TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
Tribunal Supremo de Justicia

Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas
de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco
de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes
204° y 156°

CAUSA Nº C-015-2014

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: YIMIS ENRIQUE CARRIZO ROJAS, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 136.371, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Rosa María Escobar.

DEMANDADO: ARMANDO RAMON FUENTES

ABOGADA ASISTENTE: MARIA TERESA SILVA, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 136.455.

MOTIVO: DESALOJO

DECISIÓN: DEFINITIVA

JUEZ: Abg. MOISES RAUL GARCIA MORA

En fecha 21 de Octubre de 2014, fue presentado por ante el Tribunal (Distribuidor) Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, por el abogado YIMIS ENRIQUE CARRIZO ROJAS, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Rosa María Escobar, en contra del ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, titular de la cedula de identidad Nº V-5.749.721, invocando como causal de Desalojo 1) Que su poderdante es legítima propietaria de un inmueble constituido por un (01), lote de terreno y los locales comerciales en el construidos, ubicado en el sector el Fraile calle Monagas vía Valencia, en la ciudad de Tinaco estado Cojedes, cuyo carácter se desprende del documento público debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Tinaco del estado Cojedes, en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil once (2011), e inscrito bajo el número 2011-211, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº-324.8.7.1.385, y correspondiente al libro de folio real del año 2011. 2) Que en el referido terreno se encuentra ubicado un (01), local comercial distinguido con el Nº- 03, que tiene una superficie de 80.549 m2, ubicado en el sector el Fraile calle Monagas vía hacia Valencia de la ciudad de Tinaco municipio Tinaco estado Cojedes, el cual esta arrendado al ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº 5.749.721, tal como se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por ambos, en fecha veinte (20) del mes de octubre de dos mil siete (2007), por un (01) año, el que culminaba el día (20), del mes de octubre de dos mil ocho (2008). 3) Que en reunión realizada en la Prefectura del Municipio Tinaco, estado Cojedes, en fecha treinta (30) de junio del año dos mil nueve (2009), se acordó dar prorroga legal, quedando registrada en la Prefectura de Tinaco municipio Tinaco del estado Cojedes, según consta de Acta de Comparecencia y Compromiso firmada por las partes intervinientes en la relación arrendaticia, y que debió hacer entrega voluntaria del inmueble arrendado para el día 30 de septiembre del 2009, compromiso que el arrendatario no cumplió. 4) Que posteriormente, luego de una serie de gestiones y en procura de un acuerdo que no fuera traumático y con la intensión de que el ciudadano Armando Fuentes entregara el inmueble arrendado de manera voluntaria, acordaron como consta en documento privado firmado el día 21 de octubre de 2010, una nueva oportunidad, y a través de un documento que llamaron disfrute de prorroga legal, se estipuló la cláusula Primera que el arrendatario iba a hacer uso de la prorroga legal y que la misma sería de dos (02) años y que comenzó el día 21 de octubre de 2010 y terminó el día 21 de octubre de 2012, siendo el caso que esta oportunidad el arrendatario Armando Fuentes, tampoco cumplió con su palabra y obligación, que pactó a través del indicado contrato suscrito. 5) Que su mandante, conciente de la condición irresponsable del ciudadano Armando Fuentes por la falta de cumplimiento de su obligación como arrendatario, decidió acudir en fecha 10 de octubre de 2012, a la Prefectura del Municipio Tinaco, estado Cojedes, a los fines de que lo citaran en su condición de arrendatario del local comercial objeto de esta demanda, logrando que compareciera en dicha Oficina en fecha 22 de octubre de 2012, en la cual, la prefecto del entonces, dejó constancia de la situación irregular por parte del arrendatario en su empeño de no entregar el local comercial arrendado, y también, se dejó constancia de que su mandante no quiso, aceptar ni consiente continuar con la relación arrendaticia con el referido Armando Fuentes. 6) Que por todo lo antes expuesto quedó demostrado que el arrendatario, ciudadano: ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 5.749.721, ya identificado se encuentra incurso en lo que al efecto establece el artículo 26 y el 40, en su ordinal letra “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014. Vigente, esto es, que su representada respeto y cumplió su obligación de arrendadora y dejó transcurrir en su totalidad la prorroga legal, y que su poderdante manifestó su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia en reunión frente a la prefecto del municipio Tinaco, y continúa manteniendo esa posición frente a la falta de seriedad asumida por el arrendatario demandado; que en consecuencia es procedente el desalojo del arrendatario por encuadrar los hechos planteados con el derecho vigente que rige la materia especial de arrendamiento de locales comerciales. 7) Que el ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 5.749.721, cuya dirección es el sector el Fraile local comercial Nº 03, calle Monagas, vía hacia Valencia del municipio Tinaco estado Cojedes, en su condición de arrendatario, debe convenir en desalojar el local comercial propiedad de su mandante antes citada o en su defecto ser condenado a ello en razón de los siguientes hechos: 1 - Que el contrato se encuentra vencido y no hay lugar a prorrogas, ya que fueron vencidas las acciones voluntarias. 2 - Que efectivamente se produjo un incumplimiento por parte del arrendatario, al no proceder a entregar el inmueble en la fecha convenida y en la forma acordada. 3 - Que su intención es la de obtener la entrega del inmueble por haber terminado el contrato y no existir más acuerdos de prorroga o renovación de la relación arrendaticia. Estimó la demanda en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) y finalmente solicita se condene en costas a la demandada. Por auto de fecha 27 de Octubre de 2014, se admitió la demanda ordenando citar al ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, para que comparezca por ante ese Tribunal dentro de los Veinte (20) días de Despacho siguientes a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. Consta al folio veintinueve (29), escrito de contestación de la demanda, presentado en fecha veintiuno (21) de Noviembre de 2014, por el ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, asistido por la Abogada MARIA TERESA SILVA, constante de tres (03) folios útiles. En fecha 16 de Diciembre de 2014, se celebró la Audiencia Preliminar, donde se hizo presente por una parte el Abogado YIMIS ENRIQUE CARRIZO ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 136.371, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadana ROSA MARIA ESCOBAR. Igualmente se dejó constancia que el ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.749.721; no asistió ni por si ni por medio de apoderado alguno. Acto seguido se le dio la palabra a la parte actora quien expreso lo siguiente: 1) Que ratifica en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la pretensión del escrito libelar por considerar que el ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, parte demandada se encuentra incurso en lo que al efecto establece el artículo 26 y el 40, en su ordinal letra “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014. Vigente, esto es, que mi representada respetó y cumplió su obligación de arrendadora y dejó transcurrir en su totalidad la prorroga legal, y que mi poderdante manifestó su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, igualmente ratificó en este acto las pruebas documentales marcadas A, B, C, D, E, F y G, que rielan a los folios desde el cinco (05) hasta el folio veintiuno (21), ambos inclusive. Por lo que ratifica su solicitud de que el demandado convenga en la entrega del inmueble arrendado o en su defecto sea condenado a ello en la definitiva. En fecha 07 de Enero de 2015, este Tribunal procedió a la Fijación de los hechos y de los límites de la controversia, quedando como hechos controvertidos en la presente causa los que resultan de la exposición de las partes en su libelo y en la contestación, pues solo asistió la parte demandante a la Audiencia Preliminar, ratificando todo lo expuesto el su libelo de demanda, y en consecuencia, trabada la litis en esos términos se tiene que la presente causa queda circunscrita a una demanda de desalojo fundada -según la actora-, en que el demandado, ya identificado se encuentra incurso en lo que al efecto establece el artículo 26 y el 40, en su ordinal letra “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014. Vigente, ya que su representada dejó transcurrir en su totalidad la prorroga legal, y que su poderdante manifestó su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia; circunstancia que es negada por la accionada, quien además niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, el exabrupto de la estimación la demanda. En consecuencia no es objeto de debate Judicial la propiedad del inmueble ni la existencia de una relación arrendaticia interpartes sobre el inmueble que ocupa el inquilino demandado. De resto no se evidencia que hayan convenido en algunos de los hechos planteados en la litis inicial, por lo que corresponderá dilucidar a este sentenciador lo siguiente: 1) Si el demandado se encuentra incurso en lo que al efecto establece el artículo 26 y el 40, en su ordinal letra “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014. Vigente; 2) El vencimiento del contrato de arrendamiento y su prorroga legal; 3) La estimación de la demandada. Consta al folio cincuenta y uno (51), escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante, en donde ratifica en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la pretensión del escrito libelar por considerar que el demandado se encuentra incurso en lo que al efecto establece el artículo 26 y el 40, en su ordinal letra “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014 y los cuales hace valer. Ratificó las pruebas documentales marcadas A, B, C, D, E, F y G, que rielan a los folios desde el cinco (05) hasta el folio veintiuno (21), ambos inclusive. Ratificó el vencimiento del contrato de arrendamiento y su prorroga legal, la estimación de la demanda y la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y solicitó el desalojo del mismo. Ratifica y hace valer que en la oportunidad legal correspondiente al acto de audiencia preliminar el Tribunal dejó expresa constancia de que solo asistió la parte demandante.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció el demandado, ciudadano: ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.749.721, asistido por la abogada MARIA TERESA SILVA, inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 136.455, y presentó escrito en donde contestó en los siguientes Términos: Negó, rechazó y contradijo, la condición de irresponsable que apunta la demandante de autos contra su persona, ya que desde el inicio de la relación arrendaticia ha cumplido con todas sus obligaciones como arrendatario del local comercial objeto del presente litigio, conforme lo prevé el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y extinta ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que para la fecha de la relación arrendaticia se encontraba vigente; ya que fueron reiteradas las veces que le solicitó a la demandante de manera verbal y el 17 de octubre de 2012, le envió con su abogada asistente una misiva, la cual no quiso firmar, pero se le leyó el contenido, la cual anexa; que le realizara un nuevo contrato de arrendamiento para continuar con la relación arrendaticia, debido a que en el local comercial ejerce su labor y única fuente de trabajo desde el 2007.
Rechazó y contradijo la demanda interpuesta, tanto en los hechos como en el derecho invocado, ya que la demandante alega que su asistido se encuentra incurso en lo establecido en los artículos 26 y 40 ordinal G del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario. Omissis.
Que la demanda por Desalojo fue fundamentada en el vencimiento del contrato de arrendamiento y el lapso de la prorroga legal, cuando la parte actora ha debido accionar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO o EL DESALOJO. Que se observa que en este caso, no puede excederse en los términos en que fue planteada la demanda, toda vez que sin lugar a dudas lo interpuesto fue una pretensión de DESALOJO… Omissis.
Que no es procedente el ejercicio simultaneo de una acción de desalojo, por expiración del termino fijo del contrato y de la prorroga legal. Omissis.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la intención de desalojarlo y desocuparlo del local comercial que ocupa, por parte de la arrendataria, ya que no posee argumento alguno de ley para solicitar judicialmente su desocupación hasta la fecha.
Negó, rechazó y contradijo en cada una de sus partes, el exabrupto de la estimación de la demanda.
Por ultimo solicitó que el escrito sea agregado a los autos, sustanciado y apreciado en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
Riela a los folios 51 y 52, escrito de pruebas presentado por el abogado YIMIS E. CARRIZO ROJAS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ROSA MARIA ESCOBAR, en donde promovió lo siguiente: PRIMERO: Ratificó en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la pretensión del escrito libelar por considerar que el ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, parte demandada, se encuentra incurso en lo que efecto establece el artículo 26 y el 40, en su ordinal “G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, para el Uso Comercial. Omissis… SEGUNDO: Ratificó las pruebas documentales marcadas A, B, C, D, E, F y G, que rielan a los folios 05 hasta el 21, ambos inclusive, las cuales hace valer. TERCERO: Ratifió el vencimiento del contrato de arrendamiento y su prorroga legal, la estimación de la demanda y la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y solicitó el desalojo del mismo. CUARTO: Ratifica y hace valer que en la oportunidad legal correspondiente al acto de audiencia preliminar el Tribunal dejo expresa constancia de que solo asistió la parte demandante.
Se deja constancia que la parte accionada no presentó pruebas en la oportunidad correspondiente.
PUNTO PREVIO
SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA
La sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, (Caso Paula Diagracia Lara Zarate contra Electricidad del Centro (Elecentro) señaló:
“….La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:
“…Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).
En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.
En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25).
Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación, ...”.
En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”: “En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el Artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:
“Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:
a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.
b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.
c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.
El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:
“Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…..”.

Sentado lo anterior, considera oportuno quien aquí sentencia, en análisis de la delación sobre la estimación de la cuantía, traer a colación el artículo del Código de Procedimiento Civil, a saber:
Artículo 36. - En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
Al respecto, la doctrina nacional más calificada, ha coincidido en la interpretación del citado artículo, y así, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, cita en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil al catedrático Arístides Rengel-Romberg, quien ha expresado en su “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (tomo I, décima edición, pp. 324 y ss.), lo siguiente:
“…De un contrato de arrendamiento pueden derivarse diversas acciones: la relativa a la validez del arrendamiento, la que tenga por objeto la resolución del contrato, la de desalojo, la del pago de pensiones, etc.
La regla se refiere a las dos primeras hipótesis, y establece que el valor de la demanda en tales casos, se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios.
Pero como la controversia sobre la validez o la continuación del arrendamiento, no se refiere a una obligación singular, sino que el objeto de la demanda es aquí la relación jurídica de arrendamiento, determinar las pensiones sobre que se litigue significa, en este caso, establecer la parte de la relación jurídica de arrendamiento que es realmente controvertida.
La cuestión tiene soluciones diversas, según se trate de demandas sobre la resolución (continuación) del arrendamiento, o de aquellas que versan sobre la nulidad (validez) del mismo.
En las demandas por resolución del contrato, la controversia se refiere a las pensiones no vencidas todavía y a las vencidas en cuento se pidiese su pago.
En cambio, en las demandas sobre la validez (nulidad) del contrato, la controversia se refiere no solamente a las pensiones por vencerse en el futuro, sino también a las pagadas desde la iniciación del contrato, si la repetición de ellas es solicitada como consecuencia de la inexistencia de la obligación, puesta que la sentencia que acoge la demanda anula la entera relación obligatoria.
No cambia la solución que da la regla si la cuestión de validez o continuación del arrendamiento surge por vía de acción, al proponerse la demanda por el actor, o por vía de excepción, al contestarse la demanda cuyo objeto sea solamente el pago de una o varias pensiones atrasadas.
En ambos casos, el objeto de la controversia y, por tanto, la parte de la relación jurídica controvertida, se determinan según la regla que acabamos de estudiar. Sólo para el caso de contrato a tiempo indeterminado, el valor de la demanda se determina acumulando las pensiones o cánones de un año.”

En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda en la suma de Diez Mil Bolívares exactos (Bs. 10.000,00), equivalentes a Setenta y Ocho, con Setecientas Cuarenta Unidades Tributarias (78,740 U.T.), la cual fue negada, rechazada y contradicha por el demandado por considerarla un exabrupto, sin alegar motivo o justificación alguna.
Tenemos que, en la doctrina sobre la materia se ha establecido que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, siendo que la parte demandada impugnó la estimación de la demanda por considerarla un exabrupto, tenía el deber insoslayable de demostrar la cuantía propuesta por él.
Al establecerse lo anterior queda firme la estimación hecha por el demandante en su libelo de demanda por lo que para este Juzgado, indubitablemente en el presente caso, la cuantía es la establecida por el demandante en su escrito libelar, y con base en lo antes expuesto, resulta improcedente la impugnación de la estimación de la cuantía realizada por la parte demandada, lo cual no se traduce en la firmeza de ésta, por las razones arriba indicadas. Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Observa este Juzgador, que la PARTE DEMANDANTE accionó la presente demanda por DESALOJO, en virtud según sus alegatos de que su poderdante es legítima propietaria de un inmueble constituido por un (01), lote de terreno y los locales comerciales en el construidos, ubicado en el sector el Fraile calle Monagas vía Valencia, en la ciudad de Tinaco estado Cojedes, cuyo carácter se desprende del documento público debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Tinaco del estado Cojedes, en fecha veintisiete (27) de junio de dos mil once (2011), e inscrito bajo el número 2011-211, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº-324.8.7.1.385, y correspondiente al libro de folio real del año 2011. Que en el referido terreno se encuentra ubicado un (01), local comercial distinguido con el Nº- 03, que tiene una superficie de 80.549 m2, ubicado en el sector el Fraile calle Monagas vía hacia Valencia de la ciudad de Tinaco municipio Tinaco estado Cojedes. En relación al documento de propiedad que anexó en original, marcado con la letra “B”, este Tribunal le da pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado, tachado ni desconocido por la accionada, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.
Que dicho inmueble esta arrendado al ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº 5.749.721, tal como se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por ambos, en fecha veinte (20) del mes de octubre de dos mil siete (2007), por un (01) año, el que culminaba el día (20), del mes de octubre de dos mil ocho (2008), En relación al contrato de arrendamiento, marcado con la letra “C”, este Tribunal le da pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado, tachado ni desconocido por la accionada, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.
Que en reunión realizada en la Prefectura del Municipio Tinaco, estado Cojedes, en fecha treinta (30) de junio del año dos mil nueve (2009), se acordó dar prorroga legal, quedando registrada en la Prefectura de Tinaco Municipio Tinaco del estado Cojedes, según consta de Acta de Comparecencia y Compromiso firmada por las partes intervinientes en la relación arrendaticia, y que debió hacer entrega voluntaria del inmueble arrendado para el día 30 de septiembre del 2009, compromiso que el arrendatario no cumplió. En relación al Acta de Comparecencia y Compromiso, realizadas por ante la Prefectura del Municipio Tinaco del Estado Cojedes, marcada con la letra “D”, este Tribunal le da pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado, tachado ni desconocido por la accionada, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.
Que posteriormente, luego de una serie de gestiones y en procura de un acuerdo que no fuera traumático y con la intensión de que el ciudadano Armando Fuentes, entregara el inmueble arrendado de manera voluntaria, acordaron como consta en documento privado firmado el día 21 de octubre de 2010, una nueva oportunidad, y a través de un documento que llamaron disfrute de prorroga legal, se estipuló la cláusula Primera que el arrendatario iba a hacer uso de la prorroga legal y que la misma sería de dos (02) años y que comenzó el día 21 de octubre de 2010 y terminó el día 21 de octubre de 2012, siendo el caso que en esta oportunidad el arrendatario Armando Fuentes, tampoco cumplió con su palabra y obligación, que pactó a través del indicado contrato suscrito. En relación al Documento Privado de disfrute de prorroga legal, marcado con la letra “E”, este Tribunal le da pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado, tachado ni desconocido por la accionada, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.
Que su mandante, conciente de la condición irresponsable del ciudadano Armando Fuentes por la falta de cumplimiento de su obligación como arrendatario, decidió acudir en fecha 10 de octubre de 2012, a la Prefectura del Municipio Tinaco, estado Cojedes, a los fines de que lo citaran en su condición de arrendatario del local comercial objeto de esta demanda, logrando que compareciera en dicha Oficina en fecha 22 de octubre de 2012, en la cual, la prefecto del entonces, dejó constancia de la situación irregular por parte del arrendatario en su empeño de no entregar el local comercial arrendado, y también, se dejó constancia de que su mandante no quiso, aceptar ni consiente continuar con la relación arrendaticia con el referido Armando Fuentes. En relación al Acta de Denuncia y al Acta Compromiso, realizadas por ante la Prefectura del Municipio Tinaco del Estado Cojedes, marcadas con las letras “F” y “G”, este Tribunal le da pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado, tachado ni desconocido por la accionada, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.
Alegó la parte actora que por todo lo antes expuesto quedó demostrado que el arrendatario, ciudadano: ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 5.749.721, ya identificado se encuentra incurso en lo que al efecto establece el artículo 26 y el 40, en su ordinal letra “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014. Vigente, esto es, que su representada respeto y cumplió su obligación de arrendadora y dejó transcurrir en su totalidad la prorroga legal, y que su poderdante manifestó su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia en reunión frente a la prefecto del municipio Tinaco, y continúa manteniendo esa posición frente a la falta de seriedad asumida por el arrendatario demandado; que en consecuencia es procedente el desalojo del arrendatario por encuadrar los hechos planteados con el derecho vigente que rige la materia especial de arrendamiento de locales comerciales. 7) Que el ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 5.749.721, cuya dirección es el sector el Fraile local comercial Nº 03, calle Monagas, vía hacia Valencia del municipio Tinaco estado Cojedes, en su condición de arrendatario, debe convenir en desalojar el local comercial propiedad de su mandante antes citada o en su defecto ser condenado a ello en razón de los siguientes hechos: 1 - Que el contrato se encuentra vencido y no hay lugar a prorrogas, ya que fueron vencidas las acciones voluntarias. 2 - Que efectivamente se produjo un incumplimiento por parte del arrendatario, al no proceder a entregar el inmueble en la fecha convenida y en la forma acordada. 3 - Que su intención es la de obtener la entrega del inmueble por haber terminado el contrato y no existir más acuerdos de prorroga o renovación de la relación arrendaticia.
De igual forma, acreditado entre las partes que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado y que el mismo vencía el 20-10-2008, como bien lo señala la cláusula Segunda del contrato, se debe determinar que los arrendadores participaron aun no siendo un requisito indispensable que en el contrato de arrendamiento se había iniciado la Prorroga Legal. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Al respecto este Tribunal observó que estamos frente a la denominada figura de la Prórroga Legal que emerge del propósito, espíritu y el alcance que el legislador patrio ha vertido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que se encuentra con carácter imperativo sujeta a que el contrato de arrendamiento haya sido celebrado a tiempo determinado o como lo llama la doctrina a plazo fijo; dejándose claramente establecido que sólo se refiere a la acción de Desalojo establecido en el artículo 40 de la referida Ley.
Dispone el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Omissis…
Debe tomarse en cuenta que la Prórroga Legal no acarrea la tácita reconducción, en el sentido de que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado. “La relación arrendaticia –continúa el texto del artículo 26- Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Según el Derecho Común, << si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio>> (Art. 1.599 del Código Civil.) Esta norma debe entenderse ahora en los términos de este artículo 38; es decir, en el sentido de que esa pre-fijación la determina la Ley y no el pacto de las partes.
De esta forma, aparece de los autos que le fue participado al demandado arrendatario, en fecha 30 de junio de 2009, que el contrato no sería renovado.
Posteriormente, en fecha 21 de octubre de 2010, luego de una serie de gestiones se firmó un documento privado al que llamaron Disfrute de Prorroga Legal, por un lapso de dos (02) años y que culminaría el 21 de octubre de 2012, pacto al cual incumplió el demandado.
Por las razones antes expuestas y habiendo quedado comprobado durante el proceso el vencimiento del contrato y de la prorroga legal correspondiente, se declara CON LUGAR, la presente acción por DESALOJO.- En consecuencia, se condena al ciudadano ARMANDO RAMON FUENTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.749.721, hacer entrega libre de personas y cosas a la parte actora del inmueble objeto del contrato, consistente en un (01) local comercial, distinguido con el Nº- 03, que tiene una superficie de 80.549 m2, ubicado en el sector el Fraile calle Monagas vía hacia Valencia de la ciudad de Tinaco Municipio Tinaco estado Cojedes. Asimismo, se condena en costas a la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.-
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, a los Cuatro (04) días del mes de Marzo del año dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Provisorio

Abg. Moisés R. García M.
El Secretario

Abg. Jorge E. González

En la misma fecha de hoy, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos horas de la tarde (02:00 p.m).

El Secretario

Exp. Nº C-015-2014
MRGM/jg.