TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL,
DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DEL ESTADO COJEDES.-

San Carlos, 28 de Febrero de 2008.
197º y 149º

EXPEDIENTE Nº 10.689

CAUSA: DESALOJO (CIVIL).

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, Cédula de Identidad N° V-10.225.146

CO-APODERADOS JUDICIALES: MARIA DE ATANGUIA y BETTY VILORIA

INPREABOGADO: Nros. 78.521 y 78.892, respectivamente.-

DEMANDADO: FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, Cédula de Identidad Nº V-8.551.746.

ABOGADO ASISTENTE: JOSE MELENDEZ PEREIRA

INPREABOGADO: N° 101.464

-II-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

El presente juicio se inició con motivo de demanda de DESALOJO, presentada formalmente por ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 22 de octubre de dos mil siete (2.007), por las Abogados en ejercicio MARIA DE ATANGUIA y BETTY VILORIA, inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nros. 78.521 y 78.892.
Dicha causa fue admitida posteriormente, en fecha 24 de Octubre de 2007, por auto que obra al folio 17 y 18, ordenándose emplazar al demandado FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PÁEZ.
En fecha 02 de Noviembre de 2007, la Abogado en ejercicio BETTY VILORIA, inscrita en el INPREABAGADO bajo el N° 78.892, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, solicitó la citación al demandado por carteles.
Mediante auto de fecha 05 de Noviembre de 2007, el tribunal ordena librar carteles de emplazamiento al demandado de autos, siendo fijado en la residencia del mismo en fecha 13 de Noviembre de 2007.
En fecha 27 de Noviembre de 2007, mediante diligencia la Abogado en ejercicio BETTY VILORIA, inscrita en el INPREABAGADO bajo el N° 78.892, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, consignó la publicación de carteles de citación.
Mediante diligencia de fecha 6 de diciembre de 2007, el ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, parte demandada, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio JOSE MELENDEZ PEREIRA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 101.464, solicitando copia simple del expediente.
En fecha 12 de diciembre de 2007, el ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, parte demandada, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio JOSE MELENDEZ PEREIRA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 101.464, consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 10 de enero de 2008, el ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, parte demandada, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio JOSE MELENDEZ PEREIRA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 101.464, consignó escrito de promoción de pruebas. Siendo admitido por el Tribunal en la misma.
Mediante auto de fecha 11 de enero de 2008, el Tribunal dijo “vistos”.
Mediante sentencia de fecha 18 de enero de 2008, el Tribunal declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO propusieron las ciudadanas MARIA DE ATANGUIA y BETTY VILORIA, en su carácter de Apoderadas Judiciales de la ciudadana YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, contra el ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio JOSE MELENDEZ PEREIRA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 101.464.
En fecha 23 de enero de 2008, la Abogado en ejercicio BETTY VILORIA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 78.892, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora, apeló de la decisión dictada por el Tribunal en fecha 18de enero de 2008.
Mediante auto de fecha 24 de enero de 2008, el Tribunal de la Causa oye la apelación en ambos efectos.
En fecha 29 de enero de 2008, fue recibido ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, el cual fue remitido ante este Tribunal.
Por auto de fecha 30 de enero de 2008, el Tribunal le dio entrada proveniente del Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, se fijó oportunidad para dictar sentencia y siendo la presente la oportunidad para ello esta Alzada observa:.
-III-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
En el presente caso la controversia se centra en determinar la procedencia de la demanda por desocupación de una vivienda propiedad de la ciudadana YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, que fue dada en arrendamiento el 15 de febrero de 2004 al ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, según contrato privado cursante al folio 14, acompañado con el libelo de la demandada marcado “C”, en virtud de que el arrendatario dejo de pagar los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007.
-IV-
ALEGATOS DE LAS PARTES

Artículo I. Alegatos de la parte actora:
La parte actora en el libelo de la demanda afirmó:
• Que la ciudadana YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, es propietaria de un inmueble constituido por una casa ubicada en el Barrio José Laurencio Silva, sector 5 de Julio, casa N° 181, carrera 2 cruce con calle 6, Municipio Autónomo San Carlos Estado Cojedes, ahora el Instituto de Desarrollo Habitacional Urbano y Rural (INDHUR), estableció la dirección del inmueble así: Urbanización José Laurencio Silva, calle 6 c/c carrera 2, parcela N° 181, sector la Medinera, Municipio Autónomo San Carlos, Estado Cojedes.
• Que dicho inmueble le pertenece su representada ciudadana YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, por compra que le hizo al Instituto de Desarrollo Habitacional Urbano y Rural (INDHUR), como lo demuestra en documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos, Estado Cojedes, en fecha 19 de enero de 2007, bajo el N° 100, Tomo 56 de los libros de autenticaciones de esa Notaría.
• Que en fecha 15 de febrero de 2004, su representada realizó contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° V8.551.746, por un lapso de seis (06) meses, contados a partir del 15 de febrero de 2004, según contrato privado acompañado marcado “C”, cursante al folio 14.
• Que en la relación arrenditicia con el ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, que comenzó a regir en la fecha señalada, se estipuló un canon de arrendamiento de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) actualmente CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 100,00), mensuales, tal como se desprende de contrato de arrendamiento privado.
• Que desde principios del año 2006, hasta la presente fecha su mandante le ha solicitado al ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, la entrega del inmueble señalado, ya que éste no cancelaba los cánones de arrendamiento, además de tener su representada gran necesidad de utilizar su vivienda, en virtud de no poseer otro inmueble donde mudarse, porque la vivienda en que habita con su esposo e hijas tiene que entregarla, esto en razón a que también se encuentra en calidad de arrendatarios, y por otra parte que es la más importante, necesita residenciarse en esta ciudad por motivos laborales, y es que actualmente ha tenido que viajar diariamente debido a la falta de vivienda.
• Que ha sido en vano todos los esfuerzos de la ciudadana YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, para que el ciudadano FANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, le cancele los cánones de arrendamiento y desocupe el inmueble, pese a todas las solicitudes y ruegos.
• Que el arrendatario, sigue ocupando dicho inmueble.
• Que en el año 2007 el arrendatario solamente canceló los dos (2) primeros meses, es decir Enero y Febrero, quedando pendiente por cancelar desde Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, cuya deuda seria de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) actualmente SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 700,00), aunado a esto una deuda de Electricidad a la Empresa ELEOCCIDENTE C.A.(CADAFE) por la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO CON OCHENTA CENTIMOS, (Bs. 577.338,80) actualmente QUINIENTOS SETENTA Y SIETE CON TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 577,34), agravando así la situación económica y personal de la ciudadana YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA.
• Que fundamenta el escrito de la demanda en los artículos 1.159, 1.249 y 1.592, del Código Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Que por las razones expuestas acuden para demandar al ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, mayor de edad, venezolano, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-8.551.746, por Desalojo, ya que ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento y los servicios públicos del inmueble, por tales razones solicitan que el demandado sea condenado a:
1. Proceda a entregar sin plazo alguno el inmueble antes identificado, en las mismas buenas condiciones como lo recibió
2. En pagar sin plazo alguno la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) actualmente SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 700,00), correspondiente a los cánones de arrendamientos pendientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, y los que transcurran hasta la entrega del inmueble.
3. A pagar la totalidad de las facturas pendientes de los servicios de electricidad y aseo municipal que sigan recayendo hasta la entrega del inmueble, suma que asciende a la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 577.338,80) actualmente QUINIENTOS SETENTA Y SIETE CON TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 577,34) y lo que siga recayendo hasta la entrega del inmueble.
4. Que sea obligado a cancelar las costas y honorarios profesionales que cause el juicio y que deberán ser calculados prudencialmente por este Tribunal.
Alegatos de la parte demandada:
Mediante escrito presentado en fecha 12 de diciembre de 2007, constante de un (01) folio útil, que obra al folio 38, el ciudadano FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-8.551.746, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSE MELENDEZ PEREIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.464, dio formal contestación a la demanda incoada en su contra, en los términos siguientes:
• Que es cierto que realizaron un contrato de arrendamiento de un inmueble, en fecha 15 de febrero de 2004, pero la arrendadora no había cancelado la vivienda, que posteriormente adquirió y pago según consta en documento suscrito en fecha 19 de enero de 2007, el cual quedo registrada bajo el N° 100, Tomo 56 de los Libros de autenticaciones de la Notaría Pública de San Carlos Estado Cojedes.
• Que es incierta la causal invocada para solicitar la resolución contractual y desalojo del inmueble y lo alegado por la referida ciudadana donde dice que necesita la vivienda, porque no tiene donde vivir ya que tiene su casa propia en Valencia, Estado Carabobo, en la Urbanización el Encanto, Avenida Principal, manzana P-6, casa N° 19.
• Que en el terreno donde esta ubicada la casa existe otra vivienda y la propietaria de la otra casa tiene pactada la compra del inmueble cuyo desalojo se demanda, siendo ese el motivo por el cual la ciudadana YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, lo quiere desalojar.
• Que existe un acta de caución de fecha 18/10/2006, porque la arrendataria lo amenazó con sacarlo de la casa a la fuerza.
• Que en el año 2007, le canceló los primeros dos meses, Enero y Febrero. Que la arrendataria le dijo que el pago de los meses siguientes los descontaría del dinero que le había dado por adelantado, mediante cheques a nombre del ciudadano ORLANDO MORENO, esposo de la arrendataria, del banco BANFOANDES N° 50830019 y 02710018, uno por TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y otro por SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), según recibo que acompañó marcado “E”.
• Que ella le informó que deseaba vender la vivienda y la vecina le estaba ofreciendo más de lo que ellos habían pautado, el alegó que como inquilino tenía la primera opción, por cuanto le hizo reparaciones a la vivienda de la siguiente manera: Baño: cerámica blanca en todas las paredes y piso por un monto de DOS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 2.589.000,00), reparación del lavaplatos y lavandero por un monto de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 139.000,00), electricidad en toda la casa por un monto de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), para un total de TRES MILLONES DOSCIENTSO OCHO MIL BOLIVRES (Bs. 3.208.000,00), no lo considera como reparaciones menores.
• Que rechaza en cada una de sus partes lo referente al pago de los servicios públicos (electricidad) debido a que esa deuda es de ambas viviendas y el recibo no llega a la casa que ocupa.
• Que para la fecha en que fue citado se encontraba convalecido, como se desprende de informe médico.
• Que su concubina ciudadana YOHANA MONTENEGRO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-19.182.218, quien habita la casa desde que realizaron el arrendamiento en estos momentos esta embarazada, como se desprende de informe médico, y la forma agresiva como se comporta la ciudadana YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, afecta emocionalmente su estado de gravidez.
• Que solicita se considere el desalojo ya que no tienen para donde mudarse.
• Que invocó como fundamento de derecho de la contestación de la demanda los artículos 23, 24, 38 ordinal “B”, cuando la relación arrendataria haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año y 42 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios 1.147 y 1.266 del Código Civil Venezolano Vigente, 87 ordinal 6 de la Ley Orgánica sobre el derecho de las mujeres a una vida libre de violencia.
Finalmente solicitó que el escrito sea admitido y sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva.
-IV-
PUNTOS NO CONTROVERTIDOS
• Que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre la demandante YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA y el demandado FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, que tiene por objeto el préstamo de uso oneroso, de una casa ubicada en el Barrio José Laurencio Silva, sector 5 de Julio, casa N° 181, carrera 2 cruce con calle 6, Municipio Autónomo San Carlos Estado Cojedes, que ahora el Instituto de Desarrollo Habitacional Urbano y Rural (INDHUR), estableció la dirección del inmueble así: Urbanización José Laurencio Silva, calle 6 c/c carrera 2, parcela N° 181, sector la Medinera, Municipio Autónomo San Carlos, Estado Cojedes.
• Que el canon de arrendamiento mensual esta fijado en la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000) o CIEN BOLIVARES FUERTES (Bsf. 100).
PUNTOS CONTROVERTIDOS
• La parte actora alega que el ciudadano FRANCISCO JAVIER JARTAMILLO PAEZ, dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, cuya deuda seria de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) actualmente SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 700,00).
• La parte demandada alega que la arrendataria le dijo que el pago de los meses siguientes al mes de Febrero de 2007 los descontaría del dinero que le había dado por adelantado, mediante cheques a nombre del ciudadano ORLANDO MORENO, esposo de la arrendataria, del banco BANFOANDES N° 50830019 y 02710018, uno por TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y otro por SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), según recibo que acompañó marcado “E”.
-V-
ACTIVIDAD PROBATORIA
Pruebas de la parte demandante:
En el lapso de pruebas la parte demandante no consigno escrito contentivo de promoción de pruebas.
Pruebas de la parte demandada:
• Promovió prueba testifical que fue admitida, sin embargo no fue evacuada.
• Promovió Prueba de Informes, cuya admisión fue negada por el a quo, sin ser objeto de apelación esa decisión.
• Invocó, ratificó e hizo valer el hecho notorio de la misma, en virtud de que ha vivido y convivido durante cuatro (4) años, en un terreno donde existen dos viviendas habitadas, hecho notorio que no necesita probarse.
Este hecho no constituye un hecho notorio y por el contrario debió ser probado en el debate procesal y como quiera que no lo fue no constituye prueba alguna..
• Promovió el merito favorable que de los autos emerge a favor de su persona, muy especialmente el que se desprende del contenido del escrito de contestación de la demanda, en cuanto a los hechos alegados, el derecho invocado y la correlación que entre ambos existe, todo ello en cuanto a la contradicción evidente con respecto al contenido del escrito libelar.
Este argumento no constituye prueba.
• Invocó el merito favorable que deviene de circunstancias de tiempo, modo y lugar que se han indicado en el escrito de contestación con respecto a la tácita reconducción que opero con respecto al contrato con el cual se inició la relación arrendataria que existe entre mi persona y la demandante.
Esta afirmación es tomada por este sentenciador como reconocimiento de que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es a tiempo indeterminado.
• Invocó el merito favorable que deviene de los documentos anexos al escrito de contestación de la demanda, los cuales soportan la veracidad de los alegatos expuestos.
El recaudo marcado “A”, cursante al folio 39, deja constancia de un ACTA DE CAUCION que aparece suscrita por las partes y el por el Prefecto del Municipio San Carlos del Estado Cojedes, en fecha 18 de Octubre de 2006, no fue desconocido en su contenido y firma, sin embargo nada aporta al debate procesal que se centra en la demostración del pago de los cánones que le imputa la actora al demandado como insolutos.

El recaudo marcado “B”, cursante al folio 40, constituido por un informe de ecografía de fecha 16 de Octubre de 2007, emana de un tercero y no fue ratificado, en la secuela del proceso razón por la que no se puede apreciar con valor probatorio. Debe señalar este juzgador que este instrumento nada aporta al debate procesal que se centra en la demostración del pago de los cánones que le imputa la actora al demandado como insolutos.
El recaudo marcado “C”, cursante a los folios 41, 42, 43 y 44, constituido por Ecosonografia Obstétrica, emana de un tercero y no fue ratificado, en la secuela del proceso razón por la que no se puede apreciar con valor probatorio. Debe señalar este juzgador que este instrumento nada aporta al debate procesal que se centra en la demostración del pago de los cánones que le imputa la actora al demandado como insolutos.
Marcado D, cursante a los folios 45 y 46, constancias emanadas de la Asociación de Vecinos 12 de Octubre (La Medinera), San Carlos-Cojedes. De fecha 04 de Octubre de 2007, emana de un tercero y no fue ratificado, en la secuela del proceso razón por la que no se puede apreciar con valor probatorio. Debe señalar este juzgador que este instrumento nada aporta al debate procesal que se centra en la demostración del pago de los cánones que le imputa la actora al demandado como insolutos.
Recibo de fecha 20 de Febrero de 2006, opuesto a la demandante como suscrito por ella, cursante al folio 47, se considera reconocido, por no haber sido desconocido ni impugnado. En este recibo se deja constancia de que la actora recibió dos cheques posdatados de manos del demandado FRANCISCO JARAMILLO, del banco BANFOANDES N° 50830019 y 02710018, uno por TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y otro por SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), por concepto de “alquiler de Casa propiedad de quien suscribe el recibo, situada en La Medinera, San Carlos del Estado Cojedes”, sin embargo no señala que corresponde al pago de los cánones de arrendamiento que se imputan como insolutos, correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, que por demás no se habían originado en la oportunidad en que fue extendido el recibo. Por otra parte en la parte infine de este recibo, aparece una nota que supedita la validez del mismo al cobro efectivo de los cheques antes señalados.

-VI-
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA:
La parte demandante en escrito consignado en esta alzada, alegó que la contestación a la demanda, se realizó en forma extemporánea y ante su requerimiento esta alzada solicito al Juzgado de mérito, mediante oficio de fecha 13 de Febrero de 2008, entregado en fecha 14 de ese mismo mes y año, la información de los días de despacho transcurridos ante ese Tribunal, necesarios para determinar ese alegato, no obstante ese Organo no ha dado contestación a ese requerimiento, situación que no debe obstaculizar que esta Superioridad se pronuncie sobre el recurso de apelación interpuesto. En tal virtud esta alzada, en honor al principio de celeridad procesal, tiene como efectuada en forma tempestiva la contestación al fondo de la demanda propuesta por la parte accionada.
Este fallo no se pronuncia sobre los alegatos relativos a la propiedad del inmueble arrendado, toda vez que no es materia del debate de este juicio, el cual se limita a la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, para luego conocer sobre la pretensión de DESALOJO propuesta, siendo intrascendente la discusión sobre la propiedad.
Antes se precisó en este fallo, que ambas partes han reconocido la existencia entre ellas, de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado y el monto del canon de arrendamiento, la parte demandante en el libelo de la demanda y la parte demandada en la contestación al fondo de la demanda y en el escrito de promoción de pruebas.
Por otra parte el contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, opuesto por la parte demandante con el libelo de la demanda y cursante al folio 14, fue reconocido expresamente por la parte accionada en la contestación a la demanda, obrando en consecuencia en autos con todo su valor probatorio.
Este hecho probatorio, no es perturbado por el hecho de que la parte demandante no haya promovido pruebas expresamente en el lapso para ello, ya que es material probatorio que ya pertenece al proceso.
En este sentido, surge plena convicción de que el arrendatario-demandado tiene la obligación de pagarle a la arrendadora-demandante, los cánones de arrendamiento derivados de esa relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, por ser una de las dos obligaciones principales legales a su cargo, conforme se desprende del Artículo 1.592 del Código Civil, que señala: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Es preciso indicar que, el autor HERNANDO DEVIS ECHANDIA, en su obra Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 2, indica:
“Las presunciones legales son reglas jurídicas sustanciales para la aplicación del derecho objetivo a ciertos casos concretos, cuyos efectos sustanciales se producen fuera del proceso y son reconocidos en éste, donde además influyen en la carga de la prueba…(omissis)….pero una vez que el hecho presumido se discute en el proceso, tales presunciones producen el efecto procesal de limitar el presupuesto fáctico, que la norma sustancial contempla para que surtan sus efectos jurídicos; sacando del mismo el hecho presumido, por lo cual el favorecido por ello no necesita demostrarlo, bastándole con probar los otros hechos que sirven de base a tal presunción”. (Página 697).
Con relación a los hechos que sirven de base a la presunción legal, el mismo autor señala:
“… quien alega una presunción legal iuris tantum o iuris et de iure, debe probar plenamente y por los medios conducentes, los hechos que sirven de base a la presunción, es decir, aquellos que son el presupuesto para su aplicación. En principio esa prueba es libre y por lo tanto, puede consistir en indicios o testimonios que den al Juez la plena convicción; salvo que una norma legal exija un medio determinado o excluya alguno.” (Página 703).

Reconocida y probada la relación de arrendamiento por las partes, hecho generador y sustento legal de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento que se imputan como insolutos a la parte demandada, el alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 , ordinal 2, del Código Civil, que establece:
Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
2º. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.
En el caso de marras, la liberación del pago de los cánones de arrendamiento que le imputa la parte demandante a la parte demandada como insolutos, debe resultar probada mediante la prueba instrumental que evidencia el pago de los mismos.
La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 del Código Civil, que expresa:
Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.
En ese orden de ideas, constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, y para ello debió aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren el pago de esa obligación.
La parte actora le imputa a la parte demandada como no pagados los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007.
En relación a la actividad probatoria desplegada por la parte demandada, este jurisdicente observa, que:
En cuanto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, la parte demandada alegó que la arrendataria le dijo que el pago de los meses siguientes al mes de Febrero de 2007 los descontaría del dinero que le había dado por adelantado, mediante cheques a nombre del ciudadano ORLANDO MORENO, esposo de la arrendataria, del banco BANFOANDES N° 50830019 y 02710018, uno por TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y otro por SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), según recibo que acompañó marcado “E”.
El recibo señalado de fecha 20 de Febrero de 2006, opuesto a la demandante como suscrito por ella, cursante al folio 47, se considera reconocido, por no haber sido desconocido ni impugnado.
En este sentido, este sentenciador debe precisar que el recibo deja constancia de que la actora recibió dos cheques posdatados de manos del demandado FRANCISCO JARAMILLO, del banco BANFOANDES N° 50830019 y 02710018, uno por TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y otro por SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), por concepto de “alquiler de Casa propiedad de quien suscribe el recibo, situada en La Medinera, San Carlos del Estado Cojedes”, sin embargo no señala que corresponde al pago de los cánones de arrendamiento que se imputan como insolutos, correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, que por demás no se habían originado en la oportunidad en que fue extendido el recibo, 20 de Febrero de 2006.
No resulta lógico, en criterio de este juzgador que existiendo entre la fecha del recibo y el mes de Marzo de 2007, un lapso de tiempo superior a DOCE (12) MESES, la demandada hubiere entregado esos dos cheques, sin deber suma alguna para ese momento y para ser imputados al pago de cánones que se originarían luego de pasado mas de un año, y sin señalización alguna en cuanto al pago de los doce cánones de arrendamiento siguientes a la fecha en que se extendió el recibo, y anteriores al mes de Marzo de 2007.
El alegato relativo a que la arrendataria le dijo a el arrendador que el pago de los meses siguientes al mes de Febrero de 2007 los descontaría del dinero que le había dado por adelantado, mediante cheques a nombre del ciudadano ORLANDO MORENO, esposo de la arrendataria, del banco BANFOANDES N° 50830019 y 02710018, uno por TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y otro por SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), según recibo que acompañó marcado “E”, es extraño a este instrumento y debió ser probado por la parte demandada en la secuela procesal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, no la parte accionada no promovió ninguna prueba a estos efectos.
Por los motivos expuestos este sentenciador concluye que el recibo de fecha 20 de Febrero de 2006, cursante al folio 47, es incapaz de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, imputados como insolutos.
Este juzgador advierte que, el análisis anterior del recibo cursante al folio 47, se realiza considerando que los cheques se hicieron efectivos, ya que el supuesto contrario debió ser probado por la parte demandante, por ser una condición sobre la validez del mismo, que solo puede ser alegada por la parte que otorgó el recibo. De igual forma el análisis se realiza sin consideraciones sobre el hecho de en este instrumento se deja constancia de haber recibido cheques posdatados, toda vez que este hecho es ajeno al debate procesal.
Por las razones antes expuestas debe este Juzgador forzosamente concluir, que la parte demandada no demostró haber pagado los cánones que la parte actora le imputa como insolutos, correspondiente a los meses Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000), razón por la que ha quedado demostrado en este proceso, el incumplimiento de la parte demandada de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, que se encuentra consagrada legalmente en el artículo 1592 del Código Civil. Así se establece.
Debe precisar este sentenciador que en virtud de haber quedado demostrado el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento, no tiene derecho a la prorroga legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En virtud de lo antes expuesto, la pretensión de DESALOJO prevista en el artículo 34 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, debe prosperar al haber quedado demostrado en autos la existencia entre los litigantes de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO y el incumplimiento del arrendatario en el pago de dos (2) cánones de arrendamiento por mensualidades consecutivas.
Igualmente debe prosperar la pretensión relativa al pago los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000) o CIEN BOLIVARES FUERTES (Bsf. 100.), cada uno, mas los que sucesivamente se han ido venciendo y los que se venzan hasta que acontezca la entrega material del inmueble arrendado, como justa indemnización por el uso que del inmueble hizo el arrendatario en ese lapso, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1167 del Código de Procedimiento Civil, utilizando como lógica formula para su estimación la referencia de los cánones de arrendamiento insolutos.
Debe precisar este juzgador que el artículo 1167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”
El artículo antes citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato.
Debe señalar este jurisdicente, que existe autores que sostienen la tesis de que la pretensión de Resolución de Contrato, que tiene las mismas consecuencia que el DESALOJO, tiene por efecto, volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:
“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”
En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:
“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”
Si aplicamos la tesis sostenida por los maestros Maduro Luyando y Calvo Baca, en materia de contratos de arrendamiento, debemos entonces entender que el contrato nunca existió y por ende ambas partes, deben devolverse mutuamente sus contraprestaciones, lo que en principio resulta de imposible ejecución ya que no existe materialmente forma de que el arrendatario devuelva el uso que ha disfrutado del inmueble, ya que este es un hecho pasado, sin embargo el arrendatario si puede y debe pagar la contraprestación por ese uso, como justa indemnización, y en ese caso debe producirse, si hubiese sido solicitada, una condena a ese pago, derivada de la declaratoria CON LUGAR de la demanda de Resolución de Contrato o de DESALOJO, que tiene las mismas consecuencias.
El uso por parte del arrendatario del inmueble arrendado, supone necesariamente el pago del canon de arrendamiento, durante la vigencia del contrato, como lógica contraprestación, que debe ser equivalente a la indemnización que en todo caso se le debe al arrendador, en el supuesto de que sea procedente la petición de resolución de contrato o de Desalojo, por este estar desprendido del uso del inmueble a favor del arrendatario.
No es procedente la condenatoria al pago de la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON N80 CENTIMOS, por concepto de facturas de los servicios de electricidad y aseo municipal, toda vez que no fue demostrada en la secuela del proceso.
En virtud de que la pretensión de Desalojo debe prosperar, el fallo dictado por el a quo en fecha 18 de Enero de 2008, debe ser revocado y declarado CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en su contra por la parte actora.
-VII-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho aquí expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte demandante contra el fallo dictado por el Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes en fecha 18 de Enero de 2008, en el juicio seguido por YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad N° V-10.225.146 contra FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.551.746 por DESALOJO. En consecuencia, PRIMERO: Se REVOCA el fallo apelado; SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda propuesta por YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad N° V-10.225.146 contra FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.551.746 por DESALOJO. TERCERO: Se condena a la parte demandada FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ ha entregarle a la parte actora YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, libre de bienes y de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió el inmueble arrendado, constituido por una casa ubicada en el Barrio José Laurencio Silva, sector 5 de Julio, casa N° 181, carrera 2 cruce con calle 6, Municipio Autónomo San Carlos Estado Cojedes, que ahora el Instituto de Desarrollo Habitacional Urbano y Rural (INDHUR), estableció la dirección del inmueble así: Urbanización José Laurencio Silva, calle 6 c/c carrera 2, parcela N° 181, sector la Medinera, Municipio Autónomo San Carlos, Estado Cojedes. CUARTA: Se condena se condena a la parte demandada FRANCISCO JAVIER JARAMILLO PAEZ ha pagarle a la parte actora YAMAIRA DEL CARMEN LUZARDO PARRA, el monto de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000) o CIEN BOLIVARES FUERTES (Bsf. 100.), cada uno, mas los que sucesivamente se han ido venciendo, a razón del mismo monto mensual y los que se venzan hasta que acontezca la entrega material del inmueble arrendado, como justa indemnización por el uso que del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1167 del Código de Procedimiento Civil, utilizando como lógica formula para su estimación la referencia de los cánones de arrendamiento insolutos. QUINTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas del proceso por haber sido vencida.
Remítanse las presentes actuaciones al Juzgado de la causa.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, en San Carlos, a los veintiocho (28) días del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

El Juez Provisorio,
Abg. LUIS ERNESTO GÓMEZ SÁEZ.
La Secretaria,

Abg. HILDA M. CASTELLANOS M.,

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 P.M.), se publicó la anterior sentencia.
La Secretaria .

Abg. HILDA M. CASTELLANOS M.,

Exp. Nº 10.689
LEGS/HMCM/Misledy.-