JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES SENTENCIA Nº: 733-11 EXPEDIENTE Nº: 0862 JUEZA: Abg. MIRLA B. MALAVÉ S. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: DEMANDANTE: AÍDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, titular de la cédula de identidad Nº V-3.040.549 ABOGADO ASISTENTE: JOSÉ ANÍBAL RUIZ MIRANDA, I.P.S.A. Nº 122.030 DEMANDADA: LILIAN YOLANDA ALFONZO DE OROPEZA, titular de la cédula de identidad Nº V-2.956.614 ABOGADO ASISTENTE: SIMÓN FIDEL BORGES RODRÍGUEZ, I.P.S.A. Nº 76.644 MOTIVO: DESALOJO. PROLEGÓMENOS Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación, interpuesta por la ciudadana Lilian Alfonzo, asistida de abogado, contra la decisión de fecha de doce (12) de enero de dos mil once (2011), dictada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Aída Rosa Ortega de Figuera, contra la ciudadana Lilian Yolanda Alfonzo de Oropeza. Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente; reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión. I DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos. Alega la parte actora, que es propietaria de un inmueble constituido por una casa-quinta, distinguida con el Nº 8-50, ubicada en la avenida Bolívar, de la ciudad de San Carlos, Estado Cojedes, según consta de documento de venta registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de San Carlos Estado Cojedes, en fecha 07 de diciembre de 1993, bajo el Nº 50, folios 124 al 125, protocolo primero, tomo III. Que en fecha 15 de enero de 2007, dio en arrendamiento a la ciudadana Lilian Alfonzo de Oropeza, parte del inmueble anteriormente señalado, por el término de un año, lapso que venció en fecha 15 de enero de 2008. Que en vista de tal circunstancia, le propuso a la ciudadana arrendataria la renovación de dicho contrato, a los fines de mantener la regulación legal correspondiente a la ocupación de dicho inmueble, a lo cual nunca manifestó voluntad de hacerlo; en virtud de tal situación y pese a la negativa a la firma de un nuevo contrato la arrendataria se ha mantenido hasta la presente fecha ocupando dicho inmueble, extendiendo más aun su ocupación al resto de la casa, cuya ocupación no se encontraba regulada por el contrato celebrado en un principio. Que debido al hecho de que en fecha 13 de noviembre de 2008, uno de sus hijos, de nombre Luis Enrique Figuera Ortega, contrajo matrimonio civil con la ciudadana Diancis Thairi Barreto Aular, procreando una hija de nombre Kamila Sophia Figuera Barreto, no poseyendo vivienda digna propia los mismos, que les permita el pleno desarrollo familiar, viviendo en su casa, en condiciones que por poco espacio le proporcionan incomodidades continuas, situación que han estado tolerando, contando con el pronto desalojo de la arrendataria, la cual, hasta la fecha se ha negado de múltiples formas a desalojar el inmueble. Por lo anteriormente expuesto, es por lo que la ciudadana Aída Rosa Ortega de Figuera, en virtud del vínculo consanguíneo entre su hijo y su persona, así como la necesidad urgente de su hijo de habitar una vivienda con ánimo de propia en su deber de madre se siente en la obligación de cedérsela; intenta el presente juicio por Desalojo, contra la ciudadana Lilian Yolanda Alfonzo de Oropeza, para que convenga o sea condenada a lo siguiente: Primero: Proceda a entregarle en el plazo legal establecido, sin ningún tipo de prórroga alguna, el inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y cosas y en las mismas condiciones en que lo recibió; Segundo: En pagar sin plazo alguno los cánones de arrendamiento que puedan vencerse hasta que se produzca la entrega total del inmueble. II MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO El libelo de la demanda fue presentado por la ciudadana Aída Rosa Ortega de Figuera, asistida por el abogado José Aníbal Ruiz Miranda, ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha tres (03) de noviembre de 2010, anexando lo siguiente: documento de venta, marcado “a”, contrato de arrendamiento, marcado “b”, actas de nacimiento, marcadas “c” y “e”, acta de matrimonio, marcada “d”, declaración de no poseer vivienda, marcadas “f” y “g”. Admitida la demanda, por auto de fecha ocho (08) de noviembre de dos mil diez (2010), se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Citada la demandada, en fecha dos (02) de diciembre de dos mil diez (2010), compareció la ciudadana Lilian Yolanda Alfonzo de Oropeza, asistida de abogado, a los fines de dar contestación a la demanda, rechazando los alegatos expuestos por la actora, impugnando los documentos marcados desde la “c” hasta la “g”, acompañados al libelo, y anexando lo siguiente: copia de contratos de arrendamiento, marcadas “a” y “b”, documento, marcado “c”. Abierto el lapso probatorio, en fecha 15 de diciembre de 2010, compareció la parte demandada, a los fines de consignar escrito de pruebas, consignando un recibo de pago, solicitando las posiciones juradas, y promoviendo los testimonios de los ciudadanos Alí Antonio Garcés, Said José Viccionace Malavé y Francisco Javier Montoya. Por su parte, la actora presentó su escrito probatorio. Por autos de fecha 16 y 20 de diciembre de dos mil diez (2010), el tribunal a-quo admitió las pruebas promovidas por las partes, a excepción de las posiciones juradas y las testimoniales, por falta de tiempo para la evacuación de las mismas. El Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha doce (12) de enero de dos mil once (2011), dictó sentencia, declarando con lugar la demanda; apelando de la anterior decisión la ciudadana Lilian Alfonzo, parte demandada, oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha cuatro (04) de febrero de dos mil once (2011), bajo el Nº 0862. Por auto de fecha diez (10) de febrero de dos mil once (2011), se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, en fecha 18 de febrero de 2011, la parte apelante solicitó las posiciones juradas, siendo negada tal solicitud, por extemporánea, por auto de fecha 22 de febrero de 2011. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes observaciones: Uno de los requisitos para la procedencia del desalojo, se refiere, a la necesidad del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, de ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, la cual, debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual; tal situación fue demostrada por la parte demandante. En cuanto a la necesidad, a que se contrae el dispositivo en referencia, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera determinante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier categoría, es decir, una circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Este elemento significa la necesidad de habitar lo propio, circunstancia que no viene dada únicamente por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican la procedencia del desalojo. A tales efectos y a propósito de la fundamentación jurídica de la parte demandante con respecto a la acción incoada, se encuentra regulada en el artículo 34, ordinal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contempla: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…” De la trascripción del citado artículo, se observa y deduce, que los tipos de contratos de arrendamientos objetos de los procedimientos por desalojo, los constituyen aquellos de naturaleza verbal o los escritos a tiempo indeterminado; tal cual y en los términos en que lo expresa la citada norma, se ajusta a lo alegado por la demandante en el libelo, quedando probado el grado de consanguinidad entre la propietaria demandante y su hijo, quien va a ocupar el bien inmueble. La relación arrendaticia deriva de un contrato de arrendamiento escrito, siendo que los contratos escritos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes. Por lo que tiene así esta Juzgadora como fundamento jurídico pertinente de la pretensión de la actora y de la acción que nos ocupa, el artículo 34, en su literal “b“, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con respecto a los hechos alegados, y además como perfectamente suficiente y reconocido, por cuanto se evidencia de autos, que la parte demandada no contradijo en pruebas durante el lapso de promoción y evacuación, como lo contempla la normativa jurídica en su artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia de ello, como instrumento fundamental de la presente acción, para el esclarecimiento de los hechos alegados en el libelo. Así se declara. Por otra parte, la doctrina, la legislación e incluso la jurisprudencia, comparten la idea de que existe un proceso de desalojo con características propias, distintas a los de resolución o cumplimiento de contratos de arrendamiento. Criterios estos que, por extensión, pueden hacerse extensibles a los relacionados con contratos de comodato de inmuebles. Muchas veces los autores venezolanos critican al legislador por la utilización inadecuada de los términos. Así ocurre, por ejemplo, con la materia relacionada con los documentos públicos o auténticos que el legislador confunde en algunas normas y, sin ir muy lejos, con la palabra revocación, que significa la terminación anticipada del contrato por voluntad unilateral, y el legislador la usa en el artículo 1.159 del Código Civil como sinónimo de mutuo disenso. El problema de la terminología con relación a los contratos de arrendamiento proviene desde la promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en el que se habla varias veces de desalojo, pero no en el sentido de una acción que lleve ese nombre sino en el de que esa es la consecuencia que se persigue con la demanda que intenta el propietario que busca sacar al inquilino del inmueble arrendado. Así además, del título de dicho Decreto Ley, se utilizaba la palabra "desalojo": 1.- En el literal b, cuando en el se indicaba que "el inquilino intimado de desalojo tendrá derecho a..."; 2.- En el literal c, al señalar "cuando se trate de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo..."; y, 3.- En el artículo 13, que se refiere a una normativa anterior a ese Decreto, que se denominaba "Decreto de Desalojo de Vivienda Urbana". Pero es que el legislador estaba obligado a utilizar la palabra desalojo en todos esos casos, aunque su intención no fuese crear la falsa creencia de que se trataba de una acción especialísima para determinado tipo de contratos. Lo contrario hubiese sido tanto como pedir al legislador (sabio por definición) que contrariando las reglas del lenguaje, utilizase dos o más palabras para referirse a un asunto que se podía resumir en una. Sin embargo, quizás por facilidad en la comprensión de lo pedido, amparado en el nombre del Decreto Ley, el foro se refería a la "acción de desalojo" y como ese cuerpo de normas aludía a los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, ello llevó a la confusión de que las demandas relativas a arrendamientos por tiempo determinado no se les podía llamar desalojo, que quedó entonces reservado para las de tiempo indeterminado, sino cumplimiento o resolución; sin embargo, semánticamente, esa palabra es sinónima de desalojamiento y, a su vez, esta significa acción y efecto de desalojar. Por su parte, la palabra desalojar que es la que nos interesa, como verbo transitivo, denota "sacar o hacer salir de un lugar a una persona o cosa; abandonar un puesto o un lugar; desplazar". Como verbo intransitivo también significa desalojo, pero en este caso no se realiza por voluntad de un tercero, sino voluntariamente por el ocupante; es él mismo quien desaloja. De manera que, independientemente, de que el contrato sea a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, que la base legal de la pretensión esté en el Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que se persigue es el desalojo, es decir, arrojar, echar, expulsar del inmueble a una persona. Por la misma razón, es impropio hablar de demandas de desocupación como exclusivas de los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, aún cuando con esta palabra el aludido Decreto sí lo hizo, cuando señala "Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler..."; pero, resulta que la palabra "desalojo", sin aditivo, implica que se trata de un inmueble, mientras que la desocupación no, ella expresa más la idea de falto de ocupación, desempleo, es decir, sin actividad laboral. Si lo que se pretende es obtener el desalojo porque el propietario lo necesita para ocuparlo él o alguno de los familiares que señala la ley, o porque existe la necesidad de demolerlo o repararlo, de manera tal que amerite que el inmueble esté vacío, la acción es de "Revocación". En efecto, la doctrina sostiene, que la revocación sólo procede en determinados contratos, y pone como ejemplos la donación, la sociedad y el mandato. Pues bien, también el arrendamiento, en estos dos casos particulares, es susceptible de revocación por voluntad unilateral del arrendador, aunque esté sujeta al cumplimiento de los requisitos señalados por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aplicados esos criterios al caso que nos ocupa, que, como se ve, son muy particulares de quien este recurso decide, se observa, que la pretensión deducida en esta causa sería de resolución de contrato, por cuanto la parte actora afirma que le entregó a la parte demandada una casa-quinta, única y exclusivamente para el uso de una floristería, y que cuando le pidió su devolución, ésta se negó. De modo que esa devolución no es más que la pretensión de cumplimiento de la obligación. En este orden de ideas, esta Juzgadora acepta como demostración de la extemporaneidad de solicitud de posiciones juradas, la afirmación de la recurrida, cursante al folio 41, de fecha 16 de diciembre de 2010; por lo que, constando en autos la citación de la parte demandada, ciudadana Liliana Yolanda Alfonzo de Oropeza, en fecha 30 de noviembre de 2010, habiendo consignado escrito de contestación a la demanda el día 02 de diciembre de 2010; es en fecha 15 de diciembre de 2010, que solicita las posiciones juradas, siendo esta solicitud a todas luces extemporánea, en virtud del lapso otorgado por la ley en el procedimiento breve, para las pruebas. Por otra parte, de las actas procesales se desprende, sendos contratos de arrendamientos, cursantes a los folios 7, 8, 9, 30 y 31, los cuales, fueron consignados por ambas partes, donde en una de sus cláusulas, expresa: “…El destino de la Casa-Quinta arrendada será única y exclusivamente para el uso de una floristeria de su propiedad, permiso de Lícita existencia, comprometiéndose “LA ARRENDATARIA”, a no cambiar su destino, sin la previa autorización de LA PROPIETARIA, dada por escrito, so pena de rescisión inmediata del presente CONTRATO…” Del párrafo antes transcrito, se desprende que efectivamente, la casa no fue destinada al uso familiar, aun cuando es una casa-quinta, por lo que, lo preceptuado por la Comisión Judicial en fecha 14 de enero de 2011, no se aplica, debido a que esa decisión de la Comisión, solamente afecta a viviendas de uso familiar y como quiera que la parte accionante del presente recurso tenía destinado el inmueble para una “floristería”, no entra dentro de las suspensiones. Ahora bien, la aludida decisión emanada de la Comisión Judicial, a la cual hace referencia la parte accionante del presente recurso, expresa: “…La aludida restricción temporal abarca a todas las medidas ejecutivas cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda o habitación, aun existiendo sentencia definitiva…” (resaltado del Tribunal). Por lo que se puede concluir, que la casa-quinta, tal como lo expresan los contratos de arrendamientos que cursan en el expediente, fue arrendada para única y exclusivamente de uso de una floristería, no para vivienda familiar, por lo que, no entra dentro de esta calificación, tal como pretende hacerlo valer la parte demandada. No obstante, de conformidad con el Principio de Tutela Judicial Efectiva, se procedió a revisar la decisión apelada, encontrándose, que no se violaron Garantías Constitucionales, respetándose el Debido Proceso. Por consiguiente, lo ajustado a derecho es confirmar la decisión recurrida en todas sus partes, tal y como se expresará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. IV DISPOSITIVA Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes, la decisión de fecha 12 de enero de 2011, dictada por el Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por Desalojo, intentada por la ciudadana Aída Rosa Ortega de Figuera, contra la ciudadana Lilian Yolanda Alfonzo de Oropeza. Segundo: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la ciudadana Lilian Yolanda Alfonzo de Oropeza, parte demandada, contra la decisión de fecha 12 de enero de 2011, proferida por el tribunal de la causa. Tercero: Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los veinticinco (25) días del mes de febrero del año dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación. Abg. Mirla B. Malavé S. Jueza Provisoria Abg. Maribel N. Rivas R. Secretaria En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.). La Secretaria Definitiva (Civil) Exp. Nº 0862 MBMS/MRR.