TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

SENTENCIA Nº: 999/17

EXPEDIENTE Nº: 1086

JUEZA: Abg. MIRLA B. MALAVÉ S.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: ESTELA DE JESÚS GARCÍA DE CAJIAO, titular de la cédula de identidad Nº V-15.419.554, de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES: Abogadas: CARMEN AMINTA TORREALBA GALEA y BRENDA PATRICIA QUIROGA MORALES, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.536.177 y V-19.989.310, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 103.962 y 217.856, con domicilio procesal en la avenida Ricaurte, entre avenida Socorro y calle Silva, Centro Comercial y Profesional Villa Center, 2º piso, oficina Nº 18, Tinaquillo, estado Cojedes.

DEMANDADO: ADRIÁN JOSÉ FLORES TORREALBA, titular de la cédula de identidad Nº V-10.991.841, de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE: CARLOS PIVA MORENO, titular de las cédula de identidad Nº V-19.218.564, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 171.627.

MOTIVO: DESALOJO.

PROLEGÓMENOS

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta por la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, asistida de abogada, parte demandante, contra la decisión de fecha 04 de agosto de 2016, dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar, la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, contra el ciudadano Adrián José Flores Torrealba.
Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente; reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión.

I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.
Alega la parte actora, que es propietaria de un inmueble ubicado en la urbanización Tamanaco, avenida Sorocaima, antes calle “a”, parcela H-11, Tinaquillo, estado Cojedes, adquirido según documento Nº 44, protocolo primero, tomo 2, de fecha 09 de junio de 1997. En fecha 02 de noviembre de 2010, dio en arrendamiento el descrito inmueble, al ciudadano Adrián José Flores Torrealba, mediante contrato. El canon de arrendamiento se fue ajustando hasta que se rompieron las relaciones amistosas de los contratantes, y en la actualidad es de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,00) mensuales, que dicho ciudadano paga mediante depósitos bancarios.
Que al inicio del arrendamiento y en dos oportunidades se le ofreció la casa en venta al arrendatario, porque el arrendamiento fue con ese propósito inicial. Ambas ofertas vencieron por haber transcurrido el plazo establecido en el contrato sin que el arrendatario manifestara interés en la compra del inmueble en cuestión. La última oferta venció en el mes de junio de 2013. Que cuando ambos documentos fueron denominados opción de compra venta, se infiere de la lectura de los mismos que se trata de una oferta de venta, estableciendo en su cláusula primera: “la propietaria vendedora desea vender el inmueble y el comprador interesado comprarlo. Sin embargo la propietaria vendedora desea vender sólo en la medida en que el precio sea pagado de contado.” También se desprende de la lectura de la cláusula segunda: “el precio de venta contado convenido para el inmueble, es la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs.700.000,00). El comprador interesado pagará dicho precio en cheque de gerencia a favor de la propietaria.” No se entregó ninguna cantidad de dinero en calidad de arras, propio de los contratos de opción de compra venta, pero sí se estableció un plazo, el cual se fijó en la cláusula tercera: “se obligan a protocolizar el documento definitivo de compra venta del inmueble, ante la Oficina del registro Inmobiliario, dentro de los 180 días calendarios siguientes al otorgamiento del presente documento.” En la cláusula cuarta de dicho contrato, también se estableció, que de no poderse materializarse la venta en el plazo establecido, la propietaria pasaría una comunicación al interesado, fijando la fecha para la desocupación del inmueble.
Que dadas las circunstancias de la situación jurídica que se presenta con respecto al arrendamiento de viviendas eso es actualmente imposible. Que una persona en calidad de arrendatario desocupe un inmueble con una simple comunicación, en la que se alude al vencimiento de un contrato por no haberse cumplido con lo allí establecido, es muy difícil y en el presente caso no se ha logrado hasta ahora.
Que se inició el procedimiento previo al desalojo de viviendas, en el órgano administrativo correspondiente y en la actualidad acude a la vía judicial, de conformidad con la Resolución Nº 00015, del 09 de junio de 2015, de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Cojedes, Coordinación Regional.
Que por situaciones de índole familiar y absolutamente personales, se vio en la necesidad de trasladarse con su grupo familiar en el año 2010 a la ciudad de Valencia, estado Carabobo, lo que la motivó a dejar arrendado su inmueble, con la intención primaria de venderlo, y así comprar la casa de su hermana en la urbanización La Esmeralda, Municipio San Diego, del estado Carabobo.
Que posteriormente se trasladó con su esposo e hijos a Curazao, situación que no fue impedimento para mantener la comunicación con el señor Adrián Flores. Desde que se firmó el contrato de arrendamiento, se acordó, que las mensualidades estipuladas en dicho contrato, se depositarían en la cuenta de su hermana, ciudadana Luz Marina García. Por razones de trabajo de su esposo, estaban viajando constantemente desde Venezuela a Curazao, de manera que sus hijos, siguieron sus estudios en Holanda, becados por el gobierno holandés. En la actualidad, los tres (3) hijos están fuera del país, viviendo en la ciudad de Maastricht, Holanda, a donde no puede viajar con la misma regularidad, por lo que, ahora deben regresar a su casa, ya que nunca pudieron comprar casa en Valencia, como se había acordado al inicio del arrendamiento y todo como consecuencia de la falta del arrendamiento en comprar la vivienda ofrecida.
Que ahora están pagando un anexo en Valencia, cuatro veces más de lo que reciben como pago del arrendamiento de la casa. Como la comunicación entre las partes, con el tiempo se fue deteriorando y debido a la distancia que el mismo señor Adrián Flores puso de manifiesto cada vez que le llamaban telefónicamente y puesto que con miles de excusas ignoraba su solicitud de entregar el inmueble, que es su única y principal vivienda, tal como se desprende del registro de vivienda principal, donde puede evidenciarse, que se acudió a la vía administrativa para solicitar la desocupación del referido inmueble.
Que una vez instaurado el procedimiento administrativo ante el SUNAVI, demostró que el ciudadano Adrián Flores, es un comerciante del estado Cojedes y posee tres (3) fondos de comercio en Tinaquillo, conjuntamente con su esposa, ciudadana Damelis Briggitte Ruiz de Flores, siendo estos: Autolovado Brigitte, Metalmecánica Adrianys, C.A. y Variedades y Mercería Nanimar, C.A., y quedó demostrado que ambos poseen un inmueble de su propiedad ubicado en la población de El Jabillo, Municipio Lima Blanco, estado Cojedes, registrado en el Registro Público del Municipio Tinaco, estado Cojedes, bajo el Nº 16, tomo 2, protocolo de transcripción del año 2013, en fecha 08 de mayo de 2013.
Por lo anteriormente expuesto, es por lo que, la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, demanda al ciudadano Adrián José Flores Torrealba, por Desalojo; a los fines de que desaloje el inmueble que actualmente ocupa, constituido por una casa-quinta, destinada a vivienda, ubicada en la urbanización Tamanaco, avenida Sorocaima, antes calle “a”, parcela H-11, Tinaquillo, estado Cojedes, ya que su ocupación ha ocasionado y sigue ocasionando grave daño patrimonial, traducido en un daño psicológico y stress en el núcleo familiar, por no contar con la disposición de su vivienda propia, y que se haga en las mismas buenas condiciones de uso como fue recibido por el arrendatario; y se condene al demandado al pago de las costas y costos procesales; fundamentándola en el ordinal 2º del artículo 91, y siguientes, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y estimándola en la cantidad de Trescientos Noventa Mil Bolívares (Bs.390.000,00), equivalente a Dos Mil Seiscientas Unidades Tributarias (2.600 U.T.).
Por su parte, la apoderada judicial del demandado, en su escrito de contestación, alegó:
Rechaza, niega y contradice que al inicio del arrendamiento y en dos oportunidades se le ofreció la casa en venta, por cuanto hasta el momento en el que mantuvo contacto la demandante, debía entregarle los documentos originales del inmueble y personales (copia de cédulas, RIF, solvencias, entre otros) para finiquitar la tramitación del crédito hipotecario, del cual la demandante estaba al tanto, con la entidad bancaria, con la cual ya había iniciado los trámites que requería todos estos recaudos, pero sin ningún motivo, la señora Estela García se negaba por omisión, porque en las oportunidades en las que se comunicó se los requería y la respuesta de ella era que no estaba en el país y que cuando ella pudiera ir a visitar a su hermana, los traería.
Es por lo que se vio en la obligación de realizar el trámite legal de solicitar el reconocimiento de contenido y firma en fecha 04 de abril de 2014, con esto pretendió que la demandante apareciera y siguieran la gestión de compra-venta del inmueble objeto de la presente demanda.
Que es falso que no haya demostrado interés en la compra del inmueble porque siempre realizó hasta donde le correspondía realizar las diligencias para tal fin.
Que no es la primera vez que la ciudadana Estela García realiza este tipo de negociación donde al final cuando los interesados en condición de inquilinos manifestaban la decisión de comprar, ella súbitamente desaparecía o realizaba aumentos al precio de venta de manera abrupta, hasta que los interesados desistían voluntariamente en virtud de no poder finiquitar las negociaciones.
Rechaza, niega y contradice, lo atinente a la causal invocada por la demandante, por cuanto es falso que la demandante haya vivido con su grupo familiar en algún momento de su vida en el inmueble objeto de la presente demanda, siendo que desde el momento en que la demandante compró el referido inmueble, siempre lo ha tenido como negocio o fuente de ingresos, es decir, era usado con fines mercantiles y no como lo pretende hacer ver la demandante, que era su vivienda familiar.
Que es de estricto cumplimiento y requisito de procedencia de la acción invocada, que la accionante deba acompañar al libelo de demanda, las probanzas de manera contundente, es decir, que no haya lugar a dudas que la demandante necesite de manera justificada el inmueble, además de comprobar que el inmueble no será destinado al arrendamiento.
Niega, rechaza y contradice, que la demandante con su grupo familiar deseen vivir en el referido inmueble, ya que los hijos de la ciudadana Estela García viven en el exterior, donde tienen sus vidas establecidas, al punto que uno de los hijos sea efectivo militar de otro país y los demás estén cursando estudios o ya son profesionales. Con relación al esposo de la demandante, ciudadano Harold Nayib Cajiao Herrera, el mismo no se encuentra en el registro electoral, lo cual genera suspicacia sobre su domicilio y residencia en el país.
Rechaza, niega y contradice, lo alegado por la demandante en donde aduce que sea propietario de un inmueble, toda vez que para poder obtener parte del dinero para realizar la compra del inmueble objeto de la presente demanda, su esposa debió vender una casa que le había quedado de su anterior matrimonio, de la cual se logró realizar el documento privado de compra-venta por solicitud del comprador, hasta que él finiquitara su situación civil actual.
Por último, promueve pruebas documentales y testimoniales.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

La presente solicitud fue interpuesta por la abogada Zeila Francisca Macero Campos, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Estela García de Cajiao, el 17 de septiembre de 2015, ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, anexando Resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Coordinación Regional, marcada “a”, documento de propiedad del bien inmueble objeto de litigio, marcado “b”, copia de contrato de arrendamiento, marcada “c”, copia de contrato de opción a compra-venta, marcada “d”, copia certificada de actuaciones, emanadas de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Coordinación Regional, marcada “e”, copia simple de poder, marcada “u”, copia certificada de actuaciones realizadas en el expediente administrativo Nº MC-030129788-016017, llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Coordinación Regional, marcada “o”:
Admitida la demanda, por auto de fecha 16 de octubre de 2015, se fijó la oportunidad para la audiencia de mediación para el quinto (5º) día de despacho siguiente, a que conste en autos la citación del demandado.
En fecha 23 de noviembre de 2015, el alguacil del tribunal consignó la boleta de citación, en virtud de que no fue posible localizar al demandado.
En fecha 25 de noviembre de 2015, la apoderada actora, solicitó la citación por carteles.
En fecha 30 de noviembre de 2015, el tribunal acordó librar cartel de citación.
En fecha 12 de enero de 2016, la apoderada actora, consignó los ejemplares de los diarios Las Noticias de Cojedes, del 08 de enero de 2016, y Ciudad Cojedes, del 12 de enero de 2016, donde aparecen publicados los carteles de citación librados por el tribunal.
En fecha 13 de enero de 2016, compareció el demandado, a los fines de darse por citado.
En fecha 18 de enero de 2016, se fijó la oportunidad para que tenga lugar la audiencia de mediación, para el quinto (5º) día de despacho siguiente.
En fecha 26 de enero de 2016, oportunidad fijada para la audiencia de mediación, comparecieron ambas partes, solicitando se prolongue la presente audiencia para el décimo quinto (15º) día de despacho, a fin de llegar a un acuerdo en la presente causa; acordando el tribunal lo solicitado.
En fecha 07 de marzo de 2016, oportunidad fijada para la audiencia de mediación, comparecieron ambas partes, no lográndose mediación alguna, por lo que, se acordó aperturar un lapso de diez (10) días de despacho siguientes para dar contestación a la demanda.
En fecha 18 de marzo de 2016, compareció el demandado, a los fines de dar contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos expuestos por la actora en su libelo, ofreciendo como medios probatorios, testimoniales de los ciudadanos Miguel Ángel Rivero Solórzano, Miguel Antonio Rodríguez Morales, Lesbia Olivero, Cricely Wilerma Morales Jiménez y Milagros Emilia del Rosario Amaro Farfán; invocando el mérito favorable de los autos, solicitando se oficie a la Dirección Regional del SAIME Cojedes, a fin de que informe sobre el registro de movimientos migratorios de los ciudadanos Estela García de Cajiao y Harold Nayib Cajiao.
En fecha 18 de marzo de 2016, el tribunal admitió las pruebas promovidas por el demandado.
En fecha 01 de abril de 2016, el tribunal de la causa, procedió a fijar los hechos, de conformidad con lo dispuesto por el tercer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el lapso de ocho (8) días para promover pruebas en el presente juicio.
En fecha 11 de abril de 2016, compareció el demandado, a los fines de promover pruebas, ratificando los medios probatorios ofrecidos en la contestación a la demanda.
En fecha 14 de abril de 2016, la parte actora, presentó su escrito de pruebas, promoviendo como documentales, los instrumentos anexados al libelo de la demanda, consignando copia del certificado de registro de vivienda principal, SENIAT-1230944, marcada “a1”, promoviendo, copia certificada de acta de matrimonio correspondiente a los ciudadanos Adrián Flores y Damelis Ruiz, marcada “a2”, copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Tinaco, estado Cojedes, bajo el Nº 16, folio 75, del 08 de mayo de 2013, marcada “a3”, informe médico, marcado “a4”, contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas Estela García y Migdalia Sequera, comunicaciones dirigidas a la ciudadana Estela García, suscritas por la ciudadana Migdalia Sequera, en las que le exige la entrega del anexo donde vive actualmente, marcadas “a5”. Asimismo, ratifica las testimoniales de los ciudadanos Wilfredo García y Migdalia Sequera.
En fecha 25 de abril de 2016, el demandado realizó oposición a la admisión de los medios de prueba promovidos por la parte actora.
En fecha 06 de junio de 2016, se admitieron las pruebas promovidas por el demandado, acordando oficiar a la Oficina de Servicio de Administración, Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), Dirección Regional Cojedes, a los fines de que informe sobre los movimientos migratorios de los ciudadanos Estela García y Harold Cajiao.
En fecha 21 de junio de 2016, se admitieron las pruebas promovidas por la actora en el libelo de la demanda, declarando inadmisibles las pruebas promovidas mediante escrito del 14 de abril de 2016.
En fecha 14 de julio de 2016, se recibió oficio emanado del jefe de la Oficina SAIME San Carlos, Cojedes, informando sobre lo solicitado por el tribunal.
En fecha 25 de julio de 2016, se fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio, para el 01 de agosto de 2016.
En fecha 01 de agosto de 2016, se celebró la audiencia de juicio, compareciendo los apoderados judiciales de ambas partes. En la misma fecha, el tribunal procedió a dictar el dispositivo del fallo.
El Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 04 de agosto de 2016, procedió a publicar el texto íntegro de la sentencia, declarando, sin lugar la demanda; apelando de la anterior decisión la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, parte demandante; oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha 19 de octubre de 2016, bajo el Nº 1086.
En fecha 18 de enero de 2017, el tribunal declaró la reposición de la causa, al estado de la fijación de la audiencia oral, y en consecuencia, declara nulas y sin efecto jurídico alguno, las actuaciones realizadas ante esta Alzada, con posterioridad al auto de entrada, de fecha 19 de octubre de 2016, ordenando notificar a las partes del presente auto, y acordando fijar la audiencia oral, para el tercer día de despacho siguiente a que conste en autos la última notificación de las partes,
En fecha 10 de febrero de 2017, el alguacil de este Tribunal, consignó la boleta de notificación librada a la parte demandante, debidamente practicada.
En fecha 20 de febrero de 2017, el alguacil de este Tribunal, consignó la boleta de notificación librada a la parte demandada, sin practicar.
En fecha 20 de febrero de 2017, la apoderada actora, vista la diligencia del alguacil, solicitó la notificación por cartel.
En fecha 22 de febrero de 2017, se acordó librar cartel de notificación, a la parte demandada.
En fecha 03 de abril de 2017, compareció la demandante, a los fines de otorgar poder apud acta a las abogadas Carmen Aminta Torrealba Galea y Brenda Patricia Quiroga Morales.
En fecha 06 de abril de 2017, la apoderada actora, consignó ejemplar del diario Las Noticias de Cojedes, en el cual, aparece publicado el cartel de notificación librado a la parte demandada.
En fecha 18 de abril de 2017, se celebró audiencia oral, de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, compareciendo ambas partes. En la misma fecha, el tribunal procedió a dictar el dispositivo del fallo.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Quedando el planteamiento del problema judicial, suscitado entre las partes, corresponde a esta sentenciadora dirimir y resolver los hechos controvertidos de la presente causa, a los fines de dictar una sentencia congruente, motivada, expresa, positiva y precisa de acuerdo a la pretensión deducida, conforme lo regula los artículos 243, ordinales 4°, 5° y 6°, y 244 del Código de Procedimiento Civil.
El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 04 de agosto de 2016, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, que declaró sin lugar la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, contra el ciudadano Adrian José Flores Torrealba.
En este orden de ideas, es preciso destacar, que el derecho que tienen todos los ciudadanos a una vivienda digna representa un deber fundamental para el Estado, consecuencia de lo cual, se ha establecido a través de diversos programas y cuerpos legales la protección del hogar y de la familia, garantizando los medios para que todo proceso que implique la desocupación de una vivienda se realice previa garantía del derecho a la defensa y en pleno conocimiento del afectado.
Así pues, se observa que en la presente causa, la arrendadora Estela de Jesús García de Cajiao, llevó a cabo, previo al presente proceso judicial, el procedimiento administrativo ordenado por la Ley Especial, siendo efectivamente notificado el arrendatario, quien compareció al mismo sin llegar a ningún acuerdo sobre el requerimiento de desocupación realizado por la solicitante, produciéndose una decisión por parte del Órgano Administrativo, en la que consideró, que se encontraba configurado el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, instando a la accionante, a dirigirse a la sede judicial para continuar con los trámites correspondientes.
La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar el fracaso de su acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado, que quien pretende hacer valer un derecho debe probar sencillamente los hechos, que según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha establecido, el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).
En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el sólo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.
Analizadas y valoradas todas las pruebas traídas a los autos por ambas partes, corresponde a esta sentenciadora determinar cuál de las posiciones jurídicas procesales debe prevalecer y al respecto observa lo siguiente.
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 91, establece:
“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…)
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado…”

Conforme a la norma antes transcrita, el Legislador exige la concurrencia de dos supuestos de hecho, para que proceda el desalojo de un inmueble arrendado, con fundamento a esta causal, siendo estos:
1.- Que la relación arrendaticia se rija por un contrato de arrendamiento. En el caso sub iudice, consta suficientemente que la relación inquilinaria siempre ha estado regida por un contrato de arrendamiento escrito que se transformó a tiempo indeterminado; en razón de lo cual, concluye esta Juzgadora, que se encuentra lleno el primer supuesto de la norma para la procedencia del desalojo. Así se establece.
2.- Que el propietario del inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, necesiten ocuparlo.
En cuanto a este aspecto, debe quien aquí decide, señalar, que la ciudadana Estela García de Cajiao se encuentra viviendo en un anexo, de manera alquilada, en San Diego, estado Carabobo, siendo notificada por parte de la ciudadana Migdalia Sequera, de la desocupación del mismo, por lo que, la accionante necesita el inmueble para mudarse; situación esta que fue demostrada con las pruebas aportadas al juicio. Lo importante y radical acá es, que la accionante necesite el inmueble de su propiedad (objeto del arrendamiento) para habitarlo; y quedando demostrada la cualidad de propietaria del inmueble objeto de la controversia que le asiste a la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao y la vinculación arrendaticia que le une con el arrendatario, ciudadano Adrián José Flores Torrealba, lo determinante es el interés estrictamente personal de la arrendadora-propietaria de querer habitar el inmueble que le pertenece, independientemente de otras circunstancias secundarias.
Con relación al estado de necesidad, es oportuno traer a colación la doctrina judicial de vieja data y con vigencia innegable, sobre el concepto de “necesidad”, que establece: “El Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, en sentencia de fecha 13 de agosto de 1984, con ponencia del Dr. José Agustín Cátala, hijo, analiza la necesidad aducida por el propietario, cuando requiere el inmueble que tiene cedido en arrendamiento, para habitarlo uno de sus parientes consanguíneos con su grupo familiar, indicando que con ello se conceptúa una situación subjetiva que no se modifica por el hecho de que el destinatario final del inmueble haya cambiado de residencia durante el curso del procedimiento.”
Esta Juzgadora, acogiéndose a los anteriores criterios jurisprudenciales, y ateniéndose a lo alegado y probado en autos, observa, que la parte accionante demostró todos y cada unos de los requisitos concurrentes para que su alegato sea apreciado conforme a derecho en invocación de la causal alegada, esto es, la necesidad de habitar el inmueble por ella misma. Así se declara.
Resulta importante señalar que esa carga de probar tal “necesidad”, corresponde a la propietaria, sin que pueda esta sentenciadora sustituirse en el ejercicio de dicha carga, toda vez que el peso de probar la necesidad efectiva corresponde al propietario solicitante, y no puede ser suplido por el Juez. En razón de lo antes expuesto, concluye esta Operadora de Justicia, que al haberse demostrado durante el proceso la “necesidad personal” de la propietaria de ocupar el tantas veces mencionado inmueble, su acción debe prosperar en derecho y así se determinará en la dispositiva del fallo. Así se establece.
Ahora bien, el artículo 1.592 del Código Civil, establece, que el arrendatario tiene la obligación de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
Conforme a lo expuesto, resulta procedente el reclamo de la actora al exigir el desalojo del inmueble ubicado en la urbanización Tamanaco, avenida Sorocaima, antes calle “a”, parcela H-11, Tinaquillo, estado Cojedes, que ocupa el demandado Adrián José Flores Torrealba, en su condición de arrendatario, al haber demostrado la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, siendo que la actora, se encuentra en todo su derecho de reclamar el desalojo del mismo, conforme al contenido de la norma consagrada en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.
Sobre la necesidad de ocupar el Inmueble, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo (sentencia del 02 de mayo de 2000, caso Novedades Dudu, S.R.L. Exp. Nº 98-20343), se ha pronunciado, al puntualizar lo siguiente:

“…Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad”… éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla…”

Más adelante, la Corte Primera, estableció:

“…Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…”. (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente.- Magistrado Perkins Rocha Contreras)…”
Por otra parte, el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 194 y siguientes, para la procedencia del Desalojo ha señalado lo siguiente:
“…para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse (3) tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento… pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria…, así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño… Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción…”

En este orden de ideas y luego de haberse realizado el análisis probatorio, se percata quien juzga que en el caso de marras, se dan los siguientes supuestos:
1º La existencia de la relación arrendaticia a través de un contrato escrito, lo cual quedó reconocido por las partes, configurándose con ello, el primer requisito de procedencia. Así se establece.
2º Que la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, es la propietaria de la casa ubicada en la urbanización Tamanaco, avenida Sorocaima, antes calle “a”, parcela H-11, Tinaquillo, estado Cojedes, según consta en documento de compra-venta, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Falcón del estado Cojedes, en fecha 09 de junio de 1997, bajo el Nº 44, folios 1 al 2, tomo II, protocolo primero, lo que da lugar al segundo requisito de procedencia de la acción, es decir, la cualidad de propietaria del inmueble arrendado. Así se determina.
3º La necesidad que tiene la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, de ocupar el inmueble objeto del presente litigio, la cual quedó demostrada en virtud del Certificado de Registro de Vivienda Principal, expedido por la Gerencia Regional de Tributos Internos, Región Central, SENIAT, Área de Viviendas, San Carlos, inserto al folio doscientos cincuenta y cinco (255), anexada al libelo de la demanda, y ratificada en el escrito de pruebas (folio 336), mediante el cual, se evidencia, que la vivienda principal de la ciudadana Estela de Jesús García, es la ubicada en la urbanización Tamanaco, avenida Sorocaima, casa Nº H-11, Tinaquillo, Municipio Falcón, estado Cojedes; así como los documentos privados, que cursan a los folios trescientos cuarenta y ocho (348), trescientos cuarenta y nueve (349) y trescientos cincuenta (350), en los cuales, la ciudadana Migdalia Sequera, titular de la cédula de identidad Nº V-5.389.673, le solicita a la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, la desocupación de un anexo, ubicado en la urbanización La Esmeralda, manzana H3, Nº 81, Municipio San Diego, estado Carabobo. Esta probanza, determina claramente la necesidad que tiene la accionante para ocupar el inmueble objeto de este juicio, cuyo desalojo se solicita, ya que la misma no fue desvirtuada por la parte demandada. Así se decide.
4º Asimismo, consta a los folios doscientos dieciséis (216) al doscientos veinte (220), documento de propiedad, consignado con el libelo de la demanda, y posteriormente, en el escrito de pruebas (folios 342-345), del cual se desprende, que la ciudadana Damelis Briggitte Ruiz de Flores, titular de la cédula de identidad Nº V-10.993.491, quien, según se observa de las actas procesales (folio 338), es la cónyuge del demandado, ciudadano Adrián José Flores Torrealba, y quien además habita la vivienda objeto de la presente controversia, con el demandado de autos, le fue concedido un crédito sin intereses, por parte del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), el cual, se invirtió en la construcción de un inmueble constituido por una casa, destinada para habitación familiar, crédito este que fue concedido por el Servicio Autónomo de Vivienda Rural (SAVIR), y por cuanto fue cancelado dicho crédito, adquirió la plena propiedad y posesión del inmueble en referencia, siendo debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio Tinaco, bajo el Nº 16, folio 75, tomo 2. Como quiera que esta prueba se trata de un documento público, hace plena prueba de lo que en ella consta, lo cual, demuestra que la ciudadana antes mencionada posee una vivienda familiar, adjudicada por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), en la que perfectamente puede residir conjuntamente con su cónyuge. Así se observa.
De manera pues, concluye esta Juzgadora que en este caso, se encuentran llenos los extremos previstos en el numeral 2º, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en consecuencia, debe prosperar en derecho la necesidad que tiene la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, de habitar la vivienda arrendada, de su propiedad. Así se decide.
Por otra parte, en la audiencia oral celebrada ante esta Alzada, la parte demandante consignó, en primer lugar, una certificación de gravamen, emanada del Registro Público del Municipio Tinaco, estado Cojedes, y, en segundo lugar, una comunicación, emanada de la ciudadana Migdalia Sequera, dirigida a la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, de fecha, 09 de marzo de 2017, en la que la primera, manifiesta, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento pactado por ambas, sobre un anexo ubicado en la urbanización Parque Residencial La Esmeralda, sector cinco, parcela de terreno Nº 81, manzana H3, identificada con la letra “a”, Municipio San Diego, estado Carabobo, por lo que, debe desocupar el anexo y entregárselo libre de personas y cosas, en virtud de la imperiosa necesidad que tiene su hijo y su grupo familiar de ocupar ese bien, por no poseer vivienda.
Con relación a la primera probanza, se trata de una certificación de gravamen, emanada del Registro Público del Municipio Tinaco, estado Cojedes, sobre un inmueble (bienhechurías), ubicado en el callejón Viejo Matadero, de El Jabillo, Municipio Lima Blanco, estado Cojedes, perteneciente a la ciudadana Damelis Brigitte Ruiz de Flores, según consta de documento registrado por ante esa Oficina, el 08 de mayo de 2013, bajo el Nº 16, folio 75, tomo 2, protocolo de transcripción del año 2013, en la que indica, que el mismo, desde la referida fecha (08/05/2013) hasta la presente, no posee gravamen alguno, ni prohibición de enajenar y gravar, ni medidas de embargo que haya sido impuesta por autoridad judicial, persona alguna o por actual propietario durante el lapso indicado. La mencionada instrumental es de carácter público, con valor de plena prueba, conforme a lo previsto por los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil. Sin embargo, tal documental, no resulta conducente, a los efectos de demostrar el pretendido desalojo del inmueble, siendo que la actora tampoco manifestó, que pretendía demostrar con tal probanza. Así se establece.
Respecto a la segunda probanza consignada por ante esta Alzada, se trata de un documento privado emanado de terceros, siendo que no se trata de las probanzas permitidas en segunda instancia, las cuales son, la de instrumentos públicos, la de posiciones juradas y el juramento decisorio, conforme a lo previsto por el primer aparte del artículo 520 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, no puede ser objeto de valoración alguna, por parte de quien aquí decide. Así se determina.
Por consiguiente, en cumplimiento y acatamiento a lo contenido en las citadas normas sustantivas, adjetivas y el criterio jurisprudencial citado, resulta forzoso para este Órgano Subjetivo Institucional Judicial, declarar con lugar la apelación interpuesta por la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, parte demandante, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, la cual, será revocada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por la ciudadana Estela García de Cajiao, parte actora, contra la sentencia definitiva de fecha 04 de agosto de 2016, dictada el tribunal a-quo. SEGUNDO: REVOCA, la sentencia de fecha 04 de agosto de 2016, dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual declaró sin lugar la demanda. En consecuencia, se declara CON LUGAR, la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, contra el ciudadano Adrián José Flores Torrealba, y por ende, se ORDENA, al demandado, ciudadano Adrián José Flores Torrealba, desalojar el inmueble ubicado en la urbanización Tamanaco, avenida Sorocaima, antes calle “a”, parcela H-11, Tinaquillo, estado Cojedes, y entregarlo a la ciudadana Estela de Jesús García de Cajiao, libre de personas. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes. En San Carlos, a los veinticuatro (24) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

Dra. Mirla B. Malavé S.
Jueza Provisoria

Abg. Maribel N. Rivas R.
Secretaria

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres horas y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.).

La Secretaria

Definitiva (Civil)

Exp. Nº 1086

MBMS/MNRR.