TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS DE SAN CARLOS Y RÓMULO GALLEGOS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

DEMANDANTE: MARIA VICTORIA REYES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.420.641 y de este domicilio.

ABOGADA ASISTENTE: ELIZABETH DELIGIANNIS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.044, con domicilio procesal en la avenida Bolívar, Nº 11-90, entre calle Silva y Miranda, San Carlos, estado Cojedes.

DEMANDADA: MARINES TIRADO GARCES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.557.893 y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA

Se le da entrada y se anota la presente demanda bajo el N° 1.719/09, presentada en fecha 10 de marzo de 2009. Visto el escrito de demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana MARIA VICTORIA REYES, debidamente asistida por la abogada en ejercicio ELIZABETH DELIGIANNIS, en contra de la ciudadana MARINES TIRADO GARCES, suficientemente identificados; así como los recaudos acompañados al mismo, éste tribunal a los fines de pronunciarse acerca de su admisibilidad observa lo siguiente:

-I-
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Expresó la parte actora en su escrito libelar que celebró contrato de arrendamiento en forma verbal con la ciudadana MARINES TIRADO GARCES, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Monseñor Padilla, Avenida Principal, primer sector, cruce con calle 3, en el Municipio San Carlos, estado Cojedes, con un canón de arrendamiento de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), mensuales y que el mismo era por un año a partir del once de julio del año 2007, y las cancelaría los primeros cinco (5) días de cada mes, ya que para esa fecha firmaron una opción a compra venta por ante la Notaría Pública de San Carlos, anotada con el Nº 13, Tomo 45 de los libros respectivos, todo lo cual consta de documento que consigna marcado “B”, y que la misma no cumplió y desde esa fecha empezó a ocupar su casa.

Que, en fecha 10 de junio de 2008, le manifestó en forma escrita con treinta (30) días de anticipación, tal como lo establece la ley que desocupara el inmueble ya que lo necesitaba para que viviera su hija y en vista de que no se materializó la venta, mencionada anteriormente, le solicitó que desocupara el inmueble, y ella se negó de que no firmaba ninguna notificación y que se iba cuando ella quisiera, por ello dos (2) testigos que estuvieron presentes firmaron la notificación como evidencia de que no quiso firmar la ciudadana MARINES TIRADO GARCES.

Que, en vista de que no le entregaba el inmueble y tampoco le pagaba las mensualidades, en fecha 25 de noviembre de 2008, le hizo entrega de una notificación nuevamente indicándole la entrega del inmueble, negándose a firmar dicha notificación, y mediante dos (2) testigos, dejaron constancia de la negativa por parte de ella de firmar como recibido.

Que, LA ARRENDADORA, a partir del mes siguiente, es decir el mes de julio, de manera unilateral y sin causa justificada, dejó de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre, del año 2008 y de Enero y Febrero, del presente año, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (500.00 Bs) cada una, que totaliza la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (4.000.00 Bs), lo que evidencia una clara violación a lo que establece las condiciones del contrato, al no pagar las pensiones de arrendamiento convenida en la oportunidad acordada, por lo que es procedente en derecho el ejercicio de la acción de desalojo del inmueble con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (sic).

Por tal motivo, la representación judicial de la accionante procedió a demandar a la ciudadana MARINES TIRADO GARCES, para que conviniese, o en su defecto fuese condenada por el Tribunal, al Desalojo del inmueble que viene ocupando en su carácter de arrendataria, constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Monseñor Padilla, Avenida Principal, primer sector, cruce con calle 3, Municipio San Carlos, estado Cojedes, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato verbal. En pagar la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (4.000.00 Bs), por el uso del inmueble arrendado, a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (500.00 Bs.) cada una de las mensualidades, contadas a partir del mes de Julio del año 2008, más las que sigan generando hasta el momento de la entrega material del inmueble arrendado, y, finalmente; en pagar las costas procesales del presente juicio.

-II-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede éste tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejusdem; por consiguiente, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, conforme lo consagra el artículo 26 de nuestra Carta Magna.

Por ello, la acción es un derecho que la Constitución y la Ley le confiere a los particulares, para someter a cognición del Órgano de Administración de Justicia una pretensión preexistente y simplemente afirmada, pues, la misma siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

En tal virtud, en el escrito de la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que de ese presupuesto el Órgano Jurisdiccional tiene la certeza de la acción correcta que pretende interponer el actor, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal admitirá la pretensión, si no es contraria al orden público; a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.

Al respecto, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 776, dictada en fecha 18/05/2001 en el expediente Nº 00-2055, Caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, plasmó el siguiente criterio:

“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción. La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346, ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…” (negritas del tribunal).

En virtud de los anteriores precedentes jurisprudenciales, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.

Ahora bien, de la revisión minuciosa del libelo de la demanda, se observa que la parte actora pretende obtener el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento verbal suscrito, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento. En tal sentido, aprecia éste tribunal que en uno de sus pasajes del libelo de marras, textualmente dice, así: ... “CAPITULO II, “EL DERECHO”, Sucede Ciudadano Juez, que LA ARRENDADORA, a partir del mes siguientes es decir el mes de julio, de manera unilateral y sin causa justificada, dejo de pagar las pensiones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, del año 2008 y de enero, febrero, del presente año, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (500,00 Bs) cada una, que totaliza la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (4.000,00 Bs), lo que evidencia una clara violación a lo que establece las condiciones del contrato, al no pagar las pensiones de arrendamiento convenida en la oportunidad acordada, por lo que es procedente en derecho el ejercicio de la acción de desalojo del inmueble con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que por este libelo se intenta …”.

De lo anteriormente transcrito, considera este juzgador que ante semejante desacierto e incertidumbre en el que incurrió la accionante, cuando indica que es la Arrendadora quien debe cancelar los cánones de arrendamientos, es prudente señalar las obligaciones a que están sometidos, tanto el Arrendador, como el Arrendatario.

*) Así tenemos, que la principal obligación del arrendador es hacer gozar (usar) de la cosa al arrendatario, y en consecuencia debe entregarla en buen estado, hechas las reparaciones necesarias, y conservarla en estado de servir al fin para que se ha arrendado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato (Artículos 1.585 y 1.586 del Código Civil). Los vicios y defectos que impidan el goce de la cosa, total o parcialmente, se resuelven en indemnización de daños y perjuicios debidos al arrendatario, salvo que esos vicios sean ocultos, ignorados por el arrendador (Artículo 1.587 del Código Civil).

En efecto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece que “los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicable. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios”.

Empero, el artículo 12 en comento, establece una obligación de resultado y no de medios, en el sentido de que es deber del arrendador o de quien administre el inmueble arrendado por su orden y cuenta, mantener el buen funcionamiento y conservación de la cosa alquilada. No obstante, según el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los gastos de conservación de unidades de edificaciones no sujetas regulación, los gastos de conservación son negociables, en el sentido de que pueden ser fijados por las partes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25%) del monto del canon de arrendamiento. De acuerdo al artículo 30.

De acuerdo a lo previsto en el artículo 18 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrán exigir más de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en cada caso, por concepto de pagos por limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar”.

Al término del arrendamiento, “el arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo” (Artículo 25 LAI). Porque si no estuviere solvente, tendrá derecho a la retención para cobrarse el crédito arrendaticio que se adeude por cánones o por cualquier otro concepto derivado del contrato.

*) La principal obligación del arrendatario es “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, según dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de una o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. Según el artículo 41 in fine, de la Ley en comento, son admisibles las demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. No hay prohibición en la ley que impida establecer cláusula penal (cfr literal “c” del artículo 8 de la LAI) o la resolución del contrato por mora en el pago de un solo canon de arrendamiento (particularmente cuando éste es anual o tiene un valor mensual extraordinariamente alto).

La penalización por mora en el pago de una o más mensualidades, en los contratos sin término fijo o reconducido, no está prohibida por la Ley. El régimen regulatorio no protege absolutamente al inquilino moroso, sólo al cumplidor. Sin embargo, la cláusula penal por retraso en el pago de la renta que se estipule en contratos (a tiempo determinado o indeterminado) excluye la posibilidad de cobrar también los intereses de mora a que se refiere el artículo 27 (cfr infra Nº 10).

Por consiguiente, estima éste tribunal que la accionante incurrió en un desacierto e incertidumbre cuando confundió las obligaciones del Arrendador, pretendiendo que éste cancelara los cánones de arrendamientos insolutos, lo cual conduce a determinar la inadmisibilidad de la demanda, dada la contrariedad a derecho de la misma. Así se declara.

-III-

DECISIÓN
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida por la ciudadana MARIA VICTORIA REYES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.420.641, asistida por la abogada en ejercicio, ciudadana ELIZABETH DELIGIANNIS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 54.044, contra la ciudadana MARINES TIRADO GARCES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 15.557.893, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

PÚBLIQUESE Y REGISTRESE

Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dado, firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes; en San Carlos a los trece (13) días del mes de Marzo del año dos mil nueve (2009).
AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Temporal,

Abg. Vicente A. Aponte M.

La Secretaria,

Abg. Jessenia Camacho.

En la misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las tres de la tarde (3:15 p. m).-
La Secretaria,

Abg. Jessenia Camacho,

Exp. Nº 1719