TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Cuatro de Agosto de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-003241

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: DIOSKAIZA FALCÓN MÁRQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.376.355.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: NIUL MARCANO AGUILERA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 63.072.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ÁNGEL ANTONIO COLMENÁREZ HERNÁNDEZ Y ANA COROMOTO GRATERON DE COLMENÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 5.430.957 y 9.542.632.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: VLADIMIR COLMENÁRES CÁRDENAS, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 53.152.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Resolución de Contrato, interpuesta por la ciudadana Dioskaiza Falcón Márquez, ya identificada, asistida de Abogado, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que consta de documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 03 de Abril de 2008, inserto bajo el Nº 65, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones respectivos, que celebró con los ciudadanos Ángel Antonio Colmenárez Hernández y Ana Coromoto Grateron de Colmenárez, un contrato de opción a compra venta donde de manera voluntaria acordaron darle a la opcionada en opción a compra un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno propio y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con el Nº 1-36 de la carrera 4 con calle 1, de la Urbanización Colinas de Santa Rosa, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del Estado Lara, cuya superficie, características, linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de propiedad del inmueble, el cual se encuentra protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 27 de Diciembre de 2004, Nº 50, Folios 283 al 290, Protocolo Primero, Tomo Veinticinco. Que el precio convenido fue la cantidad de SETECIENTOS TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (703.500, oo Bs.) que la opcionada pagaría de contado en moneda de curso legal en el país al opcionante en el acto de protocolización del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, lo cual se haría dentro del plazo máximo de CIENTO VEINTE (120) días contados a partir de la firma de la opción a compra venta en referencia. Que la opcionada les entregó a los opcionantes en calidad de arras, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000, oo Bs.), cantidad ésta que se convino devolverle en caso de materializarse la venta una vez recibido el precio total de la misma. Que se convino entregar a la opcionada en un plazo máximo de TREINTA (30) días continuos contados a de la fecha de autenticación del documento de opción a compra venta el inmueble descrito a los efectos de realización de reparaciones y/o remodelaciones. Que asimismo convinieron que en caso de no materializarse la venta en los términos y en el plazo convenido por causa imputable a los opcionantes, éstos deberían devolver a la opcionada la cantidad que recibieron de ella en calidad de arras más CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000, oo Bs.) más y que si fuese imputable a la opcionante ésta perdería la cantidad que entregó en arras y que además quedaría en beneficio de los opcionantes todo lo que hasta ese momento hubiese invertido por concepto de reparaciones y/o remodelaciones sin derecho a ninguna reclamación por tales conceptos, todo lo cual quedaría en poder de los opcionantes como resarcimiento por los daños causados por la opcionante y que en ambos casos quedaría resuelto de pleno derecho el contrato. Continuó exponiendo que entregó a los ciudadanos Ángel Antonio Colmenárez Hernández y Ana Coromoto Grateron de Colmenárez la cantidad establecida como arras cumpliendo éstos con la obligación de entregarle el inmueble para lo previsto. Que en los meses sucesivos se mantuvo en espera de ser informada del monto que debía suministrar para que se hicieran los pagos de liquidación de acuerdo a los cálculos que efectuara la Oficina de Registro Inmobiliario. Que ya próximo a vencerse el plazo de opción solicitó a su abogado redactare el documento, para lo cual se trasladó al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, siendo que el inmueble se encuentra afectado por un gravamen hipotecario constituido a favor de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, lo que hacía imposible la protocolización del documento de compraventa a su nombre, pero que sin embargo se elaboró el documento que fue dejado para su revisión y habilitación para su otorgamiento. Transcribió textualmente recibo de telegrama de fecha 11/09/08. Continuó exponiendo que al día siguiente fue a la mencionada Notaría, y que el funcionario respectivo le informó que no había ningún documento relativo a ese inmueble. Que los opcionantes sabían que era imposible materializar esa operación, según certificación de gravamen expedida por el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 09 de Septiembre de 2008, y que cuando ya había vencido el término de la opción, no había sido liberada la hipoteca. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.167, 1.169 y 1.196 del Código Civil. Que demanda por resolución de contrato a los ciudadanos Ángel Antonio Colmenárez Hernández y Ana Coromoto Grateron De Colmenárez, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en: 1) Resolver el contrato de opción a compra venta suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, el 03 de Abril de 2008, inserto bajo el Nº 65, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. 2) Que por causas imputables a su persona, por haber incumplido con su obligación de liberar el gravamen hipotecario que afecta el inmueble, constituido a favor de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., son responsables de que la operación de compra venta del inmueble opcionado no pudiera materializarse en los términos y plazos covenidos en el precitado contrato y en consecuencia están obligados a cumplir con lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de opción a compra identificado. 3) devolverle la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000, oo Bs.) que recibieron de ella en calidad de Arras más la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000, oo Bs.) como indemnización de daños que fueron ocasionados por su incumplimiento. 4) en pagar los gastos judiciales que ocasionare el proceso incluidos los honorarios de Abogados, calculados en un TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades de dinero demandadas que arrojan un monto de NOVENTA MIL BOLÍVARES (90.000, oo Bs.). Estimó su pretensión en la cantidad de TRESCIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (390.000, oo Bs.). Solicitó decreto de medida preventiva.
En fecha 03 de Marzo de 2009, se admitió la anterior demanda.
En fecha 08 de Enero de 2009, el Apoderado demandado, presentó escrito de contestación a la demanda. Convinieron en que en fecha 03/04/2008, celebraron con la parte actora el contrato identificado en el escrito libelar; que la parte actora les entregó en calidad de arras la cantidad señalada en el libelo de la demanda; que le hicieron entrega a la actora del bien inmueble objeto del contrato, solo y exclusivamente, para hacerle las reparaciones y/o remodelaciones necesarias; que el pago del abogado encargado de la elaboración del instrumento definitivo de compra venta, esta a cargo y por cuenta de la parte actora y que no es cierto que seria el abogado de los demandados el que se encargaría del documento de compraventa; que la actora solicitó a su abogado que redactará el documento de compra venta, pero que no es cierto que lo hizo por precaución sino por obligación; que la parte actora elaboró el documento de compraventa y fue dejado para su revisión en el Registro para su posterior otorgamiento; y que la demandante recibió un telegrama enviado por sus representados y futuros vendedores, cuyo texto se corresponde con el escrito en el libelo de demanda. Rechazaron y negaron por ser contrario a la verdad, que la parte actora cumplió con su obligación, confiada, de buena fe y con la mejor disposición; rechazaron, negaron y contradijeron que sus representados le hayan propuesto a la actora que sería su abogado el que se encargaría de realizar el documento de compraventa; Rechazaron y negaron por ser falso, que en los meses sucesivos la parte actora se mantuvo en espera de ser informada del monto que debía suministrar para que se hicieran los pagos de liquidación de acuerdo a los cálculos de la Oficina de Registro Inmobiliario; rechazaron, negaron y contradijeron que transcurrido el tiempo y ya próximo a vencerse el plazo de la opción, en su decir, determinado en CIENTO VEINTE (120) días continuos contados a partir del 03/04/08, la opcionante demandante pudo apreciar de parte de sus representados cierta resistencia o evasiva cuando les llamaba para saber como iban estas gestiones; que para la parte actora fuera totalmente desconocida la existencia del gravamen hipotecario recaído sobre el bien inmueble objeto del contrato a favor de la Entidad Bancaria mencionada; que la existencia de dicho gravamen hacia imposible la protocolización del documento de compraventa a nombre de la demandante; negó y rechazó que se hubiese habilitado el otorgamiento del documento de compraventa realizado por el abogado de la parte actora; negó que al día siguiente, el 12/09/08, de haber recibido el telegrama enviado por ellos en donde le comunicaron la fecha de la firma de la venta; haya ido a la oficina de registro público y allí el funcionario que la atendió, luego de hacer las revisiones de los documentos presentados para su revisión y posterior otorgamiento, le haya informado que no había ninguno en donde aparecieran como firmantes los propietarios del inmueble o su persona; rechazaron, negaron y contradijeron que se hubiere tratado de una maniobra de los opcionantes que convocavan a la demandante para la firma del instrumento de compraventa, cuando sabían que esa operación por las razones expuestas era imposible de materializar; que para el día 09/09/2008 no había sido liberada la hipoteca y que para esa fecha ya había vencido el lapso de la opción; que la resolución sea producto de un incumplimiento de parte de sus representados; que existen causas imputables a sus representados, por haber incumplido con su obligación de liberar el gravamen hipotecario que afecta al inmueble, constituido a favor de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A.; y que sean ellos responsables de que la operación de compraventa del inmueble no pudiera materializarse. Expuso que del contenido del contrato no se evidencia de manera expresa la obligación recíproca de sus mandantes de vender el inmueble libre de gravamen, y mucho menos, de liberar el inmueble de tal derecho real antes del momento de introducir el instrumento de compraventa para su revisión o de verificarse el vencimiento del plazo de gracia de 120 días concedido a la futura compradora para el pago del precio. Que la demandante debió esperar el momento de la protocolización de la compraventa definitiva a los fines de determinar, la liberación del gravamen; ya sea en acto previo o de manera simultanea a la venta. Que bajo ninguna circunstancia, podía haber pedido la resolución de contrato, como si la sola existencia de la hipoteca autorizare per se la resolución automática del contrato. Que no constituye en sí mismo una inejecución de obligación convencional o legal alguna, ni la materialización de una condición resolutoria pactada entre las partes en el contrato. Que aún cuando no era una obligación expresa de sus representados hacer tal liberalidad, quisieron mis representados evitar que la futura compradora suspendiese el pago del precio pactado, por lo que en fecha 21/08/08 pagaron el saldo de la deuda hipotecaria, el 25/08/08 tramitaron su cancelación por ante el registro y el 09/09/08 protocolizaron el instrumento de cancelación de hipoteca respectivo. Que en este caso no puede hablarse tampoco de inejecución, sino de cumplimiento de un derecho del vendedor de hacer cesar el peligro de perturbación para evitar la suspensión del pago por parte de la futura compradora. Que el plazo de CIENTO VEINTE (120) días continuos se refiere a la oportunidad del pago del precio de la venta y no a la duración de la opción. Que existe una simultaneidad de cumplimiento respecto al pago del precio y la tradición legal o protocolización del instrumento. Que vencido el plazo de gracia de 120 días concedido a la futura compradora; sus representados en fechas 06 y 09 de Septiembre de 2008 le comunicaron vía telefónica, por prensa y telegrama a la ciudadana Dioskaiza Falcón que debería comparecer ante el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren, situado en la Torre David, Planta Mezzanina, Calle 26 entre Carreras 15 y 16; el día 16/09/08 con la finalidad de concretar la compraventa de la casa quinta en cuestión. Que vista ésta negativa a asistir al acto de protocolización de la venta, en fecha 13/10/08, los futuros vendedores procedieron a exigirle formalmente a la optante compradora el pago inmediato del precio, ratificándoles a su vez que el instrumento de compra venta definitivo estaba listo para ser suscrito por las partes en el Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. Que dicho requerimiento consta de inspección ocular realizada por la Notaría Cuarta del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 13/10/08. Que la accionante trató de aparentar un interés de su parte en querer la compraventa, para hacer nacer en las personas de sus representados, un retardo o incumplimiento que justificase su accionar, con el objeto de recuperar las arras entregadas y obtener un beneficio económico adicional. Que ocupa la casa para habitarla como vivienda familiar cuando le fue entregada solo para su reparación. Que no la entrega pesa a querer resolver el contrato. Seguidamente propuso reconvención en contra de la parte demandante, exponiendo que sus representados le comunicaron a la compradora que realizarían las diligencias pertinentes para solicitar la Solvencia Municipal del inmueble objeto del contrato, a lo cual la futura compradora manifestó tener un gestor que se encargaría de dicho trámite, con quien ella se entendería, y que luego arreglaría cuentas con los propietarios vendedores. Que sus representados empezaron a llamarle para conocer de los avances de tal gestión, a lo cual siempre daba respuestas ambiguas y poco precisas. Que le preguntaron por la redacción del documento y que no daba señales precisas del mismo. Que el 18/08/08, se les comunicó vía telegrama, a los propietarios de la casa, sobre la introducción del instrumento de compraventa y que el mismo estaba retenido por la hipoteca y solvencia municipal. Que en UNA (01) semana, luego de la comunicación de la compradora, sus representados lograron, introducir nuevamente, corregido y con todos sus recaudos, el instrumento de compraventa definitivo, con cancelación de hipoteca ya tramitada y para el 02/09/08, a menos de UN (01) mes de cumplido el plazo de gracia de CIENTO VEINTE (120) días todo estaba listo para la protocolización de la venta y la cancelación de la hipoteca. Que cada día, durante una semana, le era comunicado a la futura compradora el avance de los trámites y gastos realizados, siendo que ésta, estaba molesta y reacia a creer los increíbles resultados, por lo cual se decidió notificarle formalmente por prensa, los días 06 y 09 de Septiembre, y telegrama con acuse de recibo, de fecha 09/09/08, el día y lugar de la firma del instrumento a los fines de que se concretase el pago del precio con el acto simultaneo de protocolización de la venta. Que la futura compradora no acudió a la firma del instrumento en el día fijado por el Registro, por lo que se decidió, el 13/10/08, apercibirla de cumplir con su obligación de pago del precio y realizar la compra. Que el 19/10/08, el esposo de la futura compradora, le manifestó al ciudadano Ángel Colmenares, vía telefónica, que se preparara pues estaban siendo asesorados desde hace meses por el conocido Escritorio Jurídico de los Mendoza y que la venta no iba y la casa no sería entregada a menos que devolviese las Arras y pagará a sus abogados Bs. 150.000,00 adicionales; y que eso se resolvería por la buenas o por las malas. Que el telegrama del 18/08/08, fue producto de un montaje, para aparentar un cumplimiento e interés de parte de la compradora y fabricar un incumplimiento o retardo de su parte, con el objeto de intentar esta demanda y tratar de sacar un provecho indebido no autorizado por la Ley. Que el retardo injustificado en el pago del precio se ha convertido en una inejecución en virtud de su prolongación, imposibilidad y falta de interés en hacerlo, manifestado por la demandante reconvenida con su accionar inicial. Que los futuros vendedores cumplieron con todas y cada una de sus obligaciones principales y accesorias estipulados en el contrato de marras. Que a falta de pago o de ofrecimiento de pago del precio, no nace aún la obligación de sus mandantes, ni de protocolizar el documento de venta y mucho menos de tener los recaudos necesarios para la misma. Que no es sino hasta el 18/08/08 cuando la futura vendedora informa a los futuros compradores, vía telegrama, que el instrumento está retenido en el registro, entre otras cosas, por falta de solvencia, la cual ella se había comprometido a tramitar con un gestor conocido suyo. Que consta de inspección ocular practicada el 13/10/08, por la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto, en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, que sus representados pagaron el crédito que garantizaba la hipoteca logrando la protocolización de su cancelación por parte del Banco con antelación (09/09/08) al momento firma del instrumento corregido; aún cuando no era una obligación asumida expresamente en el contrato. Que en fecha 17/04/08, CATORCE (14) días después de la firma del contrato firmado con la actora, sus representados celebraron con la ciudadana Sofía Elena Leiva Pérez Contrato de Opción de Compra Venta, estableciéndose lapsos de pago de precio y firma del contrato de compraventa definitiva en términos similares al contrato primigenio con la actora. Que el incumplimiento de la demandante trajo como consecuencia que sus representados incumpliesen también con la ciudadana Sofia, lo que les obligó a Resolver el contrato suscrito con ella, dejando a favor de aquella vendedora el 50% de la cantidad entregada en calidad de arras, es decir, Bs. F. 17.500,00. Que desde Abril de 2008 hasta Septiembre de 2008 sus representados le habían realizado, a lo que estaban seguros iba a hacer su nuevo hogar, una serie de remodelaciones, con un gasto aproximado de Bs. F. 57.430,oo al cual tuvieron sus representados que renunciar en cumplimiento a lo establecido en el contrato de opción en cuestión. Que además de ello sus representados tuvieron que desocupar el inmueble y en vista de que la parte actora ocupa el inmueble objeto de la demanda tuvieron que mudarse en calidad de arrendatarios a otro inmueble pagando un canon de arrendamiento mensual de Bs. 1.700,oo, entregando un importante monto por Depósito de Arrendamiento, y pagando los gastos de redacción y autenticación del contrato de arrendamiento más la comisión de la inmobiliaria administradora del bien, así como los gastos de mudanza y traslado de bienes. Que igualmente se han realizado gastos en cuanto a pagos a Abogados. Solicitó que las Arras entregadas en garantía por la ciudadana Dioskaiza Falcón Márquez sean imputadas a la compensación de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la demandante-reconvenida y que en consecuencia, se declaren liberados sus representados de cualquier obligación de reintegro o pago de las mismas. Fundamentaron la reconvención en los artículos 1.167, 1.169, 1.258, 1.263, 1.527 y 1.528 del Código Civil. Estimaron la reconvención en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (700.000,oo Bs.). Que demanda por vía de Resolución de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios, a la ciudadana Dioskaiza Falcón Márquez, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en: 1) La Resolución del Contrato de Opción suscrito en fecha 03/04/08, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 65, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, 2) En la restitución y entrega material y efectiva del bien inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que fue recibido; en virtud de la calidad de propietarios que tienen mis representados. En caso de negativa de parte de la ciudadana Dioskaiza Falcón Márquez se ordene la entrega forzosa del bien de conformidad con el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil, 3) Que sus representados retengan y dispongan en calidad de propietarios el monto entregado por la reconvenida en calidad de Arras (garantía), y sea imputado a la compensación por indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la demandante-reconvenida, de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Sexta del contrato resuelto y del artículo 1.263 del Código Civil y 4) en pagar las costas y costos procesales prudencialmente calculados por este Tribunal, las cuales estimaron, en la cantidad equivalente al 30% del monto de la demanda. Solicitaron decreto de Medida Preventiva.
En fechas 16 de Enero de 2009, se admitió la reconvención propuesta.
En fecha 23 de Enero de 2009, el Tribunal, a solicitud de parte, decretó Medida de Secuestro. En esta misma fecha, el apoderado actor presentó escrito de contestación a la reconvención. Negó, rechazó y contradijo en todos y cada uno de sus términos la reconvención propuesta en contra de su mandante por no ser ciertos los hechos narrados en su libelo, ni ajustados a derecho los principios jurídicos invocados para fundamentar su pretensión. Negó, rechazó y contradijo, por no ser cierto que el día 15/07/08, los ciudadanos Ángel Antonio Colmenárez Hernández y Ana Grateron de Colmenares, le hayan comunicado a su representada que realizarían las diligencias pertinentes para solicitar la solvencia municipal del inmueble en referencia, y que ésta les haya manifestado tener un “gestor” que se encargaría de dicho trámite, con quien se entendería y que luego arreglaría cuentas con los propietarios vendedores. Que esto es falso, ya que como requisito esencial para que un tercero pueda realizar estos trámites ante las dependencias administrativas de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, le es exigida autorización escrita del o los propietarios del inmueble, con su respectiva fotocopia de su cédula de identidad, últimos recibos por pagos realizados por concepto de propiedad inmobiliaria, constancia de avalúo practicado al inmueble por funcionarios autorizados de dicho ente público con vigencia máxima de cuatro años, copia del documento de propiedad del inmueble, y que como se denota del propio dicho del apoderado demandado, los propietarios del inmueble no cumplieron con esas exigencias, por lo que mal pueden pretender que no se haga efectiva la operación definitiva de compraventa del inmueble y atribuir a su representada hechos que no son imputables a su persona. Negó, rechazó y contradijo que los días 04/08/08 y 11/08/08, y menos aún una semana antes de la primera de estas fechas los demandados reconvinientes hayan llamado a su mandante, para saber si se iba a realizar o no la futura compra y que ésta les haya manifestado que no tenía el dinero para pagar el precio, que la solvencia ya la tenía el gestor y que un compadre de su esposo les iba a prestar el dinero, ya que de haber sido así, estando confiados y seguros los demandados reconvinientes de haber cumplido fiel y exhaustivamente con todas y cada una de las obligaciones estipuladas en el contrato de opción de compra, no iban a quedarse con los brazos cruzados ante tal declaración de la optante compradora de no tener el dinero para pagar el precio de venta del inmueble, esperando a que ésta resolviera esa situación, ya que el término o plazo establecido para la duración del contrato se había vencido el día 01/08/08, confiriéndoles a ellos a partir de esa misma fecha el derecho de ejercitar acciones judiciales y extrajudiciales para exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, y que no lo hicieron, porque eran ellos los que habían dado lugar a ese incumplimiento, estando por tanto obligados a cumplir con lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato y devolver además la cantidad de dinero recibida en calidad de arras y que es por ello que hacen referencia a hechos insustanciales, involucrando a terceros que no son parte del contrato, tratando de encubrir su negligencia, admitiendo en el texto de su libelo haber recibido el día martes 18/08/08, telegrama donde como ellos mismos lo confiesan en la versión expuesta por su apoderado que corrobora lo dicho por su representada en su libelo de demanda, que “se les comunica vía telegrama a los propietarios de la casa, sobre la introducción del instrumento de compraventa y que el mismo estaba retenido por la hipoteca y la solvencia municipal”. Que los demandados reconvinientes, declaran y aceptan que es cierto lo alegado por la demandada reconvenida, en el sentido que para el día 01/08/08 cuando se venció el término de duración del contrato de opción de compra, el inmueble permanecía hipotecado y los vendedores no le habían suministrado la solvencia municipal requerida para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Negó, rechazó y contradijo por no ser cierto, que como lo afirma el apoderado demandado en su escrito, al folio 126 del expediente, en la penúltima parte, en una semana, luego de la comunicación recibida, es decir, luego del 18/08/08, sus representados lograron introducir nuevamente corregido y con todos sus recaudos el instrumento de compraventa definitivo, con la cancelación de hipoteca ya tramitada y que para el día 02/09/08, a menos de un mes de cumplido el plazo de 120 días, todo estaba listo para la protocolización de la venta y la cancelación de la hipoteca. Que para ésta fecha ya el plazo estaba totalmente vencido, habida consideración que el contrato de opción de compra tiene fecha de otorgamiento 03 de Abril de 2008, vencido el día 01 de Agosto de 2008, los pagos de los tributos municipales como se desprende de los recibos consignados fueron realizados el día 21 de Agosto de 2008 y estos no constituye certificado de solvencia, que es el recaudo exigido, y que como puede comprobarse de la Certificación de Gravamen expedida por el ciudadano Registrador Inmobiliario y que fue traída a los autos por la ciudadana Dioskaiza Falcón como fundamento de las argumentaciones expuestas en su libelo de demanda para el día 9 de Septiembre de 2008, el gravamen hipotecario permanecía vigente, es decir, que la hipoteca aún no había sido liberada. Que niega, rechaza y contradice la pretensión de los demandados reconvinientes, en el punto primero de sus petitorios, que su representada convenga o a ello sea condenada en la Resolución del Contrato de Opción suscrito en fecha 03/04/08 por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 65, Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Negó, rechazó y contradijo que su mandante esté obligada a restituir y hacer entrega material del bien inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que fue recibido, en virtud de la calidad de propietarios que tienen los demandados reconvinientes y en caso de negativa de su parte se ordene la entrega forzosa del bien de conformidad con el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil. Negó, rechazó y contradijo que los propietarios del inmueble retengan y dispongan del monto entregado por la reconvenida en calidad de arras (garantía) y que el mismo sea imputado a la compensación por indemnización de los supuestos daños y perjuicios ocasionados por el atribuido incumplimiento que se hace a la demandante reconvenida y que su representada esté obligada al pago de costas y costos procesales, equivalentes al 30% del monto de la demanda. Que en el contrato de Opción la obligación que nace para su representada se circunscribe estrictamente al compromiso de comprar el inmueble dentro del plazo determinado, cuando se cumplan las condiciones exigidas para la protocolización del título, como es que esté solvente en el pago de los impuestos y libre de todo gravamen, y que esta obligación está supeditada necesariamente a la obligación de los demandados reconvinientes de efectuar igualmente dentro de ese plazo y con anterioridad al vencimiento, todo las tramites necesarios y pertinentes para poder otorgar el documento definitivo de compra venta, es decir haber pagado y tramitado con suficiente antelación y diligencia todo lo relacionado con la obtención tanto de la Solvencia Municipal, como la cancelación y posterior liberación de la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble ofertado, ya que de no hacerse esto de manera previa, no se podría bajo ningún concepto protocolizar el documento definitivo de venta en las condiciones y términos convenidas y aceptadas en el contrato de opción de compra. Que la obligación de su representada necesariamente dependía de la actuación de los opcionantes, que era su obligación pagar el monto del crédito por el cual se había constituido la garantía inmobiliaria, mandar a redactar el documento de liberación de esa hipoteca e introducirlo en el Registro con todos sus recaudos para su protocolización, y que una vez verificado esto, entregarlo oportunamente a su representada para que esta a su vez pudiera redactar el documento definitivo de compraventa del inmueble y cumplir con los requisitos exigidos por la oficina de registro inmobiliario para su debida protocolización, y que todo esto debía cumplirse dentro del lapso de 120 días continuos, por los demandados reconvinientes estaban obligados a cumplir con su parte con suficiente anticipación con sus gestiones de liberación del gravamen hipotecario. Y es tan cierto lo aquí dicho y que corrobora el rechazo que hace mi representada al hecho señalado por los reconvinientes en el sentido de que mi representada se encargaría de sacar la solvencia Municipal con un gestor, que para poder hacer ese tramite por distinta persona a la del propietario es necesario estar debidamente autorizado por medio de un documento que lo faculte para ello, que los demandados no mencionan en su escrito que le otorgaron a su representada tal autorización, preguntándose en qué cláusula del contrato de opción de compra consta esa obligación. Que la obligación única de su representada era la de comprar el inmueble cuando la opcionante tuviese todo listo y le hubiera suministrado todos los recaudos exigidos para la firma del documento definitivo de compraventa. Que por intermedio del ciudadano Juan Carlos Rodríguez Rincón, el día 02 de septiembre de 2008, cuando había transcurrido un mes del vencimiento del plazo de duración del contrato, introducen el documento definitivo de venta para su revisión tal como se evidencia de Constancia de Recepción Nº 7, Nº de Tramite 362.2008.3.207. Observándose así mismo de los recaudos consignados con su escrito de reconvención unos recibos emanados del SEMAT por concepto de pago de impuestos de propiedad inmobiliaria referidos al inmueble ofertado, correspondiente a los años 2005, 2006, 2007 y 2008 efectuados el día 21 de agosto de 2008, es decir que los mismos fueron hechos igualmente tiempo después a vencimiento del término del contrato de opción de compra, ocurrida el día 1º de agosto de 2008, lo cual igualmente hacía imposible el otorgamiento de documento alguno respecto a este inmueble. Que de un simple análisis de los argumentos esgrimidos por el apoderado reconviniente es evidente que el mismo no demuestra que sus representados hayan cumplido de forma alguna con los requisitos requeridos para ser sujetos activos de la presente acción resolutoria. Que los recaudos acompañados para fundamentar su acción ratifican de manera clara y contundente que fueron ellos los que incumplieron con su obligación y por tanto imputables por ser inherentes a su persona las causas que dieron lugar al mismo. Que el retardo fueron 45 días después de vencido el plazo que estaba fijada la fecha de otorgamiento de acuerdo con la comunicación del Registro Inmobiliario de fecha 18 de Septiembre de 2008 y que riela a los autos. Que los demandantes reconvinientes no se han desprendido de su patrimonio, recibieron una cantidad importante de dinero con la cual pudieron haber realizado cualquier inversión, obtener intereses y beneficios, que su representada por el contrario si desmejoró su patrimonio con el desembolso de esa suma de dinero con la que pudo haber efectuado igualmente cualquier negociación que le diera frutos y beneficios.
En fecha 29 de Enero de 2009, el apoderado demandado reconviniente apeló del auto de fecha 23/01/09 que decretó Medida Preventiva, negando el Tribuna darle curso procesal a la misma en fecha 10 de Febrero del mismo año.
En fecha 17 de Febrero de 2009, la representación judicial de la parte demandada reconvenida presentó escrito de oposición a la medida de secuestro decretada.
En fecha 18 de Febrero de 2009, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 10 de Marzo del mismo año.
En fechas 04 y 05 de Marzo de 2009, el apoderado demandante reconvenido, presentó escrito de oposición a admisión de pruebas, declarando el Tribunal procedente la oposición formulada con respecto a la prueba testimonial promovida por la parte actora reconvenida, en fecha 10 de Marzo de 2009.
En fecha 11 de Marzo de 2009, se dictó auto complementario al auto de admisión de pruebas.
En fechas 29 de Abril y 04 de Mayo de 2009, el Tribunal practicó inspecciones judiciales promovidas.
En fecha 18 de Mayo de 2009, se ordenó agregar a los autos, actuaciones recibidas de la Entidad Bancaria BBVA, Banco Provincial.
En fecha 20 de Mayo de 2009, se recibieron actuaciones provenientes del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara.
En fechas 01 y 02 de Junio de 2009, se recibieron actuaciones de la Fiscalía Séptima del Ministerio Público del Estado Lara. En esa misma fecha los apoderados demandados reconvincentes, presentaron escrito de informes.
En fecha 11 de Junio de 2009, el apoderado demandante reconvenido, presentó escrito de observaciones a los informes.
En fecha 12 de Junio de 2009, el apoderado actor reconvenido, mediante diligencia, consignó Oficio Nº GSB-0678-2009 emanado de la Entidad Bancaria Casa Propia, Entidad de Ahorro y Préstamo y solicitó reapertura del lapso de observación a las informes.
En fecha 22 de Junio de 2009, se ordenó agregar a los autos, oficios Nros. 18-F02-1C-868-09 y 882 recibidos de la Fiscalía 2º del Ministerio Público Primer Circuito del Estado Portuguesa y del SEMAT.
En fecha 30 de Junio de 2009, se ordenó agregar a los autos, oficio proveniente del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara.
En fecha 23 de Julio de 2009, el apoderado actor reconvenido, presentó escrito de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
Primero
Establecen los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.159:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por la demandante.
La pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr la resolución del contrato de opción a compra. Sin embargo, por efecto de los argumentos efectuados por la demandada en la oportunidad de presentar su contestación, es un hecho convenido que efectivamente se celebró el contrato de opción a compra con las condiciones de pago estipuladas.
Por su parte, la parte actora produjo, copia certificada del contrato autenticado, al cual se le otorga todo el valor probatorio.
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas pretensiones.
Así pues, la pretensión de resolución persigue como fin retrotraerse al estado inicial como si nunca las partes hubiesen contratado.
Explanado lo anterior, este Sentenciador observa que la parte actora arguye que se trasladó al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, siendo que el inmueble se encontraba afectado por un gravamen hipotecario constituido a favor de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., lo que hacía imposible la protocolización del documento de compraventa a su nombre, pero que sin embargo se elaboró el documento que fue dejado para su revisión y habilitación para su otorgamiento.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada expone que no tenían la obligación, sus mandantes, de vender el inmueble libre de gravamen, y mucho menos, de liberar el inmueble de tal derecho real antes del momento de introducir el instrumento de compraventa para su revisión o de verificarse el vencimiento del plazo de gracia de 120 días concedido a la futura compradora para el pago del precio y que en fecha 21/08/08 pagaron el saldo de la deuda hipotecaria, el 25/08/08 tramitaron su cancelación por ante el registro y el 09/09/08 protocolizaron el instrumento de cancelación de hipoteca respectivo. Asimismo propuso reconvención en contra de la parte actora, por resolución del contrato objeto de la demanda, en virtud de que ésta no cumplió con su obligación de pagar el precio convenido y no asistió a la firma del documento definitivo de venta.
Se observa, que fueron traídos a los autos, por parte de la demandante, a parte del contrato cuya resolución pretende, y al cual se le otorgó valor probatorio, Documento Definitivo de Venta a los fines de ser revisado, Certificación de Gravamen expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 09 de Septiembre de 2008, y Recibo de Telegrama de fecha 11 de Septiembre de 2008 en el cual la parte demanda, le notifica a la actora de autos a los fines de concretar la compra venta del bien inmueble al que se ha hecho referencia, los cuales serán objeto de valoración.
De igual forma, promovió prueba de informes requerida a la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de las que se observa que la parte demandante reconviniente no asistió al acto de otorgamiento del instrumento definitivo de venta, y al Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el cual informan a éste despacho que el inmueble objeto de la demanda, identificado con el Código Catastral Nº 0302-0003-008-000-00-000, pertenece a Edsel Vera Terán, la cual se desecha en virtud de no aportar elementos de utilidad al proceso en el sentido de que de la misma no puede extraerse de cual de las partes proviene el incumplimiento de obligaciones contractuales.
La parte demandada promovió como medios de prueba, a parte del mérito favorable que se desprende de autos y del principio de comunidad de la pruebas, Inspección Ocular realizada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fechas 30/10/08 y 11/02/09, en el inmueble objeto de la demanda, de la que se evidencia que la parte demandante reconvenida utiliza el mismo como habitación; Copia Certificada de Documento de Cancelación de Hipoteca y Planillas de Pago, a la cual se le otorga pleno valor probatorio y de la que se evidencia que la fue liberada la Hipote constituida sobre el bien inmueble en referencia, aún cuando la parte actora reconvenida trajo a los autos Certificación de Gravamen expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 09 de Septiembre de 2008, que daba constancia de dicho gravamen. Promovió original de constancia emanada del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 18/09/08, de la que se observa que la parte demanda no asistió al acto de protocolización del instrumento definitivo de compra venta, Copia Certificada de Inspección Ocular realizada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en la Sede del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a la cual se le asigna valor probatorio. Original de Telegrama recibido en fecha 18/08/08, el cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil. Instrumento de Compra Venta definitivo y publicaciones de Prensa de fechas 06 y 09 de Septiembre de 2008, en las cuales se notifica a la parte actora reconvenida de la protocolización de la venta definitiva.
Asimismo, fue promovida Inspección Judicial por parte de la demandada reconviniente, con ocasión a cuya evacuación el Tribunal se trasladó y constituyó a la sede del Banco Sofitasa, ubicado en el Centro Comercial Sambil de esta Ciudad en donde pudo obtenerse la información que la actora reconvenida mantenía con esa institución una deuda que ascendía a Doscientos Sesenta y Cinco Mil Setecientos Treinta y Cuatro Bolívares con cincuenta céntimos (265.734,50) y también se verificó el traslado en ese mismo orden de ideas, a la sede del Banco Provincial ubicada en el Centro Comercial Las Trinitarias, igualmente de ésta Ciudad, las cuales, adminiculadas con el oficio emanado del Banco Provincial entregando movimientos de cuenta de la parte demandante reconvenida desde el 01/04/08 al 30/09/08, se valoran de conformidad con las reglas de la sana crítica, observando quien esto decide que la parte actora reconvenida, para el 01 de Agosto de 2008, poseía en su cuenta del banco provincial, la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (597,91 Bs.), de lo que por vía presuntiva se puede colegir que para el momento en que debía protocolizarse la venta definitiva, la parte demandada carecía de la liquidez y solvencia a los fines de cumplir con el pago del precio de la venta pactada y en virtud que de conformidad con la normas que regulan la carga de la prueba, esto es los artículos, 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, no demostró el hecho de no poseer el dinero para efectuar tal operación, de estos hechos se colige su incapacidad para cumplir con las previsiones contractuales a que se había sometido.
Se recibió oficio emanado de Casa Propia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., informando que fue cancelado el pago del gravamen hipotecario sobre el inmueble en referencia.
Igualmente se recibieron oficios emanados de la Fiscalía Séptima del Ministerio Público, informando que la causa se encuentra en estado de investigación y solicitando copias certificadas del presente asunto, las cuales son desechadas en virtud no constituir elementos útiles a la presente causa.
Ahora bien, siendo el contrato ley entre las partes, el cual los obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; es por lo que este Juzgador observa que la obligación reclamada por parte de la parte demandada reconviniente, emana de un documento auténtico, cuyo valor probatorio debe surtir plenos efectos en la presente, habida cuenta que la existencia de tal convención resulta de un hecho convenido entre las partes y habida cuenta de que la parte actora reconvenida fue notificada de la firma del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la demanda, y no asistió a la protocolización del mismo, instaurando la demanda en fecha 18 de Septiembre de 2008, luego de la mencionada notificación, llegando este Juzgador a la convicción de que la parte actora reconvenida busca sustraerse de las obligaciones que había asumido sobre el contrato autenticado ya tantas veces señalado.
En consecuencia, en virtud de que de la cláusula sexta del contrato en referencia se establece la cláusula penal, debe concluirse que la materialización de la venta definitiva no se realizó por causas imputables a la actora reconvenida, quien no satisfizo las obligaciones que estaban de su cargo, Así se establece.
Tercero
La parte demandada reconviniente solicita que sus representados retengan y dispongan en calidad de propietarios el monto entregado por la reconvenida en calidad de Arras (garantía), y sea imputado a la compensación por indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la demandante-reconvenida, trayendo a los autos desde los folios 288 al 307, una serie de instrumentos, así como Contrato de Opción a Compra Venta suscrito entre sus representados y la ciudadana Sofía Leiva, Documento constituido de Resolución del contrato anteriormente mencionado y contrato de arrendamiento suscrito por sus representados en calidad de arrendatarios con el ciudadano Witremundo Infante, los cuales se desechan en virtud de no aportar al proceso elementos útiles de convicción en cuanto al incumplimiento de las partes de sus obligaciones contractuales y de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Sexta del contrato resuelto y del artículo 1.263 del Código Civi, y siendo que la cláusula penal exime a las partes de demostrar la existencia de los daños y perjuicios, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.274 del mismo texto sustantivo, el deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo, mal podría ser acordado tal petitorio, habida cuenta que al tratarse de una obligación contractual establecida con cláusula penal sería inoficioso acordar cualquier otra indemnización deseada por conducto de ella. Así se establece.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR, la pretensión de Resolución de Contrato, intentada por la ciudadana DIOSKAIZA FALCÓN MÁRQUEZ, contra los ciudadanos ÁNGEL ANTONIO COLMENÁREZ HERNÁNDEZ Y ANA COROMOTO GRATERON DE COLMENÁREZ, previamente identificados y PARCIALMENTE CON LUGAR la Reconvención propuesta por los últimos de los nombrados en contra de la primera, cuyo objeto es también la Resolución del Contrato.
En consecuencia, se declara resuelto el documento otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 03 de Abril de 2008, inserto bajo el Nº 65, Tomo 79 de los Libros de Autenticaciones respectivos, y se ordena que, queden a favor de la parte demandada reconviniente la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000, oo Bs.) dada en calidad de arras por la ciudadana Dioskaiza Falcón Márquez y, a su vez, quedan en beneficio de los ciudadanos Ángel Antonio Colmenárez Hernández y Ana Coromoto Grateron de Colmenárez, las mejoras realizadas al inmueble objeto de la demanda por parte de la demandante reconvenida.
Se condena en costas a la actora reconvenida en virtud de haber sido desechada totalmente su pretensión primigenia, en tanto que no hay condenatoria en costas respecto a la reconvención debido a la naturaleza de la decisión.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Cuatro (04) días del mes de Agosto del año dos mil nueve (2009). Años 199º y 150º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:20 p.m.
El Secretario,

OERL/mi