consideraciones: a)cuál fue la duración de la relación arrendaticia, su fecha de inicio, b) si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o indeterminado, para posteriormente poder determinar si hubo o no prórroga y en caso de haberla, cuánto tiempo le correspondía conforme a la Ley que rige la materia aplicable, c) verificar si opero la tacita reconducción invocada por la parte demandada; d) contrastar sobre las supuestas modificaciones realizadas al local comercial objeto del desalojo. Es decir, determinar sobre las causales alegadas, contempladas en el artículo 40 en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus literales “c y d” invocadas como fundamento de esta controversia por la parte actora en su escrito libelar.
Así las cosas, constata esta superioridad que la relación arrendaticia se inició como persona natural entre los ciudadanos Marco PauloCorreira Pinto y David Agostino Correira Pinto, procediendo en nombre propio y en representación de la sucesión Agostinho Correira Silveira, con los ciudadanos: Teresa SangLiang y Yan Zan Fung Wu, sobre un local comercial ubicado en la avenida Miranda, cruce con calle Cedeño, Edificio Fátima, Local planta baja, TinaquilloEstado Cojedes. Con una duración de tres (03) años, a partir del 07 de agosto de 2009, hasta el 07 de agosto de 2012, el cual fue consignado por la parte demandada en su oportunidad legal y en su oportunidad procesal que riela a los folios 88 al 90; posteriormente se desprende de los medios de pruebas y de los hechos alegados por las partes la celebran un nuevo contrato entre los ciudadanos Marco Paulo Correira Pinto y David Agostino Correira Pinto, procediendo en nombre propio y en representación de la sucesión Agostinho Correira Silveira, con la Figura Mercantil TODOMERCADO C.A, representada por los ciudadanos Teresa San Liang y Yan Zan Fung Wu, sobre un local comercial ubicado en la avenida Miranda, cruce con calle Cedeño, Edificio Fatima, Local planta baja, Tinaquillo Estado Cojedes, por un periodo de un año (01) el cual corre a partir del 01 de agosto del año 2013 hasta el 01 de agosto del año 2014, tomando en consideración lo alegado por la parte accionante, en cuanto al vencimiento del contrato, es imperiosa la necesidad de dilucidar lo siguiente; estamos en presencia de dos contratos de arrendamientos que aunque inicio como una persona natural y el segundo fue suscrito con una jurídica, se determina del acta constitutiva consignada a los folios 25 al 32, que los representantes legales son los mismos sujetos que en un principio suscribieron como persona natural, existiendo coincidencia de sujetos, como con el objeto de uso del local, ya que en este último contrato arrendaticio, se trata de una Sociedad Mercantil TODOMERCADO C.A, pero con la salvedad de que esta, es representada legalmente por los ciudadanos Teresa Sang Liang y Yan ZanFung Wu, lo que podemos tomar como la misma identidad de sujetos contratantes, y aunado a ello discurre sobre el mismo inmueble y en igualdad de condiciones y términos, y persistiendo los mismos arrendatarios, esta juzgadora considera que no existió interrupción entre la relación arrendaticia que inicio en fecha 07 de agosto del año 2009, y que aun y cuando existió un año desde el año 2012 al 2013 sin contrato a tiempo determinado, con la simple aprobación por parte del arrendatario de mantenerle el uso, goce y disfrute de local arrendado, se materializo la continuidad del mismo contrato antes suscrito y que pasado ese año a voluntad de los contratantes suscribieron un nuevo contrato que inicio el 01 de agosto del 2013 hasta 01 de agosto del 2014, contrato objeto de la presente controversia. Ahora bien determinado como ha sido las fecha de los contratos celebrados entre los recurrentes, es relevante estudiar lo referente a la prorroga legal como es ¿Cuánto le correspondía de prorroga legal? En razón a tal interrogante podemos traer a colación lo que contempla la norma en su artículo 26del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial la cual dispone lo siguiente:
“…Artículo 26: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”
Esta disposición ha sido ratificada por la sala de Casación Civil en sentencia de fecha 6 de agosto del 2014, caso inversiones 4 Albert S. Sons, C.A. contra Custodias Almacenajes, C.A. en virtud a que llegada su vencimiento el contrato, se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y posteriormente para el arrendatario. Asimismo en los comentarios realizados por el docente universitario Católica Andrés Bello Prf. Guillermo Guerrero Quintero, titulada la prorroga legal Arrendataria, que detallando el referido artículo puede sustraer que las características son: 1) es de orden público relativo, 2)obligatoria para el arrendador, 3) facultativa para el arrendatario; 4) opera de pleno derecho, 5) aplica solo a los contratos a tiempo determinado, 6) se concede solo por un tiempo máximo; 7) inmutabilidad de las obligaciones reciprocas; 8) inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato. Dicho esto, podemos sustraer de lo alegado por las partes así como las pruebas presentadas,que fueron suscritos por 2 contratos de arrendamientos a tiempo determinado que rielan a los folios del 88 al 90 y 80 al 84 y que el primero tuvo una duración de tres (03) años, a partir del 07 de agosto de 2009, hasta el 07 de agosto de 2012, y que el segundo contrato inicio 01 de agosto de 2013 hasta 01 de agosto 2014, duración un (1) año,que a criterio de quien decide, no se puede confundir la duración de la relación arrendaticia con la duración del contrato, es por lo que en virtud a la prorroga legal le correspondía según la norma del articulo 38 literal “b” un (1) año de prorroga legal, determinado como ha sido el tiempo de prorroga legal, pasamos a revisar ¿cuándo vencía? Si el último contrato a tiempo determinado concluyo el 01 de agosto 2014, inicio la prorroga legal como contempla la norma al día siguiente del vencimiento, es decir 02 de agosto del 2014, culminando el 2 de agosto del 2015, para lo cual es importante resaltar el artículo 39 de la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual nos contempla que la prorroga legal opera de pleno derecho y autoriza al arrendador para solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la misma, pudiendo quedar afectada la cosa proveniente con el secuestro que dicha norma plantea, análisis este que nos permite revisar el caso de marras y verificar que si la fecha de vencimiento que atañe a la prorroga legal corresponde al2 de agosto del 2015, siendo que posterior a la fecha, no se desprende de los alegatos ni de las pruebas,que vencida esta prórroga legal el arrendadorexigió al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, mediante solicitud judicial y el juez decretar el secuestro de aquel, tal y como lo contemplael referido artículo,que concatenado con lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, el cual dispone: “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahuso”, es por lo que la prorroga legal como ya se ha anunciado, debe ser a tiempo determinadocoincidiendo ambas normas; atendiendo al referido análisis, la actitud silente de oposición del arrendador, después del vencimiento de la prórroga, sin realizar algún acto indicativo de no continuar la relación arrendaticia y no solicitar la entrega material del inmueble y que se desprende de lo invocado en la sentencia por la juez de Municipio, que existe por notoriedad judicial una solicitud de consignación de canon de arrendamiento el cual inicio en agosto del año 2015, fecha en que venció la prorroga legal y que en el año 2016, fue retirado el monto por los arrendadores, sin que a la fecha de pasado un año de vencida la relación, estos hubiesen intentado la entrega material del mismo por vía judicial pudiéndose inferir que los mismos no tenían ninguna objeciónal no haberse cumplido con tal obligación, que nacía al momento de tal vencimiento, es por lo que en atención a lo previsto en los artículos anunciados y que colida con la prevista en el código civil, opero un contrato sin determinación de tiempo, sin embargo se desprende a los folios 35 al 38, avisos de recibos junto con carta emisiva, donde se lee del sello del Instituto Portal TelegráficoIpostel, que fue rechazada la entrega y que tiene fecha 04 de agosto del 2016, no tomándose esta notificación como una forma de manifestación, por cuanto no se evidencia que fuese recibida por el arrendatario, sin embargo de las posiciones juradas manifiesta el arrendatario que si en una oportunidad le hicieron saber de no continuar con la relación, sin embargo al no accionar sino después de año y medio de vencida la prórroga, estimando lo anterior,corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la tácita reconducción invocada por la parte demandada. En ese orden de ideas, señala la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento bajo estudio que: “… que el plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de uno (1) año fijo, contados a partir del uno (1) de agosto del 2013, hasta el uno (1) de agosto del 2014…”. En tal sentido en ambos contratos suscritos, estamos en presencia de doscontrato a tiempo determinado o de plazo fijo a tenor del artículo 1.599 del Código Civil, que reza: (…si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad desahucio…). Ahora bien, observa esta Alzada que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir, que contempla fecha de vencimiento el cual solo sería prorrogable automáticamente por el mismo tiempo, solamente con el consentimiento por escrito de las partes, al llegar esta ópera la prórroga legal, siempre que no haya causal de incumplimiento, la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y si bien es cierto que existió un silencio por parte de la arrendataria, toda vez que la misma no manifestó si se acoge o no a la prórroga legal, no es menos cierto que este es un beneficio creado por la ley a favor del arrendatario, este Tribunal infiere que finalizado el contrato operó de pleno derecho la prórroga legal tal como lo prevéia el artículo 39 de la Ley de arrendamiento inmobiliario asi como lo hace entender el vigente artículo 29del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en donde dispone “…el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…” es por lo que en razón a la relación arrendaticia que venían llevando los contratantes, la cual corresponde a un (01) año, tal como se indicó ut supra a criterio de este tribunal de alzada. Y así se decide.-
Vistos los argumentos de la parte demandada, respecto a que venció el contrato y estando aún ocupado por la sociedad mercantil TODOMERCADO, C.A., y que de las pruebas traídas al proceso no se desprende que vencida la prorroga legal, el arrendatario hiciera uso de los previsto en la citada norma en su parte infine, donde autoriza al arrendador para solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entrega del inmueble arrendado luego del vencimiento de la misma, la única convicción que tiene esta juzgadora en razón a lo agregado a las actas procesales que el único procedimiento intentado para la recuperación del local fue iniciado el 13 de febrero del año 2017, caso que nos ocupa, pasando año y medio, tiempo del vencimiento de la prorroga legal, considerando importante traer a colación los comentarios realizados por el docente universitario Católica Andrés Bello Prf. Guillermo Guerrero Quintero, sobre la prorroga legal Arrendataria, pag. 15.
“…2. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador
El sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51 LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir aquel tiempo y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? (vid. IX, 3, infra). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Mas bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla: "Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago las pensiones de alquiler" (art. 52 LAI). De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquiera otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid. IX, 3 infra) …)
Revisado dicho comentario así como las leyes especiales y equiparándola al caso de marras, existen acuse de recibos realizadas por IPOSTEL, consignadas negativas no desprendiéndose esta una manifestación realizada de manera efectiva al arrendatario, sin embargo de la declaración jurada se desprende que tuvo conocimiento en una oportunidad que no querían seguir con la relación, sin embargo en los estudios realizados a la norma, la misma nos ha especificado, como accionar en los casos que nos ocupa, por lo que pudiéramos concluir que el presente contrato celebrado por las partes, al no intentar las acciones correspondientes,se convirtió a tiempo indeterminado. En torno a ello, estima necesario esta operadora de justicia, realizar una breve explicación sobre la reconducción, la cual en términos forenses, es prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. También se puede definir como un instrumento legal que atribuye plazos de duración a los contratos de arrendamiento cuando las partes no lo han previsto expresamente.
No obstante, también puede acontecer que habiendo fijado término a esa relación, como ocurre en los casos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a la misma llega el día de su terminación (conclusión del tiempo) y el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, recibiéndole además el pago del alquiler, tal como sucede en el caso de marras; momentos éstos indicativos de que esa relación continúa dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuándo o en qué momento concluirá de modo preciso la duración. Se trata de un lapso de tiempo inconcreto, dubitativo e incierto, que no puede responder de inmediato al <> contractual de la terminación. Comentarios realizados por el docente universitario Católica Andrés Bello Prf. Guillermo Guerrero Quintero, sobre la prorroga legal Arrendataria
La legislación es muy clara que si la arrendataria continúa en posesión del inmueble arrendado por voluntad de la arrendadora, el contrato de arrendamiento se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, supuesto en el que se produce un nuevo contrato con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica la figura de la tácita reconducción contemplada en los artículos 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” y 1614 del Código Civil: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”, la cual opera de pleno derecho, ya que las normas antes citadas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de los contratantes, y que aquellas que consagren derechos a favor de los arrendatarios, son irrenunciables o inviolables de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Hecha la anterior salvedad, si al terminar el contrato el inquilino o arrendatario permanece disfrutando del inmueble arrendado con la aquiescencia o el consentimiento del arrendador, entonces se entiende que el contrato se renueva tácitamente. Dicho esto, esta juzgadora determina que en el presentejuicio opero la tacita reconducción. Y así se decide.-
Ahora bien, como otra causal de desalojo, alega la actora en su libelo de demanda, que es la contenida en el litral C del Artículo 40, del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los siguientes terminos:
“… la otra causal de desalojo en la que nos basamos para solicitar el desalojo, es la contenidas en el literal C de la misma norma, precedente, articulo 40 eiusdem, y que va referida a los deterioros que la arrendataria haya ocasionado al inmueble y que son daños mayores provenientes a los del uso común, o que haya efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, en efecto, la arrendataria realizo una serie de modificaciones al inmueble sin que mediase notificación alguna de ella, y mucho menos hubo un consentimiento nuestro para ejecutar las mismas; las modificaciones no autorizadas consisten en: - la construcción de tres (3) barrotes de cemento cerca de la rampa que da acceso a “el inmueble”, - la soldadura de protectores con barrotes y una lámina de metal en la puerta principal que da acceso a “el inmueble”, - la construcción de estantes en el depósito de “el inmueble”. En este orden de ideas nos encontramos ante otro supuesto de hecho contenido en el epígrafe “c”, por lo que la arrendataria ha modificado “el inmueble” sin que medie consentimiento alguno de nosotros como arrendadores, y por ende proceda a realizarle el desalojo sobre la base de esta causal.”
Con respecto a este punto, esta juzgadora observa en la prueba de inspección judicial, promovida por la parte demandada, la cual corre inserta en los folios del noventa y cuatro al noventa y seis (94 al 96) del presente expediente, en la cual se dejó constancia de los siguientes particulares:
“…Primero: se deja constancia fotográfica del estado de las `paredes y techo, los cuales se encuentran en estado físico conservado; Segundo: no se evidenciaron estantes de bloque de cemento dentro del depósito, evidenciándose solo un estante metálico en el depósito del local comercial, dejándose constancia fotográfica; Tercero: se evidencio una lámina amarilla adherida a la reja principal, no pudiendo constatar cuando fue fijada y por quien; Cuarto: Se evidencia que en la acera, unos barrotes de cemento, ubicados frente al local comercial, Quinto: se evidencia que la puerta de emergencia del local comercial se encuentra completamente soldada externamente, impidiendo el acceso a los arrendatarios…”
Posteriormente, el experto designado, consigna la cantidad de cuarenta y dos (42) fotografías a full color, insertadas en cuarenta y dos (42) folios útiles (desde el folio 111 hasta el folio 153) del presente expediente, expresando en su aclaratoria informe, el cual corre inserto en el folio ciento sesenta y uno (161), lo siguiente:
“… ocurre ante este tribunal para consignar escrito de aclaratoria, del informe presentado por mi sobre la inspección realizada en el local comercial donde funciona el establecimiento “Todo Mercado”, Av. Miranda cruce calle Cedeño en Tinaquillo, aclaratoria solicitada por la parte demandada y ordenada por este mismo juzgado, lo hago de manera detallada y objetiva tomando en consideración lo señalado en el texto de la inspección solicitada: Primero:este particular queda igual a lo detallado en el acta consignada el 6/06/2017. Segundo:no existen estantes construidos con bloques y cemento dentro del depósito ni en el local comercial, solo hay un estante en el depósito, construido con tubos metálicos no adherido a las paredes ni fijo al piso, es movible y desarmable. Tercero: los barrotes y lámina de hierro negro están soldados a la reja postiza como protector de seguridad en la parte exterior del local anclados mediante pletinas a la viga y columna y pueden ser retirada cuando lo deseen no es parte ni afecta de la estructura del inmueble. Por lo tanto no está soldada a la santa maría. Cuarto:los pilotes de cemento señalados, no son parte del inmueble arrendado están ubicados entre la acera peatonal y el retiro legal para la construcción. Corresponde para la alcaldía del municipio decidir si lo retira o lo deja. Igualmente los tres orificios de pulgada y media 11/2, están retirados de la construcción ubicados en el piso que es parte del retiro arriba señalado. Quinto: la puerta hacia la calle Cedeño, es de acceso al depósito y salida de escape o de emergencia siendo la única con salida a la calle Cedeño y esta clausurada (con mucha soldadura) por la parte de afuera (exterior)…”
El onusprobandi; La carga de la prueba depende de ambas parte en el proceso, y esta juzgadora determina según el análisis minucioso de la Practica de la Inspección Judicial aportada al proceso la cual fue efectuada por el Juzgado de Municipio Falcón de esta Circunscripción Judicial, que el arrendatario se ha encargado de mantener el local comercial en buen estado de uso y conservación, ni se evidencian reformas no autorizadas; demostrando con ello la improcedencia del literal C del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Y así se decide.

Del anterior aserto se extrae como conclusión, que los jueces están en la obligación de la búsqueda de la verdad por encima de las formalidades legales, siendo por lo tanto el director del proceso (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil), por lo que en el presente caso esta verdad no es otra que la arrendataria Sociedad Mercantil TODOMERCADO, C.A continuó ocupando el inmueble en cuestión, una vez vencido la prorroga legal; asimismo por tratarse el contrato de arrendamiento celebrado entre la mencionada Sociedad Mercantil y David AgostinhoCorreia Pinto, actuando en su propio Nombre y en representación de sus coherederos, a tiempo fijo, ya que no hubo oposición por parte de la arrendador en que, la arrendataria continuara ocupando el inmueble,y aunado a que no ejerció a tiempo la acción de conformidad con lo establecido en las jurisprudencias y doctrinas, en consecuencia a partir del vencimiento de la prorroga 2 de agosto del 2015, generándoseasí, los requisitos para laprocedencia,dela tacita reconducción del contrato, así como también; no pudiendo demostrar deterioros mayores y reformas al inmueble, se determina que la presente demanda por desalojo estipulada en el artículo 40 del Decreto con Rango valor y fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus literales “c Y g” no es procedente, siendo forzosamente para esta juzgadora declarar sin lugar el presente Recurso de Apelación, por lo que se confirma la sentencia dictada por el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de esta Circunscripción Judicialy así se decidirá en la dispositiva.
V
DECISIÓN
En consecuencia, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR: la apelación ejercida por el abogado José Ignacio Bolívar Hurtado, en su condición de apoderado Judicial del Ciudadano David Agostinho Correaia Pinto, en contra de la Sentencia emanada del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 22 de Septiembre de 2017, en el juicio de Desalojo intentado por el ciudadano David Agostinho Correaia Pinto, en contra de la Sociedad Mercantil TODOMERCADO C.A. SEGUNDO: CONFIRMA la Sentencia emanada delJuzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 22 de Septiembre de 2017,. TERCERO: Se condena en costas a la parte accionante del presente recurso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de la causa.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en San Carlos a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año dos mil Diecisiete (2.018). Años: 208 de la Independencia y 159º de la Federación.
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Abg. Mavis Navarro
Jueza Suplente _____________________
La Secretaria Suplente Abg. Nuri Lozada
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las doce horas y treinta minutos de la tarde (02:00.p.m.).
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La Secretaria Suplente
Abg. Nuri Lozada