JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES SENTENCIA Nº: 937/15 EXPEDIENTE Nº: 1030 JUEZA: Abg. Mirla Bianexis Malavé Sáez IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: DEMANDANTE: Adriana Francoise Piegard Silva, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V.-10.328.627, domiciliada procesalmente en la ciudad de Tinaquillo, municipio Tinaquillo del Estado Bolivariano de Cojedes. APODERADOS JUDICIALES: Solange Coromoto Mendoza Díaz, Dayana Zulimar Bravo Carrillo, Rafael Augusto Fajardo y Gerardo Mendoza Díaz, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V.-8.665.326, V.-18.503.017, V.-12.366.659 y V.-7.564.880, en su orden, profesionales del derecho inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 67.463, 184.313, 136.599 y 200.510, respectivamente, todos de este domicilio. DEMANDADO: Waltel José Roman Gadea, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V.-10.993.056, con domicilio procesal en el Local Comercial Nº 01, del Inmueble identificado en el Nº 15-50, ubicado en la avenida Miranda del municipio Tinaquillo del Estado Bolivariano de Cojedes. ABOGADA ASISTENTE: Deisy Wuilena Garaban García, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V.-19.357.875, profesional del derecho, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 172.559, con domicilio procesal en la calle Plaza Nº16-02, sector Centro Sur, del Municipio Tinaquillo del Estado Bolivariano de Cojedes. MOTIVO: Desalojo SENTENCIA: Definitiva PROLEGÓMENOS Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación de fecha siete (07) de mayo del año dos mil quince (2015), interpuesta por el ciudadano Waltel José Román Gadea, asistido por la abogada Deisy Wuilena Garaban García, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 172.559, ambos plenamente identificados en actas, parte demandada en la presente litis, contra la sentencia de fecha cuatro (04) de mayo del año dos mil quince (2015), dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante el cual declaró: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo de Inmueble, intentara la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V.-10.328.627, asistida por la abogada Solange Coromoto Mendoza Díaz, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 67.463, contra el ciudadano Waltel José Román Gadea, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V.-10.993.056. SEGUNDO: se ordena al demandado a desocupar el inmueble ubicado en la avenida Miranda signado con el Nº 15-50, local 1, municipio Tinaquillo del estado Cojedes; totalmente libre de personas y cosas : TERCERO: se condena a la parte demandada al pago de los Cánones de Arrendamientos adeudado desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de octubre del mismo año, siendo el valor del Canon de Arrendamiento por Bolívares Mil Trescientos Bolívares mensual (Bs. 1.300,00) lo que arroja un total de Diez Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 10.400,00). Ahora bien, recibidas las referidas actuaciones en este Juzgado Superior en fecha veinticinco (25) de mayo del año dos mil quince (2015), el Tribunal procedió a darle entrada al presente expediente en fecha veintiocho (28) de mayo de ese mismo año, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión. I DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos. Alega la parte actora en el libelo de demanda siguiente: Que en fecha seis (6) de noviembre del año dos mil catorce (2014), fue presentado ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, lo siguiente: Que la demandante es propietaria y arrendadora del inmueble objeto del arrendamiento que venció el día 16 de febrero de 2014, y tomando en consideración que iniciada la prorroga legal de dos años, a partir del 17 de febrero de 2014, y hasta la fecha de presentación del escrito libelar, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento a que está obligado el arrendatario, pertenecientes a la prorroga legal que discurre, lo que viene a legitimarme, conforme a la ley especial de la materia aplicable al caso de marras, para actuar con el carácter contractual delatado, y pretender el desalojo del inmueble libre de personas y cosas, en el buen estado de uso y conservación, y solvente con el pago de los servicios públicos y/o privados de que goce el referido inmueble, por vencimiento del contrato y falta de pago, de más de dos (2) cánones arrendaticios, es decir, los dos (2) primeros meses del lapso de la prorroga legal que discurre. Que el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente al lapso de la prórroga legal que operó de pleno derecho, conforme a la ley aplicable, en materia de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, lo legitima para venir antes su autoridad y competencia, tal como fue elegido por las partes signatarias del contrato, a solicitar la intervención del estado, y pretender al respecto, le conceda la Tutela Jurídica Efectiva, en el desalojo del inmueble de uso comercial, a que se refiere la presente acción de desalojo... …Que existe una relación arrendaticia por más de siete (7) años ininterrumpidos, constituidos por seis (6) Contratos de arrendamiento, extendidos y suscritos entre las partes, en forma privada, y que demuestra su inicio, en fecha: 16 de enero de 2007, y culminó el día: 16 de febrero de 2014, por voluntad de arrendatario, al dejar de acordar con el demandante, la extensión o la prorroga de un (01) año más de arrendamiento lo que debió suscribirse por escrito, a tal efecto; conforme a lo acordado por las partes en la clausula tercera del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, de fecha 16 de febrero de 2013, y, al no haberse prorrogado, conforme a la previsión contractual, el referido contrato de arrendamiento, venció en fecha 16 de febrero de 2014, y, con ello, por haber durado más de siete (7) años la relación arrendaticia, conforme a lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, Opera de pleno derecho la prórroga de dos (2) años , a partir del día siguiente al vencimiento señalado, que lo es, el día 17 de febrero de 2014, lo que no requiere de desahucio alguno. Que inició de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia a favor de el arrendatario, el día 17 de marzo de 2014, por dos (2) años, inexplicablemente, y sin causa que lo justifique dejó de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento a que está obligado, desde aquel entonces (17-02-2014), hasta la presente fecha. Estos hechos se subsumen en los literales “a”, “g” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, indudablemente al no querer prorrogar el contrato que venció, en la fecha up supra referida; toda vez que ha dejado de pagar, más de nueve (8) (sic) meses o cánones de arrendamiento o pensiones arrendaticias, que corresponden a las mensualidades de la prorroga legal que discurre, sin justificación alguna; no obstante, las múltiples diligencias en pro de las gestiones de pago voluntario y amistoso, que resultaron infructuosas, con la agravante que, el arrendatario dejó de pagar, a partir del 17 de marzo de 2014, por lo que, a la fecha de interposición de la presente acción de desalojo, el arrendatario tiene en mora el pago, ocho (8) pensiones arrendaticias, las que sobrepasan en demasía la previsión legal del artículo 40, literal a, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, que prevé como causal de desalojo del inmueble arrendado, la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivo. Que el Contrato de Arrendamiento, fue suscrito por un lapso determinado de un (1) año, entre, el 16 de febrero de 2013, al 16 de febrero de 2014, igualmente, el inicio de la relación arrendaticia lo fue por tiempo determinado también, según se desprende de los otros contratos suscritos de forma privada… Por su parte, el demandado en su escrito de contestación a la demanda, alegó: Que la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, celebró contratos de arrendamiento mediante documento privado de un inmueble de su propiedad constituido por un Local de uso comercial ubicado en la avenida Miranda Nº 15-50, Tinaquillo, Municipio Tinaquillo del Estado Cojedes, desde el día 15 de Enero del año 2007, pero es falso que yo tenga una relación Arrendaticia de solo siete años sobre el inmueble de uso comercial, por cuanto la Propietaria del mismo la ciudadana Ana de Piegard fue quien me arrendo el Local Comercial en el año 2005, el cual ha venido en forma continua e ininterrumpida hasta la presente fecha por tanto niega, rechaza y contradice por falso el tiempo de duración de siete años que alega la Arrendadora y la cronología de los contratos que presento. Que niega, rechaza y contradice por falso que existan seis (6) Contratos de Arrendamiento suscritos en forma privada, por cuanto la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva desconoce la existencia de dos contratos anteriores. Que niega, rechaza y contradice por falso que la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, que le haya negado por voluntad expresa de mi parte a acordar con ella la renovación del Contrato de Arrendamiento siendo de su conocimiento del hostigamiento que me hizo para que le desocupara en forma perentoria el Local de uso comercial y en forma demás de contumaz desde el mes de febrero del año 2.014, dejó de entregarme las facturas, los recibos correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses consecutivos a partir de ese mes de 2014, siendo infructuoso por mi parte las gestiones extrajudiciales que realice, a los fines de que me entregara las facturas con el correspondiente IVA de la cancelación de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.014, esto a los fines de mi declaración de impuestos sobre la renta. Que niega, rechaza y contradice, por falso que la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, en su carácter de arrendadora y propietaria del inmueble y de acuerdo a lo establecido tanto en la cláusula del contrato de Arrendamiento privado suscrito entre nosotros, como en concordancia con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial, opero de pleno derecho la interposición de la presente acción de desalojo, por cuanto tengo derecho tanto a la Prorroga legal como a todos los demás beneficios de los cuales están establecidos en la antes mencionada Ley en el Artículo 26… Que niega, rechaza y contradice por falso que la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, en su carácter de Arrendadora y propietaria del inmueble que de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Tercera del último Contrato de Arrendamiento privado que suscribimos y que se venció el 16 de febrero del año 2014, me negué a ponerme de acuerdo para prorrogar como supuestamente, cuestión por demás falsa en los años anteriores si lo hice por escrito y con 30 días de antelación, la arrendadora lo que hizo fue pedirme el desalojo inmediato en varias oportunidades. Que niega, rechaza y contradice por falso que la ciudadana, Adriana Francoise Piegard Silva, en su carácter de arrendadora y propietaria del inmueble que de acuerdo a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial, opero de pleno derecho y por dos (2) años a partir de esa fecha la prorroga legal ya que no fui notificado de ello, sino que más bien a partir de esa fecha dejó de entregarme los recibos de pago que debían ser facturas contables, por cuanto en el texto del contrato de arrendamiento así estaba establecido para la retención por parte de ella del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que venía cobrando desde el año 2007, hasta la presente fecha y que con su actitud de no entregar la facturas lo que estaba era evadiendo el pago del impuesto correspondiente y a la vez le negaba el derecho a la exoneración por dicho impuesto que ella me retenía. Que niega, rechaza y contradigo por falso que la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, en su carácter de arrendadora y propietaria del inmueble yo le haya dejado de cancelar la cantidad de Diez Mil Cuatrocientos Bolívares (BS 10.400,00), por concepto de pagos de los cánones de arrendamientos insolutos correspondientes a los meses desde el 16 de Marzo del año 2.014, esto sin hacer del conocimiento del tribunal del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que venía cobrando desde el año 2007 hasta la presente fecha, y que nunca nos dio factura contable y mucho menos lo entero el SENIAT, tal como en muchas oportunidades le reclame y una de las causales de esta demanda por demás arbitraria ya que siempre he sido un buen inquilino tanto durante la vida de la progenitora de ella, la ciudadana Ana de Piegard quien me arrendo el Local Comercial en el año 2005, mediante el apoderado judicial, el ciudadano Juan Carlos Silva, y después con ella, fiel cumplidor de las leyes y pagador de tributos e impuestos. Que niega, rechaza y contradice por falso que a la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, en su carácter de arrendadora y propietaria del inmueble me haya entregado el inmueble en perfecto estado de mantenimiento ya que al principio fue “...un local comercial ubicado en la avenida Miranda signado con el número 15-50…” manteniendo esa condición hasta hace dos años que con la promesa de arreglar el techo, el cual todavía se encuentra en muy mal estado lo dividió por la mitad y me desmejoró mi condición comercial y a partir de ese momento es que pase a ser el ocupante del local con el Número 1. II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO El libelo de la demanda constante de veintidós (22) folios útiles y siete (7) anexos, fue presentado en fecha seis de (6) de noviembre del año dos mil catorce (2014), por la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, asistida por la abogada Solange Coromoto Mendoza Díaz, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 67.463, ambos identificados plenamente en actas, ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, anexando lo siguiente: Seis (6) Copias simples de los contratos de arrendamiento, suscritos entre las partes marcados con los números del 1 al 6 y ocho (8) recibos de pagos insolutos marcados con los números del 7 al 14. Por auto de fecha seis (6) de noviembre del año dos mil catorce (2014), por recibida la anterior demanda, por motivo de Desalojo, incoada por la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, asistida por la Abogado Solange Coromoto Mendoza Díaz, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 67.463. Se le dio entrada en esta misma fecha a la presente controversia, signándosele el numero Nº 3687-14 (nomenclatura interna de ese tribunal). Por auto de fecha once (11) de junio del año dos mil catorce (2014), el Tribunal a-quo Admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada ciudadano Waltel José Román Gadea. Mediante auto de fecha veintiuno (21) de noviembre del año dos mil catorce (2014), el Tribunal de la causa ordenó expedir las copias certificadas del libelo de demanda para la citación del demandado el ciudadano Waltel José Román Gadea, y agregó a los autos el poder Apud acta conferido a los abogados Solange Coromoto Mendoza Díaz, Dayana Zulymar Bravo Carrillo, Rafael Augusto Fajardo Y Gerardo Mendoza Díaz Y Gerardo Mendoza Díaz, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo los números 67.463, 184.313, 136.599 y 200.510. Formalizada la citación de la parte demandada en fecha diecisiete (17) de Diciembre del año dos mil catorce (2014), el ciudadano Waltel José Román Gadea, asistido por la abogada Deisy W. Garaban García, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 172.559, en fecha tres (3) de febrero del año dos mil quince (2015), consignó escrito de contestación de la demanda, constante de tres (3) folios útiles, siendo agregado a los autos, en la misma fecha, a los fines de que surtieran sus efectos legales consiguientes. En fecha seis (6) de febrero del año dos mil quince (2015) el Tribunal de origen fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a ese, a las once de la mañana 811:00 a.m.), para que tuviera lugar la audiencia preliminar en la presente causa. En fecha once (11) de febrero de del año dos mil quince (2015), el ciudadano Waltel José Román Gadea, asistido por la Abogada Deisy W. Garaban García, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 172.559, consignó en un (1) folio útil y siete (7) anexos, escrito de promoción de pruebas, siendo agregados a los autos por el Tribunal en la misma. En fecha dieciocho (18) de febrero del año dos mil quince (2015), oportunidad fijada por el tribunal, para que se llevara a cabo la Audiencia Preliminar en la presente controversia, ese Juzgado dejó constancia de la comparecencia de la parte accionada, y de la no asistencia de la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, parte actora, ni por si, ni por medio de apoderado alguno, el Tribunal concedió la palabra a la parte compareciente (Parte demandada), solicitando este último la realización de una Inspección Judicial al Local comercial y en ese mismo acto, consignó los cánones de arrendamientos correspondientes del mes de Diciembre del año 2014, y del mes de enero del año 2015, igualmente solicitó la consignación de las facturas correspondientes desde el año 2013 hasta el año 2014, la cual serian necesaria para declaración del impuesto sobre la renta y documento certificado donde conste la propiedad de la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, es dueña absoluta de dicho inmueble. Por auto de fecha veintitrés (23) de febrero del año dos mil quince (2015), el Tribunal a-quo realizó la fijación de los hechos, quedando fijado los mismos y límites de la controversia, ordenando la apertura de un lapso de cinco (5) días para la promoción de pruebas. En fecha veinticinco (25) de febrero del año dos mil quince (2015), el Abogado Rafael Augusto Fajardo, actuando en su carácter de autos, consignó en un (1) folio útil, escrito de promoción de pruebas, siendo agregado a las actas que conforman el presente expediente en esa misma fecha. En fecha veintiséis (26) de febrero del años dos mil quince (2015), la abogada Solange Coromoto Mendoza Díaz, actuando en su carácter de autos, consigna en dos (2) folios útiles, escrito de promoción de pruebas, y dos (2) anexos, siendo agregado a las actas que conforman el presente expediente en la misma fecha. Por auto de fecha tres (3) de marzo del año dos mil quince (2015), el tribunal insta a la parte demandada que señale los particulares sobre los cuales dejará constancia en la Inspección Judicial Solicitada en el escrito de promoción de pruebas. En fecha seis (6) de marzo del año dos mil quince (2015), el ciudadano Waltel José Román Gadea, asistido por la Abogada Deisy Wuilena Garaban García, consignó en cuatro (4) folios útiles Escrito donde señala los particulares a evacuar en la Inspección solicitada, siendo agregado a los autos en la misma fecha. Por auto de fecha nueve (9) de marzo del año dos mil quince (2015), el tribunal de origen fijó la oportunidad para el traslado y constitución del mismo, para realización de la Inspección Judicial solicitada. En fecha dieciocho (18) de marzo del año dos mil quince (2015), el tribunal de la causa llevó a cabo la inspección judicial solicitada por la parte accionada, constituyéndose el tribunal el lugar indicado por la parte solicitante y dejando expresa constancia de lo observado en el sitio, mediante acta agregada en la misma fecha a los autos que conforman el presente expediente. Por auto de fecha veintitrés (23) de marzo del año dos mil quince (2015), el tribunal a-quo fijó oportunidad para realizar la audiencia oral probatoria en la presente causa. Mediante acta de fecha dieciséis (16) de abril del año dos mil quince (2015), el tribunal de origen realizó la audiencia oral probatoria, compareciendo la abogada Solange Coromoto Mendoza Díaz, inscrita en el Instituto de previsión social de abogado bajo el Nº 67.463, en su carácter de autos y el ciudadano Walter José Román Gadea, asistido por la abogada Deisy Wuilena Garaban García, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 172.559. En la misma fecha el tribunal publicó el dispositivo del fallo en dicha acta. El Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha cuatro (4) de mayo del año dos mil quince (2015), publicó la correspondiente sentencia, declarando: Primero: Con Lugar la demanda que por Desalojo de Inmueble intentara la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.328.627, asistida por la abogada Solange Coromoto Mendoza Díaz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.665.326, inscrita en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el Nº 67.463, contra el ciudadano Waltel José Román Gadea, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.993.056; Segundo: se ordena al demandado a desocupar el inmueble ubicado en la avenida Miranda signado con el Nº 15-50, local 1, municipio Tinaquillo del Estado Cojedes; totalmente libre de personas y cosas; Tercero se condena a la parte demandada al pago de los Cánones de Arrendamiento adeudado desde el mes de marzo de 2014 hasta el mes de octubre del mismo año, siendo el valor del Canon de Arrendamiento por Bolívares Mil Trescientos Bolívares mensual (Bs. 1.300,00), lo que arroja un total de Diez Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs.10.400,oo). En fecha siete (7) de mayo del año dos mil quince (2015), el ciudadano Waltel José Román Gadea, asistido por la abogada Deisy W. Garaban García, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 172.559, Apeló la anterior decisión, oyéndose dicha apelación en ambos efectos; acordado el Tribunal de origen, en fecha doce (12) de mayo de este mismo año, la remisión del presente expediente a esta Superioridad. En fecha veinticinco (25) de mayo del año dos mil quince (2015), fue recibida la presente causa por este Juzgado Superior, procediéndose a darle entrada a la presente controversia, en fecha veintiocho (28) de mayo del corriente, designándole al expediente el numero 1030 (nomenclatura interna de este Juzgado). En fecha cinco (5) de junio del año dos mil quince (2015), el Tribunal dejó constancia del vencimiento del lapso establecido para solicitar la constitución de asociados, según lo establecido en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, procediendo este Despacho a fijar el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a ese, para que las partes inmersas en la presente litis, presentaran sus informes respectivos de conformidad con el artículo 517 eiusdem. En fecha ocho (8) de julio del mismo año, el abogado Rafael Augusto Fajardo Díaz, apoderado judicial de la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, parte demandante en la presente controversia, consignó escrito de informes constante de dos (2) folios útiles, alegando lo siguiente: …el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, en el lapso de la prorroga legal que operó de pleno derecho, conforme a la ley aplicable, en materia de arrendamiento de locales de uso comercial, la legítima para acudir ante la autoridad competente, a solicitar la intervención del estado, y pretender al respecto, se le conceda Tutela Judicial Efectiva, y por su parte el demandado de autos, descuidando probar tal afirmación durante el debate probatorio, lo que obligó al juez de Primera Instancia Civil, dejar de fallar a favor de mi representada en su pretensión; es decir, que la sentencia estuvo ajustada a derecho. … la carga de la prueba que le correspondió a la parte demandada, es por ello, que visto y analizado el resultado del acervo probatorio de la parte demandada que lo fue de poca actividad probatoria; como de la demandante que fue diligente en lo que a prueba le correspondía; pues, obvio resultó que la razón dejó de asistirle al demandado; por ende, lo afirmado y probado por esta representación fuera acogido por el tribunal sentenciador; lo que debe observar esta alzada, al entrar a analizar de las probanzas aportadas por las partes y los pormenores del caso de marras; considerando quienes acá opinan, que la sentencia apelada por la parte perdidosa, está suficientemente apegada a derecho, bien analizada y suficientemente motivada la recurrida; es decir, que fue dictada conforme a derecho, en relación a la pretensión deducida; es decir, la sentencia apelada debe ser confirmada en todas y cada una de sus partes; por ende, declarada SIN LUGAR la apelación interpuesta por el demandado de autos, y condenado en costas, nuevamente. En fecha ocho (8) de julio del año dos mil quince (2015), mediante auto este Despacho agregó a las actas el escrito de informes presentado por el abogado Rafael Augusto Fajardo Díaz, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, parte demandante en la presente causa, a los fines de que surtieran sus efectos legales consiguientes. En fecha nueve (9) de julio del presente año, el ciudadano Waltel José Román Gadea, asistido por los ciudadanos Juan Elías León Aliotti, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-19.668.311, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 174.655 y Deisy W. Garaban García, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 172.559, consignó escrito de informes constante de siete (7) folios útiles, alegando lo siguiente: … en síntesis, el juez de municipio en el dispositivo de la sentencia ordenó el desalojo y el pago de los cánones constituye ultrapetita que vicia de nulidad a la recurrida, ya que se otorgó algo que nadie pidió, siendo que la única forma de ordenar tales pagos era el titulo de indemnización de daños y perjuicios, cosa que tampoco fue solicitada por la demandante en esos términos. Debe observar que si bien es cierto que la causa de desalojo era la falta de pago, ello no autorizaba al juez a ir más allá de lo pedido, ya que solo se pedía el desalojo y el mismo condenó el pago de cánones supuestamente dejados de pagar. En conclusión, una cosa es que la falta de pago sea causa para el desalojar y otra muy diferente es que se ordene pagar algo que no se pidió. De hecho, la cantidad que fue condenada a pagar adicional al desalojo, la cual es la de DIEZ MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.10400) solo es tomado en cuenta por el demandante a los efectos de señalar la estimación de la demanda respecto de la cuantía y de ninguna manera pidió que se condenara a esa cantidad. Por lo que claramente al no haberse solicitado la mencionada condena, el juez incurrió en ultrapetita, contraviniendo el artículo 12 , así como el 244 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conlleva a que éste tribunal declare la NULIDAD DE LA SENTENCIA RECURRIDA. En fecha nueve (9) de julio del año dos mil quince (2015), mediante auto este Despacho agregó a las actas el escrito de informes presentado por el ciudadano Waltel José Román Gadea, asistido por los ciudadanos Juan Elías León Aliotti, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 174.655 y Deisy W. Garaban García, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el número 172.559, parte demandada en la presente causa, a los fines de que surtieran sus efectos legales consiguientes. En fecha nueve (9) de julio del año dos mil quince (2015), mediante auto este Juzgado dejó constancia del vencimiento del lapso para la consignación de informes en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de procedimiento Civil, siendo consignados oportunamente por ambas partes. Asimismo, fijó un lapso de ocho (8) días de despacho siguiente a ese, para que las partes inmersas en la presente controversia, presentaran sus observaciones a los informes presentados, todo de conformidad con lo emanado en el articulo 519 eiusdem. Por auto de fecha veintidós (22) de Julio del año dos mil quince (2015), el Tribunal fijó un lapso de sesenta (60) días continuos a ese, para dictar la correspondiente sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, encentrándose dentro del lapso establecido para sentenciar, se procede a hacerlo en los siguientes términos. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Quedando planteado el problema, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes observaciones de carácter legal y doctrinario: Inicia la presente demanda incoada por la Ciudadana Adriana Francoise Piegard Silva, por concepto de Desalojo de un Local Comercial, por falta del pago de Ocho meses de canon de arrendamiento, en contra del Ciudadano: Walter José Román Gadea, estimando la demanda en la Cantidad de Diez Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 10.400,00). Y así se establece.- Está Alzada destaca en cuanto al asunto a debatir en juicio, lo señalado por el autor patrio, El autor patrio, Roberto Hung Cavalieri, (2.002), en su texto, ‘El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela Pág. 94 y ss.’, apunta que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de relación arrendaticia, y a su vencimiento es prorrogado el mismo o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso. La importancia de la determinación de la duración de la relación arrendaticia de manera diferente a la duración de la misma del contrato de arrendamiento que se encuentre en curso, es que dependiendo de su duración, se aplicarán de determinada manera, ciertas instituciones y figuras contenidas en la Ley Especial, como lo es la Prorroga Legal de la relación contractual arrendaticia, el derecho de preferencia ofertiva que tiene el inquilino y retracto legal, por cuanto tales figuras y su alcance depende de la duración de la relación arrendaticia efectiva y no del contrato. Entonces la duración de la relación arrendaticia constituye el lapso transcurrido de manera ininterrumpida entre dos partes contratantes, en condición de arrendador y arrendatario, sobre un bien determinado, independientemente a la duración del contrato o contratos de arrendamiento, que entre ellos pudieran haber suscrito dentro de ese mismo lapso y que dependiendo de tal duración del tiempo transcurrido, se harán aplicar en menor o mayor grado determinadas consecuencias jurídicas. Ahora bien, el contrato a tiempo determinado, está referido a cuando las partes convencionalmente acuerdan como duración del mismo un período de tiempo fijo u originario y que llegada esa oportunidad, el arrendatario debe hacer entrega del inmueble arrendado, oportunidad que consta indudable e inequívocamente. Ocurre la tácita reconducción cuando en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer entrega del inmueble al arrendador y no operen prorrogas del contrato, el arrendador no notifique (desahucio) al arrendatario de la oportunidad y deseo de la entrega del inmueble y éste permanezca en el mismo. Sigue señalando el referido autor, que en ciertas situaciones durante la relación arrendaticia, pueden darse el incumplimiento de las obligaciones de algunas partes, como puede ser la falta de pago de los cánones debidos; uso indebido del bien arrendado; no ejecutar las mejoras a que estaba obligado; el subarrendamiento total o parcial del bien sin autorización para hacerlo y deterioro del inmueble, entre otros. Ante el eventual incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado por la Ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales podrá accionar judicialmente a la contraria. Para el autor Ricardo Henríquez La Roche, (2.008), en su texto ‘Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 52 y ss., apunta que la principal obligación del arrendamiento es, según dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado, según lo dispuesto el artículo 34 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales… a)que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas”. En el caso de autos el actor invoca en su petitorio, específicamente al folio 18, que demanda por Desalojo por falta de pago, en vista del reiterado incumplimiento con sus obligaciones de cancelar los cánones de arrendamiento indicados en el libelo de demanda. Asimismo sostiene que la carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es cuando corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. Refiere el autor que la jurisprudencia de la Corte establece que: “Es por ello que no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso. Basta que el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga de esa prueba.” En cuenta de lo anterior el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación” En relación a la norma antes citada el alto Tribunal de la República establece la llamada carga de la prueba, y señala además que solo el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, no constituye causa de inversión en la carga probatoria si, además de la contradicción total, se aducen defensas que no acreditan el hecho del cual se hace surgir la obligación demandada; no basta que se alegue un hecho nuevo, sino que es necesario que ese hecho nuevo lleve implícitamente el reconocimiento de la acción propuesta. Así quedo asentado en sentencia de fecha 26 de Marzo de 1987, emanada de la Sala de Casación Civil de la existan Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia. Ahora bien se puede constatar de las actas procesales cursantes en el expediente, que la parte accionada Ciudadano: Walter José Román Gadea, no probo haber cumplido con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento de los Meses de: Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre todos del año 2014, es decir que excede en demasía, el lapso establecido en el literal a, del artículo 34 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece como causal de desalojo tan solo dos (2) meses. Y así se declara.- Así las cosas, es oportuno señalar que en el caso de marras nos encontramos ante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y siendo ello así la Ley faculta al arrendador a demandar bien sea el pago de las pensiones insolutas como el desalojo del bien que ocupa el arrendador por incumplimiento de su obligación, ello en virtud de lo estipulado en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual indica que procede el desalojo del arrendatario cuando haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, de tal forma que nos encontramos ante la denominada insolvencia inquilinaria o lo que es igual el estado de mora en el cual se encuentra el arrendatario, en consecuencia al existir pensiones insolutas en el contrato de arrendamiento el arrendador queda plenamente facultado para demandar el desalojo, como en efecto lo hace el hoy accionante. Y así se declara.- Ahora bien en cuanto a la Ultrapetita, que delata la parte accionante del presente recurso, la doctrina explica que: “...es un vicio contenido en el dispositivo del fallo o en el razonamiento que incluya una condena. Consiste en exceder los términos de la litis, decidiendo cuestiones extrañas a los pedimentos del libelo y a la defensa planteada en la contestación...”. (Curso de Casación Civil. Dr. Humberto Cuenca. Tomo I. Pág. 148).- Por su parte la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, ha dicho que la ultrapetita “...es aquél pronunciamiento judicial que concede más de lo pedido, o que se pronuncia sobre cosa no demandada...”(Sent. De 30-4-1928. M. De 1936. pág. 387). Este concepto ha sido seguido invariablemente por la extinta Corte Suprema de Justicia y este Tribunal Supremo de Justicia y asi vemos que 59 años después, la Sala mantiene el mismo criterio cuando dice: “El vicio de ultrapetita se comete cuando el juez en la sentencia excede los extremos de la litis, decidiendo cuestiones extrañas a los pedimentos del libelo y a las defensas planteadas”. (Sentencia de 14-5-1987).- Para verificar si el Juez ha cometido el vicio de ultrapetita es indispensable individualizar la acción y analizar si la sentencia ha sufrido algún engruesamiento o desfiguración.- Por su parte el Dr. Rafael Marcano Rodríguez, en su obra inconclusa, expresa: “...Se dice que la sentencia contiene ultra petita, cuando concede a la parte vencedora más de lo que ésta ha reclamado de la vencida; como, por ejemplo, la que ordena pagar, además del capital, los intereses, a quien sólo ha reclamado el capital; la que otorga la propiedad a quien únicamente ha pedido el goce de un usufruto; la que declara con lugar, a la vez, la demanda principal y la subsidiaria. No debe confundirse ultra petita con la extra petita, y mucho menos con la plus petitio. La primera, como acabamos de decir, consiste en conceder más de lo pedido, mientras que la extra petita, es el vicio que se comente en el fallo cuando el juez dictamina, no concediendo mas cantidad de la reclamada en el libelo, sino una cosa distinta de la demandada y que, por tanto, no fue comprendida en el pedimento, como cuando, reclamándose la restitución de un objeto determinado, la sentencia acordase la entrega de otro cualquiera, o cuando, demandándose a una persona en su cualidad de tutor por el pago de una deuda del pupilo, o a un heredero en su condición de beneficiario, la sentencia considerase al demandado, en el primer caso, como deudor personal del actor, y en el segundo, como heredero puro y simple. Es evidente que en todos estos casos la sentencia estatuye extra petita, o sea, acordando lo que no se ha pedido. En el caso de ultra petita se viola la máxima tantum judicatum quantum discussum; en el de extra petita, el pincipio....” (Apuntaciones Analíticas, tomo III pág. 47)Finaliza su exposición el autor antes nombrado asi: Por lo demás, tanto la ultra petita como la extra petita, son vicios que sólo pueden cometerse en el dispositivo del fallo; por lo cual, poco importa que los motivos versen sobre cosa distinta de lo demandado o que contengan consideraciones excedentes de lo pedido en el libelo: la decisión será siempre inatacable si estatuye conforme a las respectivas conclusiones de las partes, tanto sobre la cosa como sobre el quantum, que hayan sido objeto del debate....” (Obra citada pág. 48). Como se podrá apreciar, la doctrina de la Sala ha sido pacífica y constante, y asi vemos que por sentencia de fecha 27-4-2000, Exp. Nº. 99-886, Sentencia Nº. 35, en el caso de José Ramón Rodríguez García contra Vittorio Piacentini Pupparo con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe ésta, la Sala al tratar el punto de la figura jurídica de la ultrapetita dice: “...El vicio de ultrapetita se configura en los casos en que se acuerda mas de lo pedido por el demandante, es decir, cuando se condena al demandado a pagar o hacer una cosa mayor que la reclamada por el actor, o cuando la condenación versa sobre un objeto diferente del señalado en el libelo, extraño al problema judicial debatido entre las partes (extrapetita). Del texto del libelo de la demanda se desprende, específicamente al folio 19, que el canon de arrendamiento mensual es de Un mil Trescientos Bolívares (Bs.1.300,00), así mismo al folio 20, expresa que estima la demanda en Diez Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 10.400,00) que es el equivalente a las ocho (8) meses insolutos por parte del demandado, con lo cual se deduce que la Juzgadora, no incurrió en ultrapetita al decretar el pago de los antes referidos Ocho meses. Y así se declara.- Por otra parte, delata la parte accionante del presente recurso que, el juzgado aquo, aplico erróneamente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con vigencia a partir del 23 Mayo del 2014, estando en vigencia para el momento del Vencimiento de la Prorroga legal, la Ley de Arrendamientos inmobiliarios de fecha 21 de Diciembre de 1999, al respecto se observa que, el inmueble objeto de la relación arrendaticia contentiva en el presente juicio se corresponde a los indicados en el artículo 2 de la Ley en cuestión, por lo que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1º ejusdem, el presente juicio debe tramitarse bajo el procedimiento contenido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Y así se declara. La anterior conclusión no deriva, en términos absolutos, de la aplicación del principio lex posterior derogat priori, ya que aún en situaciones análogas a la del caso de autos pudiera ocurrir que la norma anterior tenga aplicación preferente cuando la ley, dentro de la cual se inserta, ostente un rango superior o cuando la ley posterior resulte ambigua, imprecisa o poco clara. Y así se establece.- En este mismo orden de ideas, el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela: “Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. La irretroactividad de la ley constituye uno de los principios informadores del ordenamiento jurídico, y se conecta y cobra valor en función de los principios de legalidad, jerarquía normativa, seguridad jurídica y otros. En tal sentido, el principio de irretroactividad fundamentalmente está conectado al principio de seguridad jurídica, entendido como la confianza y predictibilidad que los administrados pueden tener en la observancia y respeto de las situaciones derivadas de la aplicación del ordenamiento jurídico vigente. Por otra parte, la irretroactividad consiste en que la ley debe aplicarse hacia el futuro y no hacia el pasado, por lo que la retroactividad está referida a la incidencia de la nueva ley en los efectos jurídicos ya producidos en situaciones anteriores. (Vid., sentencia de esta Sala N° 00390 del 16 de febrero de 2006), lo cual se traduce en que, un Juez no puede aplicar una Ley derogada, a un caso que ingreso con una Ley distinta, vigente y con aplicación inmediata. Y así se establece.- Por todo lo expuesto anteriormente ocasiona ineludiblemente que se declare Sin Lugar, la apelación interpuesta por el Ciudadano: Waltel José Román Gadea, asistido por la abogada Deisy Wuilena Garabán García. Y Así se resuelve. IV DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano: Waltel José Román Gadea, asistido por la abogada Deisy Wuilena Garabán García, contra la Sentencia de fecha Cuatro (4) de Mayo del año dos mil quince (2015), emanada del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. SEGUNDO: SE CONFIRMA, en toda y cada una de sus partes, la sentencia de fecha Cuatro (4) de Mayo del año dos mil quince (2015), emanada del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. TERCERO: Se condena en costas a la parte accionante del presente recurso de apelación, de conformidad con el artículo 284 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de la causa. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación. Abg. Mirla B. Malavé S. Jueza Provisoria Abg. Williams C. Perdomo Secretario Suplente En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la una y treinta (1:30 p.m.) horas de la tarde. El Secretario Suplente Definitiva (Civil) Exp. Nº 1030 MBMS/WP.