TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES.-
Años: 198° y 149°.-
-I-
Identificación de las partes y la causa.-
DEMANDANTE: CONSUELO JOSEFINA ESQUEDA, venezolana, mayor de edad, casada, portadora de la Cédula de Identidad personal Nº V-8.671.543 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ BOLIVAR, venezolano, mayor de edad, casado, Titular de la Cédula de Identidad personal Nº V-4.097.232 e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.646.
DEMANDADA: DEXI MARIA CANCINES PEREZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad personal Nº V-14.614.737 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: ARGENIS PEREZ abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 86.131 y de este domicilio.-
MOTIVO: Desalojo.-
SENTENCIA: Definitiva.-
EXPEDIENTE N° 5137.-

II-
Síntesis de la Controversia.-
Se inicia la presente causa mediante Demanda incoada en fecha 12 de junio de 2008, por la ciudadana CONSUELO JOSEFINA ESQUEDA, venezolana, mayor de edad, casada, portadora de la Cédula de Identidad personal Nº V-8.671.543 y de este domicilio, debidamente asistido por el abogado FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ BOLIVAR, venezolano, mayor de edad, casado, Titular de la Cédula de Identidad personal Nº V-4.097.232, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.646, en contra de la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad personal Nº V-14.614.737 y de este domicilio, por DESALOJO ante el Juzgado del municipio Tinaco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, quien mediante sentencia de fecha 06 de junio de 2008, declinó su competencia y previa Distribución de causas ente el Tribunal Distribuidor, fue asignada a este Juzgado, dándosele entrada en fecha 16 de junio de 2008.
En fecha 19 de junio de 2008, el Tribunal se declaró COMPETENTE por la cuantía para conocer de la presente causa.
En fecha 04 de julio de 2008, la ciudadana CONSUELO JOSEFINA ESQUEDA, parte actora en la presente causa, otorga Poder Apud Acta a los abogados FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ BOLIVAR, FRANCISCO IGNACIO RODRIGUEZ BOLIVAR y MILAGROS TORRES, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 48.646, 15.969 y 94.857, respectivamente.
Por auto de fecha 14 de julio de 2008, el tribunal acordó librar compulsa a los fines de la citación de la demandada de autos, se comisionó al Juzgado de los municipios Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial, se libró Despacho y oficio.
En fecha 21 de julio de 2008, comparece ante este Tribunal la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, asistida del abogado ARGENIS PEREZ y se da por citada en la presente causa.
En fecha 21 de julio de 2008, la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, confiere Poder Apud Acta al abogado ARGENIS RAFAEL PEREZ, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 86.131.
En fecha 23 de julio de 2008, el abogado ARGENIS RAFAEL PEREZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, consignó Escrito de Contestación de Demanda.
En fecha 04 de agosto de 2008, las partes intervinientes en la presente causa consignaron Escritos de Pruebas.
En esa misma fecha 04 de agosto de 2008, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por las partes intervinientes en el presente juicio.
En fecha 07 de agosto de 2008, siendo la oportunidad para el acto de interrogatorio de testigos, el Tribunal dejó constancia de la incomparecencia de la ciudadana CARMEN AMERICA VARGAS GALEO, testigo promovido por la parte actora y declaró Desierto el Acto.
En fecha 07 de agosto de 2008, se llevó a cabo el Acto de Interrogatorio al ciudadano JOSE ELPIDIO PRATO CEBALLO, testigo promovido por la parte actora.
En fecha 07 de agosto de 2008, el abogado FRANCISCO RODRIGUEZ, en su carácter de autos, solicitó al Tribunal fijar nueva oportunidad para la evacuación de la testigo CARMEN AMERICA VARGAS.
Por auto de fecha 07 de agosto de 2008, el Tribunal acordó librar Despacho de Pruebas de la parte actora, al Juzgado de los municipios Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial conjuntamente con oficio.
En fecha 07 de agosto de 2008, se fijó el segundo 2º día de Despacho siguiente, para tenga lugar el acto de interrogatorio de la testigo CARMEN AMERICA VARGAS GALEO.
En fecha 08 de agosto de 2008, el Tribunal acordó librar Despacho de Pruebas de la parte demandada, al Juzgado de los municipios Tinaco y Lima Blanco de esta Circunscripción Judicial conjuntamente con oficio.
En fecha 08 de agosto de 2008, el abogado ARGENIS RAFAEL PEREZ, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, presentó Escrito de Pruebas. En esa misma fecha el Tribunal ordenó agregar a los autos y se admitieron las pruebas promovidas.
En fecha 11 de agosto de 2008, se llevó a cabo el Acto de Interrogatorio a la ciudadana CARMEN AMERICA VARGAS GALEO, testigo promovido por la parte actora.
Por auto de fecha 11 de agosto de 2008, el Tribunal dejó constancia que venció el lapso probatorio, se declaró abierto el lapso para dictar sentencia de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

-III-
Alegatos de las partes en controversia.-
III.1.- Parte demandante. Señaló el apoderado judicial del actor en su libelo que:
1.- En fecha 20 de septiembre de 2007 entregó en calidad de arrendamiento a la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad personal Nº V-14.614.737 y de este domicilio, un (01) inmueble de su única y exclusiva propiedad ubicado en la calle Miranda c/c Calle Maria Garrido y Lima Blanco del municipio Tinaco, comprendida dentro de los siguientes linderos particulares que la determinan NORTE: inmueble de Florencio Martines con 38ML; SUR: Inmueble de la Familia Mendoza con 38 ML; ESTE: Calle Miranda con 18ML; OESTE: Inmueble de Luis Tovar con 18 ML. Dicho arrendamiento, según título supletorio debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Tinaco, hoy Registro Inmobiliario, bajo el Nº 24, folios 108 al 118, Protocolo Primero Adicional, Tomo II, Primer Trimestre del 03 de marzo de 2008, e igualmente según documento protocolizado bajo el Nº 30, folios 157 al 160, Protocolo Primero Adicional, Tomo II, Primer Trimestre del 07 de marzo de 2008, marcados con las letras “A” y “B”, se realizó por contrato verbal por tiempo indeterminado, entre lo convenido se estableció “Que para cualquier modificación al inmueble, o mejoras mayor ó menores la arrendataria debería de solicitar autorización expresa de la arrendadora, como propietaria del inmueble arrendado a los fines de llevar a cabo cualquier modificación al inmueble parcial o total, y deberá consta por escrito”. Entre otras condiciones en que se celebró dicho contrato de Arrendamiento Verbal, fue “El Canon de Arrendamiento que se estableció en un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales, (hoy Bs. F. 150,00) los cuales debería ser pagado por la Arrendataria en dinero de curso legal en el país, por mensualidades vencidas”. En consecuencia, la precitada Arrendataria, convino en las condiciones anteriormente expuestas, al igual que dicho contrato fue por “Tiempo indeterminado y para garantizarlo, debió entregar dos (02) mensualidades por concepto de depositó”.

2.- En reiteradas ocasiones le hizo del conocimiento a la Arrendataria de diversa anomalías, presentadas en contravención de lo pactado en el contrato verbal celebrado entre ellas por tiempo indeterminado, vista de que han sido infructuosas todo tipo de diligencias, con la finalidad de corregir, las reiteradas violaciones llevadas a cabo por la “Arrendataria” como lo son: “Que para cualquier modificación al inmueble, o mejoras mayor ó menores la arrendataria debería de solicitar autorización expresa de la arrendadora, como propietaria del inmueble arrendado a los fines de llevar a cabo cualquier modificación al inmueble parcial o total, y deberá consta por escrito”. Violando la precitada disposición de la siguiente manera: Para el día quince (15) de noviembre del año 2007, la Arrendataria procedió supuestamente a hacer unas mejoras en el local arrendado sin autorización de su persona como Arrendadora ni como propietaria del inmueble. Abonado a esta violación contenida en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario como Causal, para solicitar el desalojo en contratos verbales como el presente caso: el cual dice textualmente en su letra “E” parte infine:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de Arrendamiento Verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes Causales:
e)…, o efectuado reformas no autorizadas por el Arrendado”

3.- A pesar de esta contravención es causal suficiente para solicitar la desocupación del “Inmueble Arrendado”, es de destacar que la “Arrendataria DEXI MARIA CANCINES PEREZ, ha infringido, no sólo esta disposición contenida en la Letra “E” del prenombrado artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario sino que también ha incurrido en la violación o contravención de lo pactado originalmente entre las partes, ya que la “Arrendataria” no ha pagado “CANON” de Arrendamiento alguno y fue convenido como expresó en la primera parte del escrito así:
El Canon de Arrendamiento que se estableció en un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) mensuales, (hoy Bs. F. 150,00) los cuales debería ser pagado por la Arrendataria en dinero de curso legal en el país, por mensualidades vencidas”
5.- Como se puede observar lo convenido entre las partes con respecto al Canon de Arrendamiento fue la suma de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) por concepto de Canon de Arrendamiento y que hasta la presente fecha la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, no ha pagado ningún Canon de Arrendamiento, los cuales se encuentran vencidos hasta la presente fecha. Para un total de Cánones de Arrendamientos de Ocho (08) mensualidades y no pagadas por la Arrendataria. Como puede observarse que la Arrendataria a incurrido entre otras faltas, que motiva a la presente solicitud, que no es más que la establecida en el referido artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su letra “A” que establece:
“Artículo 34… a) Que el Arrendatario haya dejado de pagar el Canon de Arrendamiento correspondiente a los dos (02) mensualidades Consecutivas”
6.- Como se deduce en la norma anteriormente transcrita, la referida Arrendataria cometió una falta que da motivo para la solicitud del DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO abonado, a la falta cometida por esta de realizar modificaciones al inmueble arrendado sin la debida Autorización por escrito de su propietaria o arrendadora.
7.- En virtud de lo expuesto se ve la imperiosa necesidad de acudir ante este Tribunal, a los fines de reestablecer los daños ocasionados por la Arrendataria, al igual que el ejercicio de su derecho de propiedad, conforme a lo establecido en el Artículo 34, letra “A” y “E” respectivamente, por lo que solicitó, el Desalojo a la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad personal Nº V-14.614.737 y de este domicilio, a los fines de que DESOCUPE EL INMUEBLE ARRENADADO.
8.- Estimó la presente demanda en la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy Bs. F. 30.000,00, más los daños y perjuicios, calculados prudencialmente por el Tribunal en el momento de dictar sentencia.
9.- Solicitó se DECRETE EL SECUESTRO del inmueble arrendado como medida cautelar, de las establecidas en artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente solicitó que la presente demanda por Desalojo sea admitida, sustanciada conforme a derecho y en fin declarada con Lugar, contados sus pronunciamientos de ley.

III.2.- Parte demandada.-
El Apoderado Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de fecha 23 de julio de 2008:
1.- Rechazo, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, los términos bajo los cuales se interpuso la precitada demanda de desalojo incoada contra su representada y solo convino con la parte actora, que su mandante realizó mejoras al inmueble objeto de la presente demanda, no solo el 15 de noviembre de 2007, si no en otras fechas por el orden de los TRECE MIL QUINIENTOS SETENTA y OCHO BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA y SIETE CENTIMOS, como oportunamente lo probará.
2.- Rechazó, negó y contradijo que su representada el día 20 de septiembre de 2007, la ciudadana CONSUELO JOSEFINA ESQUEDA, venezolana, mayor de edad, casada, portadora de la Cédula de Identidad personal Nº V-8.671.543, entregara en calidad de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado, un inmueble “propiedad” de la demandante “…ubicado en la Calle Miranda cruce con Calle Maria Garrido…” “…de este Municipio…” comprendida dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: Inmueble de Florencio Martínez con 38ML; SUR: Inmueble de la Familia Mendoza con 38 ML; ESTE: Calle Miranda con 18 ML; Oeste Inmueble de Luis Tovar con 18 ML, según título supletorio debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Tinaco, hoy Registro Inmobiliario, bajo el Nº 24, folios 108 al 118, Protocolo Primero Adicional, Tomo II, Primer Trimestre del 03 de marzo de 2008, e igualmente según documento protocolizado bajo el Nº 30, folios 157 al 160, Protocolo Primero Adicional, Tomo II, Primer Trimestre del 07 de marzo de 2008…”.
3.- Rechazo, negó y contradijo que su demandante haya celebrado contrato verbal por tiempo indeterminado con la ciudadana CONSUELO JOSEFINA ESQUEDA, identificada plenamente en autos, menos aún que entre lo convenido se estableció “…Que para cualquier modificación al inmueble, o mejoras mayor ó menores la arrendataria debería de solicitar autorización expresa de la arrendadora, como propietaria del inmueble arrendado a los fines de llevar a cabo cualquier modificación al inmueble parcial o total, y deberá consta por escrito…” menos aun que establecieron su mandante y la parte actora un canon de arrendamiento de (Bs. 150.000,00) mensuales (hoy Bs. F. 150,00).
4.- Rechazó, negó y contradijo que la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, arriba identificada, haya convenido que el contrato de arrendamiento cuya existencia se niega, haya demás garantizado y que se le obligó a entregar dos mensualidades por concepto de deposito.
5.- Rechazó, negó y contradijo que su mandante, haya ocasionado daño alguno tanto a la casa como a derecho de propiedad de la parte actora, menos aun que deba alguna cantidad de dinero por ningún concepto.

-IV-
Debate probatorio.-
IV.1. Parte demandante. Abierto el Juicio a pruebas, la parte actora en el presente procedimiento hizo uso de tal derecho así:
a) Punto Previo: De conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna en todo su contenido y formas, lo siete (07) recibos de supuestos pago marcado “A”, que hizo la demandada al supuesto albañil, al soldador, a los vendedores, a los chóferes por fletes, al electricista entre otros, igualmente impugna todas y cada una de las facturas emitidas por las diferentes ferreterías, empresas de suministros de materiales de construcción, por cuanto que ninguno de esos documentos fueron suscritos por su representada y no guardan relación con la presente causa; en cuanto al Titulo Supletorio presentado por la demandada, igualmente lo impugna en todo su contenido y formas porque el mismo es una copia simple, no está protocolizada y no guarda relación con lo planteado en la presente demanda, todo ello con el objeto de que dicho documento no se tengan como fidedignos.
Tales documentales al ser copias simples y haber sido impugnadas, sin que la parte demandada promoviese su cotejo, deben ser desestimados del proceso conforme a la regla valorativa contenida en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

b) Documentales: Ratificó y promovió el Título Supletorio de Propiedad presentado junto al Libelo de demanda marcado “A” y el documento de propiedad del terreno marcado “B” que igualmente fueron acompañados con el escrito libelar. El objeto, pertinencia y utilidad de dicho documento es demostrar la titularidad y propiedad legítima de su representada sobre el inmueble objeto de arrendamiento. Tales documentales gozan de una presunción de legalidad ante terceros, para demostrar la primera la posesión pacífica y la presunción de propiedad, salvo mejor derecho de terceros que ha venido ejerciendo sobre las bienhechurías desde el día 21 de febrero de 2008 y que es propietaria del bien inmueble (terreno) sobre el cual están fomentadas tales bienhechurías, en virtud de que ambos se encuentran debidamente Registrados en la Oficina de Registro Público del municipio Autónomo Tinaco del estado Cojedes, el primero en fecha 03 de marzo de 2008, bajo el Nº 24, folios 108 al 118, protocolo Primero adicional, tomo II, primer Trimestre del año 2008 y el segundo, el 07 de marzo de 2008, bajo el Nº 30, folios 157 al 160, protocolo Primero adicional, tomo II, primer Trimestre del año 2008; a tenor de lo dispuesto en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil y 1347 y siguientes del Código Civil, en su orden. Así se valoran.-

Promovió marcado “C” factura o cuenta: 61-01-101-385-00 de Hidrocentro a favor de su representada sobre el servicio de agua. Marcado “D” dos (02) estados de cuenta a favor de su representada emanados de CADAFE. Marcado “E” una (01) solvencia emanada de CADAFE a favor de su mandante, demostrando con estos documentos que todos los servicios de agua y luz eléctrica los paga su poderdante del inmueble arrendado. Tales documentales son desestimados como probanzas en este proceso, por cuanto son documentos privados emanados de terceros que no fueron ratificados en juicio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

c) Testifícales: De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió los testigos: CARMEN AMERICA VARGAS GALEO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.690.232 y JOSE ELPIDIO PRATO CEBALLO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.613.448, para que se le oponga y ratifiquen en contenido y firma el Titulo Supletorio consignado en original marcado “A”, adjunto la escrito de demanda, ambos testigos se encuentran domiciliados en la Ciudad de San Carlos, solicitó al Tribunal fije día y hora para que se realice el acto de ratificación en contenido y firma del documento opuesto, antes mencionado. Igualmente opone marcada con la letra “F” constancia del Concejo Comunal “Lima Blanco II Tinaco Estado Cojedes, a fin que le sean opuestas para ratificación en contenido y firma a los testigos siguientes: JUAN CARLOS LÓPEZ PERALTA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-16.159.683 y CORNELIO DIOMAL FARFAN, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.534.169, ambos domiciliados en Tinaco estado Cojedes, por lo que solicitó al tribunal oficie al Juzgado del Municipio Tinaco y fije día y hora para que realice dicho acto.
De tales ratificaciones, solo consta en actas la realizada a los ciudadanos JOSE ELPIDIO PARTO CEBALLO (F.68) y CARMEN AMERICA VARGAS GALEO (F.90), en fechas 07 y 11 de agosto de 2008, respectivamente, por lo que, no habiendo sido ratificado el mismo por todos los integrantes del Consejo Comunal Lima Blanco II, dicha documental no puede ser valorada plenamente para dar por demostrada la existencia del contrato verbal entre las partes; más sin embargo, puede ser apreciado como un indicio de la existencia de tal contrato a tenor de lo dispuesto en el artículo 1392 del Código Civil en concordancia con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-

Igualmente promovió los siguientes testigos de conformidad con el artículo 482 del código de Procedimiento Civil los cuales son: JHONNY EDUARDO PEREZ VALDERRAMA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-14.900.556; CORNELIO DIOMAL FARFAN, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.534.169; ENRIQUEZ ALFREDO MARQUEZ ROJAS, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.594.895; JOSE MIGUEL DELGADO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.422.954; JUAN CARLOS LÓPEZ PERALTA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-16.159.683, ROSALINDA DEL VALLE PEREZ OJEDA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.733.896; JOSE MANUEL PEREZ PEREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.991.416; NORIS FILOMENA GRIMAN DE MIRABAL, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.893.160; JOSE VIRGILIO LÓPEZ PERALTA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.734.674; ROSA YSABEL APARICIO CASTRO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.534.014 y JORGE LUIS DIAZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.329.742.
En virtud de que tales testimoniales no cursan en actas para el momento de dictar sentencia, el Tribunal no hace especial pronunciamiento al respecto. Así se determina.-

IV.2.- Parte demandada.-
La parte demanda en el presente procedimiento hizo uso de tal derecho así:
a) Capítulo I: Reproduce y hace valer el mérito favorable, que se desprende de las actas contentivos del presente expediente que ampliamente favorece a su representada y en especial la falta de consignación de los recibos de las mensualidades que alega le adeuda su mandante. Al respecto, el Tribunal acoge la doctrina jurisprudencial del máximo Tribunal de la Republica en lo que respecta al hecho de que tal enunciación se refiere al principio de comunidad de la prueba y que siendo así, debe la parte precisar de cuál de las pruebas promovidas y evacuadas por la contraparte o por el Tribunal en uso de sus atribuciones quiere hacer valer en su beneficio, no permitiéndose invocaciones genéricas, vagas e imprecisas, por lo que al no especificarlo así la demandante, resulta Impertinente. Así se determina.-

b) Capítulo II: 1) Promovió los testigos ciudadano: EDGAR EFRAIN COROMOTO PEREZ GRIMAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.100.859, teléfono 414-5950442 y domiciliado en el Barrio Lima Blanco, Calle Miranda de la ciudad de Tinaco estado Cojedes; FELIX AUGUSTO HERRERA GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.099.758, teléfono 0258-7271696 y domiciliado en la Calle Miranda, Casa Nº 13-25 de la ciudad de Tinaco estado Cojedes; CARMEN MERCEDES SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.099.817, teléfono 0258-7271448 y domiciliada en el Barrio Lima Blanco, Calle Miranda, Casa Nº 10-35, frente donde era “El Bar La Esperanza” de la ciudad de Tinaco estado Cojedes; MARIA CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.366.337 y domiciliada en Corozal I, Vereda 16, Casa Nº 24 de la ciudad de Tinaco estado Cojedes; LUCILA MOTA, venezolana, mayor de edad, titular de Cédula de Identidad Nº V-9.538.793 y domiciliada en Corozal II, Vereda 17, Casa Nº 21 de la ciudad de Tinaco estado Cojedes; CARMEN NODA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.535.144, y domiciliada en la Calle Flores, Casa Nº 11-100 de la ciudad de Tinaco del estado Cojedes; CLARA NODA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.535.145 y domiciliada en la Calle Ángel María Garrido, Casa S/Nº, de la ciudad de Tinaco estado Cojedes; MIGUELANGEL CASTELLANO MARCHAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.989.576 y domiciliado en el Sector Corozal I, Vereda 08, Casa Nº 01 de la ciudad de Tinaco estado Cojedes; JOSE ROBERTO ABREU MONTENEGRO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.325.747 y domiciliado en la Calle Páez cruce con Dr. González, Casa Nº 86-49 de la ciudad de Tinaco estado Cojedes y MANUEL VICENTE HERRERA GRACIA, venezolano mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.208.109 y domiciliado en la Calle Miranda cruce con Manga de Coleo de la ciudad de Tinaco estado Cojedes. Quienes en su condición de testigos presenciales de los hechos donde su representada, celebró contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, con la parte actora, así como de las reparaciones efectuadas por su mandante sobre la casa objeto de la demanda de desalojo, y destiempo de construcción de la misma y de hechos que guardan íntima relación con la pretensión de la parte actora, en el escrito Libelar. Alegó el apoderado actor que son pertinentes los testimoniales de los testigos promovidos, por que es el medio adecuado para probar los hechos que niegan la relación contractual arrendaticia.
En virtud de que tales testimoniales no cursan en actas para el momento de dictar sentencia, el Tribunal no hace especial pronunciamiento al respecto. Así se determina.-

2.- Promovió documento, título supletorio de propiedad de un local comercial (en copia simple), construido sobre una parcela de terreno propiedad del Municipio que mide Dieciocho Metros Y Cincuenta Centímetros (18, 50 Mts) de Frente por Cuarenta y Cinco Metros (45 Mts) de fondo y alinderado de la forma siguiente: NORTE: Casa y Solar de Florencio Martínez; SUR: Casa y Solar de Asunción Pérez y Casa y Solar de Migdalia González; ESTE: Calle Miranda y Casa de Coromoto Vargas y OESTE: Casa y solar de Luís Tovar, la casa según se desprende de titulo supletorio de fecha 08 de diciembre de 1988, evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trabajo y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes…”, con este documento pretende probar que es falso que la parte actora haya construido con su propio peculio la casa objeto de la demanda de desalojo incoada en contra de su mandante, ya que el vendedor propietario de la misma es el ciudadano HUMBERTO ALVARADO JAUREGUI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.097.836, quien tenía en esa casa un Bar denominado “LA ESPERANZA “ por mas de treinta años. Sobre tal probanza se pronunciará este Tribunal en el apartado que trata sobre le mismo documento que fue consignado en original posteriormente por el apoderado judicial de la parte demandada. Así se precisa.-

3.- Promovió facturas que ascienden a la cantidad de Trece Mil Quinientos Setenta y Ocho Bolívares Fuertes con Cincuenta y Siete Céntimos, según se evidencia de facturas que anexó al escrito de oposición, en copia simple, todas estas mejoras es decir, limpieza y bote de escombros y maleza, reparación de paredes, techos, construcción de un baño, lavandero, cocina, instalación de aguas negras y blanca, un corredor que aún no tiene instalaciones eléctricas, suministro de tres puertas de hierro, dos para los cuartos y una para la puerta trasera, reparación del portón, instalación de techo raso de un cuarto, entre otras que realizó su mandante para poder habitar la casa, ya situada y alinderada. Tales documentales son desestimados como probanzas en este proceso, por cuanto son documentos privados emanados de terceros que no fueron ratificados en juicio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

En fecha 08 de agosto de 2008, promovió las siguientes pruebas:
a) Capítulo I: 1.- Promovió documento Original Título Supletorio de propiedad de un local comercial, construido sobre una parcela de terreno propiedad del Municipio que mide Dieciocho Metros y Cincuenta Centímetros (18, 50 Mts) de Frente por Cuarenta y Cinco Metros (45 Mts) de fondo y alinderado de la forma siguiente: NORTE: Casa y Solar de Florencio Martínez; SUR: Casa y Solar de Asunción Perez y Casa y Solar de Migdalia Gonzalez; ESTE: Calle Miranda y Casa de coromoto Vargas y OESTE: Casa y solar de Luis Tovar, la casa según se desprende de titulo supletorio de fecha 08 de diciembre de 1988, evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trabajo y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, que anexó al presente escrito…” y de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al tribunal que oficie a lo Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trabajo, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, para que informe sobre la verdad del contenido del título supletorio.
Respecto a la indicada probanza, observa quien aquí se pronuncia, que la misma no se encuentra debidamente registrada, por lo que no goza de presunción de publicidad y no es oponible a terceros para demostrar tal derecho de propiedad, sino que se limita a constituir un medio de prueba en el caso de que por un proceso independiente el ciudadano HUMBERTO ALVARADO JAUREGUI, pretendiese valer el derecho que supuestamente le asiste sobre las indicadas bienhechurías y no así la demandada de actas, por lo que resulta Inidónea tal probanza para el proceso de Desalojo que se intenta actualmente en contra de la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, conforme a la regla valorativa contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

2.- Promovió copia del Registro Mercantil de la Firma Mercantil “BAR LA ESPERANZA”, por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, anotado bajo el número 1462, folio 90 y su vto. Tomo VII, del libro de Registro de Comercio de fecha 12 de enero de 1977, la Firma Personal es propiedad del ciudadano HERMES HUMBERTO ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.097.836, donde indica que el mismo está domiciliado en la Calle Miranda de la Ciudad de Tinaco del estado Cojedes. Con este documento pretende probar que es falso que la parte actora haya construido con su propio peculio la casa objeto de la demanda de desalojo incoada contra su mandante, ya que el verdadero propietario de la misma es el ciudadano HUMBERTO ALVARADO JAUREGUI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.097.836, quien tenia en esa casa un bar denominado “LA ESPERANZA”, por mas de treinta años. Tal documental resulta Inidónea para desvirtuar los alegatos de la parte demandante en cuanto a la existencia del contrato de arrendamiento verbal y el derecho de propiedad que le pueda asistir a la parte demandante sobre los inmuebles objetos de la presente controversia, además de no determinar que tal fondo de comercio continué laborando en la actualidad, conforme a la regla valorativa contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

-V-
Consideraciones para decidir.-
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia, pasa este Órgano Subjetivo Institucional Pro Tempore Ex Necesse conociendo en primera instancia, a analizar la presente demanda, observando que:
En el caso de marras, estamos ante una demanda de Desalojo de Inmueble fundamentada en los literales a) y e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tramitada por el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base al artículo 33 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente expresa:
“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…”

Respecto a la causal alegada por la demandante, observamos que el aludido artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
“a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.
Omissis…”
“e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.
Ahora bien, de la norma supra transcrita se puede evidenciar los supuestos legales necesarios para la procedencia de la acción de desalojo conforme a la causal alegada por la demandante, esto es: 1º La existencia de una relación de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; 2º Demostrar el hecho de que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas; y 3º Demostrar la existencia de las reformas al inmueble realizadas por el arrendador sin el consentimiento del arrendatario.

Igualmente, se fundamenta la demanda en la existencia del contrato de arrendamiento, las obligaciones derivadas de este contrato, así como la obligación de las partes de cumplir el mismo de buena fe y en caso contrario, la posibilidad de demandar su cumplimiento o su resolución, los artículos 1159, 1160 y 1592 (ordinal 2) del Código Civil, en su orden, los cuales establecen que:
“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

“Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

“Artículo 1.592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
“1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias”.
“2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Las anteriores normas, dan fundamento a la existencia de la figura del contrato de arrendamiento y la posibilidad de Desalojo, en virtud de lo contemplado en los literales “a” y “e” del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual debe demostrarse la existencia del contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado y de forma concomitante, debe demostrarse que el arrendatario incumplió su obligación de pago de canon de arrendamiento al dejar insolutas dos (02) mensualidades consecutivas y que realizó reformas al inmueble sin la debida autorización del arrendatario, lo cual de seguidas procede este sentenciador a analizar, de la siguiente manera:

Respecto a los requisitos de procedencia de la acción de desalojo con fundamento a la causal establecida en el literal a del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en la existencia de cánones insolutos consecutivos durante dos mensualidades, señala el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario (p.175, TI; 2006), en cuanto a la duración del contrato y la falta de pago, lo siguiente:
“Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable”.

“En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon, hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de “LAI” (sic). Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de “LAI” (sic). Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema en sí mismo” (negritas y subrayado de este tribunal).

Ahora bien, corresponde al tribunal que conoce de la acción en primera instancia determinar el tipo de contrato existente y su duración, determinando si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago. En el caso sometido a examen, este jurisdicente observa, que la parte demandante alegó que existe un contrato verbal por tiempo indeterminado con la demandada desde el día 20 de septiembre de 2007, hecho que es negado por la parte demandada de forma pura y simple.

La doctrina patria plasmada por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra en comentarios, indica que un contrato de arrendamiento es “verbal” y además se convierte en un contrato de arrendamiento a “tiempo indeterminado” cuando:
“Omissis… el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que puede conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal” (p.101).

Con base a tales asertos, acerca de la existencia del contrato de arrendamiento verbal, su vigencia y en concordancia la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos y la realización de reformas del inmueble sin autorización de la supuesta arrendataria, en el presente caso observa este sentenciador que:
1º A decir de la demandante en su libelo, pactó con la demandada un contrato verbal de arrendamiento con vigencia Indeterminada, el cual comenzó a regir desde el día 20 de septiembre de 2007, con un canon de arrendamiento de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA MIL (Bs.150.000,00), equivalente a partir del 1º de enero de 2008 a BOLÍVARES FUERTES CIENTO CINCUENTA (Bs.F.150,00), hecho que fue negado de forma pura y simple por el apoderado judicial de la demandada y que en consecuencia, no es un hecho que deba ser probado por quien lo alega, en este caso la demandada, sino desvirtuado por la demandante, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil .
Así las cosas, observa quien aquí se pronuncia, que la parte demandante no promovió elemento probatorio alguno que permita verificar la existencia de tal contrato verbal indeterminado, solo existe un indicio contenido en la Constancia emitida por el Consejo Comunal “Lima Blanco II”, de fecha 30 de abril de 2008, la cual no puede ser concatenada con probanza alguna que permita llevar a la convicción de este sentenciador que tal contrato alguna vez existió. Así se determina.-
Aunado a lo anterior, al poseer implícita una supuesta obligación superior a BOLÍVARES DOS MIL (Bs.2.000,00), no puede ser demostrada mediante testigos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil, siendo inoficiosa tal probanza en ese sentido. Así se aclara.-

2º En virtud de tal declaratoria de inexistencia, lo cual trae al traste con la posibilidad de incumplimiento de lo pactado en un contrato que no existe, este Tribunal no hace especial pronunciamiento acerca de los restantes alegatos de la demandante, es decir, la vigencia del contrato, el incumplimiento del pago de ocho (8) cánones de arrendamiento consecutivos y las supuestas reformas estructurales realizadas en el bien inmueble, por resultar Inoficioso. Así se precisa.-

3º De las probanzas aportadas por la parte demandante no se logró verificar la existencia del contrato de Arrendamiento Verbal, por lo que, no habiendo plena prueba que permitiese a este jurisdicente llegar al convencimiento de la existencia en principio tal obligación supuestamente contraída por la demandada mediante contrato verbal, deberá forzosamente declarar Sin Lugar la presente demanda, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hará expresamente este Órgano Objetivo Institucional Judicial en su decisión. Así finaliza su razonamiento.-

-VII-
DECISIÓN.
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, con sede en San Carlos de Austria, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por la autoridad que le confiere la Ley, conforme a derecho, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentare la ciudadana CONSUELO JOSEFINA ESQUEDA contra la ciudadana DEXI MARIA CANCINES PEREZ, ambas identificadas en actas.-
Se condena en costas a la parte demandante conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada por Secretaría.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en San Carlos de Austria, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de dos mil ocho (2.008).
EL JUEZ PROVISORIO,

Abg. ALFONSO ELIAS CARABALLO C.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

T.S.U. MARCOLINA VÉLIZ.
En la misma fecha de hoy, diecisiete (17) de septiembre de 2008, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 03:10 p.m.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

T.S.U. MARCOLINA VÉLIZ.

Expediente Nº 5137.
AECC/Mv.-