JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES SENTENCIA Nº: 813/12 EXPEDIENTE Nº: 0917 JUEZA: Abg. MIRLA B. MALAVÉ S. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: DEMANDANTE: DAOUD MELHEM ABOUD DIAB IFAT, titular de la cédula de identidad Nº V-19.084.856 APODERADOS JUDICIALES: Abogados: ORLANDO JOSÉ MARQUINA NÚÑEZ y LUCINDA ESTRELLA CHACÍN MORALES, I.P.S.A. Nros. 61.395 y 73.966 DEMANDADA: RESTAURANTE SWAIDA, C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 22 de octubre de 2008, bajo el Nº 5, tomo 11-A APODERADO JUDICIAL: Abogado: SALIM RICHANI GUTIÉRREZ, I.P.S.A. Nº 49.193 MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE. PROLEGÓMENOS Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Orlando José Marquina Núñez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia de fecha 06 de junio de 2012, dictada por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante el cual, declaró sin lugar la demanda por Desalojo de Inmueble, intentada por el ciudadano Daoud Melhen Aboud Diab Ifat, contra la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A. Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión. I DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos. Alega la parte actora, que es propietario y arrendador de cuatro (4) locales comerciales, signados con las letras a, b, c y d, los cuales son utilizados en su conjunto como un todo, y se encuentran en la planta baja, de un inmueble de mayor extensión conocido como “Villa Beirut”, del que forman parte, construido sobre una parcela de terreno ubicada en la avenida Miranda, cruce con calle Urdaneta, Nº 7-11, en Tinaquillo, Municipio Falcón del Estado Cojedes, cuyos linderos y demás determinaciones específicas, constan en el documento de compra-venta, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Falcón del Estado Cojedes, en fecha 20 de agosto de 1997, bajo el Nº 20, folios 1 al 2, tomo II, protocolo primero. Que los cuatro (4) locales comerciales, fueron dados en arrendamiento por su persona, a la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A., empresa debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 22 de octubre de 2008, bajo el Nº 5, tomo 11-A, representada por el ciudadano Zed Al Nassar Al Nassar, titular de la cédula de identidad Nº V-21.670.728, otorgado ante la Notaría Pública de Tinaquillo, Estado Cojedes, en fecha 27 de marzo de 2009, inserto bajo el Nº 37, tomo 7, estableciendo un canon de arrendamiento de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs.2.800,00). Que el 30 de agosto de 2006, junto con su cónyuge, funda una sociedad mercantil, con el nombre de CICLO RAM, C.A.; en un principio dichas operaciones comerciales las realizaba normalmente y la mercancía las depositaba durante los primeros años en un local alquilado en la ciudad de Valencia, por razones estratégicas, y así ocurrió hasta mediados del año 2009, cuando el arrendador informó que no renovaría el contrato de arrendamiento, debiendo desocupar el inmueble y hacer entrega del mismo. Que en los actuales momentos no dispone de ningún lugar para depositar la mercancía, e imposible pagar lo montos que solicitan en el mercado inmobiliario para arrendar un inmueble con las características similares a los locales inicialmente descritos que son de su propiedad, y que en estos momentos están alquilados a la empresa Restaurante Swaida, C.A. Por lo anteriormente expuesto, es por lo que, el ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, demandó por Desalojo de Inmueble a la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A., a los fines de que convenga o sea condenada, a cumplir, con la entrega formal del inmueble arrendado; estimando la demanda en la cantidad de Nueve Mil Ciento Veinte Bolívares (Bs.9.120,00), más las costas y costos del proceso, fundamentándola en los artículos 33 y 34, literal “b”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO El libelo de la demanda fue presentado por el ciudadano Daud Melhem Aboud Diab Ifat, asistido de abogado, ante el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 21 de octubre de 2011. Admitida la demanda, por auto de fecha 26 de octubre de 2011, se ordenó el emplazamiento de la demandada. Citada la parte demandada, en fecha 28 de noviembre de 2011, compareció el abogado Salim Richani Gutiérrez, en su carácter de apoderado judicial del Restaurante Swaida, C.A., a los fines de contestar la demanda, alegando cuestiones previas e interponiendo formal reconvención, presentando anexos marcados desde la “a” hasta la “f”; siendo declarada inadmisible la reconvención propuesta. Posteriormente, la parte demandada presentó su escrito probatorio, promoviendo documentales, la prueba de informes, y los testimonios de los ciudadanos Nubia Maytte Peña Ferrer y Luis Manuel de Freitas, rindiendo su declaración los mismos. Por auto de fecha 05 de diciembre de 2011, fueron admitidas las pruebas presentadas por la demandada, a excepción de la promovida en el capítulo IV; apelando parcialmente del auto, el apoderado judicial de la accionada, oyéndose la apelación en un solo efecto; siendo ratificada tal decisión por el Juzgado Superior, en fecha 20 de enero de 2012. Por su parte, el actor rechazó las cuestiones previas opuestas por la demandada, promoviendo pruebas documentales, siendo admitidas las mismas, por auto de fecha 09 de diciembre de 2011. Mediante diligencia de fecha 12 de diciembre de 2011, el apoderado judicial de la demandada rechazó, impugnó y desconoció la instrumental que pretende valer la contraparte, inserta al folio ciento treinta y cuatro (134) del expediente. En fecha 13 de diciembre de 2011, la apoderada actora presentó escrito probatorio, siendo admitido, por auto de fecha 13 de diciembre de 2011, apelando de tal auto el apoderado judicial de la demandada, oyéndose la apelación en un solo efecto; siendo ratificada tal decisión por el Juzgado Superior, en fecha 14 de febrero de 2012. El Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción del Estado Cojedes, en fecha 06 de junio de 2012, dictó sentencia, declarando sin lugar la demanda; apelando de la anterior decisión el apoderado actor, oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha 26 de junio de 2012, bajo el Nº 0917. Por auto de fecha 02 de julio de 2012, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en fecha 09 de julio de 2012, la parte apelante presentó escrito, alegando “…la sentenciadora del Juzgado de Municipio, de manera incompresible y haciendo una errónea interpretación de la Norma (sic), al momento de valorar la prueba que fue presentada para demostrar que mi representado entrego (sic) formalmente el local que le servía de domicilio, por lo que en la actualidad no tiene un inmueble donde depositar la mercancía que comercializa y por ello tiene la necesidad imperiosa de solicitar la entrega de los locales que mantiene arrendados la demandada… …es menester, declarar en este momento que dicho documento promovido y presentado legal y tempestivamente es un documento público, el cual fue otorgado ante una Notaría Pública de Valencia en fecha 12 de Diciembre de 2.011, inserto bajo el número 41, Tomo (sic) 450, lo que es una franca violación y menoscabo de los derechos de mi representado, y pone la sentencia apelada al margen de la ley… …De esa manera queda evidenciado que la ciudadana Juez, una vez más hace errónea interpretación de la Ley, ya que en estricta aplicación del ordenamiento jurídico vigente la prueba presentada de manera tempestiva, no pudo ser desechada como fue con base en el argumento descrito, lo que implica un franco menoscabo de los derechos de mi representado…”. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Quedando planteado el problema, pasa esta juzgadora a realizar las siguientes observaciones. De la revisión exhaustiva de la presente causa, se observa, que la sentencia, de fecha seis (06) de junio del año dos mil doce (2012), emanada del Juzgado del Municipio Falcón, no realizó pronunciamiento alguno sobre la cuestión previa establecida en el artículo 346, numeral 2º, del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, en fecha 28 de noviembre de 2011. Ahora bien, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en otras oportunidades (cfr. sentencia Nº 779/2002, del 10 de abril), ha señalado, que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión. Dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Se insiste, que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante, respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa, en la ejecución o en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. Esta alzada admite, que en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en el presente asunto, como la jueza de la causa no realizó pronunciamiento alguno sobre la falta de cualidad, aun cuando como punto previo hace referencia al mismo, no realiza pronunciamiento alguno al respecto. La falta de cualidad en nuestro Código de Procedimiento Civil, es una defensa perentoria o de fondo que puede hacer valer la parte demandada en la contestación de la demanda. De allí que, cuando el juez resuelve esta defensa, como punto previo en la sentencia definitiva, emite un pronunciamiento de fondo o sobre el mérito de la controversia, ya que, la cualidad o legitimatio ad causam, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, cuyo examen no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de la decisión sobre el mérito de la controversia (Cfr. s.S.C. N° 102, del 06/02/01, Exp. 00-0096). Por otra parte, la segunda instancia en nuestra legislación procesal constituye un juicio de revisión de la causa, y no sólo de la sentencia de primera instancia. Además, el efecto devolutivo del recurso se extiende a toda la causa y, por tanto, el juez de alzada, tiene facultad para la decisión de la controversia y el conocimiento tanto de la quaestio facti como la quaestio iuris. Se puede observar, que la juez de instancia, no resolvió lo concerniente a la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) del demandante, institución procesal esta que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. sentencia de la Sala Constitucional Nº 1930, de fecha 14 de julio de 2003, Exp. 02-1597, caso Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a la defensa, materia esta de orden público, que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces (Vid. sentencia de la Sala Constitucional Nº 3592, de fecha 06 de diciembre de 2005, Exp. 04-2584, caso Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias Nros. 1193, de fecha 22 de julio de 2008, Exp. 07-0588, caso Rubén Carrillo Romero y otros, y 440, de fecha 28 de abril de 2009, Exp. 07-1674, caso Alfredo Antonio Jaimes y otros). La parte demandada, alega, en su escrito de contestación: “…La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, en el caso controvertido el actor como administrador de la Empresa CICLO RAM, C.A., pretende el desalojo del local comercial para que lo ocupe su representada, persona distinta al propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de consanguinidad o el hijo adoptivo; como además no acompaño (sic) elementos probatorios de la necesidad de de (sic) ocupar la cosa el propietario, esto lo hace ilegitima (sic) la acción, y así solicito se declare...” Habiendo demostrado la parte accionante ser el propietario del inmueble, lo ajustado a derecho es declarar, como punto previo, sin lugar la cuestión previa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada. Y así se decide. Por otra parte, en cuanto al estado de necesidad de la parte actora, ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, como persona natural, no logró demostrar con las pruebas aportadas al juicio, que necesita del inmueble donde funciona la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A. Así se declara. Ahora bien, se desprende de las actas procesales, que el ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, como persona natural, arrendó a la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A., un local comercial, y solicitó mediante la presente demanda, el desalojo de dicho local, basando su pretensión en el literal “b”, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…” De lo que se infiere, que la norma up-supra, aun cuando no distingue que clase de inmueble es, en el sentido de, si es para habitación familiar, local comercial u otro tipo de inmueble, hace una calificación general sin distingo alguno. Ahora bien, es determinante en el presente caso, precisar lo siguiente: afirma el Dr. José Luis Varela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” (segunda edición actualizada, título IV, páginas 105 y 106), lo siguiente: “…La causal prevista en la letra “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está referida a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o hijo adoptivo. Esta causal es similar a la contemplada en el literal b, del Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas. Sólo que se incluye al hijo adoptivo. En esta causal de desalojo no media el incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble, que solicita el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)...” Por su parte, Arquímedes E. González F., al respecto, en su obra “Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas)”, tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente: “…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo…” Ahora bien, en el caso bajo examen, las argumentaciones en que fundamentó el accionante su pretensión, son hechos totalmente distintos a lo referido al derecho, o estado de necesidad, que tiene el propietario para desalojar al inquilino, pues no es aplicable para los casos de locales comerciales, el contenido del artículo 34 literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede demostrarse, a través de la ratificación de testigos de los documentos privados producidos por un tercero, prueba esta última no promovida por la parte accionante. La demanda fue interpuesta por el ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, y que además es el propietario del inmueble que ocupa la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A., por lo que, la demanda no fue interpuesta en base a la necesidad que tiene el propietario, que en este caso sería la persona natural para ocupar el inmueble, sino una persona jurídica, la cual, para este caso en litigio, siendo la persona natural quien ejerce la acción, como propietario del inmueble, debe alegar y demostrar esa necesidad. La misma no fue interpuesta en base a la necesidad que tenga el propietario, ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, de ocupar el inmueble, sino alguien ajeno a esa persona natural. El artículo 1.354 del Código Civil, expresa: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…” Como se observa, el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece, que el desalojo se solicita, cuando se le presenta la necesidad al propietario o alguno de sus parientes consanguíneos, de ocupar el inmueble; ¿qué traduce esto procesalmente? Adminiculando los artículos 1.354 y 506, ambos transcritos, con el artículo 34, literal “b”, que la parte que alega un hecho debe acreditarlo para demostrar lo que se ha afirmado sobre ese hecho. En el caso bajo examen, la actora afirma, que necesita el inmueble porque la empresa CICLO RAM, C.A., va a ocupar el mismo. Ahora bien, para la procedencia de la acción, con base en la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse tres (3) requisitos, a saber: 1. La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, ya sea verbal o por escrito. Quedó demostrado del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública de Tinaquillo, Estado Cojedes, en fecha 27 de marzo de 2009, bajo el Nº 37, tomo 07 de los libros respectivos, que, efectivamente, existe una relación arrendaticia por tiempo indefinido, en tal virtud, sí es viable accionar la acción de desalojo. Así se decide. 2. La cualidad del demandante como propietario del inmueble dado en arrendamiento, pues a criterio de esta sentenciadora, sólo así se puede comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo, o del hijo adoptivo. En este proceso, de los documentos aportados por la parte demandante, se desprende clara y ciertamente, que el inmueble arrendado al demandado le pertenece por documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Falcón, Estado Cojedes, bajo el Nº 20, folios 1 al 2, tomo II, por lo tanto, posee cualidad para ejercer la acción de desalojo, fundamentada en la causal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide. 3. Que sea demostrada la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, en virtud, que sin esta prueba, no procederá la mencionada acción, toda vez que dicha necesidad, debe aparecer justificada con preferencia a la del ocupante actual. Con relación a este requisito, tenemos, que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera justa la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular. Siendo así, y con relación al tercer requisito, necesario para la procedencia de la acción de desalojo con base a la necesidad de ocupar el inmueble, esta sentenciadora considera, que no quedó demostrada la necesidad del actor de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, dado que no aportó prueba alguna al efecto, que pudiera ser tomada en consideración por esta juzgadora, para demostrar, fehacientemente, su necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado. Y así se decide. Igualmente, en sentencia Nº 389, de la Sala de Casación Civil, Exp. Nº 00-261, de fecha 30 de noviembre de 2000, dejó asentado lo siguiente: “...Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probandi de un alegato que no había sido plasmado en la demanda. (…) Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos..." Observa esta alzada, que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, que establece, en su primera parte, “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, consagrando, ahora de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor, y corresponde al demandado, la prueba de los hechos que invoca en su defensa”. Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba, indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso, a los fines que puedan obtener una sentencia que les sea favorable, y en ese sentido, las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamentan sus pretensiones o excepciones, para que estos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique. Analizado lo anterior, esta alzada considera oportuno traer a colación, lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “…Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado…” Es por ello que, del presente caso, y de los medios probatorios traídos a los autos, se desprende, que el demandante (identificado ut-supra), no logró probar la necesidad de ocupar el inmueble con preferencia del arrendatario, constituyendo tales circunstancias, un incumplimiento a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, esta alzada concluye, que los alegatos de la parte actora y sus fundamentos de hecho, no se subsumen dentro de los presupuestos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, menos aun, en el literal “b”, razón por la cual, la demanda interpuesta por el ciudadano Daoud Melhem Aboud Diab Ifat, no puede prosperar, y debe ser declarada sin lugar, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el fallo apelado, deberá ser confirmado, tal y como se establecerá en la dispositiva. Así se decide. IV DISPOSITIVA Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA, la sentencia de fecha 06 de junio de 2012, dictada por el Juzgado del Municipio Falcón de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda por Desalojo de Inmueble, intentada por el ciudadano Daoud Melhen Aboud Diab Ifat, contra la sociedad mercantil Restaurante Swaida, C.A. Segundo: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado Orlando José Marquina Núñez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 06 de junio de 2012, proferida por el tribunal de la causa. Tercero: Se condena en costas a la parte demandante (apelante), de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los dieciocho (18) días del mes de julio del año dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación. Abg. Mirla B. Malavé S. Jueza Provisoria Abg. Carlos Montecinos Secretario Suplente En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las diez horas y cuarenta minutos de la mañana (10:40 a.m.). El Secretario Suplente Definitiva (Civil) Exp. Nº 0917 MBMS/cm/cp.