TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TINACO Y LIMA BLANCO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
I
Identificación de las Partes

Demandante MARIA ANGELICA LUCENA, venezolana, mayor de
edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad Nro.
V-15.486.695, domiciliada en Calle Silva entre Rivas y
Monagas, nro. 4-12 Municipio Tinaco Edo. Cojedes.
Apoderado Judicial:DUQUE MELECIO UVIEDO, I.P.S.A. Nro. 120.055.
Demandado:PROYECTOS VIALES Y ESTRUCTURALES
EL KONTAR C.A. (PROVEK C.A) representada por su Presidente
SALAM EL KONTAR EL KONTAR, C.I. Nro. 8.666.509.
Apoderado Judicial: SIMON FIDEL BORGES RODRIGUEZ I.P.S.A
Nro.76.644
Motivo: DESALOJO
Expediente Nro. 2009/749.
II
Síntesis de la Controversia
MARIA ANGELICA LUCENA, antes identificado, asistida por el Abogado DUQUE MELECIO UVIEDO, Inpreabogado Nro.120.055, mediante escrito contante de un (01) folio útil con cuatro (04) anexos, demandó al ciudadano SALAM EL KONTAR EL KONTAR, ya identificado, en su carácter de Presidente de la empresa Proyectos viales y estructuras El Kontar C.A. (Provek C.A.) por desalojo de un inmueble de su propiedad conformado por un Local Comercial ubicado en la avenida Bolívar entre Rivas y Monagas, nro. 04-05, local C-3, Tinaco Estado Cojedes. Producidos los trámites relativos al ingreso y admisión de la demanda conforme al procedimiento breve previsto en el Artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo disponen los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; con la correspondiente orden de citación personal de la demandada.
El 17 de Noviembre de 2009 la actora constituye apoderado judicial mediante Poder Apud Acta al Abogado Duque Melecio Oviedo, Inpreabogado Nro. 120055.
El 8 de Enero de 2010, el alguacil del despacho consignada la citación del demandado debidamente practicada, tal y como consta al folio 31y 32 de los autos; quedando citado validamente; a cuyo efecto compareció el 12 de Enero de 2010 a dar contestación y consigno escrito contante de dos (02) folios.
El 13 de Enero de 2010 el demandado constituye apoderado judicial mediante Poder Apud Acta al Abogado Simón Fidel Borges Rodríguez, Inpreabogado Nro. 76.644.
El 18 de Enero de 2010 la actora Maria Angélica Lucena, ya identificada mediante escrito contante de 3 folios útiles, recusa a la Secretaria Titular del Despacho Abogada Ysoina Pérez, con fundamento en el artículo 86 numerales 7 y 8 del Código Orgánico Procesal Penal, por lo que se procedió a designar secretaria accidental a la asistente Maria Teresa Silva, aperturar un cuaderno separado y sustanciar el procedimiento respectivo, que fue decidido el 20 de Enero de 2010, declarándose inadmisible la recusación formulada.
Alegó en su demanda la actora:
Que invoca el principio de la tutela judicial efectiva, para intentar la demanda fundamentada en: Que en fecha 09 de diciembre de 2005, suscribieron contrato de Arrendamiento por el Local Comercial de su propiedad, ya descrito, según documento autenticado en la Notaria Publica de San Carlos Estado Cojedes, bajo el Nº 77, tomo 59.
Que inicialmente pagaba un canon de Bs. 300,00; posteriormente acordaron aumentar el canon mensual a Bs. 400,00 y en fecha 18 de Marzo de 2008 le notifico por escrito lo que habían acordado verbalmente por la cantidad de Bs. 600,00, el cual nunca cumplió, ocasionándole la ruptura de sus comunicaciones personales, que anexa comunicación marcada B. Que otra causa es la deuda por Servicios Públicos de Agua y Electricidad, como prueba de ellos consigna copias de las facturas, marcadas “C” y “D” y que este comenzó a depositar las respectivas mensualidades mediante consignación, a partir de mayo de 2008, que el último pago lo realizo en forma personal hasta el mes de febrero de 2008, quedando pendiente el mes de abril 2008. Que se evidencia de los folios 60, 61 y 62 del expediente nro. 50-2008 que la ultima consignación se realizo el 09 de Junio de 2009, según planilla de depósito del Banco Banfoandes; signadas con el nro. 11396649, quedando pendientes los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2009.
Que solicita la admisión e impulso procesal de la demanda de desalojo por pago de cánones de Arrendamiento como establece la Ley de Arrendamientos e Inmobiliarios, en su artículo 34, literal "a" y estima la acción en la cantidad de Bs. 22.000,00, equivalentes a 400 UT, más las costas procesales.
La demandada en su contestación alego:
Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda, tanto en hechos como en derecho que pretenda deducir la actora.
Que rechaza, niega y contradice lo señalado por la parte demandante en el libelo de que no haya cancelado los servicios públicos de agua y electricidad; que debe a la arrendadora el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Abril del año 2.008.
Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, que adeuda a la arrendadora los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2009 y la estimación de la demanda en la cantidad de Bs. 22.000,00, equivalentes a 400 UT, más las costas procesales.
Que en ningún momento ha incurrido en mora alguna con respecto a los pagos de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, ya que fueron efectuados mediante depósitos bancarios en la cuenta nro. 0007-0065-72-0000001352, de Banfoandes, correspondiente al Tribunal Supremo de Justicia, de la siguiente manera: el 19-08-09, según planilla de depósito nro. 19267161, por la cantidad de Bs. 1.344,00, suma esta que se corresponde a los meses de julio, agosto y septiembre de 2009; posteriormente el 07/10/2009, planilla de depósito nro. 11396642, deposita la cantidad de Bs. 448,00, correspondiente a Octubre de 2009; el 07-10-09, planilla de deposito nro. 11396644, deposita la cantidad de Bs. 448,00, correspondiente a noviembre de 2009; el 09-11-09, planilla de deposito nro. 19257166, por la cantidad de Bs. 448,00, correspondiente a diciembre de 2009; el 06-01-10, planilla de deposito nro. 27255916, deposita la cantidad de Bs. 448,00, correspondiente enero de 2010; cancelando en cada deposito el respectivo impuesto, consignadas en el expediente signado con el numero 50/2008, por ante este Tribunal, en los folios 71 al 72, mediante diligencia inserta al folio 70, donde se evidencia que dichos depósitos fueron realizados por su representada en fechas anteriores a la consignación y que por motivos ajenos a su voluntad le fue imposible consignar en la debida oportunidad, quedando demostrado según las fechas de los referidos depósitos que en ningún momento su representada ha incurrido en mora, no siendo esta la Institución adecuada ni apropiada para ejercer tal acción .
Que el contrato de Arrendamiento anexo "A" reza en la CLAUSULA CUARTA: El plazo convenido para este contrato es de (4) año a partir del 07 noviembre de 2.005 prorrogable por un periodo igual o inferior establecido siempre y cuando exista notificación por escrito por las partes, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento. Que el Contrato es a tiempo DETERMINADO y no a tiempo Indeterminado como lo hace valer la parte actora; quedando evidenciado el porque la presente demanda no es procedente en esta acción.
Pruebas de la demanda:
1.- Reproduce e invoca el merito favorable de los autos en especial el Contrato de Arrendamiento, anteriormente descrito, del cual se evidencia en su CLÁUSULA CUARTA que el mismo es a tiempo DETERMINADO y no a tiempo INDETERMINADO, como lo pretende hacer ver la actora en su DEMANDA invocando el Artículo 34 Literal "A" de la Ley de Inmobiliarios, la cual no es procedente en la presente acción, a cuyo efecto lo anexa marcado “A”.
2.- Reproduce e invoca las planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta bancaria signada con el nro. 0007-0065-72-0000001352, de Banfoandes, correspondiente al Tribunal Supremo de Justicia, desglosados de la siguiente manera: el 19-08-09, según planilla de depósito nro. 19267161, por la cantidad de Bs. 1.344,00, suma esta que se corresponde a los meses de julio, agosto y septiembre de 2009; posteriormente el 07/10/2009, planilla de depósito nro. 11396642, deposita la cantidad de Bs.448,00, correspondiente al mes de Octubre de 2009; el 07-10-09, planilla de deposito nro. 11396644, deposita la cantidad de Bs. 448,00, correspondiente al mes de noviembre de 2009; el 09-11-09, planilla de deposito nro. 19257166, por la cantidad de Bs. 448,00, correspondiente al mes de diciembre de 2009; el 06-01-10, planilla de deposito nro. 27255916, deposita la cantidad de Bs. 448,00, correspondiente al mes de enero de 2010; cancelando en cada deposito el respectivo impuesto al valora agregado, donde se evidencia de manera clara y precisa que tales depósitos fueron realizados en fechas anteriores a la consignación, es decir con fechas que anteceden a sus pagos mensuales, los cuales anexa marcado con la letra “B”, encontrándose en forma original en el expediente signado con el numero 50/208, en este Tribunal.
3.- Reproduce e invoca los originales de las solvencias correspondientes a los servicios de luz y agua, que anexa marcadas “C” y ”D”.
Pruebas de la actora:
1.- Invoca, reproduce y hace valer el merito favorable que se desprende de los autos, en especial la falta de pago oportuno, tal como lo expresa el demandado en el escrito de contestación de la demanda que a continuación cita textualmente "... Dichos depósitos fueron realizados por mi representada en fechas anteriores a sus correspondientes y que por motivos ajenos a mi voluntad en mi condición de representante legal de dicha empresa ME FUE IMPOSIBLE CONSIGNARLOS EN SU DEBIDA OPORTUNIDAD".
2.- Invoca, reproduce y hace valer el merito favorable del documento de Contrato de Arrendamiento, que cursa en los folios 52 al 55 de los autos, de la causa 2009-749, por ser prueba legal, licita y pertinente, del cual se deduce en su cláusula cuarta lo siguiente " .. El plazo convenido para el arrendamiento es de cuatro año a partir del 2005 prorrogable por un periodo igual o inferior establecido por las partes y cuando exista notificación por escrito por las partes, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato de arrendamiento...” (Subrayado y comillas añadidas). Que los términos como están nos dice que no consta prorroga alguna por escrito ni por el arrendatario ni por el arrendador ni el plazo correspondiente que le da la ley al arrendatario para ser uso de su prorroga correspondiente por lo que a partir del día siete (7) de noviembre del año 2009 paso el arrendatario a tiempo indeterminado el cual no se sabe a partir de la fecha cuando será el tiempo de arrendamiento del presente contrato, por lo que se convierte en un contrato indeterminado el cual puede terminarse en seis (6) meses en dos (2) años o mas tiempo; que al igual se observa como prueba de lo anterior que el arrendatario goza de un tiempo según el articulo 38 del procedimiento que rige la materia el cual por ninguna parte nombra por lo que se entiende que el demandado esta claro que no sabe cuanto tiempo mas va a durar en el local, el demandado solo se limito en su contestación de demandada y en su promoción de prueba a invocar el articulo 34 literal “A” de la ley de arrendamiento inmobiliario.
3.- Invoca, reproduce y hace valer el merito favorable del documento anexo con el libelo de demanda, inserto al folio 8 marcado con la letra “B”, mediante el cual le notifica el 18 de marzo del año 2008, por escrito cumpliendo así con la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento, al demandado, el aumento que se había acordado por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600), pago que jamás ha cumplido el arrendatario, ocasionando la ruptura de las comunicaciones entre las partes el cual comenzaría a regir a partir de los cinco primeros días del mes de Mayo del año 2008. Que, ni en el escrito de contestación ni en el escrito de promoción de prueba, el demandado hizo impugnación alguna sobre dicho documento, dentro del plazo que tenia para hacerlo, por lo que la misma queda como reconocido. Esta prueba revela que no son CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400), los cánones de arrendamiento sino la cantidad de; SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600) mensuales, si tomamos en cuenta SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600) desde el mes de mayo del 2008 significa que hay una mora del demandado de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200) por mes y considerando por el espacio de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008. Y todo el año 2009 y Enero del 2010 dicha deuda se monta en veintiún (21) mes, a DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200) da un total de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.200), monto este que el demandado se encuentra insolvente.
4.- Promueve documentos de facturas de pago de servicio de agua; marcada con la letra A, numero 6120090512010016 de fecha 12/05/09, correspondiente a los meses Marzo y Abril; marcado con la letra B, numero 6120090612010011, de fecha 12/06/09 correspondiente a los meses Mayo Junio; marcado con la letra C, numero 2161010708091814 de fecha 07/08/09 correspondiente al mes de Julio; marcado con la letra D, numero 21610123100916091 de fecha 23/10/09 correspondiente al mes de Septiembre; marcado con la letra E factura numero 21610121120922095 de fecha 21/12/09 correspondiente al mes de Octubre; marcado con la letra F, factura numero 21610121120922094 de fecha 21/12/09 correspondiente al mes de diciembre, que es falso de toda falsedad que el demandado este solvente de los servicios de agua como lo hace constar en su escrito de promoción de prueba, ya que presenta en el folio 63 solvencia de agua por parte de la C. .A hidrológica del centro, pero por ninguna parte dice que esta solvencia pertenece al demandado sino que pertenece a la propietaria ósea a la demandante, para dilucidar esta prueba se va a la CLAUSULA QUINTA del contrato de arrendamiento que riela a los folios 53 al 55 ambos inclusive que dice textualmente ... será por cuenta de LA ARRENDATARIA, el pago de todos los servicios públicos y privado que hagan uso de los ocupantes del inmueble arrendado, tales como: electricidad, aseo urbano, teléfono y cualquier otro que se presente al inmueble y entregar copia de los recibos de los servicios a LA ARRENDADORA al momento de la entrega del inmueble CON EXCEPCIÓN DEL SERVICIO DE AGUA EL CUAL SERA POR CONDOMINIO se entiende que hay tres (3) locales y el consumo mensual será dividido en tres (3) partes iguales; ... (Mayúsculas y negritas del promovente). Que el demandado no prueba la solvencia en el servicio de agua en el inmueble que se le arrendó ya que la actora es la que cancela mensualmente el servicio de agua y los divide en tres (3), pasando a cada inquilino el recibo de su tercera parte correspondiente y le entrega su respectivo recibo de cancelación, recibo este de cada mes que el demandado no posee por cuanto no ha cancelado desde el mes de marzo del año 2008 y como lo dice la cláusula quinta del contrato se trata del servicio de agua por condominio mal puede LA ARRENDADORA perjudicar a los demás inquilino por la falta de pago de uno que no quiera pagar por lo que niego y contradigo todo lo esgrimido y presentado por el demandado en este particular, que en el folio 33 de la causa numero 749-2009, el escrito de contestación y la promoción de prueba del demandado dice que se encuentra solvente ya que dicho depósito los realizo dentro del lapso como consta en la planilla de deposito numero 19267161, por la cantidad de Bs. 1.344,00, suma correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2009, que si se toma las normativas de las consignaciones por arrendamiento nos encontramos que tiene que ser consignadas AL TRIBUNAL dentro de los quince (15) días continuos de cada mes, cuando se habla de la cancelación al banco no quiere decir que haya hecho (error ortográfico corregido por el Tribunal) efectivo dicho deposito al tribunal ya que nos encontraríamos dentro de una controversia y en un estado de indefensión de la beneficiaria ya que la única prueba que consta para EL TRIBUNAL es la consignación de los vaucher al mismo, de acordarse esta conducta cualquier persona que arrendé un local por tres (3) año puede fácilmente solicitarle consignar a un tribunal e irse a otro estado durante tres años consecutivo hacer los depósitos en otro estado y a los tres años venir y consignarlos al tribunal y decir que yo estoy al día, mientras esto pasa el goce y disfrute de ese dinero no es aprovechado por el arrendatario lo cual constituye un lucro cesante y una perdida de adquisición económica.
Vistos los alegatos de las partes; corresponde definir los términos en que ha quedado planteada la controversia; en tal sentido, han quedado como hechos no controvertidos:
1- La cualidad de las partes para intentar la acción; dado el carácter de arrendador que obstenta la demandante, acreditado en la interposición de la demanda mediante el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública de San Carlos bajo el Nro 77, tomo 59 de fecha 09-12-2005 anexo "A", expresamente reconocida por la demandada, así como la cualidad de arrendatario de quien compareció a dar contestación y la identidad del inmueble objeto de la demanda; 2- La existencia del contrato de arrendamiento del cual emanan los términos y condiciones de la relación arrendaticia; y 3- La consignación de cánones de arrendamiento efectuada en el despacho.
Surge como hechos controvertidos:
Para ser resueltos en punto previo; 1- La naturaleza del contrato de arrendamiento; en cuanto si es un contrato a tiempo determinado o indeterminado, del cual deviene la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo demandada. 2- La estimación de la demanda y como merito de fondo, 3- La configuración de la causal de desalojo contenida en el literal a del articulo 34 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir la solvencia o insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos alegados y gastos por servicios públicos demandados.
III
Definido lo anterior; corresponde a quien decide pronunciarse sobre el caso planteado, para lo cual procede a analizar, por estricto orden procesal; como punto previo al fondo de la causa, primero la naturaleza del contrato de arrendamiento en el que las partes establecieron los términos y condiciones de su contratación y segundo la estimación de la demanda.
Primer Punto Previo
Naturaleza del Contrato de Arrendamiento
La actora ha intentado la presente demanda de desalojo, fundamenta en la existencia del contrato de arrendamiento celebrado el 09/12/2005, cuyos datos de autenticación han sido transcritos anteriormente, que cursa en los folios 2 al 7 del expediente y fundamentó su pretensión en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal a), en tanto que el demandado fundamentó su defensa en que el identificado contrato es un contrato a tiempo determinado y no indeterminado, alegando la improcedencia de la acción de desalojo intentada.
Respecto a la causal alegada, se observa que el aludido artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
“a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.
Omissis…”
Ahora bien, de la norma supra transcrita se evidencian los supuestos legales necesarios para la procedencia de la acción de desalojo; conforme a la causal alegada por la actora, esto es: 1º La existencia de una relación de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; y, 2º Demostrar el hecho de que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Respecto a los requisitos de procedencia de la acción de desalojo con fundamento a la causal establecida en el literal a del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en la existencia de cánones insolutos consecutivos durante dos mensualidades, señala el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (p.175, TI; 2006), en cuanto a la duración del contrato y la falta de pago, lo siguiente:
“Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable”.

“En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon, hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de “LAI” (sic). Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de “LAI” (sic). Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema en sí mismo” (negritas y subrayado de este tribunal).

En consonancia con lo anterior, el juez debe hacer previamente una valoración de la relación contractual que vincula a las partes para encausar la acción intentada por la vía previamente escogida por la actora; por lo que es importante precisar que el Código Civil en su articulo 1333, expresa que el contrato es una convención entre dos o mas personas para reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico; de tal definición; se deriva que esa relación contractual puede configurar un contrato unilateral o bilateral; así el artículo 1134 ejusdem, preceptúa, el contrato es unilateral cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral cuando se obligan recíprocamente.
De tal forma que, existen diversas clasificaciones de los contratos, una de ellas es tomando en cuenta su duración; siendo así; existen contratos a tiempo determinado o fijo, entendiéndose como este a aquel que establece su duración por un lapso concreto, específico y limitado, y por ende las prorrogas serán a término fijo por el lapso estipulado en el contrato, es decir a tiempo determinado. En contraposición, esta el contrato a tiempo indeterminado, definiéndose así a aquel en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, opera la tácita reconducción estipulada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
Dicho lo anterior, es claro y determinante para la resolución del caso, la valoración de los hechos tal como han quedado planteados, acreditados y probados por las partes en el proceso, aplicando los principios que rigen e informan el Proceso Civil, contenidos en la norma procesal en la que expresamente se establecen las pautas con fundamento a las cuales el juez ha de valorar e interpretar los contratos; en tal sentido; dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Del estudio minucioso de los hechos; se observa, que las partes intervinientes en el proceso están contestes en afirmar que la relación contractual que los vincula emana de un contrato de arrendamiento que se acompaño al libelo de la demanda, en el que en la cláusula Cuarta se estableció: “El plazo convenido para el arrendamiento es de cuatro (4) años a partir del 07 de Noviembre de 2005 prorrogable por un periodo igual o inferior establecido siempre y cuando exista notificación por escrito por las partes, con por lo menos treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato de arrendamiento”…
De la precitada cláusula emerge:
1- Las partes establecieron como plazo de duración del contrato de arrendamiento el lapso de cuatro (4) años; con un plazo de inicio que era el 07 de noviembre de 2005, fecha esta a partir del cual comenzaría mediante una simple operación aritmética a contarse los 4 años de vigencia del contrato y 2- Que pactaron la posibilidad de prorroga de este por un período igual o inferior, sujeto a una condición la cual consiste en la notificación por escrito que debían hacerse con por lo menos treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir que el contrato se renovaría por un período igual o inferior si se cumplía con la notificación en los términos convenida.
Del análisis exhaustivo de las actas procesales se desprende que la condición fijada por las partes para la renovación del contrato; no se produjo por cuanto no se cumplió con la notificación escrita con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento de su intención de prorrogar el contrato de arrendamiento, de tal suerte que subsumiendo los hechos en la ley establecida por las partes, y la intención que anima a estos; pues de conformidad con lo previsto en el artículos 1159 y 1160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, deben cumplirse de buena fe y obligan no solo a lo expresado en ellas sino a sus consecuencias, en función de ello se aprecian las siguientes circunstancias:
1- La intención manifiesta de las partes de que su relación contractual fuese por un lapso concreto y específico; al determinar la vigencia del contrato de arrendamiento desde el 07 de Noviembre de 2005 hasta el 07 de Noviembre de 2009, fecha en la cual concluyo el período de duración de 4 años pactado.
2.- Las partes no hicieron uso de la posibilidad de prorroga pactada en el contrato; pues no se cumplió con la condición de notificar en el lapso de 30 días antes del vencimiento la intención de prorrogar el contrato por un período igual o inferior; mas por el contrario, se evidencia, el desacuerdo que existe entre ellos, que genero la consignación de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2008 ante el órgano jurisdiccional competente, el cual pasa esta juzgadora a analizar como un hecho notorio judicial alegado e invocado por las partes, donde la actora antes del vencimiento del contrato, compareció asistida de abogado y en diligencia del fecha 22 de septiembre de 2009 que cursa al folio 63, pidió al tribunal: “…1.- Viendo las cosas como están, ciudadana Juez queda claro el incumpliendo del contrato de fecha 09-12-05. tomo 59. Nº 67. de la Notaria Pública de San Carlos en su cláusula tercera. por parte del Ciudadano Salan El Kontar El Kontar por lo que solicito la Disolución del Contrato de Arrendamiento ya identificado Basado en el artículo 34 literal "A” de la Ley de Arrendamiento inmobiliario…” e inmediatamente vencido éste (07 de Noviembre de 2009), compareció al despacho el día 10 de Noviembre de 2009 e introdujo la presente demanda; que persigue como fin el desalojo del inmueble arrendado; quedando por demás evidenciado que la arrendadora (hoy demandante) estaba clara en que se trata de un contrato suscrito por tiempo determinado.
Igualmente no se han configurado los supuestos de procedencia de la tácita reconducción prevista en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, dado que, si bien es cierto que, éste continuo ocupando el inmueble la actora hizo oposición a ello mediante la interposición de la presente acción, que persigue el desalojo del inmueble; al no existir acuerdo de voluntades en la renovación del contrato de arrendamiento, mal podría existir la intención de que el mismo, se convierta a tiempo indeterminado, como lo alega el actor; ello hubiere sido posible si el demandado hubiere permanecido en posesión del inmueble bajo las condiciones de permanencia aceptadas por la demandante, sin que hubiere generado la acciones que ambos han intentado, por las cuales evidentemente; el arrendador no manifestó su intención de renovar el contrato y el arrendatario tampoco manifestó en la forma convenida su intención de que este se renovara en el lapso de 30 días antes del vencimiento.
Advierte esta juzgadora; que así mismo el legislador garante del derecho de los contratantes, para aquellos casos de contratos de arrendamiento estableció una Prorroga Legal arrendaticia, consagrada en los artículo 38 y 39 del citado Decreto, durante cuya vigencia se considerara la relación arrendaticia a tiempo determinado, siempre y cuando se cumplan con los requisitos de procedencia en ella estipulados; siendo el caso que la propia ley de conformidad con el artículo 7 ejusdem establece que los derechos allí contenidos son irrenunciables; y preve la nulidad de toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; quedando por demás clara la intención del legislador de garantizar el principio de autonomía de voluntad de las partes y respetar los derechos contractuales de estos. Y así se decide.
En fuerza de las razones de hecho y de derecho expresadas anteriormente, la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, es un contrato a tiempo determinado, que feneció el día 07 de Noviembre de 2009, sin que hubiere operado la tácita reconducción, habiéndose producido la prorroga legal arrendaticia, referida en el párrafo anterior. En tal sentido; tratándose de un contrato a tiempo determinado; a tenor de lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios forzosamente hace improcedente la presente acción de desalojo, pues el desalojo solo procede en los contratos de arrendamientos verbales o a tiempo indeterminados. Así se decide.
Dilucidada la naturaleza de la relación arrendaticia que origina el este juicio y tomando en cuenta que la acción de desalojo es improcedente, quien suscribe considera inoficioso realizar un análisis sobre la procedencia de la causal de desalojo alegada. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TINACO Y LIMA BLANCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana MARIA ANGELICA LUCENA contra la empresa PROYECTOS VIALES Y ESTRUCTURALES EL KONTAR C.A. (PROVEK C.A.), en la persona de su representante legal ciudadano SALAM EL KONTAR EL KONTAR, ya identificados. No se condena en costas, dada la naturaleza del fallo, según prevé el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Conforme al artículo 251 ejusdem, se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en Tinaco a los cinco (5) días del mes de Marzo (03) dos mil diez (2010). 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Jueza Titular,

Abg. Nora González Segovia.
La Secretaria,

Abg. Ysoina Pérez Yusti.

Conforme fue ordenado siendo las 12:30p.m. del día de hoy, se publicó la anterior sentencia.
Conste.
La Secretaria,

Abg. Ysoina Pérez Yusti.