TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

SENTENCIA Nº: 780-11

EXPEDIENTE Nº: 0891

JUEZA: Abg. MIRLA B. MALAVÉ S.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: ERMELINDA ROSA PEREIRA RUIZ, titular de la cédula de identidad Nº V-9.539.732

APODERADO JUDICIAL: Abogado JESÚS MANUEL GARCÍA PORRAS, I.P.S.A. Nº 102.713

DEMANDADO: AGUSTÍN GABRIEL RAMÓN SILVA PINTO, titular de la cédula de identidad Nº V-2.381.490

ABOGADO ASISTENTE: ALBERTO GREGORIO ZERPA OLIVERO, I.P.S.A. Nº 136.309

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

PROLEGÓMENOS

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación, interpuesta por el abogado Jesús Manuel García Porras, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 13 de mayo de 2011, dictada por el Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar, por improcedente, la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana Ermelinda Rosa Pereira Ruiz, contra el ciudadano Agustín Gabriel Ramón Silva Pinto.
Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, fundamentando la parte apelante su apelación; reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión.

I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.
Alega la parte actora, que es propietaria de un inmueble ubicado en la calle Ricaurte, cruce con Miranda, Tinaco Estado Cojedes, constituido por tres (3) locales comerciales, según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Tinaco del Estado Cojedes, en fecha 03 de abril de 2001, inserto bajo el Nº 02, protocolo primero, folios 06 al 09, segundo trimestre, y las bienhechurías, según consta en título supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, de fecha 23 de enero de 2006.
Que en fecha 14 de junio de 2007, celebró un primer contrato de arrendamiento de uno de los locales comerciales por un año, no prorrogable, con el ciudadano Agustín Ramón Silva Pinto. Posteriormente, al vencimiento del primer contrato, celebraron un segundo contrato de arrendamiento por un año, a partir del 14 de junio de 2008 hasta el 14 de junio de 2009 y, finalmente, celebraron un tercer contrato de arrendamiento por un año, a partir del 14 de junio de 2009 hasta el 14 de junio de 2010, no prorrogable.
Que en vista de haberse cumplido el término de la relación arrendaticia, estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, le notificó que estaba rescindido el contrato a partir de la fecha de vencimiento, es decir, el día 14 de junio de 2010, por lo que, se encontraba haciendo uso del periodo de la prórroga legal.
Que le informó, que una vez cumplida la referida prórroga, debería desocupar el inmueble arrendado, para lo cual, se contemplaba un plazo de un año, a partir de la fecha indicada, hasta el día 14 de junio de 2011, para la entrega material del mismo.
Que le exigió el pago de los meses de octubre y noviembre de 2010, que ya se habían vencido, resultando dicha gestión infructuosa y que en fecha 02 de diciembre de 2010, el arrendatario le manifestó que los había depositado en el tribunal.
Que se trasladó al tribunal para retirar el canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2011, lo cual no ha ocurrido, teniendo el arrendatario dos cuotas insolutas.
Por lo anteriormente expuesto, es por lo que la ciudadana Ermelinda Rosa Pereira Ruiz, demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento, al ciudadano Agustín Ramón Silva Pinto, para que convenga, o en su defecto, sea condenado a lo siguiente: Primero: entregar el inmueble desocupado, en las condiciones en que lo recibió, con los recibos de los servicios públicos cancelados; Segundo: en pagar la suma de Dos Mil Cien Bolívares (Bs.2.100,00), por concepto de dos cánones de arrendamiento vencidos, más Doscientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs.252,00), por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA), la cantidad de Tres Mil Ciento Cincuenta Bolívares (Bs3.150,00), por concepto de tres cánones de arrendamiento por vencerse hasta el día 14 de junio de 2011, más Trescientos Setenta y Ocho Bolívares (Bs.378,00), por concepto de Impuesto al Valor Agregado (IVA), más los intereses generados, ajuste por inflación, gastos de cobranza y la indexación e intereses de mora hasta su total y definitiva cancelación; Tercero: de no cumplir con la entrega voluntaria del inmueble, se ordene el desalojo inmediato del mismo; estimando la demanda en la cantidad de Cinco Mil Ochocientos Ochenta Bolívares (Bs.5.880,00), es decir, Setenta y Siete con Treinta y Siete Unidades Tributarias (77,37 UT), y fundamentándola en lo establecido en las cláusulas tercera y novena del contrato de arrendamiento, en concordancia con los artículos 33, 34, literal “a”, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 y 1.616 del Código Civil.

II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

El libelo de la demanda fue presentado en fecha 21 de marzo de 2011, por la ciudadana Ermelinda Pereira, asistida por el abogado Jesús Manuel García Porras, por ante el Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, anexando documentos, marcados “a”, “b”, “c”, “d” y “e”.
Admitida la demanda, por auto de fecha 28 de marzo de 2011, se ordenó el emplazamiento del demandado.
Citada la parte demandada, compareció en fecha 06 de abril de 2011, a los fines de dar contestación a la demanda, oponiendo la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto el lapso probatorio, compareció el apoderado actor, a los fines de consignar su escrito de pruebas, promoviendo documentales, marcadas “a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f”, “g” y “h”, así como, los testimonios de los ciudadanos Luis Arnaldo Hernández Mendoza, Edison José Crespo Ortega y Juan Yeimyn Silva Hernández, habiendo declarado los dos primeros mencionados.
Por auto de fecha 15 de abril de 2011, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
Por otra parte, el demandado presentó su escrito probatorio, siendo admitido, por auto de fecha 26 de abril de 2011.
El Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 13 de mayo de 2011, dictó sentencia, declarando sin lugar la demanda; apelando de la anterior decisión el abogado Jesús Manuel García Porras, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, oyéndose la apelación libremente y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha 03 de octubre de 2011, bajo el Nº 0891.
Por auto de fecha 07 de octubre de 2011, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha 21 de octubre de 2011, compareció el abogado Jesús Manuel García Porras, apoderado actor, presentando escrito, a los fines de fundamentar su apelación.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes observaciones:
Del análisis del material probatorio aportado por las partes, no se extrae ninguna conclusión diferente a la expuesta previamente con base a la interpretación que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado no es procedente demandar la entrega del inmueble por el vencimiento del término, puesto que, como ha quedado expresado, tuvo lugar la tácita reconducción del contrato, al continuar el arrendatario ocupando el inmueble una vez vencido el año fijado para su duración y el plazo de la prórroga legal, sin que cambie esta situación, este hecho de que el arrendador siga en el local, sin que se prorrogase el contrato, lo cual, es un contrasentido pues no es posible afirmar que no está vigente un contrato de arrendamiento y, sin embargo, el arrendador permite la ocupación del inmueble, y a su vez, el arrendatario continúa usando y gozando el local objeto de este litigio.
De los términos expuestos del libelo de demanda, se desprende, que la actora, demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en los artículos 34, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando para ello, según quedó transcrito, que dicho contrato fue suscrito por las partes en fecha 14 de junio del año 2007, por un año, venciendo el mismo el 14 de junio de 2008; siendo renovado en fecha 14 de marzo del año 2008, por un año, venciendo el mismo el 14 de junio de 2009 y, finalmente, un tercer contrato, de fecha 14 de junio del año 2009, por un año, venciendo el mismo el 14 de junio de 2010.
En el segundo contrato se estableció, en la cláusula segunda, lo siguiente: “…prorrogable previo acuerdo entre las partes, para lo cual se elaborará un nuevo documento incrementando el canon de arrendamiento…”; convirtiéndose en lo sucesivo en un contrato a tiempo indeterminado, condición que según él, pierde en el año 2010, acuerdo que nunca se firmó o convino.
De conformidad con el artículo 1.600 Código Civil, los contratos pueden cambiar su naturaleza en cuanto al tiempo, transformándose de determinados a indeterminados, como en el caso de autos y de acuerdo a lo expresado por la propia parte actora, pero una vez transformados en contratos a tiempo indeterminado, esta naturaleza en cuanto al tiempo, no cambia a determinado, como pretende el actor a través de la voluntad unilateral del arrendador, de hacer una notificación judicial de comienzo de la prórroga legal.
Cuando se trata de acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, resulta necesario revisar el título V de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula la materia planteada en el caso de autos, ya que el artículo 41 de dicho título, contiene una prohibición de admitir demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término cuando estuviere en curso la prórroga legal.
En el caso de autos, según se explicó anteriormente, la parte actora pretende el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal de un contrato de arrendamiento, que se transformó a tiempo indeterminado; por lo que, vale recordar, que conforme a lo previsto en el artículo 38 eiusdem, que expresa: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…”; dicha figura no le resulta aplicable, y por ende menos su vencimiento.
En razón de los antes expuesto, este Tribunal encuentra, que la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento resulta contraria a la normativa contenida en el título V, artículos 38 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Aún cuando la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, la parte actora aportó al expediente, documentos firmados por las partes, marcados con las letras “b”, “c” y “d”, de fecha 14 de junio de 2007, por un año, venciendo el mismo el 14 de junio de 2008; siendo renovado en fecha 14 de marzo de 2008, por un año, venciendo el mismo el 14 de junio de 2009 y, finalmente, un tercer contrato, de fecha 14 de junio de 2009, por un año, venciendo el mismo el 14 de junio de 2010, contentivos de los contratos de arrendamiento celebrados con la parte demandada sobre el inmueble ya identificado en autos, los cuales se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.
De tal instrumento se destaca, que dicho contrato de arrendamiento se pactó por un año fijo contado a partir de su firma, con prórrogas por periodos iguales de un año.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1.599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada. Ahora bien, en dicho contrato se estableció, específicamente en la cláusula segunda, que las partes, previo acuerdo, elaborarían un nuevo documento, no estableciendo lapso para ello, donde expresen los aspectos que modificarían y los que se mantendrían, sin embargo, no consta en autos tales hechos.
En tal sentido, tiene asidero jurídico el alegato de la parte demandada sobre la existencia de la presunción prevista en el artículo 1.614 del Código Civil, esto es, que haya ocurrido la tácita reconducción, puesto que ha quedado demostrado que ciertamente se trata de un contrato celebrado a tiempo indeterminado.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario: “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
La parte demandada señaló, que no había sido notificado de la no continuidad de la relación arrendaticia, tal y como se había venido haciendo en los contratos de arrendamiento con antelación, alegando, que la misma no le había sido entregada personalmente, en este sentido, corresponde determinar si el hecho de no haber recibido la notificación personalmente invalida la misma.
Sobre este punto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz (expediente N° 06-0730), dejó por sentado lo siguiente:

“…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla...”

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 del Código Civil a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto, la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En criterio de esta juzgadora, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un estado social de derecho y de justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.
En base a todo lo aquí explanado, es necesario dar una definición completa de contrato, podemos decir:

"…Es la convención que tiene una denominación especial (ej. compra venta, locación, etc.) o en su defecto, una causa civil obligatoria (como sería por ej. La transmisión de la propiedad de una cosa: datio) y a la que el derecho sanciona con una acción…"

Dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece:

“…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

Y en específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, en el cual se establece:

“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”

Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil:

“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”

Por último, en el presente caso se observa, que efectivamente la arrendadora, hoy accionante, no ha cumplido con sus obligaciones en la forma en la cual han sido contraídas, lo cual en todo caso, y basado en todos los fundamentos de hecho y derecho anteriormente expuestos, dan la posibilidad de exigir como en efecto hizo el accionado, el cumplimiento del contrato de arrendamiento que da origen a la relación locativa, y como consecuencia de ello, requerir el disfrutar de la prórroga legal que establece la Ley, por cuanto la misma ha incumplido con las cláusulas contractuales, al no manifestar al arrendatario con antelación, la no continuidad del contrato de arrendamiento. Y así se decide.
Sobre la base de los anteriores elementos probatorios y el análisis de los hechos y el derecho, este Tribunal observa, los requisitos esenciales para que la presente acción prospere, a saber: a) La existencia de una relación locativa a tiempo determinado; b) La notificación de la arrendadora a la arrendataria de la no continuidad de la relación arrendaticia efectuada con antelación al vencimiento del término y de forma legalmente válida y; c) La finalización del contrato.
Por todo lo anterior, lo procedente es declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, efectuada por la parte actora y, por consiguiente, confirmar la decisión recurrida, tal y como se expresará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA, la decisión de fecha 13 de mayo de 2011, dictada por el Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró sin lugar, por improcedente, la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana Ermelinda Rosa Pereira Ruiz, contra el ciudadano Agustín Gabriel Ramón Silva Pinto. Segundo: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado Jesús Manuel García Porras, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 13 de mayo de 2011, proferida por el tribunal de la causa. Tercero: Se condena en costas a la parte demandante (apelante), de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre del año dos mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Abg. Mirla B. Malavé S.
Jueza Provisoria

Abg. Maribel N. Rivas R.
Secretaria

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres horas y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.).

La Secretaria

Definitiva (Civil)

Exp. Nº 0891

MBMS/MRR.