REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SAN CARLOS Y RÓMULO GALLEGOS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES. -I- DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTE: ALIDA JOSEFINA RUIZ, venezolana, mayor de edad, farmaceuta, titular de la cédula de identidad Nº 3.692.945, domiciliada en la casa Nº 8-57, Avenida Ricaurte entre calle Sucre con Bolívar, San Carlos. Estado Cojedes. APODERADA JUDICIAL: RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 7.531.884, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 111.353, con domicilio procesal en la Avenida Bolívar, Centro Comercial Colavita, Nivel 1, local 13, San Carlos, estado Cojedes. DEMANDADO: ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ, colombiano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº E-84.274.111 y de este domicilio. DEFENSOR JUDICIAL: CARMEN ROMELIA ACOSTA ONORE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.025.155, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 101.450, con domicilio procesal en la Urbanización Las Magnolias, Sector D-07, San Carlos, estado Cojedes. ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL -II- NARRATIVA Mediante libelo providenciado de fecha 13 julio de 2010, la ciudadana ALIDA JOSEFINA RUIZ, debidamente representada por la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, demandó al ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ, todos ampliamente identificados; por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, para que haga la entrega material del inmueble, dejándolo libre de personas, con todas la instalaciones en perfecto estado de conservación y funcionamiento. Fundamentó su demanda en los artículos 1.159. 1.160, 1.167, 1.264, 1.265, 1.579 y 1.594 del Código Civil y en los artículos 33, 38 literal “b” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó entregar todos los comprobantes de los servicios de agua, luz, aseo urbano, solventes hasta el día de la desocupación. También solicitó pagar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,oo) diarios por cada día de retardo, hasta la entrega efectiva del inmueble, por penalidad de atraso, según lo establecido en la Cláusula DÉCIMA SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento. Así también solicitó la Indexación, y estimó la demanda en la cantidad de DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (19.210.10), es decir, Doscientos noventa y cinco Unidades Tributarias con cincuenta y cuatro (295.54 U. T.). Igualmente solicitó, medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que el depósito del mismo recaiga en la ciudadana ALIDA JOSEFINA RUIZ, quien es su copropietaria. Finalmente solicitó que la citación de la parte demandada se practique en la persona del ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ, en la dirección de ubicación del inmueble arrendado; también solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y su declaración en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. Admitida la demanda en fecha 21de julio de 2010, y por auto de esa misma fecha se ordenó la citación del demandado y que la misma fuese entregada al alguacil de este tribunal; igualmente se acordó abrir cuaderno de medidas. Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2010, la ciudadana ALIDA JOSEFINA RUIZ, debidamente asistida por la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, otorga Poder Especial y en la misma fecha solicita la notificación del ciudadano ORLANDO ELEICER ARENAS GONZALEZ, consignando los emolumentos para la elaboración de la compulsa. En fecha 11 de agosto de 2010, el Alguacil de este juzgado, expone que le ha sido imposible localizar al demandado para la práctica de la citación; es por lo que consigna en siete (07) folios útiles el recibo de citación con copia certificada del libelo de la demanda. En fecha 13 de agosto de 2010, la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, con el carácter acreditado en autos, solicita la citación por Carteles. Por auto de fecha 20 de septiembre de 2010, el tribunal acuerda lo solicitado por la accionante y ordena la citación del demandado por Carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2010, la Secretaria de este juzgado, hace constar que se traslado hasta la morada del demandado y fijó el Cartel ordenado en autos En fecha 04 de octubre de 2010, la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, consiga el legajo completo de los diarios “Las Noticias de Cojedes” y “La Opinión” y por auto d esa misma fecha el tribunal ordena desglosar la respectiva página a los fines legales consiguientes. En fecha 14 de octubre de 2010, la abogada RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, solicita fotocopia certificad de los folios 13 al 15 del expediente respectivo, también solicita fotocopia simple de los folios 72 al 78 del Cuaderno de Medidas y fotocopia simple de los folios 4 al 10 del mismo Cuaderno de Medidas. Por auto de fecha 18 de octubre de 2010, el tribunal ordena expedir por Secretaría las copias solicitadas por la actora. Mediante diligencia de fecha 19 de octubre de 2010, comparece por ante este tribunal, el abogado en ejercicio SANTIAGO MIGUEL CABRERA REYES y solicita copias simples del Expediente 1800/10, desde el folio 01 hasta el 90. En fecha 20 de octubre de 2010, la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, solicita fotocopias certificadas de los folios 1 al 11: 13 al 24, 69 al 74, 81 al 83 y 85 del Cuaderno Principal. Por auto de fecha 25 de octubre de 2010, el tribunal ordena expedir por Secretaría las copias fotostáticas simples solicitadas por el abogado en ejercicio SANTIAGO MIGUEL CABRERA REYES y en la misma fecha el tribunal ordenó lo solicitado por la actora. En fecha 02 de noviembre de 2010, la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, solicita el nombramiento del Defensor Judicial. Por auto 08 de noviembre de 2010, el tribunal designa a la ciudadana CARMEN ACOSTA ONORE, Defensor Judicial. Mediante diligencia de fecha 15 de noviembre de 2010, el Alguacil de este juzgado, consigna Boleta de Notificación debidamente firmada por la ciudadana CARMEN ACOSTA ONORE. En fecha 18 de noviembre de 2010, la abogada en ejercicio CARMEN ACOSTA ONORE, acepta la designación como Defensora Judicial. En fecha 22 de noviembre de 2010, la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, solicita fotocopia simple del folio 94 del respectivo expediente. Por auto de fecha 24 de noviembre, el tribunal ordena expedir por Secretaría la copia simple del folio 94 del presente expediente. Mediante diligencias de fecha 24 de noviembre de 2010, la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, solicita copias simple del libelo y copia certificada de los folios 92 y 94 del Expediente signado con el Nº 1.800/10. Por auto de fecha 25 de noviembre de 2010, el tribunal ordena expedir por Secretaría las copias certificadas del libelo de la demanda. Por auto de fecha 25 de noviembre de 2010, el tribunal ordena expedir por Secretaría las copias fotostáticas certificadas de los folios 92 y 94 del expediente respectivo. Mediante diligencia de fecha 26 de noviembre de 2010, el Alguacil de este juzgado, consigna en un (01) folio útil el recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana CARMEN ROMELIA ACOSTA ONORE. En fecha 01 de diciembre de 2010, la abogada en ejercicio CARMEN ROMELIA ACOSTA ONORE, en su condición de Defensora Judicial, en dos (02) folios útiles, consigna escrito de contestación a la demanda. En fecha 06 de diciembre de 2010, la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, con el carácter de autos, presenta escrito de pruebas, constante de cuatro (04) folios útiles y sus respectivos anexos. Por auto de fecha 07 de diciembre de 2010, el tribunal admite las pruebas promovidas por la parte actora. Por auto de fecha 20 de diciembre de 2010 el tribunal dice “Vistos” y fija el lapso para dictar Sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 12 de enero de 2011, el tribunal Difiere la oportunidad para dictar la Sentencia en el presente juicio. Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones: -III- DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES Alega la parte actora, en su escrito de demanda lo siguiente: • Que es copropietaria de una edificación denominada LENALIM IV construida en terreno propio, la señalada edificación está compuesta por cuatro (4) locales de dos (02) niveles cada uno, ubicado en la calle Alegría cruce con calle Federación, San Carlos estado Cojedes, todo lo cual se evidencia y consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos del estado Cojedes, en fecha 30 de octubre del 2003, el cual quedó anotado bajo el Nº 18, Folios 94 al 102, Protocolo Primero, Tomo 2º, Cuarto Trimestre del año 2003. • Que en fecha 01 de julio de 2004, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un (1) año fijo, con vencimiento el 01 de julio de 2005, con el ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ, colombiano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº E-84.274.111, quien a su vez fue autorizado para suscribirlo por el ciudadano VICTOR RAUL MONTOYA ORTIZ, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.263.023, sobre un local signado con el Nº 02, el cual forma parte del antes señalado edificio LENALIM IV, ubicado en la calle Alegría cruce con calle Federación, de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes. • Que una vez vencido el contrato suscribieron un nuevo contrato con la misma determinación de tiempo de un año (01) fijo, siendo que el último contrato suscrito comenzaría a regir desde el 01 de julio del 2008 hasta el 01 de julio de 2009, por un lapso de tiempo determinado, es decir, un (01) año fijo. • Que como puede observarse en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, se establece claramente el término del mencionado contrato de arrendamiento; es decir, un (01) año fijo contado a partir desde el 01-07-2008 con vencimiento el 01-07-2009; razón por la cual el 03 de febrero del 2009, le entregué al ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ, un escrito en el cual le manifestaba lo relativo al incremento del alquiler indicándole que si estaba de acuerdo con el incremento y estaba dispuesto a firmar el nuevo contrato de arrendamiento lo manifestara por escrito con anticipación. • Que como el ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZÁLEZ, no manifestó por escrito su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, le entregó la notificación de culminación de contrato y prórroga legal, negándose a firmarla y arrojándola al piso de manera altanera. • Que aún cuando la notificación le fue entregada con seis (06) meses de anticipación al vencimiento del anterior contrato de arrendamiento, éste no manifestó por escrito su deseo de renovar dicho contrato, entendiéndose tácitamente que no estaba dispuesto a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. • Que aún cuando disfrutó íntegramente de la prórroga legal por el lapso de un (01) año y una vencido el lapso hasta la presente fecha, el arrendatario no ha dado cumplimiento a la obligación de hacer entrega del inmueble. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA La parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, de la manera siguiente: • Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la accionante en cuanto que su defendido no estuviere dispuesto a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento. Toda vez que su defendido sostiene que es el inquilino de mayor antigüedad y el local está bien ubicado y que él hizo el punto comercial del mismo . • Que niega, rechaza y contradice la pretensión de la demandante, por cuanto el demandado sostiene que la prórroga legal no está vencida. Que el quiere continuar arrendando el local y que los futuros aumentos del canon de arrendamiento no sean tan elevados, por cuanto la economía del país revela una contracción muy considerable. • Que los alegatos de la demandante los desmiente y solicita sean rechazados por infundados e inciertos por cuanto el mismo se encuentra en rebeldía procesal, a tal punto que este tribunal tuvo que designarle defensor judicial. -IV- DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE Durante el lapso probatorio, la abogada en ejercicio RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, con el carácter de autos, en cuatro (04) folios útiles y sus respectivos anexos, consignó escrito de pruebas; en tal sentido este tribunal observa: 1.- Invocó, reprodujo e hizo valer en todo su contenido la demanda interpuesta por la ciudadana ALIDA JOSEFINA RUIZ. Suficientemente identificada, parte actora en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO DE PRÓRROGA LEGAL, en contra del ciudadano ORLANDO ELIÉCER ARENAS GONZALEZ, plenamente identificado. Al respecto este tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. 2.- Documentales: a.-Documento de propiedad del inmueble, objeto de la controversia; b.-Autorización que otorga el ciudadano VICTOR RAUL MONTOYA ORTIZ al ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ a que suscriba diferentes contratos de arrendamientos; c.- Original del contrato de arrendamiento; d.- Solicitud de Consignación de cánones de arrendamiento, Expediente 751/10; e.- Copia certificada del Expediente 2477/09, que contiene la notificación efectuada en fecha 04/11/2009; f.- Fotocopia simple de la comunicación enviada al ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Por su parte la demandada no trajo a los autos medio probatorio alguno que lo favoreciera. -V- MOTIVA En el presente caso, se trata de un juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, en el cual se inició una relación arrendaticia en fecha 01 de julio de 2004, a tiempo determinado por un (01) año fijo, con vencimiento el 01 de julio de 2005;entre la ciudadana ALIDA JOSEFINA RUIZ y el ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ una vez vencido el anterior contrato, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento con la misma determinación de tiempo de un (01) año fijo, siendo que el último contrato de arrendamiento sucrito comenzaría a regir desde el 01 de julio del 2008 hasta 01 de julio de 2009, por un lapso también de un (01) año fijo. Se estipuló también en la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento (2008-2009), que por cada día de retraso en entregar el inmueble el arrendatario pagaría la cantidad de Bs. 350.oo por penalidad de atraso. Posteriormente le fue entregado el nuevo contrato de arrendamiento que regiría a partir del 01 de julio del 2009 al 01 de julio de 2010, en el cual no manifestó por escrito su deseo de renovar dicho contrato de arrendamiento; por tales motivos le fue notificado al ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ la culminación del contrato y la Prórroga Legal. Planteada así la controversia, considera este juzgador que la parte demandada admitió la relación arrendaticia que lo vincula con la demandante, en consecuencia siendo éste un hecho admitido no será objeto de prueba. Así se establece. La demandante promovió contrato de arrendamiento suscrito en forma privada, que no fue desconocido, ni impugnado por el demandado y que por lo tanto quien aquí decide le concede pleno valor probatorio en cuanto a los hechos contenidos en el mismo. Así se declara. Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, que: “… los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes (omissis) “ Ello significa que ambas partes están obligadas a cumplir los acuerdos allí establecidos; en principio una vez que expira el término de duración del contrato, el arrendatario está en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, y en caso de incumplimiento, éste tiene derecho a accionar por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual pauta que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…” Observa este tribunal que el documento fundamental de la demanda es el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, allí se convino que el arrendamiento tendría una duración de un (01) año fijo contado a partir del 01 de julio de 2004 y con vencimiento el 01 de julio de 2005; es decir que en aplicación del artículo 1.159 del Código Civil, citado ut supra, el arrendatario estaba en conocimiento desde el inicio de la relación arrendaticia que al vencerse este lapso y continuar ocupando el inmueble, el contrato seguía siendo a tiempo determinado pues así se le expresa claramente en la cláusula segunda. Pero adicionalmente a la citada norma jurídica tiene igualmente aplicación el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, materia de orden público que aún cuando no se le cite en el contrato suscrito, es de observancia obligatoria. De tal manera que aún cuando el arrendatario al vencimiento del periodo fijo no manifieste expresamente su voluntad de hacer uso de la prórroga legal y aún cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el periodo fijo, opera automáticamente la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado; lo cual no ocurriría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, pagare el canon de arrendamiento y el arrendador lo aceptara, hecho este que no se dio en el presente caso. Así se declara. Visto que el contrato que nos ocupa es de naturaleza determinada y que el tiempo de duración de la prórroga legal venció el 02 de julio de 2010, este juzgador considera procedente la acción intentada por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal y la aplicación de la penalidad contenida en la cláusula Décima Segunda del mencionado instrumento arrendaticio. Ahora bien, peticiona la parte demandante que, la demandada sea condenada al pago de la cláusula penal la cual se estipuló en el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,oo) diarios por cada día de retardo, hasta la entrega efectiva del inmueble, por penalidad de atraso, según lo establecido en la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento; solicitando de igual manera la representación de la actora, la Indexación, considerando este operador de justicia que no procede acordar dicho pago, pues estaría condenando a la demandada a un pago doble al cual no están al cual no están obligadas, dado que con la cláusula penal se pretende una indemnización por los daños y perjuicios causados a la parte demandante por la demora en la entrega del bien inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal, cantidad ésta calculada diariamente desde el día 02 de julio de 2010 hasta la presente fecha, y su equivalente mensual es mucho mayor a lo que paga el arrendatario por el alquiler mensual del inmueble, no siéndole dado a este juzgador, condenar también la indexación monetaria. Así se decide. En razón de lo aquí dilucidado, de conformidad con la norma prevista en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente acción debe ser declarada Parcialmente Con Lugar, y así se decide. -VI- DISPOSITIVA Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, interpuesta por la ciudadana ALIDA JOSEFINA RUIZ, a través de su Apoderada Judicial RAMONA MARGARITA VELÁZQUEZ GARCÉS, contra el ciudadano ORLANDO ELIECER ARENAS GONZALEZ, todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia CONDENA a la parte demandada en lo siguiente: PRIMERO: HACER ENTREGA a la demandante del inmueble arrendado, consistente en un (1) local signado con el Nº 02, el cual forma parte del Edificio LENALIM IV, ubicado en la calle Alegría cruce con Calle Federación, de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes; totalmente libre de personas y cosas, completamente desocupado y en el mismo estado de aseo y conservación en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a cancelar la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350.oo) diarios, desde el 02 de julio de 2010, hasta la fecha en que se decrete la ejecución forzosa del presente fallo, ello por concepto de la CLÁUSULA PENAL convenida. No hay condenatoria en costas de conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber vencimiento total de la parte demandada. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes; en San Carlos a los veintisiete (27) días del mes de enero del año dos mil once (2011). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación. El Juez Temporal, Abg. VICENTE A. APONTE M. La Secretaria, Abg. JESSENIA CAMACHO A. En la misma fecha de hoy, veintisiete (27) de enero de 2011, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (2:00 p.m).- LA SECRETARIA, Abg. JESSENIA CAMACHO A. Expediente N° 1800/11. VAAM/JMCA/felixana.