TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TINACO Y LIMA BLANCO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
DEMANDANTE: HIGINIO BERDUGO CASTRO
Abogado Asistente: OMAR AUGUSTO GUILLEN RAMIREZ, Inpreabogado Nro. 61.338.
DEMANDADO: AIMAN BOUDIAB
Abogado Asistente: ELIZABETH DELIGIANNIS, Inpreabogado
Nro. 54.044.
MOTIVO: DESALOJO Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS
Y PERJUICIOS.
EXP. NRO. 2005/558
VISTO SIN INFORMES
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
El ciudadano HIGINIO BERDUGO CASTRO, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-81.606.786, asistido por el Abogado OMAR AUGUSTO GUILLEN RAMÌREZ, Inpreabogado Nro. 61.338, en fecha 05 de Octubre de 2005, mediante escrito contante de tres (03) folios útiles y tres (03) anexos marcados con la letra “A”, “B” y “C”, en su carácter de arrendador del inmueble, constituido por dos locales comerciales, ubicados en la Avenida Urdaneta, sín número, a media cuadra de la Avenida Bolívar de Tinaco, Municipio Tinaco Estado Cojedes, demandó por desalojo y resarcimiento de daños y perjuicios al ciudadano AIMAN BOUDIAB, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.534.497, domiciliado en la Avenida Bolívar, Edificio América, Piso 01, Sede de la Productora Primicia Televisión C.A., San Carlos Estado Cojedes, en su carácter de arrendatario del identificado inmueble; alegando para ello el incumplimiento de las obligaciones contractuales de pago de cánones de arrendamiento y los respectivos Servicios Públicos; estimando la demanda en la suma de Bs. 4.812.356,94 y consignando los documentos fundamentales de su acción.
Producidos los trámites relativos al ingreso y admisión de la demanda conforme al procedimiento breve previsto en el Artículo 884 del Código de Procedimiento Civil; con la correspondiente orden de citación personal del demandado, la misma fue practicada mediante comisión conferida al Juzgado de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos de esta Circunscripción Judicial, cuyas resultas fueron agregadas a los autos el 31/10/2005; estando a derecho las partes, mediante actuaciones que cursan a los folios trece (13) y veintiséis (26), constituyeron como apoderados judiciales a los
Abogados OMAR AUGUSTO GUILLEN RAMÌREZ, Inpreabogado Nro. 61.338 en representación de la parte accionante y Abogados ELIZABETH DELIGIANNIS y ARISTIDES DELIGIANNIS, Inpreabogados Nros. 54.044 y 111.349, respectivamente, en representación del accionado.
En lapso procesal para la contestación fueron planteadas por el accionado; cuestiones previas relativas al ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, defecto de forma de no cumplir con las estipulaciones de los ordinales 4 to. , 5 to. , 6 to. y 7 mo del artículo 340 del referido Código; contestación al fondo, reconvención y consignación de la mensualidad de Octubre de 2005. Admitiendo en su escrito la existencia de la relación arrendaticia y el carácter o cualidad de arrendador y arrendatario, respectivamente.
Admitida la reconvención el 03 de Noviembre de 2005 el demandante reconvenido diò oportuna contestación en los términos expresados en el escrito que cursa al folio 34 al 37 del expediente
Para demostrar sus afirmaciones de hecho y de derecho las partes hicieron uso de los medios probatorios consagrados en la ley, a cuyo efecto la parte actora consigna junto al libelo de demanda: Anexo “A” Contrato de Arrendamiento, “B” Estado de Cuenta por consumo de servicio eléctrico debidamente expedida por ELEOCCIDENTE, Zona Cojedes y “C” Estado de Cuenta por consumo de servicio de agua expedida por C.A Hidrológica del Centro, Agencia Tinaco Estado Cojedes; así mismo, en la etapa de promoción de pruebas, invoco el merito de autos y promovió pruebas de informes. El accionado por su parte invoco el merito de autos y promueve los testimoniales de los ciudadanos: JARELYS PIÑERO CONDE y DANIEL ANTONIO RUIZ, domiciliados en la ciudad de San Carlos Estado Cojedes; así mismo consigna documentales en escrito que cursa en los folios 64 al 67 del expediente.
En lo referente a las medidas solicitadas, el Tribunal previa la apertura de Cuaderno Separado se pronunció sobre la Medida de Embargo solicitada y ordenó la Constitución de Caución o garantía suficiente y respecto a la Medida de Secuestro del inmueble objeto del Contrato fue decretada en los términos expuestos en el respectivo auto, la cual no fue ejecutada por el accionante.
Quedando definidos los términos de la controversia; en cuanto a la solvencia o insolvencia del demandado en la cancelación de las obligaciones contractuales derivadas
del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; que da origen a la solicitud de Desalojo, conforme a la Ley que regula la materia y el resarcimiento de los presuntos daños y perjuicios causados por la referida insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento desde el mes de Marzo de 2005 y servicios públicos ocasionados durante la vigencia del referido contrato, puesto que el demandado reconoció la existencia del contrato de arrendamiento, su renovación automática y por ende la sujeción a las disposiciones pactadas entre las partes.
DE LOS HECHOS Y EL DERECHO
Alegó en su demanda el actor que en fecha 30/01/2004, suscribe contrato de arrendamiento privado, con el ciudadano AIMAN BOUDIAB, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por dos locales comerciales, ubicados en la Avenida Urdaneta, sin número, a media cuadra de la Av. Bolívar de Tinaco, Municipio Autónomo Tinaco del Estado Cojedes; como consta de Contrato de Arrendamiento, cuyo original consigna en este acto, marcado "A", destinándose los mismos para la instalación de estudios de transmisión de televisión o radio. Que la duración del contrato se estableció por un lapso de un (1) año, contados a partir del 30/01/2004 hasta el 30/01/2005, prorrogable por lapsos iguales, el canon de arrendamiento se pautó en la cantidad de Bs. 200.000,00, mensuales, según lo estipulan las Cláusulas SEGUNDA y TERCERA del mencionado contrato. Que el mismo se renovó automáticamente, pero el Arrendatario, no ha cumplido con la obligación, de pagar el canon de arrendamiento, por lo que está insolvente y en todos los servicios públicos, no cumpliendo la obligación que contrajo, según lo establecido en la Cláusula DECIPRIMERA, del referido contrato. Que el Arrendatario, ha incumplido la obligación del pago de las mensualidades vencidas, desde el Mes de Marzo del 2005, hasta la presente fecha, a razón de Bs. 200.000,00, mensuales, suma que asciende a Bs. 1.400.000,00. Que está insolvente en el pago de los servicios públicos, electricidad Bs. 1.325.577,00 y agua Bs. 586.770,94, desde el mes de Marzo del 2004, hasta el mes de Septiembre del 2005 como se desprende de la relación, emitidas por la oficina de ELEOCCIDENTE, zona Cojedes, Oficina Tinaco y C.A Hidrológica del Centro, Agencia Tinaco, que lo adeudado asciende a un total de Bs. 3.312.356,94. Que han sido múltiples las diligencias encaminadas, para lograr que el Arrendatario, pague las mensualidades vencidas y los servicios públicos, pero hasta la presente fecha todas estas han resultado infructuosas; que por esta razón, por las disposiciones legales vigentes, en materia Arrendaticia y conforme a las Cláusulas que rigen el presente contrato, ha surgido el derecho, no solo de ejercer el Cobro Judicial de las cantidades precedentemente mencionadas, sino también el derecho de demandar la resolución del contrato, y la inmediata desocupación del inmueble e indemnización de los daños y perjuicios causados, por incumplimiento de las Cláusulas TERCERA, DECIMA,
DECIMAPRIMERA, del referido contrato. Que el Código Civil, establece entre las obligaciones principales de todo arrendatario, resumidas en los Artículos 1592, 1594 y 1167. Que el Arrendatario, ha incumplido las obligaciones asumidas, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito, al no cumplir con los pagos de las mensualidades vencidas y el de los servicios públicos, por el uso de la energía eléctrica y agua; así como también solicita la entrega del inmueble totalmente desocupado, y en perfectas condiciones tal como lo recibió; como ha sido solicitado en reiteradas oportunidades resultando transgredidas las Cláusulas anteriormente señaladas; lo cual ha dado lugar a la presente acción de desocupación del inmueble y cobro de los conceptos adeudados. Que resulta forzoso ocurrir a la vía judicial, para demandar formalmente al ciudadano AIMAN BOUDIAB; para que cumpla voluntariamente, o sea condenado, por el Tribunal a entregar totalmente desocupado y de manera inmediata los locales objeto del contrato de arrendamiento; en las mismas y buenas condiciones que lo recibió, así como también, totalmente solvente.
En cuanto al pago de las mensualidades vencidas y el pago de los servicios públicos solicitó que de conformidad con el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, se sirva decretar Medida Provisional de Embargo, sobre bienes muebles propiedad del demandado, en virtud de que se trata de cantidades vencidas e insolutas, que suman la cantidad de Bs. 4.812.356,94, por las razones expresadas en su escrito y Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del referido contrato, de conformidad con el Artículo 599, Ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, fundada en que la acción es por falta de pago de las mensualidades vencidas y de los servicios públicos, en razón de lo cual demandamos la inmediata desocupación del inmueble; y se designe depositario al accionante .
Que estima la demanda, en la cantidad de Bs. 4.812.356,94, sumatoria que comprende todos los conceptos demandados, más los gastos judiciales del procedimiento.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el accionado hizo uso de sus derechos y en su descargo opuso lo siguiente: Primero: En el Capitulo I de su escrito opone la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6to del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil fundamentado en que el demandante no cumplió con las estipulaciones previstas el ordinal 4º, 5º, 6º y 7º del Articulo 340 Ejusdem por no contener el libelo de demanda la determinación de sus linderos y situación, solo se limitó a señalar escuetamente que celebró un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble ubicado en la Avenida Urdaneta, sin número, a media cuadra de la Avenida Bolívar, sin establecer un punto de referencia para la ubicación especifica, que no señala el sentido si es norte, sur, este u oeste; que crea una incertidumbre al no señalar la ubicación exacta del inmueble supuestamente de su propiedad; que el actor señala de la temeraria e infundada demanda una serie de Artículos previstos en el Código Civil, haciendo alusión a las normas de carácter general que regulan el Contrato de Arrendamiento, pero no señala ni toma en cuenta la Ley Especial que regula la materia (Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario), vulnerando de esta manera lo previsto en el Ordinal 5to. del Artículo 340, en concordancia con el Artículo 434 ejusdem.
Segundo: Luego a todo evento procede a dar contestación al fondo de la demanda por lo que rechaza, niega y contradice lo alegado por la actora en el libelo de demanda por ser inciertos los hechos y contrario el derecho, ya que en ningún momento adeuda Bs. 1.400.000,00, por pago de mensualidades vencidas desde el mes de Marzo hasta Septiembre y menos aun adeuda Bs. 1.325.577,00 por electricidad y Bs. 586.770,94, por servicio de agua, que motivado a ello impugna los recibos marcados con letra "B" y "C". Que la suma de dichos conceptos, según el demandante ascienden a un total de Bs. 3.312.356,94. que no ha causado perjuicio ni daño, ya que ha sido cumplidor con las obligaciones contraídas en el Contrato de Arrendamiento y que no adeuda Bs. 1.500.000,00 por indemnización de los referidos conceptos. Que rechaza, niega y contradice que adeude la suma de Bs. 4.812.356,94, por cantidades insolutas y vencidas. Que es cierto, que el contrato se renovó automáticamente y que a partir del mes de Marzo el demandante no emitía recibo de pago al cancelar las mensualidades; que en reiteradas oportunidades envió un empleado para que remitiera los recibos de pagos y nunca los envió; que se encuentra sorprendido al ser demandado por unas mensualidades que ya canceló, que en este mismo acto consigna el pago del mes de octubre ya transcurrido; que el demandante no ha querido recibir la mensualidad correspondiente.
Tercero: Que a tenor de lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 361 Ejusdem, reconviene a la actora, a que convenga, o en su defecto sea condenado a cancelar la cantidad de Bs. 5.000.000,00, por daños y perjuicio causado por la demanda; que por vía extrajudicial, él podía desocupar el inmueble, si así lo quería; que debió notificárselo por escrito y dar la prorroga legal correspondiente y no causarle perjuicio por gastos adicionales.
Por su parte, el demandante reconvenido diò contestación oportuna a la reconvención de la siguiente manera: Que Rechaza, niega y contradice la reconvención intentada en toda y cada una de sus partes; y su pretensión de Bs. 5.000.000,00, por daños y perjuicios, ya que él ha cumplido con todas sus obligaciones, previstas en el Contrato de Arrendamiento. Que el reconviniente no señala específicamente violación de cláusula alguna del Contrato. Que rechaza que el Contrato de Arrendamiento se haya renovado automáticamente desde el mes de Marzo del 2005; fecha en que comienza la insolvencia del Arrendatario, el mismo se renovó a partir del mes de Febrero del 2005, dado que el lapso del Contrato era desde el 30 de Enero del 2004, hasta el 30 de Enero del 2005, tal como se evidencia en la cláusula segunda. Que el reconveniente, reconoce el Contrato de Arrendamiento en todos sus términos, al señalar que se renovó automáticamente, en la contestación al fondo de la demanda, inserta al folio N° 23, y en tal sentido intenta de mala fe, en forma temeraria, e infundada la reconvención fraudulenta que invoca por unos supuestos daños y perjuicios que no tienen basamento legal, ni contractualmente. Que rechaza que el reconveniente haya pagado los meses de Marzo hasta Septiembre del 2005, como lo pretende hacer valer, razón por la cual no se le emitió los correspondientes recibos. Que admitida la renovación del Contrato no hubo inconveniente entre las partes en la relación contractual, antes del mes de Marzo. Que rechaza y niega que no se haya pedido por la vía extrajudicial, la desocupación del inmueble, ya que se intentó en forma verbal, y él mismo se negó, alegando que se le notificara por escrito y se le otorgara la prorroga legal correspondiente, lo que no es procedente por haber incumplido las obligaciones contractuales y legales, de conformidad con el artículo 40, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Que rechaza, niega y contradice la impugnación de los recibos marcados “B” y “C” que corren inserto en los folios 4, 6 y 7, respectivamente, del presente expediente, y que el reconveniente, no ha pagado los canon de arrendamiento de los meses Marzo, hasta Septiembre y los servicios públicos del local, que se evidencia de recibos emitidos por las Empresas Eleoccidente Zona Cojedes, Oficina Tinaco y Compañía Hidrológica del Centro, Agencia Tinaco; los cuales ratifica en contenido; violentando las cláusulas TERCERA, DECIMA, DECIMAPRIMERA del Contrato de Arrendamiento. Que en tal sentido, ratifica en toda y cada una de sus partes la demanda intentada en contra del ciudadano AIMAN BOUDIAB, según este mismo expediente Nro. 2005-558.
Asimismo; consignó escrito subsanando las Cuestiones Previas y de conformidad con el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, procede a indicar con determinación el inmueble objeto de la demanda de desalojo. Con relación, al defecto de forma, el ordinal 7mo del artículo 340 Ejusdem, en referencia a los daños y perjuicios invocados, indica que tienen su origen en la cláusula DECIMA del Contrato de Arrendamiento, que forma parte de la demanda, la cual establece "el incumplimiento de algunas de las cláusulas que integran el presente contrato, será motivo suficiente, para que el arrendador a su elección solicite el cumplimiento o la resolución de este contrato, con la consiguiente indemnización de los daños y perjuicios que tal incumplimiento pueda causarle". Que Constituye el incumplimiento del canon de arrendamiento, el pago de los servicios públicos, y lo señalado en la cláusula DECIMA, la relación de causalidad como indemnización por daños y perjuicios, aunado al hecho que el canon de arrendamiento constituye el único sustento de su mandante, para el mantenimiento de su familia, a demás de los gastos judiciales, que le acarrea la presente acción, por el incumplimiento de las obligaciones del ARRENDATARIO, en la relación contractual.
SEGUNDO
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
PRUEBAS DEL DEMANDANTE RECONVENIDO
Lo que respecta a: 1) la cualidad de arrendador que tiene el demandante y de arrendatario que tiene el demandado respectivamente. 2) El objeto del arrendamiento consistente en dos (02) locales comerciales ubicado en la Ciudad de Tinaco Estado Cojedes. 3) la duración del contrato y el acuerdo relativo a sus renovación del cual emana que el mismo se contrato por un (01) año que inicio el 30/01/2004 y culminaba el 30/01/2005; habiéndose prorrogado por un periodo igual de un (01) año a partir del 31/01/2005 hasta el 31/01/2006, ello en virtud de que las partes no manifestaron su disposición de no prorrogarlo en el lapso establecido de mutuo acuerdo en el contrato cláusula segunda. 4) el canon de arrendamiento determinado en la mensualidad de Bs. 200.000,00 mensual y la forma de pago la cual se constituyó en el domicilio del arrendador según la cláusula tercera Ejusdem. 5) El destino comercial para el cual se contrato y la autorización de modificaciones internas del inmueble dada por el arrendador con la correspondiente sustitución al estado original a la conclusión del contrato cláusula cuarta, quinta y octava. 6) La responsabilidad del arrendatario de asumir los costo de reparaciones menores y el cuidado del inmueble con la prohibición de traspasar el contrato y sub-arrendar total o parcialmente los locales cláusula sexta y novena. 7) La consecuencia del incumplimiento de las cláusulas del contrato con indicación expresa que el arrendador en tal caso puede solicitar su cumplimiento o resolución con la indemnización por daños y perjuicios, cláusula décima. 8) La obligación del arrendador de pagar los servicios por consumo de energía eléctrica, agua, aseo urbano y otros. Pruebas documentales consignadas junto al libelo de la demanda anexo “A”, “B” y “C” los cuales han de ser apreciados y valorados en los términos siguientes que a continuación se señalan: anexo “A” cursa a los folios 04 y 05 contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante HIGINIO BERDUGO CASTRO ya identificado, actuando con el carácter de arrendador y AIMAN BOUDIAD suficientemente identificado en autos, actuando con el carácter de arrendatario, contrato en el cual las partes hoy demandante y demandado establecieron su acuerdo de voluntades y las condiciones bajo las cuales se regirían el arrendamiento del inmueble conformado por dos (02) locales comerciales ubicado en la avenida Urdaneta a media cuadro de la plaza Bolívar del Municipio Autónomo Tinaco Estado Cojedes; acto este que de conformidad con el articulo 1133 del Código Civil es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico, que para su validez requiere las siguiente condiciones: consentimiento entre las partes; objeto que puede ser materia de contrato y causa licita. Los cuales apreciamos su concurrencia en el documento que se analiza, máximo que su existencia y plena validez ha sido tacita y expresamente aceptada por el demandante, por lo que los acuerdos allí contenidos tienen fuerza de ley entre las partes por lo previsto en él articulo 1159 del Código Civil; en ese sentido, se le otorga todo el valor probatorio que de el emana y la obligación de entregar recibos de pago y solvencia al entregar el inmueble (cláusula décima primera). 9) La garantía de fiel cumplimiento dada por el arrendador al entregarla la cantidad de Bs. 600.000,00 en calidad de depósito; sobre la cual se pacto su devolución una vez recibido el inmueble por el arrendador a su entera satisfacción y el pacto expreso de dicha suma no generaría intereses (cláusula décima tercera), y la excepción de responsabilidad del arrendador por daños y perjuicios causados por hechos ajenos a su voluntad y la obligación del arrendatario de notificar al arrendador cualquier reparación mayor necesaria al inmueble, cláusula décima segunda y décima cuarta, respectivamente. Con fundamento a lo antes expuesto y en consideración a los puntos controvertido objeto de la presente acción ha quedado demostrado en autos lo siguiente: la renovación automática del contrato de arrendamiento por el lapso de un (01) año del 31/01/2005 al 31/01/2006; el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 200.000,00 mensuales. El derecho de solicitar el incumplimiento de algunas cláusulas del contrato por daños y perjuicios y el pago de los montos generados por el consumo de servicios públicos y la responsabilidad de entregar los recibos cancelados y las solvencias; hechos estos que constituyen el fondo de la presente controversia y que han de ser resuelto tomando en consideración lo dispuesto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil con fundamento al propósito y a la intención de las partes y de los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley: la verdad y la buena fe. Por ello este documento se le otorga todo el valor probatorio como instrumento fundamental de la acción conforme al articulo 434 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Anexo “B” contentivo de estado de cuenta por consumo de energía eléctrica emanado de la empresa eleoccidente zona Cojedes oficina Tinaco documento emanado de un tercero del cual se desprende que se identifica como cliente Productora Primicia TV CA estableciendo una relación de factura que arrojan un total de deuda pendiente por (Bs. 1.325.577,00) y anexo “C” contentivo de estado de cuenta por consumo de agua potable documento emanado de C.A hidrológica del centro agencia Tinaco emanado de un tercero del cual se desprende que se identifica como cliente Rosmay Mercado estableciendo una relación de factura que arrojan un total de deuda pendiente por (Bs. 586.770,94); documentos estos que fueron impugnados por demandado y a lo cual el demandante ratifico e insistió en hacer valer; utilizando en la etapa procesal de promoción de prueba de informe; mediante la solicitud ante la citada empresa de la remisión de nuevos estados de cuenta.
Para su valoración y apreciación, quien decide considera que ambos documentos debe ser analizados en forma adminiculada; es decir los anexos “B” y “C” conjuntamente con la prueba de informe. En ese sentido, se observa; que las mismas ha sido promovida para acreditar en autos la deuda por concepto de pagos de servicios; cuyos documentos emanados de terceros fueron promovidos en el libelo de la demanda, impugnados por el demandado y ratificados por el accionante mediante su insistencia en hacerlos valer, tal como consta en escrito que cursa al folio 34 vuelto. Ahora bien, dispone el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, que los documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio deben ser ratificados mediante prueba testimonial, por lo que el medio promovido no es el idóneo para la convalidación de tales documentales. Sin embargo; se aprecia, que con tales documentos pretende demostrar la cuantificación del consumo por concepto de servicios publico; mas de dichos no depende la obligación de pagar que tiene el arrendatario, puesto que ésta obligación quedo demostrado en el contrato de arrendamiento ante valorado. Y así se decide.
Asimismo el demandante reconvenido mediante escrito, reprodujo el mérito favorable de autos; en especial lo relacionado a que el demandado, reconoce que el contrato de arrendamiento se renovó automáticamente, desde el mes de Febrero del 2005 y el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal para su valoración y apreciación, observa que, los mismos han de ser apreciados en cuanto a: 1.- la existencia de un contrato de arrendamiento entre el demandante reconvenido y demandado reconveniente consignado junto al libelo de la demanda anexo “A” y los términos establecido en el citado contrato, de cuyo texto se desprende el acuerdo de voluntades que rigen la relación contractual. 2.- El hecho cierto de la renovación automática por un (01) año del referido contrato que inició el 30/01/2004 y concluyó el 30/01/2005 lo cual ha sido aceptado expresamente por las partes. 3.- El canon de arrendamiento establecido en la suma de Bs. 200.000,00 mensual. 4.- La obligación del arrendatario de cancelar los montos relativos al pago de los servicios públicos. Y así se decide.
Que ratifica y promueve, que los daños y perjuicios tienen carácter legal y contractual, los cuales tienen su origen en la cláusula DECIMA del contrato de lo que se evidencia tal incumplimiento con la violación de las cláusulas, TERCERA y DECIMA PRIMERA.
Al respecto de tal afirmación quien decide aprecia que no habiendo acreditado, ni especificado el actor en que consisten los daños y perjuicios demandados limitándose exclusivamente a indicar su naturaleza contractual, existe imprecisión por lo que mal podría emerger de los autos evidencia de ello; puesto que los mismos están establecidos en el contrato de arrendamiento pero de igual forma ha de señalarse en que consisten y determinarse específicamente. Y así se decide.
PRUEBAS DEL DEMANDADO RECONVENIENTE
Que Invoca el mérito favorable de los autos, especialmente, el que deriva de las menciones contenidas en el escrito de contestación de la demanda. Que invoca el principio de la comunidad de la prueba, de todo aquello que favorezca al demandado del escrito de contestación y promoción de pruebas de la parte demandante. Que pide se sirva fijar oportunidad para presentar a los testigos JARELYS PIÑERO CONDE y DANIEL ANTONIO RUIZ, titulares de la cédula de identidad Nro. 14.770.776 y 12.770.814, respectivamente para que previo cumplimiento de las formalidades de Ley, respondan el interrogatorio que de viva voz se les formulará, sobre la realidad de los hechos que se alegan en la contestación del presente procedimiento, ya que dichas testimoniales son útiles para el esclarecimiento de los hechos.
Se aprecia y valora el mérito de autos, respecto a la invocación del principio de comunidad de la prueba; evidentemente las consideraciones y delimitación de los hechos controvertido que emergen de los autos, favorecen en igualdades de condiciones a las partes, por cuanto que permiten establecer el tema a decidir y el cual ha de ser resuelto en base a la interpretación del contrato de arrendamiento, que es ley entre las partes como hechos constitutivo del derecho y obligaciones de ambos contratantes. Y así se decide.
DE LOS TESTIGOS PROMOVIDOS POR LA ACCIONADA
El 30 de Noviembre de 2005, el Tribunal comisionado evacua los testimoniales de los testigos JARELYS PIÑERO CONDE y DANIEL ANTONIO RUIZ, plenamente identificado en autos. Se aprecia y valora los testimoniales de la ciudadana JARELYS PIÑERO CONDE quedando evidenciado el conocimiento que tiene de las partes, la relación arrendaticia y la entrega irregular de los recibos de pagos por parte del demandante, al afirmar en su deposición que conoce a las partes; que acompañaba al demandado en la oportunidad que este acudía a cancelar las mensualidades por concepto de alquiler.
Del testimonial del ciudadano DANIEL ANTONIO RUIZ, ha quedado evidenciado el conocimientos que tiene de las partes en litigio, sus condiciones de arrendador y arrendatario, la entrega de recibo por parte del demandante, al afirmar en su declaración que conoce a las partes, que llevaba al demandado en la oportunidad que este acudía a cancelar las mensualidades por concepto de alquiler.
Para la valoración de los testimoniales de los mencionados ciudadanos quien decide aprecia, que las deposiciones de éstos ha quedado establecido la existencia de la relación arrendaticia, el carácter de las partes y el objeto del contrato de arrendamiento hechos que han quedado como no controvertido con fundamento al reconocimiento que las partes han hecho del contrato anexo marcado “A”, por lo cual sus declaraciones se estiman irrelevantes para la resolución de los hechos controvertidos; así mismo, a tenor del articulo 1387 del Código Civil, que dispone: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto excede de Dos Mil Bolívares……” ; por lo que se desestiman y desechan. Y así se decide.
Que cursa el folio sesenta y cuatro (64), escrito contentivo de promoción de prueba mediante el cual el demandado reconveniente invoca el mérito de los autos en todo cuanto le sea favorable. Invoca reproduce y hace valer especialmente el mérito que deriva de las menciones contenida en el escrito de contestación de demanda. Señalo que la parte demandante no presentó recibo de pago de lo cual se evidencia que haya dejado de pagar alguna mensualidad ni indicó la forma en que recibía los pagos mensuales, alegando que no ha podido demostrar que se le adeuda la supuestas mensualidades que señalan en el escrito libelar. Que anexa recibo de pagos marcados con las letras “A” “B” “C” observándose que el demandante no le entregaba al demandado los recibos por cada mensualidad sino que le colocaba varias mensualidades en un solo recibo. Que invoca el principio de la comunidad de la prueba en cuanto le favorezca; para su apreciación y valoración se observa, que dicho escrito se recibió el 28 de Noviembre de 2005, que del cómputo de los Despachos correspondiente al lapso probatorio, se evidencia que dicha promoción de prueba fue consignada fuera del lapso previsto a tal efecto, con fundamento a ello se declara extemporánea, por lo que se desestima y se desecha. Y así se decide.

FUNDAMENTOS PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
La presente demanda ha sido sustanciada, tramitada y decidida conforme las disposiciones legales que rigen la materia previstas en el articulo 34 y siguientes del Decreto con rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil.
Previo el estudio del fondo de la causa, considera esta juzgadora pertinente pronunciarse sobre la especial circunstancia conforme a la cual fue planteada la controversia referida a la promoción de cuestiones previas alegadas por el demandado; las cuales fueron resueltas por esta instancia judicial de la forma establecida por el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil que establece: “En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º y 8 º del Artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuera el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.”
Considera quien decide, pertinente pronunciarse sobre dos (02) circunstancias, especificas una (01) la oportunidad en que el Tribunal emitió pronunciamiento sobre las cuestiones previas opuestas, pese a la disposición contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que establece: opuestas las cuestiones previas serán decididas en la Sentencia definitiva; e igualmente el artículo 33 de la citada Ley dispone: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley y al Procedimiento Breve.
Lo que evidentemente a criterio de esta Juzgadora no esta claramente definido en la norma puesto que ambas disposiciones, se contradicen, ya que el artículo 88 del Código de Procedimiento Civil, referente a la Oposición de Cuestiones Previas prevé que éstas serán decididas el mismo día, en tanto que la Ley Especial en sus artículos señalados prevé que éstas se decidirán al fondo de la causa.
Habiéndose acogido preferentemente el procedimiento contenido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil; en cuanto que debido a la naturaleza del procedimiento y mediante la aplicación del principio constitucional consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela debe garantizarse una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles, puesto que al haberse invocado la cuestión previa de defecto de forma por no llenarse los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil ordinales 4to, 5to., 6to. y 7mo. y considerándose procedente las referidas a los ordinales 4to y 7mo. al ser decididas al fondo de la causa; hubiere sido inoficioso declarar con lugar una cuestión previa, cuyos alegados son importantes para el pronunciamiento sobre el fondo de la causa; tal como para el caso de autos en el que se demanda daños y perjuicios y se requería conocer los fundamentos de tales daños reclamados.
En segundo término; es importante dejar sentado que una vez producida la decisión interlocutoria que resuelve las cuestiones previas declarando con lugar los ordinales 4to. y 7mo., y sin lugar respeto a los ordinales 5to. y 6to. conforme al artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, las mismas han de ser subsanadas por el demandado según lo prevé el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil; es decir dentro del plazo de cinco (05) días siguientes al pronunciamiento; habiendo acudido el demandante reconvenido a subsanar tales omisiones en el segundo día siguiente al pronunciamiento del Tribunal; por lo que luego de ello, en fecha 10/11/2005 se dictó auto declarando suficientemente subsanadas las cuestiones previas.
Es necesario destacar, que emitido el pronunciamiento del Tribunal sobre la suficiencia e insuficiencia de la subsanación de las cuestiones previas por parte del demandante reconvenido, se inicia la etapa procesal subsiguiente; como lo es la promoción y evacuación de pruebas, que inició el día 11/11/2005 y concluyó el 24/11/2005, pese no haber transcurrido los cinco (05) días que prevé el artículo 350 Ejusdem; esta instancia deja sentado, que estando las partes suficientemente informadas de la secuencia del mismo, tal inobservancia ha sido convalidada con su comparecencia, alcanzando el acto el fin al cual estaba destinado como lo establece los Artículos 206 y 213 del Código de Procedimiento Civil.
Efectuadas las consideraciones anteriores; procede quien decida a pronunciarse sobre el fondo de la causa, lo cual hace de la siguiente manera: En primer lugar se declara competente para conocer de la causa y en ese sentido se observa; que el objeto del litigio lo constituye un inmueble conformado por dos locales comerciales, ubicados en la Avenida Urdaneta, sín número, a media cuadra de la Avenida Bolívar de Tinaco, Municipio Tinaco Estado Cojedes, cuyos cánones de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios fue estimada en la demanda en la cantidad de Bs. 4.812.356,94, conforme las previsiones del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; relativas a la competencia. Y así se decide.

En segundo lugar, pasa a pronunciarse sobre los hechos controvertidos, la solvencia o insolvencia del demandado reconviniente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Marzo de 2005 y los gastos por servicios de energía eléctrica y agua, más la indemnización por daños y perjuicios, que a decir del demandante reconvenido, tienen naturaleza contractual en los cuales fundamenta la solicitud de desalojo con el correspondiente cobro de lo adeudado, en ese sentido observa, que dada la naturaleza del juicio este debe ser decidido con fundamento a los principios que rigen el Procedimiento Civil, con especial énfasis en la disposición contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, relativo a que los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad que procuraran conocer en los limites de su oficio; atendiéndose a las normas del derecho; lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. En lo referente a la interpretación del contrato, en ese orden de ideas se pasa a analizar el contrato de arrendamiento, del cual se desprende la manifestación de voluntad sobre: duración del contrato, habiéndose pactado el mismo por un año, a partir del 30/01/2004, con su respectiva prorroga por lapsos iguales.
Del análisis de esta cláusula y de los hechos planteados queda expresamente establecido que el contrato en estudio inició el 30/01/2004 y expiró el 30/01/2005 quedando automáticamente renovado por un periodo de un (01) año; es decir, se renueva su vigencia desde el 31/01/2005 al 31/01/2006 y así se decide; a consecuencia de tal renovación; el arrendador queda obligado a mantener al arrendatario en posesión del inmueble objeto del contrato y el arrendatario a pagar el canon de arrendamiento conforme a lo pactado en el contrato suscrito entre las partes, tal como quedó establecido en la valoración que del contrato se hizo.
Así pues; constituyendo ley entre las partes, los cuales deben ejecutarse de buena fe según el articulo 1159 del Código Civil, de las actas procesales se desprende que, el demandado no ha demostrado haber cumplido con sus obligaciones contractuales de pago del canon de arrendamiento demandados, a partir del mes de marzo del 2005 hasta el mes de octubre del 2005 mensualidad ésta que consignó en este despacho junto a su contestación de demanda. El demandado reconviniente no probó en forma alguna haber cancelado los canones de arrendamiento reclamados; por ninguna vía legal puesto que solo se limito a rechazar, negar y contradecir la deuda, afirmando haber cancelado y pretendiendo demostrar con testigo la falta del arrendador en expedir el recibo de cancelación, en relación a los canones de arrendamiento, lo cual se encuentra expresamente prohibido por la ley a tenor de lo dispuesto en el articulo 1387 del Código Civil que dispone “ no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebradas con el fin de establecer un obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos (02) mil bolívares…..” lo cual pudo haber efectuado por cualquier otro medio idóneo contemplado en la ley, omitiendo cualquier mención, en lo que respecta a los servicios públicos causado durante la vigencia del contrato demandado; que en virtud del contrato suscrito corresponde cancelar. Tratándose en este, caso de cumplimiento de obligaciones cabe resaltar que, el articulo 1592 del Código Civil, tiene dos (02) obligaciones principales servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según la circunstancia y pagar la pensión arrendaticia en los términos convenidos e igualmente tiene las obligaciones prescritas en las disposiciones del Titulo VIII del Código Civil.
Los medios de extinción de las obligaciones están expresamente señaladas en capitulo V del Código Civil, donde se establece, que los medios de extinción de las obligaciones son el pago por excelencia, y siendo la principal obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento y los servicios públicos que para el caso de autos, tiene naturaleza legal y contractual; por lo que el demandado al no acreditar en autos bajo forma alguna consagrada en la ley haber pagado el canon de arrendamiento de los meses de Marzo a Septiembre de 2005 y los respectivos gastos de servicios públicos, encontrándose la falta de pago como uno de los supuestos que puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento de conformidad con el articulo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliaria, la presente acción se declara procedente. Y así se decide.
En lo atinente a la reclamación de daños y perjuicios, quien decide observa, que el contrato de arrendamiento en su cláusula décima, textualmente establece: “el incumplimiento de algunas de las cláusula que integran el presente contrato, será motivo suficiente para que el arrendador, a su elección, solicite el cumplimiento o la resolución de este contrato, con la consiguiente indemnización de los daños y perjuicios que tal incumplimiento pueda causarle.” y siendo el caso, que de dicha cláusula se desprende que las partes contratantes han fijado expresamente que de solicitarse el cumplimiento o resolución del contrato por incumplimiento de algunas de las cláusula que integran éste, dará lugar a la indemnización de los daños y perjuicios que ello pudiere ocasionarle; quien decide observa, que para el caso de autos el demandante reconvenido ha intentado la presente acción por desalojo y resarcimiento por daños y perjuicios, éstos últimos con fundamento a la referida cláusula. Ahora bien, partiendo del principio que el contrato es ley entre las partes en los términos expresados en el mismo y siendo el desalojo una acción distinta a las señaladas en la citada cláusula, es forzoso concluir que la misma no se encuentra convenida por las partes, como acción que genere indemnización por daños y perjuicios y aunados a ello el demandante reconvenido al interponer su acción se limitó a expresar que los mismos tienen naturaleza contractual y que se generan por ser el único ingreso del demandante; siendo procedente distinguir que la indemnización por daños y perjuicios no basta aducir su origen contractual sino que requiere la determinación del daño; y que se demuestre en que consiste el daño y el perjuicio; puesto que, como es sabido estos pueden consistir en el lucro cesante y/o daño emergente, los cuales al ser invocado en forma genérica y no probar en autos su existencia no pueden prosperar en derecho. Y así se decide.
En tercer lugar, quien decide sobre la reconvención propuesta; fundado en el daño y perjuicios presuntamente causado al no haber solicitado la entrega en forma extrajudicial; siendo el caso, que el demandado reconviniente no logró probar su solvencia en la cancelación de los canones de arrendamientos demandados desde el mes de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre 2005 más el consumo por servicios públicos que dan origen a la demanda de desalojo interpuesta; por lo que forzosamente la reconvención propuesta es improcedente y no puede prosperar en derecho. Y así se decide.
Igualmente, se aprecia del análisis del contrato que el demandante recibió la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) en calidad de depósito conviniendo las partes que este será devuelto a la entrega del inmueble, previa verificación de las condiciones de éste. Y siendo que, se estima procedente el desalojo con el respectivo pago de los servicios públicos; es procedente que producida la entrega del inmueble y recibido por el arrendador previa verificación de sus condiciones de uso y conservación del inmueble con la correspondiente restitución al estado original del mismo, este dicho monto ha de ser reintegrado al arrendatario. Y así se decide.
Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TINACO Y LIMA BLANCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que interpusiera el ciudadano HIGINIO BERDUGO CASTRO, debidamente asistido por el Abogado OMAR AUGUSTO GUILLEN RAMIREZ, contra el ciudadano AIMAN BOUDIAB, en consecuencia, se ordena: Primero: El Desalojo del inmueble objeto del litigio, constituido por dos locales comerciales, ubicados en la Avenida Urdaneta, sin número, a media cuadra de la Avenida Bolívar, de Tinaco Estado Cojedes, el cual deberá encontrarse en las misma condiciones en que fue recibido por el arrendatario Segundo: el pago del monto a que ascienden los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo hasta la presente fecha; con excepción del mes de octubre el cual fue consignado ante este Despacho. Tercero: el pago total del monto ascienden los consumos por concepto de servicios públicos (energía eléctrica y agua) hasta la fecha de publicación del presente fallo; a tal efecto se deberán cuantificar mediante el corte de cuenta expedido por las referidas empresas de servicios. Asimismo, este Tribunal declara SIN LUGAR la reconvención interpuesta por el demandado reconviniente ciudadano AIMAN BOUDIAB asistida por la Abogada ELIZABETH DELIGIANNIS Inpreabogado 54.044, contra el ciudadano HIGINO BERDUGO CASTRO. Se exime de la condenatoria en costas a la parte perdidosa por no haber sido totalmente vencida en juicio. Por cuanto que el presente fallo ha sido dictado fuera de lapso se ordena la notificación de las partes luego de la cual iniciara el lapso para que estas interpongan los recursos que creyeren procedentes.
Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada Y Sellada En La Sala De Despacho Del Juzgado De Los Municipios Tinaco Y Lima Blanco De La Circunscripción Judicial Del Estado Cojedes, A Los Seis (06) Días Del Mes De Febrero (02) De Dos Mil Seis (2006). Años: 196° De La Independencia Y 146° De La Federación.
La Jueza Provisoria,

Abg. Nora González Segovia
La Secretaria,

Ysoina Pérez Yusti

Conforme fue acordado en esta misma fecha 06/02/2006, siendo las 3:20pm se publico la anterior sentencia. Conste.
Secretaria,

Ysoina Pérez Yusti