JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES SENTENCIA Nº: 998/17 EXPEDIENTE Nº: 1090 JUEZA: Abg. MIRLA B. MALAVÉ S. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: DEMANDANTE: ROMANA AURORA MORENO DE MORENO, titular de la cédula de identidad Nº V-5.743.267, de este domicilio APODERADO JUDICIAL: Abogado: RAFAEL TOVÍAS ARTEAGA ALVARADO, titular de la cédula de identidad Nº V-3.691.683, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 24.372 DEMANDADA: EYDA EUGENIA GONZÁLEZ DE GODOY, titular de la cédula de identidad Nº V-7.561.388, de este domicilio APODERADO JUDICIAL: Abogado: OSWALDO MONAGAS POLANCO, titular de la cédula de identidad Nº V-8.666.928, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 49.049 MOTIVO: DESALOJO. PROLEGÓMENOS Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Oswaldo Monagas Polanco, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 10 de octubre de 2016, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar, la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Romana Aurora Moreno de Moreno, contra la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy. Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, fijándose el término legal para presentar informes, haciendo uso de este derecho la parte apelante; reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión. I DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos. Alega la parte actora, que el 15 de mayo de 2003, inició la suscripción de manera sucesiva de varios contratos de arrendamientos, sobre un local comercial, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles Libertad y Zamora, de San Carlos, estado Cojedes, distinguido con el Nº 03; dicho local forma parte del inmueble de mayor tamaño, distinguido con el Nº 8-72. Que la relación contractual se mantuvo hasta el día 31 de diciembre de 2013, incluyendo el uso de la prórroga legal entre su persona y la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy. Que la relación arrendataria se desarrolló de la siguiente manera: En fecha 15 de mayo de 2003, se suscribe contrato de arrendamiento, con vigencia desde el 01 de junio de 2003, hasta el 30 de mayo de 2004. Un segundo contrato, de fecha 15 de mayo de 2004, con vigencia desde el 01 de junio de 2004, hasta el 30 de mayo de 2005. Asimismo, y en continuación de la relación arrendaticia, en fecha 15 de mayo de 2005, se suscribe un nuevo contrato, el cual entra en vigencia a partir del 01 de junio de 2005 al 30 de mayo de 2006. Que la relación arrendaticia, una vez de vencido este último contrato, continúa con la suscripción de uno nuevo en fecha 01 de junio de 2006, por el término de siete (7) meses, vale decir, hasta el 31 de diciembre de 2006. Culminado este último contrato, el 31 de diciembre de 2006, se suscribe un nuevo contrato, por el término de seis (6) meses fijos, a partir del 01 de enero hasta el 30 junio de 2007. Luego, otro contrato, del 01 de julio al 31 de diciembre de 2007, vale decir, por seis meses. En ese orden, se suscribe otro contrato el 31 de diciembre de 2007, con vigencia desde el 01 de enero hasta el 30 de junio de 2008. Concluido este último contrato, se suscribe seguidamente otro, del 01 de julio al 31 de diciembre de 2008. Finalmente, se suscriben dos contratos, uno con vigencia del 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 2009, y el último, con vigencia desde el día 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 2010. Que a través de la suscripción de los referidos contratos, a partir del 01 de junio de 2003, se efectuó la regularización de la relación arrendaticia que para ese momento tenía aproximadamente veintitrés (23) años entre su persona y la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy; la misma en principio se inició entre sus padres, ciudadanos Baldomero Moreno Villanueva y Carmen Aurora Parada de Moreno, ambos ya fallecidos; posteriormente, a partir del indicado día, 01 de junio de 2003, se continuó celebrando entre su persona y la hoy arrendataria. Que la referida relación arrendaticia se mantuvo en el tiempo hasta el día 31 de diciembre de 2013, por un periodo de más de treinta y cinco (35) años, pues dicha relación arrendaticia tuvo inicio aproximadamente en el año 1979, entre sus padres, y concluyendo con su persona, con la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy. Que el último contrato venció el 31 de diciembre de 2010, y concluido este, no suscribió ningún otro, lo que significa que la relación contractual llegaba a feliz término, entrando la arrendataria al disfrute de la prórroga legal que según la norma le correspondía tres (3) años; siendo así, y habiendo concluido el último contrato el 31 de diciembre de 2010, la prórroga legal se inicia el 01 de enero de 2011 y concluye el 31 de diciembre de 2013. Concluida la prórroga legal, se solicitó a la arrendataria la entrega del inmueble, pero hasta la presente fecha no ha querido hacer la desocupación del inmueble a pesar de las múltiples diligencias efectuadas por su persona. Por lo anteriormente expuesto, es por lo que, la ciudadana Romana Aurora Moreno de Moreno, demandó por Desalojo, a la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy, a los fines de que se ordene el desalojo y entrega del inmueble objeto del arrendamiento, en virtud del vencimiento de la prórroga legal, entregándolo libre de personas y bienes, así como hacer entrega de las llaves y solvente de los servicios públicos, y se condene en costas y costos a la demandada; fundamentándola en los artículos 26 y 40, literal “g”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y estimándola en la cantidad de Dieciséis Mil Ochocientos Bolívares (Bs.16.800,00), equivalente a Ciento Doce Unidades Tributarias (112 U.T.). Por su parte, el apoderado judicial de la demandada, en su escrito de contestación, alegó: Que es cierto que entre su mandante y la demandante existe una relación arrendaticia, que supera los 35 años, por haber iniciado en el año 1979, sobre un local de uso comercial, distinguido con el Nº 3, el cual forma parte de un inmueble identificado con el Nº 8-72, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles Libertad y Zamora de San Carlos, estado Cojedes, siendo sus arrendadores originarios los progenitores de la ciudadana Romana Aurora Moreno. Niega que la relación arrendaticia que mantiene su cliente con la demandante haya concluido en fecha 31 de diciembre de 2010. Niega que haya comenzado a correr con posterioridad a esa fecha una prórroga legal de tres (3) años, y que esta haya vencido el 31 de diciembre de 2013. Niega que la relación arrendaticia esté regulada por un contrato locativo cuya vigencia sea a tiempo determinado, cuando tiene la naturaleza de indeterminado por tener una vigencia de más de 35 años, lo que hace improcedente la presente demanda. Que al haberse dejado a su representada en posesión del inmueble arrendado luego de haber superado con creces el lapso máximo de 15 años permitido por la ley, se produjo el efecto de la tácita reconducción, transformando la naturaleza del contrato original de tiempo determinado a tiempo indeterminado. Niega que la arrendadora haya practicado en algún momento el desahucio arrendaticio, es decir, que haya manifestado su deseo de no renovar el contrato por vencimiento del tiempo. Finalmente, solicita, que se declare la improcedencia de la demanda, por ser contraria a derecho, con expresa condenatoria en costos y costas procesales. II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO La presente demanda fue interpuesta por la ciudadana Romana Aurora Moreno de Moreno, asistida de abogado, el 15 de abril de 2015, ante el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, anexando contratos de arrendamientos, marcados desde el “1” hasta el “37”, y copias certificadas emanadas del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, contentivas de las constancias de consignaciones efectuadas por la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy, por concepto de pago de canon de arrendamiento sobre el local comercial objeto de litigio, marcadas desde el “38” hasta el “48”. Admitida la demanda, por auto de fecha 22 de abril de 2015, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de contestar la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación. En fecha 12 de mayo de 2015, la ciudadana Romana Aurora Moreno, confirió poder apud acta al abogado Rafael Tovías Arteaga Alvarado. En fecha 03 de febrero de 2016, compareció la demandada, a los fines de otorgar poder apud acta al abogado Oswaldo Monagas Polanco. Citada la demandada, en fecha 04 de febrero de 2016, compareció el apoderado judicial, a los fines de dar contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos expuestos por la actora en su libelo. Verificado el acto de contestación a la demanda, por auto de fecha 10 de febrero de 2016, se fijó la oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar, para el día 16 de febrero de 2016. En fecha 16 de febrero de 2016, oportunidad fijada para la audiencia preliminar, comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, a los fines de solicitar la suspensión del curso de la causa, por el lapso de quince (15) días de despacho, así como también, se fije una oportunidad para un acto conciliatorio; acordando el tribunal a-quo, en atención a lo solicitado, suspender el curso de la causa por el lapso indicado por las partes, con la advertencia que vencido el mismo la causa continuará su curso; fijando igualmente el acto conciliatorio para el primer día de despacho siguiente al de la reanudación de la causa. En fecha 08 de marzo de 2016, comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, a los fines de solicitar la suspensión del curso de la causa, por el lapso de diez (10) días de despacho; siendo acordado por el tribunal a-quo. En fecha 01 de abril de 2016, oportunidad fijada para la celebración de una audiencia conciliatoria, no comparecieron ninguna de las partes. En fecha 04 de abril de 2016, se fijó la oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar, para el día 08 de abril de 2016. En fecha 11 de abril de 2016, por cuanto por decreto presidencial fue declarado no laborable los viernes del mes de abril y mayo, se acordó fijar nueva oportunidad para que tenga lugar la audiencia preliminar, para el día 13 de abril de 2016. En fecha 13 de abril de 2016, se celebró la audiencia preliminar, compareciendo los apoderados judiciales de ambas partes. En fecha 21 de abril de 2016, el tribunal de la causa, procedió a fijar los hechos, de conformidad con lo dispuesto por el tercer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el lapso de cinco (5) días para promover pruebas en el presente juicio. En fecha 03 de mayo de 2016, el apoderado actor promovió pruebas, ratificando los anexos presentados en el libelo de demanda, contentivos de contratos de arrendamientos, celebrados entre las partes, desde el 01 de junio de 2003 hasta el 01 de enero de 2010, marcados desde el “1” hasta el “37”, y las copias certificadas, contentivas de las consignaciones efectuadas por la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy, por concepto de pago de canon de arrendamiento sobre el local comercial objeto de litigio, marcadas desde el “38” hasta el “48”. En fecha 09 de mayo de 2016, el apoderado judicial de la demandada, consignó su escrito de pruebas, promoviendo la confesión judicial de la parte demandante y la prueba de inspección judicial. Por auto de fecha 16 de mayo de 2016, el tribunal, admitió las pruebas promovidas por las partes. En fecha 06 de junio de 2016, se practicó la inspección judicial promovida por la parte demandada. En fecha 15 de junio de 2016, se fijó la audiencia o debate oral para el día 30 de junio de 2016. En fecha 30 de junio de 2016, comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, a los fines de solicitar la suspensión del curso de la causa, por el lapso de diez (10) días de despacho; siendo acordado por el tribunal a-quo. En fecha 19 de julio de 2016, se celebró la audiencia o debate oral, compareciendo los apoderados judiciales de ambas partes. En la misma fecha, el tribunal procedió a dictar el dispositivo del fallo. El Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 10 de octubre de 2016, procedió a publicar el texto íntegro de la sentencia, declarando, con lugar la demanda; apelando de la anterior decisión el abogado Oswaldo Monagas Polanco, actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada; oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha 08 de diciembre de 2016, bajo el Nº 1090. Vencido el lapso establecido para solicitar la constitución de asociados, por auto de fecha 19 de diciembre de 2016, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho para presentar informes, siendo consignados, oportunamente, por la parte apelante. En la oportunidad de presentar los informes, el apoderado judicial de la demandada, expresó lo siguiente: “…En el estudio de las actas procesales debe remitirse al escrito de contestación a la demanda, se puede leer que al momento de trabarse la litis se expusieron las razones de hechos (sic) y de derecho que debían conllevar al juez de la causa a declarar nulas las clausulas temporales (segundas) (sic) de los contratos de arrendamientos que fueron acompañados al escrito libelar (…) Este alegato central y de trascendental importancia para el proceso no fue resuelto en la sentencia, y basta leer el texto completo del fallo (principio de la integridad de la sentencia) para constatar que no hubo pronunciamiento alguno sobre la defensa atinente a la nulidad de las cláusulas segundas (…) La jurisprudencia patria es diuturna en el sentido de indicar que cuando el vicio de incongruencia negativa puede incidir en el dispositivo del fallo, como efectivamente lo es en el presente caso, este debe ser declarado procedente, y en consecuencia nulo el fallo recurrido… …Dada la gravedad y comprobación del vicio del cual adolece la recurrida, denunciado en el acápite anterior, hecho que incuestionablemente debe conllevar a conducir un nuevo fallo… …De lo transcrito se evidencia que lo argumentado en relación a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que rebasa los quince (15) años de vigencia, tiene su asidero en el artículo 1.580 del Código Civil (…), sin embargo, el tribunal de la recurrida se aparta de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, incluso no comparte la posición adoptada por calificados y reconocidos catedráticos, y entonces yerra en el análisis de los citados artículos 1.580 y 1.160 del Código Civil… …Tal argumento debe ser desechado por esta superioridad pues ello abriría gravemente las puertas al fraude a la ley… …El a quo estima que no se amerita el desahucio bajo el falso supuesto de ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado (lo cual se rechaza categóricamente), pero es que nos hemos referido es al desahucio posterior al supuesto vencimiento de la prórroga legal; sin embargo, en la recurrida se violenta lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al sacar elementos de su propia convicción y suplir defensas, pues su obligación es resolver en base a lo alegado y probado en autos por las partes, cosa que no ocurrió, pues si el demandante alegó que había ocurrido el desahucio ha debido probarlo, cosa que no hizo, pero jamás no decirse que no es necesario. El desahucio no pude (sic) ser visto de una manera simple como lo pretende el juez de la causa, no hacer el desahucio una vez vencida la prorroga (sic) legal acarrea de manera irremediable la tácita reconducción del contrato locativo… …No existe prueba alguna que demuestre que hubo oposición a la posesión pacífica del inmueble, en otras palabras, no existe prueba que demuestre que se le solicitara la entrega del local de uso comercial arrendado… …En conclusión, en cualquier hipótesis o circunstancia nos vamos a encontrar ante un contrato de arrendamiento cuya naturaleza es la de ser escrito y a tiempo indeterminado, lo que debe conducir a esta superioridad a declarar que la demanda es inadmisible…” Por auto de fecha 02 de febrero de 2017, vencido el lapso de informes, se fijó el lapso de ocho (8) días de despacho para presentar observaciones a los informes de la contraria. El apoderado actor, en las observaciones a los informes de la contraria, señaló: “…Alega el recurrente que no es cierto que el contrato de arrendamiento existente entre las ciudadanas Romana Aurora Moreno de Moreno y Eyda Eugenia González de Godoy, sea un contrato a tiempo determinado, si no (sic) que con el correr de tiempo se transformó a tiempo indeterminado… …La norma es muy clara y precisa al indicarnos que un contrato de arrendamiento de los hoy discutido no puede pasar mas (sic) de 15 años. En ningún momento se convierte en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; esto por una parte, por la otra tenemos que tener claro que la norma regula la situación cuando se hace un solo contrato o sea un solo acto jurídico, en nuestro caso se celebraron de manera continua y permanente varios contratos es decir varios actos jurídicos y ninguno de ellos se celebró por mas (sic) de quince años, pues de la cláusula segunda de cada uno de ellos queda evidenciado que fueron cada año. Una cosa es la contratación y otra cosa es el contrato, bien es cierto que la contratación tiene mas (sic) de 25 años, pero también es cierto que cada uno de los contratos que se celebraron desde el año 1998 hasta el año 2010 ninguno de ello (sic) se celebró por mas (sic) de 15 años. Dicho lo anterior se deja ver claramente que los alegatos expuestos por la parte accionada no son procedentes en derecho. En cuanto al error de análisis del artículo 1.160 del Código Civil, señala el recurrente que en los acuerdos entre las partes en materia inquilinaria tiene sus límites y es que se resguarda el orden público en razón de la materia y que el respetado juez de la primera instancia viene a colocar con prevalencia la forma sobre la realidad lo cual debe ser censurado, pues de verdad no es otra, sino que la relación arrendaticia tiene una vigencia de más de treinta y cinco (35) años. La prorroga (sic) es de pleno derecho y todo ciudadano en especial los que conforman una relación arrendaticia debe conocer, es decir, entonces que no hay necesidad de estarle notificando al arrendatario que la misma esta (sic) corriendo. No establece la norma, que el arrendador este (sic) obligado a notificarle al arrendatario del inicio de la prorroga (sic) legal, pues este (sic) la toma si la quiere, quien esta (sic) obligado es arrendador (sic) a concederla. No existe obligación de notificarlo pues en todos y cada uno de los contratos se estableció en su clausula (sic) segunda lo siguiente… …Como se planteo (sic) al inicio del presente escrito, el recurrente denuncia en principio el vicio de incongruencia negativa u omisión de pronunciamiento, por el hecho de que el ciudadano juez de la recurrida no hizo pronunciamiento alguno en cuanto a la nulidad de las clausulas (sic) segunda de los contrato (sic)... Como se observa de tales petitorios estos guardan una relación directa con la denuncia relacionada con la falta de análisis del artículo 1.580 denunciada por el hoy recurrente, pues fundamenta que las mismo (sic) fueron pactadas cuando ya el contrato se había transformado de escrito determinado a escrito indeterminado y porque se había alcanzado la tacita (sic) reconducción. Siendo estos sus fundamentos para rebatir los efectos de las referidas clausulas (sic) segunda; los mismo (sic) no tiene fundamentación alguna pues ya se planteo (sic) en el aparte anterior relacionada con el mencionado artículo (sic) 1.580 y 1600 del código civil, argumentos estos que reproduzco a los efectos de debatir el presente petitorio y los cuales solicito sea considerado a los efectos de declarar improcedente el presente petitorio…” Por auto de fecha 16 de febrero de 2017, se fijó un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia, de conformidad a lo previsto por el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 22 de febrero de 2017, se acordó oficiar al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, a los fines de que informe sobre la fecha de inicio de las consignaciones realizadas en el expediente Nº 771, llevado por ante ese despacho, así como la fecha de la última consignación y del último retiro. En fecha 01 de marzo de 2017, se recibió oficio Nº 013/17, emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual, informa sobre lo solicitado por esta Alzada. Visto el lapso establecido para sentenciar, se procede a realizarla en los siguientes términos. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Quedando el planteamiento del problema judicial, suscitado entre las partes, corresponde a esta sentenciadora dirimir y resolver los hechos controvertidos de la presente causa, a los fines de dictar una sentencia congruente, motivada, expresa, positiva y precisa de acuerdo a la pretensión deducida, conforme lo regula los artículos 243, ordinales 4°, 5° y 6°, y 244 del Código de Procedimiento Civil. La acción incoada en el presente asunto es el desalojo, de conformidad con el artículo 40, literal “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En ese sentido, se hace necesario señalar que el artículo antes citado, establece: “…Son causales de desalojo: …g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…” El artículo 1.167 del Código Civil, dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.” La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “g”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, en ese sentido se hace necesario señalar, que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” De acuerdo a lo anterior, la parte demandante aduce, que fue cedido en arrendamiento un local comercial, antes identificado, a la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy, a través de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, desprendiéndose de la cláusula segunda, que el término fijado para la duración del contrato es de un año fijo, el cual comenzó a regir desde el 01 de junio 2003 y finalizaría el 01 de junio 2004, un segundo contrato que comenzó el 01 de junio de 2004, y culminó el 01 de junio de 2005, y así sucesivamente, hasta el último de los contratos, que cursa a los folios cincuenta (50), cincuenta y uno (51) y cincuenta y dos (52) del presente expediente, el cual tiene como fecha de inicio el 01 de enero del año 2010 y culminó el 31 de diciembre del año 2010, y que por ello operó de pleno derecho la prórroga legal que le correspondía de tres (3) años, de conformidad al literal “d” del artículo 38 de la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, hoy artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitando a la arrendataria la entrega del inmueble, pero hasta la presente fecha no ha querido hacer la desocupación del inmueble, a pesar de las múltiples diligencias efectuadas, por lo que, procede a demandar el desalojo de la demandada, conforme al artículo antes citado. Por su parte, la demandada aduce, que no es procedente el procedimiento de desalojo, debido a que no es cierto que la arrendadora le otorgó tres (3) años de prórroga legal, como hace creer, una vez que concluyó el término de duración del último contrato de arrendamiento escrito, el 31 de diciembre de 2010, pues la voluntad de las partes fue no suscribir más contratos, y que una vez vencido el mismo comenzó a transcurrir la prórroga legal, la cual concluyó el 31 de diciembre de 2013. Así se observa. Ahora bien, quedó reconocido, que las partes están vinculadas por una relación arrendaticia que data desde el año 1979, y cuyo último contrato fue suscrito el 01 de enero de 2010, por un año, lo que suma una duración de treinta y cinco (35) años. En la cláusula segunda de este último contrato, las partes pactaron lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de un año fijo contado a partir del día primero (1º) de enero del año 2010.” Se observa así, que de conformidad a lo previsto en esta cláusula, el contrato de arrendamiento fue celebrado por tiempo determinado, de un año, que venció el 31 de diciembre de 2010. En vista de que la finalización del contrato no fue supeditada a previa notificación, al día siguiente comenzó a correr el lapso de la prórroga legal, sin necesidad de notificación de no prórroga por parte de la arrendadora a la arrendataria. De conformidad a lo previsto en el ordinal “d” del artículo 38 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el lapso de la prórroga legal que correspondía a la arrendataria era de tres (3) años, que vencieron el 31 de diciembre de 2013. Es decir, que a partir del 01 de enero de 2013, la arrendataria estaba obligada a devolver a su arrendadora el inmueble arrendado. Es el caso que desde la misma fecha de introducción de la demanda, en fecha 16 de abril de 2015, se evidencia claramente, que la arrendadora permitió que la arrendataria continuara en el inmueble, pero pretendió que con tal acción mantendría el contrato a tiempo determinado, lo cual no puede ser interpretado de esa forma por esta juzgadora, pues no es cierto lo que la arrendadora pretendió demostrar cuando introdujo la demanda, pues la prórroga legal ya había vencido el 01 de enero de 2013, lo que permite interpretar que posteriormente a esta fecha, la arrendadora continuó aceptando el pago del canon de arrendamiento de parte de la arrendataria, tal como se evidencia de lo informado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio Nº 013/17, de fecha 01 de marzo de 2017. Esta juzgadora considera, que el vencimiento del lapso de la prórroga legal no tiene efecto jurídico alguno, pues claramente se evidencia que la arrendadora consintió que la arrendataria continuara en el inmueble al seguir recibiéndole el pago del canon de arrendamiento luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, produciéndose la tácita reconducción del contrato a tiempo indeterminado, aun cuando la arrendadora pretendió que el contrato se mantendría a tiempo determinado, lo cual no es así. En consecuencia, resulta forzoso para este juzgado, declarar la improcedencia de la demanda interpuesta. Así se decide. Según cursa en el expediente, al folio doscientos quince (215), oficio donde el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, informa a esta Alzada, que efectivamente la parte demandante realizó el último retiro de los cánones de arrendamiento en fecha 02 de diciembre de 2016, de lo cual se deduce, que operó la tácita reconducción. En ese sentido, se hace necesario señalar lo dispuesto por el artículo 1.600 del Código Civil: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Por su parte, el artículo 1.614 ibídem, establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado.” Igualmente, en cuanto a la tácita reconducción, el artículo 1.601 del Código Civil, señala: “Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.” De conformidad con las normas anteriormente citadas, el fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace. La terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, que señala, que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado; por ello, la tácita reconducción consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prórroga legal. Ha sostenido la doctrina, que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, entonces por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo cual, es necesario que concurran tres circunstancias: 1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado; 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente; 3.- Que a esta circunstancia no se oponga el propietario. En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el caso de autos operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en litigio, el Tribunal verifica, que conforme a la cláusula segunda del contrato, trascrito ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de arrendamiento por el término de un año, por lo que resulta concluyente, que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito. Dicho contrato celebrado entre las partes, por el término de un año, el último de ellos venció el 31 de diciembre de 2010, por lo que, de conformidad con lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa fecha, hoy artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, hace nacer la prórroga legal de tres (3) años, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía treinta y cinco (35) años, venciéndose en consecuencia la prórroga legal, el 31 de diciembre de 2013, ocupando el inmueble la demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato, vale decir, que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste, en la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario, significa que a la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, quede y se le deje al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin oposición, el arrendamiento se presume renovado. Sobre este aspecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789, de fecha 21 de julio de 2010 (Exp. Nº 2010-0517), dispuso lo siguiente: “…Esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado…” Conforme al criterio jurisprudencial transcrito, la inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble, una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal configuran la tácita reconducción, por cuanto la misma norma establece que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado. Por su parte, de acuerdo a la legislación que regulaba para el momento, el autor Gilberto Guerrero Quintero, sostiene: “…El arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducción el arrendador ha debido actuar para evitarla…” (obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica Andrés Bello) Sin embargo, el criterio jurisprudencial citado establece, que una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, configuran la tácita reconducción, si no hay la oposición del arrendador, por cuanto la misma norma establece, que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, por lo tanto, hay que determinar si esta posesión era consentida, aceptada y sin ninguna oposición del arrendador, caso en el cual habría operado la tácita reconducción. Así se establece. En el caso de autos, de acuerdo a los hechos alegados y las pruebas aportadas en el proceso, el Tribunal observa, que posterior al vencimiento de la prórroga legal, la demandante había recibido, por concepto de canon de arrendamiento, por consignación realizada ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, los cánones de arrendamiento hasta el 02 de diciembre de 2016, según se evidencia del referido oficio Nº 013/17, de fecha 01 de marzo de 2017. Así se observa. Con el retiro de las cantidades consignadas por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, la parte demandante consintió que la arrendataria continuara ocupando el inmueble, y tanto es así, que la presente demanda se interpone el 16 de abril de 2015, vale decir, dos (2) años y tres (3) meses después de vencida la prórroga legal, por lo que esta Juzgadora considera, que la aceptación del pago de los cánones de arrendamiento, desde el vencimiento de la prórroga y hasta después de introducida la demanda, implica la aceptación tácita de una nueva relación de arrendamiento, pues, hubo aceptación y total pasividad por parte de la arrendadora al vencimiento de la prórroga legal, haciendo que operara la tácita reconducción, por tanto, no se evidencia ningún tipo de oposición a la continuidad del arrendamiento, ya que, al no existir elementos suficientes en autos que evidencien la resistencia de la arrendadora a la posesión de la arrendataria, luego del vencimiento del contrato y de su prórroga legal, se puede concluir, que ha mutado el arrendamiento, entonces pasó por fuerza de la tácita reconducción a ser indeterminado en cuanto a su duración, conforme a los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se decide. En virtud de lo antes expuesto, es por lo que esta Juzgadora, atendiendo al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario, el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico, y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos, por lo que, los órganos de administración de justicia, los Tribunales, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general la adopción de formas y negocio jurídico, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia, debiendo prevalecer las realidades sobre las formas, entiende quien aquí decide, que el orden público inquilinario, lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad; y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos, ello en concordancia con los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara improcedente la acción de desalojo, conforme a lo previsto por el artículo 40, literal “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al renovarse tácitamente la relación arrendaticia, lo que convirtió el contrato en uno a tiempo indeterminado; por lo que, resulta forzoso declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide. Por consiguiente, lo ajustado a derecho, es declarar con lugar la apelación ejercida por el abogado Oswaldo Monagas Polanco, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. IV DISPOSITIVA Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR, la apelación interpuesta el 21 de noviembre de 2016, por el abogado Oswaldo Monagas Polanco, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 10 de octubre de 2016, proferida por el tribunal de la causa. Segundo: REVOCA, la decisión de fecha 10 de octubre de 2016, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar la demanda. En consecuencia, se declara, SIN LUGAR, la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Romana Aurora Moreno de Moreno, contra la ciudadana Eyda Eugenia González de Godoy. Tercero: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes. En San Carlos, a los diecisiete (17) días del mes de abril del año dos mil diecisiete (2017). Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación. Dra. Mirla B. Malavé S. Jueza Provisoria Abg. Maribel N. Rivas R. Secretaria En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres horas y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.). La Secretaria Definitiva (Civil) Exp. Nº 1090 MBMS/MNRR.