TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.

EXPEDIENTE N° 3.068-08

PARTE ACTORA: RAFAEL MARÍA GONZALEZ BLANCO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-3.539.271.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO MARCANO CRUZ, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No.28.386.
PARTE DEMANDADA: JORGE ALEJANDRO SILVA LINAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-7.381.065.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANA GRACIELA PARRA GUTIERREZ, Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 92.204.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta ante este Tribunal en fecha 22-02-2008 por el ciudadano RAFAEL MARÍA GONZALEZ BLANCO, asistido de Abogado, en contra del ciudadano JORGE ALEJANDRO SILVA LINAREZ, ambos identificados en autos.
La demanda fue admitida por auto correspondiente de fecha 27 de Febrero de 2008, ordenándose la citación del demandado, para que comparezca ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 15 de Abril de 2009, el demandado JORGE ALEJANDRO SILVA LINAREZ comparece personalmente ante este Tribunal y, otorga poder Apud–Acta a la profesional del derecho ANA GRACIELA PARRA GUTIERREZ (folio 22), con cuya actuación quedó debidamente citado.
En la oportunidad procesal correspondiente, representación judicial del demandado, Abogada ANA GRACIELA PARRA GUTIERREZ, presentó escrito constante de dos (2) folios útiles, el cual contiene la contestación al fondo de la demanda, lo cual fue agregado a los folios 23 y 24.
Abierto el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho, sobre las cuales el Tribunal proveyó oportunamente.
Por auto de fecha 07 de Abril de 2009 se declara la presente causa en estado de sentencia.
Se procede dictar sentencia, en los términos que se expresan a continuación:

PUNTO PREVIO

De un contrato de arrendamiento pueden derivarse varios tipos de demandas, a saber: juicios de desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; demanda de cumplimiento; demanda de resolución; demanda de cobro de bolívares; demanda de resarcimiento de daños y perjuicios; demanda de nulidad y otras. En caso de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, lo procedente es la acción de resolución de contrato o la de cumplimiento, según el caso, a los fines de que el inquilino entregue el inmueble.
La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.
De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de derecho entre el arrendador y el arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una relación jurídica.
En la relación arrendaticia es indispensable tener presente la importancia no sólo de la interpretación de la misma como contrato, sino su calificación y la aplicación al resultado de esa interpretación de la norma correspondiente. En caso de controversia sobre la tipología contractual arrendaticia, en orden al tiempo y otras circunstancias propias de la relación, la determinación del contenido es esencial, pues, permitirá precisarlo interpretándolo.
La calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia, cualidad que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo, pues las partes pueden calificarlo sin que ello obligue al Juez puesto que, la calificación de la naturaleza del contrato es materia de orden público.
La letra del artículo 1.599 del Código Civil es muy clara al prever que en los contratos de arrendamiento hechos a plazo fijo, sin prórrogas, concluye fatalmente el día fijado sin necesidad de desahucio.
Es fácil concretar cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en el tiempo, pudiendo estipularse en el mismo contrato prórrogas automáticas y sucesivas y, al efectuarse dichas prórrogas, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en contrato a tiempo indeterminado.
El artículo 1.160 del Código Civil prevé con meridiana claridad que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, lo que equivale a decir que “el contrato es Ley entre las partes”, siempre que no atente contra el orden público.
En el presente juicio, la parte accionante alega:
• Que es propietario de un inmueble, constituido por una casa distinguida con el N° E 3-03, ubicado en la Urbanización Los Bucare, Quinta Etapa, calle 3, Sector La Mora, Municipio Palavecino del Estado Lara. Acompaña copia simple de documento de liberación de hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble, agregado a los folios 2 al 4 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.
• Que dio el inmueble en arrendamiento a JORGE ALEJANDRO SILVA LINAREZ, según consta en contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 27 de Febrero de 2004, anotado bajo el N° 2, Tomo 35, en cual acompaña en copia simple, agregado a los folios 5 al 7 del presente expediente, el cual se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado por la contraparte. Y así se decide.
• Que para la fecha en que interpone la presente demanda, el arrendatario no ha cancelado los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, así como el mes de Enero del año 2008.
• Por lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar como lo hace, al ciudadano JORGE ALEJANDRO SILVA LINAREZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y, artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Del análisis de contrato de arrendamiento que se acompaña al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción propuesta, inserto en original a los folios 5 al 7, valorado con anterioridad, se evidencia que, la cláusula temporal del contrato de arrendamiento está contenida en la TERCERA, la cual se transcribe textualmente: “TERCERA: el término de duración de este contrato es por seis (6) meses fijos, contados a partir del 25 de Febrero de 2004, prorrogables a voluntad de ambas partes, manifestada por escrito con dos (2) meses de anticipación a la fecha de vencimiento de este contrato (resaltado del Tribunal), EL ARRENDATARIO hará entrega del inmueble totalmente desocupado para la fecha prevista, en caso de no renovarse el contrato, en consecuencia EL PROPIETARIO podrá proceder a tomar posesión del bien arrendado.”
De la lectura de la cláusula transcrita, se desprende sin lugar a dudas que, la voluntad de las partes al contratar el arrendamiento fue de que la duración del mismo lo fuera por seis (6) meses fijo, que comenzó a regir el 25 de Febrero de 2004 hasta el 25 de Agosto de 2004, planteándose la posibilidad de prórrogas sucesivas y automáticas por el mismo plazo de seis (6) meses, pero sometiendo a la condición para que pudieran operar las prórrogas contractuales, que las mismas constaran por escrito, con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo original.
Ahora bien, el caso es que, en el presente juicio, no consta en autos escrito alguno que contenga la expresión de voluntad de las partes contratantes, para que operara la prórroga contractual del arrendamiento. Ante esta situación, el plazo estipulado para la duración del contrato venció el día 25 de Agosto de 2004, fecha ésta en la comenzó a regir la prórroga legal establecida en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará, por un lapso máximo de seis (6) meses. En consecuencia, el lapso de la prórroga legal, venció definitivamente el día 25 de Febrero de 2005. Y así se declara.
El caso es que, el lapso de la prórroga legal no puede extenderse, ya que en la Ley especial de la materia se establece que la misma sólo se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De los elementos de autos, está demostrado que, expirada la prórroga legal, esto es, el 25-02-2005, continuó la relación arrendaticia. En este sentido, el artículo 1.600 del Código Civil establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Por otra parte, el artículo 1.614 ejusdem, establece: En los contratos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
En consecuencia, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado y, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la única vía que tiene el arrendador en este caso, para lograr la entrega del inmueble, es la acción de DESALOJO, por las causales expresamente determinadas en dicha norma y no por la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, como erróneamente la intenta, conforme el artículo 39 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por ello que, hay que concluir que, la parte actora escogió mal la acción, por lo que forzosamente hay que declararla improcedente. Y así se decide.

DECISIÓN

Conforme a los razonamientos antes expuestos, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por RAFAEL MARÍA GONZALEZ BLANCO en contra de JORGE ALEJANDRO SILVA LINAREZ, ambos identificados en autos.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
Expídase por secretaría copia certificada del presente fallo para el archivo del Tribunal.
Regístrese y Publíquese.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Cabudare, a los Doce (12) días del mes de Mayo del año 2009. Años: 199° y 150°

La Juez

Dra. Coromoto J. de Del Nogal

El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya

Publicada en su fecha, a las 9:00 a.m.
El Secretario

Abg. Lucio Torres Armeya