TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES.
Años: 206° y 157°.

I.- Identificación de las partes, la causa y la decisión.-
Parte demandante: Riad Nassib Abdul Baki, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-10.328.230, domiciliado en la ciudad de San Carlos del estado bolivariano de Cojedes.
Apoderados Judiciales: Rafael Medina Villalonga, Rafael Medina Briceño y Rubén Pedroza Isa, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad números V.3.041.720, V.12.168.526 y V.15.627.535 respectivamente, profesionales del derecho en ejercicio inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 61.150, 94.048 y 193.764 en su orden.-

Parte demandada: Edgar de Jesús Duque Zuluaga, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E.82.118.240, domiciliado en la ciudad de San Carlos, estado bolivariano de Cojedes.
Apoderados Judiciales: Marlon Gavironda, Leonardo Enrique Moreno Pizani y Heleanta Zarahit Yanet Báez, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números V.7.405.233, V.13.047.246 y V.12.365.654, profesionales del derecho inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 44.088, 129.182 y 212.119 en su orden.-

Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento.-
Decisión: Parcialmente con lugar (definitiva).-
Expediente Nº 5650.-

II.- Recorrido procesal de la causa.-
El presente juicio se inició mediante demanda incoada el día quince (15) de abril del año 2014, por los abogados Rubén Pedroza Isa y Rafael Medina Villalonga, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, en contra del ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, previa distribución de ley en fecha veintiuno (21) de abril del año 2014, correspondió su conocimiento a éste juzgado, dándosele entrada por auto del veintidós (22) de abril del año 2014, siendo anotado en el libro respectivo bajo el número 5650.
Por auto de fecha veinticinco (25) de abril del año 2014, el Tribunal instó a la parte actora aclarar su Petitorio, a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la demanda.
El dia treinta (30) de abril del año 2014, los abogados Rafael Medina Briceño y Rubén Pedroza Isa, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, consignaron escrito de reforma de demanda, el cual fue agregado a las actas en esa misma fecha.
Por auto del seis (6) de abril del año 2014, se admitió la demanda y se ordenó la citación del demandado, librándose orden de comparecencia junto con recibo, precisándose que se compulsaría copia certificada del libelo de la demanda, una vez que la parte interesada proveyera los medios necesarios.
Mediante diligencia del trece (13) de mayo del año 2014, el abogado Rubén Miguel Pedroza Isa, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consigno los emolumentos necesarios para la reproducción de los fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa de citación del demandado; siendo acordado lo solicitado por auto de fecha quince (15) de mayo del año 2014.
Mediante diligencia del dieciocho (18) de junio del año 2014, el Alguacil de este Juzgado, consignó la compulsa librada al ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, quien no se encontró en el lugar indicado como su domicilio.
El día treinta (30) de junio del año 2014, el abogado Rubén Miguel Pedroza Isa, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicito al Tribunal la citación cartelaria del demandado de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha siete (7) de julio del año 2014, el Tribunal a los fines de agotar la citación personal del ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, acordó oficiar a la oficina del Consejo Nacional Electoral (CNE)- Región Cojedes, librándose libro oficio Nº 05-343-181-2014.
Mediante diligencia de fecha treinta (30) de julio del año 2014, suscrita por el abogado Rubén Pedroza Isa, en su carácter de actas, ratifico su solicitud de citación cartelaria conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. por diligencia aparte de la misma fecha, el precitado abogado puso a disposición del Tribunal los medios para que el Alguacil se trasladase al Consejo Nacional Electoral (CNE)- Región Cojedes, para hacer entrega del oficio librado en fecha siete (7) de julio del año 2014.
Por diligencia de fecha treinta y uno (31) de julio del año 2014, el Alguacil de este Juzgado dejo constancia de haber entregado el oficio Nº 05-343-181-2014, librado al Director del Consejo Nacional Electoral (CNE), en la oficina correspondiente.
El día cuatro (4) de agosto del año 2014, se recibió oficio Nº ORE COJEDES/O/Nº 039/2014, de esa misma fecha, emanado de la Oficina Electoral del Estado Cojedes (CNE)- Región Cojedes, el cual fue agregado a las actas en la misma fecha.
Por auto de fecha seis (6) de agosto del año 2014, el Tribunal visto lo impreciso de la información sobre el domicilio del demandado, ordeno librar Cartel de Citación en la presente causa para ser publicados en diarios locales de la ciudad de Valencia. En la misma fecha se libro el cartel, el cual fue retirado el dia once (11) de agosto del año 2015, tal como consta de diligencia suscrita por el abogado Rubén Pedroza Isa, en su carácter de actas.
Mediante diligencia del dieciocho (18) de septiembre del año 2014, el abogado Rubén Pedroza Isa, en su carácter de actas, consigno al Tribunal dos (2) ejemplares del cartel de citación publicados en los diarios Notitarde y Carabobeño, siendo agregados por auto en esa misma fecha.
El día veintidós (22) de septiembre del año 2014, la Secretaria Temporal de este juzgado abogada Ana Sánchez, dejo constancia de haber fijado el cartel de citación en la morada del demandado.
Por auto de fecha siete (7) de octubre del año 2014, el Tribunal dejo constancia del vencimiento del lapso establecido en el referido artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que la demandada compareciera por sí, ni por intermedio de apoderado judicial alguno, a darse por citada en el juicio de marras.
Mediante diligencia del dieciséis (16) de octubre del año 2014, el apoderado judicial de la parte actora abogado Rubén Pedroza Isa, solicitó al Tribunal la designación de un defensor judicial a la parte demandada, con quien se entendiese la citación y demás trámites procesales subsiguientes, siendo acordada tal petición, por auto del veinte (20) de octubre del año 2014, designándose Defensora Judicial de la parte demandada a la profesional del derecho María Beatriz Meza Bruguera, titular de la Cédula de Identidad número V.20.042.828, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 187.187, librándose a tal efecto la respectiva boleta de notificación.
Mediante diligencia de fecha veintisiete (27) de octubre del año 2014, suscrita por el abogado Rubén Pedroza Isa, en su carácter de actas, consigno al Tribunal los emolumentos necesarios para la notificación de la Defensora Judicial; siendo ordenada por auto de fecha veintiocho (28) de octubre del año 2014; constando en actas que el día cinco (5) de noviembre del año 2014, el Alguacil de este Juzgado Denison Infante, consignó la boleta de notificación librada a la abogada María Beatriz Meza Bruguera, Defensora Judicial en la presente causa, debidamente firmada, quien acepto el cargo y fue juramentada en fecha diez (10) de noviembre del año 2014.
Mediante diligencia de fecha veinticinco (25) de noviembre del año 2014, suscrita por el abogado Rubén Pedroza Isa, en su carácter de actas, consigno al Tribunal los emolumentos necesarios para la reproducción de los fotostatos respectivos a los fines de la citación de la Defensora Judicial; siendo acordada la citación por auto de fecha diez (10) de diciembre del año 2014, librándose la correspondiente boleta y el recibo; siendo citada tal como se evidencia de la exposición de fecha doce (12) de enero del año 2015, realizada por el Alguacil de este Juzgado Denison Infante, mediante la cual consignó la boleta de citación librada a la abogada María Beatriz Meza Bruguera, Defensora Judicial en la presente causa, debidamente firmada.
El día catorce (14) de enero del año 2015, el abogado Marlon Gavironda, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, consigno escrito de contestación de demanda, el cual fue agregado a las actas por auto de la misma fecha, consignado por diligencia aparte, sustitución del poder que le fuese otorgado por la parte demandada, en los abogados Leonardo Enrique Moreno Pizani y Heleanta Zarahit Yanet Báez, ya identificados.
Mediante diligencia de fecha catorce (14) de enero del año 2015, la abogada María Beatriz Meza Bruguera, Defensora Judicial en la presente causa, solicito al Tribunal sea relevada del cargo que se le fue designada.
En fecha quince (15) de enero del año 2015, el abogado Rubén Pedroza Isa, en su carácter de actas, solicito al Tribunal copias simples de la contestación a la demanda, el poder y la “declinación” del poder, siendo acordadas por auto del veinte (20) de enero del año 2015.
Por auto de fecha veinte (20) de enero del año 2015, mediante diligencia de Sustitución de Poder suscrita por el abogado Marlon Gavironda, otorgó poder apud acta a los citados profesionales del derecho Leonardo Enrique Moreno Pizani y Heleanta Zarahit Yanet Baez, ya identificados; el tribunal de conformidad acordó tener a los precitados abogados como apoderados judicial de la parte demandada.
El día veintiuno (21) de enero del año 2015, el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, consigno escrito de pruebas, el cual fue agregado a las actas por auto de la misma fecha.
En fecha veintidós (22) de enero del año 2015, el abogado Rubén Miguel Pedroza Isa, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigno escrito de pruebas y sus anexos,
Mediante diligencia del veintiséis (26) de enero del año 2015, el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, deja constancia de su comparecencia ante el Tribunal solicitando el expediente y no estando disponible el mismo.
En fecha veintiséis (26) de enero del año 2015, el abogado Rubén Miguel Pedroza Isa, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigno escrito de alegatos, siendo agregado por auto de esa misma fecha.
Por auto de veintiséis (26) de enero del año 2015, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, así como las promovidas por el abogado Rubén Miguel Pedroza Isa, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora. Se libro oficio Nº 05-343-020-1015 dirigido a la entidad financiera Banesco.
En fecha veintisiete (27) de enero del año 2015, el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, consigno los emolumentos necesarios para la obtención de las copias certificadas y copias simples acordadas por auto de fecha veintisiete (27) de enero del año 2015, poniendo a disposición del tribunal los emolumentos para que el Alguacil se traslade a llevar el oficio dirigido a Banesco.
Por auto de fecha veintinueve (29) de enero del año 2015, tuvo lugar Acto de Interrogatorio del ciudadano José Venancio Guanipa.
En de fecha de veintinueve (29) de enero del año 2015, oportunidad fijada por este Tribunal para que tenga Acto de Interrogatorio de la testigo Méndez Triana Edixon, se anuncio dicho acto en las puertas del Tribunal y no estando presente, se declaro Desierto, el acto de Interrogatorio en la presente causa
Mediante diligencia de fecha veintinueve (29) de enero del año 2015, el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, en su carácter de autos, solicita al Tribunal que no sea tomado en cuenta el escrito presentado por la parte actora en fecha veintiséis (26) de enero del año 2015, por su irrelevancia procesal.
En fecha de veintinueve (29) de enero del año 2015, el Alguacil de este Juzgado mediante diligencia, hace constar que el oficio signado con el numero 05-343-020-2015, fue entregado a la oficina correspondiente.
Mediante diligencia de fecha veintinueve (29) de enero del año 2015, suscrita por el abogado Rubén Pedroza, en su carácter de actas, solicito al Tribunal nueva oportunidad para evacuación de testigo ciudadano Edixon Méndez, la cual se acordó nueva oportunidad para que tenga lugar Acto de Interrogatorio por auto de esa misma fecha.
Por auto del veintinueve (29) de enero del año 2015, el Tribunal aclara diligencia realizada por el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, en fecha veintiséis (26) de enero del año 2015, precisándole cual es la naturaleza del presente procedimiento.
Por auto de fecha tres (3) de febrero del año 2015, tuvo lugar Acto de Interrogatorio del ciudadano Edixon Méndez.
En fecha tres (3) de febrero del año 2015, se dejo constancia del vencimiento del lapso probatorio en la presente causa.
Mediante escrito de fecha diez (10) de febrero del año 2015, el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, solicito la evacuación de la prueba de informes, el cual fue agregado en la misma fecha.
Por auto del once (11) de febrero del año 2015, el Tribunal difirió la publicación de la sentencia definitiva para dentro de cinco (5) días de despacho siguiente a este, con la salvedad de que si la sentencia se dictare fuera del término aquí fijado, se le notificara a las partes.
Por auto de fecha veinticuatro (24) de febrero del año 2015, el Tribunal visto que no es un hecho imputable a las partes el no haberse recibido la prueba de informes solicitada, la cual acuerda ratificar oficio Nº 05-343-020-2015 y suspender la causa, para proceder a dictar sentencia el día de despacho siguiente a que vez conste la citada probanza en actas y hayan sido notificadas ambas partes. Se libro oficio. Nº05-343-069-2015.
Por diligencia del dos (2) de marzo del año 2015, el abogado Leonardo Moreno, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, consigno los emolumentos para realizar la notificación de la entidad financiera Banesco.
En fecha cuatro (4) de marzo el abogado Rubén Pedroza Isa, en su carácter de auto, solicita revocar por contrario imperio el auto de fecha veinticuatro (24) de febrero del año 2015, la cual es negada por auto del
diez (10) de marzo del año 2016.
En fecha dieciséis (16) de marzo del año 2015, el Alguacil de este Juzgado Denison Infante, consignó oficio signado con el numero 05-343-069-2015, librado al Gerente de Banesco Banco Universal C.A.,
Mediante diligencia de fecha trece (13) de abril del año 2015, el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, solicita ratificar oficio Nº 05-343-020-2015, siendo ordenado por auto de esta misma fecha. Se libro oficio Nº 05-343-144-2015.
En fecha veintitrés (23) de septiembre del año 2015, el abogado Rubén Miguel Pedroza Isa, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicita al Tribunal que revoque el auto donde se suspende la causa hasta que llegue el informe solicitado,
Mediante auto de fecha veintinueve (29) de septiembre del año 2015. El Tribunal Niega tal solicitud al contraria al debido proceso e igualdad de las partes.
Por auto de fecha primero (1º) de diciembre del año 2015, el Tribunal ordena oficiar a la Superintendencia Nacional de Bancos e Instituciones Financieras (SUDEBAN), se libro oficio Nº 05-343-321-2015.
En fecha tres (03) de noviembre del año 2015, la ciudadana Kaukaba Abo Kher De Abdul Baki, asistida por el profesional del derecho Edgar Rafael Vera Bravo, ambos identificados en actas, otorgó poder apud acta al citado profesional del derecho Edgar Rafael Vera Bravo, ya identificado; y por auto de la misma fecha, el tribunal de conformidad acordó tener a al precitado abogado como apoderado judicial.
Mediante diligencia de fecha ocho de diciembre del año 2015. El abogado Edgar Rafael Vera Bravo, solicita al Tribunal Medida de Secuestro Sobre el Inmueble objeto de la presente controversia. Siendo esta decretada por auto de fecha catorce (14) de diciembre del año 2015,
En fecha ocho (08) de diciembre del año 2015, el abogado Edgar Rafael Vera Bravo, solicita al Tribunal fije Audiencia Conciliatoria jurando la urgencia del caso. Siendo esta acordada por auto de fecha nueve (09) de diciembre del año 2015.
En fecha quince (15) se realizo acto conciliatorio estando presentes la ciudadana Kaukaba Abo Kher De Abdul Baki, asistida por el profesional del derecho Edgar Rafael Vera Bravo, y por la otra parte el el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, donde acordaron suspender los lapsos procesales en la presente cauda hasta el día 16/12/2015.
En fecha quince (15) se realizo acto conciliatorio estando presentes la ciudadana Kaukaba Abo Kher De Abdul Baki, asistida por el profesional del derecho Edgar Rafael Vera Bravo, y por la otra parte el el abogado Leonardo Enrique Moreno Pizani, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, donde acordaron Reanudar los lapsos procesales en la presente causa y fijar una audiencia conciliatoria para el día 14/01/2016.
Por auto de fecha catorce (14) de enero del año 2016, el Aguacil del Tribunal anuncio dicho actos e las puertas del mismo y no estado presentes ningunas de las partes, se les concede una hora seguidamente vencido el lapso de espero, se deja expresa constancia que no comparecieron ningunas de las partes.
El día siete (07) de julio del año 2016, se recibió oficio Nº SIB-DSB-CJ-PA- 06607, de fecha nueve (09) marzo del año 2016, emanado de la Superintendencia de las Instituciones Financieras del sector Bancario, el cual fue agregado a las actas en fecha siete (07) de julio del año 2016.
Por auto de fecha trece (13) de julio del año 2016, el Tribunal ordena oficiar nuevamente a la Superintendencia de las Instituciones Financieras (SUDEBAN), a los fines de notificarle que hasta la fecha no ha se ha recibido respuesta alguna de los oficios signados con los números Nº 05-343-020-2015, 05-343-069-2015 y 05-343-133-2015, de fechas veintiséis (26) de enero, veinticuatro (24) de febrero y quince (15) de abril, todos del año 2015.
El día treinta y uno (31) de octubre del año 2016, se recibió oficio de fecha diecisiete (17) marzo del año 2016, emanado de Banco Universal Banesco, el cual fue agregado a las actas por auto de esta misma fecha.

III.- Consideraciones para decidir: Sobre la resolución de contrato.-
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, pasa este Órgano Subjetivo Institucional Pro Tempore Ex Necesse (Por el tiempo que sea necesario), conociendo en primera instancia, a pronunciarse sobre su competencia en el presente caso, de la siguiente manera:
Alega la parte demandante ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, según el cual le dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un (1) local comercial de tres entradas de puertas “Santa maría”, con un área de doce metros (12 Mts) de ancho por veinte metros (20 Mts) de fondo y su respectivo local para depósito con un área de doce metros con ochenta centímetros (12,80 Mts) de largo por cuatro metros (4 Mts) de ancho, distinguido con el Nº 3, 4 y 5, el cual forma parte del inmueble distinguido con la nomenclatura catastral 12-34, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles Carabobo y Figueredo, San Carlos, estado Cojedes, tal como consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, estado Carabobo, anotado bajo el Nº 24, tomo 131, el 02 de mayo de 2011.
Agrega que en la cláusula “segunda” del referido contrato los contratantes establecieron se estableció un plazo de duración del contrato de tres (3) años fijos, no prorrogable, contando a partir del día quince (15) de julio del año 2010, por lo que, vencido el plazo fijo, y si las partes así lo convienen expresamente, podrán celebrar un nuevo contrato, de lo contrario “El Arrendatario” debería desocupar el inmueble dado en arrendamiento sin necesidad de desahucio”, al vencimiento del mismo y como no se celebro un nuevo contrato por el mismo local entre las partes, el contrato termino y el arrendatario debió devolver el local sin necesidad de desahucio el día quince (15) de julio del año 2013; en consecuencia, se inicio a partir de la última fecha citada la prórroga legal del contrato.
Indica que en la cláusula tercera del contrato se estipulo que el canon de arrendamiento mensual era por la cantidad de Bolívares nueve mil bolívares (Bs.9.000,00), durante el primer periodo comprendido desde el quince (15) de julio del año 2010 hasta el quince (15) de julio del año 2011; de Bolívares quince mil (Bs.15.000,00), durante el segundo periodo comprendido entre el quince (15) de marzo del año 2011 al quince (15) de julio del año 2011; de Bolívares diez y seis (Bs.16.000,00), durante el tercer periodo comprendido entre el quince (15) de julio del año 2011 hasta el quince (15) de julio del año 2012, y de Bolívares diez y siete (Bs.17.000,00), durante el cuarto y último periodo comprendido entre el quince (15) de julio del año 2012 hasta el quince (15) de julio del año 2013; asumiendo además del pago de ese canon de arrendamiento, otras obligaciones como el de las reparaciones locativas y menores, la no realización de mejoras sin la autorización del arrendador y que conocía las condiciones del inmueble, tal como se evidencia de las cláusulas cuarta, quinta y séptima del contrato.
Esgrime que el arrendatario no cumplió con las indicadas obligaciones y además, realizo mejoras sin la autorización del arrendador y haber causado daños que van más allá de los derivados del simple desgaste por uso, los cuales se constatan del informe técnico-físico del local realizado por el perito Ángel Enrique Ortiz, nombrado por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco, Anzoátegui, Falcón, El Pao; Lima Blanco, Ricaurte y Girardot de la circunscripción judicial del estado Cojedes el día catorce (14) de agosto del año 2013, por lo que, demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, el cual se encontraba en prórroga legal cuando se produjo su incumplimiento, para que sea entregado libre de personas y cosas el citado inmueble al arrendador, fundando su pretensión en los artículos 1159, 1592, 1597 y 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos 33, 38 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, el demandado ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, mediante su apoderado judicial, señalo que en la demanda existe una inepta acumulación de dos pretensiones excluyentes a saber: 1) la acción por resolución de contrato arrendamiento y 2) la acción de desalojo, en el supuesto que el tribunal considere que estamos en presencia de un contrato a indeterminado, pidió la aplicación “Subsidiaria” del artículo 34, letra “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo que responde a la inminente la certeza que seguramente tiene de que estamos en ausencia de un contrato a tiempo indeterminado, razón que le acarreará la declaratoria Sin Lugar de la presente acción, que el tribunal por medio de auto de fecha veinticinco (25) de abril del año 2014, en vez de declarar Inadmisible la demanda, le solicito aclaratoria, a los efectos que definiera cuál de las dos acciones finalmente concretaría su petitorio, siendo en fecha treinta (30) de abril del año 2014, el apoderado del actor, reformó el escrito de la demanda y finalmente opto por escoger la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento. Asimismo por auto de fecha seis (6) de mayo del año 2014, este tribunal Admitió la reforma de libelo y ordeno citar a mi representado para que diera contestación al segundo (2°) día de despacho siguiente a la citación.
Alega el demandado que a lo largo de la relación arrendaticia el arrendador, ha incurrido reiteradamente en falsedades a los efectos de vulnerar los derechos de mi representado, indicando, que afirma el actor que pretende la resolución del contrato otorgado por las partes en fecha dos (2) de mayo del año 2011, por ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia, anotado bajo el número 24, Tomo 131, de los libros respectivos, que venció la prórroga legal, pero el mismo actor, en fecha dieciséis (16) de julio del año 2013, presento demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra mi representado, ante el otrora Juzgado de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la circunscripción judicial del estado Cojedes, singado con el número 2197-2013 (nomenclatura interna de ese Tribunal), en ejecución de uno de los múltiples contratos firmados entre las partes en el devenir de la relación arrendaticia, contrato este autenticado por ante la Oficina Notarial de San Carlos de Cojedes, en fecha primero (1°) de agosto del año 2007, quedando inserto con el Nº 89, Tomo 49 de los libros llevados por ese despacho, Omitiendo intencionalmente, la vigencia y existencia para entonces del contrato que hoy le sirve de fundamento para la acción resolutoria, despojando en esa oportunidad a su mandante por largo tiempo del local mediante una medida de Secuestro. Acota que el citado proceso fue declarado Inadmisible en su definitiva y le fue restablecida la posesión del bien ilegalmente arrebatado.
Por lo anterior, alega el demandado que, miente el demandante al indicar que la relación contractual de Arrendamiento es a tiempo determinado, pues no nació en la fecha de celebración del contrato del cual demanda resolución actualmente y el cual, venció el día quince (15) de julio del año 2013, como tampoco “…corresponde una prorroga legal de un año…”, agregando que “…entonces la supuesta prorroga legal, jamás podría vencerse el mismo día 15 de julio de 2013, sino un año después…”; precisando que la relación contractual nació hace más de diez (10) años, el día quince (15) de julio del año 2004, tal como se evidencia del documento otorgado ante la Notaria Pública de San Carlos del estado Cojedes en fecha seis (6) de julio del año 2004, anotado bajo el número 60, tomo 26 de los libros respectivos, siendo sucesivos los contratos en fechas diecinueve (19) de septiembre del año 2005, veinte (20) de julio del año 2006, primero (1°) de agosto del año 2007 y dos (2) de mayo del año 2011, autenticados todos ante la precitada oficina notarial, excepto el segundo de los enumerados en secuencia, que lo fue ante la Notaría Pública de San Diego del estado Carabobo y el tercero, autenticado en ambas oficinas, por lo que, en caso de estar en el supuesto negado de la prórroga legal, la misma seria de tres (3) años, sin embargo, por estar en presencia de un contrato por tiempo indeterminado, no opera la referida prórroga legal.
Esgrime que con la falsedad de la afirmación del demandante y su actitud de negar el verdadero inicio de la relación contractual, buscar burlar los derechos irrenunciables de su representado respecto a una prórroga legal de tres (3) años, tal como lo consagran los artículos 7 y 38 del decreto con rango y fuerza la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, argucia con la cual obtuvo la citada medida de Secuestro sobre el local comercial objeto de la presente controversia, en el proceso señalado, causándole daños y perjuicios a su mandante, por lo que, se reservan las acciones correspondientes.
Precisa que la “…modalidad de pago convenida entre las partes en ejecución del tracto sucesivo”, fue mediante depósitos bancarios que realizaba su mandante en la cuenta corriente número 01340438114383000217 de la entidad financiera Banesco, banco universal, cuyo titular es el ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, identificado con la cédula número V.10.328.230, por concepto de cánones de arrendamiento, evidenciándose los mismos de los trece (13) depósitos realizados desde el mes de septiembre del año 2012 al mes de septiembre del año 2013, así como de los trece (13) depósitos mensuales y consecutivos realizados desde el mes de enero del año 2014 hasta el mes de enero del año 2015, tarjas que alega evidencian que su mandante esta al día con las mensualidades y el actor continua recibiendo sus cánones mensuales en la forma convenida conforme al artículo 1383 del Código Civil.
Solicita la parte demandada que se declare el “DESISTIMIENTO de la presente acción”, pues a pesar de haber instaurado el demandante la presente demanda el quince (15) de abril del año 2014, continuo recibiendo los cánones de arrendamiento hasta enero, con lo que se ha continuado ejecutando el tracto sucesivo del contrato de arrendamiento.
Niega la parte demandada que haya incumplido el contrato al realizar reformas o modificaciones al local o que se haya deteriorado, alegando que a su decir el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que no puede llamarse reforma a las modificaciones cosméticas para los efectos de decoración del local comercial sino las estructuras que pongan en riesgo el inmueble, lo cual no ocurre en el presente caso y que la obligación de devolver el local en buen estado de conservación y funcionamiento establecida en la clausula Sexta del contrato, surge llegada la oportunidad de hacer entrega del local.
Respecto al informe realizado por el perito ciudadano Ángel Ortiz en fecha catorce (14) de agosto del año 2013, lo impugna y desconoce por haberse realizado a sus espaldas y sin control para su contradicción, además, alega que no fue agregado a las actas levantadas por el tribunal en esa fecha y que existe un fraude procesal por cuanto se materializo la medida de Secuestro con fundamento en un contrato vencido.
Finalmente, precisa la parte demandada que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues, el demandante mediante su intervención ante el Juzgado de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la circunscripción judicial del estado Cojedes, singado con el número 2802-2010 (nomenclatura interna de ese Tribunal), le comunico su “…ERA SU VOLUNTAD NO PRORROGARLO POR MAS TIEMPO…” y que “…el contrato vencía el día 15 de julio de 2011…”, pero que a pesar de ello, sigue ocupando el inmueble en condición de inquilino y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, pasa este Órgano Subjetivo Institucional Pro Tempore Ex Necesse (Por el tiempo que sea necesario), conociendo en primera instancia, a pronunciarse sobre su competencia en el presente caso, de la siguiente manera:
En ese orden de ideas, es importante resaltar que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, conforme a lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, tal como lo instituye el artículo 1160 eiusdem, teniendo únicamente efecto entre las partes contratantes sin dañar o aprovechar a terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley (artículo 1166 ídem). En la presente causa se solicitó la resolución del contrato con fundamento en el artículo 1167 ibídem, en virtud de haber supuestamente incumplido el arrendatario su obligación legal de pagar el canon de arrendamiento, cuidar la cosa como buen padre de familia y cuidar del deterioro el local (artículos 1592.1 y 1597 de la norma sustantiva civil venezolana vigente) así como sus obligaciones contractuales, de hacer entrega del inmueble al vencer el contrato, cancelar el canon de arrendamiento, a hacer las reparaciones locativas y menores, y no hacer mejoras sin la autorización del arrendador, conforme a las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta y séptima del contrato. Así se constata.-
Ahora bien, observa este jurisdicente que como primer punto debe ser resuelta la controversia acerca de la causal de inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones, alegada por la parte demandada, por cuanto, ciertamente y de forma inicial, fue planteado el petitorio de Resolución de Contrato y subsidiariamente el desalojo, siendo solicitado por el tribunal por auto de fecha veinticinco (25) de abril del año 2014 que se aclarase el petitorio y reformando la demanda el actor en fecha treinta (30) de abril del año 2014, dejando solo como petitorio la Resolución del contrato de Arrendamiento, hecho conocido por la parte demandada, quien así lo narra en su escrito de contestación a la demanda. Respecto a la finalidad y alcance de la Reforma de la demanda, el autor patrio Román José Duque Corredor en su obra Apuntaciones sobre el procedimiento ordinario (p.139; 2000) indica que:
…la reforma puede consistir en cuestiones meramente formales, por ejemplo, adelantándose el demandante a corregir sus propios defectos u omisiones y para mejorar sus precisiones respecto de sus fundamentos; pero si sustituye los fundamentos de la demanda original, sin que se trate de elementos complementarios, y sobre todo, si sustituye el objeto de la pretensión de la misma, evidentemente se trata de una demanda diferente…

De lo anterior se concluye, que la reforma de la demanda permite al actor corregir los defectos u omisiones en el fundamento de su pretensión original, inclusive sustituirlos, lo cual da una diferencia a estos dos supuestos, pues, en el primero, se mantiene vigente la pretensión original agregándose o complementándose algunas cosas, debiendo el demandado tomar en consideración ambos escritos para su contestación, mientras en el segundo caso, se trata de una modificación total del objeto de la demanda, lo cual se equipara a una nueva demanda y en ese caso, debe circunscribirse el demandado a dar contestación única y exclusivamente a la reforma y sin tomar en cuenta lo alegado en la demanda original. Así se analiza.-
En el caso de marras, al modificar su petitorio original en el cual se demandaba subsidiariamente la resolución del contrato y el desalojo en caso de no proceder el primero, a tenor de lo dispuesto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, limitando única y exclusivamente a la Resolución, no existe la Inepta acumulación alegada por la parte demandada, debiendo en consecuencia ser declarada Improcedente esta defensa, por no configurarse el supuesto contemplado en el artículo 78 eiusdem. Así se decide.-
Resulta importante acotar, que la litis se traba en el momento que la parte demandada contesta la pretensión del actor y que no le está dado a las partes una vez contestada la demanda o precluido el lapso legal para ello, alegar nuevos hechos, dar contestación a la demanda, ni a la reconvención ni a las citas de los terceros por imperio del artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, aplicable supletoriamente al procedimiento breve, el cual no permite incidencias o actos no contemplados expresamente, tal como lo establece el artículo 894 eiusdem, en consecuencia, este Tribunal no valorara por Inadmisibles los argumentos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante en fecha veintiséis (26) de enero del año 2015, los cuales no versan sobre normas de orden público, por haberse producido después de la contestación de la demanda y pretender ser un nuevo acto procesal para contestar la contestación del demandado, que vulnera el debido proceso y el derecho a la defensa de la parte demandada, al crear un desequilibrio procesal con una actuación que no está reglada ni establecida en la ley, como lo sería la ya indicada actuación, todo ello con fundamento en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.-
Resuelto lo anterior, pasa este jurisdicente a pronunciarse acerca de la naturaleza del contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Riad Nassib Abdul Baki (Arrendador) y Edgar de Jesús Duque Zuluaga (Arrendatario), a los fines de determinar si su vigencia es a tiempo determinado o indeterminado, verificándose previamente que estamos ante una demanda de Resolución de contrato de Arrendamiento, tramitada por el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base al artículo 33 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente expresa:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

Igualmente, se fundamenta la demanda en la existencia del contrato de arrendamiento y las obligaciones derivadas de ese contrato, así como la obligación de las partes de cumplir el mismo de buena fe y en caso contrario, la posibilidad de demandar su cumplimiento o su resolución, los cuales establecen que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, así como que “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”, conforme a los artículos 1159, 1160 y 1592 (ordinal 2) del Código Civil en su orden. Así se analiza.-
Por su parte, el artículo 1592 del Código Civil establece que:

Artículo 1592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Mientras que el artículo 1597 eiusdem establece que:
Artículo 1597. El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.

Las anteriores normas, dan fundamento a la existencia de la figura del contrato de arrendamiento y la posibilidad de Resolución o Cumplimiento del mismo, que para el caso en estudio se refiere a la Resolución por incumplimiento de deberes legales y contractuales, para lo cual debe demostrarse inicialmente la existencia del contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado y de forma concomitante, debe demostrarse que el arrendatario incumplió su obligaciones mantener el local comercial como buen padre de familia, sin causarle daños y sin realizar reformas al inmueble sin la debida autorización del arrendatario, pagando además la pensión o cánon de arrendamiento asignado, lo cual de seguidas procede este sentenciador a analizar, de la siguiente manera:
Respecto a la naturaleza del contrato señala el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (p.101, TI; 2006), indica que un contrato de arrendamiento es “verbal” y además se convierte en un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado” cuando:

… el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que puede conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal…

Así las cosas, la doctrina patria citada precisa dos (2) supuestos de existencia de un contrato a tiempo indeterminado, el primero se configura al haber entregado el arrendador al arrendatario un inmueble para su uso, sin determinarse el tiempo de dicho uso, infiriéndose en este caso la existencia de un contrato escrito o verbal, pues no se diferencia ese supuesto, pues, incluso puede otorgarse por escrito el contrato o pactarse verbalmente sin establecer fecha de finalización del Arrendamiento; y, un segundo caso, donde inicialmente se hay pactado un lapso por escrito, pero vencido éste, se dejo en posesión del bien al arrendatario, recibiendo el pago del cánon el arrendador, sin que pueda conocerse a ciencia cierta el momento de conclusión temporal de la relación arrendaticia. Así se observa.-
Con base a tales asertos, se verifica la existencia de diversos contratos de arrendamiento suscrito por las partes en el presente caso y que tiene por objeto el mismo inmueble (local comercial) descrito por la parte actora, los cuales cursan en copia certificada en la presente causa, pasando este jurisdicente a discriminarlos así:
1º Un primer contrato de arrendamiento, el cual comenzó a regir desde el quince (15) de julio del año 2004 con duración de un (1) año, donde se convino como canon arrendaticio mensual la cantidad de Bolívares dos millones cien mil con cero céntimos (Bs.2.100.000,00), que hoy equivalen a Bolívares dos mil cien con cero céntimos (Bs.2.100,00), según documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos del estado Cojedes, en fecha seis (6) de julio del año 2004, inserto bajo el Nº 60, tomo 26 de los libros de Autenticaciones (FF.670-674; 1ª pieza).
1.2.- Un segundo contrato de arrendamiento, con vigencia a partir del quince (15) de julio del año 2006 con duración de un (1) año, fijando un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Bolívares tres millones ochocientos mil con cero céntimos (Bs.3.800.000,00), que hoy equivalen a Bolívares tres mil ochocientos con cero céntimos (Bs.3.800,00), según documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos del estado Cojedes, el día veinte (20) de julio del año 2006, inserto bajo el Nº 72, tomo 37 de los libros de autenticaciones (FF.675-679; 1ª pieza).
1.3.- Un tercer contrato de arrendamiento, el cual comenzó a regir desde el quince (15) de julio del año 2007 con duración de tres (3) años, donde se convino como canon arrendaticio mensual por la cantidad de Bolívares siete millones con cero céntimos (Bs.7.000.000,00), que hoy equivalen a Bolívares siete mil con cero céntimos (Bs.7.000,00) durante el primer año, Bolívares ocho millones con cero céntimos (Bs.8.000.000,00), que hoy equivalen a Bolívares ocho mil con cero céntimos (Bs.8.000,00) durante el segundo año y Bolívares nueve millones con cero céntimos (Bs.9.000.000,00), que hoy equivalen a Bolívares nueve mil con cero céntimos (Bs.9.000,00) durante el tercer y último año, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos del estado Cojedes, en fecha primero (1°) de agosto del año 2007, inserto bajo el Nº 89, tomo 49 de los libros de Autenticaciones (FF.680-686; 1ª pieza); y,
1.4.- Un cuarto y un último contrato de arrendamiento (original), el cual comenzó a regir desde el quince (15) de julio del año 2010, con duración de tres (3) años, donde se convino como canon arrendaticio mensual por la cantidad de Bolívares nueve mil con cero céntimos (Bs.9.000,00) hasta el día quince (15) de marzo del año 2011, Bolívares quince mil con cero céntimos (Bs.15.000,00) desde el día quince (15) de marzo del año 2011 hasta el día quince (15) de julio del año 2011, Bolívares dieciséis mil con cero céntimos (Bs.16.000,00) desde el día quince (15) de julio del año 2011 hasta el día quince (15) de julio del año 2012, y, Bolívares diecisiete mil con cero céntimos (Bs.17.000,00) desde el día quince (15) de julio del año 2012 hasta el día quince (15) de julio del año 2013, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de Cuarta de Valencia estado Carabobo, en fecha dos (2) de mayo del año 2011, anotado bajo el N° 24, tomo 131 de los libros de autenticaciones (FF.10-13; 1ª pieza).
Las indicadas documentales no fueron tachadas o impugnadas por las partes y en consecuencia, gozan de pleno valor probatorio para demostrar la existencia de la indicada relación Arrendaticia entre las partes, en los términos y condiciones establecidos en ellos. Así se aprecian.-
Advierte este juzgador que en actas no existe constancia de la existencia del supuesto contrato de arrendamiento de fecha diecinueve (19) de septiembre del año 2005, autenticado supuestamente ante la Notaria Pública de San Diego estado Carabobo, bajo el número 39, tomo 146 de los libros respectivos, indicado por la parte demandada en su escrito de contestación (F.107; 1ª pieza), por lo que, hace un llamado de atención a la parte demandada y sus apoderados judiciales a los fines de que en próximas oportunidades no esgriman defensas o argumentos que no puedan demostrar en actas, a los fines de evitar sanciones disciplinarias por falta de probidad y lealtad procesal, como lo establecen los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.-
No obstante lo anterior, se evidencia que ciertamente existió una relación arrendaticia por escrito entre las partes iniciada el día quince (15) de julio del año 2004 y que finalizo el quince (15) de julio del año 2005, es decir, tuvo una vigencia de un año, reiniciándose la relación en esa misma modalidad, escrita y por tiempo determinado, desde el fecha quince (15) de julio del año 2006 al quince (15) de julio del año 2007 (por un año), renovándose posteriormente en dos (2) ocasiones por periodos de tres (3) años, es decir, desde el día quince (15) de julio del año 2007 al quince (15) de julio del año 2010 y desde el quince (15) de julio del año 2010 al quince (15) de julio del año 2013, siendo perfectamente determinable que existió una relación arrendaticia por escrito de al menos ocho (8) años y en ningún caso superior a nueve (9) años en caso de existir un contrato de arrendamiento desde el día quince (15) de julio del año 2005 y que finalizo el quince (15) de julio del año 2006, por lo que, la relación arrendaticia hasta el día quince (15) de julio del año 2013, lo fue por tiempo determinado, pues, ambas partes conocían de antemano la fecha de inicio y de culminación de la relación arrendaticia en todos y cada uno de esos contratos. Así se determina.-
Respecto al argumento de la parte demandada de que el contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado en virtud de que el demandante, ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, le comunico que “…ERA SU VOLUNTAD NO PRORROGARLO POR MAS TIEMPO…” y que “…el contrato vencía el día 15 de julio de 2011…”, en su intervención ante el Juzgado de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la circunscripción judicial del estado Cojedes, signado con el número 2802-2010 (nomenclatura interna de ese Tribunal y que cursa en copias certificadas a los folios 359 al 365; 1ª pieza), pero que a pesar de ello, sigue ocupando el inmueble en condición de inquilino y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento, no es menos cierto que esa voluntad unilateral se fundamento en la existencia del contrato de arrendamiento escrito de fecha quince (15) de julio del año 2007 el cual vencía el día quince (15) de julio del año 2010, voluntad que fue sustituida por el contrato bilateral escrito y a tiempo determinado de fecha quince (15) de julio del año 2010, el cual venció el día quince (15) de julio del año 2013, por lo que, no puede considerarse que el contrato de Arrendamiento fuese a tiempo indeterminado por la simple voluntad del hoy demandante Riad Nassib Abdul Baki, cuando existe un contrato bilateral con vigencia precisa y clara de tres años a partir del quince (15) de julio del año 2010, el cual es ley entre las partes y debe cumplirse de buena fe tal cual como está establecido, solo siendo revocable por la voluntad de ambas partes o mediante fallo judicial que declare su nulidad o invalidez, tal como lo establecen los artículos 1159 y 1160 del Código Civil. Así se declara.-
Aclarado lo anterior, es evidente, se reitera, que existió una relación contractual a tiempo determinado durante ocho (8) años y a la sumo, nueve (9) tomando como valido el argumento de la parte demandada, el cual no fue controvertido ni negado por la parte demandante, con lo que, le correspondería una prorroga legal de dos (2) años máximo al ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, al no exceder ese tiempo de relación contractual de diez (10) años, conforme al literal c) del artículo 38 del decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prórroga que es de obligatorio cumplimiento para el Arrendador y potestativo para el Arrendatario, plazo legal en el cual y según el indicado artículo:
…la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Por lo anterior, no existiendo constancia alguna en actas que demuestre que el demandado-arrendatario ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, haya renunciado voluntariamente y en uso de su potestad a la prórroga legal que le es dada, era obligatorio para el ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, respetar la prórroga legal de dos (2) años, contados a partir desde el día quince (15) de julio del año 2013 hasta el día quince (15) de julio del año 2015, a tenor de lo dispuesto en el citado artículo 38 del decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, resulta evidente que al momento de admitirse la demanda en fecha seis (6) de mayo del año 2014, la indicada prórroga estaba en plena vigencia y en consecuencia, se tenía la relación como a tiempo determinado, manteniéndose vigente las condiciones y estipulaciones establecidas en el contrato de Arrendamiento celebrado en fecha quince (15) de julio del año 2010 hasta el día quince (15) de julio del año 2015, como ya se menciono, no siendo procedente el argumento del demandado de que el demandante debió devolver el bien el día quince (15) de julio del año 2013, operando de pleno derecho la prórroga legal conforme lo establece el artículo 39 del decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tanto, no existe incumplimiento contractual de la cláusula segunda de entregar el inmueble al vencimiento del contrato de fecha quince (15) de julio del año 2013. Así se declara.-
Con fundamento a la anterior declaratoria de verificación de la existencia temporal de la relación contractual, debe hacerse un llamado de atención al ciudadano Riad Nassib Abdul Baki y a sus apoderados judiciales, a que en futuras oportunidades no omitan información sobre los hechos y no omitan hechos que versen sobre la controversia, a los fines de cumplir con los deberes de lealtad y probidad en el proceso contemplados en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil. Así se les insta.-
Declarado lo anterior, debe precisar este Tribunal que la notificación de no renovación del contrato de Arrendamiento realizada mediante el Juzgado de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la circunscripción judicial del estado Cojedes, contenida en la solicitud signada 4341/13 (nomenclatura de ese tribunal) en fecha cinco (5) de junio de 2013 (FF.49-60; 2ª pieza), así como la correspondencia personal de fecha dos (2) de mayo de 2013, firmada por el demandante (F.61; 2ª pieza), relativa a la no renovación del contrato de Arrendamiento que venció el día quince (15) de julio del año 2013, simplemente ratifica lo establecido en el contrato suscrito en fecha día quince (15) de julio del año 2010, acerca de la fecha en que se pone fin a la relación arrendaticia contractual por tiempo determinado y en ningún momento es óbice para desconocer la prórroga legal que opera de pleno derecho, por imperio del artículo 39 del decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.-
Ora, determinada la existencia del contrato a tiempo determinado hasta el día quince (15) de julio del año 2015, pasa este juzgador a verificar el cumplimento de las obligaciones denunciadas por la parte demandante ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, como incumplidas por el demandado ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuluaga, verificándose de actas que sus principales obligaciones del demandado son las establecidas en los artículos 1592 y 1597 del Código Civil, así como, las que contractualmente se establezcan y sean denunciadas como incumplidas por la parte demandante, pasando a verificar el cumplimiento de cada una de ellas, así:
Respecto a la obligación del arrendatario-demandado a servirse de la cosa como buen padre de familia, dándole el uso determinado del contrato, tal como lo establece el ordinal 1° del artículo 1592 del Código Civil, se verifica que los ciudadanos José Venancio Guanipa (FF.62-64; 2ª pieza) y Edinson Méndez Triana (FF.65-67; 2ª pieza), identificados con las cédulas números V.8.659.232 y V.14.113.758, realizaron declaraciones juradas ante la Notaria Pública de San Carlos en fecha diecinueve (19) de diciembre del año 2013, insertas bajo los números 05 y 04 ambas del tomo 48 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina pública, manifestando el primero manifestó que:
…para la fecha en que se realiza el desalojo, pude evidenciar que las paredes presentan huecos, el techo deteriorado, cableado eléctrico destruido, desvastados los baños, y derrumbada la pared divisoria del depósito, lo más preocupante es que ninguna de las paredes derrumbadas ni modificaciones realizadas fueron tomadas en cuenta las mínimas medidas de seguridad y arquitectura, por lo que se evidencia el deterioro y la destrucción del local por parte del inquilino…

El indicado documento fue ratificado en fecha veintinueve (29) de enero del año 2015 (F.78; 2ª pieza), con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes, siendo repreguntado el identificado ciudadano indico que no puede constar cual es su grado de instrucción y que no sabe firmar, esto último, consta en la nota de autenticación de la Notaría Pública de San Carlos y de la copia de su cédula de identidad (F.64 y vuelto; 2ª pieza), donde el declarante estampo sus huellas digito pulgares y pidió que firmase a su ruego el ciudadano José Eduardo Villasmil García, identificado con la cédula número V.13.572.864, en la cual se deja constancia que el Notario cumplió con el deber de hacer saber a las partes el contenido del documento a suscribir, la naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de ese acto o negocio jurídico, conforme a lo establecido en el numeral 2 del artículo 79 de la Ley de Registro Público y Notariado. Se valora el dicho de este testigo por no haber incurrido en contradicciones y exageraciones respecto a los hechos que alega haber presenciado, conforme a los artículos 506 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se evidencia.-
Mientras el segundo indico que:
…En el mes de Agosto del año 2013, preste mis servicios en(sic) como electricista al ciudadano EDGAR DE JESUS DUQUE ZULOAGA; a fin de desarmar la totalidad del sistema eléctrico del local antes mencionado y perteneciente a la familia ABDUL, comencé a trabajar en dicho local bajando los bombillos, socates y toma corrientes, una vez avanzado el trabajo procedí a manifestarle al señor Edgar que dejar esos cable(sic) en esas condiciones era peligroso ya que no estaban tomando las medidas de seguridad pertinentes y lo cual podría causar un incendio; a tales recomendaciones el señor Edgar hizo caso omiso, por lo que me preocupo y en esta fecha hago el conocimiento del riesgo en que fue dejado en(sic) presente local por parte del ciudadano EDGAR DE JESUS DUQUE ZULOAGA, y cuyo local se encontraba en perfecto estado. Mas sin embargo al terminar el desalojo; pude evidenciar que las paredes presentan huecos, el techo deteriorado, cableado eléctrico no se permitió realizarle medidas de seguridad pertinentes, desvastados los baños, en dicho local se evidencia el deterioro interno de la infraestructura…

Ratificando el contenido del documento ante este Tribunal en fecha tres (3) de febrero del año 2015 (F.85; 2ª pieza), con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes, siendo repreguntado el identificado ciudadano indico que no conoce suficientemente de vista, trato y comunicación al ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuloaga, y que en ningún momento converso con él porque no sabe quién es, por lo que, no presta confianza a este juzgado sus dichos al haber alegado inicialmente alegado que le prestó sus servicios al precitado ciudadano y que le manifestó el riesgo del trabajo y después aseverar que no sabe quién es la persona a la cual le trabajo y con la que hablo, incurriendo en falsedad en sus dichos y debiendo ser desechado su testimonio de este proceso, conforme a lo establecido los artículos 506 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
Adicionalmente, la prueba contenida en la práctica de la medida de secuestro realizada por el Juzgado Segundo Ejecutor de Medidas de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco, Falcón, Anzoátegui y el Pao, Ricaurte y Girardot de la circunscripción judicial del estado Cojedes en fecha catorce (14) de agosto del año 2013 (FF.14-38; 1ª pieza y 183-218; 2ª pieza), se evidencia que el perito avaluador designado manifestó:
…En la inspección realizada al local N° 13-34, en fecha 06 de agosto de 2013, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles Carabobo y Figueredo, sector Centro, de la ciudad de San Carlos, Estado Cojedes, con los linderos especificados en el exhorto emanado del Tribunal de la causa, se observó, que está en buenas condiciones, según la tabla de factores por conservación, se requieren reparaciones pequeñas y el coeficiente es de 0.05 (anexa fotos)… en la inspección realizada al local, en fecha 13 de agosto de 2013, se observo buenas las condiciones del inmueble, de acuerdo a la tabla de conservación, con la única observación, que estaba un colchón con dos sabanas nuevas, en el primer depósito (anexa fotos). En la inspección realizada al local, en fecha 14 de agosto de 2013, las paredes del local ya despejadas, es decir, la del fondo y las laterales, se encuentran en estado de deterioro y con huecos, …

De la precitada probanza no se evidencia de forma alguna que existan daños mayores a la instalación, pues, se indica en la mayoría de los casos que el inmueble está en buen estado de conservación y solo se evidencio un daño en tabiquería una vez se dejo constancia del desmontaje de cierto mobiliario de las paredes que se realizo en la práctica de la medida preventiva de Secuestro, a todo evento, la medida de Secuestro no puede ser utilizada como forma de preconstituir una prueba anticipada de Experticia, que sería la prueba ideal para demostrar la existencia de un daño grave en la estructura del inmueble, lo contrario, seria vulnerar el derecho de ejercer el control y contradicción de la prueba, lo que se traduce en una violación al derecho al derecho a la defensa y en consecuencia, a la garantía a un debido proceso de las partes, conforme a los artículos 49 y 257 de la Carta Magna de la República Bolivariana de Venezuela, la única forma de preconstituir una prueba es mediante la utilización de la figura del Retardo Perjudicial contemplado en el artículo 813 al 818 del Código de Procedimiento Civil o mediante el uso de la inspección judicial ante litem en los supuestos de que pudiese sobrevenir un perjuicio por retardo, haciendo constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, tal como lo contempla en el artículo 1429 del Código Civil. Así se indica.-
En consecuencia, no es posible determinar en las indicadas probanzas, que la parte demandada no se haya servido de la cosa como un buen padre de familia, como tampoco puede determinarse que haya deteriorado el inmueble o incumplido a sus deberes de realizar las reparaciones menores y entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, pues, no ha entregado aun el inmueble, tal como lo exige el artículo 1597 del Código Civil y la cláusula cuarta del contrato, además, tampoco se demostró mediante la evacuación de prueba alguna en este proceso, que existen daños menores o locativos que deba reparar el demandado y que permitiese determinar lo alegado por la parte actora, como tampoco que se realizaron mejoras o modificaciones sin la autorización del Arrendador como lo ordena la cláusula quinta del contrato, pues, no consta en actas cual era el estado del inmueble al momento de haberse entregado el inmueble al inicio de la relación contractual de Arrendamiento a pesar de indicar la cláusula séptima del contrato que lo recibe en buen estado y antes de la práctica de la medida de Secuestro, la cual, evidentemente, fue el motivo de los cambios realizados en ese momento al inmueble, lo anterior, ante la falta de actividad probatoria de la parte actora dirigida a probar dichos argumentos. Así se constata.-
En lo tocante a la obligación del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, tal como lo consagra el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, la cual esta reglada en la cláusula tercera del contrato de Arrendamiento, se observa que la parte demandada consigno veintiséis (26) tarjas del Banesco, banco universal, de depósitos realizados a la cuenta N° 0134-0438-11-4383000217 (FF.687-712; 1ª pieza), no obstante, este juzgador solo puede apreciar las primeras diecisiete (17) que están dentro del periodo de vigencia del contrato desde el quince (15) de julio del año 2010 hasta la admisión de la presente demanda en fecha seis (6) de mayo del año 2014, una vez vencido el termino fijo en fecha quince (15) de julio del año 2013, pero dentro del lapso de la prórroga legal vigente hasta el día quince (15) de julio del año 2015, teniendo los siguientes datos:
Beneficiario Depositante N° tarja Monto Modalidad Fecha depósito
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1414032647 Bs.17.000 Efectivo 14/09/2012
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1312042008 Bs.17.000 Efectivo 15/10/2012
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1210545184 Bs.17.000 Efectivo 15/11/2012
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1414402083 Bs.17.000 Efectivo 14/12/2012
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1414255310 Bs.17.000 Efectivo 15/01/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1314202287 Bs.17.000 Efectivo 15/01/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1411514404 Bs.17.000 Efectivo 15/02/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1415390758 Bs.17.000 Efectivo 14/03/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1111133762 Bs.17.000 Efectivo 15/04/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1410510001 Bs.17.000 Efectivo 14/05/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1512513018 Bs.17.000 Efectivo 14/06/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1314421565 Bs.17.000 Efectivo 15/07/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1416093434 Bs.17.000 Efectivo 16/09/2013
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1415544444 Bs.17.000 Efectivo 07/01/2014
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1115553155 Bs.17.000 Efectivo 13/02/2014
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1414375594 Bs.17.000 Efectivo 14/03/2014
Riad Nassib Abdul Baki Edgar Duque 1414382297 Bs.17.000 Efectivo 15/04/2014

Solo la información respecto a los depósitos del año 2014 fueron ratificados por la prueba de informes emanada de la institución financiera Banesco, banco universal, contenida en el oficio sin número de fecha diecisiete (17) de marzo del año 2016 (FF.155-156; 2ª pieza), no siendo ratificada la información de los restantes vauchers o tarjas referentes a los años 2012 y 2013, no obstante, las mismas se valoran plenamente para demostrar la puesta a disposición de los fondos a favor del demandante en las fechas y por los montos indicados, conforme al artículo 1383 del Código Civil. Así se aprecian.-
Las precitadas probanzas se evidencia que a pesar de adelantar un pago en el mes de enero del año 2013, pues realizo dos (2) depósitos en fechas quince (15) de enero del año 2013, se evidencia que no se consigno pago en los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2013, reanudándose los pagos el día siete (7) de enero del año 2014, sin cubrir los meses indicados previos a la admisión de la demanda, con lo que se verifica el incumplimiento de su deber de pagar los cánones de arrendamiento conforme a lo establecido en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, tal como lo establece la cláusula tercera del contrato de Arrendamiento celebrado en fecha quince (15) de julio del año 2010, el cual estaba vigente en su contenido a la fecha de interposición de la demanda por encontrarse el demandado en el periodo de prórroga legal establecido en el literal “c” del artículo 38 del decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no alegando ni demostrando causal que lo exonerase de su deber de cumplir el contrato conforme lo ordenan los artículos 1159 y 1160 del Código Civil venezolano vigente, pues, cualquier daño o perjuicio que pudiese derivarse del incumplimiento del contrato o los daños derivados de éste debían ser demandados por la parte demandada por la vía judicial correspondiente y no tomar la justicia por propia mano, lo cual está vetado por nuestra ordenamiento jurídico, ni es eximente de responsabilidad. Así se determina.-
Como corolario de lo anterior, se verifica que de los argumentos empleados por la parte demandante para solicitar la resolución del contrato, solo uno pudo ser demostrado, no existiendo en este caso, reconvención o mutua petición u otro petitorio el cual debe resolver este Tribunal, por lo que, debe ser declarada Parcialmente con lugar la demanda en su definitiva y así lo hará expresamente este juzgador en el dispositivo de este fallo. Así se declara.-
Finalmente, respecto al argumento de existencia de fraude realizado por la parte actora ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, en el proceso seguido en el Juzgado de los municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la circunscripción judicial del estado Cojedes, signado con el número 2197/2013 (nomenclatura interna de ese despacho), actuaciones que acompaño en copias certificadas, como en el caso de considerar que se le causaron daños y perjuicios en ese proceso, es necesario advertir que, la parte demandada debe acudir a las vías indicadas por la doctrina jurisprudencial patria para hacer valer tal alegato en un juicio principal y con todas las garantías y derechos para ambas partes de un debido proceso judicial, conforme a lo establecido en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se advierte.-

IV.- Decisión.
Ante los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la circunscripción judicial del estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de las ciudadanas y ciudadanos de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, conforme a derecho, declara:
Primero: Parcialmente con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento (Prorroga legal), intentada por el ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, mediante apoderado judicial, en contra del ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuloaga, todos debidamente identificados en actas.
Segundo: Queda Resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Riad Nassib Abdul Baki y Edgar de Jesús Duque Zuloaga, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial de tres entradas de puertas “Santa maría”, con un área de doce metros (12 Mts) de ancho por veinte metros (20 Mts) de fondo y su respectivo local para depósito con un área de doce metros con ochenta centímetros (12,80 Mts) de largo por cuatro metros (4 Mts) de ancho, distinguido con el Nº 3, 4 y 5, el cual forma parte del inmueble distinguido con la nomenclatura catastral 12-34, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles Carabobo y Figueredo, San Carlos, estado Cojedes.-
Tercero: Se Condena al ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuloaga, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E.82.118.240, a hacerle entrega del bien inmueble constituido por un inmueble constituido por un (1) local comercial de tres entradas de puertas “Santa maría”, con un área de doce metros (12 Mts) de ancho por veinte metros (20 Mts) de fondo y su respectivo local para depósito con un área de doce metros con ochenta centímetros (12,80 Mts) de largo por cuatro metros (4 Mts) de ancho, distinguido con el Nº 3, 4 y 5, el cual forma parte del inmueble distinguido con la nomenclatura catastral 12-34, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles Carabobo y Figueredo, San Carlos, estado Cojedes, al ciudadano Riad Nassib Abdul Baki, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-10.328.230.-
Cuarto: No hay condenatoria en costas a la parte demandada ciudadano Edgar de Jesús Duque Zuloaga, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E.82.118.240, por no haber sido vencido totalmente en la presente causa, por interpretación en contrario del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión, conforme a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
El anterior fallo fue dictado en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la circunscripción judicial del estado Cojedes, en San Carlos de Austria de Austria, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206° de la Declaración Independencia y 157° de la Federación.-