REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA Barquisimeto, treinta y uno (31) de mayo de dos mil dieciocho (2018) 208º y 159º ASUNTO: KP02-V-2014-003232 SENTENCIA DEFINITIVA (Dentro de lapso) PARTE DEMANDANTE: ciudadano NELSON JESUS CADEVILLA BLANCO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 12.245.332. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos HECTOR JOSE PEREZ MARTINEZ y ROBERTO JOSE COLMENAREZ DIOTAIUTI, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 140.887 y 153.053 respectivamente. PARTE DEMANDADA: ciudadano LUIS LUGO QUINTERO y EDEN ANTONIA MORENO BORJOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.839.473 y V-4.068.866 respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos CARLOS OVALLES COMBITA y JOSE DANIEL VILLASMIL, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 104.085 y 242.973 en su orden. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA I RELACION SUCINTA DE LOS HECHOS Se inició la presente acción por libelo de demanda presentado en fecha 05 de noviembre de 2014, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Civil de Barquisimeto y previa distribución de Ley correspondió el conocimiento a este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. Por auto de fecha 18 de noviembre de 2014, fue admitida la demanda por el procedimiento ordinario y se ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda, practicadas las gestiones de la citación resultaron satisfactorias, tal como se desprende al folio 44 de la pieza I del expediente, por lo que de forma preclusiva comenzó a transcurrir el lapso para que se llevara a cabo la contestación. En fecha 26 de abril de 2016, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la presente causa ordenándose la notificación de las partes. Cumplidas las distintas etapas del proceso por sentencia interlocutoria de fecha 18 de mayo de 2017, se declaró nulo el auto de admisión de fecha 18 de noviembre de 2014, así como las actuaciones posteriores y se repuso la causa al estado de dictar nuevo auto de admisión, incluyendo a la cónyuge del demandado para que se constituyera el litis consorcio pasivo necesario. Firme como quedó el fallo se procedió en fecha 05 de junio de 2017, a dictar auto de admisión y consignados los fotostatos se libró compulsa de citación, cuyas resultas fueron consignadas por el alguacil tal como se desprende a los folios 39 y 41 de la pieza II del expediente. Previo requerimiento de parte, fue acordada la citación por carteles de la co-demandada ciudadana EDEN ANTONIA MORENO BORJOS, quien compareció personalmente en fecha 13 de octubre de 2017 a darse por citada. Cursa a los folios 59 y 60 de la pieza II del expediente, escrito de contestación a la demanda. La parte demandada presentó escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 22 de enero del año en curso. La parte actora presentó escrito de pruebas de manera extemporánea. Por escrito presentado en fecha 17 de enero de 2018, la parte demandada promovió posiciones juradas de conformidad con lo previsto en el artículo 405 del Código de Procedimiento Civil, y previa admisión salvo su apreciación en la definitiva fue ordenada la citación de la parte demandante. Por auto de fecha 20 de febrero de 2018, se fijó oportunidad para que tuviera lugar la presentación de los Informes, haciendo uso de ese derecho la parte demandada. En fecha 06 de marzo de 2018, comparecen las abogadas GREGORIA DEL CARMEN CAMACARO y MIRIAM ARACELIS CUELLO ACOSTA, por ante este Tribunal y renuncian al poder conferido por el ciudadano NELSON CADEVILLA ordenándose la notificación del poderdante. Mediante diligencia de fecha 02 de abril de 2018, la parte actora debidamente asistida de abogado solicitó la reposición de la causa al estado de admisión. Siendo la oportunidad para dictar el pronunciamiento de fondo, este Tribunal pasa de seguidas hacerlo en los siguientes términos: II DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos el Código de Procedimiento Civil estipula: “Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” Al respecto contempla el Código Civil lo siguiente: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” “Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley” “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” “Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención” “Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo: ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA Aduce el ciudadano NELSON JESUS CADEVILLA BLANCO, arriba identificado, que en fecha 30 de octubre de 2010, celebró con el ciudadano LUIS LUGO QUINTERO, un contrato privado de opción a compra y que en cumplimiento con las obligaciones que fueron contraídas en el citado contrato, en esa misma fecha hizo entrega al vendedor de la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), por concepto de inicial a la firma del documento. Asimismo señala que ha pagado oportuna y puntualmente según la cláusula tercera del contrato un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) mensuales por arrendamiento y que al finalizar cada año, fue deducida de esa cantidad el 30% de lo pagado mensualmente, que equivale a la suma de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,00) monto que dedujo el ciudadano LUIS LUGO QUINTERO del saldo del precio acordado en la venta y que cada año le pagó el diez por ciento (10%) del saldo del precio acordado de la siguiente forma: Que en fecha 30 de octubre de 2010, pagó la inicial correspondiente a la suma de Bs. 12.000,oo a la firma del contrato restando el precio de la compra-venta, el monto de Bs. 108.000,oo; que de igual forma pagó desde el 01/11/2010 al 03/10/2011, doce (12) cuotas de Bs. 1.000,oo cada una, que arroja un total de Bs. 12.000,00, de los cuales según la cláusula tercera del contrato le deduciría el 30% de lo pagado, es decir la cantidad de Bs. 3.600,oo y que dicha cantidad se tomó en abono al saldo de la compra-venta del inmueble. Que para el 03/10/2011, restaba la cantidad de Bs. 104.400,00; de esa cantidad le pagó la cuota anual acordada de Bs. 10.440,00, quedando un saldo de la venta a pagar de Bs. 93.960,00. Posteriormente siguió pagando las cuotas de Bs. 1.000,00, desde el 16/11/2011 hasta el 16/10/2012, arrojando una cantidad de Bs. 12.000,00, de los cuales de igual forma le dedujo el 30% de lo pagado, es decir la cantidad de Bs. 3.600,00, suma ésta que fue tomada como abono al saldo de la compra-venta del inmueble, quedando el saldo a cancelar para el 16/10/2013, en la cantidad de Bs. 90.360,00, menos la cuota anual que pagó el 16/11/2012 de Bs. 9.136,00, quedando un saldo de la compra-venta de Bs. 81.224,00. Alega que continuó cancelando las doce (12) cuotas de Bs. 1.000,00 cada una desde el día 03/11/2012 hasta el 01/11/2013, dando un total de Bs. 12.000,00, del cual nuevamente se dedujo el 30% acordado en la cláusula tercera del contrato, es decir, la cantidad de Bs. 3.600,00, quedando el saldo de Bs.77.624,00, menos el abono de la cuota anual de fecha 29/11/2013, de Bs. 10.000,00, quedando un saldo por cancelar de Bs. 67.624,00, menos Bs. 3.600,00, quedando un saldo de Bs. 64.024,00, más el pago de la cuota anual de fecha 13/10/2014 de Bs. 20.000,00, quedando el saldo deudor a cancelar de Bs. 44.024,00 y que para la fecha 13/10/2014 ya había pagado más del 50% del precio acordado de la compra venta, y que de conformidad con lo establecido en la cláusula novena y décima sexta del contrato una vez pagado el 50% del precio acordado para la compra venta se haría la tradición legal. Que el día 04/11/2014, le depositó la cantidad de Bs. 20.000,00 al ciudadano LUÍS LUGO QUINTERO, restando así la cantidad de Bs. 24.024,00, para lo cual consignó estado de cuenta de lo pagada, depósitos y recibos de pago firmados por el demandado los cuales fueron opuestos en su contenido y firma al accionado. Expresa que para dar cumplimiento a la última obligación contraída de tramitar a su favor el traspaso de la propiedad realizó todas las gestiones a su alcance y dentro de los términos del contrato, en lo cual el ciudadano LUÍS LUGO se niega a cumplir con la obligación que suscribieron en fecha 30 de octubre de 2010 alegando que no venderá su casa ya que ahora tiene un mayor valor y las cláusulas que el firmó y redactó no las quiere cumplir. Que los depósitos y recibos están a nombre de su esposa MARIBELLA ANTONIETA JIMÉNEZ DE CADEVILLA, por lo que consigna acta de matrimonio para demostrar el vínculo matrimonial. Fundamenta su acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.148, 1.160, 1.161, 1.167, 1.211, 1.212, 1.264, 1.148, 1.486, 1.527 y 1.528 del Código Civil. Finalmente solicita que reconozca que el contrato privado celebrado en fecha 30 de octubre de 2010, constituye un contrato de compra venta perfeccionada; que reconozca que el demandante es el legítimo propietario del inmueble; que reconozca que le pagó la cantidad de Bs. 95.976,00 como parte del precio de la venta; que le otorgue el documento de compra-venta definitiva dentro de un plazo que sea fijado por el Tribunal en la sentencia definitiva; que en caso de que el demandado no cumpla en la etapa de ejecución se le expida copia certificada de la sentencia para su protocolización. Se le condene en costas. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar, así como una medida de alejamiento al inmueble para el demandado ya que perturba su hogar. Pide que por cuanto en el documento no se fijó término para pagar el saldo del precio de venta del inmueble, solicitó de conformidad con el artículo 1.212 del Código Civil, el Tribunal fije un término para consignar a favor del demandado el saldo del precio que es la cantidad de Bs. 24.024,oo. Estimó la demanda en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00). DEFENSAS DE LA PARTE DEMANDADA En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada alega que en fecha 30/10/2010, su representado celebró un contrato con el ciudadano NELSON CADEVILLA pero no fue un contrato de compra venta sino un contrato de arrendamiento con opción a compra con pacto de reserva de dominio, y que al momento de contraer el mismo, la ciudadana EDEN ANTONIA MORENO, se opuso ya que no dejaría su casa en manos del ciudadano NELSÓN CADEVILLA. Que el ciudadano LUIS LUGO QUINTERO de buena fe llega a un acuerdo con el demandante donde le da en arrendamiento el inmueble pero se reserva poseer el anexo que forma parte del inmueble en el cual viviría y donde tenía sus pertenencias personales. Que la relación entre el demandante y el demandado se fue rompiendo. Terminó en insultos, groserías y le sacaron las pertenencias personales del anexo al ciudadano QUINTERO, manifestándole el ciudadano NELSÓN CADEVILLA que el inmueble le pertenecía a él. Manifiesta que el contrato se rompió pues en las cláusulas se establecía que no podían hacer modificaciones, y por la enemistad, se produjo una causal para la anulación del contrato. Alega que la cantidad que estaba dando era ilusa y era una burla por parte del ciudadano CADEVILLA ya que quería dar la misma cantidad de dinero de hace 5 años atrás. Que sus clientes poseen una demanda contra el ciudadano NELSÓN CADEVILLA por un interdicto civil, cuyo fallo fue a favor y se encuentra en la sala de casación. Rechaza la demanda en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho. Acepta que es cierto que se suscribió un contrato pero no de compra-venta sino de arrendamiento con opción a compra con pacto de reserva de dominio y que el demandante rompió por incumplimiento de las cláusulas. Niega, rechaza y contradice que exista un contrato de compra venta, que el demandante haya cancelado cualquier cantidad de dinero como venta del inmueble. Solicita formalmente se declare la falta de cualidad del demandante, visto que en ningún momento existió una compra venta y además la ciudadana EDEN MORENO nunca estuvo de acuerdo con el contrato de arrendamiento. Por otra parte, la intención del demandante es quitar por completo la casa del ciudadano LUIS LUGO QUINTERO. Manifiesta que están dispuestos a vender el inmueble al demandante NELSON CADEVILLA por un precio real de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), dicho monto es un precio accesible por la cantidad de años que tiene viviendo el demandante sin pagar. Solicita se declare improcedente la pretensión, se condene en costas y sean desalojados de la propiedad, pues los demandantes fueron los que incumplieron el contrato de arrendamiento. III PUNTO PREVIO Antes de resolver el fondo de la controversia, pasará esta Juzgadora a dilucidar lo concerniente a la falta de cualidad activa y la solicitud de reposición de la causa, lo cual hace en los siguientes términos: Considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación. En este sentido, la Sala Constitucional, en sentencia del 12 de abril de 2011, expediente 10-1390, con ponencia de la Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, sostuvo: “…esta Sala en sentencia nro. 3592, del 06 de diciembre de 2005, caso: Zolange González Cólon, sostuvo, respecto al alegato de la falta de cualidad, lo siguiente: Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189)…” (Énfasis del Tribunal).- Así pues, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-000666, proferida en fecha 05 de diciembre de 2011, con ponencia de la Magistrada YRAIMA DE JESÚS ZAPATA LARA, indicó, entre otras consideraciones, lo siguiente: “…La cualidad de un sujeto para sostener una relación jurídica procesal es condición para que pueda proferirse una sentencia de fondo, y está íntimamente relacionada con la relación de identidad lógica abstracta a que se refiere la norma jurídica y la persona concreta que ejercita el derecho y contra quien se ejerce la acción.…” En la doctrina y la jurisprudencia patria no hay uniformidad de opiniones respecto a la naturaleza jurídica de la cualidad o legitimación procesal, conocida también como legitimatio ad causam. En efecto, algunos consideran que esta categoría jurídica es un requisito constitutivo de la acción. En este sentido nuestra jurisprudencia de instancia y de casación, acogiendo la opinión del ilustre procesalista patrio Luis Loreto (vide: “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, en “Estudios de Derecho Procesal Civil”, pp. 65-126), reiteradamente ha establecido que la cualidad o legitimación en la causa (legitimatio ad causam) debe entenderse como una relación de identidad lógica entre la persona a quien la ley abstractamente concede la acción y el actor concreto, y entre la persona contra quien la ley otorga abstractamente la acción y el demandado concreto. La no concurrencia de esa relación de identidad en cualquiera de los sujetos privados que integran la relación procesal, origina en ellos una falta de legitimación activa o pasiva para la causa. Cuando este fenómeno de identidad lógica se da con respecto al actor, se denomina falta de legitimación activa, y cuando tal falta ocurre en cuanto al demandado, se le denomina falta de legitimación pasiva. En el caso de autos se desprende del documento privado cursante en original del folio 08 al 10 de la pieza I del expediente que aparece como arrendatario-comprador el aquí accionante, mientras que como arrendador-vendedor y beneficiario del pago el ciudadano LUIS LUGO QUINTERO, lo que permite inferir que la relación contractual rige entre estas personas, y por tanto, es entre éstos que se daría eventualmente la legitimatio ad causam para intentar y sostener respectivamente el juicio de autos, razón por la cual se declara sin lugar la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada y así se declara. En cuanto a la solicitud de reposición de la causa el Tribunal realiza las siguientes consideraciones de orden fáctico: Por diligencia de fecha 02 de abril de 2018, compareció el ciudadano NELSON CADEVILLA, debidamente asistido por la abogada SOUA ROSA SAKR SAER, inscrita en el IPSA bajo el No. 35.137 y expone: “…Manifiesto al tribunal que la presente causa debió tramitarse conforme al procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que consta en autos que se celebró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, por lo tanto, siendo esta ley de orden social, cuyo fin supremo es proteger el valor social de la vivienda como derecho humano, pido se reponga la causa al estado de nueva admisión, conforme a la ya citada Ley, ya que por el procedimiento que se admitió vulnera mis derechos, en virtud que el demandante (sic) trata de desalojarme alegando un falso incumplimiento de contrato. Aunado a esto no se agotó la vía administrativa en materia de arrendamiento, requisito primordial para acudir a la vía judicial, como lo establece la Ley. Siendo su intención desalojarme de la vivienda bajo el subterfugio del supuesto incumplimiento de la opción a compra de la vivienda arrendada…” En relación a que la causa ha debido tramitarse por el procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es de resaltar lo previsto en el artículo 1 de la mencionada ley, el cual establece: “La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna.” (Subrayado y negrillas del tribunal) Igualmente se debe traer a colación el contenido del artículo 6 de la mencionada Ley especial, el cual reza: “A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.” (Subrayado y negrillas del tribunal) De la simple lectura de la normativa transcrita, se puede verificar incuestionablemente, que dicha ley, sólo es aplicable a las causas en las que se tramiten derechos arrendaticios, en otras palabras, aquellas relaciones que nazca a partir de un contrato de arrendamiento. En el presente caso, se evidencia que la demanda se encuentra circunscrita a obtener el reconocimiento del contrato privado celebrado en fecha 30 de octubre de 2010, que según lo indicado por el accionante en el petitorio del escrito libelar, ésta constituido por un contrato de compra venta perfeccionado; que se reconozca que el demandante es el legítimo propietario del inmueble; que reconozca que pagó la cantidad de noventa y cinco mil novecientos setenta y seis bolívares (Bs. 95.976,00) como parte del precio de la venta; y que además le otorgue el documento de compra-venta definitiva dentro de un plazo que sea fijado por el Tribunal en la sentencia definitiva y por último que en caso de que el demandado no cumpla en la etapa de ejecución se le expida copia certificada de la sentencia para su protocolización. De ello se verifica que la presente causa, se trata de un cumplimiento de opción de compra venta, suscrito entre el ciudadano NELSON JESUS CADEVILLA BLANCO y el ciudadano LUIS LUGO QUINTERO, el cual no encuadra dentro del supuesto de hecho, que lo haga merecedor de ser tramitado a través de la Ley especial, por lo que mal puede pretender el accionante que la presente causa, la cual deviene de una relación diferente al arrendamiento, sea tramitada por la presente ley, y siendo que debido al carácter de eminente orden público que envuelve el trámite de demandas, este Juzgado, forzosamente debe negar dicho pedimento, y así se declara. Esta decisión se fundamenta en el reciente fallo dictado por la Sala de Casación Civil, de fecha 24 de octubre de 2017, Exp. 2017-000548, bajo la ponencia del magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, que determina que a los juicios de cumplimiento de opción de compra venta no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble y a tales efectos se permite este Órgano Jurisdiccional transcribir en forma parcial: “…En relación con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales consagran la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya ejecución implique la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal, como fue establecido por los precedentes judiciales supra transcritos, las demandas por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, celebrado entre los ciudadanos Romer Alexis Aponte Ortiz y Adela Perdomo Álvarez con el ciudadano Omar David Guzmán Quilarque, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble.”… Cabe destacar que, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 377 de fecha 01 de julio de 2015 (caso: JESMARY TERESA MARCANO VALDERRAMA, ZAIDA MARGARITA GÓMEZ RATTIA, ALEXANDER CHAPARRO y ALEJO ANTONIO PÉREZ MARTÍN, contra JESUS ENRIQUE GONZALEZ IRUMBE, e INVERSIONES LOSKY, C.A.), con ponencia del Magistrado GUILLERMO BLANCO, establece quien es el justiciable que tiene la obligación de agotar la vía administrativa y dice: “…De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario. Así quedó reflejado en la exposición de motivos en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, refiriéndose de manera palmaria al alcance de dicho derecho y la importancia de dotarlo de las máximas garantías, por cuanto en un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo proclama el artículo 2° de nuestra Carta Magna, no es un simple derecho retórico, es decir, simplemente enunciado en innumerables instrumentos legales, sino que el Estado debe propender a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones lucrativas, pues su contenido trasciende socialmente, lo que implica un real compromiso, una política de acción social y un enorme esfuerzo por parte de todos los involucrados. Por tal razón, los jueces de la República cuentan con un deber insoslayable, de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen inmuebles que sirvan como vivienda principal. (Vid R.I. N° 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712). De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva…” Ahora bien, se desprende con mediana claridad que la presente acción, tal y como se mencionó con anterioridad, se encuentra direccionada en primer lugar, al cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, que busca como consecuencia de ello, el traslado de la propiedad en caso de prosperar la acción; y en segundo lugar que quien interpone la demanda, es el comprador, quien se encuentra en posesión del inmueble, siendo que lo anterior no encuadra dentro de la normativa jurídica expresada, en la citada norma, aunado a que como se dijo con antelación la presente acción no se encuentra subsumida dentro de los supuestos de hecho contenidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En razón de todo lo antes expresado, esta Sentenciadora, en aras del principio de igualdad de las partes y derecho al debido proceso, así como el resguardo de la tutela judicial efectiva, conforme a lo pautado en los artículos 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, evidencia que la reposición solicitada por la parte accionante, no se encuentra debidamente fundamentada, ya que ella no tiene un fin útil, ni existe vicio que corregir en el procedimiento, es por lo que este órgano jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones, juzga que al haber quedado claramente patentado en este juicio, que lo accionado se trata del cumplimiento de opción de compra venta, y que el mismo ha sido realizado por el comprador, quien se encuentra en posesión del bien inmueble de marras, forzosamente debe ser negada la reposición de la causa solicitada por el demandante. Y así se declara. IV Resueltas como han quedado las incidencias antes señaladas, y por cuanto la pretensión va dirigida a obtener que se reconozca que el contrato privado celebrado en fecha 30 de octubre de 2010, constituye un contrato de compra venta perfeccionada y que el demandante es el legítimo propietario del inmueble, observándose de la contestación de la demandada que el co-demandado, ciudadano LUIS LUGO QUINTERO alega que, lo celebrado fue un contrato de arrendamiento con opción a compra con pacto de reserva de dominio, este Tribunal forzosamente debe establecer la naturaleza del contrato objeto de la presente demanda y lo hace de la siguiente manera: Dada la ambigüedad señalada por las partes, resulta obvio que se trata de un documento que contiene un convenio una mezcolanza que debe ser interpretado por este Juzgado, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo. Ahora bien, por cuanto la parte demandante, pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta según lo alegado en el escrito libelar, resulta imperioso señalar el contenido del fallo dictado por la Sala Constitucional de fecha 20 de julio de 2015, de carácter vinculante para todos los tribunales de la República desde su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, efectuada bajo la ponencia del magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, quien determinó lo que sigue: “…OBITER DICTUM Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones: Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento. De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013. 1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142). Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no. Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195). En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial. Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca. El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción. La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada. El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva. Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas. En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante. Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales. B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa. C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato. D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere. 2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante). En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo. El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción. Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción. En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar. El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato. 3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada. En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral. 4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales). El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aun así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado. La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios. En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no. En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable. Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo. El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74). El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción. En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.”… (Subrayado del Tribunal). En acatamiento al fallo antes transcrito, y en el ejercicio del deber que tiene este Tribunal de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar en forma pormenorizada el contrato privado de fecha 30 de octubre de 2010, denominado por las partes como un contrato de arrendamiento con opción a compra con pacto de reserva de dominio, y hace las siguientes consideraciones: Cursa a los folios 8 al 10 del expediente, el original del contrato de arrendamiento con opción a compra con pacto de reserva de dominio, celebrado entre el ciudadano LUIS LUGO QUINTERO en su condición de arrendador-vendedor y el ciudadano NELSON JESUS CADEVILLA BLANCO quien actuó como arrendatario-comprador. Dicho instrumento tiene el carácter privado y ambas partes han reconocido su existencia, razón por la cual este Juzgado por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, evidencia una relación contractual entre las partes contratantes. De la instrumental sometida bajo análisis por este Tribunal se constata que hubo una mixtura en la contratación, sujeta a diecisiete (17) clausulas siempre y cuando no colidan con la ley, es decir que priva el principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Así podemos observar en la cláusula primera, que el arrendador-vendedor vende a crédito con reserva de dominio al arrendatario-comprador un inmueble de su propiedad que está integrado por una estructura de bloque, techo de platabanda y tejas, conformado por cuatro (4) habitaciones, un (1) baño con sus accesorios, una (1) sala recibo cocina, conformado por ciento noventa y cuatro metros cuadrados (194 mts. 2) incluyendo dos (2) puestos de estacionamiento, ubicado en la Urbanización El Ujano, sector Indio Manaure, calle del medio principal, zona II, casa No. 52-2, parroquia santa rosa, municipio Iribarren del estado Lara, que le pertenece según compra efectuada ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 12 de junio de 1996, anotada bajo el No. 69, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; que el precio de la venta fue establecido en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), según la cláusula tercera, cuya forma de pago fue establecida de la siguiente manera: El arrendatario-comprador haría un primer pago equivalente a un diez por ciento (10%) del precio acordado, es decir de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) antes de iniciar el canon anual acordado en cuotas mensuales de un mil bolívares (Bs. 1.000,00). Asimismo establecieron que al culminar cada año de arrendamiento, se iba a deducir el 30% de lo aportado por mes, como renta fija, que equivale a la cantidad de tres mil seiscientos bolívares (Bs. 3.600,00), monto éste deducible del precio total acordado y antes de dar inicio al siguiente año de la relación mensual, implicando el aporte del arrendatario-comprador del diez por ciento (10%) del remanente del precio acordado. De igual forma pactaron que la operación se pagaría en los años subsiguientes hasta la cancelación total acordada entre las partes en un promedio de diez (10) años. En la cláusula décima quinta ambas partes establecen que están contestes y claras, que al mencionarse el deducible del treinta por ciento (30%) en caso de que proceda, sólo se refiere con el deducible del diez por ciento (10%) anual, que deduce el precio del inmueble acordado. En la cláusula sexta fue pacto expreso entre las partes que el incumplimiento del convenio por parte de arrendatario-comprador, en especial la falta de pago a su vencimiento de tres (3) cuotas mensuales y consecutivas así como de un (1) pago del diez por ciento (10%) anual, daría facultad al arrendador-vendedor, para declarar resuelto de pleno derecho el contrato y recuperar la posesión del inmueble objeto del negocio, así como retener un treinta por ciento (30%) del monto cancelado por concepto de daños y perjuicios. Igualmente conviene el arrendatario-comprador en ese acto que autoriza a la otra parte en protegerle sus enseres en un espacio acorde, sin más aviso ni trámites. Renuncia a toda acción que le pudiera corresponder producto de su morosidad, salvo el derecho que la propia ley le conceda. A la cláusula séptima del contrato, el arrendatario-comprador, asume que deberá notificar por escrito al arrendador-vendedor sobre cualquier traslado de enseres y muebles que pretenda hacer, así como el ingreso de cualquier persona, dejando expresa constancia de la conformación de su grupo familiar. Igualmente asume que deberá notificar sobre cualquier medida de embargo, allanamiento y aprehensión, comiso o despojo y cualquier otro hecho que infrinja la ley, quedando entendido entre las partes que este incumplimiento dará lugar a la terminación del presente contrato, con las indemnizaciones en el contenidas, en especial las acordadas en la cláusula cuarta al momento de la firma del presente contrato. Consta en la cláusula segunda que el arrendatario-comprador recibe el inmueble objeto de la negociación en buen estado de uso, habitabilidad y de confort, con todos los servicios básicos y puesto al día, con sus pagos y asume a partir de la fecha del convenio, los riesgos y costos inherentes al uso del inmueble, mientras dure la vigencia del contrato e incluso al culminar el mismo, ya que se trata de servicios básicos perennes. Asimismo según la cláusula décima sexta, ambas partes asumen la tradición legal o traspaso de propiedad, una vez cancelado el equivalente al cincuenta por ciento (50%) del precio de venta acordado, es decir de la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) y asumen el compromiso de respetar un (01) puesto de estacionamiento en el garaje, común para ambas partes mientras dure la vigencia del contrato. Entorno a la cláusula décima séptima del tantas veces mencionado contrato, el arrendatario-comprador asumió su compromiso que cualquier modificación que efectué en el inmueble para su comodidad y confort, estará centrada u orientada en considerar el beneficio de su arrendador-vendedor, cuyos costos asumió y acordaron el dialogo para la concertación debida. Establecieron que esta cláusula perderá su vigencia una vez sea cancelado el equivalente al cincuenta por ciento (50%). Constata este Juzgado que, en la cláusula novena ambas partes convienen que el pago de los servicios por consumo de agua y electricidad, el arrendador-vendedor sólo cubriría el máximo del (25%) veinticinco por ciento del consumo mensual, mientras conserve su espacio-accesorio y fue igualmente acordado por las partes que, una vez cancelado por el arrendatario-comprador el equivalente al (50%) cincuenta por ciento del precio acordado por el inmueble, le sería entregada una habitación en la vivienda principal y se haría la tradición legal ante la Notaria previa documentación. En este orden de ideas, se evidencia de la cláusula décima cuarta que, las partes acuerdan que el monto mensual fijo sería de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), monto que sería cancelado a su vencimiento, al inicio del mes, a partir de octubre de 2010 y con sólo cinco (05) días de prórroga máxima, salvo que surja un acontecimiento que justifique su retraso y que deberá ser notificado de inmediato por cualquier vía al arrendador-vendedor. En la cláusula cuarta, ambas partes acuerdan que al producirse alguna morosidad en los pagos, el contrato dejará de tener vigencia mientras dure la mora. Una vez honrado el pago el contrato continuará vigente, siendo potestad del arrendador-vendedor rescindir del contrato, si la mora excede de noventa (90) días. Acordaron además, una retención del treinta por ciento (30%) a favor del afectado en la relación, tomando como patrón el pago hecho hasta el momento de surgir la mora (30%) por compensación al daño moral, administrativo y daño por temporalidad. En ese mismo orden en la cláusula décima, fue aceptado entre las partes que al incumplirse el pago anual equivalente al (10%) diez por ciento anual, se suspende la vigencia del acuerdo hasta tanto se honre dicho pago; que también se suspende el deducible anual del (30%) treinta por ciento si la morosidad excede de (03) tres meses durante el año, sin justificación. De igual forma, en la cláusula décima primera del contrato fue pactado entre las partes que, la vigencia del contrato no se perderá si fallece alguna de ellas por muerte natural o accidente no violento y criminal según certificación de las autoridades; caso contrario, el contrato quedará anulado automáticamente, dando lugar al deducible del (30%) treinta por ciento a las partes incriminadas y a favor del afectado. El remanente será depositado en mano de los organismos competentes en caso de delegación legal lo hará por el arrendador-vendedor la ciudadana EDEN ANTONIA MORENO BORJAS, titular de la cédula de identidad No. V-4.068.866 y por parte del arrendatario-comprador, la ciudadana MARIBELLA ANTONIETA GIMÉNEZ RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad No. V-13.084.417. Fue convenido entre las partes conforme a la cláusula décima segunda que, cualquier morosidad involuntaria, dará lugar al pago del diez por ciento (10%) por daño del monto que debió pagarse. En cambio, la morosidad voluntaria dará lugar al pago del treinta por ciento (30%) de intereses sobre el monto que debió pagarse, quedando a criterio del arrendador-vendedor resolver el contrato y en la cláusula décima tercera acuerdan que el contrato privado empezará a regir a partir del día 30 de octubre de 2010, con una vigencia anual; que al término del lapso, el arrendatario-comprador entregaría a la otra parte, los doce (12) comprobantes de pagos mensuales correspondiente a los meses cancelados para así proceder al descuento del treinta por ciento (30%) de lo pagado por mes. Luego, el arrendatario-comprador haría el aporte del diez por ciento (10%) anual deducible del precio total de venta, cuyo remanente sería menor por cada año honrado. Se observa tanto en la cláusula quinta como en la octava que, las partes en forma expresa acordaron que el inmueble objeto de esa negociación, no podrá ser destinado a subarriendo, traspaso, cesión o trato distinto al familiar, quedando destinado al uso familiar según lo prevé la legislación mientras esté vigente el contrato y que cualquier otro uso que permita la ley deberá ser autorizado por el arrendador-vendedor por escrito, quedando prohibido para el arrendatario-comprador, vender o hacer negocios con el inmueble; en caso contrario, se anula el convenio de pleno derecho, dando lugar a las indemnizaciones acordadas. Así las cosas y con vista a la intención de las partes contratantes, este Órgano Jurisdiccional en forma concienzuda establece que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato de arrendamiento con una futura promesa de vender, pudiendo denominar dicho convenio como un contrato de arrendamiento con una opción de compra preliminar unilateral, imponiéndole una carga pecuniaria al arrendatario comprador ambigua que ha generado oscuridad en su ejecución, pero que a la vez, el pago efectuado por el arrendatario comprador como obligación establecida, no da como un hecho que el contrato privado de fecha 30 de octubre de 2010, se convierte en el contrato definitivo de venta sin antes resolver la relación arrendaticia pactada, lo cual no se puede dilucidar en este proceso por ser acciones judiciales con diferentes procedimientos. De tal forma que, una vez determinado el cumplimiento o no de una obligación del arrendatario comprador en la relación arrendaticia, nacen las obligaciones derivadas de ese negocio jurídico, que es el contrato secundario referido al cumplimiento de la opción de compra venta preliminar unilateral, pues se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer, por lo que resuelta la relación arrendaticia, se van originar las acciones judiciales pertinentes, bien sea el cumplimiento de la opción de compra u otras figuras extintivas de la obligación, pues los contratos preparatorios en general, no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. Es menester señalar que, según la conducta de las partes y de acuerdo al principio general del derecho, el contrato privado de fecha 30 de octubre de 2010, no puede considerarse como un contrato definitivo automáticamente, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas, sin antes dilucidar los términos en que ha quedado la relación arrendaticia de autos en ocasión al principio de la autonomía de la voluntad, pues existen dos contratos que se originan de un mismo título. De ahí la obligación de los órganos de justicia que deben velar por la garantía de la tutela judicial efectiva de ambas partes, en aras de conquistar los verdaderos avances acorde con nuestra Carta Magna y así se decide. En consecuencia, se declara improcedente la acción de cumplimiento de contrato por la motivación arriba señalada con fundamento a los criterios jurisprudenciales esbozados, quedando entendido que, las partes deberán someter al conocimiento de los órganos jurisdiccionales la relación arrendaticia que los une conforme a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y una vez dilucida la misma, es que se van originar las acciones judiciales pertinentes, bien sea el cumplimiento de la opción de compra u otras figuras extintivas de la obligación y así se decide. En virtud de esta declaración, se hace inoficioso entrar a analizar el acervo probatorio producido por las partes y así se establece. V DISPOSITIVA En este sentido es necesario recalcar que el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A. Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses. En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra intentado por el ciudadano NELSON CADEVILLA contra los ciudadanos LUIS LUGO QUINTERO y EDEN ANTONIA MORENO (ampliamente identificados en el encabezamiento del fallo). SEGUNDO: Con vista a la naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Publíquese y regístrese. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (2018). Años 208° y 159°. LA JUEZ PROVISORIA ABG. DIOCELIS PEREZ BARRETO LA SECRETARIA ABG. CECILIA NOHEMI VARGAS En esta misma fecha siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA ABG. CECILIA NOHEMI VARGAS DJPB/CNV KP02-V-2014- 003232 ASIENTO LIBRO DIARIO: _______