JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES SENTENCIA Nº: 888/14 EXPEDIENTE Nº: 0994 JUEZA: Abg. MIRLA B. MALAVÉ S. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: DEMANDANTES: PABLO MANUEL CASTRO, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.743.591. actuando en su carácter de presidente de la Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes), inscrita por ante la oficina Subalterna del Municipio San Carlos, estado Cojedes, en fecha 16 de marzo de 1.984, bajo el Nº37, folios 103 al 110, tomo 2, protocolo primero. APODERADO JUDICIAL: ORLANDO PINTO APONTE y OREL PINTO ZAPATA Inscrito bajo los I.P.S.A.S números 19.131 y 136.532. DEMANDADO: ANA JACINTA LEÓN DE GUILLEN, titular de la cédula de identidad Nº V-4.099.060. APODERADO JUDICIAL: RAFAEL TOVIAS ARTEAGAS ALVARADO inscrito bajo el I.P.S.A. número 24.372 MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. PROLEGÓMENOS Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación, interpuesta por la Ana Jacinta León De Guillen, parte demandada, contra la decisión de fecha veinticinco (25) de julio de dos mil catorce (2014), dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró primero: con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento por la Falta de Pago, ordenando a la parte demandada a la entrega del inmueble; en el juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentado por el ciudadano Pablo Manuel Castro, actuando en su carácter de Presidente de la Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes), contra la ciudadana Ana Jacinta León De Guillen. Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, fijándose el término legal para que las partes presentaran sus informes, reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión. I DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos. Alega la parte actora, el ciudadano Pablo Manuel Castro, actuando en su carácter de Presidente entre su representada Asociación de Agricultores del estado Cojedes, que entre la ciudadana Ana Jacinta León De Guillen, existe una relación arrendaticia que data del 01 de mayo de 2009, tal como se puede evidenciar del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de San Carlos estado Cojedes, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el Nº 20, tomo 1, dicho instrumento, a los efectos de interés de la presente acción se destaca lo previsto en la Clausula Segunda, conforme el cual se estableció un término fijo de treinta (30) meses, contados a partir del 01-05-2009, por tanto el mismo venció el 01-02-11. Que en dicha clausula se destaca, la necesaria notificación de una de las partes, a la otra, por lo menos con treinta días de anticipación su voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento al vencimiento del término fijo de treinta (30) meses; como quiera que dicho término, transcurrió íntegramente y ninguna de las partes hizo uso de la potestad de notificar a la otra su voluntad de dar por concluido dicho contrato con treinta (30) días de anticipación, este se prorrogó por treinta (30) meses, contados al día siguiente del vencimiento del término fijo, se concluye que la prorroga contractual está vigente a la presente fecha. Que determinando la vigencia temporal del contrato de arrendamiento cuya resolución se demandó por esta vía, a los efectos de interés de la acción que se interpuso, la clausula primera, donde se ubica e identifica el inmueble que se da en arrendamiento, siendo el mimo un local comercial de la ciudad de San Carlos, Cojedes, y distinguido con el Nº 17.138, a su vez la clausula tercera, se estipula un Canon de Arrendamiento inicial de Mil Bolívares (1.000), el cual debió ser cancelado dentro de los primeros cinco (05) días al vencimiento de cada mes. Que ese canon de arrendamiento fue aumentado en la cantidad de tres mil Bolívares (3.000), por cada mensualidad vencida. Dicho aumento, tuvo vigencia a partir del mes de agosto de 2013, y el mismo fue notificado a la arrendataria, mediante comunicación de fecha 23 de julio de 2013, con acuse de recibo al pie de la misma, el día 05-08-2013, mediante comunicación de fecha 27 de agosto de 2013, con acuse de recibo a la misma fecha (27-08-2013), la arrendataria, acepta y conviene en el referido aumento. Que en la clausula séptima del contrato, cuya resolución se demandó, se estableció la obligación a la arrendataria de devolver el local dado en arrendamiento en las mismas condiciones en que lo recibe y se le autoriza para que realice solo las reparaciones menores que requiera el local arrendado, debiendo entenderse por argumento en contrario que para realizar reparaciones mayores y mejoras en el mismo, requiere autorización del arrendador, sobre ese punto señaló que la arrendataria exigió que se le reconozca la cantidad de cuarenta y cinco mil (Bs.45.858,48), derivado de unas presuntas mejoras y reparaciones hechas por su cuenta en el local dado en arrendamiento. Que en fecha 14 de octubre de 2010, se trató ese punto por primera vez ese asunto, donde su Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes), fijó su posición con respecto a unas supuestas reparaciones y mejoras hechas por la arrendataria, distintas a las que quedaron establecidas inicialmente en la clausula decima primera del contrato de arrendamiento y que pretende la arrendataria que se le reconozca, del Ata de esa misma fecha, quedó asentado en la parte in fine, que su representada Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes), recociera esa inversión, siempre y cuando la arrendataria la ciudadana Ana Jacinta León De Guillen, informe por escrito y de forma detallada los gastos realizados. Que mediante comunicación de fecha 19 de enero de 2011, con acuse de recibo en fecha 26-01-2011, dirigida por su representada Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes), a la arrendataria Ana Jacinta León De Guillen, le informó en reunión sostenida con su persona en fecha 14 de octubre de 2010, de acuerdo a la solicitud suya sobre nuevas reparaciones y bienhechurías de dos (02) salas de baño al local que actualmente tiene en calidad de alquiler, acordaron que la arrendatario debía prestar por anticipado y por escrito todos los gastos detallados para determinar hasta donde la Asociación estaba en condiciones de asumir esas consecuencias, pero es el caso que hasta la fecha no han recibido ninguna respuesta. Que posteriormente, se le dirigió una nueva comunicación a la arrendadora, en fecha 30 de mayo de 2011, con acuse de recibo del 31-05-2011, donde nuevamente se le pide relación detallada y por escrito de las nuevas reparaciones y bienhechurías realizadas en dicho local. Luego mediante comunicación de fecha 30 de julio de 2011, con acuse al pie de la misma, 31 de agosto de 2011, la arrendataria informa a su representada, que ha invertido la cantidad de cuarenta y cuatro mil cincuenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 44.052.50.), por conceptos e reparaciones y mejoras realizadas sobre el local arrendado, según se muestra en relación que forma parte del texto de dicha comunicación. Que la arrendataria dirige nueva comunicación de fecha 31 de agosto de 2011, con acuse de recibo para la misma fecha, donde expresa que al monto de cuarenta y cuatro mil cincuenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 44.052.50.), hay que sumarle otros gastos para un total de cuarenta y cinco mil (Bs.45.858, 48). A los fines de dilucidar la controversia surgida con ocasión a las mejoras realizadas por la arrendataria, en fecha 18 de agosto de 2012, se llevó a cavo una reunión, donde entre otras cosas, se deja sentado que: a) La arrendataria, realizó las supuestas reparaciones y mejoras sin el debido permiso de la arrendadora. b) Se le exigió de nuevo a la arrendataria, que presentara factura de gastos y mano de obra, a lo que manifestó “que lamentaba no poder entregarlos pero que dichos documentos los había perdido en los robos que habían efectuado en el local” c) De nuevo se hace énfasis en el hecho de que la arrendadora en varia oportunidades le exigió que pasara por anticipado el presupuesto de gastos de la reparaciones al local, tal como quedó asentado en acta de reunión de fecha 14 de octubre de 2010, ut supra referida y esta nunca lo presentó. Que en este orden de ideas, mediante reunión de junta directiva, efectuada el 31 de mayo de 2012, según consta en acta, en el tercer punto, se acordó notificar a la arrendadora, para que previa presentación de las facturas originales de los gastos realizados para la reparaciones y mejoras del local dado en arrendamiento, se le cancelaria el monto de Bs.45.858, 48, mediante el descuento del cuarenta porcientos (40%) del canon de arrendamiento. Que en respuesta de dicha comunicación, la arrendataria, solo se limita a presentar un análisis de precios unitarios del colegio de ingenieros, que en nada satisface el pedimento hecho reiteradamente, el cual no es otro que la presentación de forma original de las facturas de los materiales y de la mano de obra, con el fin de que su representada Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes), en su condición de arrendadora, pueda reconocerle los presuntos gastos en que incurrió. Que lo anterior se indicó, mediante comunicación de fecha 27 de agosto de 2013, la arrendataria acepta y conviene el aumento del canon de arrendamiento a tres mil bolívares (Bs. 3.000), mensuales, pero más abajo en el mismo texto, expresa: “Para lo cual y repitiendo lo establecido con anterioridad de común acuerdo, ustedes recibirán mensualmente Bs. 1.800 y yo retendré Bs. 1.200, para pagar el monto de Bs.45.858, 48, hasta la cancelación total.” Lo expresado por la arrendataria en dicha comunicación no corresponde a la verdad de los hechos, ya que nunca existió mutuo acuerdo sobre el reconocimiento de los gastos efectuados por las supuesta reparaciones y mejoras efectuadas al local dado en arrendamiento, en razón de que ella; por tanto, mal puede de forma unilateral la arrendataria proceder a cancelar sólo la cantidad de 1.800 bolívares por conceptos de canon de arrendamiento. Que por lo anterior y con vista al contrato de arrendamiento, es indudable que están en presencia de una acción arrendaticia, regida por la ley especial, como lo es la ley de arrendamiento inmobiliario y posteriormente en todo lo no previsto en dicha ley, se aplica la normativa de Código de Procedimiento Civil, en este orden se puede indicar, que en la clausula tercera del referido contrato de arrendamiento, le impone la obligación a la arrendataria de cancelar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mensualidad vencida. Esta obligación ha sido incumplida, ya que a la presente fecha la arrendataria adeuda el canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2013, enero, febrero y marzo de 2014. Que por lo anterior expuesto, es que ocurre ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto lo hace, de forma principal de resolución de contrato de arrendamiento a la ciudadana Ana Jacinta León De Guillen, para que en su carácter de de arrendataria, convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal, para que en sentencia definitiva se declare la resolución de contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, es decir Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes) y Ana Jacinta León De Guillen, fundamentando de conformidad a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, conforme a dicha regla, el valor de la demanda arrendaticia, se determinará acumulando las pensiones arrendaticias sobre las cuales se litigue y sus accesorias, en la demanda no se pretende el cobro del canon de arrendamientos insolutos de forma pura y simple, sino la resolución de contrato de arrendamiento y por vía subsidiaria indemnización de daños y perjuicios, representados por la cantidad equivalente a los canon de arrendamiento que ha dejado de pagar el arrendatario durante los meses de enero, febrero y marzo de 2010, a razón de tres mil bolívares (Bs. 3.000) cada mes, que representa un monto de veinticuatro mil (Bs.24.000), equivalente a 189,27 unidades tributarias, a su valor actual de 127 Bs. II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO El libelo de la demanda fue presentado por el ciudadano Pablo Manuel Castro, actuando en su carácter de Presidente de la Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes), asistido de abogado, ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha quince (10) de Abril de dos mil catorce (2014). Consignando los siguientes anexos marcado con las letras “A”,”B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” “K”. Admitida la demanda, por auto de fecha diez (21) de abril de dos mil catorce (2014), se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha veinte (20) de mayo de dos mil catorce (2014) compareció la ciudadana Ana Jacinta León De Guillen, en su carácter de demandada, a los fines de darse por citada, contestando la misma por escrito de fecha 22 de mayo de 2014. Mediante escrito de fecha 28 de mayo de 2014, comparece la ciudadana Ana Jacinta León De Guillen, asistida de abogado, a los fines de consignar escrito de pruebas. Mediante escrito de fecha 05 de junio de 2014, comparece el apoderado judicial de la parte accionante, a los fines de consignar escrito de pruebas. Mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2014, el tribunal de la causa declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento por la falta de pago, intentada por el ciudadano Pablo Manuel Castro, actuando en su carácter de Presidente de la Asociación de Agricultores del estado Cojedes (ADA Cojedes), contra la ciudadana Ana Jacinta León De Guillen, segundo ordenó a la parte demandada la entrega del bien inmueble totalmente desocupado, constituido por un local comercial, que está ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos estado Cojedes, tercero con lugar la pretensión de Daños y Perjuicios derivados de los canon de arrendamientos insolutos. Siendo apelada la misma mediante diligencia e fecha 30 de julio de 2014, por el apoderado judicial de la parte accionada, y remitida mediante oficio Nº 585/14. Por auto de fecha 05 de agosto de 2014, se le dio entrada al expediente Nº 2338/14, quedando anotado bajo el Nº 0994. Nomenclatura interna de este tribunal. Por auto de fecha 11 de agosto de 2014, se fija un lapso de diez (10) días de despacho para dictar la correspondiente sentencia. Mediante escrito de fecha 13 de agosto de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada, comparece a los fines de consignar formal apelación en la presente causa. Mediante escrito de fecha 17 de septiembre de 2014, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, a los fines de consignar escrito de informes. III MOTIVACIONES PARA DECIDIR Quedando planteado el problema, pasa esta Juzgadora a realizar las siguientes consideraciones: Vista la naturaleza de la presente causa es menester para esta Juzgadora traer a colación la decisión emanada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena de fecha 18 de Marzo del año 2.009, en la cual modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados en materia Civil, Mercantil y Tránsito, precisamente en su artículo 1 el cual es a tenor lo siguiente: Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera: a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). (Subrayado del Tribunal) Atendiendo a lo decidido por nuestro máximo Tribunal, se observa que la referida resolución les otorga a los Juzgados de Municipio la competencia para conocer como Juzgados de Primera Instancia, conforme a la nueva cuantía establecida, en la cual los Juzgados de Municipio deberán actuar como Primera Instancia dependiendo de la causa que fuere instaurada, por tal razón es menester para esta Juzgadora la aplicación del Principio de la Doble Instancia que rige en nuestro ordenamiento jurídico. Tenemos que el proceso constituye el instrumento a través del cual los particulares tienen la posibilidad de dilucidar sus controversias y hacer valer sus pretensiones, derechos e intereses frente a un tercero llamado juez, a quien corresponde administrar justicia y resolver el conflicto intersubjetivo sometido a su conocimiento, a través de un dictamen final denominado sentencia. En el caso de autos, se observa que el Juzgado A quo ordena remitir las actuaciones a este Juzgado Superior en tutela del principio del doble grado de conocimiento. Efectivamente, el principio de doble instancia constituye una de las garantías procesales de mayor trascendencia en el ámbito supranacional, cuyo objetivo es evitar decisiones arbitrarias mediante la revisión de las decisiones judiciales al menos en dos esferas, considerando que el autor Bello Tabares lo define como: “…una emanación del principio del derecho a la defensa, conforme al cual la decisión que dicte el tribunal debe tener el conocimiento mínimo de dos grados de jurisdicción. DEVIS ECHANDÍA, señala que el doble grado de jurisdicción se deduce de los principios de impugnación y contradicción, en el cual, para que el derecho a impugnar las decisiones sea efectivo, la doctrina y la legislación han establecido la organización jerárquica de la administración de justicia, con el fin de que todo proceso sea conocido por jueces de distintas categorías, bien mediante apelación o mediante consulta de ley. Este doble grado de jurisdicción en nuestro sistema normativo, debe ser activado mediante la apelación. No obstante, por vía de excepción el doble grado de conocimiento se produce como consecuencia de la consulta obligatoria de ley, tal como sucede en materia de amparo constitucional.” En relación con el principio de doble instancia el Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario Tomo II”, se expresa así: “…Al contemplarse en el proceso venezolano el sistema de la doble instancia, se admiten dos grados de jurisdicción. El de primera instancia, que va desde la iniciación del juicio hasta la sentencia definitiva, y el de segunda instancia, que comprende desde la apelación o consulta hasta la sentencia ejecutoria o de última instancia, que es la que se pronuncia sobre la apelación…” “…Por esta razón, a la apelación asienta la misma Casación. Para ese nuevo examen resulta esencial el doble grado de jurisdicción, o la subordinación entre el Tribunal a quo y el ad quem, que se ha visto como una garantía más de la justicia y de la igualdad procesal y como una manifestación del derecho fun damental del debido proceso…” La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 13 de marzo del año 2003, se pronunció así: “…Dado el principio del doble grado o instancia estipulado en nuestro ordenamiento jurídico, el estado deviene especificado por el iter procesal que se desarrolla en una de la instancia referido al momento procesal en el cual se encuentra, desde el libelo de demanda admitido hasta la ejecución de sentencia y, el grado, es determinado por la posibilidad de revisión que tiene el Tribunal de Alzada con respecto a las decisiones adoptadas por el Juez de la cognición. Esto significa que el estado del proceso se inicia desde el momento de la admisión de la demanda y culmina con la sentencia y consecuencialmente su ejecución.…” El principio de la doble instancia consagrada en nuestro ordenamiento jurídico, tiene una relevancia jurídica inherente para aquellos juicios en los cuales el legislador no haya previsto una sola instancia por ello permite a los litigantes que por vía del recurso procesal de apelación tenga la oportunidad de que sea revisada por una instancia superior. En este sentido, se observa que si bien es cierto, la presente causa de Resolución de Contrato de Arrendamiento, fue inicialmente instaurada por ante un Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes y por lo tanto en segunda instancia, quien tendría la capacidad de conocer de ella sería su superior jerárquico, sin embargo de acuerdo la decisión emanada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Plena, de fecha 18 de Marzo del 2009, la cual fue publicada en Gaceta Oficial en fecha 02 de Abril de 2009, denota a esta Jurisdicente de la referida decisión, que los Juzgados de Municipio conocen como Primeras Instancias, en cuanto a la materia y cuantía que fueron establecidas en la misma, y por ende los recursos de apelación que se interpongan en dichas causas deberán tramitarse por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, quien conocerá sobre la causa en segunda instancia.- Así se establece.- Ahora bien corresponde a esta Juzgadora entrar analizar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado. En base a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya citado, procede a decidir de la forma siguiente: El Tribunal procede para el referido análisis a transcribir la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de fecha 22 de Abril de 2009, en la que se estableció lo siguiente: Cláusula Segunda: “La duración del presente contrato es por Treinta (30) meses contando a partir del primero (1) de Mayo de 2009, pudiendo prorrogarse por periodos anuales , después del vencimiento del presente contrato, si existiere común acuerdo entre las partes y sino mediare dificultad alguna para ello, caso en el cual por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo inicial establecido o cualquiera de las prorrogas que pudiere sucederse, una de las partes notificará a la otra su voluntad de no prorrogarlo más.” Así mismo, observa que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito, está redactada de manera de establecer prórrogas y en caso contrario, ambas partes tanto el Arrendador como el Arrendatario dará a la otra parte un aviso por escrito de su voluntad de no prorrogarlo. De manera pues, que la voluntad de las partes fue establecer prórrogas, y en caso contrario, darán aviso a la otra parte de no continuar con la relación contractual arrendaticia. De manera pues, que partiendo de lo expresado en el contrato de arrendamiento, esta Juzgadora observa que ciertamente el contrato de arrendamiento que acompaña la acción fue suscrito a término y la misma establece prórrogas y si el Arrendador no desea continuar debe manifestarlo por escrito de igual forma, debe hacerlo el Arrendatario. Al respecto el artículo 1.159 del Código Civil, expresa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” Y el artículo 1.160 y 1.166, sobre la materia, también señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos......” “Los contratos no tienen efectos sino entre las partes contratantes.....” En este orden de ideas, se observa en el contrato de arrendamiento suscrito y conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula la materia de contratos a término fijo o tiempo determinado, y a tiempo indeterminado y, siendo que el contrato referido se transformó a tiempo indeterminado por tanto, se encuentra vigente el referido contrato de arrendamiento. Y así se decide. En consecuencia, esta Juzgadora establece que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en cuestión suscrito se transformó a tiempo indeterminado porque no se ha notificado por escrito no continuar con la renovación del contrato; entonces el contrato de arrendamiento se encuentra vigente. Y así se decide. Ahora bien, el Código Civil establece en su artículo 1.579, lo siguiente: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.” Asimismo, el articulo 1.592 ejusdem establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias… 2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Estas disposiciones establecen de forma clara cuales son las obligaciones del arrendatario, siendo la principal el pago del canon de arrendamiento. Siendo así, el arrendatario no puede eludir su obligación en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos. El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado y en igualdad de circunstancia, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutileza y de punto de mera forma. Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes, este Tribunal observa que el presente juicio se origina por demanda presentada por el ciudadano: Pablo Manuel castro Concepción, actuando en su carácter de Presidente de la Asociación de Agricultores del Estado Cojedes (ADACOJEDES), ampliamente identificado, y asistido del abogado Orlando Pinto Aponte, en contra de la Ciudadana: Ana Jacinta León Guillen, antes identificada, mediante la cual alega que la parte demandada, no cumplió con su obligación principal como es la cancelación de los cánones de arrendamiento a los que se encuentra comprometido, por cuanto se estableció en sus cláusula tercera, la obligación del pago puntual dentro de los primeros cinco días del vencimiento de cada mes, dejando de cumplir con el pago de los cánones correspondiente a los mes de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2013, a razón de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000, 00) por cada mes, de donde se aprecia de autos, que existe un asunto llevado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes , bajo el Nº 797, donde la parte demandada figura como consignatario y la parte demandante figura como beneficiario, y del cual se aprecia que la accionada se encuentra consignando los correspondientes cánones de arrendamiento, lo que confirma la ya relación contractual existente mediante contrato de arrendamiento, y lo que conllevaría a esta juzgadora al análisis del momento oportuno para que los cánones de arrendamiento consignados se consideren como válidamente efectuados, y en cumplimiento al contrato de arrendamiento por las partes aquí intervinientes suscrito. En este sentido, se observa que la parte actora acompañó a su demanda el contrato de arrendamiento original, el cual no fue desconocido en la oportunidad procesal para ello, lo que corresponde a esta Juzgadora analizar el contenido del documento. En el citado contrato se estableció en la clausula Decima; que el incumplimiento de alguna de las clausulas que forman parte de este contrato por parte de la arrendataria, da derecho a la arrendadora a considerarlo resuelto de pleno derecho pudiendo optar por pedir la desocupación judicial del inmueble con la indemnización por los daños y perjuicios que tal incumplimiento ocasione. En consecuencia, siendo que en las demandas de resolución se persigue la disolución del contrato por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato, en el presente caso el supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas en el mismo y por ende, la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue recibido por el arrendatario al momento de haber suscrito el contrato. Visto ello, y habiendo sido probada la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes correspondía al demandado demostrar que cumplió con las estipulaciones contenidas en la Cláusulas Tercera del referido contrato. A tales de autos se desprende copia de los recibos consignados en el expediente de consignaciones signado con el Nº 797, llevado por ante el Juzgado a-quo, de la cual se evidencia que la Ciudadana: Ana Jacinta León Guillen, consigna a favor de la Asociación de Agricultores del Estado Cojedes (ADACOJEDES), cánones de arrendamiento mensuales equivalentes a Cuatro Mil Ciento sesenta y siete (Bs. 4.167,00), a razón de la cantidad de Un Mil Trescientos Ochenta y Nueve Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.389,00), mensual, por canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del año Dos Mil Trece (2013), consignadas en la forma siguiente: 1) En fecha 31-10-2013, consigna los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2013. 2) En fecha 03-12-2013, la cantidad de Un Mil Trescientos Ochenta y Nueve Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.389,00), consigna el mes de Noviembre de 2013. 3) En fecha 04-02-2013, la cantidad de Un Mil Trescientos Ochenta y Nueve Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.389,00), consigna el mes Enero de 2013. 4) En fecha 26-02-2013, la cantidad de Un Mil Trescientos Ochenta y Nueve Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.389,00), consigna el mes Febrero de 2013. 5) En 31-03-2013, la cantidad de Un Mil Trescientos Ochenta y Nueve Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.389,00), consigna el mes Marzo de 2013. 6) En fecha 30-04-2013, la cantidad de Un Mil Trescientos Ochenta y Nueve Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.389,00), consigna el mes de Abril de 2013. Ahora bien, corresponde a este Tribunal determinar, conforme a lo establecido en el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas. En este sentido, se observa que los artículos 51 y 53 ejusdem prevén una pluralidad de requisitos rigurosos y formalistas orientados al estado de solvencia de arrendatario, que deben cumplirse con la finalidad de considerar la consignación como legítimamente efectuada y, por tanto, se tenga al arrendatario en estado de solvencia; lo que corresponde ahora verificar si se cumple el requisito esencial de la consignación judicial, esto es, el tiempo para la consignación, con específica referencia a los efectos que se derivan de las consignaciones extemporáneas por retardo, y de esta manera establecer si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas o no. Ahora bien, visto que de lo anteriormente expuesto se desprende que en el caso bajo estudio la arrendataria hizo uso de su derecho a consignar los cánones de arrendamiento, es necesario citar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (resaltado del Tribunal) De igual forma la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida en fecha 5 de febrero de 2009, dictada en el expediente Nº 07-1731, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, en cuanto al lapso de quince (15) días para realizar la consignación arrendaticia, dejó sentado que: “…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. …En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas). Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces. …Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos. Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…” (cursivas y negrillas nuestras) En atención y acogiendo esta juzgadora la sentencia parcialmente trascrita, si bien es cierto que las partes tienen la obligación de cumplir el contrato como ha sido pactado, en la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes intervinientes de la presente causa, convinieron que el canon de arrendamiento se pagaría dentro de los cinco (05) días calendario primeros de cada mes por mensualidades vencidas, es decir, fue pactado por las partes cuando tenían que cancelarse los cánones de arrendamiento, mas sin embargo el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorga quince días (15) días continuos siguientes luego de vencida la mensualidad, donde en el caso de autos que nos ocupa, se vencía el canon correspondiente al mes de Agosto, los Cinco (5) primeros días del mes de Septiembre de 2013, mas los quince (15) días computados de acuerdo a la ley, el arrendatario estaba obligado a cancelar por mes adelantado hasta el 15 de Septiembre de 2013, donde se concluye de acuerdo a las copias del expediente de consignación traído a los autos que queda probado y demostrado que la parte demandada incurrió en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto de 2013 y Septiembre de 2013, al haber sido consignado sus pagos el 31 de Octubre de 2013,. Así se decide. De acuerdo con este criterio, las consignación correspondiente a los meses ya descrito, las realizó el inquilino fuera del plazo de los Cinco (05) días siguientes al término de la prórroga convenida para el pago de los respectivos cánones y en consecuencia efectuada extemporáneamente por retardo, por ende, debe entenderse ilegítimamente efectuada, siendo así procedente la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, lo que resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar. Así se decide. Así mismo, se desprende de las actas procesales que en fecha 23 de Julio de 2013, cursante al folio 97, que la parte accionante le comunico a la parte accionada, mediante oficio la intención de aumentar los cánones de arrendamiento, a la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), a lo cual la parte accionada en fecha 27 de Agosto de 2013, cursante a los folios 95 y 96, manifestó que iba a cancelar Bolívares Un mil Ochocientos (Bs.1.800,00) y que los otro Bolívares Un Mil Doscientos (Bs. 1.200,00), eran para pagar el monto de Bolívares Cuarenta y Cinco Mil Ochocientos Seis (Bs. 45.806,00), observando esta juzgadora que los montos consignados por la parte accionada no cumplen con lo que ella misma de forma espontanea en comunicación ya señalada, manifiesta aceptar pagar, pues solamente deposito el equivalente a Un Mil Trescientos Ochenta y Nueve Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.389,00), mensual. Y Así se declara. En cumplimiento y acatamiento a lo contenido en las citadas normas sustantivas, adjetivas y el criterio jurisprudencial citado, resulta forzoso para este Órgano Subjetivo Institucional Judicial declarar Sin Lugar, la apelación de la Sentencia de fecha, veinticinco (25) de Julio del año Dos Mil catorce (2.014), dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, y así lo hará expresamente en la dispositiva del presente fallo. Y Así se resuelve. IV DECISIÓN Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la Ciudadana: Ana Jacinta León Guillen, debidamente asistida por el abogado Rafael Tovias Arteaga Alvarado, contra la Sentencia de fecha veinticinco (25) de Julio del año Dos Mil catorce (2.014), emanada del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. SEGUNDO: Se CONFIRMA, la Sentencia de fecha veinticinco (25) de Julio del año Dos Mil catorce (2.014), emanada del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos, Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, que declaro Con Lugar la demanda intentada por el Ciudadano Pablo Manuel Castro Concepción, actuando en su carácter de Presidente de la Asociación de Agricultores del Estado Cojedes (ADACOJEDES), contra la ciudadana Ana Jacinta León Guillen. TERCERO: Se condena en costas a la parte accionante del presente recurso de apelación, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y cópiese. Remítase el expediente en su oportunidad al Tribunal de la causa. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los veinticinco (25) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Catorce (2.014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación. Abg. Mirla B. Malavé S. Jueza Provisoria Abg. Yargis L. Ojeda Secretaria Suplente En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos horas y Cincuenta minutos de la tarde (2:50 p.m.). La Secretaria Suplente Definitiva (Civil) Exp. Nº 0994 MBMS/YLO.