REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDASDEL MUNICIPIO FALCÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓNJUDICIAL DEL ESTADO COJEDES. -I- DE LAS PARTES DEMANDANTE: Ciudadana CARMEN YOLANDA APONTE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.538.286, y de este domicilio. APODERADA JUDICIAL: Abogado FRANCISCO IGNACIO RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.969. DEMANDADO: Ciudadano FERNANDO ANTONIO DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.760.719, y de este domicilio. ABOGADA ASISTENTE: MIRIAN MENDOZA GUERRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 31.160. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE SENTENCIA: DEFINITIVA EXPEDIENTE: Nº 4220-17 -II- ALEGATOS DE LAS PARTES PARTE DEMANDANTE “…En fecha 23 de Octubre de 2012, celebre un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano Fernando Antonio Díaz Sandoval, venezolano, mayor de edad, soltero, portador de la cedula de identidad Nº 12.760.719 y de este domicilio, sobre un inmueble de mi única y exclusiva propiedad, constituido por una casa de habitación familiar, la cual me pertenece según consta en Titulo Supletorio, protocolizado por ante la oficina de Registro Publico del Municipio Autónomo Tinaquillo del Estado Cojedes, en fecha 05 de Septiembre de 2014, bajo el Nº 2013.711, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado Nº 319.8.2.1.2225 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 21013, ubicada en el sector la candelaria II, Calle Rondón entre las Calles Arismendi y Silva, Casa Nº B-13, hoy signada con el Nº 05 – 07 de esta ciudad de Tinaquillo, Municipio Autónomo Tinaquillo del Estado Cojedes. Según la cual el Arrendatario se obliga a pagar puntualmente el Canon de arrendamiento, previamente convenido por la cantidad de Novecientos Bolívares(Bs. 900,00) mensuales, durante la vigencia del contrato, la cual es de cuatro(04) años y tres(03) meses, y cuya vigencia comenzó a regir el día 23 de Octubre de 2012 y terminara el día 23 de Enero de 2017, según consta en la Clausula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre mi persona y el identificado ciudadano en fecha 23 de Octubre de 2012, pero es lo cierto ciudadana Juez que y en virtud de que El Arrendatario dejo de cancelar los Cánones de Arrendamiento desde el mes de Marzo de 2014 hasta la presente fecha, es decir, 23 de enero de 2017, fecha esta ultima en la cual termina la vigencia del contrato y consecuencialmente la relación arrendaticia existente entre el arrendatario ciudadano FERNANDO ANTONIO DIAZ SANDOVAL y mi persona se da por terminada. Por otra parte ciudadana Juez, en virtud de la insolvencia que presentaba el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, es por lo que me vi en la necesidad de interponer por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), Coordinación de SUNAVI del estado Cojedes, el cual admitió y sustancio la solicitud de procedimiento previo a la demanda en fecha 04 de Mayo de 2016. Ahora bien ciudadana Juez, manifiesto a este Tribunal que para la fecha el arrendatario me este adeudando por concepto de cánones de Arrendamientos insolutos y no pagados la cantidad de treinta y un mil quinientos bolívares(31.500,oo) por concepto de pensiones de Arrendamiento atrasadas y no pagadas, correspondientes a los meses de: Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2014, los cuales corresponden al segundo año de vigencia del contrato de arrendamiento, a razón de novecientos mil bolívares(Bs. 900,oo) mensuales, lo cual asciende a la cantidad de siete mil doscientos bolívares (Bs. 7.200,oo); asimismo me adeuda las pensiones de Arrendamiento atrasadas y no pagadas, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2014, Enero, febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015, los cuales corresponden al tercer año de vigencia del contrato de arrendamiento, a razón de de novecientos mil bolívares(Bs. 900,oo) mensuales, lo cual asciende a la cantidad de diez mil ochocientos bolívares (Bs.10. 800,oo); y además me adeuda los cánones de arrendamientos insolutos y no pagados correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2015 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2016, correspondientes al cuarto año de vigencia del contrato de arrendamiento, a razón de de novecientos mil bolívares(Bs. 900,oo) mensuales, lo cual asciende a la cantidad de diez mil ochocientos bolívares (Bs.10. 800,oo); e igualmente me adeuda los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2016 y Enero de 2017, correspondientes a los últimos tres meses de vigencia del contrato de arrendamiento el cual expira el 23 de enero de 2017, a razón de novecientos mil bolívares(Bs. 900,oo) mensuales, lo cual asciende a la cantidad de dos mil setecientos bolívares (Bs.2. 700,oo), todo lo cual asciende a la cantidad de de treinta y un mil quinientos bolívares(31.500,oo)suma esta que equivale a ciento setenta y ocho unidades tributarias(178 UT); asimismo y como quiera que el arrendatario dejo de cumplir el pago de los servicios públicos a que estaba obligado según la clausula octava de dicho contrato de arrendamiento.”… PARTE DEMANDADA El Abogado SEGUNDO RAMON CASTILLO DIAZ, en su carácter de Defensor Publico Primero Civil, Administrativo Especial Inquilinario y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, adscrito a la unidad de la Defensa Pública del Estado Cojedes, quien asiste al Demandado ciudadano FERNANDO ANTONIO DIAZ SANDOVAL, en su escrito de contestación a la demanda expone: “…Vista la solicitud hecha por la ciudadana CARMEN YOLANDA APONTE DE PEREZ, rechazo, niego y contradigo la solicitud presentada, ya que carece de fundamentos de hecho y derechos y por ser temeraria en todas y cada una de sus partes, ya que los verdaderos hechos contradicen lo alegado por la parte accionante. Es el caso que la mencionada ciudadana en fecha 23 de Octubre de 2012, redacto y firmo un contrato de arrendamiento con el ciudadano FERNANDO DIAZ, donde se estableció un plazo de cinco años de arrendamiento, ósea desde el año 2012 hasta el 2017, por lo que no esta evidentemente prescrito ni vencido dicho contrato, así mismo se acordó para el momento de la celebración de dicho contrato, el pago de dos cuotas de 2700 Bs., como depósito para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendamiento. También es importante señalar que la arrendadora a mostrado una actitud hostil luego de comenzar a correr el lapso de tiempo tanto del contrato de arrendamiento como para la opción de compra ya que apenas pasado un año y medio aproximadamente comenzó a dirigir cartas de amenazas escritas de su puño y letra, amedrentando con que funcionarios de los organismos de seguridad del estado arremeterían contra el ciudadano FERNANDO DIAZ, cuando se sabe abiertamente que el ciudadano FERNANDO DIAZ, llego al inmueble de forma pacífica, con la intención y la promesa de parte de la arrendataria de venderlo y cumpliendo antes que nada con el arrendamiento que llevarían hasta el momento de la venta definitiva, mientras que ya a mediados de 2014, el arrendatario se negó a recibir los pagos y comenzó amenazar con desalojar y de no cumplir el contrato de vender el inmueble prometido. Asimismo ciudadana Juez visto que el contrato de arrendamiento sigue vigente hasta este año 2017. Además ciudadana Juez, esta situación de hecho y la actitud hostil que ha mantenido la ciudadana CARMEN YOLANDA parte actora en esta acción, ha causado un daño moral y psicológico a mi representado, por cuanto el ciudadano FERNANDO ANTONIO, vive con el temor de ser desalojado arbitrariamente del inmueble, además de recibir algún daño a su integridad física, ya que son innumerables las amenazas que recibe mi representado, tanto directos como indirectos, hasta publicaciones en los diarios de circulación regional han sido utilizados por la ciudadana CARMEN YOLANDA, con el único propósito de evadir su compromiso de vender el inmueble al ciudadano antes mencionado, tal como lo acordó en la opción de compra, ya que era el objeto principal de la ocupación del inmueble. Así mismo ciudadana Juez, conformidad con el Artículo 360 del cpc, convenimos en partes, sobre la petición del demandante de realizar los pagos de los cánones de arrendamientos vencidos, aun cuando la parte accionante realizo todo ilegalmente posible para no recibir el canon de arrendamiento, y hacer incurrir al ciudadano FERNANDO en los supuestos del desalojo, mas sin embargo no convenimos en desalojar el inmueble, ya que mi representado ha estado apegado a derecho y ha mostrado toda la intención de cumplir con su obligación de pagar lo ya pactado. Esta juzgadora observa: Ambas partes reconocen la existencia de la relación arrendaticia, la condición de arrendadora de la ciudadana Carmen Yolanda Aponte y la condición de arrendatario del ciudadano Fernando Antonio Díaz, la fecha de inicio del contrato de arrendamiento, el objeto del contrato de arrendamiento constituido por una casa de habitación ubicada en el sector la Candelaria II, calle Rondón entre las calles Arismendi y Silva Tinaquillo Estado Cojedes, el monto del canon de arrendamiento por bolívares novecientos (Bs.900,00). Quedando como hecho controvertido la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2014 al mes de enero de 2017, así como la falta de pago de los servicios públicos. -III- PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO Contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual al no ser impugnado tachado ni desconocido se le concede pleno valor probatorio. Y así se establece. Notificación a la parte actora de la providencia administrativa emanada de la coordinación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Cojedes. Dicho documento no fue impugnado tachado ni desconocido, motivo por el cual se le concede pleno valor probatorio, en cuanto al hecho que las partes agotaron previamente la vía administrativa antes de iniciar la presente causa. Y así se decide. Providencia administrativa MC-00018, emanada de la coordinación de la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Cojedes. De dicho documento se evidencia que el órgano administrativo competente habilito la vía judicial previamente antes de la interposición de la demanda que dio inicio al presente procedimiento, y por cuanto se trata de un documento público administrativo, que no fue impugnado, tachado ni desconocido se le concede pleno valor probatorio. Y así se decide. Titulo supletorio registrado ante el Registro Público de Municipio Tinaquillo Estado Cojedes. Dicho documento no aporta ningún elemento de convicción en la presente causa por cuanto no es objeto de controversia las mejoras realizadas al inmueble arrendado, el cual debió además ser ratificado conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil, motivo por el cual no se aprecia. Y así se establece. Documento de venta registrado del lote de terreno donde se encuentra construido el inmueble objeto de la controversia. Dicho documento no fue impugnado, tachado ni desconocido, pero el mismo no aporta elementos de convicción para la resolución de la presente causa toda vez que lo que discute no es el derecho de propiedad del inmueble. Y así se decide. Contrato de opción de compra del inmueble arrendado, dicho documento no aporta en la presente causa la demostración de algún hecho objeto de la controversia, motivo por el cual no se aprecia por cuanto se debate es el conflicto entre las partes con ocasión al contrato de arrendamiento suscrito por ellas. Y así se señala. Recibo de pago en original y copia simple marcado con la letra “C” por concepto de abono pactado de la opción de compra del inmueble arrendado por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.5000,00) dicho documento es irrelevante en la presente causa por cuanto no tiene relación con los hechos controvertidos. Y así se declara. Recibo de pago en original y copia simple marcado con la letra “D” por concepto de abono pactado de la opción de compra del inmueble arrendado por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs.5000,00) dicho documento es irrelevante en la presente causa por cuanto no tiene relación con los hechos controvertidos. Y así se establece. Copia certificada y simple marcada con la letra “E” de expediente por motivo de oferta real de pago solicitada por la parte demandada a favor de la parte demandante en la presente causa, dicho documento no se valora por cuanto no guarda relación con los hechos controvertidos. Y así se establece. Acta de comparecencia emanada de la Defensa Publica de fecha 26 de octubre del año 2015, donde se evidencia que la parte demandada denunció ante ese organismo la negativa de la arrendadora de recibir los cánones de arrendamiento y en cual se ordena el cese de la perturbaciones por parte del arrendador en contra del arrendatario, esta juzgadora observa por cuanto se trata de un documento público administrativo, que no fue tachado, impugnado ni desconocido se le concede pleno valor probatorio. Y así se establece. Acta de comparecencia emanada de la Defensa Publica de fecha 04 de Febrero del año 2016, donde se evidencia que la parte demandada denuncia nuevamente ante ese organismo la negativa de la arrendadora de recibir los cánones de arrendamiento y en cual se acuerda, que el arrendatario debe seguir ocupando el inmueble hasta tanto se cumpla el contrato, y que debe esperar el nombramiento de un Coordinador en el SUNAVI, para agotar el procedimiento establecido en la ley, esta juzgadora observa por cuanto se trata de un documento público administrativo que no fue tachado, impugnado ni desconocido se le concede pleno valor probatorio al hecho que el arrendatario denuncio la negativa del arrendador de recibir el canon de arrendamiento. Y así se establece. Siete documentos privados tipo misivas supuestamente suscritas por la parte actora de fechas 03-04-2014, 17-05- 2014, 20-03-2014, 10-10-2014, 10-10-2014,22-11-2014, 14-12-2014, 21-12-2014, 27-12-2014, dirigidas a la parte demandada, mediante la cual amenaza y afirma su negativa a recibirle el pago de los cánones al arrendatario y por cuanto las mismas fueron desconocidas en contenido y firma por la parte actora y no fueron sometidas a la prueba de cotejo, no se le conceden valor probatorio. Y así se establece. Diecinueve recibos de pago de cánones de arrendamiento recibidos por la ciudadana Carmen Yolanda Aponte, a pesar que los mismos no fueron tachados impugnados ni desconocidos no se le concede valor probatorio por cuanto se refieren al pago de unos cánones correspondiente a unos meses distintos a los que reclama la parte actora. A excepción del último recibo que demuestra el pago del mes de Abril de 2014. Y se valora Y así se establece. Asimismo se evacuó las testimonial de las ciudadana MARIA SOLEDAD FERNANDEZ titular de la cedula de identidad Nº 5.407.095, dicho testimonio concatenado con las actas emanadas de de Defensa pública y el SUNAVI, refuerza lo expresado en ellos en cuanto al hecho que la arrendadora se negó a recibir los cánones de arrendamiento. Se le concede valor probatorio a dicha declaración. Y así se establece. De igual modo, se evacuo la testimonial de la ciudadana MARIA GABRIELA NAVARRETE, titular de la cedula de identidad Nº 19.476.622, quien incurrió en contradicción al declarar sobre una venta del inmueble entre las partes lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, motivo por el cual se desecha la declaración y no se le concede valor probatorio. Y así se establece. Copias certificadas de fecha 20-02-20107, por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Cojedes, del ACTA DE AUDIENCIA CONCILIATORIA, de fecha 18-07-2016 suscrita por la ciudadana Instructora Designada Abg. DIVANNY AIDALIS DOGANIERI NADAL, Funcionaria Adscrita a la Oficina de Mediación y Conciliación del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda; lo siguiente: “Les recuerdo a las partes que es una Audiencia netamente Conciliatoria y el fin es que las partes puedan llegar a un acuerdo, si hubo una negativa del canon de arrendamiento, tampoco es menos cierto que no teníamos coordinador Regional en año y medio por tanto no podíamos aperturar un procedimiento de consignación de canon y hasta estos momentos, no pueden realizarse de acuerdo a auditoria en el que se encuentran, en consecuencia si las partes no llegan a un acuerdo con el canon de arrendamiento en esta audiencia conciliatoria porque es obligación por parte del arrendatario quien es el que usa y disfruta del inmueble cancelar el canon de arrendamiento y porque es su deber del propietario recibirlo, en virtud de eso que remita un número de cuenta bancaria donde el pueda realizar los pagos de los canon de arrendamientos sin ningún inconveniente, de lo contrario el ciudadano arrendatario podrá aperturar un procedimiento sancionatorio en contra del arrendador en caso de que persista la presunta negativa de recibir el canon de arrendamiento”. De dicho documento se desprende que durante año y medio dicha institución estuvo sin coordinador, y que el arrendatario le propuso a la arrendadora el pago de los cánones y no hubo conciliación en cuanto a este particular, ordenándole el órgano administrativo a la arrendadora suministrará al arrendatario número de cuenta bancaria para el depósito de los cánones, sin que conste en autos que la arrendadora haya cumplido con la orden emanada del SUNAVI como órgano rector administrativo en esta materia, conforme Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, establecida en los artículos 16 y siguientes. De manera que no es imputable al arrendador la falta de pago de los cánones de arrendamiento como lo alega la parte actora, sino que ésta se ha negado a recibirlos, aunado al hecho de la inexistencia de un coordinador en el Sunavi durante año y medio, tal como se evidencia del acta antes señalada, la cual es un documento público administrativo, que al no ser tachada impugnada ni desconocida se le concede pleno valor probatorio. Y así se establece. De igual modo se observa esta juzgadora que la parte demandada no probo la solvencia en el pago de los servicios públicos obligación prevista en el contrato de arrendamiento en la clausula cuarta. No obstante de la revisión del Articulo 91 ejusdem, no está contemplada la insolvencia de los servicios públicos como causal de desalojo. En tal sentido, la arrendadora puede exigir el cumplimiento del contrato en cuanto a la señalada cláusula, más no el desalojo por este motivo, por cuanto no está prevista en la ley especial que es una norma de orden público y no puede ser derogada por convenios particulares -IV- DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto, éste TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO FALCÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: Primero: SIN LUGAR LA DEMANDA, por motivo de DESALOJO DE INMUEBLE, intentada por la ciudadana: CARMEN YOLANDA APONTE DE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.538.286, en contra el ciudadano: FERNANDO ANTONIO DIAZ SANDOVAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.760.719. Segundo: se condena en costas a la parte actora conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO FALCÓN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES a los veintiocho (28) días del mes de Abril de 2017. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación. LA JUEZA PROVISORIA, ABG. ERIKA CANELON LARA. EL SECRETARIO ABG. JOSÉ ÁNGEL MARTÍNEZ. Expediente Nº 4220-17. ECL/JAM/LPL Dirección: Calle Colina, entre Avenida Francisco de Miranda y Avenida Carabobo, Edificio San Jorge, Planta Alta, Oficina Nº 06, Tinaquillo, Municipio Falcón del estado Cojedes. Teléfono - Fax Nº (0258) – 7662797.