JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES SENTENCIA Nº: 965/16 EXPEDIENTE Nº: 1063 JUEZA: Abg. MIRLA B. MALAVÉ S. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: DEMANDANTE: ADRIANA FRANCOISE PIEGARD SILVA, titular de la cédula de identidad Nº V-10.328.627, domiciliada en la avenida Miranda, sector Centro, casa Nº 15-50, Tinaquillo, estado Cojedes APODERADOS JUDICIALES: Abogados: SOLANGE COROMOTO MENDOZA DÍAZ y RAFAEL AUGUSTO FAJARDO DÍAZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.665.326 y V-12.366.659, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 67.463 y 136.599 DEMANDADA: OLGA MARGARITA MONTERO, titular de la cédula de identidad Nº V-6.535.345, con domicilio procesal en el local comercial Nº 04, del inmueble identificado con el Nº 15-50, avenida Miranda, Tinaquillo, estado Cojedes APODERADOS JUDICIALES: Abogados: JUAN ELÍAS LEÓN ALIOTTI y JEAN CARLOS MARTÍNEZ HERNÁNDEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-19.668.311 y V-19.888.609, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 174.655 y 213.795 MOTIVO: DESALOJO. PROLEGÓMENOS Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Juan Elías León Aliotti, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 22 de julio de 2015, dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar, la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, contra la ciudadana Olga Margarita Montero. Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, fijándose el término legal para presentar informes, haciendo uso de este derecho ambas partes; reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión. I DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos. Alega la parte, que es propietaria y arrendadora del inmueble objeto de arrendamiento, que venció el día 15 de febrero de 2014, tomando en consideración de iniciada la prórroga legal de un año, a partir del 16 de febrero de 2014, y hasta la presente fecha, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento a que está obligada la arrendataria, pertenecientes a la prórroga legal que discurre, lo que viene a legitimarle conforme a la ley especial de la materia aplicable al caso de marras, para actuar con el carácter contractual delatado, y pretender el desalojo del inmueble libre de persona y cosas, en el buen estado de uso y conservación, y solvente con el pago de los servicios públicos y/o privados de que goce el referido inmueble, por vencimiento del contrato y falta de pago de más de dos cánones arrendaticios, es decir, los dos primeros meses del lapso de la prórroga legal que discurre. Que la relación arrendaticia tuvo su inició en fecha 15 de agosto de 2011, y culminó el día 15 de febrero de 2014, por voluntad de la arrendataria, al dejar de acordar con la arrendadora, la prórroga, lo que debió suscribirse por escrito a tal efecto, conforme a lo acordado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de fecha 15 de febrero de 2013, y al no haberse prorrogado, conforme a la previsión contractual, el referido contrato venció el 15 de febrero de 2014, y con ello, por haber durado más de dos años la relación arrendaticia, operó de pleno derecho la prórroga de un año, a partir del día siguiente al vencimiento señalado, que lo es, el día 16 de febrero de 2014, lo que no requiere de desahucio alguno. Que desde que inició de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia a favor de la arrendataria, el día 16 de marzo de 2014, por un año, inexplicablemente dejó de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento a que está obligada desde aquél entonces (16/02/2014) hasta la presente fecha. Que estos hechos se subsumen en los literales “a”, “g”, “i”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, indudablemente al no querer prorrogar el contrato, que venció en la referida fecha, toda vez que ha dejado de pagar más de once (11) meses de cánones de arrendamiento, que corresponden a las mensualidades de la prórroga legal que discurre, sin fundamento alguno, no obstante, las múltiples diligencias en pro del pago voluntario y amistoso, han resultado infructuosas, con la agravante que la arrendataria dejó de pagar a partir del 16 de marzo de 2014, por lo que, a la fecha e interposición de la presente acción de desalojo, tiene en mora el pago, más de once (11) pensiones arrendaticias, las que sobrepasan en demasía la previsión legal del referido artículo 40, literal “a”, que prevé como causal de desalojo del inmueble arrendado la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos. Por lo anteriormente expuesto, es por lo que, la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, demandó a la ciudadana Olga Margarita Montero, por Desalojo; a los fines de que convenga o en su defecto, se ordene el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento, de forma voluntaria, entregándolo libre de personas y cosas, totalmente solvente con el pago de los servicios públicos y privados a que está obligada la arrendataria, así como de cualquier obligación que derive del contrato de arrendamiento, y en buen estado de uso y conservación, respecto a las instalaciones, pintura, paredes, puertas, redes eléctricas; y se condene en costas y costos a demandada; fundamentándola en los artículos 20, 22, 26 y 40, literales “a”, “g”, “i”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y estimándola en la cantidad de Catorce Mil Trescientos Bolívares (Bs.14.300,00), equivalente a Ciento Doce con Cincuenta y Nueve Unidades Tributarias (112,59 U.T.), que representa el valor correspondiente a los cánones de arrendamiento vencidos y dejados de pagar. Por su parte, la parte demandada, en su escrito de contestación, alegó: Que es cierto que la relación arrendaticia comenzó el día 15 de agosto de 2011, y mediante sucesivos contratos, se extendió, en principio, hasta el 15 de febrero de 2014. Que el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, si bien nació bajo la modalidad a tiempo determinado, efectuándose sucesivas prórrogas, siendo la última de ellas, el suscrito el 15 de febrero de 2013, el cual, tendría una duración de un año, de modo que su vencimiento era el 15 de febrero de 2014, sin embargo, ni antes ni después de vencerse ese contrato, la arrendataria la notificó en cuanto a que se encontraba en beneficio de la prórroga, sino que siguió cobrándole los cánones de arrendamiento, que efectivamente fue pagando mes a mes, siendo en ese sentido, deber de la arrendadora, hacerle saber si su intención hubiera sido no renovar el contrato, dejando claro por escrito que no renovaría el contrato, de lo cual debe entenderse, que el arrendador está en la obligación de comunicarle al arrendatario sobre tal situación. Que si la prórroga legal vencía el 15 de febrero de 2015, debe tenerse claro que la fecha de interposición de la demanda fue el día 18 de febrero de 2015, por un supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, de modo que para esta fecha, la prórroga legal ya se encontraba vencida y es por ello que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas, debe considerarse como un contrato a tiempo indeterminado, en tanto que nunca se produjo desahucio, operando así la tácita reconducción, unido al hecho, de que la demandante la dejó pacíficamente en posesión del local comercial una vez concluido dicho contrato, además de que siguió aceptando los pagos periódicamente, aunque sin entregarle recibo de pago, ni factura alguna, y la pretensión intentada se debe a una causa distinta a la del artículo 39 de la LAI. Que niega, rechaza y contradice, que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el día 16 de febrero de 2014 hasta la presente fecha, en tanto que siempre ha pagado puntualmente y la arrendadora no le ha hecho entrega de los respectivos recibos de pago, a pesar de que se los exigía, pero ella, aprovechándose de su confianza y buena fe, dejó que transcurrieran los meses que hoy alega que está insolvente, con la finalidad de encontrar justificación para intentar una acción judicial temeraria en su contra, alegando la supuesta falta de pago. Que está solvente en el pago de las cuotas por cánones de arrendamiento, en virtud de que en fecha 02 de febrero de 2015, comenzó a realizar el pago por consignación por ante ese Tribunal, todo lo cual, consta en los recibos de ingreso, del asunto 1615-15, para así tener una constancia de pago, al cual, nunca se ha negado ni ha incumplido, derivado de la relación arrendaticia. Dicha consignación corresponde a los meses de diciembre de 2014 y enero de 2015. Que debe ser desechada la solicitud de desalojo, por la supuesta falta de pago, en tanto que la ciudadana arrendadora, se ha negado durante parte del año 2014 y el 2015, a entregarle recibos de pago, lo que motivó a que iniciara el mencionado pago por consignación, aunado a que se enteró que ella también había demandado a otros arrendatarios basándose en esa supuesta falta de pago, razón suficiente para que tomara la previsión de recurrir a esa forma de pago. Que niega, rechaza y contradice, que los once (11) recibos de pago (en realidad, facturas) estén insolutos, en tanto que la arrendadora nunca le entregaba factura o recibo por concepto de pago de cánones de arrendamiento, aprovechándose siempre de su paciencia y de su buena fe. Que si la arrendadora se atrevió a llenar esas facturas, es porque siempre recibió el pago de su parte. Que durante la relación arrendaticia, ha cumplido fielmente sus obligaciones contractuales. Solicita además, se obligue a la demandante, a exhibir el documento público en el cual conste su cualidad de propietaria del inmueble arrendado, a los fines de verificar la cualidad de la demandante para sostener el presente juicio. Asimismo, solicita, exhibición por parte de la demandante, de las facturas correspondientes a los años 2011, 2012 y 2013, en las cuales, consta el pago de los cánones de arrendamiento de su parte. Solicitó, se oficie al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), Gerencia Regional de Tributos Internos Unidad San Carlos, y a la sociedad mercantil Impresos Tinaquillo, C.A., a los fines de que informe sobre los hechos indicados en su escrito de contestación. Promovió, los testimonios de las ciudadanas Yolimar Vega Cassalet, Hisamar de los Ángeles Prada Suárez y Noraima Judith Herrera García, para que declaren sobre hechos relevantes para resolver la presente causa. Por último, solicita, que se declare procedente su pretensión en los términos indicados, lo que conlleva a que se declare improcedente la solicitud de desalojo intentada por la demandante, y se declare que la relación arrendaticia lo es a tiempo indeterminado, así como su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, y sea condenada la demandante en costas. II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO La presente solicitud fue interpuesta por la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, asistida por la abogada Solange Mendoza, el 18 de febrero de 2015, ante el Tribunal de Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, anexando contratos de arrendamiento, marcados “1”, “2” y “3”, recibos de pago o facturas, en original, correspondiente al mes de enero de 2015, y copias simples, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014. Admitida la demanda, por auto de fecha 23 de febrero de 2015, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de contestar la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación. Por auto de fecha 23 de febrero de 2015, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada. Citada la demandada, en fecha 06 de mayo de 2015, compareció, a los fines de dar contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos expuestos por la actora en su libelo. Verificado el acto de contestación a la demanda, por auto de fecha 07 de mayo de 2015, se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente, para que tenga lugar la audiencia preliminar. En fecha 14 de mayo de 2015, siendo la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, se dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandante, ratificando la demandada el escrito de contestación. En fecha 14 de mayo de 2015, la ciudadana Francoise Piegard Silva, otorgó poder apud acta a los abogados Solange Mendoza Díaz y Rafael Augusto Fajardo Díaz. En fecha 19 de mayo de 2015, el tribunal de la causa, procedió a fijar los hechos, de conformidad con lo dispuesto por el tercer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijándose el lapso de cinco (5) días para promover pruebas en el presente juicio. Por auto de fecha 28 de mayo de 2015, el tribunal, en cuanto a la exhibición de documentos y a la prueba de informes promovidas por la demandada, las considera impertinentes, por no tener relación con los hechos controvertidos, ni aportar algún elemento de convicción para la resolución del mérito del asunto, por lo tanto, no se admiten. Asimismo, se fijó la audiencia oral probatoria para el día 16 de junio de 2015, debiendo la parte demandada presentar a los testigos promovidos en el escrito de contestación. En fecha 08 de junio de 2015, la apoderada actora, consignó escrito de alegatos. En fecha 08 de junio de 2015, la ciudadana Olga Margarita Montero, promovió la prueba de posiciones juradas, manifestando su disposición a absolverlas recíprocamente. Por auto de fecha 09 de junio de 2015, el tribunal a-quo declaró inadmisible la prueba de posiciones juradas promovida por la demandada, de conformidad con lo establecido en el segundo y tercer parágrafo del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de junio de 2015, visto que el día 16/06/2015, se había fijado la audiencia oral probatoria, y en virtud de que no hubo despacho, se acordó fijarla nuevamente para el día 25 de junio de 2015. En fecha 25 de junio de 2015, se celebró la audiencia oral probatoria, compareciendo ambas partes, exponiendo sus argumentos, ratificando la demandante, las pruebas consignadas en el libelo e invocando el principio de comunidad de la prueba en todo lo que sea favorable; siendo presentadas a las testigos promovidas por la demandada y presentes en ese acto, ciudadanas Yolimar Vega Cassalet y Noraima Judith Herrera García, para rendir su declaración. Asimismo, fue consignado un recibo de pago o factura por parte de la testigo Yolimar Vega. En la misma fecha, el tribunal procedió a dictar el dispositivo del fallo. En fecha 20 de julio de 2015, compareció la demandada, a los fines de otorgar poder apud acta a los abogados Juan Elías León Aliotti y Jean Carlos Martínez Fernández. El Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 22 de julio de 2015, procedió a publicar el texto íntegro de la sentencia, declarando, con lugar la demanda, ordenándose la notificación de las partes, conforme a lo previsto por el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 29 de julio de 2015, el tribunal procedió a oír apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente a esta superioridad. En fecha 26 de noviembre de 2015, el alguacil del Tribunal de Municipio, procedió a consignar la boleta de notificación librada a la parte actora, en la persona de su apoderada judicial, abogada Solange Mendoza. Por auto de fecha 01 de diciembre de 2015, el tribunal, ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil de esta Circunscripción Judicial. El Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 07 de enero de 2016, revocó, por encontrarse viciado de nulidad absoluta, el auto del 29 de julio de 2015, dictado por el tribunal a-quo, reponiendo la causa, al estado que el texto íntegro de la sentencia definitiva, publicada fuera del lapso legal, sea debidamente notificada a la parte demandada, y una vez que conste en autos las resultas de dicha notificación, reabra el lapso para que las partes, si a bien lo tienen, ejerzan el respectivo recurso de apelación. En fecha 19 de enero de 2016, el tribunal de la causa, ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, a los fines de notificarla de la sentencia definitiva dictada el 22 de julio de 2015. En fecha 25 de enero de 2016, el alguacil del Tribunal de Municipio, procedió a consignar la boleta de notificación librada a la parte demandada. En fecha 25 de enero de 2016, compareció el abogado Juan León, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, a los fines de apelar de la decisión dictada por el Tribunal de Municipio; oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha 16 de febrero de 2016, bajo el Nº 1063. En fecha 18 de febrero de 2016, compareció el abogado Juan León, en su carácter de autos, a los fines de promover la prueba de posiciones juradas, en el sentido que la demandante, ciudadana Adriana Piegard, absuelvas las posiciones, manifestando la disposición de la demandada, de absolverlas recíprocamente. Por auto de fecha 23 de febrero de 2016, se admitió la prueba promovida, acordando emplazar a la ciudadana Adriana Piegard, para que comparezca por ante este Tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a los fines de que absuelva las posiciones juradas, fijándose igualmente, para el tercer (3er.) día de despacho siguiente a que conste en autos la citación de la demandante, para que la demandada absuelva las posiciones que la actora considere conveniente formular. Vencido el lapso establecido para solicitar la constitución de asociados, por auto de fecha 23 de febrero de 2016, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho para presentar informes, siendo consignados, oportunamente, por ambas partes. En la oportunidad de presentar los informes, la apoderada actora, expresó lo siguiente: “…la carga de la prueba le correspondió a la parte demandada, es por ello, que visto y analizado el resultado del acervo probatorio tanto de la parte demandada que lo fue de poca actividad probatoria; como de la demandante que fue diligente en lo que a prueba le correspondía; pues, obvio resultó que la razón dejó de asistirle a la demandada; por ende, lo afirmado y probado por esta representación fuera acogido por el tribunal sentenciador; lo que debe observar esta Alzada, al entrar a analizar las probanzas aportadas por las partes y los pormenores del caso de marras; considerando que la sentencia apelada por la parte perdidosa, está suficientemente apegada a derecho, bien analizada y suficientemente motivada la recurrida; es decir, que fue dictada conforme a derecho, en relación a la pretensión deducida; es decir, que la sentencia apelada debe ser confirmada en todas y cada una de sus partes; por ende, declarada sin lugar la apelación interpuesta por la demandada de autos, y condenada en costas, nuevamente…” Asimismo, el apoderado judicial de la demandada (apelante), en la oportunidad de los informes, alegó: “…el juez omitió analizar de manera integral todas y cada una (sic) de estos elementos además de incurrir en el denominado vicio de valoración probatoria y, por ello, un error en el establecimiento de los hechos… …el juez no tomó en cuenta que a pesar de que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, el mismo recae sobre un inmueble para el uso comercial (…), por lo tanto, debe presumirse que estamos en presencia de un acto subjetivo de comercio, conforme a las previsiones del artículo 3 del Código de Comercio y por ello deben aplicarse las leyes mercantiles y si no hay previsiones al respecto, se aplicará supletoriamente el Código Civil. Por lo tanto, el primer error del juzgador fue el no otorgarle valor probatorio a las testigos promovidas y evacuadas, de modo que en vez de aplicar el 1387 del Código Civil ha debido aplicar los artículos 124 y 128 del Código de Comercio, particularmente el último de los artículos mencionados, que permite la prueba de testigo para la liberación de obligaciones mercantiles sin importar el importe de las mismas… …Con respecto a la valoración de la factura presentada por la testigo al momento de la evacuación, el juez también erró en la valoración cuando estableció que fue presentada por la parte demandada, lo cual es falso según el acta de audiencia oral probatoria, y además cuando señala que “la misma carece de firma de la arrendadora, razón por la cual no se le concede valor probatorio, por cuanto se trata de un documento privado sin firma”, pero sin afirmar mayores razones… …que la mencionada factura 000132 del 7/04/2014 emanada de la ciudadana Adriana Piegard debe ser valorada conforme al artículo 124 del Código de Comercio, a los efectos de establecer los pagos de los meses allí señalados, entre los cuales se encuentran los meses que supuestamente fueron dejados de pagar por mi representada. Cabe agregar que esta factura desvirtúa las supuestas facturas “insólutas” (sic) presentadas por la actora con el escrito libelar… …En síntesis, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo de 2014 hasta noviembre de 2014 fueron pagados a la arrendadora; a partir de diciembre de 2014 fueron pagados por consignación conforme lo reconoció la propia juzgadora de primera instancia… …el demandante nunca solicitó el pago de los cánones vencidos, ya que simplemente solicita es el desalojo por una supuesta falta de pago y vencimiento del contrato. Sumado a ello, solicita que de proceder tal desalojo, el inmueble deba ser entregado solvente en el pago de servicio, libre de personas y cosas, en buen estado de conservación en lo atinente a las instalaciones. Nótese que lo que pide la demandante es con respecto al inmueble, pero en ningún momento se refiere en su demanda al reclamo del pago de los cánones de arrendamiento que se hayan causado, ya que se desprende del petitorio hecho que lo que importaba a la demandante es el desalojo y no mostró interés en cobrar cánones no vencidos y no podía el juez sustituirse en ella. Es evidente la ultrapetita en que incurrió el juez, y de la cual adolece la sentencia recurrida. En síntesis, el juez de municipio en el dispositivo de la sentencia ordenó el desalojo y el pago de los cánones constituye ultrapetita bajo la modalidad de extrapetita que vicia de nulidad a la recurrida, ya que se otorgó lo que pidió la demandante (desalojo) pero fue más allá, otorgando algo que nadie pidió (el pago de los 14.300 Bs.) siendo que la única forma de ordenar tales pagos era a título de indemnización de daños y perjuicios, cosa que tampoco fue solicitada por la demandante en esos términos… …Debe observarse que si bien es cierto que la causa de desalojo era la falta de pago, ello no autorizaba al juez a ir más allá de lo pedido, ya que sólo se pedía el desalojo y el mismo condenó el pago de los cánones supuestamente dejados de pagar… …Por lo que claramente al no haberse solicitado la mencionada condena, el juez incurrió en ultrapetita, contraviniendo el artículo 12, así como el 244 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conlleva a que este Tribunal declare la nulidad de la sentencia recurrida… …Entonces se debe concluir que la decisión del juez de municipio debió estar alejada de todo vicio de ultrapetita, ya que al incurrir en ese vicio, la misma deviene en lesiva del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva. En ese sentido, al confrontar la demanda presentada con el dispositivo del fallo proferido por la jueza de la recurrida, se evidencia que ésta fue más allá de lo pedido… …Por esas razones expuestas, es que solicito que decrete la nulidad de la sentencia recurrida en todas y cada una de sus partes…” En fecha 05 de abril de 2016, el alguacil del Tribunal Superior, consignó la boleta de notificación librada a la parte demandante, siendo imposible practicar la misma, por cuanto ésta no se encontraba en su residencia. Por auto de fecha 06 de abril de 2016, se dejó transcurrir el lapso de ocho (8) días de despacho siguientes, para que las partes presenten sus observaciones a los informes de la contraria. Por auto de fecha 25 de abril de 2016, se fijó un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia, de conformidad a lo previsto por el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, y visto el lapso establecido para sentenciar, se procede a realizarla en los siguientes términos. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Quedando planteado el problema, dentro del correspondiente análisis de las actas, que conforman este expediente, observa esta Juzgadora: De conformidad con el ordinal cuarto (4º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a determinar los motivos de hecho y de derecho en que ha de fundamentar su decisión, a fin de administrar justicia, teniendo como base, que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho comprendidos en la experiencia común sin que esto cercene el derecho conferido por la ley para la aplicación del principio iura novit curia, en cumplimiento del deber jurisdiccional; a cuyo efecto y con vista de la síntesis de la controversia, se realiza en los siguientes términos: Pretende la parte demandante, el cumplimiento del contrato de arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida Miranda de Tinaquillo, estado Cojedes, signado con el Nº 15-50, local Nº 04. Revisadas las actas procesales, se observa, que junto con el libelo de demanda, la actora acompañó los contratos de arrendamiento, quedando así demostrada la relación contractual arrendaticia, resta examinar la verosimilitud de los hechos alegados por las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto al vencimiento, de la prórroga legal, las consignaciones del inquilino, salvo que fuesen retiradas voluntariamente por el arrendador, no pueden servir para reconducir el contrato, dado que es una actividad unilateral del arrendatario; siendo que el artículo 1.600 del Código Civil, cuando habla que al arrendatario quede y se le deje en posesión de la cosa, y el artículo 1.614 eiusdem, cuando señala que la ocupación del arrendatario se haga sin oposición del propietario, está implicando en ello la voluntad concorde del arrendador a favor de la permanencia del inquilino en el inmueble en la continuación del contrato más allá de su vencimiento, lo cual, no se da con la sola consignación de alquileres. Sólo quedaría como un indicio, una demora prolongada del arrendador en demandar el desalojo, después de vencida la prórroga legal; pero que debería adminicularse con otros indicios para presumir consentimiento tácito del arrendador por no hacer oposición a la estadía del arrendatario en el inmueble, de conformidad con el artículo 1.399 del Código Civil, que exige pluralidad de indicios para fundamentar la presunción hominis. En este sentido observa esta juzgadora, que la prórroga legal consiste en esa preferencia que concede la Ley al arrendatario para continuar ocupando el inmueble con el mismo carácter que ha tenido dentro de un lapso máximo y único, con fundamento en el tiempo que él ha estado usando el inmueble arrendado y esta es establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. Como puede evidenciarse en el presente caso, en el contrato privado acordado por las partes, tomaron en consideración el tiempo que ha tenido la relación arrendaticia, es decir de cinco (5) años para establecer la prórroga legal, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 40, literal g, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dicho lapso de prórroga legal se estableció de un año y abarcaría desde el 16/02/2014 hasta el 16/02/2015 exclusive, lapso que a todas luces se encuentra vencido. Asimismo, delata una falta de pago durante los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014 y enero y febrero del año 2015. Ahora bien, en el presente caso bajo análisis, es necesario aclarar, que la parte demandante ha planteado su pretensión de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014 y enero y febrero del año 2015, de conformidad con el artículo 40, literales “a”, “i” y “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece: “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.” También preceptúa el artículo 1.264 del Código Civil: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.” De acuerdo con lo anterior, existe subsunción entre la pretensión de la parte actora y la norma legal sustantiva, por lo que, las pretensiones referidas tanto al desalojo como al pago de las mensualidades vencidas están tuteladas por el ordenamiento jurídico vigente, en razón de lo cual, necesariamente, debe declararse con lugar la pretensión en referencia por la contumacia en que incurrió la parte demandada. Así se establece. A mayor abundamiento, en cuanto a la pretensión de la accionante, relativa al pago de los cánones de arrendamiento insolutos, entiende quien aquí decide, que la parte actora en su escrito de demanda especificó el incumplimiento con la responsabilidad contractual del pago a ser dirimido en la presente lidia judicial, indicando en consecuencia por tal el monto de los cánones de arrendamiento vencidos desde marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014 y enero y febrero del año 2015. Al respecto, la jurisprudencia de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 28 de febrero de 2003, ha establecido, que así el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. Así se determina. De la trascripción del citado artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se observa y deduce, que los tipos de contratos de arrendamientos objetos de los procedimientos por desalojo, los constituyen aquellos de naturaleza verbal o los escritos a tiempo indeterminado. Tal cual y en los términos en que lo expresa la citada norma, se ajusta a lo alegado por la demandante en el libelo; quedando probada la falta pago de cánones de arrendamiento. La relación arrendaticia deriva de un contrato de arrendamiento que inició y culminó siendo escrito. Así se establece. En este orden de ideas, se desprende de las actas procesales, que si bien es cierto que para el momento de contestar la demanda, la accionada, en fecha 10 de febrero de 2015, comenzó a consignar los cánones de arrendamiento, no es menos cierto, que de las actas procesales no se desprende que los cánones correspondiente a los meses antes señalados hayan sido cancelados efectivamente en el expediente Nº 1615-15. Asimismo, no logró demostrar la parte accionada la cancelación de los meses de marzo y abril del año 2014, motivado a que el recibo consignado extemporáneamente no se encontraba debidamente firmado por la arrendadora. Por lo que, tiene así ésta juzgadora, como fundamento jurídico pertinente de la pretensión de la actora y de la acción que nos ocupa, el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con respecto a los hechos alegados, y además como perfectamente suficiente y reconocido, por cuanto se evidencia de autos, que la parte demandada, no canceló los cánones de arrendamiento señalados anteriormente, tal y como fueron pactados mediante contrato. Así se declara. Se puede observar, la actitud maliciosa de la parte accionada, al cancelar los cánones de arrendamiento en forma tardía (10/02/2015), a través de consignaciones ante el Tribunal de Municipio, queriéndose desvirtuar con ello el fundamento de la presente acción, alegando, que los mismos ya fueron cancelados, siendo que para el momento de la interposición de la demanda, efectivamente la parte accionada estaba en mora con respecto a la accionante. En este sentido, observa esta alzada, que según se desprende de los instrumentos privados traídos a los autos y valorados por esta superioridad, el pago se acordó entre las partes por mensualidades, es decir, los cinco primeros días al vencimiento de cada mes, tal y como se evidencia a los folios doce (12), quince (15) y dieciocho (18), lo que refleja con total certeza la falta de pago de la parte demandada, durante todos esos meses. Así se establece. Por todo lo expuesto anteriormente, ocasiona ineludiblemente que se declare sin lugar, la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, y en consecuencia, sea confirmada la decisión dictada por el tribunal de Municipio, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. IV DISPOSITIVA Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: SIN LUGAR, la apelación interpuesta el 25/01/2016, por el abogado Juan Elías León Aliotti, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 22/07/2015, proferida por el tribunal de la causa. Segundo: CONFIRMA, la decisión de fecha veintidós (22) de julio de dos mil quince (2015), dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, contra la ciudadana Olga Margarita Montero, ordenando a la demandada, a desocupar el inmueble ubicado en la avenida Miranda, signado con el Nº 15-50, local Nº 4, de Tinaquillo, estado Cojedes y condenando a la demandada, al pago de los cánones de arrendamiento adeudados, desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de febrero de 2015, lo que arroja un total de Catorce Mil Trescientos Bolívares (Bs.14.300,00). Tercero: Se condena en costas a la parte accionante del presente recurso de apelación, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes. En San Carlos, a los veintidós (22) días del mes de junio del año dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación. Abg. Mirla B. Malavé S. Jueza Provisoria Abg. Maribel N. Rivas R. Secretaria En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una y quince minutos de la tarde (1:15 p.m.). La Secretaria Definitiva (Civil) Exp. Nº 1063 MBMS/MNRR.