TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SAN CARLOS Y RÓMULO GALLEGOS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

-I-
DE LAS PARTE Y SUS APODERADOS
DEMANDANTE: LUIS RAMON RODRIGUEZ BLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.041.422 y con domicilio en la avenida Bolívar Nº 1-44, Las Vegas del Municipio Rómulo Gallegos, estado Cojedes.

ABOGADA ASISTENTE: GERTRUDIS HAIDEE ESPINOSA DE SEIJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.530.386, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 135.481, con domicilio procesal en la avenida Bolívar, edificio Rampini, Oficina Nº 2, San Carlos, estado Cojedes.

DEMANDADO: OMAR ANTONIO SOAHINST MORENO, venezolano, mayor de dad, titular de la cédula de identidad Nº 3.915.297, domiciliado en Las Vegas, estado Cojedes.

ABOGADOS ASISTENTES: JOSUE RAUL APARICIO OJEDA, WILLIAN COROMOTO MORA QUINTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 19.095.50 y 12.365.095, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 146.761 y 136.348, respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
-II-
NARRATIVA
Sustanciada como fue la presente causa, se procede a dictar el pronunciamiento correspondiente, en los términos siguientes: Mediante libelo providenciado de fecha 28 de octubre de 2011, y sus anexos, el ciudadano LUIS RAMON RODRÍGUEZ BLANCO, debidamente asistido por la bogada en ejercicio GERTRUDIS HAIDEE ESPINOZA DE SEIJAS, demandó al ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST, todos suficientemente identificados, por DESALOJO, para que le haga entrega del inmueble libre de cosas, objetos y personas; devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió, en buen estado de uso, en perfecto mantenimiento y con las solvencias de los servicios públicos.

Fundamentó su demanda en el artículo 1.600 del Código Civil; y en los artículos 1, 33 y 34, literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó la cancelación de DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 16.193,39), equivalente a DOSCIENTAS TRECE UNIDADES TRIBUTARIAS (213 U. T.), siendo la diferencia por ajuste anual del canon de arrendamiento e intereses de mora,

Igualmente solicitó el pago de las costas y costos que pueda ocasionar el presente procedimiento.

También solicitó que la tramitación del presente juicio se realizara de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente solicitó medida cautelar de Secuestro conforme a lo dispuesto en los artículos 588, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 599, ordinal 7º eiusdem.

Admitida la demanda en fecha 02 de noviembre de 2011 y por auto de esa misma fecha se ordenó la citación del demandado y que la misma fuese entregada al Alguacil de este tribunal; igualmente se acordó abrir Cuaderno de Medidas.

En fecha 22 de noviembre de 2011, el ciudadano LUIS RAMON RODRÍGUIEZ, debidamente asistido por la abogada en ejercicio GERTRUDIS HAIDEE ESPINOZA DE SEIJAS, consigna los emolumentos necesarios para la compulsa y citación del demandado.

En fecha 06 de diciembre de 2011, comparece por ante este tribunal el Alguacil de este juzgado y manifiesta que el ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST, se negó a firmar el recibo de citación, por lo que consigna en seis (06) folios útiles el recibo de citación con copia certificada del libelo de demanda.

En fecha 07 de diciembre de 2011, comparece por ante este tribunal el ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST, asistido por el abogado en ejercicio JOSUE APARICIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 146.761 y solicita copia simple del libelo de la demanda.

Por auto de fecha 08 de diciembre de 2011, el tribunal acuerda lo solicitado en la diligencia anterior.

En fecha 09 de diciembre de 2011, el ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST MORENO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSUE RAUL PAPRICIO OJEDA, consigna en cinco (05) folios útiles, con sus respectivos anexos, escrito de contestación a la demanda.

En fecha 20 de diciembre de 2011, el ciudadano LUIS RAMON RODRÍGUEZ BLANCO, debidamente asistido por la abogada en ejercicio GERTRUDIS HAIDEE ESPINOZA DE SEIJAS, presenta escrito de pruebas constante cuatro (04) folios útiles, con sus respectivos anexos.

Por auto de fecha 21 de diciembre de 2011, el tribunal admite las pruebas consignadas por la parte accionante y fija para el tercer (3er) día de despacho para que la parte promovente presente a los testigos, ciudadanos GENARO LATOUCHET RIVAS, FELIX ANTONIO MONTOYA y ALCIRA COROMOTO MATUTE DE NERVO.

En fecha 10 de enero de 2012, el ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST MORENO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio WILLIAM COROMOTO MORA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 136.348, solicita copia simple del expediente Nº 1928.

En fecha 11 de enero de 2012, se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos GENARO LATOUCHET RIVAS y FELIX ANTONIO MONTOYA.

Por auto de fecha 11 de enero de 2012, el tribunal ordena expedir por Secretaria las copias fotostáticas simples del presente expediente, solicitadas por la accionada.

Por auto de fecha 12 de enero de 2012, el tribunal dice “Vistos”, y fija el lapso para dictar Sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

-III
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
Alega la parte actora, en su escrito de demanda lo siguiente:
• Que el objeto es obtener la declaratoria del Desalojo del inmueble constituido por un local comercial de su propiedad, ubicado en la Avenida Bolívar local sin número en las Vegas, municipio Rómulo Gallegos estado Cojedes (sic) y devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió, en buen estado de uso, en perfecto mantenimiento y con las solvencias de los servicios públicos y la cancelación de la diferencia por ajuste anual del canon de arrendamiento e intereses de mora, la condenatoria al demandado a las costas y costos del proceso.
• Que tal como consta en documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Carlos, de fecha 28 de Enero de 2009, anotado bajo el Nº 44, folios 243 al 257, Protocolo Primero, Tomo 1, Primer Trimestres del año 2009, cuyo documento consigna a los efectos legales, constituido por una (1) Casa y local comercial, ubicados en el Sector Centro I, en la Avenida Bolívar, Municipio Rómulo Gallegos, en la ciudad de Las Vegas, estado Cojedes, estos inmuebles se encuentran dentro de un lote de mayor extensión, el cual pertenece a los terrenos Ejidos del Ayuntamiento Rómulo Gallegos, dentro de la poligonal Urbana colindando con sector Centro II y ocupa un área de terreno de 789,65 mts, alinderados de la siguiente manera: NORTE: Terreno ocupado por Arcenio González, SUR: Terreno ocupado por Dilia Galíndez, ESTE: Terreno ocupado por Familia Páez, OESTE: Avenida Bolívar que es su frente.
• Que para el año 1994 se realizó un contrato de arrendamiento verbal, de un módulo del local comercial al ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST MORENO, transcurrido el tiempo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, todo de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.
• Que se acordó un canon mensual de arrendamiento por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000,00) mensuales acorde para la fecha, al cambio de la presente fecha equivale a Veinte Bolívares Fuertes (20 Bs. F.), la cual el monto no cumple con lo establecido por el Banco Central de Venezuela para alquileres de locales comerciales, observando la depreciación de la moneda durante todos estos años.
• Que presenta el análisis contable realizado por el técnico contable T. S. U. y abogado ENIO J. ROSALES. Los cálculos de actualización de la deuda pendiente por AJUSTE Anual del Canon de Arrendamiento desde el 15- 01- 1998 hasta el 31-12-2010, la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES FUERTES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 10. 308,42).
• Que también presenta los Cálculos de Intereses de Mora, desde el 01-01-1999 hasta 01-09-2011, donde se evidencia un monto de CINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON NEVENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.5.884 97.
• Que ambos montos son establecidos por la tasa del Banco Central de Venezuela, lo cual significa que el arrendatario OMAR ANTONIO SOAHINST MORENO, adeuda un total de DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 16.193,39).
• Que el ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST MORENO, actuando sin notificar al arrendador, comenzó a consignar los pagos del canon de arrendamiento a nombre del ciudadano PEDRO ROMERO, por ante este Juzgado, a partir del 15 de Enero de 1998, Expediente Nº 638, en el cual se han consignado los pagos de los meses vencidos hasta la presente fecha.
• Que el local comercial está dividido por cuatro módulo y es su alta preocupación el deterioro en su totalidad, ya que no tiene acceso a los otros dos que tiene el arrendatario para realizarle el debido mantenimiento.
• Que el arrendatario realizó una serie de modificaciones al inmueble, tomando de forma inconsulta otro módulo del inmueble para dormitorio y uso personal, construyendo una puerta interior para acceder de forma privada al salón comercial.
• Que estas modificaciones no fueron participadas al arrendador y por supuesto no hubo autorización del mismo para que dicha modificaciones se realizara; igualmente se presentan evidencias fotográficas del inmueble donde se encuentran en estado de deterioro, con respecto a la pintura de las paredes, las puertas metálicas, el cableado eléctrico y el techo de abesto

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
La parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, de la manera siguiente:

• Que es cierto que en fecha 17 de marzo de 1.992, fundó una firma personal que gira bajo su sola y única firma conocida (sic) con la denominación comercial “TORNILLOS UNIVERSALES, la cual se dedica a la compra, venta, distribución y asesoramiento de todo lo concerniente al ramo de tornillos, resortes, arandelas y demás actividades de lícito comercio conexas con el ramo, cuyo Documento de Participación en el Registro de Comercio llevados a cabo por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, consigna para sus efectos legales.
• Que el domicilio comercial se encuentra en la Avenida Bolívar, Sector Centro I Local Comercial S/N, del Municipio Rómulo Gallegos, en la Ciudad de Las Vegas, Estado Cojedes.
• Que también ese cierto que celebró un Contrato de Arrendamiento Verbal a Tiempo Indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, de un Local Comercial ubicado en la Avenida Bolívar, Sector Centro I, S/N, del Municipio Rómulo Gallegos del Estado Cojedes.
• Que también es cierto que el ciudadano LUIS RAMÓN RODRÍGUEZ BLANCO en reiteradas oportunidades y a través de distintos medios, como Amenazas y Hostigamiento en su fase de convalecencia y posterior a la muerte del Señor PEDRO ROMERO (01/04/999) portador de la cédula de identidad Nº 12.160 ha intentado desocuparlo del Local Comercial objeto del Arrendamiento, así como, el cobro del canon de Arrendamiento.
• Que rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada por la parte actora, identificada en autos, en su contra por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda.
• Que no es cierto que ha celebrado con contrato de Arrendamiento Verbal de un Local Comercial, ubicado en la Avenida Bolívar, Sector I, S/N, del Municipio Rómulo Gallegos del Estado Cojedes con el señor LUIS RAMÓN RODRÍGUEZ BLANCO, ya identificado en autos, en el año 1994 sino, con el Legítimo propietario del inmueble del señor PEDRO ROMERO, portador de la cédula de identidad Nº 12-160 a través del señor SERGIO QUINTA, en año 1.992, quien fungía como administrador de un Lote de Terreno, pertenecientes a los Terrenos Ejidos del Ayuntamiento Rómulo Gallegos (…).
• Que donde se encuentra el Local Comercial Arrendado, además de una vivienda en el mismo terreno donde el señor Sergio Quinta tenía su residencia fija, como se demuestra en recibos de Pagos de Canon de Arrendamientos a favor del señor Sergio Quintas (sic) de fecha 24 de abril del año 1992 y posteriormente, a favor del señor Pedro Romero.
• Que no es cierto que la parte demandante en el presente procedimiento haya participado en la construcción del referido inmueble como él mismo lo refleja, así como de otras propiedades pertenecientes del señor PEDRO ROMERO; que lo que existía entre ellos era una relación laboral, donde realizaba labores de Chofer en la Venta y Comercialización de Cereales como: Maíz, hecho éste público y Notorio en todo el Colectivo.
• Que es falso que el canon de arrendamiento haya sido fijado por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000 Bs) para el año 1.994 con el señor LUIS RAMÓN RODRÍGUEZ BLANCO, ya que los mismos se iniciaron con montos de de 4.000 Bs para el año 1.992 y los mismos fueron ajustados en la medida que transcurría el tiempo con el Arrendador, como se evidencia de los recibos de pagos consignados a los efectos legales, así como distintos borradores de Contrato del Local Comercial (…).
• Que tampoco es cierto, que halla realizado modificaciones a la estructura del Local Comercial sin previa autorización al Arrendador, la mismas fueron realizadas para hacer de él, mi residencia, todo esto con previa Notificación Verbal al señor Pedro Romero, donde habito desde los inicios de mis actividades comerciales hasta la fecha, ya que en dicho Lote de Terrenos habitaba el señor Sergio Quinta quien velaba por el buen uso y mantenimiento del local, así como de la casa donde residía el mismo.
• Que a partir del estado de convalecencia del ciudadano Pedro Romero, Legítimo Propietario del inmueble descrito anteriormente, el ciudadano Luís Ramón Rodríguez Blanco, así como a través de Hostigamientos y Amenazas ha intentado desocuparme de manera violenta del Local Comercial, es por ello que a partir del 31 de Diciembre del año 1997 decidí realizar los depósitos de los Canon de Arrendamiento por ante este tribunal en el Expediente Nº 638.
• Que si bien es cierto que se está presentando un Título Supletorio constituido por una Casa y Local Comercial, por lo antes expuesto es razonable, pensar el hecho, de que el mismo se obtuvo de forma viciada posterior al fallecimiento de PEDRO ROMERO.
• Finalmente solicita que sea aclarada la cualidad del demandante para solicitar tal Desalojo.

-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Durante el lapso probatorio, el ciudadano LUIS RAMON RODRIGUEZ BLANCO, debidamente asistido por la abogada en ejercicio GERTRUDIS HAIDEE ESPINOZA DE SEIJAS, en cuatro (04) folios útiles y sus respectivos anexos, consignó escrito de pruebas; en tal sentido este tribunal observa:

• Ratificó el valor probatorio del TÍTULO SUPLETORIO, donde consta la propiedad de una casa y local comercial, en copias certificadas la cual se encuentra agregada a los autos.
• Documentales: a) Exposición de Motivo emitida por el Consejo Comunal “SAN JOSÉ” de fecha 18 de diciembre de 2011, a nombre de LUIS RAMON RODRIGUEZ BLANCO, suscrita y firmada por RAQUEL SEIJAS, EVELIN FLORES RICHAR SEIJAS y IGRIS DELGADO.
• Admisión de los Hechos, por parte del ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST; en el acto de contestación a la demanda en cuanto a la presunción de confesión contemplada en los artículos 1400 y subsiguientes del Código Civil.
• Pruebas Testimoniales: Promovió las testimoniales de los ciudadanos: GENARO LATOUCHET RIVAS y FELIX ANTONIO MONTOYA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada no consignó pruebas.

-V-
ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO
1.- Documentales: a) Ratificó el valor probatorio del Título Supletorio el cual fue consignado junto con el escrito libelar en copias certificadas a los fines de que surtan sus efectos legales, dicho documento está inserto en los libros de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Carlos, estado Cojedes, de fecha 28 de Enero del 2009, anotado bajo el Nº 44, folios 243 al 257, Protocolo Primero, Tomo 1, Primer Trimestre del año 2009 y su vuelto. Esta documental constituye un medio de prueba legítima por cuanto se trata de un Documento Público al cual el tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil; en cuanto al hecho de demostrar que el ciudadano LUÍS RAMÓN RODRÍGUEZ BLANCO construyó una bienhechurías constituidas por una Casa y Dos Locales Comerciales sobre un lote de terreno Municipal, el cual fue plenamente identificado en autos. Así se decide. b) Exposición de Motivo emitida por el Consejo Comunal “San José”, que riela al folio ochenta y cinco (85), este tribunal aprecia dicha documental de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.600 del Código Civil. Así se decide c) Contenido del escrito de contestación a la demanda el cual corre al folio cincuenta y cinco (55) del expediente signado con el Nº 1928/11, en el que textualmente se aprecia lo siguiente: “CAPITULO V. ADMISIÓN DE LA DEMANDA. Finalmente solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la decisión definitiva con todos los pronunciamientos que le sean accesorios, inclusive la expresa condenatoria en costas del demandado”. Al respecto este tribunal encuentra que tal transcripción constituye un medio de prueba contundente en contra de la parte accionada, por cuanto estaríamos ante la figura de la Confesión, establecida en el artículo 1401 del Código Civil que hace plena prueba en su contra. En tal sentido, este tribunal considera confesa a la parte demandada en su carácter de Arrendataria, quedando reconocida en todo su contenido en forma voluntaria la acción intentada en su contra por la accionante. Así se decide.

2.- TESTIMONIALES: Consta en autos, actas contentivas de las testimoniales rendidas por los ciudadanos GENARO LATOUCHET RIVAS y FELIX ANTONIO MONTOYA. De las deposiciones este tribunal concluye:

a) La parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos GENARO LATOUCHET RIVAS y FELIX ANTONIO MONTOYA. En cuanto a estas deposiciones, ambos fueron contestes al afirmar que si conocen al ciudadano LUÍS RAMÓN RODRÍGUEZ BLANCO desde hace más de cincuenta (50) años; que si tienen conocimiento de la relación existente entre los ciudadanos LUÍS RAMÓN RODRÍGUEZ BLANCO y PEDRO ROMERO BLANCO y que eran comerciantes; que manifestaron como estaba constituido el grupo familiar y de la actividad a que actualmente se dedica el ciudadano LUÍS RAMÓN RODRÍGUEZ BLANCO. El tribunal los aprecia y les concede todo el valor probatorio que la ley les confiere , al no ser repreguntados y guarda relación sus dichos con los hechos afirmados por su promovente, parte actora en este juicio y así se decide.

-VI-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Este tribunal, con vista a los términos en que fue planteada la litis contestación, pasa a examinar en el orden expuesto la argumentación y petición esgrimida por la accionada en cuanto a la falta de Cualidad por parte del accionante, de la manera siguiente:

FALTA DE CUALIDAD DEL ARRENDADOR PARA DEMANDAR.- En referencia a la falta de cualidad, señala el jurista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II. Pág. 27 y 28; lo siguiente:

“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda, mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda; por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa”.

Partiendo de la premisa genérica que nos trae la doctrina patria, en relación a la falta de cualidad para intentar y sostener el juicio, debe este operador de justicia analizar en concreto, la falta de cualidad en materia arrendaticia. Al respecto, el jurista Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Año 2003, Pág. 184 y 185; apunta acertadamente lo siguiente:

“Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quién es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad del propietario. Sin embargo, no es una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia –sobre inmueble ajeno—no está prohibida en Venezuela (…), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo será ese arrendador (…)”.

Encuentra quien decide, que la cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.

GGG En sentido procesal, expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerado y, aquella a que la ley concede el derecho de demandar. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tiene una cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es el objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la cualidad.

En el caso bajo examen, resulta patente para este jurisdicente y en aras de ser aclarada la situación planteada por el accionado sobre la cualidad del Demandante y de acuerdo con el razonamiento antes expuesto; “ser dueño o no del inmueble arrendado no le quita la cualidad de arrendador a la parte demandante”, porque la extensión del derecho de propiedad no es lo que confiere tal legitimación, es decir en el caso de que no sea propietario del inmueble objeto de la controversia, puede demandar a su arrendatario para pedir el cumplimiento del contrato de arrendamiento, porque lo que aquél defiende es un derecho propio (el de arrendador, no el de propietario), de modo que hay correspondencia lógica entre el titular del estado jurídico sustancial con el titular de la acción.
Así las cosas, el arrendador no propietario (en el caso alegado por la accionada), puede y tiene cualidad para ejercer las acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento porque al acudir a la jurisdicción lo hace en función de ser titular del derecho sustancial (derecho propio), y por ende, titular del derecho de la acción.

En razón de lo antes expuesto, se desecha la defensa de falta de cualidad formulada por la parte demandada, y así se declara.

-VII-
MOTIVA
La pretensión de la accionante consiste en el Desalojo del inmueble con fundamento en el artículo
34, literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al efecto establece dicha norma:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(...OMISSIS…)
e) “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.

El tribunal para decidir el tema sometido a su facultad jurisdiccional, como es la decisión de la presente causa, lo hace ajustado a las pautas para juzgar a que se refiere nuestra legislación procesal, en este sentido el artículo 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, reglas que establecen condiciones para declarar con lugar la demanda. De ellas deriva:

Argumento de hecho y de derecho. El juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. En atención a esta regla del artículo 12 eiusdem, conviene distinguir entre otros tres aspectos:

• Los argumentos de hecho (quaestio facti), son, como su nombre lo indica, afirmaciones de hechos ocurridos; fundamentales para la solución de la litis, que no pueden ser suplidos por el juez, en razón de un factor psicológico de imparcialidad antes que puramente jurídico (cfr. Comentario del artículo 11). Por ello, los argumentos de hecho, es decir, la afirmación de un hecho de relevancia para la causa, deben formularlos las partes, bien en la demanda, bien en la contestación como excepciones en sentido estricto. La pruebas de estos hechos alegados corresponde también a las partes, aun cuando excepcionalmente el juez pueda mandar a hacer ciertas probanzas. (cfr. CSJ, Sent.1-6-88, en Pierre Tapia, O: ob. Cit. Nº 6, p. 193).
• Los argumentos de derecho (quesito iuris), por el contrario, conciernen al texto de la ley; a la premisa mayor del silogismo jurídico, tanto en cuanto se refiere a su conocimiento por parte del juez y a la consiguiente exención de prueba, como respecto a su aplicabilidad también. Según el principio Iura Novit Curia (el juez conoce el derecho), el magistrado puede aplicar una norma jurídica aun cuando no haya sido invocada por los litigantes (cfr. CSJ, Sent. 20-4-71), GF 68 2E, p 232) debiendo señalarla en motivación, pues según el artículo 254, el juez deberá indicar en la sentencia la ley aplicable al caso.
Ha dicho la Corte que (cfr. CSJ, Sent, 10-10-68, GF, p 429, cit por Bustamante, Maruja: ob. Cit., Nº 1412).
• Los elementos fácticos de convicción, pueden pertenecer al conocimiento oficial o priva del juez. El conocimiento oficial comprende, según lo ha dicho, no sólo los hechos constatados de visu mediante una inspección judicial o postulados con otras pruebas. El conocimiento privado comprende los hechos notorios o normales que por pertenecer al dominio público están exentos de prueba (cfr. Comentario al art. 506).

Es criterio de este juzgador, y del análisis probatorio hecho, se concluye que a través de la evidencias fotográficas marcadas con la letra “F” y que rielan a los folios 31 al 37, tomadas sobre el inmueble objeto de la controversia; se deja constancia por medio de las gráficas consignadas, o mejor dicho, quedó plenamente demostrado que el inmueble se encuentra en estado de deterioro, con respecto a la pintura, el cableado eléctrico y el techo de abesto. Además tal como se observa en el croquis del local comercial, el mismo está dividido por cuatro módulos y su deterioro en de alta densidad, no teniendo acceso el arrendador a los otros dos, por cuanto el arrendatario realizó unas modificaciones al inmueble convirtiéndolo o destinándolo para su dormitorio y uso personal, construyendo una puerta interior para acceder en forma privada al salón comercial, el cual realmente se le arrendó. Así se establece.

Ahora bien, es necesario señalar o indicar que el significado del verbo reformar se traduce en: Volver a formar, rehacer; modificar algo, por lo general con la intención de mejorarlo.

Del material probatorio queda plenamente demostrado la relación arrendaticia y que efectivamente en el inmueble objeto de arrendamiento se realizaron las modificaciones mencionadas y además resulta que la parte demandada no logró demostrar que contrariamente a lo establecido por las partes en el contrato, haya sido autorizada para modificar el inmueble.

-VIII-
DISPOSITIVA
Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda por DESALOJO, fundamentada en el artículo 34, literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por el ciudadano LUÍS RAMÓN RODRÍGUEZ BLANCO, debidamente asistida por la abogada en ejercicio GERTRUDIS HAIDEE ESPINOZA DE SEIJAS, contra el ciudadano OMAR ANTONIO SOAHINST MORENO, asistido por los abogados en ejercicio JOSUE RAUL APARICIO OJEDA y WILLIAN COROMOTO MORA QUINTERO, todos suficientemente identificados en autos. En consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la Avenida Bolívar, local s/n, Las Vegas, Municipio Rómulo Gallegos, estado Cojedes; libre de personas y de bienes, en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada en costas por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: De igual forma se acuerda una Experticia Complementaria del Fallo con base al índice Nacional de Precios al Consumidor publicado mensualmente por el Banco Central de Venezuela, debido a la Reconversión Monetaria actual, en cuanto a lo referente al ajuste anual al Canon de Arrendamiento; la cual deberá llevarse a cabo por un (1) Experto contable que será designado por este tribunal, una vez quede definitivamente firme la presente decisión, debiendo tomarse como punto de partida para el cálculo al día siguiente del 02 de noviembre de 2011, fecha en la cual fue admitida la demanda, hasta la fecha en que quede firme la presente decisión,, conforme al criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 796 de fecha 26 de noviembre de 2008, expediente Nº AA20-2006-000261.. CUARTO: Por cuanto la presente decisión será publicada dentro del lapso legal, no se hace necesaria la notificación de las partes.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes; en San Carlos a los Diecinueve (19) días del mes de Enero del año dos mil Doce (2011). AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. VICENTE A. APONTE M.

La Secretaria,

Abg. JESSENIA M. CAMACHO A.

En la misma fecha de hoy, Diecinueve (19) de Enero de 2012, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (1: 00 p. m).-
LA SECRETARIA,

Abg. JESSENIA M. CAMACHO A.

Expediente Nº 1928/11
VAAM/JMCA/ URSULA