TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SAN CARLOS Y RÓMULO GALLEGOS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 3.040.549, domiciliada en la calle Vargas, casa s/n, frente al I.N.T.T.T, de la ciudad de San Carlos, estado Cojedes
ABOGADO ASISTENTE: JOSE ANIBAL RUIZ MIRANDA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 16.448.318, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.030 y de este domicilio.
DEMANDADA: LILIAN ALFONZO DE OROPEZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.956.614 y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: SIMON FIDEL BORGES RODRIGUEZ:, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.986.445, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 76.644 y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
-II-
NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado en fecha 03 de noviembre de 2010, por la ciudadana AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, debidamente asistida por de abogado, mediante el cual, por las razones de hecho y de derecho explanadas en el mismo, reclama el Desalojo de la ciudadana LILIAN ALFONZO DE OROPEZA, de un inmueble de su propiedad constituido por una casa-quinta, distinguida con el Nº 8-50, ubicada en la Avenida Bolívar. De esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes.

Admitida la demanda en fecha 08 de noviembre de 2010, se ordenó la citación de la demandada y que la misma fuese entregada al Alguacil de este Juzgado.

Mediante diligencia de fecha 24 de noviembre de 2010, la ciudadana AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JOSE ANIBAL RUIZ MIRANDA, consigna los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la demandada.

Por auto de fecha 25 de noviembre de 2010, el tribunal ordena expedir las copias fotostáticas solicitadas por la actora.

En fecha 30 de noviembre de 2010, el Alguacil de este tribunal consigna en un (01) folio útil, recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana LILIAN ALFONZO DE OROPEZA-

Mediante diligencia de fecha 30 de noviembre de 2010, el abogado en ejercicio SIMON F. BORGES, solicita copias simples de de todo el Expediente.

En fecha 02 de diciembre de 2010, la ciudadana LILIAN YOLANDA ALFONZO DE OROPEZA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio SIMON FIDEL BORGES RODRIGUEZ, consiga en dos (02) folios útiles y sus anexos, contestación a la demanda.

Por auto de fecha 02 de diciembre de 2010, el tribunal ordena expedir por Secretaría las copias fotostáticas simples de todas las actuaciones contenidas en el presente expediente signado con el Nº 1813-10.

En fecha 15 de diciembre de 2010, la ciudadana LILIAN YOLANDA ALFONZO DE OROPEZA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio SIMON F. BORGES R., en dos (02) folios útiles y su respectivo anexo, consigna escrito de promoción de pruebas.

En fecha 16 de diciembre de 2010, la ciudadana AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JOSE ANIBAL RUIZ MIRANDA, en un (01) folio útil, consigna escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 16 de diciembre de 2010, el tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada y con relación a las testimoniales y las posiciones juradas contenidas en el Capítulo III y IV, el tribunal niega la admisión de dicha prueba, por cuanto no queda tiempo suficiente para la evacuación de la misma.

Por auto de fecha 20 de diciembre de 2010, el tribunal admite las pruebas promovidas por la actora.

Por auto de fecha 21 de diciembre de 2010, el tribunal dice “Vistos” y fija el lapso para dictar Sentencia, tal como lo establece el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad para dictar Sentencia en el presente juicio, este tribunal lo hace en base a las siguientes consideraciones.

-III-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
• Alega la parte actora en el libelo de la demanda que es propietaria de un inmueble constituido por una casa-quinta, distinguida con el Nº 8-50, ubicada en la Avenida Bolívar de la ciudad de San Carlos, estado Cojedes, según consta en documento de venta registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de San Carlos, estado Cojedes, en fecha 07 de diciembre de 1993, bajo el Nº 50, Folios del 124 al 125, Protocolo Primero, Tomo III, Cuarto Trimestre del año 1993.
• Que en fecha 15 de enero de 2007, se dio en arrendamiento a la ciudadana LILIAN ALFONZO DE OROPEZA, parte del inmueble anteriormente señalado, por el término de un (01) año, lapso que venció en fecha 15 de enero de 2008.
• Que en vista de tal circunstancia se propuso a la ciudadana Arrendataria la renovación de dicho contrato a los fines de mantener la regulación legal correspondiente a la ocupación de dicho inmueble a lo cual nunca manifestó voluntad de hacerlo; en virtud de tal situación y pese a la negativa a la firma de un nuevo contrato la ciudadana se mantuvo hasta la presente fecha ocupando dicho inmueble, extendiendo mas aun su ocupación al resto de la casa cuya ocupación no se encontraba regulada por el contrato celebrado en un principio.
• Que en fecha 13 de noviembre de 2008, contrajo matrimonio civil uno de sus hijos LUIS ENRIQUE FIGUERA ORTEGA, con la ciudadana KAMILA SOPHIA FIGUERA BARRETO y es la situación apremiante que los mismos no poseen vivienda propia que les permita el pleno desarrollo familiar al cual tienen pleno derecho todos los seres humanos.
• Que desde la fecha de matrimonio de su hijo hasta la actualidad todo su grupo familiar se ha mantenido viviendo en su casa, en condiciones que por poco espacio le proporcionan incomodidades continuas tanto a el como a su grupo familiar, situación que ha estado tolerando contando con el pronto desalojo de la ciudadana arrendataria, la cual hasta la fecha se ha negado de múltiples formas a desalojar el inmueble o cuando menos dejar por escrito la fecha en que se hará entrega del mismo.
• Que en vista de tal situación se materializa en forma indudable como lo expresó anteriormente, la necesidad imperiosa de dar uso al inmueble para cederlo a su hijo el cual lo necesita de manera urgente para habitarlo con su grupo familiar.
• Fundamenta la presente acción en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; los artículos 33 y 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que como consecuencia de lo antes expresado, proceda a entregar en el plazo legal establecido sin ningún tipo de prórroga alguna el inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y cosas y en las mismas condiciones en que lo recibió. En pagar sin plazo alguno los cánones de arrendamiento que puedan vencerse hasta que se produzca la entrega total del inmueble descrito.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
La parte demandada procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:

• Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho que de ello pretenda deducir la parte actora.
• Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes que sea arrendataria del inmueble (Casa-Quinta) ubicado en la Avenida Bolívar entre calles Libertad y Zamora, distinguido con el Nº 8-50, de esta ciudad de San Carlos, estado Cojedes, desde el 15 de enero de 2007.
• Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes que en momento alguno se haya negado a firmar Contrato de Arrendamiento del mencionado inmueble posterior al firmado en fecha 15 de enero de 2007,
• Impugnó los documentos presentados por la parte actora en su libelo de demanda, marcados con las letras “C”, “D”, “E”, “F” y “G”.
• Que ha venido ocupando en calidad de arrendataria de manera pacífica e ininterrumpida el inmueble antes identificado desde el 15 de Enero de 2001, tal y como se evidencia de Contrato de Arrendamiento, encontrándose en su forma original en el Expediente de Consignación Nº 762/10, en sus folios 2 y 3, llevado por este tribunal y no como lo pretende hacer valer la parte actora en su libelo.
• Que es el caso que a partir del día 15 de enero de 2008, no ha firmado Contrato de Arrendamiento alguno, no por que se haya negado a ello como lo hace valer la parte actora en su libelo, sino por que no le han sido presentados en su momento oportuno, no siendo así los acuerdos a los que hemos llegado la arrendadora AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA y su persona sobre los nuevos cánones de arrendamientos sucesivos al último Contrato de Arrendamiento firmado en fecha 15 de enero de 2007, canon este que fue establecido por un monto de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700-000,00) ahora SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700.00).
• Que en fecha 14 de enero del corriente año 2010, le fue presentado un documento de prórroga legal, el cual no firmó debido a ciertas condiciones establecidas en este, entre ellas la falta de notificación en su momento oportuno de prorrogarme más el Contrato de Arrendamiento, sino que por el contrario se le estaba obligando de manera taxativa y arbitraria a que firmara dicho instrumento de prórroga sin antes ser discutido ni acordado entre las partes.
• Que tanto el último Contrato de Arrendamiento de fecha 15 de enero de 2007, así como también el instrumento de prórroga legal fueron redactados y visados por la Abogado FRANCESCA MORTILLARO AFFAQUI, abogado esta que asiste a la arrendadora en todo lo pertinente a los últimos Contratos de Arrendamientos que ha venido suscribiendo en calidad de arrendataria, visado este que demuestra la autenticidad de dicho documento de prórroga legal.
• Que si se lee detenidamente el documento antes señalado, observa que la parte actora al concederle la prórroga legal de Tres (03) años, conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, está reconociendo de manera tácita que la relación Arrendaticia entre su persona y la Arrendadora, es la de un Contrato a tiempo determinado, reconociendo de esta manera el tiempo que ha venido ocupando dicho inmueble.
• Que es importante resaltar que jamás ha incumplido ni ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos establecidos por la arrendadora, no siendo así la presunción de buena fe de la parte actora ya que en los meses de Julio, Agosto y Septiembre del presente año 2010, la parte actora (la arrendadora) se negó a recibirme los respectivos cánones de arrendamientos de dichos meses, motivo por el cual me vi (sic) en la obligación de consignar por medio de este tribunal las mensualidades correspondientes y los demás meses consecutivos hasta la presente fecha, las cuales han sido retiradas en su totalidad por la parte actora.

-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Durante el lapso probatorio, la ciudadana LILIAN YOLANDA ALFONZO DE OROPEZA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio SIMON F. BORGES R., en tres (03) folios útiles y su respectivo anexo, consignó escrito de pruebas; en tal sentido este tribunal observa:

1.- Reprodujo el mérito favorable de los autos en cuanto favorezcan. Al respecto este tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

2.- Documentales: La accionada invocó, ratificó e hizo valer el mérito favorable que se desprende de los documentos que fueron consignados junto con la contestación de la demanda, en copias fotostáticas referentes a los Contratos de Arrendamientos marcados con las letras “A” y “B”, así como también el original del documento de Prórroga Legal, marcado con la letra “C”. En lo que respecta a los contratos de arrendamientos que corren insertos a los folios 30 al 34 del respectivo expediente, esta prueba es tomada en cuenta por este juzgador, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, estimándose en su justo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; en lo que respecta al documento que corre inserto al folio 35, referido a una presunta Prórroga Legal, este tribunal no la aprecia por cuanto no se encuentra firmado por ninguna de las partes en conflicto. Y así se decide.

En cuanto al recibo de cancelación por un monto de Bs.180.000,oo de fecha 15 de febrero de 2002, y que corre inserto al folio 39; este tribunal aprecia dicha documental, por no haber sido objeto de desconocimiento ni tacha de falsedad por la parte accionante en la oportunidad legal para ello, por lo que debe tenerse como fidedigna conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.

Con relación a las testimoniales y las posiciones juradas contenidas en el capítulo III y IV del escrito de pruebas, este tribunal no las valora por cuanto las mismas no fueron admitidas debido a que no quedaba tiempo suficiente para la evacuación de las mismas.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la parte accionante promovió lo siguiente:
Invocó y ratificó en todo su valor el contenido de los anexos, signados con los literales “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”; documentos que fueron consignados con el libelo de la demanda; referentes al Documento de Propiedad del inmueble en controversia; Contrato de Arrendamiento, Actas de Nacimiento, Acta de Matrimonio, Declaraciones Juradas de no poseer vivienda.

Respecto a la impugnación de las documentales signadas con las letras “C”, “D”, “E”, “F” y “G”; este juzgador observa que se trata de una impugnación genérica, cuya existencia no está regulada en el ordenamiento Procesal Venezolano, pues el impugnante no puede limitarse a realizar una impugnación general o genérica, sin señalar la razón que la justifique, esto es, sin asumir una carga alegatoria, pues ello crearía una indefensión a la parte contraria, quien no sabría qué actividad probatoria desplegar para atacar la impugnación genérica y abierta que formuló su contra parte, lo cual atentaría contra los principios de igualdad y equilibrio procesal y el derecho a la defensa; razón por la cual, se declara sin lugar la impugnación genérica formulada. Así se decide.

-V-
MOTIVA
Estando dentro del lapso legal para dictar sentencia y cumplidos los extremos del artículo 243, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, se hace previas las consideraciones siguientes:

Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar, que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el Legislador en beneficio del demandado, en el cual, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio, que como el que nos ocupa, se tramita por el Capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso, la prueba debe ser hecha por éste no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo “reus in excipiendi fit actor,” invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.

Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por el representante de la demandada, no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues la excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión de la actora, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia.

En virtud del sistema dispositivo que rige nuestro Proceso Civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba, donde la demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras la demandada debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte de la demandante, la afirmación de la necesidad que tiene uno de sus hijos, ciudadano LUIS ENRIQUE FIGUERA ORTEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.183.564, quien contrajo matrimonio civil con la ciudadana DIANCIS THAIRI BARRETO AULAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.435.762; de habitar el inmueble objeto de la controversia, siendo el hecho controvertido en la presente causa, por haberlo así reconocido expresamente ambas partes.

El punto del debate, es la necesidad que tiene el hijo de la propietaria, antes identificado, de ocupar el inmueble objeto de la acción de desalojo, y en la cual se fundamenta la pretensión, contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento:… “En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.

Dicha disposición legal contempla, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, podrá demandarse el desalojo cuando el propietario tenga la necesidad de ocuparlo.

De un examen literal de la disposición comentada, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es criterio de quien aquí decide, cuando el desalojo tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, deben cumplirse tres (03) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el juez ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son:

A.- La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito.

B.- Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora obstente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege.

C.- Por último y de manera concurrente a los requisitos señalados, debe el propietario justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario.

Corresponde al juzgador, partiendo de las exposiciones rendidas en la causa, por los propios litigantes y tomando en cuenta el material probatorio existente en actas, verificar si en el caso de autos, la actora haya cumplido de manera concurrente con los requisitos de procedencia señalados, para poder ordenar el desalojo del inmueble y su entrega a la ciudadana AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, en su carácter de propietaria del inmueble.

Así las cosas, quien aquí juzga pasa a analizar los elementos de fondo del presente asunto.

La demandante en su escrito libelar plantea como razón de su demanda la necesidad que tiene su hijo LUIS ENRIQUE FIGUERA ORTEGA de habitar la vivienda, fundamentando la demanda en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda, alega…”Ahora bien, ciudadano Juez cabe destacar que he venido ocupando en calidad de arrendataria de manera pacífica e ininterrumpida el inmueble antes identificado desde el 15 de Enero del año 2001, tal y como se evidencia de Contrato de Arrendamiento el cual anexo en copia fotostática signado con la letra “A”, encontrándose en su forma original en el Expediente de Consignación Nº 762/10, en sus folios 2 y 3, llevado por ante este mismo Tribunal y no como lo pretende hacer ver la parte actora en su libelo, quedando demostrado que ocupo dicho inmueble desde hace nueve (9) años, diez (10) meses y diecisiete (17) días, pero es el caso que a partir del 15 de Enero del año 2008, no he firmado Contrato de Arrendamiento alguno, no porque me han sido presentados en su momento oportuno, no siendo así los acuerdos a los que hemos llegado la arrendadora AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA y mi persona sobre los nuevos canones de arrendamientos sucesivos al último Contrato de Arrendamiento firmado en fecha 15 de Enero de 2007 (…).

En los términos en que quedó planteado este asunto se impone determinar si el ciudadano LUIS ENRIQUE FIGUERA ORTEGA, en su carácter de hijo de la accionante, ciudadana AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, se encuentra en la necesidad de ocupar o no el inmueble propiedad de ésta última. A este respecto es necesario establecer que para que proceda el desalojo, fundamentado en el literal “b”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse tres requisitos: 1.- La existencia de un contrato de arrendamiento oral o escrito a tiempo indeterminado; 2.- La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; 3.-Por último y el requisito más importante, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

Adecuando los elementos probatorios traídos al proceso por las partes y en virtud del principio de la comunidad de la prueba, llegamos a las siguientes conclusiones:

En relación al primer requisito se ha determinado que consta en autos dos contratos de arrendamiento celebrados entre las ciudadanas AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA y LILIAN ALFONZO DE OROPEZA, el primero de fecha 11 de enero de 2001, con un término de duración de un (1) año, establecido en la cláusula Tercera, prorrogable previa obligación de un incremento del 20% sobre cada año que se prorroga; y un segundo contrato de arrendamiento con un término de duración de un (1) año fijo contado a partir del 15 de enero de 2007, según la cláusula Segunda; sin embargo la arrendataria continuó en posesión del inmueble ajustándose dicha situación a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece que si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, de igual forma observa éste operador de justicia, que en el escrito de contestación a la demanda y que cursa al folio 28, de manera expresa la demandada narró que: “…que he venido ocupando en calidad de arrendataria de manera pacífica e ininterrumpida el inmueble antes identificado desde el 15 de Enero del año 2001, tal y como se evidencia de contrato de Arrendamiento el cual anexo en copia fotostática signado con la letra “A”, encontrándose en su forma original en el Expediente de Consignación Nº 762/10, en sus folios 2 y 3 , llevado por este mismo Tribunal, y no como lo pretende hacer valer la parte actora en su libelo, quedando demostrado que ocupo dicho inmueble desde hace nueve (9) años, diez (10) meses y diecisiete (17) días, no he firmado Contrato de Arrendamiento alguno (…) no siendo así los acuerdos a lo que hemos llegado la arrendadora AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA y mi persona sobre los nuevos canones de arrendamiento sucesivos al último Contrato de Arrendamiento firmado en fecha 15 de Enero de 2007…”.

Lo que constituye una confesión espontánea y que éste juzgador la valoriza de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y se acoge al criterio sostenido por nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 02 de agosto de 2001, cuyo ponente es el Magistrado FRANKLIN ARRIECHE; de manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la demandada, se transformó en virtud de la actitud de las partes en un contrato a tiempo indeterminado. Así se decide.

El segundo requisito señalado también se cumplió cuando la demandante trajo a las actas procesales el documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de San Carlos Estado Cojedes, en fecha 07 de Diciembre de 1993, bajo el Nº 50, Folios del 124 al 125, Protocolo Primero, Tomo III, Cuarto Trimestre del año 1993. Así se decide.

En cuanto al tercer y más importante de los requisitos, como es la necesidad de ocupación del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos en segundo grado, o el hijo adoptivo, es importante hacer ciertas reflexiones:

La necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos puede ser de cualquier naturaleza que justifiquen la procedencia del desalojo.

Sobre este punto, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, examinando una sentencia de la Corte Primera de lo Contenciosa Administrativo, el 22 de octubre de 1991, concluye que la prueba de la necesidad de ocupación no puede ser de manera directa sino indirecta, ya que el medio probatorio conduce a tal necesidad.

En efecto, la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, expresó:

“…Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal “b” del artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L., expediente 98-20343)…”

De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo del artículo 34, literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo, está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados será suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada y así se declarará en el dispositivo de este fallo. Y así se decide,

Ahora bien, por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, Parágrafo Primero, establece expresamente que cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causas señaladas en los literales “b” y “c” de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (06) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Es por lo que este tribunal le otorga a la ciudadana LILIAN ALFONZO DE OROPEZA , plenamente identificada, en su condición de arrendataria, seis (06) meses para que desocupe el inmueble que ocupa a su propietaria AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, suficientemente identificada en los autos, libre de bienes y personas, y así se determinará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

En primer término, quedó comprobado plenamente, a criterio de quien juzga, que nos encontramos en presencia de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado; y no habiendo desvirtuado esto, es por lo que en el caso de autos, se cumple con el primero de los requisitos señalados por la ley especial, para solicitar el desalojo por el estado de necesidad. Y así se decide.

En segundo lugar, se tiene que la demandante trajo a los autos documentos y por ende, probaron su propiedad sobre el inmueble objeto de la controversia, documentos estos que son valorados por este juzgador, por lo que se debe tener como cierto en el proceso el carácter de propietaria que sobre el inmueble litigioso se atribuye la ciudadana AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, con lo que se cumple con el segundo de los requisitos de procedibilidad, para postular la pretensión de desalojo en los términos señalados en el libelo de demanda, por lo que se considera que sí se cumplió con el segundo de los requisitos. Y así se decide.

Por último, en cuanto al tercer requisito, que debe existir en autos para obtener la orden de desalojo, relativo a la necesidad de la propietaria de que su hijo ocupe el inmueble, debemos determinar que en el presente juicio que la parte accionante logró acreditar en el proceso la necesidad que tiene su hijo, ciudadano LUIS ENRIQUE FIGUERA ORTEGA, suficientemente identificado, de ocupar el inmueble dado en arrendamiento a la demandada LILIAN ALFONZO DE OROPEZA, ampliamente identificada en los autos.

Además, es necesario precisar que parámetros debe contener la prueba del estado de necesidad y en este sentido, la doctrina nacional en la voz del autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 218, cuando examina el requisito de la necesidad del propietario para ocupar el inmueble , afirma que:

“…específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata de hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”.

En tal sentido, partiendo de un examen literal de la disposición que contempla la posibilidad de que la arrendadora solicite el desalojo del inmueble (el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), la norma no determina en forma precisa cuales son los requisitos que deben acreditarse para la conducencia de la pretensión de desalojo, pues sólo basta una prueba indirecta del interés hecho valer en el juicio. Es así como la ley autoriza al juez de mérito, para analizar todas las circunstancias fácticas constantes en los autos, para determinar, si en el juicio existen motivos válidos que justifiquen la desocupación, por encontrarse frente a una verdadera necesidad de la arrendadora, para ocupar el inmueble de su propiedad por parte de su hijo.

Así, en el caso bajo examen, encuentra el juzgador que en la solicitud de la accionante representa un pedimento con la suficiente intensidad y fuerza capaz de generar de manera autónoma una causal de desalojo, para ordenar la entrega del inmueble, ya que en su exposición libelar se observa que tiene urgencia en ocupar el inmueble cuya propiedad ostenta por parte de su hijo, como quedó acreditado en los autos, e invoca así mismo un elemento adicional de carácter social, como lo es que además necesita mudar a su hijo contrajo matrimonio civil con la ciudadana DIANCIS THAIRI BARRETO AULAR, procreando además una hija que lleva por nombre KAMILA SOPHIA FIGUERA BARRETO, tal como se prueba en los documentos consignados al libelo de la demanda, marcados con las letras “C”, “D” y “E”.

Por otra parte encontramos que la legislación inquilinaria sobre este asunto tiende a conciliar los intereses de las partes, por cuanto en el Parágrafo Primero del citado artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la arrendataria para el caso de ordenar la entrega del inmueble, un plazo improrrogable de seis (06) meses, para la desocupación del mismo, contado a partir de la notificación del fallo definitivo. De manera, que bajo este supuesto el propio legislador le da al juez, un amplio poder para la busqueda de la verdad real, debiendo escudriñar la realidad y apartarse de los meros formalismos que puedan hacer nugatoria la equidad y la justicia.

Partiendo de los supuestos anteriores y en concepto del sentenciador, las conclusiones obtenidas del análisis de los hechos litigiosos y del material probatorio examinado, se encuentran subsumidos en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que hacen procedente el reconocimiento del derecho deducido en la demanda, y en atención a ello, en el dispositivo del fallo, se acordará el reconocimiento de la petición libelar, en el sentido de acordar en beneficio de la demandante, en su carácter de propietaria, la restitución del inmueble objeto de la litis. Así se decide.

Ahora bien, por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (06) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En atención a las consideraciones realizadas por este juzgado y a los criterios jurisprudenciales que se comparte, es por lo que la acción de desalojo debe prosperar. Y así se decide.

-VI-
DISPOSITIVA
En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara CON LUGAR la demanda planteada por la ciudadana AIDA ROSA ORTEGA DE FIGUERA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JOSE ANIBAL RUIZ MIRANDA, contra la ciudadana LILIAN ALFONZO DE OROPEZA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio SIMON F. BORGES R, suficientemente identificados en el cuerpo de esta sentencia, y en consecuencia, PRIMERO: Acuerda el desalojo del inmueble constituido por una Casa-Quinta, distinguida con el Nº 8-50, ubicada en la Avenida Bolívar de la ciudad de San Carlos, estado Cojedes; libre de personas y cosas, SEGUNDO: Por cuanto la presente demanda de desalojo tiene su fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (06) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, conforme a lo indicado en el Parágrafo Primero del artículo 34 eiusdem. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes; en San Carlos a los doce (12) días del mes de enero del año dos mil once (2011). AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abg. VICENTE A. APONTE M.

La Secretaria,

Abg. JESSENIA M. CAMACHO A.

En la misma fecha de hoy, doce (12) de enero de 2011, se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (2:30 p.m.).-

La Secretaria,

Abg. JESSENIA M. CAMACHO A.

Expediente N° 1813/10.
VAAM/JMCA/felixana.-