TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

SENTENCIA Nº: 829/13

EXPEDIENTE Nº: 0934

JUEZA: Abg. MIRLA B. MALAVÉ S.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: FARID ANTONIO CHEJADE CHEJADE, titular de la cédula de identidad Nº V-3.690.897

APODERADO JUDICIAL: Abogado: EDUARDO JURADO LAURENTIN, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 128.356.

DEMANDADO: LA REINA C.A.

APODERADO JUDICIAL: Abogado: FRANCISCO IGNACIO RODRIGUEZ BOLIVAR, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº. 15.969.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

PROLEGÓMENOS

Suben las presentes actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta por la abogada Rosa Elena Romero Coronel, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha treinta (30) de octubre de dos mil doce (2012), dictada por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, intentada por el ciudadano Farid Antonio Chejade Chejade, contra la sociedad Mercantil La Reina C.A.
Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión.

I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.
Alega la parte actora, que en fecha primero (01) de enero del dos mil nueve (2009), suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa mercantil La Reina C.A, el inmueble objeto del contrato esta constituido por dos (02) locales comerciales identificados con los números 08 y 10 independiente, que forman parte del inmueble C.C. Doña Flor Chejade, ubicado en la avenida Miranda cruce con calle plaza en la ciudad de Tinaquillo Estado Cojedes.
El plazo de duración fue de un (01) año, contando a partir del primero (01) de enero del (2009), hasta el 31 de diciembre del 2009, estipulando el canón de arrendamiento mensual en la cantidad de ochocientos cuatro bolívares (804,00), lo cual la empresa mercantil la Reina C., debía pagar, de forma adelantada dentro de los primeros cinco días de cada mes.
Igualmente la parte actora alego que en fecha veintitrés (23) de marzo del (2011), que fue notificado de una consignación de canón de arrendamiento de fecha 10 de marzo del 2011, mediante planilla de deposito N° 5993691, de la entidad Bancaria Bicentenario por el monto de Tres mil setenta Bolívares, correspondiente al mes de enero y febrero del 2011, los cuales manifestó el actor que fueron hechas de manera retardada, generando ese hecho el incumplimiento de la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento es por ello que la parte actora solicito la resolución de contrato de arrendamiento suscritos entres ambas partes, igualmente solicito la entrega del inmueble arrendado y a el pago de diez mil quinientos bolívares (10.500,00), y los intereses moratorios y la suma que resulte de calcular por los días vencidos de cánones de arrendamiento.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

El libelo de la demanda fue presentado por el ciudadano Farid Antonio Chejade Chejade, debidamente asistido por el abogado Eduardo Jurado Laurentin, ante el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha primero (01) de junio de dos mil once (2011); anexando documentos marcados “A”.
Admitida la demanda, por auto de fecha seis (06) de junio de dos mil once (2011), se acordó el emplazamiento del demandado.
En fecha veintiuno (21) de junio de dos mil once (2011), el ciudadano Farid Antonio Chejade Chejade, consigno emolumentos necesarios para la citación del demandado y en la misma fecha otorgó poder-apud acta a los abogados León Jurado Machado y Eduardo Jurado Laurentín.
En fecha ocho (08) de junio de dos mil doce (2012), el abogado Francisco Ignacio Rodríguez Bolívar, compareció ante el tribunal de la causa, a los fines de ser juramentado como defensor de la parte demandada.
Por auto de fecha trece (13) de julio de dos mil doce (2012), el tribunal de la causa ordeno citación al abogado Francisco Ignacio Rodríguez Bolívar, a los fines de dar contestación de la demanda, posteriormente en fecha diecinueve (19) de septiembre de dos mil doce (2012), compareció ante el a-quo la abogada Rosa Elena Romero Coronel, apoderada judicial de la parte demandada, a los fines de consignar escrito de contestación de la demanda y anexos.
En fecha veintiséis (26) septiembre de dos mil doce (2012), la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas siendo admitida por auto de fecha dos (02) de octubre de (2012), salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha dos (02) de octubre de dos mil doce (2012), la parte demandante confirió poder-apud acta a la abogada Ylayali Enriqueta Herrera Aguirre.
En fecha tres (03) de octubre de dos mil doce (2012), la apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha cuatro (04) de octubre de dos mil doce (2012), la parte demandada consigno escrito de alegatos, y posteriormente en la misma fecha consigno escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas salvo su apreciación en la sentencia definitiva, por auto de fecha cinco (05) de octubre de dos mil doce (2012).
Por auto de fecha quince (15) de octubre de dos mil doce (2012), el tribunal de la causa, difirió oportunidad por un lapso de ocho (08) días para dictar sentencia.
En fecha ocho (08) de octubre de dos mil doce (2012), compareció ante el tribunal de la causa el ciudadano Al Ali Husam, previa presentación por la parte demandada con la finalidad de evacuar prueba testimoniar.
El Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, dictó sentencia en fecha treinta (30) de Octubre del dos mil doce (2012), declarando parcialmente con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, apelando de la anterior decisión la apoderada judicial de la parte demandada; oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a este tribunal de alzada, dándosele entrada por auto de fecha cuatro (04) de febrero de dos mil trece (2013), bajo el Nº 0934.
Por auto de fecha ocho (08) de febrero de dos mil trece (2013), se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes observaciones:
Siguiendo los puntos sobre los cuales versa la apelación, procede esta juzgadora a pronunciarse con respecto al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, celebrado entre el Ciudadano FARID ANTONIO CHEJADE CHEJADE (Arrendador) y la empresa Mercantil LA REINA C.A. (arrendatario). En este sentido, los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disponen:
Articulo 33“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 38 “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
La norma anteriormente trascrita, señala imperativamente que el cumplimiento de marras se tramita mediante el procedimiento breve previsto en la Ley Adjetiva Civil, debido a que su naturaleza es inquilinaria.
En materia arrendaticia, se ha establecido que los contratos efectuados a tiempo determinado, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
El artículo 39 eiusdem, consagra lo siguiente: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, ya no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia (art. 38 LAI). Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599, ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
La Sala Constitucional en Sentencia Nº 706, Expediente N° 10-0055 de 17/03/2011, con Ponencia de la MAGISTRADA PONENTE: CARMEN ZULETA DE MERCHÁN. Se estableció:
“Siendo que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil” sig párrafo de la sentencia.
“Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal un beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho. (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)”

Ahora bien, observa esta Juzgadora, que de la citada sentencia es clara en señalar que la prórroga legal opera de pleno derecho, o sea sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de la prórroga legal. Es el documentar la prórroga legal mediante un simple acuerdo interpartes, en el que volitivamente se reconoce la oportunidad de inicio y de conclusión del lapso de prórroga legal. Ese documentar no desnaturaliza ese beneficio o concesión legal. Distinto fuera que la suscripción de ese acuerdo volitivo negara la posibilidad de la prórroga legal. En ese supuesto, la cláusula que así lo estableciera sería nula, conforme lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden de ideas, la doctrina señala que la prorroga lega es el derecho que tienen del contrato que tienen los arrendatarios. Así lo señala El Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su libro Arrendamientos Inmobiliarios. Pag. 92 – 98, a través de lo siguiente:
“La novedad de un plazo de gracia o prorroga legal a favor del arrendatario, a partir del vencimiento del contrato a tiempo determinado, brindándole la opción de prolongar por un plazo adicional variable, según la duración que haya tenido la relación arrendaticia, tal como lo establece el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios”

Documentar que se impone como necesario y hasta obligatorio en los supuestos contractuales que se prevean renovaciones automáticas, ante la ausencia de notificación de no querer continuar la relación arrendaticia.
De tal manera, que en el caso de autos, la pretensión por extinción del contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal sería admisible, de acuerdo a los razonamientos expuestos y bajo el fundamento legal establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, debiendo la parte actora ejercer la pretensión adecuada en orden a la obligación que reclame.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia, con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem
“El doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (extiéndase desahucio como el acto o manifestación de voluntad por parte del arrendador de despedir al arrendatario por las causas expresadas en la ley o en el contrato). Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)”.

La explicación que de manera acertada, afirma el precitado autor que el contrato concluye en caso que el vencimiento de prorroga legal del contrato (relación arrendaticia), devenido de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pero con término concluido.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia, con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem.
Por último, en el presente caso se observa, que efectivamente el arrendatario, hoy accionante, no cumplió con sus obligaciones en la forma en la que han sido contraídas, de conformidad con lo estipulado en las Cláusula Segunda, lo cual, en todo caso y basado en los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos, dan la posibilidad de exigir como en efecto hizo el demandante, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por Resolución de Contrato lo cual también se encuentra estipulado en la Cláusula Décima Segunda, y como consecuencia de ello, requerir la entrega de inmueble arrendado que establece la Ley, por cuanto, el mismo ha incumplido con las cláusulas contractuales al no cancelar los cánones de arrendamiento en la forma en que fueron estipuladas contractual mente. Así se declara y decide.
Es así como para el momento de la interposición del libelo de demanda se encontraba corriendo la prórroga legal, en consecuencia el contrato se entendía a tiempo determinado, en consecuencia resulta factible demandar la resolución del contrato, tal como lo hizo el accionante de autos. Ya que el artículo 1167 del Código Civil:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

Ahora bien, es preciso enfatizar que era una carga de la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, la cual no demostró haber cumplido en el lapso correspondiente es decir en los Cinco (5) días antes de transcurrir el mes en los referidos meses de Enero y Marzo de 2011, por lo que procedente resulta declarar con lugar la resolución del contrato de arrendamiento, toda vez que el contrato estuvo estipulado por el periodo de Un (01) año prorrogable por periodos de Un (01) año al vencimiento, salvo que una de las partes notificara a la otra por escrito, con Treinta (30) días de anticipación a la fecha de su vencimiento su deseo de no prorrogarlo, por lo que es un Contrato a tiempo determinado y la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamientos pactados contractualmente, perdiendo el inquilino el derecho a la prórroga legal, debiendo condenarse en consecuencia al demandado a la entrega libre de personas y enseres del referido inmueble. Y así se declara.
Asimismo en relación al cobro de los cánones de arrendamiento dispone el artículo 1616 del Código Civil lo siguiente:
“Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.”

Por lo que resulta perfectamente acumulable a la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, el cobro de los intereses generados por los cánones insolutos, los cuales fueron pactados contractualmente. Y así se declara.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la abogada Rosa Elena Romero Coronel, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil LA REINA C.A., contra la decisión de fecha Treinta (30) del mes de Octubre del año Dos Mil Doce (2012), proferida por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. SEGUNDO: CONFIRMA, la decisión de fecha Treinta (30) del mes de Octubre del año Dos Mil Doce (2012), dictada por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró Parcialmente Con Lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por el Ciudadano Farid Antonio Chejade Chejade contra la Sociedad Mercantil LA REINA C.A. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada (apelante), de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los Veintisiete (27) días del mes de Febrero del año Dos Mil Trece (2013). Años: 202º de la Independencia y 154º de la Federación.

Abg. Mirla B. Malavé S.
Jueza Provisoria

Abg. Carlos Montecinos
Secretario Suplente

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las tres horas y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.).

El Secretario Suplente

Definitiva (Civil)

Exp. Nº 0934

MBMS/cm.