REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA EN SU NOMBRE JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TINACO Y LIMA BLANCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES DEMANDANTE: EUGENIO NAVARRO. Abogado Asistente: ZENOBIO OJEDA, Inpreabogado Nro. 16.041 DEMANDADO: JORGE RUBEN PINTO. Abogado Asistente: REYNALDO MUJICA MENDOZA, Inpreabogado Nro. 122.321. MOTIVO: DESALOJO. EXP. NRO. 2008/655 SINTESIS DE LA CONTROVERSIA El ciudadano EUGENIO NAVARRO, titular de la Cédula de Identidad Nro. 383.314, asistido por el Abogado ZENOBIO OJEDA SOLÁ, Inpreabogado Nro. 16.041, en fecha 10 de Enero de 2008, mediante escrito contante de tres (03) folios útiles con dos (02) anexos, en su carácter de propietario del inmueble, constituido por un local habitacional, ubicado en la Avenida Bolívar del Municipio Tinaco Estado Cojedes, demandó por desalojo al ciudadano JORGE RUBEN PINTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Titular de la Cédula de Identidad Nro. 16.242.959, en su carácter de arrendatario del identificado inmueble; alegando para ello el incumplimiento de las obligaciones contractuales de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2007, más el mes de Diciembre de 2007; los cuales para el 15 de Enero de 2008 constituirían siete meses de retraso; estimando la demanda en la suma de Bs.840.000,00. Producidos los trámites relativos al ingreso y admisión de la demanda conforme al procedimiento breve previsto en el Artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo disponen los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; con la correspondiente orden de citación personal del demandado, la misma fue practicada mediante recibo, cuyas resultas fueron agregadas a los autos el 22/02/2008. En el lapso procesal para la contestación de la demanda el accionado no hizo uso de ese derecho. Las partes hicieron uso del lapso probatorio y en tal sentido el demandante y demandado promovieron oportunamente las pruebas de sus afirmaciones; las cuales se valoran en capitulo aparte. DE LOS HECHOS Y EL DERECHO Alegó en su demanda la actora: Que celebró su hija ciudadana ISDALIS DEL VALLE ESCALONA, venezolana, mayor de edad, T.S.U. en Administración de Empresas, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 15.617.964, en su cualidad de Apoderada del mismo según documento autenticado por ante la Notaria Pública de San Carlos el 09 de Noviembre de 2006, anotado bajo el Nro. 16, tomo 57 de los Libros de Autenticación, Contrato de Arrendamiento, a tiempo determinado, sobre un local de habitacional de su propiedad, ubicada en la Avenida Bolívar del Municipio Autónomo Tinaco del Estado Cojedes, con el ciudadano JORGE RUBEN PINTO. Que la duración del contrato se estableció por un lapso de seis (06) meses fijos contados a partir del 15-05-2007 hasta el 15-11-2007. Que el Arrendatario, ha incumplido la obligación del pago de las mensualidades vencidas, desde el Mes de Julio del 2007, hasta el 15 de Enero de 2008, a razón de Bs. 120.000,00, mensuales, suma que asciende a Bs. 840.000,00. Que han sido múltiples las diligencias encaminadas, para lograr que el Arrendatario, pague las mensualidades vencidas pero hasta la presente fecha todas estas han resultado infructuosas; que el contrato se venció y que le ha participado al demandado en varias oportunidades que debía desocupar el local habitacional sin prorroga alguna, que por las disposiciones legales vigentes, en materia Arrendaticia y conforme a las Cláusulas que rigen el presente contrato, ha surgido el derecho, no solo de ejercer el Cobro Judicial de las cantidades precedentemente mencionadas, sino también el derecho de demandar el Desalojo, y la inmediata desocupación del inmueble. Que por ello, demanda por desalojo, por incumplimiento de siete (07) mensualidades, desde el mes de Julio del 2007 hasta la presente fecha, para que convengan en desalojar voluntariamente, o en efecto a ello, sea obligado por el Tribunal, bajo su digno cargo, con la correspondiente condenatoria en costas y costos que se originen. Que demanda el pago de Bs. 840.000,00, sin plazo alguno por concepto de cánones de arrendamiento vencidos mas sus respectivos intereses moratorios, además de los cánones de arrendamiento que puedan vencerse hasta que se produzca la entrega total del inmueble. El demandante por su parte no dio contestación en la oportunidad procesal correspondiente para ello; sin embargo con ocasión al escrito de promoción de pruebas invocó el contenido del artículo 49 de la Constitución de República Bolivariana de Venezuela, en lo que respecta a la defensa y la asistencia jurídica como derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y en ese sentido procede a explanar sus alegaciones, respecto de la demanda incoada en su contra, estableciendo en capítulos separados así, capitulo I los hechos; capitulo II de los derechos y los fundamentos de derecho ; capitulo III de la solicitud de amparo y finalmente en el capitulo IV de los medios probatorio; de cuyo contenido se desprende que ha procedido a dar contestación al fondo de la demanda interponiendo alegaciones que debieron ser formuladas en la contestación de la demanda la cual correspondió el día 25/02/2008; por lo que tales alegaciones no pueden ser apreciadas, en la presente causa, fundamentado en el principio procesal de preclusión de los lapsos procesales; el cual la Sentencia Nro. 158 de la Sala de Casación Civil del 25 de Mayo de 2000, se expreso: La preclusión regula la actividad de las partes conforme a un orden lógico y evita que el proceso se disgregue, retroceda o se interrumpa indefinidamente, y constituye un limite al ejercicio de las facultades procesales, pasado el cual dicho ejercicio se convierte en una extralimitación intolerable a los ojos de la ley. Ninguna actividad procesal puede ser llevada a cabo fuera de su oportunidad ni puede accederse a una fase del proceso sin pasar por la anterior. De lo anterior se infiere que cada acto que se realice dentro del proceso está circunscrito a un límite de orden temporal cuyo cumplimiento resulta esencial. Esos límites de orden temporal que pueden venir expresados en plazos o términos están sujetos al principio de inmodificabilidad (también denominado improrrogabilidad e inabreviabilidad) que se encuentra recogido en los artículos 202 y 203 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen: "Artículo 202.- Los términos o lapsos procesales no podrán prorrogarse ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados en la ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario. En todo caso en que el curso de la causa quede en suspenso por cualquier motivo, la causa reanudará su curso en el mismo estado en que se encontraba al momento de la suspensión. Pueden las partes, de común acuerdo, suspender el curso de la causa por un tiempo que determinarán en acta ante el Juez." (Negrilla del Tribunal). "Artículo 203.- Los términos o lapsos procesales no podrán abreviarse sino en los casos permitidos por la ley, o por voluntad de ambas partes o de aquélla a quien favorezca el lapso, expresada ante el Juez, y dándose siempre conocimiento a la otra parte". (Negrilla del Tribunal). De la lectura de tales dispositivos y en consideración al principio procesal ya aludido, se obtiene como consecuencia que el principio de inmodificabilidad de los lapsos procesales tiene excepciones que se encuentran recogidas en las normas antes mencionadas. Así, se observa, que en el encabezado del artículo 202 se admite la posibilidad de que los lapsos sean prorrogados o de que puedan reabrirse en dos casos: 1.- Si la ley expresamente lo determina; y, 2.- Sí una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario. En cuanto al segundo supuesto de la norma, esto es, la reapertura del lapso por una causa no imputable a la parte que lo haga necesario, cabe observar, que para llenar los extremos requeridos deben mediar dos condiciones: 1.- Circunstancias no imputables a la parte interesada, es decir, circunstancias de hecho especiales o de fuerza mayor, cuya prueba deba constar en autos, suficientes para justificar la concesión de dicha prórroga; y, 2.- Solicitud de la parte interesada. Bajo el anterior marco conceptual, este Tribunal, circunscribiéndose al caso que se analiza, considera las alegaciones plasmadas en el escrito de promoción de pruebas como extemporáneas; en consecuencia se tienen como no hechas. Y así se decide. FUNDAMENTOS PARA DECIDIR PUNTO PREVIO Siendo la oportunidad procesal para decidir en la presente causa, esta Juzgadora en uso de las facultades conferidas por el artículo 12 de nuestro Código adjetivo Civil, considera necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, a los fines de precisar si es un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el entendido que el contrato a tiempo determinado o fijo es aquel que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado, y por ende, las prorrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir a tiempo determinado. En contrario, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil. Con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ha obligado a diferenciar la acción (pretensión) judicial a intentar según la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento. En este sentido, debe antes de procederse a intentar la acción (pretensión) distinguir entre el contrato a tiempo determinado y los contratos a tiempo indeterminados. De acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción de desalojo se intenta cuando estamos en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado; y siempre y cuando el motivo se encuentre encuadrado en algunas de las causales allí estipuladas. Al respecto, establece el artículo “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” (subrayado del tribunal). Por el contrario, si nos encontramos frente a una relación arrendaticia a plazo determinado, su regulación se encuentra normada por la ley sustantiva, es decir por el Código Civil, por lo que ante el incumplimiento obligacional de alguna de las partes, debe acudirse a las acciones procesales establecidas en el Código Civil, de acuerdo a los parámetros en que se encuentre ubicado el incumplimiento, y su regulación se encuentra en el artículo 1.167 del mencionado Código en orden a obtener el Cumplimiento o la Resolución del Contrato. Por ello, El plazo es el elemento de capital importancia a los fines de establecer la naturaleza del contrato, y por ende las acciones a ser instauradas en orden a lograr el desalojo, el cumplimiento, o la extinción del contrato. En el caso de autos, el demandante en su libelo ha señalado que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado por seis meses sobre un inmueble de su exclusiva propiedad que hasta la presente fecha el contrato se venció y participo en varias oportunidades que debía desocupar el local habitacional sin prorroga alguna. Ciertamente al analizar el contrato de arrendamiento (folios 4 y 5) traído a los autos como prueba de la relación arrendaticia contraída entre la demandante y el demandado, y que al tratarse de un documento privado no impugnado por la parte demandada, se tiene como reconocido de acuerdo al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se verifica de acuerdo a la cláusula tercera que expresa: “El tiempo de duración de este contrato será de seis (06) meses, fijado contado a partir del quince (15) de Mayo de Dos Mil Siete (2.007), prorrogable, por seis (06) meses de acuerdo a lo establecido en el artículo 37, literal (a), del Decreto con rango y fuerza le ley de Arrendamiento Inmobiliario, prorroga legal esta que operará en base a lo estipulado en el artículo 39 del decreto antes mencionado “La Arrendadora”, deberá notificar por escrito con sesenta (30) días de anticipación al vencimiento del presente contrato, su deseo de prorrogarlo, la prorroga que pueda sufrir este contrato podría regirse por las estipulaciones que regula el plazo fijo inicial, menos lo referente al canon de arrendamiento, ya que las partes convienen de una vez en la posibilidad de ser aumentado.” De allí entonces, que el presente contrato se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en donde las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar una vez fenecido los seis meses, y por cuanto no hay en autos prueba de la notificación de no prorroga, significa que se sigue estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya regulación está normada por el artículo 1167 del Código Civil, que en el presente caso por tratarse de incumplimiento de las obligaciones del arrendatario la Acción pertinente lo era la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago, y no la Acción de Desalojo, pues la misma solo se encuentra reservada para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado que no es el caso de autos. Nos indica el artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. La anterior disposición le atribuye el carácter de orden público que tiene la materia relacionada con el arrendamiento, de cara al arrendatario. Por su parte, el artículo 6º del Código Civil señala que “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”. Por tanto, es de obligatorio cumplimiento lo dispuesto por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en todo aquello que tenga que ver con la regulación en materia de arrendamiento, en lo que respecta por parte del arrendatario. Por su parte, el artículo 38 eiusdem, nos indica que “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses….durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,…”. Este contrato de conformidad con la cláusula tercera tendría una duración de 06 meses prorrogables por periodos de seis meses, contados a partir del día 15/05/2007, lapso que concluyó el día 15/11/2007, por tanto, vencido el mismo, encuentra esta Juzgadora que el contrato se prorrogó de conformidad con lo estipulado por las partes y el artículo 38.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios antes señalado, obligatoriamente para el arrendador, por un lapso máximo de 06 meses, por lo que dicha prorroga legal vence el día 15/05/2008, y tal como lo señala el mismo artículo en su parte final, durante este lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, por lo que, en la actualidad, el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, y así se declara. Con fundamento a ello, es forzoso para este Tribunal concluir que la Acción de Desalojo intentada por el ciudadano Eugenio Navarro, fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es improcedente en virtud de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado cuya acción correcta lo era la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por no haber cumplido el arrendatario su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y así se declara. DECISION Por todas las razones expuestas, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TINACO Y LIMA BLANCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por el ciudadano EUGENIO NAVARRO, ya identificado, contra el ciudadano JORGE RUBÉN PINTO. Se condena en costas a la parte perdidosa de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los Cuatro días del mes de Abril de 2008, siendo las 03:25 de la tarde. Año 197° de la Independencia y 149° de la Federación. Publíquese, regístrese y anótese en los libros respectivos. Déjese copia en el copiador de sentencias. La Jueza Titular, Abg. Nora González Segovia La Secretaria, Ysoina Pérez Yusti. Conforme fue acordado en esta misma fecha 04/04/2008, siendo las 3:25pm se publico la anterior sentencia. Conste. Secretaria, Ysoina Pérez Yusti.