REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, treinta de julio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-004542
Exp. 13.291 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instaurada por la abogada MARIA ALEJANDRA RODRÍGUEZ BUSTILLOS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 20.205 y de este domicilio, actuando en nombre y representación de la firma mercantil MASTERS ASOCIADOS S.R.L., inscrita ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 30-09-1974, bajo el N° 499, folios 20 vuelto al 25 vuelto del Libro N° 4 y modificada de sociedad anónima a Sociedad de Responsabilidad Limitada, mediante acta de Asamblea debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 07-12-1979, quedando anotado bajo el N° 60, Tomo 2-G, contra la ciudadana CARMEN YOLANDA ANGULO GUERRERO, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.627.070 y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 21-11-2007 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa el 30-11-07. En fecha 20-12-07 diligencia el Alguacil de este Tribunal y consigna compulsa y recibo de citación sin firmar manifestando la imposibilidad de citar personalmente a la demandada, por lo que es solicitada y acordada la citación mediante carteles. Cumplidos con los requisitos previstos en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, comparece la abogada Katy Barón, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 46.472 con el carácter de apoderada judicial de la demandada de autos y se da por citada; procediendo a contestar la demanda el 02-04-08. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promueven las suyas siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal observa:
Alega la apoderada actora que su representada suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Carmen Yolanda Angulo Guerrero sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 132, ubicado en la carrera 22 esquina de la calle 28, Edificio Blanca, el cual tendría una duración de un año contado desde el 01-10-2004 al 30-09-2005 y que reproduce marcado “B”; señalando además que se suscribió nuevo contrato con una duración de un año contado a partir del 01-10-2005 al 30-09-06, fijándose un canon mensual de trescientos noventa mil bolívares y que reproduce marcado “C”. Señala además que ambos contratos fueron redactados en términos que entendieran las partes como a tiempo determinado y sin posibilidad de prórrogas como se desprende de la cláusula segunda y que sólo con la suscripción de un nuevo contrato se entendía que la relación arrendaticia había sido prorrogada. En este sentido aduce que una vez vencido el término fijado de duración y al informársele a la arrendataria que no se suscribiría uno nuevo, ésta comenzó a gozar de la prórroga legal de un año contado a partir del 01-10-06 al 30-09-07, que es el lapso correspondiente por haber sostenido una relación arrendaticia de dos años. En este mismo orden de ideas señala que en fecha 09-08-07 se le envió a la arrendataria un telegrama con acuse de recibo en donde se le indicaba la fecha de vencimiento de la prórroga legal y que por tanto debía entregar el inmueble libre de personas y cosas y en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado. Así mismo alega que la arrendataria no ha dado cumplimiento a su obligación como lo es desocupar el inmueble, indicando además que desde que recibió la notificación aludida, no ha pagado los cánones de arrendamiento a partir del mes de agosto de 2007 a razón de Bs. 390.000,00 por lo que adeuda un monto de un millón ciento setenta mil bolívares (Bs. 1.170.000,00) razones éstas por las que, con fundamento en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1160 y 1167 del Código Civil, procede a demandar a la ciudadana Carmen Yolanda Angulo Guerrero a fin de que cumpla con sus obligaciones como lo son, entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en los gastos derivados del condominio, luz y aseo; en pagar la cantidad de un millón quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.550.000,00) o la suma de un mil quinientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 1.550,00) en virtud de la obligación contraída en la cláusula segunda del contrato de cancelar cincuenta mil bolívares diarios, desde la fecha de expiración del contrato hasta la entrega definitiva del inmueble. Así mismo solicita sea condenada a pagar a título de indemnización por daños y perjuicios la suma de un millón ciento setenta mil bolívares (Bs. 1.170.000,00) o un mil ciento setenta bolívares fuertes (Bs. F. 1.170,00) a razón de trescientos noventa mil bolívares (Bs. 390.000,00) mensuales, equivalentes a las pensiones de arrendamiento vencidas y las que se produzcan hasta la definitiva entrega del inmueble. Por último solicita la condenatoria en costas, estimando la demanda en dos millones setecientos veinte mil bolívares (Bs. 2.720.000,00)
En la oportunidad de la contestación, la apoderada judicial de la demandada conviene en que su representada suscribió contratos de arrendamiento con la sociedad MASTER ASOCIADOS S.R.L., habiéndose fijado la vigencia del último desde el 01-10-05 hasta el 30-09-2006 con un canon mensual de Bs. 390.000,00. Por otra parte niega, rechaza y contradice que esté corriendo el lapso de la prórroga legal, ya que su representada envió una comunicación a la demandante y que reproduce marcada “A” en la que manifestó su deseo de continuar con el inmueble arrendado hasta el 30-09-07, ofreciendo cancelar la suma de quinientos diez mil bolívares (Bs. 510.000,00) mensuales, los cuales cancelaría los primeros cinco días de cada mes, aduciendo que en dicho momento, tácitamente se renovó el contrato tal y como se evidencia de la copia de recibo por la cantidad de Bs. 510.000,00 emitido por Administradora Aurora de octubre de 2006 que es quien se encarga de recibir los pagos, quien además cobró a su poderdante la suma de un millón quinientos treinta mil bolívares (Bs. 1.530.000,00) por concepto de depósito, señalando que cada recibo emitido por dicha Administradora es avalado por una letra de cambio, por lo que sostiene que en dichos instrumentos cambiarios está demostrada la existencia de un nuevo contrato. Rechaza y niega que la relación arrendaticia sea únicamente de dos años como lo asevera la actora en su libelo, aduciendo que ésta comenzó el 16-10-1989 cuando su poderdante y su cónyuge suscriben el único contrato de arrendamiento existente entre las partes hasta que se firma uno nuevo en el 2004. Igualmente señala que existe un recibo emanado del bufete OROPEZA Y ASOCIADOS de fecha 07-07-04 donde su mandante cancela la suma de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) por concepto de abono a cuenta mayor el cual fue recibido y firmado por al Dra. Lorena Oropeza junto con una letra de cambio por Bs. 308.000,00 de la misma fecha. Niega y rechaza que su representada se encuentre insolvente en el pago de los cánones de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008 puesto que los mismos se encuentran consignados en el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara en el asunto KP02-S-2007-13874. Así mismo niega, rechaza y desconoce la existencia de un telegrama en el cual presuntamente se informara a su mandante del vencimiento de la prórroga legal y que supuestamente fuese recibido por la ciudadana Teresa Falcón, conserje del edificio.
Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis el primer aspecto que debe establecer esta juzgadora es la naturaleza jurídica de la relación contractual que une a demandante y demandado, en este sentido se observa que la parte actora acompañó a los autos dos contratos uno que comenzó a regir desde el 01-10-04 hasta el 30-09-2005; un segundo contrato cuya vigencia estaba comprendida entre 01-10-2005 hasta el 30-09-2006 documentos estos a los que esta juzgadora concede pleno valor probatorio en virtud de que, la demandada en su contestación los reconoce expresamente todo de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien la demandada ha manifestado en su escrito igualmente que la relación arrendaticia comenzó el 16 de octubre de 1989 de manera que tal circunstancia debe ser dirimida como punto inicial pues de ello dependerá la procedencia o no de la acción intentada, toda vez que el fundamento de la demanda lo constituye el hecho de que ha vencido la prorroga legal que le correspondía a la arrendataria por haber durado la relación contractual solo dos años, según el decir de la actora y haber transcurrido íntegramente el lapso de prorroga legal y aquella no haber cumplido con su obligación principal cual es la de entregar el inmueble arrendado. De manera que, si mediante las pruebas aportadas a los autos se demuestra que la relación arrendaticia se inició como lo dice la demandada en el año de 1989 la premisa que sirve de fundamento a la demanda quedaría descartada por ello de seguidas pasa esta juzgadora a examinar las pruebas producidas y en este sentido se observa que la parte demandada produjo a los folios 82 y 83 un contrato en original cuya fecha es 16-10-89 suscrito entre Administradora Aurora S.R.L. firma mercantil representada en ese acto por el ciudadano ELADIO GOMEZ RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad de identidad nº 2.133.047 y los ciudadanos DARUY JESUS ALCANTARA OCHOA Y CARMEN YOLANDA ANGULO GUERRERO titulares de la cédula de identidad nº 5.517.737 y 4.627.070 respectivamente; trajo igualmente a los autos la demandada un recibo de pago original inserto al folio 85, a nombre de Daruy Alcantara Ochoa, por quince mil bolívares, a favor de Administradora Aurora con una firma autógrafa ilegible cuyo concepto es “deposito a cuenta del alquiler de un inmueble ubicado en el Edificio Blanca de la carrera 22 con calle 28 de esta ciudad”, el cual es fechado 13-10-89. Fotocopia del Registro de Comercio donde Administradora Aurora S. R. L. pasó a S.A. en la que aparecen como socios los ciudadanos José Gómez Rodríguez y Eladio Gómez Rodríguez, folios 87, 88, 89, 90 y 92 así mismo fueron producidos en el lapso probatorio recibos cursantes del folio 101 al 377 consistentes en recibos y facturas expedidas por administradora Aurora adjunto a los cuales e incluidos dentro de los folios señalados se encuentran documentos correspondientes a letras de cambio que a los efectos de esta causa carecen de valor alguno pues no están suscritas sino por la demandada, de suerte que no resultan oponibles a la demandante y por ello quedan desechadas. Ahora bien, en cuanto a las facturas y recibos mencionados antes y a las documentales que fueron señaladas inicialmente se observa que la demandada con ellas pretende demostrar la continuidad de la relación arrendaticia manifestando como se señaló arriba que ésta se inició con la empresa Administradora Aurora; consta igualmente el Registro que produjera la apoderada actora de la empresa mercantil MASTER Y ASOCIADOS S.A. en donde se observa que dicha sociedad está integrada por dos socios únicamente JOSE GOMEZ RODRIGUEZ y ELADIO GOMEZ RODRIGUEZ, se observa igualmente del documento de Administradora Aurora traído por la demandada que la misma estaba constituida por los mismos socios es decir ELADIO GÓMEZ RODRÍGUEZ y JOSÉ GÓMEZ RODRÍGUEZ. También puede constatarse, que el contrato que sirve de fundamento a la demanda lo celebró José Gómez Rodríguez en su carácter de Administrador de Master y Asociados y el traído por la demandada fue celebrado por Eladio Gómez Rodríguez en su carácter de Administrador de Administradora Aurora. Puede observarse igualmente que tanto en el contrato traído por la demandante como el traído por la demandada, el inmueble objeto de arrendamiento es el mismo; así también se observa que los recibos de pago por el contrato inicialmente celebrado eran expedidos por Administradora Aurora y que en el período en que ha estado vigente el contrato celebrado por Master y Asociados, los recibos siguen siendo expedidos por Administradora Aurora hecho que no fue desvirtuado por la demandante a pesar de que como se señaló arriba ambas empresas están integradas por los mismos socios; y si bien de todos los recibos producidos por la demandada debemos excluir aquellos que carecen de firma por no tener valor alguno, los que aparecen firmados permiten establecer una relación de continuidad. Por otra parte al valorar la testimonial de las ciudadanas Tereza de Jesús Falco Gonzalez (folio 346 y 347) y María de la Chiquinquirá Pérez Duran, (folios 348 y 349), aún cuando estas no señalan quien era el arrendador existe un hecho cierto y coincidente en sus dichos y es que ambas afirman que la demandada lleva mucho tiempo ocupando el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; la última refiere que lo ocupa desde hace aproximadamente 18 años, y que ello le consta por ser ocupante del inmueble de al lado es decir el apartamento 133 desde ese tiempo y haber participado en varias oportunidades en la Junta de Condominio, mientras que la primera dice que tiene seis años trabajando como conserje del edificio y desde que ésta trabajando ha visto que la demanda ocupa el inmueble, declaraciones que este Tribunal debe adminicular con las demás pruebas aportadas pues de acuerdo con el artículo 1392 del Código Civil, es admisible la prueba de testigos cuando existe un principio de prueba por escrito; y en este caso han sido producidos por la demandada recibos y contratos que si bien no están suscritos por la demandante Master y Asociados S.R.L. pero si por Administradora Aurora, en ellos se especifica que el inmueble objeto del contrato es el mismo. Al analizar en su conjunto todo el material probatorio aportado puede llegarse a la inequívoca conclusión que en efecto la demandada ha ocupado el inmueble objeto del contrato desde antes de la celebración de los contratos por los cuales se les demanda pues inicialmente la relación comenzó con la empresa Administradora Aurora. Es decir que el conjunto de elementos aportados produce por efecto de la presunción hominis plena prueba de los hechos alegados por la demandada. En este sentido citando al maestro Emilio Calvo Baca quien en su Código Civil Comentado señala: “la presunción es el resultado del proceso lógico que consiste en pasar de un hecho conocido a otro desconocido; indicio es el hecho conocido de que se parte para establecer la presunción” Al respecto establece el artículo 1394 del Código civil que, las presunciones son las consecuencias que la Ley o el juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido. Así mismo señala el artículo 1399, ibidem que las presunciones que no estén establecidas en la Ley quedarán a la prudencia del juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes y solamente en los casos en que la ley admite la prueba testimonial. En relación a las presunciones señala igualmente el tratadista Emilio calvo Baca citando a Carnelutti que, “las presunciones humanas son casi siempre principios de prueba y solo actúan en conjunto para engendrar una prueba completa” y agrega el autor que, la ley exige para que las presunciones humanas produzcan plena prueba, que entre el hecho demostrado y aquel que se trata de deducir, haya un enlace preciso, más o menos necesario. Dicho enlace puede ser de naturaleza lógica o de índole antológica. En éste último caso, la inferencia en la que consiste la presunción se funda en datos que suministran la observación y la experiencia. Expuesto lo anterior se observa que, la demandada admitió en su contestación haber celebrado los contratos que dice la demandante pero se excepcionó afirmando que la relación comenzó mucho antes de lo alegado a través de una persona jurídica distinta a la demandante pero que en el fondo ambas, demandante y tercero inicialmente contratante son los mismos y de acuerdo a los hechos previamente analizados procede esta juzgadora a establecer lo siguiente: es cierto y está demostrado en autos que, MASTER Y ASOCIADOS S.R.L. y ADMINISTRADORA AURORA son dos personas jurídicas distintas pero que están constituidas por las mismas personas naturales es decir por los ciudadanos José Gómez Rodríguez y Eladio Gómez Rodríguez, igualmente se evidencia de las actas constitutivas de ambas compañías, que su objeto entre otras actividades comerciales implica la administración y arrendamiento de inmuebles; ha quedado igualmente probado en los autos por las declaraciones testimoniales rendidas y el principio de prueba por escrito producido por la demandada y al que ya se ha hecho alusión antes, y de los elementos analizados que, la relación arrendaticia que une a actor y demandada se inició en el año1989 aún cuando la realización de un nuevo contrato con la empresa MASTER Y ASOCIADOS S.R.L. sea de fecha reciente con lo cual solo se pretende velar la continuidad del arrendamiento puesto que como se dijo antes existe identidad de socios y de objeto de ambas empresas, y los recibos de pago continúan siendo expedidos por la arrendadora inicial; en consecuencia esta juzgadora considera que la situación contractual se inicio a través de la celebración de contrato de arrendamiento con una empresa anterior a Master y Asociados S.R.L. cuyos socios son los mismos y por lo tanto existe una continuidad en la relación contractual no desvirtuada por ningún medio de prueba de suerte que no es cierto como lo sustenta la actora que habiendo sido notificada la terminación del contrato le corresponda a la demandada un derecho de prorroga legal de dos años, antes por el contrario al haberse prolongado la relación arrendaticia más allá de los quince años; la misma se convirtió a tiempo indeterminado. Es esto lo que se desprende del artículo 1580 del Código Civil en donde expresamente se establece que: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Por lo que al prolongarse más allá del lapso máximo estipulado por la norma, se produjo la tácita reconducción y la relación queda regida por lo establecido en el artículo 1614 del citado Código Sustantivo. Tal criterio el cual ha sido reiterado y constante fue expuesto por la Sala Contencioso Administrativa de la Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo con ponencia de la Magistrada Hildegar Rondón de Sanso; en ella al analizar un caso similar se expresó lo siguiente: “….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado…”. Ello nos lleva a la conclusión de que, no podía demandarse el cumplimiento del contrato sino en todo caso demandarse el desalojo con fundamento en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece. En consecuencia la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal debe quedar desechada y así se declara. Queda desechado el telegrama y acuse de recibo acompañado a la demanda por cuanto el mismo no puede surtir efecto al ser indeterminada la relación contractual. Se desecha la documental cursante al folio 52, por cuanto el mismo es una declaración unilateral de voluntad de la demandada que ninguna consecuencia produce sobre la causa. Se desechan por impertinentes las documentales insertas del folio 58 al folio 79 y las cursantes a los folios 98 y 99. Por último quedan desechadas las documentales insertas a los folios 94 y 95 por no haber sido demostrada la vinculación de la abogada que la suscribe y los demandantes.
En consideración a los argumentos antes expuestos este tribunal Administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por Autoridad de La Ley, declara Sin Lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la abogada MARIA ALEJANDRA RODRIGUEZ BUSTILLOS, en su carácter de apoderada de la firma mercantil MASTER Y ASOCIADOS S.R.L. en contra de la ciudadana CARMEN YOLANDA ANGULO AGÜERO todos suficientemente identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los treinta (30) días del mes de Julio del año dos mil ocho (2008). Años: 198º y 149º.
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 12:45 p.m.
La Sec.,